一個項目的定位必須符合政府規(guī)劃要求以及看準市場競爭環(huán)境結(jié)合本項目地塊的優(yōu)劣勢來給項目一個避短揚長的定位。規(guī)劃要求一、《揚州市老城區(qū)4號街坊控制性詳細規(guī)劃文本》要求摘要:（一）規(guī)劃原則1、遵循“整體控制、積極保護、合理保留、全面改善”的方針，體現(xiàn)全面保護老城區(qū)風貌的基本原則與要求。2、遵循保護與發(fā)展并重的原則，盡量保持街坊原有格局和空間形態(tài)，根據(jù)實際需要適時調(diào)整用地功能，完善基礎設施，改善居住環(huán)境，方便居民生活。（二）規(guī)劃重點與目標1、合理確定人口密度，降低建筑密度，改善居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量。2、完善街坊的基礎設施和改善交通條件，適應現(xiàn)代化城市功能生活要求。3、完善城市功能，保護歷史文化遺存，實現(xiàn)老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢。4、保護宋大城雙甕城及瓊花觀周邊環(huán)境，打造古街巷風貌。5、通過老城區(qū)的建筑風貌與歷史文脈的整合，提高老城區(qū)景觀品質(zhì)，突出城市地方特色。（三）土地使用適建范圍規(guī)定考慮到規(guī)劃的彈性和可操作性，在特定的條件下，用地性質(zhì)可根據(jù)實際情況需要做適當調(diào)整，但應符合《揚州市老城區(qū)街坊土地使用適建范圍規(guī)定表》的規(guī)定。土地使用適建范圍規(guī)定表用別

適建建筑類別居住用地R公共建筑用地C工業(yè)用地M

行政辦公C1金商融業(yè)貿(mào)服易務務C2文化娛樂C3體育C4醫(yī)療衛(wèi)生C5教育科研C6

低層住宅

///////商住綜合樓//

/////單身宿舍

//#///

幼托

/////

/派出所、居委會、房房管所

////#/衛(wèi)生所、保健中中心

///

#/小區(qū)配套文體設施施

/

##/小型農(nóng)貿(mào)商品市場場#/

///#/綜合型商場//

/////金融、貿(mào)易、保險險業(yè)/

/////小型旅館設施/

/////辦公、商業(yè)寫字樓樓/

/////小型市政公用設施施/######

對環(huán)境無干擾工廠廠////////普通倉庫//#////

社會停車場、庫//#/////注：#/

#/

允許設置不得設置符合有關(guān)規(guī)定，取得有關(guān)部門允許，可以設置（四）可改造用地：指那些危舊棚戶相對集中或者整體風貌與老城區(qū)很不協(xié)調(diào)的地段，如近年來插建新建的多層建筑較集中的地段，納入可改造用地范圍，一般包括四類風貌地段和部分三類風貌地段。要求：對于可改造用地內(nèi)的建筑，由于基本不具備傳統(tǒng)風貌特征甚至與老城區(qū)有較大的沖突，最終應進行改造以取得與老城區(qū)整體風貌的協(xié)調(diào)。質(zhì)量和環(huán)境很差的地段應逐步進行整體改造，部分大體量建筑物可暫留，留待今后條件成熟時改造；地段內(nèi)零星的具有歷史價值的傳統(tǒng)建筑物應按相應的保護要求進行保護，周邊的改造建筑應處理好與這些建筑的關(guān)系。本規(guī)劃范圍內(nèi)可改造用地主要分布在鹽阜路南，泰州路西側(cè)，市一中，大草小區(qū)，揚大商學院，面積為20.38公頃，占規(guī)劃總用地的84.2%。（五）更新a、翻新：指在具有一定傳統(tǒng)城市肌理特征的地段，建筑體量符合傳統(tǒng)風貌要求，但建筑質(zhì)量較差，可按傳統(tǒng)建筑的特征要求對建筑進行原地翻建。原則上翻新用地內(nèi)不得增加任何新的建筑面積和建筑占地，新建建筑必須服從文本中規(guī)定的建筑高度和退讓等要求，同時鼓勵居民合作自建，將分布較散亂的零星建筑整合為一體，在延續(xù)傳統(tǒng)風貌的前提下，逐步改善居住環(huán)境。主要包括：東關(guān)街兩側(cè)以及新古一巷與羊巷之間的民居。b、改造：針對不具備歷史價值及地方特色的簡易房、危舊房以及與傳統(tǒng)風貌沖突較大的現(xiàn)代建筑，應嚴格控制任何新的建設活動，以保證下一步改造的順利實施。主要包括：揚州大學商學院及周圍建筑以及市一中及周圍建筑。（六）建筑高度規(guī)定1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。2、建筑高度應按地塊圖則列表中規(guī)定的數(shù)據(jù)進行控制，建筑高度的取值為最大值，實際建設時不應超出該值。建筑高度分區(qū)1、一類高度區(qū)：建筑高度控制在3.6米以內(nèi)，絕對高度控制在6.5米以內(nèi)（高度超過3.6米的建筑用地不得超過20%）2、二類高度區(qū)：建筑高度控制在6.5米以內(nèi)，絕對高度控制在10米以內(nèi)（高度超過6.5米的建筑用地不得超過20%）3、三類高度區(qū)：建筑高度控制在10米以內(nèi)。4、四類高度區(qū)：建筑高度以12米為主，絕對控制在16米以內(nèi)5、五類高度區(qū)：建筑高度以16.0米以內(nèi)為主，原則控制在20.0米以內(nèi)，個別地段絕對控制在24.0米以內(nèi)。（七）建筑退讓道路紅線規(guī)定建筑退讓老城區(qū)城市道路距離根據(jù)道路寬度確定，不得小于標注數(shù)值；街坊內(nèi)部道路兩側(cè)建筑不規(guī)定退讓道路紅線距離（街坊內(nèi)部道路寬度即建筑紅線寬度），在滿足道路最小距離的前提下，可根據(jù)現(xiàn)狀建筑和用地情況進行一定退讓，要求街道空間曲折和進退有機變化。建筑間距控制規(guī)定1、改造類建筑住宅日照間距不低于1：1.2。街坊內(nèi)增建的托兒所、幼兒園的日照間距不低于1：1.5，住宅建筑和其它性質(zhì)建筑其間距應符合消防、抗震、環(huán)境衛(wèi)生、工程管線埋設和文物保護等的規(guī)定、要求。2、翻新類建筑間距可參照執(zhí)行現(xiàn)行民房管理規(guī)定。（八）可改造用地控制指標一般性規(guī)定序號高度分區(qū)容積率建筑密度(%)建筑高度(m)綠地率備注主體極限1一類0.5503.66.5——

2二類0.8456.51015

3三類1.0(1.5))35(50)1020(10)括號內(nèi)數(shù)字為沿街街建筑或小地地塊的指標4四類1.5(1.8))35(60)121625(10)同上5五類2.560162410

注：1、人均公共綠地不小于0.5平方米；2、實際控制指標以圖則為準。（九）重要圖表：地塊SWOT分析優(yōu)勢：1、揚州老城區(qū)成熟旺地；2、緊鄰城市商貿(mào)中心；3、鹽埠路逐漸成為揚州集商、游、文、史、景于一體的繁華路段；4、未來政府規(guī)劃建設的重點核心；5、古運河、個園等旅游風光伴于項目左右。劣勢：1、控規(guī)詳細操作靈活性小；2、公共配套基礎設施差。機會：1、揚州社會經(jīng)濟形勢發(fā)展良好；2、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況較好；3、運河兩岸居住氛圍日漸成熟，生活配套日趨完善；4、萊茵苑、凱運天地等大型樓盤的落成，提升了區(qū)域品味。威脅：1、整體房產(chǎn)市場發(fā)展形式嚴峻；2、揚州房地產(chǎn)發(fā)展已面臨調(diào)整期；3、附近凱運天地等樓盤直接競爭造成客源分流；4、購房者購房行為日益理性。項目定位一、開發(fā)經(jīng)營目標：建設一個融入揚州老城區(qū)風格風貌的主題生活社區(qū)1、文化主題：秉承揚州歷史人文氣息，凸現(xiàn)老城區(qū)深厚文化底蘊，通過建筑外觀、道路流線、人文景觀等表現(xiàn)。與周邊的歷史文化相銜接，街坊的街巷體系及街巷旅游相結(jié)合，形成一條線；2、音樂主題：打造揚州一處特色人文社區(qū)。通過小區(qū)背景音樂、音樂幼兒園、古箏形象等塑造。文化與生活相結(jié)合，提升生活的內(nèi)涵和品質(zhì)；音樂與生活相結(jié)合，提升生活的情趣和境界。二、產(chǎn)品定位定位原則：符合《揚州市老城區(qū)4號街坊控制性詳細規(guī)劃文本》要求，體現(xiàn)社區(qū)主題。定位：低層聯(lián)排別墅為主體的高檔社區(qū)特點：建筑外觀古今結(jié)合、中心景觀人文化、公共空間社區(qū)化將揚州歷史文化的符號，特征表達出來，使本項目成為一個主題鮮明、適合人居住的高檔住宅社區(qū)。三、市場定位定位原則：凸現(xiàn)特色，找準市場機遇點。定位：體現(xiàn)揚州古城風貌特點的高檔樓盤特點：歷史文化景觀與居住環(huán)境有機結(jié)合；既體現(xiàn)歷史又具有時代精神。四、客戶定位定位原則：從人群特征和區(qū)域居住特征以及揚州市的房產(chǎn)活動特征出發(fā)選準目標，穩(wěn)準出擊定位：對老城區(qū)生活習慣有固定情結(jié)，又具有較強消費能力的客戶。目標客戶細分：居住在4號街坊范圍內(nèi)的客戶，包括機關(guān)企事業(yè)人員、經(jīng)商戶、有海外關(guān)系的家庭；揚州市區(qū)的其它消費和投資者；揚州市外的潛在對揚州人居環(huán)境認可，愿扎根揚州的消費者。五、地價定位房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。其中，土地價格是影響房價的重要因素。結(jié)合揚州目前房價，以及開發(fā)成本預算和產(chǎn)品推出市場后購房者所能接受的定價。該項目地價定位最好在200萬/畝左右。項目策劃書一、策劃理念：超越同質(zhì)化：潛在價值的發(fā)掘，核心價值的提出引導市場：提煉出創(chuàng)新務實的主題定位，引導市場需求全程顧問與解決：深入跟進開發(fā)的每個環(huán)節(jié)，提出顧問與解決應對的方案提升開發(fā)商的品牌：通過成功的項目操作，打造開發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開發(fā)商的后續(xù)發(fā)展開辟道路二、公司運作概念流程圖：開發(fā)要求開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場研究專家建筑師、規(guī)劃師地盤分析及研討項目分析市場調(diào)查小組現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場堪察地盤分析提問及研討市場調(diào)查一選定調(diào)查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費特征等的初步調(diào)查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場調(diào)查一選定調(diào)查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費特征等的初步調(diào)查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件核心內(nèi)容基本假設草圖檢驗肯定/否定市場調(diào)查二更深入的調(diào)查開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出市場報告市場定位草圖修正檢驗肯定/否定相關(guān)銷售手續(xù)辦理工程建設相關(guān)銷售手續(xù)辦理工程建設營銷推廣提出方案執(zhí)行方案銷售控制竣工驗收物業(yè)管理入住案場的設置市場調(diào)查四客戶的跟蹤調(diào)查物管制度的建立開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出更為具體的產(chǎn)品建議書產(chǎn)品定位形成設計任務書檢驗肯定/否定市場調(diào)查三更為深入的調(diào)查深化設計施工圖設計相關(guān)開發(fā)手續(xù)辦理策劃書大綱第一部分揚州市房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀環(huán)境目的：房地產(chǎn)業(yè)是一個風險與機會并存的行業(yè)，受宏觀政策的影響比較大，通過較為詳實的市場調(diào)研，了解和認識揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境。有利于開發(fā)商準確的審時度勢，做出正確的判斷和決策。內(nèi)容：一、城市特征包括揚州市的地理、物產(chǎn)、面積人口、行政、歷史、人文、風景、交通等各個方面特征，全面認識揚州、了解揚州。二、經(jīng)濟發(fā)展03年經(jīng)濟發(fā)展是揚州歷年來發(fā)展最迅速和顯著的一年，認清揚州的經(jīng)濟發(fā)展狀況，有利與房產(chǎn)的下一步開發(fā)。三、城市建設主要認識了解到揚州未來幾年內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展，明確政府決心，城市發(fā)展方向。要求：全面了解我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的方針大政，深刻理會揚州市老城區(qū)規(guī)劃建設的要求。及時把握現(xiàn)階段的發(fā)展動態(tài)信息。第二部分揚州市房地產(chǎn)市場概況目的：全面掌握揚州房地產(chǎn)市場的資料與情報，便于我們在項目進程中做到知己知彼。內(nèi)容：一、整體市場狀況1、開發(fā)保持了快速增長的勢頭2、二手房市場日趨活躍3、房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟新的增長點4、房價上漲較快5、土地市場活躍6、產(chǎn)品類型多樣7、外地有實力的開發(fā)商紛紛進入8、專業(yè)代理理念及代理公司的介入9、房地產(chǎn)發(fā)展過程中的不足二、分區(qū)房地產(chǎn)市場特征1、樓盤區(qū)域分布分析2、現(xiàn)行價格特點分析3、現(xiàn)行供求關(guān)系分析4、現(xiàn)行建筑形態(tài)分析5、賣點分析三、揚州市場各類產(chǎn)品分析四、揚州房地產(chǎn)市場近期發(fā)展形勢分析1、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)2、近期房地產(chǎn)場發(fā)展宏觀政策分析五、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展展望要求：內(nèi)容詳實，信息和數(shù)據(jù)獲取的方法正確。對數(shù)據(jù)的分析和處理客觀。第三部分項目分析目的：為項目定位和項目設計提供切實可行的依據(jù)。內(nèi)容：一、項目概況二、項目SWOT分析三、項目產(chǎn)品分析要求：通過專業(yè)認證和多方案分析比較，找出在現(xiàn)階段開發(fā)形勢下相對優(yōu)化的產(chǎn)品方案。第四部分項目定位及形象設計目的：在市場中準確樹立項目的公眾形象，為后期的項目設計和營銷打下基礎。內(nèi)容：一、項目定位1、市場定位2、產(chǎn)品定位3、客戶定位二、項目建設概念設計在初步調(diào)研的基礎礎上，根據(jù)項項目的定位，用用地的特點，有有關(guān)技術(shù)規(guī)范范初步進行總總平面布置，確確定建筑面積積、停車面積積、綠化面積積、道路面積積及主次入口口等功能布局局等。三、項目形象設計計要求：定位既要考考慮目前市場場和政府規(guī)劃劃的要求，又又要具有一定定的前瞻性。形形象設計要能能夠體現(xiàn)項目目的高品質(zhì)，項項目形象和企企業(yè)形象相呼呼應。第五部分項項目推廣策略略目的：是為了充分整合各各方有利資源源，做到房地地產(chǎn)營銷推廣廣具有計劃性性、系統(tǒng)性、及及時性