熱銷樓盤分析湘江世紀(jì)城旭輝集團(tuán)營(yíng)銷管理部2008年11月項(xiàng)目總評(píng)湘江世紀(jì)城在2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的大環(huán)境下，無論是銷售情況，還是社會(huì)影響力，都成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模：長(zhǎng)沙最大規(guī)模的住宅小區(qū)，總建筑面積高達(dá)400萬平方米；項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，抓住江景優(yōu)勢(shì)，大大提升項(xiàng)目的檔次；戶型設(shè)計(jì)：戶型大小適中，以85㎡至135㎡為主，戶型設(shè)計(jì)合理，大量采用拐角陽臺(tái)、戶內(nèi)飄窗、戶內(nèi)花園的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大視野，使江景優(yōu)勢(shì)價(jià)值最大化；銷售總量：開盤三個(gè)月內(nèi)，銷量高達(dá)17萬平方米。后期銷售平穩(wěn)，平均月銷量高達(dá)44萬平方米；價(jià)格：價(jià)格定位準(zhǔn)確，低價(jià)入市，吸引到了較多關(guān)注。營(yíng)銷推廣：推廣力度較大，僅開盤后三個(gè)月，共投入廣告費(fèi)用800萬人民幣；第一部分銷售情況簡(jiǎn)述第二部分第三部分第四部分產(chǎn)品情況分析可比項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣分析產(chǎn)品情況分析第一部分第一部分產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介湘江世紀(jì)城是由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的綜合社區(qū)。湘江世紀(jì)城位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，是湘江、瀏陽河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽河、撈刀河自東而西，三面環(huán)水的絕佳格局。湘江世紀(jì)城緊鄰的濱江文化園（兩館一廳），是政府即將開發(fā)的超大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建設(shè)為1.5萬平方米音樂廳，2.5萬平米圖書館，2萬平米博物館。第一部分產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址長(zhǎng)沙市開福區(qū)五合垸占地面積675799㎡總建面積4000000㎡總棟數(shù)114總套數(shù)22000套建筑類型高層、裙樓建筑結(jié)構(gòu)框剪容積率3.5綠化率60%建筑密度10.98%車位比1：1物業(yè)代理世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司開盤時(shí)間2008年6月27日預(yù)計(jì)推廣周期3年第一部分產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介配套設(shè)施教學(xué)配套湘江世紀(jì)城內(nèi)有6.7萬平方米的學(xué)校、幼兒園，學(xué)校全程引進(jìn)湖南省一流名校，引進(jìn)頂尖師資力量和領(lǐng)先教育理念。商業(yè)配套6萬平方米的商鋪為業(yè)主提供日常生活的便利，更是譜寫一幅商業(yè)繁華的大篇章。休閑配套世紀(jì)金源集團(tuán)將投入數(shù)十億巨資建設(shè)一個(gè)面積約為20萬平米的大型購物中心，集數(shù)萬種商品、數(shù)十種業(yè)態(tài)、集購物休閑餐飲娛樂運(yùn)動(dòng)等潮流元素于一體，創(chuàng)造屬于長(zhǎng)沙人的世界級(jí)購物天堂。第一部分產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目周邊情況政府機(jī)關(guān)：開福區(qū)政府休閑配套：新河三角洲（兩館一廳）商業(yè)配套：五家?guī)X商圈、四方坪商圈醫(yī)療配套：湘雅醫(yī)學(xué)院交通配套：汽車北站第一部分產(chǎn)品情況分析——戶型配比一期共有房源6120戶：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（90㎡-100㎡）1680戶；三房?jī)蓮d一衛(wèi)（125㎡-135㎡）1440戶；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（135㎡-145㎡）1470戶；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145㎡-160㎡）180戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145㎡-155㎡）900戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（155㎡-165㎡）90戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（165㎡-175㎡）180戶；四房?jī)蓮d三衛(wèi)（175㎡-185㎡）120戶；五房?jī)蓮d三衛(wèi)（205.71㎡）60戶。第一部分產(chǎn)品情況分析——戶型分析經(jīng)濟(jì)兩房90.79㎡一梯兩戶,板式結(jié)構(gòu).動(dòng)靜分區(qū),干濕分區(qū).主臥客廳朝南.雙飄窗設(shè)計(jì).獨(dú)立工作間.南向大陽臺(tái).第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———戶型分分析標(biāo)準(zhǔn)三房房137.66㎡㎡一梯兩戶戶,南北北通透.12㎡超超大入戶戶花園.主臥客廳廳朝南.雙向飄窗窗設(shè)計(jì).主臥獨(dú)立立衛(wèi)生間間.南向大陽陽臺(tái).第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———戶型分分析大氣三房房156.71㎡㎡一梯兩戶戶,南北北通透.12㎡超超大入戶戶花園.11.5㎡陽光光戶內(nèi)花花園步入式衣衣柜.獨(dú)立主臥臥衛(wèi)生間間.客廳超寬寬觀景窗窗.第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———戶型分分析舒適四房房168.48㎡㎡一梯兩戶戶,南北北通透.8㎡陽光光入戶花花園.客廳、主主臥、書書房朝南南.獨(dú)立主臥臥衛(wèi)生間間.客廳超寬寬觀景陽陽臺(tái).項(xiàng)目規(guī)模兩館一廳湘江自然景觀通路設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)品牌湘江世紀(jì)城第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)開發(fā)商品品牌：世紀(jì)金源源集團(tuán)是是著名實(shí)實(shí)業(yè)家、、旅菲愛愛國(guó)華僑僑黃如論論先生創(chuàng)創(chuàng)辦的綜綜合性跨跨行業(yè)國(guó)國(guó)際集團(tuán)團(tuán)，目前前在中國(guó)國(guó)大陸已已投資1000多億元元人民幣幣，集集團(tuán)以““房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、星級(jí)大大飯店、、大型購購物中心心、金融融資本運(yùn)運(yùn)營(yíng)礦業(yè)業(yè)開發(fā)、、物業(yè)管管理”為為六大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè).在2007年““中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)排行榜榜”中名名列第5位，具具備中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)一一級(jí)資質(zhì)質(zhì).到目目前為止止，世紀(jì)紀(jì)金源集集團(tuán)房地地產(chǎn)總開開發(fā)面積積為1000萬萬平方米米，為改改善市民民居住環(huán)環(huán)境和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的建建設(shè)做出出了突出出貢獻(xiàn)。。在福州州、南昌昌、北京京、重慶慶、昆明明等地留留下了許許多經(jīng)典典之作。。所得榮譽(yù)譽(yù)：2007“中國(guó)國(guó)服務(wù)業(yè)業(yè)企業(yè)排排行榜””中第120位位2007“中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)排行行榜”中中第5位位2006城市建建設(shè)杰出出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)規(guī)模：超大型復(fù)復(fù)合型地地產(chǎn)項(xiàng)目目占地地面積約約100萬平米米，總建建筑面積積約400萬平平方米，，商品房房數(shù)量約約20000套套，規(guī)劃劃入住居居民數(shù)量量約為6萬人。。包括普普通住宅宅、高級(jí)級(jí)住宅、、大型購購物中心心、六星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)酒店、、學(xué)校、、商業(yè)等等多種物物業(yè)類型型，建成成后的湘湘江世紀(jì)紀(jì)城將成成為長(zhǎng)沙沙市規(guī)模模最大的的高尚綜綜合社區(qū)區(qū)。第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)自然景觀觀：三面環(huán)水水全全覽江景景位于于開福區(qū)區(qū)五合垸垸湘江東東岸湘江江濱江風(fēng)風(fēng)光帶一一段，是是湘江、、瀏陽河河、撈刀刀河一江江兩河匯匯聚之地地。項(xiàng)目目東臨湘湘江大道道，西臨臨湘江，，南至瀏瀏陽河與與湘江交交匯處，，北至撈撈刀河與與湘江交交匯處。。湘江流流水由南南向北，，瀏陽河河、撈刀刀河自東東而西，，形成三三面環(huán)水水的絕佳佳格局。。第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)市政配套套：兩館一廳廳項(xiàng)目目所屬區(qū)區(qū)域?yàn)閾茡葡冀M團(tuán)團(tuán)。湘江江世紀(jì)城城緊鄰的的濱江文文化園，，是政府府即將開開發(fā)的超超大型市市政項(xiàng)目目，規(guī)劃劃將其打打造成長(zhǎng)長(zhǎng)沙標(biāo)志志性建筑筑群，工工程建設(shè)設(shè)為1.5萬平平方米音音樂廳，，2.5萬平米米圖書館館，2萬萬平米博博物館區(qū)區(qū)。第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)通路設(shè)計(jì)計(jì)：全城人車車分流首首創(chuàng)創(chuàng)中國(guó)獨(dú)獨(dú)一無二二的“全全城人車車分流””人性化化道路布布局系統(tǒng)統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)徹底的的人車分分流，創(chuàng)創(chuàng)建人居居環(huán)境的的典范社社區(qū)。整個(gè)地下下層、近近百萬平平米的面面積全部部架空，，設(shè)置市市政交通通層和地地下車庫庫，將車車流全部部導(dǎo)入到到地下，，除了必必要時(shí)的的消防車車外，在在地面上上根本見見不到任任何機(jī)動(dòng)動(dòng)車輛。。第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)園林綠化化：獨(dú)享湘江江風(fēng)光帶帶湘湘江世紀(jì)紀(jì)城精心心打造這這片瑰麗麗的風(fēng)景景、創(chuàng)造造最具特特色的湘湘江風(fēng)景景，強(qiáng)調(diào)調(diào)湘江風(fēng)風(fēng)光帶的的文化內(nèi)內(nèi)涵，作作為湘江江世紀(jì)城城的天然然私享花花園，將將所屬的的湘江風(fēng)風(fēng)光帶設(shè)設(shè)計(jì)為懷懷古惜今今（精品品開放式式公園園園區(qū)）、、繽紛四四季（精精品花木木景區(qū)））、漸行行漸悟（（自然風(fēng)風(fēng)格景區(qū)區(qū)）三大大景區(qū)，，多角度度體現(xiàn)湖湖湘文化化的精彩彩。第一部分分產(chǎn)產(chǎn)品品情況分分析———產(chǎn)品亮亮點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)計(jì)：戶戶盡攬攬湘江美美景建建筑戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)秉承以以人為本本的原則則，精心心雕琢每每一寸空空間。在在各項(xiàng)功功能分區(qū)區(qū)明晰的的前提下下，考慮慮不同所所需，保保證室內(nèi)內(nèi)空間的的精確度度，全面面滿足購購房人需需求。湘湘江世紀(jì)紀(jì)城戶型型南北通通透、戶戶戶朝陽陽、戶型型方正無無浪費(fèi)面面積，住住宅為23-33層的的南北向向板樓結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)，絕大大部分住住宅還設(shè)設(shè)置私家家入戶花花園，充充分保證證多方向向采光及及觀景;大部分分樓座還還設(shè)置觀觀光電梯梯，讓業(yè)業(yè)主盡攬攬湘江美美景。銷售情況況分析第二部分分第二部分分銷銷售售情況分分析———房源情情況從2008年4月首次次開盤至至今，共共開盤三三次，共共推出房房源約3000套。其中：一期于2008年4月月開盤，，至2008年年7月銷銷售量已已達(dá)到90%以以上；二期于2008年6月月開盤，，至2008年年10月月銷售量量達(dá)到90%以以上；三期于2008年9月月開盤，，至今銷銷售量已已達(dá)到60%。。從開盤至至今總體體銷售量量約為2550套。（（數(shù)據(jù)據(jù)截至至至08年年11月月20日日）1500套1000套500套套第二部分分銷銷售售情況分分析———房型去去化分析析已售房源源中，90㎡-100㎡兩房房和125㎡-135㎡三房房為主要要去化房房型，選選擇此類類房型的的客戶基基本以首首次置業(yè)業(yè)和改善善型購房房動(dòng)機(jī)的的客戶為為主。第二部分分銷銷售售情況分分析———銷售情情況價(jià)格走勢(shì)勢(shì)：08年4月月底一期期開盤價(jià)價(jià)為3900元元/㎡，，到7月月一直呈呈逐步上上漲的態(tài)態(tài)勢(shì)，直直到8月月有輕微微下滑。。至今價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)較平穩(wěn)穩(wěn)。成交情況：從從08年4月月開盤和5月月，周銷量一一直為長(zhǎng)沙商商品房全市銷銷量榜首位。。6月過后，，月銷量相對(duì)對(duì)平穩(wěn)，一直直保持在長(zhǎng)沙沙商品房全市市銷售榜前10的位置。。銷售回款：從從08年4月月開盤至今，，項(xiàng)目總銷售售面積高達(dá)31萬平方米米，總計(jì)回款款約為8億元元人民幣。（（數(shù)據(jù)截至至至08年11月20日））目前銷售現(xiàn)狀狀：現(xiàn)在價(jià)格分三三個(gè)檔次，最最東面靠湘江江北路價(jià)格最最低3900元/平米起起，均價(jià)約為為4100元元/平米；中中間位置均價(jià)價(jià)4500-4800左左右，視景觀觀不同價(jià)格不不同；靠江的的江景房最高高價(jià)6200元/平米，，最低5500元/平米米。11月20日日一期開始交交房。目前每天銷售售大廳客戶來來訪約60批批次。第二部分銷銷售情情況分析———銷售情況第二部分銷銷售情情況分析———營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分分析蓄客期：由于于項(xiàng)目蓄客戶戶期已處于長(zhǎng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體下滑滑的階段，因因此在開盤前前并沒有進(jìn)行行廣告推廣，，只是通過多多家單位的走走訪，邀請(qǐng)到到了開福區(qū)政政府、高支隊(duì)隊(duì)等多家單位位的團(tuán)購客戶戶。展示期：項(xiàng)目目工程進(jìn)度較較快，開盤前前已有20棟棟封頂，樣板板園林和樣板板房也陸續(xù)開開放，配合其其開盤后的大大量廣告投放放，較好的體體現(xiàn)出了開發(fā)發(fā)商的實(shí)力以以及項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模。開盤期：一期期開盤，較好好的把握住了了團(tuán)購客戶，，1500套套房源中，在在4-5月銷銷售量已達(dá)到到1000套套，其中80%為團(tuán)購客客戶，成交均均價(jià)僅為3600元/㎡㎡。強(qiáng)銷期：緊接接著6月又推推出房源1000套，并并同時(shí)投放大大量以項(xiàng)目熱熱銷為訴求點(diǎn)點(diǎn)的大版報(bào)廣廣，吸引客戶戶上門來訪，，達(dá)到了較好好的效果。持銷期：7月月后，項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入持銷期，，銷售量有所所下滑，項(xiàng)目目適當(dāng)?shù)臏p少少了報(bào)紙廣告告的投放，采采用了多種廣廣告的投放方方式，但效果果一般。10月，項(xiàng)目目再次采用了了團(tuán)購的方式式銷售，對(duì)濱濱江小學(xué)等多多家單位進(jìn)行行走訪，邀請(qǐng)請(qǐng)到了大量的的團(tuán)購客戶，，優(yōu)惠力度加加大，最大折折扣達(dá)7.8折。得到了了較好的效果果，當(dāng)月成交交量上升85%。銷售推廣手法法評(píng)價(jià)：1、開盤氛圍圍營(yíng)造：大氣氣勢(shì)，造城；；樹立大品牌牌開發(fā)形象；；2、延期預(yù)售售實(shí)力表現(xiàn)：：一期開盤時(shí)時(shí)已經(jīng)有20棟封頂；3、一期大量量團(tuán)購客戶，，人氣造勢(shì)比比較成功：一一期以3600元/平米米低價(jià)團(tuán)購，，積聚不少購購房人氣；4、區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)、板塊優(yōu)勢(shì)勢(shì)：三面臨江江，臨開福區(qū)區(qū)政府、汽車車北站，交通通區(qū)位優(yōu)勢(shì)比比較明顯，板板塊造勢(shì)也較較為成功功，兩館一廳廳的建設(shè)也給給該板塊帶來來不少機(jī)會(huì)與與關(guān)注。5、價(jià)格定位位適中、準(zhǔn)確確：景觀差價(jià)價(jià)拉得相當(dāng)大大，高低價(jià)差差差不多到50%，低價(jià)價(jià)入市策略，，吸引到較多多關(guān)注。第二部分銷銷售情情況分析———銷售評(píng)價(jià)營(yíng)銷推廣分析析第三部分第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———報(bào)廣投放情情況報(bào)廣投放基本本以長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)和瀟湘晨報(bào)報(bào)為主。從08年4月月開盤至今共共投放廣告68次，共計(jì)計(jì)45.9個(gè)個(gè)版面。廣告訴求點(diǎn)都都是以開發(fā)商商實(shí)力以及項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模為中中心,配合項(xiàng)項(xiàng)目盡攬湘江江美景的本質(zhì)質(zhì)進(jìn)行宣傳。。報(bào)廣投入費(fèi)用用約為500萬元人民幣幣。（數(shù)據(jù)據(jù)截至至08年11月20日）第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———報(bào)紙廣告表表現(xiàn)（訴求：三三水匯聚方方成一城之之大）項(xiàng)目宣傳4月18日第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———報(bào)紙廣告表表現(xiàn)（訴求：4月26日日開盤江景景樣板房開放放）開盤廣告4月26日第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———報(bào)紙廣告表表現(xiàn)（訴求：湘湘江第一排排。長(zhǎng)沙第一一盤）項(xiàng)目宣傳7月22日第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———報(bào)紙廣告表表現(xiàn)（訴求：我我們?cè)斐牵┢放菩麄?月12日第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———媒體短信廣廣告從08年8月月開始投入電電臺(tái)廣告：在長(zhǎng)沙交通頻頻道和長(zhǎng)廣星星空投入電臺(tái)臺(tái)廣告,每月月費(fèi)用為25萬,至12月,共投入入費(fèi)用100萬元.08年投入短短信廣告10萬條：總費(fèi)用約為4000元.第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———房交會(huì)參展展2008年7月參選長(zhǎng)沙沙樓市中報(bào)：：獲得《2008年上半年年銷售面積三三甲樓盤》；；獲得《2008年上半年年銷售套數(shù)三三甲樓盤》；；獲得《2008年上半年年普通商品房房類綜合競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力十強(qiáng)》.共計(jì)費(fèi)用約28萬.第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———戶外廣告共投放戶外廣廣告牌八塊：：芙蓉北路7塊塊、東塘1塊塊、投入費(fèi)用用共計(jì)360萬元人民幣幣。第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———廣告推廣分分析08年度共產(chǎn)產(chǎn)生廣告推廣廣費(fèi)用約為1000萬元元.在開盤的預(yù)熱熱期并沒有像像其他項(xiàng)目的的做法那樣做做大面積的廣廣告轟炸.反反而是在開盤盤后兩個(gè)月內(nèi)內(nèi),投入了大大量報(bào)紙廣告告(兩月內(nèi)一一共18個(gè)整整版),這這樣做的原因因是讓廣告的的投放能夠配配合好工程的的進(jìn)度,使廣廣告大氣蓬勃勃的感覺和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)效果相結(jié)結(jié)合,做到到體驗(yàn)式營(yíng)銷銷,達(dá)到了較較好的銷售效效果.但由于大環(huán)境境的影響,7月銷售遇到到了困境,銷銷售量略有下下滑,廣告投投放策略也因因此做了相應(yīng)應(yīng)改變,減小小報(bào)廣版面.采用多種廣廣告投放方式式(電臺(tái)\短短信),但效效果一般,在在10月銷量量才有略微上上升.第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———銷售道具情情況銷售道具總投投入費(fèi)用約為為：50萬1、超大沙盤盤：6×10的沙盤擺放放在2000平米的一樓樓銷售大廳內(nèi)內(nèi)，凸顯該樓樓盤的大氣勢(shì)勢(shì)；2、印刷品相相對(duì)較為簡(jiǎn)單單，海報(bào)、單單頁印制量多多，但不夠精精致，雖然大大氣但顯粗糙糙。3、其他物品品配置也無特特色，整體銷銷售大廳雖然然大氣，但整整體比較混亂亂。銷售大廳裝飾飾裝修總投入入費(fèi)用約為：：600萬1、銷售大廳廳整體使用是是項(xiàng)目會(huì)所，，面積達(dá)到6000平米米。2、一樓銷售售大廳、二樓樓銷售接待+營(yíng)銷辦公、、三樓公司辦辦公場(chǎng)所；3、外立面玻玻璃幕墻，比比較大氣有現(xiàn)現(xiàn)代感；但內(nèi)內(nèi)部整體感覺覺一般，地面面使用鏡面地地磚、墻面普普通刷白、頂頂部大面積格格柵吊頂筒燈燈；配大紅色色真皮沙發(fā)。。第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———銷售道具情情況印刷品較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單,以大張張單頁海報(bào)為為主,配合戶戶型圖,體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的大氣氣磅礴.第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———銷售案場(chǎng)情情況銷售經(jīng)理（5名）銷售主管（1名）銷售主管（1名）銷售主管（1名）置業(yè)顧問（10名）置業(yè)顧問（10名）置業(yè)顧問（10名）銷售助理（5名）銷售后臺(tái)（3名）人員配置：保安保潔屬于于物業(yè)配置人人員不計(jì)算算在內(nèi)第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析銷售中中心心外外廣廣場(chǎng)第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析6000平方米銷售中心（會(huì)所）第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析樣板園園林林(沿江江風(fēng)格格帶)第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析看房通通道道第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析樣板房房第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析樣板房房第二部分營(yíng)營(yíng)銷推推廣分析———樣板段分析析樣板段整體安安排較為簡(jiǎn)單單，樣板房裝裝修也比較粗粗糙。但投入入的面積較大大，光一樓銷銷售大廳就有有2000平平米，給人帶帶來一種大氣氣磅礴的感覺覺，與”我們們?cè)斐恰跋嗪艉魬?yīng)?？杀软?xiàng)目分析析第四部分第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析開發(fā)商長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司位置開福區(qū)芙蓉北路建筑規(guī)模1.74萬平方米產(chǎn)品形態(tài)別墅湘江壹號(hào)號(hào)第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目湘江壹號(hào)分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段開福區(qū)芙蓉北路，金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū).位置屬于長(zhǎng)沙市北二環(huán)外.位置劣于本項(xiàng)目.☆規(guī)?？偨ㄖ娣e1.74萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.☆配套鵝羊山公園除共建公園外并無其他配套設(shè)施☆景觀鵝羊山公園.湘江風(fēng)光帶.秀峰山公園周邊有兩家市政公園.緊臨湘江風(fēng)光帶.優(yōu)于本項(xiàng)目.☆☆☆☆☆品牌長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司本地開放企業(yè).并無太大的競(jìng)爭(zhēng)力.☆☆建筑獨(dú)棟別墅.聯(lián)排別墅.產(chǎn)品形態(tài)不同.☆綜合分析該項(xiàng)目為純別墅項(xiàng)目,與本項(xiàng)目存在較大的差異性.自然景觀優(yōu)于本項(xiàng)目.第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析開發(fā)商長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司位置開福區(qū)伍家?guī)X路建筑規(guī)模32萬平方米產(chǎn)品形態(tài)電梯高層君悅香邸邸第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目君悅香邸分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段開福區(qū)芙蓉北路，五家?guī)X路19號(hào).位置屬于長(zhǎng)沙市開福區(qū)中心位置.交通極為方便.☆☆☆規(guī)模總建筑面積32萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.☆配套成熟地塊.配套較為齊全.除共建公園外并無其他配套設(shè)施☆☆☆☆景觀小區(qū)內(nèi)綠化40%.采用中式風(fēng)格..周邊無大型市政綠化.僅小區(qū)內(nèi)綠化面積達(dá)到40%.☆品牌長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司本地開放企業(yè).并無太大的競(jìng)爭(zhēng)力.☆建筑高層產(chǎn)品形態(tài)相同☆☆☆☆☆綜合分析此項(xiàng)目和本項(xiàng)目產(chǎn)品類型相同.地段\配套都優(yōu)于本項(xiàng)目.景觀\規(guī)模于本項(xiàng)目存在較大差距.第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析開發(fā)商建發(fā)房地產(chǎn)開放有限公司位置開福區(qū)伍家?guī)X路建筑規(guī)模12萬平方米產(chǎn)品形態(tài)電梯高層湘江北尚尚第四部分可可比項(xiàng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目湘江北尚分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段開福區(qū)芙蓉北路，五家?guī)X路.新河三角洲.位置屬于長(zhǎng)沙市開福區(qū)新河三角洲☆☆☆規(guī)?？偨ㄖ娣e12萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.☆配套配套較為齊全.座落于新河三角洲,配套設(shè)施較齊全☆☆☆景觀小區(qū)內(nèi)綠化40%.充分利用優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件,營(yíng)造高品質(zhì)的生活休閑居所.☆☆品牌建發(fā)房地產(chǎn)開放有限公司同樣的外來開發(fā)商,并在長(zhǎng)沙已有較高知名度.☆☆☆建筑高層產(chǎn)品形態(tài)相同☆☆☆☆☆綜合分析同樣的外來開發(fā)商.產(chǎn)品形態(tài)相同.地段與市政配套都優(yōu)于本項(xiàng)目.競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)較高.THEEND即使贈(zèng)品只只是一張紙紙，顧客也也是高興的的。如果沒沒有贈(zèng)品，，就贈(zèng)送““笑容”。。所謂企業(yè)管管理就是解解決一連串串關(guān)系密切切的問題，，必須有系系統(tǒng)地予以以解決，否否則將會(huì)造造成損失。。浪費(fèi)時(shí)間間。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用用的管理理風(fēng)格既既不是美美國(guó)的個(gè)個(gè)人主義義式，也也不是日日本的共共識(shí)主義義式，而而是獨(dú)樹樹一幟的的達(dá)爾文文式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言22:4522:4522:45:191月-23前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評(píng)估，就就無法管理。。1月-231月-231月-231月-2322:4522:45授權(quán)就像放風(fēng)風(fēng)箏，部屬能能力弱線就要要收一收，部部屬能力強(qiáng)了了就要放一放放。軍隊(duì)隊(duì)無無放放任任，，學(xué)學(xué)校校無無放放任任，，此此今今日日世世界界各各共共和和國(guó)國(guó)之之道道例例。。軍軍隊(duì)隊(duì)放放任任，，則則將將不不能能以以令令，，學(xué)學(xué)校校放放任任，，則則師師不不能能以以教教；；將將不不能能令令則則軍軍敗敗，，師師不不能能教教則則學(xué)學(xué)校校敗敗，，其其為為國(guó)國(guó)忠忠，，莫莫此此之之尤尤。。05-1月月-2305-1月月-23積極極的的人人在在每每一一次次憂憂患患中中都都看看到到一一個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，而而消消極極的的人人則則在在每每個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)都都看看到到某某種種憂憂患患。。不是沒沒辦法法，而而是沒沒有用用心想想辦法法。用用心想想辦法法，一一定有有辦法法，遲遲早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何減少少人的的短處處，而而在于于如何何發(fā)揮揮人的的長(zhǎng)處處。觀察才才行。。你的臉臉是為為了呈呈現(xiàn)上上帝賜賜給人人類最最貴重重的禮禮物做人低三三分，做做事高三三分。22:45:1922:45:1922:451月-23決不能在在沒有選選擇的情情況下，，作出重重大決策策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)，是許許多環(huán)節(jié)節(jié)的共同同運(yùn)作，，差一個(gè)個(gè)念頭，，就決定定整個(gè)失失敗當(dāng)你在事業(yè)上上遇到挫折，，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你你應(yīng)該加以注注意，這是最最危險(xiǎn)的時(shí)候候!1月-231月-2322:4522:45:19世界上沒有夕夕陽企業(yè),只有落后和不不思進(jìn)取的企企業(yè)。光靠?jī)r(jià)格便宜宜的產(chǎn)品能夠夠長(zhǎng)久地存活活下來。沒有組織就沒沒有管理，而而沒有管理也也就沒有組織織。管理部門門是現(xiàn)代組織織的特殊器官官，正是依靠靠這種器官的的活動(dòng)，才有有職能的執(zhí)行行和組織的生生存。管理就是做做好無數(shù)小小的細(xì)節(jié)工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品率預(yù)預(yù)定為85%，那么便表表示容許15%的錯(cuò)誤存在在。顧客是重要要的創(chuàng)新來來源。人生的選擇擇決定一切切。成功的企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅僅是授權(quán)高高手，更是是控權(quán)的高高手。卓有成效的的管理者善善于用人之之長(zhǎng)。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要隨著形勢(shì)勢(shì)的變化而而變化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治觀局勢(shì)。。魔鬼存在于于細(xì)節(jié)之中中。一月231月-2322:45大多數(shù)的錯(cuò)錯(cuò)誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時(shí)候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善的的時(shí)候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)調(diào)以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:4510:45:19下下午午企業(yè)業(yè)做做大大后后CEO說話話要要越越來來越越細(xì)細(xì)。。小小企企業(yè)業(yè)要要有有長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的打打算算大大企企業(yè)業(yè)要要有有注注意意細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。2023/1/522:45:19企業(yè)業(yè)的的成成功功靠靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，而而不不是是靠靠個(gè)個(gè)人人。。只要不是是相當(dāng)重重要的商商品，不不是穩(wěn)健健踏實(shí)地地行商，，迅速發(fā)發(fā)展就等等于迅速速破產(chǎn)，，只有使使多種商商品不間間斷地相相繼配合合上市，，才能使使迅速發(fā)發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步步前進(jìn)。。1月-232023/1/522:45:19正確的決決策來自自眾人的的智慧。。周到的服服務(wù)，那那簡(jiǎn)直是是難以想想象的。。22:452023/1/522:45:19謝謝各位位！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:45:2022:45:2022:451/5/202310:45:20PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:45:2022:45Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:45:2022:45:2022:45Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:45:2022:45:20January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月202310:45:20下下午22:45:201月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:45下下午1月-2322:45January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/522:45:2022:45:2005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。10:45:20下下午午10:45下下午22:45:201月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。22:45:2022:45:2022:451/5/202310:45:20PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2322:45:2022:45Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求