**“****”項目市場分析報告****目錄一、項目背景二、市場分析三、項目機會與問題分析四、項目建議一、項目背景（一）地理位置項目位于**城區(qū)，北至三北西大街，南至古塘河河流，西臨景觀大道。是**城市傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，周邊有景觀公寓、大通花園、三北名都等多個大中型居住小區(qū)，居住環(huán)境成熟，周邊配套完善，學(xué)校、銀行等。（二）項目四至北面：與三北名都隔街相望，對面商鋪尚未交付；南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小區(qū)商業(yè)裙房經(jīng)營火爆，商業(yè)氣氛較佳；東面：是景觀大道，隔街是景觀花苑西面：西沿河流，隔河是**農(nóng)村合作銀行辦公樓，往西即是三北大街商業(yè)中心。北（三）項目基本資料住宅部分：總套數(shù)共130套，其中187—189平方米15套，約占11.5%；191—195平方米75套，約占57.6%；197—202平方米40套，約占30.9%。商鋪部分：（一通二層商鋪，一層挑高5.4米）總套數(shù)共34套，其中99—115平方米8套，約占23.5%；130—135平方米6間，約占17.6%；142—155平方米14間，約占41.2%；212平方米以上6套，約占17.6%；二、市場分析近年來，**經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大、城市環(huán)境、面貌日新月異，杭州灣大橋、中橫線一期工程，加大了**與外部的溝通，提升**的區(qū)位優(yōu)勢，成為長三角的熱點城市，城市投資環(huán)境大大改觀，房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。（1）房地產(chǎn)投資連年下滑2002—2004年**市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化圖單位：億元2005年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資總額161.33億元，比上年增長16.6%。房地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控和買賣雙方博弈心理的共同影響，增幅下降較明顯，全年同比-32.5%。房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重11.8%，比上年下降8.6個百分點。2006年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資完成5.3億元，占我市固定資產(chǎn)投資的8.5%，同比—46.0%，拉動我市固定資產(chǎn)投資下滑22%。房地產(chǎn)業(yè)投資從2003年的固定資產(chǎn)投資“中流砥柱”到目前的“制肘”，市場再度陷入觀望、膠著狀態(tài)。（2）房地產(chǎn)供應(yīng)逐年減少在投資增長迅速的前提下，2003年**市全年住宅施工面積203.6萬平方米，住宅新開工面積133.4萬平方米，位居歷年**年開發(fā)總量之首。2004年全市可預(yù)售商品房面積60.3萬平方米，其中可預(yù)售住宅面積50.06萬平方米，同比增加45.5%；辦公樓預(yù)售面積3686平方米，同比增長-82.5%；商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售面積5.36萬平方米，同比增長75.2%。2005年受宏觀政策的影響，住宅供應(yīng)呈現(xiàn)逐步放緩的趨向。2006年上半年**可預(yù)售住宅項目4個，可預(yù)售住宅面積約11.53萬平方米，住宅供應(yīng)規(guī)模逐年減小。（3）房地產(chǎn)銷售逐步好轉(zhuǎn)2006年上半年商品房銷售情況逐月好轉(zhuǎn)，銷售面積與銷售金額從年初的2.58萬平方米和1.47億元分別增加到目前的21.43萬平方米和9.24億元，銷售面積與銷售金額增速從年初的－90.6%和－90.8%分別回升到目前的－53.7%和－63.2%。特別是在6月份單月銷售5.89萬平方米和3億元，其中現(xiàn)房單月銷售達4.15萬平方米和２2.02億元，創(chuàng)下今年新高。房地產(chǎn)銷售金額高出投資額3.94億元，說明房地產(chǎn)買方市場需求還是比較旺，而投資方則因宏觀政策影響明顯，處在等待觀望中，預(yù)計房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)增長乏力。2006年5月本月比上年指標止同期累計增長%房地產(chǎn)業(yè)46005-44.8商品房銷售面積（平平方米）15541571.1商品房銷售金額62403-3.8（4）在售樓盤調(diào)查住宅項目名稱：三北名名都產(chǎn)品類型：住宅商鋪開發(fā)商：寧波寧盛公開日期：20005年2月10日策劃代理：寧波法法瑞德工地位置：三北大大街與景觀大大道交叉口東東北側(cè)承建商：東航工程預(yù)售許可證：景觀設(shè)計：**設(shè)設(shè)計院位置圖示：建筑設(shè)計：**設(shè)設(shè)計院工程進度：已建成成交付日期：20007年6月30日基地面積：200000平米總建面積：700000平米規(guī)劃總戶數(shù)：5111戶容積率：3.5綠化率：40%總車位數(shù)：6000個規(guī)劃產(chǎn)品（層數(shù)\\幢數(shù)）：共6幢，4幢高18層，2幢17層限高：600米產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型面積范圍主力面積平均價格主力總價得房率戶數(shù)層高銷售率高層40-28050-80580090000085%4743米85%配套分析物業(yè)公司：暫定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：周邊配套：商業(yè)銀銀行、三北大街、迪歐咖啡啡館西門小學(xué)上林坊會所配套：園林特色：噴泉、亭亭榭、雕塑、綠綠地、花卉、蛋蛋型廣場、淺淺水流深與周周家路江水系系交相輝印，融融為一體車位配套：電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、紅紅外線報警系系統(tǒng)裝修情況：毛胚付款情況一次性付款：有分期付款：有按揭付款：首付不不低于30%，按揭70%客戶分析：企劃方向：（廣告告主題）鉑金金地段尊貴社區(qū)產(chǎn)品力分析地處成熟的高檔住住宅區(qū)域，又又臨近市中心心，交通方便便，周邊配套套設(shè)施齊全，北北至大新路，南南靠三北大街街，東臨周家家路江，西連連景觀大道，設(shè)設(shè)計豪華氣派派，是不可多多得的鉑金地地段。但位于繁華地段，噪噪音較多。價格比較貴。以小小戶型為主，選選擇性小。公公攤大。備注（其他情況說說明）：現(xiàn)房房不多，面積積50平米左右，選選擇余地不大大而且價格比比較高，如：：15層?xùn)|首套型型面積67.23平米，單價6308元。車位12.5萬/只，均有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。價格：：4700--6600。銷售情況追蹤：005.12..13~066.08.001小區(qū)共計：511套，目前已售：437套銷售率：85%，其中住宅可可售：43套，可售商鋪：31套項目名稱：望江苑苑產(chǎn)品類型：商鋪，住住宅開發(fā)商：**市維科置業(yè)有限公公司公開日期：04年年5月策劃代理：泛城（中中國）奧斯特工地位置：上林坊坊旁邊承建商：城關(guān)建筑預(yù)售許可證：0009基地面積：295550平米總建面積：680000平米規(guī)劃總戶數(shù)：2995容積率：1.8綠化率：35.5%總車位數(shù)：3255規(guī)劃產(chǎn)品（層數(shù)\\幢數(shù)）：加加商鋪共10幢，每幢均均為11層限高：3米米產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型面積范圍主力面積平均價格主力總價得房率戶數(shù)層高銷售率住宅140—170150—1705300/平米85萬88%2073100%商鋪80—1500130平米40000/平米米300萬99.5%784.590%配套分析物業(yè)公司：新上海海物業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：安安全保衛(wèi)防護護日常清潔設(shè)備保養(yǎng)維維修周邊配套：景觀大大道上林坊金黃商廈國脈酒店三北大街等等會所配套：無園林特色：以中庭庭綠化建筑小小品為主車位配套：1：11裝修情況：毛坯付款情況一次性付款：966折分期付款：無按揭付款：60%%客戶分析：關(guān)系戶戶自用面積配比：住宅占占80%，商鋪占20%企劃方向：（廣告告主題）彰顯顯貴族身份產(chǎn)品力分析小區(qū)建筑立面造型型及顏色時尚尚簡潔，且在在市中心，周周圍娛樂購物物配套措施齊齊全，交通便便捷。周邊生活配套較少少，離學(xué)校，菜菜場，醫(yī)院較較遠,比較吵.備注（其他情況說說明）：物業(yè)業(yè)費住宅1.4元/平方商鋪0.65元/平方，地下下車位：13萬（有產(chǎn)權(quán)權(quán)），8萬（無產(chǎn)權(quán)權(quán)）銷售情況追蹤：005.12..13~066.08.001小區(qū)共計：299套目前已售：2755套銷售率：92%總結(jié)：1、截止今年上半年**住宅供應(yīng)大幅減少，06年新推住宅項目4個，總面積約11.5萬平方米，銷售4萬平方米；2、城區(qū)期房價格基本在5300—5600元之間；3、樓盤主流戶型設(shè)計在140—180平方米之間，總價85—100萬之間；4、小戶型產(chǎn)品較少，但市場銷售較為有利。商業(yè)用房三北名都一層商鋪：430000元∕㎡。二層：7000元∕㎡（一通二二連賣）古塘金苑內(nèi)側(cè)商鋪：260000～28000元∕㎡。外側(cè)：40000元∕㎡名人中心向東商鋪：430000元∕㎡。向南商商鋪：51000元∕㎡三北大街店面在60㎡左右年租在：118～20萬∕年三、項目機會與問題分析（1）機會分析1、地段優(yōu)勢：本案地理位置優(yōu)越，地處三北西大街，距離鬧市約200米，與**商務(wù)中心距離也較近；2、本項目已現(xiàn)房，可直接銷售；3、項目多個居住小區(qū)，居住環(huán)境佳，生活氛圍濃；4、項目戶型結(jié)構(gòu)較好；5、商業(yè)整體環(huán)境尚可；6、價格優(yōu)勢（本項目與周邊樓盤5600左右的均價低近千元，價格吸引力較大）（2）問題分析1、本項目戶型較大，且較為單一；2、面積大，總價高，對銷售有較大壓力；3、項目外立面效果較差，整體視覺陳舊；4、周邊商業(yè)店鋪量大，且多為空置；5、雖距離商業(yè)中心近，但人流較少；6、店面進深較深，面積大，總價高；7、內(nèi)部配套缺乏。四、項目建議2003年以來**房地產(chǎn)投資過于盲目，出現(xiàn)了投資增長過大、快等問題。在市場環(huán)境變化后，04、05年出現(xiàn)了投資持續(xù)的降溫及產(chǎn)品供應(yīng)的大幅減少的狀況，產(chǎn)品銷售不暢等不利因素。今年以來，隨著國家住房政策的進一步明朗，帶動了市場的逐步恢復(fù)，**今年上半年的銷售狀況比上年同期增長了70%以上，城區(qū)多個樓盤銷售狀況良好，以此同時目前市場供應(yīng)出現(xiàn)了短期的滯停，無疑也給本案帶來了良好的入市機會。(1)、項目總定位**五星生活社區(qū)（可參照項目——寧波中央花園）(2)、項目建議綜合分析本項目的內(nèi)外環(huán)境及不利因素后，以帶動銷售目的出發(fā)，對項目進行如下調(diào)整：1、產(chǎn)品立面：本項目的外立面較為陳舊，相對周邊項目而言形象偏差，建議對外立面進行必要的修整，增加視覺觀感，增加高檔次樓盤的穩(wěn)重