昌平三峽村項目市場營銷報告MarketingStrategyReport.PART1度勢————宏觀大勢預判PART2審題————區(qū)域市場分析PART3解題————項目價值體系構建PART4定位————項目、客群、價格PART5謀略————營銷策略PART6策動————策略執(zhí)行

目錄ContentsPART.1度勢——宏觀大勢預判經(jīng)過了2008年最為黑暗的金融海嘯時期，世界經(jīng)濟艱難復蘇緩慢反彈，但金融危機所造成的深遠影響并未消失，后危機時代已經(jīng)來臨，世界經(jīng)濟形式依然不容樂觀...........美失業(yè)率居高不下貿(mào)易保護恐將加劇，人民幣升值壓力巨大美國經(jīng)濟自2007年12月陷入經(jīng)濟衰退以來，就業(yè)職位僅3個月報升，包括去年11月、今年1月和3月，期間所蒸發(fā)的就業(yè)職位接近850萬個；一方面是轉(zhuǎn)嫁危機需要，另一方面也是為了推卸經(jīng)濟政策失敗的責任，中國很有可能被美國冠以匯率操縱國的惡名，人民幣升值壓力及貿(mào)易戰(zhàn)進一步深化。通脹及資產(chǎn)價格泡沫風險加劇，存款準備金率上調(diào)加息預期加大，貨幣政策有望收緊2009年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7％。；全年汽車消費增長32.3％，成為世界第一汽車產(chǎn)銷大國；商品房銷售面積增速則高達42.1％；國內(nèi)存款類金融機構人民幣存款準備金率將正式上調(diào)至16.5%，這是繼2010年1月18日后第二次上調(diào)國內(nèi)存款準備金率，此次將凍結資金約3000億元；2月份CPI已同比上漲2.7%，接近全年通脹調(diào)控目標，各地房價大幅上漲，央行進一步收緊貨幣政策的預期逐步增強。國家宏觀調(diào)控頻出，房地產(chǎn)市場政策收緊趨勢明顯“國十一條”“京十一條”“國十九條”較2009年國家對于房地產(chǎn)市場寬松的政策環(huán)境，步入2010年后，隨著房地產(chǎn)市場的回升部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國家相繼出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全額征收營業(yè)稅、土地首付款比例不得低于50%等多項措施。國進民退，“央企地王”現(xiàn)象助推房價上漲3月15日和17日，一眾央企蜂擁北京土地市場高價搶地，是想趕在國資委和北京市國土局發(fā)布號令前緊急囤地，此時，北京上演了“央企制造”一日三“地王”秀；3.18，國資委公開表態(tài)，明確了16家央企主業(yè)為房地產(chǎn)，余下78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企但涉足地產(chǎn)業(yè)的，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性任務后有序退出。央行公布一季度調(diào)查報告，投資性購房占比23.1%創(chuàng)近兩年新高4月4日，央行營業(yè)管理部公布的2010年第一季度對北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況進行的調(diào)查顯示，投資性購房居民占比創(chuàng)近兩年以來新高達到23.1%，而41.58%的買房族紛紛推遲購房計劃，1年內(nèi)的購房意愿環(huán)比下降近5個百分點。國內(nèi)狀況不容樂觀外部環(huán)境依舊嚴峻中國已經(jīng)先于歐美國家率先擺脫金融危機的影響，經(jīng)濟觸底反彈步入快速上升階段，但經(jīng)濟發(fā)展的方式和結構還有較大問題需要調(diào)整，面對房地產(chǎn)市場投資客大量涌入房價飆升、內(nèi)需尚未完全啟動、人民幣升值帶來的諸多發(fā)展問題，中國經(jīng)濟發(fā)展的前景依舊不容樂觀。目前美國的失業(yè)率仍舊徘徊在10%左右，國家頒布的經(jīng)濟復興計劃作用微弱，社會矛盾激烈；希臘債務危機導致的歐元區(qū)動蕩也大大影響了歐元區(qū)各國的的經(jīng)濟復蘇計劃；在歐美各國度過了2008年最為黑暗的階段，2010年全球經(jīng)濟已經(jīng)步入到后危機時代。對于經(jīng)濟濟發(fā)展的的問題以以改變發(fā)發(fā)展方式式，調(diào)整整發(fā)展結結構為原原則；針對目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場升升溫過快快的問題題，未來來政策應應以適度度收緊為為主；未來市場場可能出出現(xiàn)波動動，但總總體走勢勢應較為為平穩(wěn)。。在經(jīng)過2008年金融海海嘯最為為黑暗的的時期后后，目前前全球處處于經(jīng)濟濟再平衡衡的關鍵鍵階段，，外部惡惡劣的環(huán)環(huán)境及內(nèi)內(nèi)部發(fā)展展存在的的諸多問問題均困困擾著中中國經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展，可可以預見見——PART.2審題——區(qū)域市場場分析一、區(qū)域域競爭項項目及土土地位置置目前昌平平城區(qū)主主要在售售項目共共2個；已成交土土地4塊（包含含本項目目）。涼水河土土地塊雍璟臺沙河西岸岸土地塊塊金隅萬萬科城城本案中宏礦礦業(yè)地地塊二、在在售項項目最最新動動態(tài)項目名稱產(chǎn)品形態(tài)裝修建筑面積容積率銷售均價可售情況（平方米）（元/平方米）金隅萬科城普宅精裝610000316000一期樓體已成形，等待交房，二期3棟約400套（4月開盤）雍璟臺普宅毛坯1400005.914500剩余1棟，約60套基本情情況——在售項項目兩兩個，，供給給量少少在售項項目后后期存存量較較少，，在500套左右右。09年以來來，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅宅銷售售價格格穩(wěn)步步上升升，9月份金金隅萬萬科城城成交交價格格已突突破10000元/平方米米大關關，步步入2010年區(qū)域域住宅宅價格格已攀攀升到到16000元/平米以以上；；價格變變化——價格攀攀升速速度快快金隅萬科城雍璟臺405060708090100110120130140150160170180180以上一居兩居三居三居以上一居40平米市場需需求不不大二居80-90平米市場主主力需需求三居110-130平米有一定定需求求萬科城城主力力戶型型為緊緊湊型型二、、三居居，面面積集集中在在80-100平米；；雍璟臺臺主力力戶型型為大大兩居居，面面積集集中在在130平米左左右。。戶型分分布——以緊湊湊型二二、三三居為為主雍璟臺臺金隅萬萬科城城隨園市場供供應均均為板板樓，，市場場認可可度高高，產(chǎn)產(chǎn)品均均呈現(xiàn)現(xiàn)明顯顯建筑筑風格格。建筑形形態(tài)——板樓為為主流流形態(tài)態(tài)，鮮鮮明的的建筑筑風格格更易易引起起市場場關注注園林景景觀——區(qū)內(nèi)項項目均均具備備優(yōu)越越的園園林景景觀雍璟臺臺金隅萬萬科城城隨園區(qū)內(nèi)項項目均均具備備優(yōu)越越的園園林景景觀，，生活活環(huán)境境優(yōu)越越。未來供供給——區(qū)域后后續(xù)土土地供供給量量不大大項目名稱現(xiàn)狀產(chǎn)品形態(tài)占地（平方米）建筑面積（平方米）容積率預計入市時間中礦宏業(yè)地塊土地住宅34,70269404.1522011年底涼水河地塊土地loft\34000\2010年沙河西岸地塊土地住宅36552913792.42011年中本案土地住宅841402017212.42010年6月區(qū)域內(nèi)內(nèi)潛在在供應應建筑筑面積積48萬平方方米左左右，，供應應量不不大；；成交土土地中中本案案容積積率相相對較較高。。三、區(qū)區(qū)域市市場競競爭趨趨勢PART.3解題——項目價價值體體系構構建一、大大北京京下的的昌平平理解解北京正正處于于城市市發(fā)展展的第第三階階段，，由于于中心心區(qū)域域功能能性不不再往往居住住發(fā)展展，導導致中中心區(qū)區(qū)域居居住型型物業(yè)業(yè)因為為稀缺缺而價價格上上升，，剛性性需求求使得得城市市邊緣緣化擴擴大，，政策策將其其引導導，城城市副副中心心逐漸漸形成成。城市發(fā)發(fā)展：：市區(qū)區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)大規(guī)規(guī)模改改造，，城市市中心心化版版塊形形成。。城市發(fā)發(fā)展：：市區(qū)區(qū)內(nèi)實實現(xiàn)功功能的的劃分分，中中心區(qū)區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)多個個新核核心版版塊形形成。。單中心城市擴張大都市化形成城市多極化形成中心極中心極極極極主城副城副城副城副城城市發(fā)發(fā)展：：隨著著城市市邊緣緣擴大大，交交通與與配套套的改改善及及住宅宅供量量的猛猛增，，城市市逐漸漸形成成了多多個副副都心心，區(qū)區(qū)域形形成新新的熱熱點板板塊。。昌平定定位——北京生生態(tài)建建設帶帶的生生態(tài)新新城北京正正處于于城市市發(fā)展展的第第三階階段，，由于于中心心區(qū)域域功能能性不不再往往居住住發(fā)展展，導導致中中心區(qū)區(qū)域居居住型型物業(yè)業(yè)因為為稀缺缺而價價格上上升，，剛性性需求求使得得城市市邊緣緣化擴擴大，，政策策將其其引導導，城城市副副中心心逐漸漸形成成。昌平為為北京京市規(guī)規(guī)劃11個新城城之一一，承擔擔分擔擔北京京市居居住壓壓力的的主要要區(qū)域域之一一；昌平處處于西西北部部地區(qū)區(qū)，位位于北北京““兩軸軸兩帶帶多中中心的的生態(tài)態(tài)建設設帶””上；；屬于北北京生生態(tài)新新城；區(qū)域內(nèi)內(nèi)有大大量的的自然然風景景區(qū)，，自然然環(huán)境境優(yōu)越越，人人文景景觀豐豐富，，居住環(huán)環(huán)境良良好。昌平交通環(huán)環(huán)境——復合式式完善善交通通體系系高速公公路：：八達達嶺高高速（（客運運專用用線））、京京包高高速（（貨運運專用用線））公共交交通（（達北北京））：345、345快、919快、919支3、925區(qū)、919支1、919區(qū)直達達北京京城區(qū)區(qū)公共交交通（（城區(qū)區(qū)內(nèi)））：13、21、55、57、35、376、491直達項項目規(guī)劃交交通體體系公路：：南豐豐路（（北五五環(huán)林林萃橋橋—新城東東擴區(qū)區(qū)南邵邵鎮(zhèn)））軌道交交通：：南至至城鐵鐵13號線西西二旗旗站，，全長長31.24公里。。途徑徑回龍龍觀、、沙河河、南南邵、、城北北、城城南、、十三三陵等等6個鎮(zhèn)（（街道道）三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)昌平城區(qū)立湯路規(guī)劃中南豐路京承高速八達嶺高速京包高速規(guī)劃軌道交通輕軌13號線建翔橋市場關關注——逐漸成成為市市區(qū)客客戶置置業(yè)的的熱點點區(qū)域域城市核心區(qū)區(qū)由于中中心城城區(qū)住住宅土土地稀稀缺，，價格格持續(xù)續(xù)走高高，已已經(jīng)大大大超超出購購房人人的經(jīng)經(jīng)濟承承受能能力，，置業(yè)業(yè)客群群被大大批擠擠壓到到周邊邊區(qū)域域；昌平區(qū)區(qū)憑借借便利利的交交通體體系及及優(yōu)越越的生生活環(huán)環(huán)境，，逐步步成為為市區(qū)區(qū)客戶戶置業(yè)業(yè)的熱熱點區(qū)區(qū)域。。昌平區(qū)區(qū)二、項項目本本體認認知目前項項目建建筑外外形、、戶型型設計計及樓樓座分分布已已經(jīng)設設計完完成，，但項項目園園林規(guī)規(guī)劃方方案還還未成成形，，所以以，在以下下部分分我司司根據(jù)據(jù)類似似操作作案例例及相相關銷銷售經(jīng)經(jīng)驗提提出對對于產(chǎn)產(chǎn)品的的相關關建議議，結結合項項目現(xiàn)現(xiàn)狀構構建本本案價價值系系統(tǒng)?。№椖课晃恢谩h離昌昌平核核心區(qū)區(qū)域，，交通通較為為便捷捷科技園區(qū)經(jīng)濟中心行政中心學府區(qū)項目位位于昌昌平城城南街街道，，昌平平科技技園西西區(qū)中中北部部；乘坐919路支3，四十十分鐘鐘可直直達北北京德德勝門門；區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)昌平平2路、昌昌平3路、昌昌平5路、昌昌平21路等自自由暢暢通；；區(qū)域相相對較較偏僻僻，但但區(qū)域域交通通較為為便捷捷。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀——周界四四至較較為荒荒涼，，南側側臨山山有一一定觀觀景效效果項目地地塊富康花花園北：白浮泉路南：鳳山東：化莊水廠西：規(guī)劃復康路項目經(jīng)經(jīng)濟指指標及及規(guī)劃劃——24萬平米米大型型社區(qū)區(qū)項目單位數(shù)量總建筑面積平米244328.72其中住宅建筑面積平米190298.34幼兒園建筑面積平米3920公建建筑面積平米3827.14商業(yè)建筑面積平米3175.58綠化率%30%容積率

2.5總戶數(shù)平米1928停車位地上個395地下個646住宅回回購面面積36665.82平米6#回購5#8#9#10#12#13#14#2#回購1#回購3#4#配套商業(yè)回購配套商業(yè)回購17#16#15#7#11#幼兒園圍合式式社區(qū)區(qū)，組組團式式分布布，配配備教教育設設施及及商業(yè)業(yè)配套套組團組團組團組團組團項目一一期建筑形形態(tài)——建筑立立面挺挺拔高高聳，，莊重重又不不失高高貴，，具有有鮮明明的artdeco風格戶型分分析——以小二二居及及大三三居為為主力力戶型型，大大戶型型比例例略大大戶型類型面積（㎡）數(shù)量總量所占比例一居

51.3554543.53%二居小二居67.75-84.6660076650.13%二居半101.23166三居小三居101.35-102.5410870846.34%大三居120.65-136.70600總計

1528100.00%小二居、二局半三居三、產(chǎn)產(chǎn)品建建議為提升升項目目品質(zhì)質(zhì)，樹樹立區(qū)區(qū)域標標桿地地位，，依據(jù)據(jù)本案案目前前規(guī)劃劃，提提出極極具針針對性性的產(chǎn)產(chǎn)品建建議，，塑造造項目目產(chǎn)品品優(yōu)勢勢。小區(qū)入入口——極具視視覺感感染力力與磅磅礴氣氣勢的的入口口設計計，提提升整整體氣氣質(zhì)樓宇入入口及及公共共空間間——公寓式式入口口及大大堂設設計，，彰顯顯主人人尊貴貴身份份園林綠綠化——坡地式式園林林，減減少草草坪、、硬鋪鋪裝及及地上上車位位面積積，加加大樹樹木密密度社區(qū)水水景——在各樓樓宇組組團間間加入入點綴綴式水水景，，活躍躍社區(qū)區(qū)氛圍圍提升升居住住環(huán)境境宜居科科技——外墻外外保溫溫、斷斷橋隔隔熱鋁鋁合金金窗、、地板板采暖暖、家家庭智智能安安防等等物業(yè)管管理——聘請知知名物物管擔擔綱顧顧問，，提升升項目目物業(yè)業(yè)附加加值四、項項目swot分析S（優(yōu)勢勢）W（劣勢勢）O（機會會）T（威脅脅）相對便便捷的的交通通及教教育資資源★★★★★★★位置遠遠離區(qū)區(qū)域傳傳統(tǒng)核核心區(qū)區(qū)XXXXX區(qū)域住住宅價價格攀攀升較較快XXXX目前階階段屬屬于區(qū)區(qū)域供供應空空白期期★★★★★★★★★★★★★★★外部經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境依依舊嚴嚴峻XXXXXXX國家政政策收收緊趨趨勢明明顯XXXXX房地產(chǎn)產(chǎn)市場場持續(xù)續(xù)升溫溫★★★★★★★良好的的建筑筑及戶戶型設設計優(yōu)越的的外部部及內(nèi)內(nèi)部自自然環(huán)環(huán)境周邊缺缺乏生生活配配套區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品成成熟度度較高高XXXX項目核心價價值以良好的宜宜居環(huán)境及及過硬的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)為為項目最強強賣點。優(yōu)越環(huán)境品品質(zhì)住區(qū)PART.4定位——項目、客群群、價格一、項目定定位區(qū)域價值產(chǎn)品優(yōu)勢市場目標北京新城生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越交通便利性價比優(yōu)勢勢突出新古典住區(qū)區(qū)風格坡地水景綠綠化大盤氣勢品質(zhì)樣板宜居生活良好戶型設設計散發(fā)著高貴貴氣質(zhì)的歐式城邦宜居樣本品質(zhì)生活定位關鍵詞詞優(yōu)質(zhì)物業(yè)服服務先進生活科科技最具潛力的的置業(yè)區(qū)域京北宜居新新城品品質(zhì)生生活樣版項目定位導導出二、客群定定位以昌平地緣緣性客戶為為項目主力力客群，科科技園中層層管理人員員、城區(qū)公公務員企事事業(yè)單位職職工、私企企老板等；；以北京北部部區(qū)域客群群為輔，同同時伴有其其它區(qū)域部部分客群；；他們事業(yè)有有成或處于于上升階段段，有良好好的文化素素養(yǎng)，含蓄蓄、內(nèi)斂，，關注家庭庭，講究生生活品質(zhì)。。三、價格定定位由于目前區(qū)區(qū)域在售項項目僅為兩兩個且均處處于銷售末末期，價格格可比較因因素較少，，所以根據(jù)據(jù)我司對于于市場的長長期關注及及銷售經(jīng)驗驗，項目全全盤均價制制定為：住宅：19000元/平米商業(yè)：30000元/平米PART.5謀略——營銷策略一、營銷目目標塑造市場高端形象展現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢賣點擴大項目客群范圍樹立項目區(qū)域領導地位最大化項目市場價值實現(xiàn)銷售速度與銷售價格的完美平衡二、營銷策策略“固本開源源”—“守正出奇奇”—“兵團作戰(zhàn)戰(zhàn)”—“體驗先行行”—保證昌平本本區(qū)域地緣緣客戶的同同時，大力力拓展北京京市區(qū)客戶戶，以北京京客戶為契契機提升項項目知名度度及市場形形象。宣傳中除做做好常規(guī)渠渠道的廣告告推廣外，，利用京城城置業(yè)者使使用率最高高的網(wǎng)絡平平臺，組織織“看房團團”、““婚房”、、“代金金券”等直直效活動促促進項目銷銷售。不僅在項目目所在區(qū)域域設置售樓樓處，同時時在北京北北部區(qū)域設設置項目分分銷點，多多點營銷兵兵團式作戰(zhàn)戰(zhàn)，擴大銷銷售范圍提提高銷售強強度。對項項目目售售樓樓處處、、樣樣板板區(qū)區(qū)進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一包包裝裝，，營營造造極極具具感感染染力力及及震震撼撼力力的的賣賣場場氛氛圍圍，，通通過過現(xiàn)現(xiàn)場場良良好好的的購購房房體體驗驗及及優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)服服務務，，拔拔升升客客戶戶對對于于項項目目的的心心理理價價值值。。三、、推推廣廣策策略略通過過對對于于項項目目外外部部引引導導系系統(tǒng)統(tǒng)、、售售樓樓處處、、樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)及及銷銷售售資資料料的的系系統(tǒng)統(tǒng)完完善善的的精精細細化化包包裝裝，，以以環(huán)環(huán)境境、、品品質(zhì)質(zhì)、、服服務務、、科科技技為為項項目目主主宣宣賣賣點點，，確確立立項項目目區(qū)區(qū)域域宜宜居居樣樣板板品品質(zhì)質(zhì)先先鋒鋒的的的的市市場場標標桿桿地地位位及及不不可可替替代代的的影影響響力力。。四、、銷銷售售策策略略快速銷售能力以快快速速銷銷售售能能力力為為銷銷售售策策略略執(zhí)執(zhí)行行內(nèi)內(nèi)核核，，通通過過““五五大大高高效效””執(zhí)執(zhí)行行體體系系打打造造銷銷售售特特種種兵兵，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目銷銷售售速速度度與與銷銷售售價價格格的的黃黃金金平平衡衡點點。。五、、項項目目銷銷售售周周期期劃劃分分6.26——7.318.1——11.3012.1——4.305.1——10.3111.1——12.31前期期排號號期期開盤盤熱銷銷期期持續(xù)續(xù)銷售售期期價值值提升升期期尾盤盤銷售售期期銷售售周周期期18個月月通過過排排號號優(yōu)優(yōu)惠惠聚聚攏攏人人氣氣，，為為項項目目正正式式開開盤盤做做好好準準備備。。以強強勢勢的的開開盤盤熱熱度度，，使使項項目目迅迅速速達達到到熱熱銷銷，，奠奠定定良良好好的的銷銷售售勢勢頭頭。。通過過完完善善的的推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行系系統(tǒng)統(tǒng)，，使使項項目目保保持持持持續(xù)續(xù)的的銷銷售售熱熱度度，，穩(wěn)穩(wěn)定定銷銷售售量量。。通過過前前期期良良好好的的市市場場推推廣廣與與形形象象樹樹立立，，采采用用小小步步快快跑跑的的價價格格策策略略，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目銷銷售售利利潤潤最最大大化化。。采用用優(yōu)優(yōu)惠惠促促銷銷等等手手段段，，順順利利去去化化剩剩余余戶戶型型，，順順利利完完成成項項目目整整體體銷銷售售任任務務。。2011年6月前前項目目銷銷售售70%2011年6月后后進行行底底商商及及車車庫庫銷銷售售2010.6PART.5策動動———策略略執(zhí)執(zhí)行行首山山案名名一、、形形象象樹樹立立首：：領導導的的人人，，帶帶頭頭的的：：～～領領，，元元～～；；凡凡百百元元首首，，承承天天景景命命———唐·魏征征《諫太太宗宗十十思思疏疏》。第第一一、、最最高高：：～～府府；；山：：一一般般指指高高度度較較大大，，坡坡度度較較陡陡的的高高地地。。首山山，，第第一一的的山山，，最最高高的的山山，，首首是是山山的的氣氣質(zhì)質(zhì)。。當當首首山山與與房房子子，，與與居居住住發(fā)發(fā)生生聯(lián)聯(lián)系系，，山山的的高高度度，，就就意意味味著著生生活活的的高高度度，，生生活活的的境境界界??！很多多房房子子都都與與山山產(chǎn)產(chǎn)生生聯(lián)聯(lián)系系，，很很多多人人都都以以房房子子的的角角度度看看山山，，我我們們這這次次用用山山的的角角度度看看房房子子，，以以山山的的角角度度看看生生活活。。我我們們常常能能聽聽到到父父親親是是山山，，如如山山一一樣樣的的堅堅持持，，如如山山一一樣樣的的智智慧慧，，如如山山一一樣樣的的胸胸懷懷?。‘敭斏缴揭庖馕段吨父赣H親、、意意味味著著長長者者，，首首山山打打造造的的不不再再是是產(chǎn)產(chǎn)品品，，而而是是精精神神上上、、思思想想上上沉沉淀淀之之后后的的高高度度，，生生活活只只是是提提供供了了一一個個思思想想的的平平臺臺。。智智達達天天下下之之后后，，唯唯見見首首山山??！與與目目標標客客群群產(chǎn)產(chǎn)生生心心理理共共鳴鳴??！案名詮釋我們期冀，通過本案的成成功運作，創(chuàng)創(chuàng)立一個區(qū)域域的標桿，并能產(chǎn)生不可可替代的影響響力。智達天下，唯唯見首山這里所說的山山既是龍鳳山山，又是生活活的境界！一個需要仰視視才見的高度度。智達天下，唯唯見首山。足足以讓眾多處處于拼搏階段段的人士品味味一種拼搏之之后的淡定與與豁達。在資資產(chǎn)和品位積積累了相當長長的時間，是是時候擁有一一套與自己的的工作完全切切換的生活場場所，成為自自己拼搏人生生的加油站。。經(jīng)過千百度的的尋覓，終于于看到了悄然然獨立的首山山——淡盡浮華，超超然物外，平平淡自然，高高遠入化……solgan：視覺表現(xiàn)名片折頁樓書樓書2樓書內(nèi)頁導示導示2導示3系列報廣1系列報廣2系列報廣3沿街道旗區(qū)域域項目精神堡壘壘項目圍擋售樓處及樣板板間樣板園林區(qū)域域二、外部導引引系統(tǒng)及售樓樓處位置三、現(xiàn)場體驗驗營造五感營銷精細打造對售樓處、樣樣板間、樣板板園林、物業(yè)業(yè)服務、銷售售員氣質(zhì)等項項目品質(zhì)展示示進行全方位位細節(jié)打造，，最大化滿足足來訪客戶““視、聽、觸觸、味、嗅””的五感體驗驗，提升客戶戶對于項目的的心理價值。。高投入的體驗驗區(qū)營造將顯顯著提高項目目檔次同時拔升客戶戶的心理價值值拉升項目整整體銷售價格格細節(jié)營造售樓處及樣板板間五感營銷細節(jié)節(jié)打造物業(yè)服務售樓處裝修風格格局布置背景音樂飲品小食銷售員氣質(zhì)氣息烘托樣板間裝修風格售樓處裝修風風格通過精細考究究的售樓設計計，運用石材材、水晶燈、、真皮沙發(fā)等等高級材質(zhì)，，營造售樓處處高品質(zhì)環(huán)境境。營造高端氛圍圍感格局布置要淡化“銷售售”的感覺，，讓客戶產(chǎn)生生這將是未來來生活場景的的感覺。尤其其在格局布置置方面，配置置吧臺、書吧吧、兒童活動動區(qū)（尤為重重要）、談判判桌和舒適的的沙發(fā)座，滿滿足銷售功能能的同時使客客戶更能夠輕輕松得融入環(huán)環(huán)境。淡化“銷售””的感覺氣息烘托重要的銷售節(jié)節(jié)點可點香薰薰蠟烘托氛圍圍，香味可以以彌漫整個空空間；還可以以做現(xiàn)磨現(xiàn)煮煮的咖啡，同同樣會有很好好的效果；平時情況下房房間內(nèi)主要用用香薰和鮮花花。營造溫馨、舒舒適的交談氛氛圍背景音樂平常的工作日日放舒緩的輕輕音樂或爵士士樂；周末以以及重要的銷銷售節(jié)點放快快旋律的音樂樂烘托賣場氛氛圍；節(jié)日放放應景音樂。。還可以定期設設置一些音樂樂人現(xiàn)場演奏奏，鋼琴、薩薩克斯、小提提琴等符合項項目高端調(diào)性性的樂器演奏奏?；钴S現(xiàn)場氣氛氛烘托節(jié)日氛氛圍飲品小食吧臺備有現(xiàn)磨磨的咖啡，香香味會彌漫整整個賣場，同同時準備綠茶茶、紅茶、菊菊花茶等茶類類飲品，適合合不同客戶的的品味喜好；；還可預備一些些小點心、水水果和蛋糕等等可口小食搭搭配飲品；吧員的服務一一定要熱情，，主動詢問客客戶需要什么么飲品，主動動加水。放松客戶心情情拉近彼此關關系樣板間裝修風風格契合項目整體體高端氣質(zhì)，，建議選擇簡簡約歐式的樣樣板間裝修風風格，在現(xiàn)代代與時尚之外外散發(fā)出低調(diào)調(diào)奢華的高貴貴之美。簡約歐式風格格物業(yè)服務對物業(yè)人員的的要求不是機機械化得完成成自己的動作作，而是像對對待家人一樣樣，時刻微笑笑著去關懷每每一個到訪的的客戶，讓他他們從內(nèi)心感感到被關懷的的溫暖。注重客戶感受受銷售員氣質(zhì)整潔大方的職職業(yè)化著裝。。標準化的接待待流程。熱情周到的服服務態(tài)度。以置業(yè)顧問的的高姿態(tài)服務務于客戶以昌平區(qū)域地地緣性客戶為為基礎，大力力拓展北京市市區(qū)客戶，通通過極具針對對性與直效性性的外圍攻堅堅，擴大項目目客戶組成。。上線攻略下線攻略★★★網(wǎng)網(wǎng)絡廣告★★★戶戶外★★★Dm★短信★看房班車開盤活動售樓處包裝現(xiàn)場指引★網(wǎng)絡廣告★戶外★★★Dm★★★主主題活動★看房班車集中排號價格拉升促銷優(yōu)惠客戶拓展★網(wǎng)絡廣告★戶外★★★Dm★★★主主題活動★看房班車四、推廣途徑徑及費用組成成推廣途徑推廣費用組成成類別手段內(nèi)容1、宣傳推廣廣告推廣網(wǎng)絡廣告戶外廣告報紙、雜志廣告DM單頁短信群發(fā)售樓處建設室內(nèi)外設計裝修施工相關配飾及家具辦公電器樣板間建設室內(nèi)設計裝修施工家具及配飾2、銷售物料\沙盤效果圖海報樓書戶型單頁銷售用名片、胸牌、主任夾3、客戶活動常規(guī)活動\網(wǎng)絡活動4、人員車輛成本薪酬及購置銷售人員直銷人員策劃人員設計人員看房班車項目營銷費用用總計約3000萬元以昌平區(qū)域地地緣性客戶為為基礎，大力力拓展北京市市區(qū)客戶，通通過極具針對對性與直效性性的外圍攻堅堅，擴大項目目客戶組成，，以北京客戶戶為契機提升升項目知名度度及市場形象象?！肮瘫鹃_源””——大力拓展北京京客群以項目所在地地為銷售接待待主戰(zhàn)場，同同時，在昌平平市區(qū)中心以以及八達嶺沿沿線的西三旗旗、馬甸區(qū)域域及海淀區(qū)域域設立項目分分銷點，各分分銷點配備完完整的銷售團團隊架構及銷銷售物料，以以統(tǒng)一的兵團團作戰(zhàn)形式強強化項目銷售售效果?！氨鴪F作戰(zhàn)””——區(qū)域分銷提高高銷量本案根據(jù)項目運行行的不同階段段采取與之匹匹配的主題活活動形式，保保證項目火爆爆人氣，促進進項目持續(xù)熱熱銷?！盎顒釉靹荨薄薄圃炜诒礋釤崾袌龀Ｒ?guī)活動通過定期舉辦辦項目營銷活活動，可以很很好的塑造項項目市場形象象及良好市場場口碑，同時時及時發(fā)布項項目實時信息息，與客戶建建立緊密、真真誠的關系紐紐帶。做好前期客戶戶積累工作，，強勢爆破式式開盤，實現(xiàn)現(xiàn)項目開盤即即熱銷的火爆爆銷售態(tài)勢，，為后期項目目的持續(xù)穩(wěn)定定銷售奠定良良好基礎。開盤慶典契合項目高端端市場形象，，對成交客戶戶贈送一些高高品位禮品，，提升客戶對對于項目的好好感度及美譽譽度，在區(qū)域域購房人群中中形成項目良良好的市場口口碑?？诒麄鞲鶕?jù)市場情況況，適時推出出特價房活動動，刺激市場場需求，促進進現(xiàn)場人氣，，保證項目持持續(xù)性的熱賣賣氛圍。特價房活動根據(jù)項目緊湊湊戶型為主的的特點，通過過減少首付比比例，降低年年輕人購房成成本，刺激婚婚房購買需求求。減首付、婚房房活動根據(jù)傳統(tǒng)節(jié)日日和項目重大大施工及銷售售節(jié)點，舉行行項目慶典活活動，聚攏人人氣，做好客客戶排號積累累工作，根據(jù)據(jù)實際排號情情況集中開盤盤，形成項目目爆發(fā)性熱銷銷階段，不斷斷提高客戶關關注度及項目目知名度，做做到周周有活活動，月月有有主題。節(jié)日慶典活動動根據(jù)拓展北京京客群的需求求，進入海淀淀區(qū)域?qū)懽謽菢羌吧虉鲈O立立項目宣傳展展位，直面項項目目標客群群，擴大項目目知名度。巡展活動舉辦一期業(yè)主主趣味運動會會，聯(lián)系前期期成交業(yè)主參參加，并可邀邀請朋友或家家屬參加，通通過趣味競賽賽，贈送獎品品，每位到訪訪人員均可獲獲贈小禮品，，達到回饋業(yè)業(yè)主，擴大項項目知名度，，促進項目銷銷售。業(yè)主回饋利用項目自然然環(huán)境優(yōu)勢，，組織業(yè)主及及意向客戶參參加“龍鳳山山”戶外踏青青活動，在保保養(yǎng)新老客戶戶的同時，通通過親身參與與讓購房者體體驗到山景的的美好及項目目宜居的生態(tài)態(tài)環(huán)境。戶外踏青網(wǎng)絡活動調(diào)查結果顯示示，七成以上上的網(wǎng)民通過過網(wǎng)絡獲知房房產(chǎn)信息，位位居第一，超超過傳統(tǒng)媒體體報紙（53.1%）和電視（33.1%）；網(wǎng)民瀏覽覽房產(chǎn)網(wǎng)站/頻道的主要目目的是買房和和租房，比例例分別為27.2%和11.5%。聯(lián)合搜房、焦焦點、新浪三三大房地產(chǎn)專專業(yè)網(wǎng)站，在在首頁發(fā)布項項目廣告及文文字鏈并制作作項目主題網(wǎng)網(wǎng)站，豐富項項目網(wǎng)絡宣傳傳途徑。網(wǎng)站首頁項目詳情頁項目主題網(wǎng)站項目信息推廣廣聯(lián)合新浪樂居居、搜房等主主流媒體組織織看房日以團團購獨享特惠惠形式，吸引引潛在客戶群群體，提升項項目知名度、、擴大影響力力。項目團購新盤面對面：：及時、全面面曝光項目動動態(tài)，深入挖挖掘項目亮點點。項目動態(tài)媒體體跟蹤以看房團的形形式匯聚項目目潛在客戶群群體，最大化化拓展項目意意向客戶?？捶繄F做好項目網(wǎng)絡絡論壇服務，，維護論壇健健康環(huán)境和項項目積極信息息，了解網(wǎng)友友動態(tài)及意見見反饋，及時時改進項目不不足，定期組組織項目網(wǎng)絡絡活動，形成成項目網(wǎng)絡良良好口碑。項目論壇互動動活動實現(xiàn)銷售速度度與銷售價格格的完美平衡衡在市場波動前前抵達項目銷銷售安全點達到項目利潤潤最大化目標標五、銷售執(zhí)行行銷售總監(jiān)銷售主管銷售主管銷售主管客服經(jīng)理銷售秘書銷售主任策劃總監(jiān)專案經(jīng)理營銷中心客服人員執(zhí)行團隊架構構銷售經(jīng)理直銷人員創(chuàng)造“不可能能”我們的客戶到到訪量是競爭爭項目的300%！我們讓客戶從從購買80m2變?yōu)橘徺I180m2！我們80%的成交客戶為為第1次到訪即成交！我們80%的成交客戶3天之內(nèi)完成簽約約！我們的銷售人人員比競爭項項目每月多工工作3000小時！團隊銷售能力力“五大高效””執(zhí)行體系完成銷售的一一次次奇跡！！高效決策力高效執(zhí)行力高效到訪力高效成交力高效回款力掌握宏觀及微微觀市場監(jiān)控控，以最真實實的市場數(shù)據(jù)據(jù)為項目銷控控策略提供參參考。依托市場模塊塊信息支持提供迅速、正正確的決策依依據(jù)高效決策力高效執(zhí)行力高效到訪力高效成交力全程服務全程營銷營銷團隊架構構完整，全面面服務項目運運作，最大化化壓縮執(zhí)行環(huán)環(huán)節(jié)及操作時時間提高項目整體體執(zhí)行效率，，降低甲方運運營成本高效回款力高效決策力高效執(zhí)行力高效到訪力高效成交力Dm精準直投戰(zhàn)術術保證客戶到訪訪量是其他項項目的300%高效回款力高效決策力高效執(zhí)行力高效到訪力高效成交力案場強銷模式式拉伸客戶需求求，變購買80m2為180m280%成交客戶為第第1次到訪比其它項目銷銷售人員每月月多工作3000小時高效回款力高效決策力高效執(zhí)行力高效到訪力高效成交力通過銷售人員員實施的緊逼逼式簽約管理理體系，全面面的對客戶形形成壓迫感，，達成80%成交客戶3天之內(nèi)完成簽簽約。前期鋪墊通過縝密的合同規(guī)定，為客戶快速簽約打下物質(zhì)與法律基礎。中期保養(yǎng)積極幫助其解決購房過程的問題，與客戶保持長期和諧關系，進一步取得客戶信任與理解。后期擠壓通過緊逼式的客戶管理程序，壓迫客戶心理，并提供完備的簽約資料準備，實現(xiàn)最快速度簽約回款。緊逼式簽約管管理體系高效回款力我們可以做到到100%銷售率平衡的銷控策策略極致親密的客客戶關系成本可控，運運作風險降低低以上就是標點點地產(chǎn)對于宏宏觀經(jīng)濟、房房地產(chǎn)市場以以及項目運作作的一些理解解，希望甲乙乙雙方精誠合合作，實現(xiàn)銷銷售速度與銷銷售價格的完完美平衡，達達到項目利潤潤最大化目標標！THEENDTHANKS!標點地產(chǎn)RealEstate神圣的工作作在每個人人的日常事事務里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。22:4722:4722:47:1422:47:14所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過過任何何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的競爭爭優(yōu)勢勢，就就是比比你的的競爭爭對手手學習習得更更快的的能力力。把你的的競爭爭對手手視為為對手手而非非敵人人，將將會更更有益益。一旦做做出決決定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行動!如果通通用公公司不不能在在某一一個領領域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就會把把它在在這個個領域域的生生意買買掉或或退出出這個個領域域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展，，既既不不要要靠靠聳聳人人聽聽聞聞的的利利潤潤，，也也不不要要在在市市場場不不景景氣氣時時，，突突然然有有資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不不靈靈的的威威脅脅。。05-1月月-2322:47:14在艱艱難難時時期期，，企企業(yè)業(yè)要要想想獲獲得得生生存存下下去去的的機機會會，，唯唯一一的的辦辦法法就就是是保保持持一一種種始始終終面面向向外外界界的的姿姿態(tài)態(tài)。。若若想想長長期期生生存存，，僅僅有有的的途途徑徑就就是是要要使使人人人人竭竭盡盡全全力力，，千千方方百百計計讓讓下下一一代代產(chǎn)產(chǎn)品品進進入入用用戶戶家家中中。。時間間是是一一個個偉偉大大的的作作者者，，它它會會給給每每個個人人寫寫出出完完美美的的結結局局來來。。自始始自自終終把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重員員工工是是成成功功的的關關鍵鍵。。讓流程說說話，流流程是將將說轉(zhuǎn)化化為做的的惟一出出路。1月-231月-2322:47:14在一個崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定會獲得得成功。。微軟離破破產(chǎn)永遠遠只有18個月。堅持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實實現(xiàn)理理想時時，會會遭遇遇到許許多困困難，，反而而會使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所認識識到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。22:47:1422:471月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計請請一個高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請一個個隨叫隨到到且價格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/522:47能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動動，創(chuàng)造客客戶終身價價值。新經(jīng)濟時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動都在在書寫自己的的歷史。05一月202310:47下下午1月-23差錯發(fā)生在細細節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競爭爭不可或缺的的因素。管得少，就是是管得好。05一月2023命運本來就不不公平所以我我要改變命運運。投機取巧的人人。10:47:14下午午22:47:14質(zhì)量是維護顧顧客忠誠的最最好保證。最好的CEO是構建他們的的團隊來達成成夢想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊隊友來一起打打比賽。2023/1/522:471月-23在這個世界上上，沒有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:47:14感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費最最少，，回報報率最最高的的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風斗爭。?？犊當S此此身。2023/1/522:47:1422:471月-23謝謝各位?。?、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:47:1422:47:1422:471/5/202310:47:14PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:47:1422:47Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:47:1422:47:1422:47Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:47:1422:47:14January5,202