——ABC品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報告之二ABC房地產(chǎn)細分市場客戶與關鍵成功因素分析-1-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開發(fā)戰(zhàn)略，并在未來成為優(yōu)秀的城市運營商1ABC把未來三年的戰(zhàn)略目標確定為各種類型大片土地的綜合開發(fā)2ABC將成為土地綜合開發(fā)的城市運營商，重點目標是大塊土地綜合開發(fā)項目，而零星土地開發(fā)項目則成為戰(zhàn)略補充3ABC將充分利用目前土地一級開發(fā)的有利時機實現(xiàn)高速發(fā)展4ABC將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導入品牌戰(zhàn)略-2-由于產(chǎn)品是品牌的基礎，因此在進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對ABC的產(chǎn)品、細分市場客戶進行研究ABC集團的業(yè)務大塊土地綜合開發(fā)零星土地開發(fā)物業(yè)管理ABC集團可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)…物業(yè)管理服務-3-目錄大片土地綜合開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素零星土地開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素-4-為了研究大片土地綜合開發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠迅識別出八種房地產(chǎn)主導功能，并將它們進行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品主導功能旅游商業(yè)商務住區(qū)文化娛樂休閑體育產(chǎn)業(yè)會展教育將這八種主導功能進行組合，理論上可以組合出255種大片土地開發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)品形式-5-示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會展…三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)+會展商務+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務…更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)+會展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育…-6-按照地塊所在的區(qū)位和項目主導功能的不同，大片土地綜合開發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導功能的有十種商務商業(yè)旅游文化娛樂休閑體育

住區(qū)高收入階層中產(chǎn)階級低收入階層會展教育郊區(qū)城區(qū)區(qū)位主導功能城市住區(qū)1城市中心商務區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)3X（非主流）高尚超低密度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟適用房社區(qū)6邊緣商務區(qū)7旅游小城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園9大學城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)1-7-復合主導功能的有十五種住宅+商業(yè)+文娛商務+商業(yè)+住宅住宅+商業(yè)旅游+住宅+商業(yè)商務+商業(yè)+文娛城區(qū)區(qū)位主導功能建外Soho15華僑城模式14世紀城模式13六本木模式12泰達城模式11產(chǎn)業(yè)+會展+住宅產(chǎn)業(yè)+住宅商務+住宅+商業(yè)商務+商業(yè)+文娛住宅+文娛住宅+旅游+文娛郊區(qū)萬科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢江新城模式20拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式18安亭汽車城模式17產(chǎn)業(yè)+文娛+住宅京津新城模式23綜合天津老城廂模式16綜合衛(wèi)星城25會展+住宅+商務張貴莊模式24商業(yè)+文娛X（非主流）-8-咸水沽鎮(zhèn)項目舉例例如：ABC公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：“高檔住區(qū)+商務+商業(yè)+文化休閑娛樂”，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式-9-下面對25種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)-10-城市住住區(qū)是是指在在城區(qū)區(qū)中的的以居居住為為主要要功能能并輔輔之以以生活活配套套的區(qū)區(qū)域模式名稱城市住區(qū)功能定位在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設施目標客戶群城市中產(chǎn)階級和富人特點物業(yè)構成以以住宅為主主，住宅可可以是單一一類型，但但更多的時時候是多種種形式的住住宅并存，，以保證項項目的市場場承載；對于ABC來說在二、、三線城市市存在著較較大的運營營新興城市市住區(qū)的機機會-11-城市住區(qū)舉舉例——上上海新江灣灣城簡介項目名稱：上海新江灣城區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達逸仙路，北抵軍工路開發(fā)面積：9.45平方公里運營商：上海城投、部隊定位上海知識型、生態(tài)型城市住區(qū)功能以居住為主，輔帶休閑、教育、商務等功能功能分區(qū)分為濱江休閑帶、復旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構成以中、高檔住宅為主體（包括低層獨幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服務設施-12-2、城市中心心商務區(qū)-13-城市中心商商務區(qū)是指指在城市中中心或次中中心的為辦辦公等商務務活動提供供高檔服務務的功能區(qū)區(qū)模式名稱城市中心商務區(qū)功能定位在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供高檔服務的功能區(qū)，具有一流的商務環(huán)境，是高檔商務的象征物業(yè)組合以高檔寫字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場、公寓和完備的商務配套設施目標客戶群國內(nèi)外實力雄厚的大企業(yè)特點一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近；通常該城市的經(jīng)濟較為發(fā)達，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感；對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-14-城市中心商商務區(qū)舉例例——華貿(mào)貿(mào)中心國華置業(yè)（（北京國華華電力有限限責任公司司控股的地地產(chǎn)公司））北京CBD，長安街國國貿(mào)橋以東東900米處目標客戶：：跨國公司司商務活動動產(chǎn)品定位：：東長安街街上地標性性百萬平米米超大規(guī)模模商務建筑筑集群，國國際水準的的領先產(chǎn)品品0.3平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積-15-城市中心商商務區(qū)舉例例——華貿(mào)貿(mào)中心（續(xù)續(xù)）物業(yè)構成開發(fā)建設規(guī)規(guī)模約百萬萬平米,由三棟高達達百余米的的超5A智能寫字樓樓、2座超豪華酒酒店、商城城、國際公公寓、商務務樓和公園園組成寫字樓采用用國際化辦辦公理念設設計，硬件件設施完善善、先進，，并配以一一流的物業(yè)業(yè)管理服務務機構；商城由新光光百貨、購購物中心、、商業(yè)街和和廣場組成成，融合了了各種業(yè)態(tài)態(tài)；酒店包括麗麗思卡爾頓頓和JM萬豪酒店兩兩家國際酒酒店聯(lián)號；；此外，還提提供國際公公寓、商務務樓等完備備的商務配配套服務功能集辦公、購購物、休閑閑、居住等等為一體的的現(xiàn)代都市市中心頂級級商務綜合合區(qū)長安街超大大型國際商商務生活城城中之城-16-3、城市中心心商業(yè)區(qū)-17-城市中心商商業(yè)區(qū)是指指在城市中中心或次中中心的以現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)為為主的功能能區(qū)模式名稱城市中心商業(yè)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購物、休閑娛樂等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合以現(xiàn)代化的購物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標客戶群以城市中中高收入的居民為主特點通常為舊城改造項目；通常需要一個較大體量的旗艦物業(yè)支撐；著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式；對于ABC來說在新興城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-18-城市中心商商業(yè)區(qū)舉例例——崇文文門新世界界系列項目目（舊城改改造項目））北京崇文?新世界房地地產(chǎn)發(fā)展有有限公司（（香港新世世界集團與與北京市崇崇文區(qū)城市市開發(fā)公司司合資公司司）北京的城市市中心區(qū)，，商業(yè)欠發(fā)發(fā)達但有潛潛力，舊城城改造項目目產(chǎn)品定位：：城市中心心的商住綜綜合區(qū)1.3平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積崇文門新世界系列列項目-19-城市中心商商業(yè)區(qū)舉例例——崇文文門新世界界系列項目目（續(xù)）物業(yè)構成預估建筑總總面積約360萬平方米，，目前開發(fā)發(fā)了200多萬平米，，包括商業(yè)業(yè)綜合體、、酒店、住住宅、寫字字樓等，具具體項目包包括新世界界中心、新新世界萬怡怡酒店、正正仁大廈、、新陽商務務樓、新成成文化大廈廈等商業(yè)/寫字樓項目目以及新世世界家園、、新景家園園、新怡家家園、新裕裕家園等住住宅項目。。其中新世世界中心是是集商場、、辦公、太太華公寓、、酒店、娛娛樂餐飲等等為一體的的大型綜合合公建，已經(jīng)成為北北京市零售售購物總匯匯之一功能集購物、居居住、辦公公、餐飲休休閑娛樂等等為一體的的現(xiàn)代都市市中心商住住綜合區(qū)通過新世界界參與舊城城改造和進進行一系列列的開發(fā)活活動，激活活了崇文區(qū)區(qū)經(jīng)濟，目目前已經(jīng)形形成了“崇文區(qū)商圈圈”開發(fā)過程1993年“新世界”與崇文區(qū)簽簽訂舊城改改造項目合合同及全面面合作協(xié)議議；1995年崇外大街街70米道路拓展展——大市政改、、擴建工程程開始，新新世界出資資12.9億元，施工工外帶拆遷遷,把崇外大街街從25米拓寬到70米，此后開開始建設新新世界中心心等項目，，2000年廣安大街街——磁器口至幸幸福大街北北口800米道路大市市政拆遷工工程，新世世界出資5.8億元，隨后后開始開發(fā)發(fā)正仁大廈廈等項目，，目前已在在崇文區(qū)開開發(fā)項目超超過九個-20-4、高尚超低低密度住區(qū)區(qū)-21-高尚超低密密度住區(qū)是是在城市郊區(qū)區(qū)內(nèi)開發(fā)的的面向高收收入階層的的高尚住區(qū)區(qū)在城市的郊郊區(qū)，自然然環(huán)境優(yōu)美美，景觀怡怡人，交通通便利別墅風格多多樣化，滿滿足不同品品位人群高尚、品位位、低密度度、生態(tài)、、卓爾不群群追求高品位位生活和舒舒適居住環(huán)環(huán)境的高檔檔收入階層層獨棟別墅為為主，輔之之相關配套套模式名稱功能定位物業(yè)組合目標客戶群群特點高尚低密度度住區(qū)面向高收入入階層的高高尚低密度度住區(qū)-22-此類模式的的典型代表表——格拉拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集集團下屬的的北京海港港房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司機場路楊林林出口東6公里，北京京順義溫榆榆河畔、老老河灣內(nèi)。。緊鄰京順順路、京承承高速、機機場高速，，可瞬刻暢暢達首都機機場或市內(nèi)內(nèi)中心商務務區(qū)6大別墅分區(qū)區(qū)和一個小小鎮(zhèn)中心。。5萬平方米的的小鎮(zhèn)中心心包括了五五星級酒店店、商業(yè)街街、國際學學校、高爾爾夫?qū)W院等等完善的配配套設施，，將成為中中央別墅區(qū)區(qū)的配套中中心約2.67平方公里區(qū)位物業(yè)構成運營商開發(fā)面積-23-格拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的定位和和特色高收入階層層的高尚第第二居所創(chuàng)創(chuàng)造造中國新鎮(zhèn)鎮(zhèn)示范標準準定位特色2條河（溫榆榆河、老河河灣）3公里長休閑閑主題公園園5公里長綠化化帶運動主主題公園6條道路與與外界便便捷連通通，距機機場高速速路僅10分鐘車程程，距CBD中央商務務區(qū)僅25公里，快快速到達達機場及及商務核核心9個俱樂部部營造格格拉斯小小鎮(zhèn)高尚尚氣韻12萬平方米米小鎮(zhèn)中中心既滿滿足小鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民日日常所需需，又營營造小鎮(zhèn)鎮(zhèn)和諧氛氛圍5000畝魯能地地產(chǎn)別墅墅群（優(yōu)優(yōu)山美地地、格拉拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)）分列列機場路路兩翼、、溫榆河河畔，成成就京城城第一生生態(tài)別墅墅區(qū)8家國內(nèi)頂頂尖的國國際學校校，專注注培養(yǎng)小小鎮(zhèn)居民民子女的的高貴氣氣質(zhì)-24-5、郊區(qū)宜宜居小城城鎮(zhèn)-25-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)是指地地處城市市郊區(qū)的的生態(tài)環(huán)環(huán)境好、、配套完完備、交交通便利利、適宜宜居住的的小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)模式名稱郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合

以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購物等各種生活配套設施完備環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性建筑及景觀格調(diào)具有高尚品位目標客戶群高收入的白領、中產(chǎn)階級及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點

通常選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市郊區(qū)；城市里高收入的白領、中產(chǎn)階級及富人較多；該地自然風光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利；著力訴求一種遠離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式；對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-26-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)舉例———祈福福新村祈福集團團，是以以房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)為主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)、以超超前、人人性化、、國際化化、可持持續(xù)發(fā)展展為核心心理念的的多元化化企業(yè)集集團位于廣州州市近郊郊番禺區(qū)區(qū)鐘村鎮(zhèn)鎮(zhèn)目標客戶戶：中產(chǎn)產(chǎn)階級以以上人士士及海外外人士產(chǎn)品定位位：城市市近郊的的、低密密度生態(tài)態(tài)環(huán)保的的、配套套完備、、交通方方便的高高尚國際際文化型型住區(qū)5平方公里里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積積-27-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)舉例———祈福福新村（（續(xù)）物業(yè)構成成祈福新村村1991年至今建建成并售售出住宅宅超過4萬套，現(xiàn)現(xiàn)已擁有有10萬常住居居民，是是全國規(guī)規(guī)模最大大的高尚尚住宅區(qū)區(qū)，其特特點為大大環(huán)保、、大配套套、大交交通。生生態(tài)環(huán)保保是其最最大特點點，綠化化及休憩憩面積廣廣達75%，樹木種種類超過過130種。共植植有樹木木40萬棵、花花卉65萬棵及綠綠籬80萬棵，草草地及護護坡草地地、喬木木林、灌灌木林是是遍布屋屋邨祈福新村村物業(yè)以以各種形形式的住住宅為主主，配套套設施先先進而齊齊全，包包括3所高質(zhì)素素學校、、三甲標標準的祈祈福醫(yī)院院、4間國際星星級標準準的酒店店、4個大型主主題俱樂樂部、7個會所，，此外還還有銀行行、郵電電局、派派出所、、消防局局、大型型現(xiàn)代化化肉菜市市場、超超市、200多間店鋪鋪的大型型商場、、快餐店店、食街街等交通方面面，設有有多線巴巴士線，，穿梭行行走小區(qū)區(qū)每個區(qū)區(qū)域及各各個娛樂樂設施，，并自設設車隊每每日900多班次往往返廣州州市中心心、碼頭頭、火車車站及佛佛山、珠珠海、深深圳、港港澳及其其他珠三三角周邊邊城市的的中心地地帶-28-6、經(jīng)濟適適用房社社區(qū)-29-經(jīng)濟適用用房住區(qū)區(qū)是在城市郊郊區(qū)開發(fā)發(fā)的面向向低收入入階層的的以居住住為主導導功能的的居住社社區(qū)一般在城城市的近近郊區(qū)，，交通等等基礎設設施比較較完善一般為城城市收入入較低的的階層以中低檔檔住宅為為主，輔輔之其他他滿足基基本的生生活、購購物、娛娛樂等的的物業(yè)類類型經(jīng)濟、適適用、滿滿足居住住基本需需求、政政府優(yōu)惠惠政策模式名稱稱功能定位位物業(yè)組合合目標客戶戶群特點經(jīng)濟適用用房住區(qū)區(qū)面向城市市低收入入人群的的以居住住功能為為主的經(jīng)經(jīng)濟適用用住區(qū)-30-此類模式式的典型型代表———天通通苑

北五環(huán)至至六環(huán)，，昌平區(qū)區(qū)立水橋橋以北1.5公里。附附近有輕輕軌鐵路路和地鐵鐵5號線，交交通便利利區(qū)位開發(fā)面積積物業(yè)構成成運營商占地8平方公里里，總建建筑面積積800萬平方米米，其中中經(jīng)濟適適用房建建筑面積積572萬平方米米北京順天天通房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司以經(jīng)濟適適用房多多層、高高層塔樓樓為主，，輔之以以學校、、醫(yī)院、、文體中中心、商商業(yè)等配配套設施施天通苑社社區(qū)圖-31-7、邊緣商商務區(qū)-32-邊緣商務務區(qū)是指指地處城城市邊緣緣的以商商務辦公公為主要要功能的的綜合區(qū)區(qū)模式名稱稱邊緣商務務區(qū)功能定位位地處城市市邊緣的的以商務務辦公為為主要功功能的綜綜合區(qū)物業(yè)組合合以寫字樓樓為主，，酒店、、公寓、、餐飲、、銀行、、郵政、、停車場場等配套套設施完完備環(huán)境綠色色生態(tài)，，舒適性性高能為企業(yè)業(yè)提供個個性化的的便利服服務目標客戶戶群追求舒適適辦公環(huán)環(huán)境或低低成本辦辦公的企企事業(yè)單單位特點選址于經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達的大城城市邊緣緣，去往往中心區(qū)區(qū)的交通通便利城市內(nèi)實實力雄厚厚的企事事業(yè)單位位數(shù)量多多，新增增單位數(shù)數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的的辦公環(huán)環(huán)境嘈雜雜煩亂，，已經(jīng)不不能滿足足舒適辦辦公的需需要對于ABC來說在一一、二線線城市存存在著一一定的該該類產(chǎn)品品的運營營機會-33-邊緣商務務區(qū)舉例例——總總部基地地英國道豐豐國際集集團（具具體開發(fā)發(fā)方為道道豐集團團與中關關村科技技園區(qū)豐豐臺園管管委會直直屬企業(yè)業(yè)——北京豐臺臺科技園園建設發(fā)發(fā)展有限限公司成成立的合合資公司司）位于北京京市豐臺臺區(qū)的西西南四環(huán)環(huán)交界處處，中關關村科技技園豐臺臺園內(nèi)目標客戶戶：國內(nèi)內(nèi)外大型型企事業(yè)業(yè)單位總總部產(chǎn)品定位位：專門門為總部部定做的的智能化化的、低低密度的的、生態(tài)態(tài)型的、、服務完完備的、、自有產(chǎn)產(chǎn)權的辦辦公區(qū)0.65平方公里里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積積-34-邊緣商務務區(qū)舉例例——總總部基地地（續(xù)））物業(yè)構成成功能總建筑面面積140萬平方米米，建設設周期3-5年物業(yè)主體體為獨體體獨棟、、獨立產(chǎn)產(chǎn)權、獨獨立冠名名總部樓樓500余座，每每棟面積積1200至6000平米；總面積約約60000平方米的的總部廣廣場，主主要由高高檔酒店店、酒店店式公寓寓、國際際會議中中心、5A寫字樓、、高檔商商業(yè)組成成；每套面積積約30-50平方米的的總部小小公寓千千余套；；10萬平米的的高檔地地下商業(yè)業(yè)街；幾十個面面積200至500平方米的的風味餐餐廳；每個庭院院中心均均設置一一處面積積約為200-500m2的商務會會所；總部大講講堂；其它配套套設施：：健身中中心、國國際醫(yī)療療診所、、銀行、、郵政、、超市、、餐飲娛娛樂、大大型地上上、地下下停車場場等以智能化化、低密密度、生生態(tài)型的的總部樓樓群，形形成集辦辦公、科科研、中中試、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)于一一體的企企業(yè)總部部聚集基基地，可可以為企企業(yè)提供供良好的的中樞式式運營管管理氛圍圍同時為企企業(yè)提供供國際化化的融資資交流平平臺和信信息服務務平臺；；企業(yè)自有有產(chǎn)權及及冠名權權，能夠夠成為入入駐企業(yè)業(yè)的特征征形象標標志-35-8、旅游小小城鎮(zhèn)-36-旅游小城城鎮(zhèn)是在在城市郊郊區(qū)開發(fā)發(fā)的以旅旅游功能能為主導導的小城城/鎮(zhèn)在城市的的郊區(qū)，，具有非非常好的的地理環(huán)環(huán)境和自自然風貌貌，交通通比較便便利追求身心心放松、、回歸自自然、渴渴望了解解歷史文文化和各各國風情情的旅游游人士以度假村村、公園園為主，，輔之以以相應的的住宅、、酒店、、商業(yè)等等，為旅旅游人士士提供全全面的服服務返璞歸真真，回歸歸自然，，歷史文文化關懷懷，各國國風情旅游為主主，帶動動休閑和和度假模式名稱稱功能定位位物業(yè)組合合目標客戶戶群特點旅游小城城鎮(zhèn)以旅游功功能為主主導的景景區(qū)-37-此類模式式的典型型代表———杭州州樂園荷蘭村主主題公園園、馬克克.波羅之旅旅主題公公園、生生態(tài)公園園、氡溫溫泉度假假村、會會議中心心、網(wǎng)球球俱樂部部、高爾爾夫俱樂樂部、高高尚住宅宅區(qū)八大大部分錢塘江南南岸湘湖湖省級旅旅游度假假區(qū)內(nèi)，，依山傍水水，風景景優(yōu)美杭州宋城城集團繼繼成功投投資開發(fā)發(fā)宋城景景區(qū)后打打造的又又一旅游游度假勝勝地占地3000畝開發(fā)面積積區(qū)位開發(fā)面積積樂園構成成運營商-38-杭州樂園園特色———充滿滿繁花、、綠水、、風車，，注重人人與自然然、環(huán)境境、生態(tài)態(tài)融合，，構筑全全新旅游游、休閑閑、度假假概念園區(qū)所處處環(huán)境幽幽雅，風風景秀麗麗怡人契合未來來發(fā)展潮潮流，注注重人與與自然、、人與環(huán)環(huán)境、人人與生態(tài)態(tài)的融合合構筑一個個自然、、生命、、綠色三三位一體體的21世紀全新新旅游休休閑度假假概念注重人與與自然、、環(huán)境、、生態(tài)融融合園內(nèi)處處處充滿繁繁茂的鮮鮮花，讓讓游人賞賞心悅目目還有極具具荷蘭風風情的水水街和緩緩緩轉(zhuǎn)動動的風車車，讓游游人流連連忘返水街上布布置了史史前館、、海洋館館、鳥類類標本館館、啤酒酒館、風風車館、、荷蘭館館等10多個主題題館，大大大豐富富了公園園的內(nèi)涵涵充滿繁花花、綠水水和風車車已成為一一處集旅旅游、休休閑、度度假和居居住于一一體的華華東地區(qū)區(qū)最大的的旅游度度假勝地地-39-9、產(chǎn)業(yè)園園-40-產(chǎn)業(yè)園是是指處于于城市郊郊區(qū)的以以發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟為目的的的園區(qū)區(qū)，宏觀觀上可分分為制造造業(yè)園區(qū)區(qū)和服務務業(yè)園區(qū)區(qū)兩大類類模式名稱產(chǎn)業(yè)園功能定位處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)物業(yè)組合以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設施和會展、酒店等商務配套設施其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營用房構成，同時提供面向企業(yè)的多功能綜合服務體系（如孵化功能、共享實驗平臺、中試平臺、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉儲設施，以及配套的物流服務企業(yè)辦公用房目標客戶群城市的主導產(chǎn)業(yè)、或主導產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點通常當城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)進一步擴大的需要，因此存在著在城市邊緣進行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，需要在周邊建設相應規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時既存在著城市運營機會；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以“研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場需求以及專業(yè)度細分方面形成的一種專門服務于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專業(yè)性、舒適性，以及運營成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性等特征，對形象的要求相對較弱，更講求實用性一般處于主導產(chǎn)業(yè)園區(qū)的附近或幾個主導產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處；以產(chǎn)業(yè)服務為主要功能，兼可以發(fā)展復合地產(chǎn)；對于ABC來說在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群所在區(qū)域存在著一定的運營此類產(chǎn)品的機會-41-產(chǎn)業(yè)園舉舉例一———北京京上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地簡介項目名稱稱：北京京上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地區(qū)位：中中關村北北部，圓圓明園北北部，北北五環(huán)路路北側(cè)，，東距京京昌高速速公路2公里，西西接西頤頤路，附附近有多多所高等等院校及及科研機機構，同同時具有有中關村村優(yōu)勢與與人力資資源優(yōu)勢勢開發(fā)面面積：：南區(qū)區(qū)1.8平方公公里，，北區(qū)區(qū)0.51平方公公里運營商商：北北京實實創(chuàng)高高科技技發(fā)展展總公公司定位：：以電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導導的綜綜合性性高科科技工工業(yè)園園原因：：進入入20世紀90年代，，在中中關村村電子子一條條街崛崛起的的科技技企業(yè)業(yè)迎來來了二二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的高潮潮，一一部分分企業(yè)業(yè)經(jīng)過過創(chuàng)業(yè)業(yè)階段段，自自主創(chuàng)創(chuàng)新的的技術術所形形成的的產(chǎn)品品已經(jīng)經(jīng)得到到用戶戶的認認可，，建立立研發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)基基地，，成為為企業(yè)業(yè)再發(fā)發(fā)展的的關鍵鍵；但但是，，中關關村作作為孵孵化器器具有有得天天獨厚厚的智智力環(huán)環(huán)境，，卻缺缺少發(fā)發(fā)展空空間，，房地地產(chǎn)價價格昂昂貴，，更不不具備備規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地的可可能。。上地地信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地在這這樣的的背景景下產(chǎn)產(chǎn)生定位位-42-產(chǎn)業(yè)園園舉例例一———北北京上上地信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地（（續(xù)））功能能是一個個以電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導導，集集科研研、開開發(fā)、、生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營、、培訓訓、服服務為為一體體的綜綜合性性高科科技工工業(yè)園園，輔輔之以以居住住生活活設施施。園園區(qū)內(nèi)內(nèi)涵蓋蓋了電電子信信息、、光機機電一一體化化、生生物工工程與與新醫(yī)醫(yī)藥、、新材材料以以及能能源環(huán)環(huán)保等等五大大國家家重點點發(fā)展展領域域的高高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)化項項目功能分分區(qū)南區(qū)為為高科科技園園區(qū)，，北區(qū)區(qū)為我我國IT產(chǎn)業(yè)基基地的的精品品園區(qū)區(qū)。用用地分分為企企業(yè)、、公建建、居居住、、公園園綠化化四類類；物業(yè)構構成上地物物業(yè)構構成是是典型型的研研發(fā)地地產(chǎn)模模式，，包括括：科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園：有有企業(yè)業(yè)研發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)、、試驗驗區(qū)域域，及及部分分小型型企業(yè)業(yè)的孵孵化區(qū)區(qū)；IT大廈：：信息息交流流、成成果發(fā)發(fā)布與與展示示的中中心；；住宅宅：上上地佳佳園、、當代代城市市家園園、百百旺家家苑、、領袖袖?硅谷等等十數(shù)數(shù)個住住宅項項目；；其他他配套套：社社區(qū)商商業(yè)、、銀行行、餐餐飲娛娛樂、、教育育、超超市-43-產(chǎn)業(yè)園園舉例例二———北北京空空港物物流園園簡介項目名稱：北京空港物流園區(qū)位：南與首都國際機場緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊形成由101國道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機場高速路、順通路等構成的四通八達的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國前列。同時，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)代汽車城等，是發(fā)展物流的最理想?yún)^(qū)域開發(fā)面積：一期為1.55平方公里定位經(jīng)濟中心城市的大型專業(yè)航空物流園區(qū)功能發(fā)展臨空經(jīng)濟，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術支持與培訓為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機場實現(xiàn)無縫對接，大力發(fā)展國際航空物流，建設航空貨運大通關基地。順平路以北，發(fā)展國內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)-44-10、大學學城-45-大學城城是以以教育育為主主導功功能的的高等等教育育園區(qū)區(qū)以開放放式資資源共共享為為主要要特征征的高高等教教育園園區(qū)屬于企企業(yè)投投資建建設經(jīng)經(jīng)營，，政府府實行行行政政管理理，最最終通通過產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營營，社社會化化服務務實現(xiàn)現(xiàn)教育育的功功能完備的的后勤勤保障障措施施大學城城政府支支持、、企業(yè)業(yè)投資資、市市場化化運作作的以以教育育功能能為主主的大大學城城教學大大樓+教師公公寓+學生公公寓+住宅+商業(yè)+其他配配套物物業(yè)高等院院校、、各地地生源源、后后勤保保障企企業(yè)、、商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)等模式名名稱功能定定位物業(yè)組組合目標客客戶群群特點-46-典型代代表———東東方大大學城城地址：京津津塘高高速公公路旁旁的廊廊坊經(jīng)經(jīng)濟技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)，西隔40公里與與首都都北京京相望望，東東行60公里與與天津津為鄰鄰，處處于"大北京京"區(qū)域的的中心心腹地地開發(fā)商商：北京京外企企服務務集團團公司司籌資資建設設占地：東方方大學學城共共占地地11000多畝，，建筑筑面積積165萬平方方米功能組組合：教學樓樓、后后勤設設施（（教學科科研大大樓、、教師師公寓寓、學學生公公寓、、食堂堂、圖圖書館館、體體育中中心、、文化化宮、、大禮禮堂、、演藝藝廣場場等））、保障障服務務部門門（商商業(yè)、、醫(yī)療療、金金融等等）基本情情況：有中中國地地質(zhì)大大學（（北京京）、、北京京航空空航天天大學學、北北京中中醫(yī)藥藥大學學等近近30所高校校4萬余名名師生生入駐駐。其中超過3萬人是是北京京籍師師生；；100多個班班次的的北京京938路公交交車穿穿城而而過，，此外外還有有近千千個服服務單單位等等特點：以開開放式式資源源共享享為主主要特特征的的高等等教育育園區(qū)區(qū)屬于企企業(yè)投投資建建設經(jīng)經(jīng)營，，政府府實行行行政政管理理，最最終通通過產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營營，社社會化化服務務實現(xiàn)現(xiàn)教育育的功功能完備的的后勤勤保障障措施施大學城城教學學樓大學城城大門門-47-11、泰達達城模模式-48-“泰達達城模模式””是在在城區(qū)區(qū)里開開發(fā)的的以住住宅、、商業(yè)業(yè)、文文化休休閑為為主導導功能能的綜綜合性性區(qū)域域城市核核心的的區(qū)域域，依依托完完善的的交通通要道道樞紐紐追求現(xiàn)現(xiàn)代都都市寧寧靜生生活的的中高高檔收收入的的人群群、商商業(yè)購購物休休閑消消費者者物業(yè)種種類比比較全全面，，包括括居住住區(qū)、、商業(yè)業(yè)區(qū)、、休閑閑區(qū)等等各類類社區(qū)區(qū)，提提供比比較全全方位位的完完善服服務以住宅宅、商商業(yè)、、文化化休閑閑為主主，城城市功功能比比較完完善時尚品品位、、現(xiàn)代代城區(qū)區(qū)、標標志區(qū)區(qū)域模式名名稱功能定定位物業(yè)組組合目標客客戶群群特點泰達城城模式式以住宅宅、商商業(yè)、、文化化休閑閑為主主導功功能的的綜合合性區(qū)區(qū)域-49-此類模模式的的典型型代表表———天津津泰達達城四個高高端住住宅項項目，，一個個大型型綜合合商業(yè)業(yè)區(qū)以以及一一個堤堤岸親親水休休閑區(qū)區(qū)天津三三岔河河口，，海河河開發(fā)發(fā)的第第一節(jié)節(jié)點和和北部部中心心區(qū)的的核心心地塊塊天津泰泰達集集團下下屬的的天津津泰達達城市市開發(fā)發(fā)有限限公司司開發(fā)發(fā)建設設占地0.85平方公公里開發(fā)面面積區(qū)位開發(fā)面面積物業(yè)構構成運營商商泰達城城示意意圖-50-泰達城城根據(jù)據(jù)泰達達集團團“3+1”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，制定定了相相應的的開發(fā)發(fā)策略略。泰泰達達城本本身的的獨特特性將將使其其成為為天津津未來來的標標志性性區(qū)域域泰達城城開發(fā)發(fā)策略略——“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、合作作開發(fā)發(fā)、分分布實實施、、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展”泰達城城獨特特性海河發(fā)發(fā)端、、天津津起源源、城城市中中心、、兩河河之間間與韓國國新世世界、、美國國寶力力豪、、北京京萬通通、上上海廣廣洋等等一批批國內(nèi)內(nèi)外知知名地地產(chǎn)開開發(fā)商商和商商業(yè)運運營商商組建建聯(lián)合合艦隊隊，共共同開開發(fā)泰泰達城城項目目與國內(nèi)內(nèi)外有有實力力的專專業(yè)公公司結(jié)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，，爭取取在3到5年的時時間內(nèi)內(nèi)，成成為天天津市市最具具實力力的城城市運運營商商泰達集集團“3+1”的發(fā)展展戰(zhàn)略略以土地地為核核心資資源，，對接接國內(nèi)內(nèi)外資資本市市場，，逐步步實現(xiàn)現(xiàn)股權權形式式的多多元化化在土地地一級級開發(fā)發(fā)的基基礎上上，發(fā)發(fā)展二二級開開發(fā)，，包括括住宅宅和商商業(yè)物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)城市綜綜合體體多業(yè)業(yè)態(tài)運運營，，包括括商業(yè)業(yè)、會會展等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)三個層層次一個目目標未來的的泰達達城將將建成成集居居住、、商業(yè)業(yè)、休休閑娛娛樂于于一體體的城城市中中心功功能區(qū)區(qū)域和和天津津標志志性區(qū)區(qū)域-51-12、六本本木模模式-52-六本木木新城城模式式模式名名稱功能定定位物業(yè)組組合目標客客戶群群特點六本木木新城城模式式以商務務、商商業(yè)、、住宅宅為主主導功功能的的綜合合性新新城商務辦辦公樓樓、商商業(yè)購購物中中心、、住宅宅物業(yè)業(yè)等各類辦辦公企企業(yè)、、休閑閑購物物人士士、住住宅消消費者者在城市市中心心位置置，核核心地地段，，交通通便捷捷都市生生活，，集各各種功功能為為一體體，復復合性性功能能突出出規(guī)劃設設計時時考慮慮周邊邊區(qū)域域的相相關具具體情情況采取多多種措措施運運營“新城”-53-六本木木新城城(RoppongiHills)基本情情況運營商商：森森大廈廈株式式會社社(MoriBuilding)與朝日日電視視臺(AsahiTV)等區(qū)位位：位位于東東京都都會區(qū)區(qū)的六六本木木六丁丁目地地區(qū)六本木木新城城總占占地面面積約約為0.116hm2，以辦辦公大大樓森森大廈廈(MoriTower)為中心心，具具備了了辦公公、居居住、、娛樂樂、學學習、、休憩憩等多多種功功能及及設施施，是是一個個超大大型復復合性性都會會地區(qū)區(qū)，約約有2萬人在在此工工作，，平均均每天天出入入的人人數(shù)達達10萬人開發(fā)情情況：：-54-六本木木新城城建筑筑類別別六本木木新城城里的的建筑筑，包包括了了朝日日電視視臺總總部、、54層樓高高的森森大廈廈、凱凱悅大大酒店店、維維珍(Virgin)影城、、精品品店、、主題題餐廳廳、日日式庭庭園、、辦公公大樓樓、美美術館館、戶戶外劇劇場、、集合合住宅宅、開開放空空間、、街道道、公公共設設施……幾乎可可以滿滿足都都市生生活的的各種種需求求建筑類類別：：-55-六本木木新城城定位位復合性性都會會地區(qū)區(qū)結(jié)果：：經(jīng)過17年不斷斷努力力，在在政府府、民民間企企業(yè)、、地方方人士士的合合作下下，六六本木木新城城再開開發(fā)改改造計計劃于于2000年4月開開始始建建設設施施工工，，于于2003年4月底底完完成成，，成成為為了了一一個個超超大大型型復復合合都都會會區(qū)區(qū)多年年來來此此地地區(qū)區(qū)街街道道非非常常狹狹窄窄，，建建筑筑物物陳陳舊舊且且密密度度極極高高，，環(huán)環(huán)境境較較差差。。1986年，，當當時時的的六六本本木木六六丁丁目目地地區(qū)區(qū)被被指指定定為為“再開開發(fā)發(fā)誘誘導導地地區(qū)區(qū)”之后后，，作作為為土土地地所所有有者者之之一一的的森森大大廈廈株株式式會會社社(MoriBuilding)與朝朝日日電電視視臺臺(AsahiTV)等共共同同向向其其他他土土地地所所有有者者提提出出建建議議，，對對此此區(qū)區(qū)進進行行街街區(qū)區(qū)改改造造由于于這這一一地地區(qū)區(qū)土土地地所所有有權權人人有有四四百百多多位位，，要要達達成成一一致致的的開開發(fā)發(fā)共共識識并并非非易易事事因此此街街區(qū)區(qū)的的改改造造計計劃劃一一直直到到1990年才才有有所所進進展展，，在在四四百百多多位位土土地地所所有有者者經(jīng)經(jīng)過過不不斷斷的的努努力力與與協(xié)協(xié)商商之之后后，，成成立立了了“六本本木木六六丁丁目目地地區(qū)區(qū)再再開開發(fā)發(fā)準準備備組組合合”，與與東東京京都都政政府府協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)再再開開發(fā)發(fā)計計劃劃過程程：：定位位：：-56-六本本木木新新城城的的特特點點良好好的的藝藝術術文文化化與與休休憩憩設設施施六本本木木新新城城結(jié)結(jié)合合良良好好的的藝藝術術規(guī)規(guī)劃劃與與開開放放空空間間設設計計，，將將整整體體空空間間塑塑造造得得更更加加藝藝術術化化和和人人性性化化，，不不但但為為居居民民提提供供了了一一處處舒舒適適宜宜人人的的都都市市生生活活、、辦辦公公與與休休閑閑、、購購物物空空間間環(huán)環(huán)境境，，而而且且還還帶帶來來一一種種新新的的都都市市設設計計思思考考方方向向保留留六六本本木木新新城城現(xiàn)現(xiàn)存存的的水水系系和和綠綠化化、、整整合合周周邊邊的的公公園園和和廣廣場場空空間間將規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)一一半半以以上上的的區(qū)區(qū)域域作作為為戶戶外外開開放放空空間間，，加加強強地地區(qū)區(qū)與與都都市市之之間間的的融融合合與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)充分分利利用用地地鐵鐵交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)與與都都市市公公共共交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)，，將將地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)活活動動與與東東京京整整體體觀觀光光旅旅游游相相結(jié)結(jié)合合規(guī)劃劃將將地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展和和都都市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃相相結(jié)結(jié)合合具有有吸吸引引力力的的營營運運措措施施六本本木木新新城城具具有有全全年年度度營營銷銷推推廣廣計計劃劃，，每每一一季季度度舉舉辦辦不不同同主主題題活活動動，，并并提提前前公公布布下下個個月月的的活活動動計計劃劃，，以以吸吸引引公公眾眾參參與與，，同同時時結(jié)結(jié)合合旅旅游游業(yè)業(yè)積積極極開開展展地地區(qū)區(qū)觀觀光光、、藝藝術術文文化化及及商商業(yè)業(yè)活活動動良好好的的藝藝術術文文化化與與休休憩憩設設施施，，是是六六本本木木新新城城生生活活圈圈的的一一個個訴訴求求重重點點，，也也是是一一種種象象征征。。新新城城除除了了各各種種高高檔檔消消費費名名品品店店、、美美食食餐餐廳廳和和高高級級住住宅宅外外，，還還以以藝藝術術文文化化為為另另一一經(jīng)經(jīng)營營主主題題，，并并在在其其中中注注入入樂樂園園般般的的夢夢想想與與童童趣趣，，營營造造出出既既時時尚尚又又充充滿滿親親和和力力與與人人情情味味的的獨獨特特的的生生活活氛氛圍圍空間間設設計計藝藝術術化化人人性性化化-57-13、世世紀紀城城模模式式-58-世紀紀城城模模式式是是以以居居住住和和商商業(yè)業(yè)功功能能為為主主導導的的綜綜合合性性城城區(qū)區(qū)所在在地地段段尚尚未未充充分分開開發(fā)發(fā)，，未未來來發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠笠谰泳幼∽『秃蜕躺虡I(yè)業(yè)功功能能為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有文文化化情情調(diào)調(diào)、、適適宜宜居居住住、、配配套套完完美美提高高人人居居生生活活品品質(zhì)質(zhì)，，提提升升區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟水水平平模式式名名稱稱功能能定定位位物業(yè)業(yè)組組合合目標標客客戶戶群群特點點世紀紀城城模模式式以居居住住和和商商業(yè)業(yè)功功能能為為主主導導的的綜綜合合性性城城區(qū)區(qū)中高檔住住宅、星星級商業(yè)業(yè)購物中中心及其其他相關關配套有生活品品位的中中高檔收收入人群群、周邊邊購物消消費者開發(fā)產(chǎn)品品北京世紀紀城、昆昆明世紀紀城、貴貴陽世紀紀城-59-復制世紀紀城人居居模式的的經(jīng)驗選址在未未開發(fā)的的城市邊邊緣區(qū)選址一般般在城市市的郊區(qū)區(qū)，各項項基礎設設施并未未建立起起來。如如北京世世紀城選選址在海海淀區(qū)的的城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部；；昆明世世紀城選選址在昆昆明市的的東南部部地區(qū)利用優(yōu)勢勢整合資資源利用已有有優(yōu)勢，，充分整整合各種種資源。。充分利利用之前前曾經(jīng)開開發(fā)過的的大盤的的經(jīng)驗，，向全國國宣傳擴擴張；黃黃如論的的個人影影響力也也有助于于公司整整合各方方面的資資源，繼繼續(xù)在全全國各地地造城“城”市級完美美配套除了大體體量的住住宅社區(qū)區(qū)，還配配套了眾眾多城市市級的配配套設施施。如五五星級的的酒店，，超大的的shoppingmall等，不僅僅方便了了住去居居民的生生活，更更是提升升了所在在區(qū)域的的人氣，，帶動區(qū)區(qū)域的持持續(xù)發(fā)展展-60-典型代表表——昆昆明世紀紀城運營商：世紀金金源集團團區(qū)位：昆明市市官渡區(qū)區(qū)，南臨臨文物薈薈萃的官官渡古鎮(zhèn)鎮(zhèn)北接金金剛村，，東鄰規(guī)規(guī)劃城市市主干道道昆洛路路，西臨臨廣福路路，北部部為昆明明機場及及城市中中心區(qū)，，西部隔隔廣福路路五公里里為碧波波萬頃的的滇池風風景區(qū)。。占地面積積：2.5平方公里里左右物業(yè)組合合：385萬平方米米為住宅宅，53萬平方米米的shoppingmall，8.7萬平方米米的超五五星級酒酒店及四四星級酒酒店，8萬平方米米的商業(yè)業(yè)街，5.5萬平方米米學校（（從幼兒兒園到高高中），，3.6萬平方米米的大型型市級醫(yī)醫(yī)院以及及部分寫寫字樓開發(fā)理念念:新世紀,新時代,新人居,新生活功能定位位：高貴品品質(zhì)、完完美配套套的宜居居之“城”昆明世世紀城城示意意圖-61-14、華僑僑城模模式-62-“華僑僑城模模式””是一一種旅旅游主主題地地產(chǎn)模模式，，其產(chǎn)產(chǎn)品是是地處處城市市邊緣緣區(qū)的的集游游樂、、居住住、購購物、、休閑閑為一一體的的綜合合區(qū)模式名稱“華僑城模式”功能定位地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購物、休閑娛樂為一體的綜合區(qū)物業(yè)組合由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設施構成特點該模式是一種旅游主題地產(chǎn)模式通常選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠，交通便捷，同時附近辦公/居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場所其實質(zhì)是通過主題公園等旅游娛樂元素為賣點，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進，三者格調(diào)一脈相乘，整體營造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調(diào)，從而獲得綜合收益主題公園的定位和建設是該模式成功的關鍵該類模式可復制性好，同時能獲得巨大的無形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營和業(yè)務范圍延伸較之單一地產(chǎn)模式，旅游復合地產(chǎn)模式風險教大，要求運營商具備對旅游行業(yè)的深刻認識，以及更強的資金運籌能力-63-“華僑僑城模模式””舉例例一———北北京華華僑城城華僑城城集團團位于北北京東東四環(huán)環(huán)與京京沈高高速交交接處處，距距CBD3.5公里目標客客戶：：CBD及周邊邊人群群產(chǎn)品定定位：：大型型旅游游主題題社區(qū)區(qū)1.5平方公公里區(qū)位定位運營商商開發(fā)面面積-64-“華僑僑城模模式””舉例例一———北北京華華僑城城（續(xù)續(xù)）物業(yè)構構成北京華華僑城城包括括住宅宅、主主題公公園區(qū)區(qū)和主主題商商業(yè)區(qū)區(qū)三大大板塊塊，并并配有有幼兒兒園、、小學學、中中學、、會所所、醫(yī)醫(yī)院、、銀行行、美美術館館、藝藝術中中心等等住區(qū)區(qū)配套套設施施住宅部部分共共83萬平米米，以以高層層板樓樓、舒舒適三三居為為主主題公公園是是一個個占地地1平方公公里的的主題題生態(tài)態(tài)樂園園——北京歡歡樂谷谷，定定位為為北京京最具具特色色的都都市旅旅游休休閑勝勝地主題商商業(yè)區(qū)區(qū)是6.5萬平米米的意意大利利風情情的維維吉奧奧商業(yè)業(yè)廣場場，包包括度度假酒酒店、、超市市、餐餐飲娛娛樂、、購物物、酒酒吧等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)，連連接歡歡樂谷谷和居居住區(qū)區(qū)功能主題公公園與與主題題居住住區(qū)、、主題題商業(yè)業(yè)區(qū)概概念上上互為為依托托，景景觀上上互為為借用用，營營造現(xiàn)現(xiàn)代休休閑感感以旅游游為主主題，，集旅旅游、、居住住、商商業(yè)、、休閑閑、購購物于于一體體，生生態(tài)環(huán)環(huán)保、、休閑閑、高高尚的的綜合合性大大社區(qū)區(qū)-65-“華僑僑城模模式””舉例例二———東東部華華僑城城區(qū)位位：位于于深圳圳東部部三洲洲田物業(yè)組組合：以高爾爾夫運運動區(qū)區(qū)(兩個18洞球場場)、綜合合生態(tài)態(tài)旅游游區(qū)、、世界界茶茶藝博博覽園園、度度假酒酒店、、公寓寓、山山地觀觀光纜纜車等等為主主，以以及住住宅和和商業(yè)業(yè)區(qū)特色項項目：占地面面積：8.3平方公公里三谷（（大峽峽谷、、云海海谷、、茶溪溪谷））三鎮(zhèn)（（茵特特拉根根小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、海海菲德德小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、茶茶馬古古鎮(zhèn)））三街（（海菲菲德天天街、、茵特特拉根根花街街、藝藝術大大地的的濕地地水街街）三部落落（云云中部部落、、天禪禪之旅旅、花花鐘教教堂））-66-復制華華僑城城模式式的經(jīng)經(jīng)驗超前科科學規(guī)規(guī)劃，，有序序建設設如華僑僑城對對“主主題公公園””定位位不是是隨便便就定定，而而是經(jīng)經(jīng)過精精密的的測算算和規(guī)規(guī)劃，，深圳圳四大大主題題公園園——錦繡中中華、、民俗俗村、、世界界之窗窗、歡歡樂谷谷——從國內(nèi)內(nèi)旅游游到國國際旅旅游，，從獵獵奇式式旅游游到體體驗式式旅游游，主主題文文化的的確定定都是是隨著著人們們心理理需求求的變變化而而改變變規(guī)劃與與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)合合，營營造鮮鮮明主主題，，形成成互動動比如在在深圳圳華僑僑城，，不同同區(qū)域域、不不同歷歷史時時期發(fā)發(fā)展起起來的的產(chǎn)業(yè)業(yè)之間間形成成了有有機互互動：：主題題公園園的興興建在在美化化城區(qū)區(qū)環(huán)境境的同同時，，促進進了酒酒店業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展；；房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的繁繁榮帶帶動了了商業(yè)業(yè)繁榮榮，文文教事事業(yè)的的發(fā)達達又推推動了了房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。同時時，營營利性性產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展使使文化化、教教育、、衛(wèi)生生等公公共事事業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展成為為可能能可持續(xù)續(xù)發(fā)展展經(jīng)營營與不不斷創(chuàng)創(chuàng)新的的顧客客體驗驗借助華華僑城城20年成功功開發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗，，華僑僑城保保持了了持續(xù)續(xù)的經(jīng)經(jīng)營。。同時時，每每到一一處，，華僑僑城都都根據(jù)據(jù)具體體地域域的實實際情情況不不斷創(chuàng)創(chuàng)新，，在差差異化化的基基礎上上成功功的復復制著著華僑僑城模模式資源系系統(tǒng)有有效整整合，，實現(xiàn)現(xiàn)生活活多樣樣化-67-15、建外外Soho模式-68-“建外外Soho模式式”是是指指在城城市核核心區(qū)區(qū)的具具有現(xiàn)現(xiàn)代感感和時時尚感感的融融辦公公、居居住、、購物物、休休閑娛娛樂于于一體體的綜綜合性性區(qū)域域模式名稱建外Soho模式功能定位在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購物、休閑娛樂于一體的具有現(xiàn)代感和時尚感的綜合性區(qū)域，是都市時尚“生活櫥窗”物業(yè)組合公寓+寫字樓+商鋪+會所目標客戶群城市中的小型企業(yè)及時尚一族特點一般處于城市的中心區(qū)；建筑形式及引進的商業(yè)、娛樂休閑具有時尚感和現(xiàn)代感覺；對于ABC來說在二線城市存在著較大的運營此類產(chǎn)品的機會-69-“建外外Soho模式式”舉舉例———建建外Soho簡介項目名稱：建外Soho區(qū)位：位于長安街邊，國貿(mào)中心正對面，地處北京CBD的核心區(qū)域開發(fā)面積：0.12平方公里運營商：SOHO中國定位都市時尚“生活櫥窗”功能辦公、居住、購物、休閑娛樂物業(yè)構成總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房、會所及中心花園組成。其中SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，約300個店鋪，4層以上為SOHO公寓單元。會所為28000平米，地下2層地上3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應俱全-70-16、天津津老城城廂模模式-71-天津老老城廂廂模式式模式名名稱功能定定位物業(yè)組組合目標客客戶群群特點天津老老城廂廂模式式具備各各種完完善功功能，，集居居住、、商業(yè)業(yè)、商商務、、文化化、休休閑為為一體體的綜綜合性性城區(qū)區(qū)物業(yè)非非常全全面，，包括括各類類中高高檔住住宅、、商業(yè)業(yè)購物物中心心、商商務辦辦公樓樓、休休閑娛娛樂場場所等等目標客客戶群群比較較廣泛泛，包包括中中高收收入的的人群群、商商業(yè)企企業(yè)等等城中之之城一一般為為舊城城改造造項目目，政政府參參與其其中較較多政府確確定項項目的的整體體規(guī)劃劃，開開發(fā)商商在整整體規(guī)規(guī)劃指指導下下參與與項目目的開開發(fā)和和運營營此類項項目一一般地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，歷史史文化化底蘊蘊深厚厚，但但已不不適應應城市市快速速發(fā)展展的要要求-72-典型代代表———天天津老老城廂廂地址：天津津市以以鼓樓樓及鼓鼓樓商商業(yè)街街為中中心，，由東東馬路路、西西馬路路、南南馬路路、北北馬路路圍合合而成成的城城區(qū)占地：0.8平方公公里，，規(guī)劃總總建筑筑面積積為225萬平方方米，，其中中住宅宅總建建筑面面積128.9萬平方方米，，公建建總面面積96.1萬平方方米土地運運營商商：中新新集團團開發(fā)商商：老城城廂12個地塊塊分屬屬中新新集團團、富富力集集團、、靜安安集團團等開開發(fā)。。其中中富力力集團團開發(fā)發(fā)5、6、7號地，，中新新集團團開發(fā)發(fā)11號地等等。物業(yè)組組合：各類類住宅宅、商商務辦辦公、、商業(yè)業(yè)中心心、娛娛樂設設施等等全面面的組組合功能定定位：改造后后的老老城廂廂將成成為一一座集集居住住、文文化、、商業(yè)業(yè)、商商務、、休閑閑、娛娛樂、、旅游游和生生態(tài)景景觀于于一體體的城城中之之城特點：老城廂廂是天天津的的發(fā)祥祥地，，具有有深遠遠的文文化底