世聯(lián)地產(chǎn)版權(quán)所有2023/1/28房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場(chǎng)調(diào)研課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容2一、市場(chǎng)調(diào)研的正確出發(fā)點(diǎn)3

我們常常在一個(gè)城市展開大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒有價(jià)值的。

如果我們想從詳盡的市場(chǎng)調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程。這是為什么？市場(chǎng)調(diào)研的困局

4其根源在于我們分析問(wèn)題的邏輯分析問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)程序：收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案這是20世紀(jì)50年代咨詢業(yè)的普遍做法，由于沒有大量積累起有關(guān)各個(gè)企業(yè)和行業(yè)的知識(shí)，因此，無(wú)論客戶遇上什么問(wèn)題，都從全公司或全行業(yè)分析入手：1、確定該行業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素；2、根據(jù)銷售與市場(chǎng)地位、技術(shù)地位等評(píng)估客戶的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對(duì)比；4、提出抓住機(jī)遇和解決問(wèn)題的具體建議。5收集數(shù)據(jù)之前對(duì)問(wèn)題進(jìn)行結(jié)構(gòu)性分析，建立以假設(shè)為導(dǎo)向的診斷框架，讓市場(chǎng)調(diào)研具有目的性如果我們一開始就從項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)、功能及客戶目標(biāo)與限制條件方面考慮，借助相關(guān)的成功案例的啟發(fā)，進(jìn)而作出幾種假設(shè)，抽出假設(shè)成立的條件，再對(duì)這些假設(shè)條件進(jìn)行市場(chǎng)求證，則這個(gè)過(guò)程將變得非常簡(jiǎn)化了。事實(shí)上，以假設(shè)為前提的市場(chǎng)調(diào)研是在畫好的路線圖上求證的過(guò)程。6案例一：呼和浩特金橋項(xiàng)目客戶目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格3000元/平方米開發(fā)商遠(yuǎn)程征戰(zhàn)，需快速銷售限制條件啟動(dòng)資金2000萬(wàn)中小項(xiàng)目區(qū)位特征認(rèn)知高未開發(fā)方法：以解決問(wèn)題的假設(shè)為導(dǎo)向直接尋找市場(chǎng)上均價(jià)在3000元/平方米以上、并能實(shí)現(xiàn)快速銷售的項(xiàng)目特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研以此展開。7二、市場(chǎng)調(diào)研在項(xiàng)目定位中的角色8市場(chǎng)調(diào)研需要解決的核心問(wèn)題基于初步假設(shè)：界定競(jìng)爭(zhēng)框架界定區(qū)域價(jià)值定義項(xiàng)目核心價(jià)值9案例二：大大連億達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目定位背景與目標(biāo)標(biāo)：城市非核心心區(qū)，地塊塊狹小，功功能規(guī)劃為為住宅及配配套商業(yè)，，要求銷售售價(jià)格為6500元/平方米?，F(xiàn)狀：周邊的大規(guī)規(guī)模住宅小小區(qū)的價(jià)格格為5000元/平方米。差距R1R2規(guī)模大地塊狹小p<5000P=6500解決問(wèn)題的的假設(shè)MECE：1、是否可以以自己建立立新價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿（創(chuàng)新新產(chǎn)品）？（鋒尚尚）2、是否可以以增加沿街街商業(yè)量，，而降低住住宅的均價(jià)價(jià)？（烏魯魯木齊南門門國(guó)際）3、區(qū)位的價(jià)值是否否可以打破破現(xiàn)有的價(jià)價(jià)值參照體體系？（萬(wàn)萬(wàn)達(dá)景藏、、東?；▓@園）4、是否能脫脫離區(qū)域內(nèi)內(nèi)主流消費(fèi)費(fèi)群體，重重新定義新新的細(xì)分客客戶？（月月亮河）10初步假設(shè)下下的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研任務(wù)1、界定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)框架（房房地產(chǎn)項(xiàng)目目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析析：A、均價(jià)在5000元至6500元/平方米，周周邊的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)在是誰(shuí)？？它們的賣賣點(diǎn)是什么么？缺點(diǎn)是是什么？我我們的超越越機(jī)會(huì)在哪哪里？B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上上的項(xiàng)目關(guān)鍵的的價(jià)值是什么？是是否存在不不依賴地段段價(jià)值（交交通與配套套）的感性性因素？C、市域內(nèi)具具有投資性的物物業(yè)特性（如功功能彈性、、高性價(jià)比比）是什么么？本項(xiàng)目目資源是否否有相似之之處？D、市域內(nèi)脫脫離區(qū)域原原有價(jià)格體體系的項(xiàng)目目關(guān)鍵舉措措是什么？？E、商業(yè)價(jià)值值在類似項(xiàng)項(xiàng)目中如何何被運(yùn)用的的？112、定義項(xiàng)目目區(qū)位價(jià)值值

（城市市規(guī)劃調(diào)研研、消費(fèi)者者對(duì)區(qū)域的的認(rèn)知價(jià)值值調(diào)研）結(jié)結(jié)構(gòu)性性分析：A、在城市規(guī)規(guī)劃中，這這個(gè)區(qū)域的未來(lái)來(lái)是什么？它它將帶來(lái)怎怎樣的居住住或商業(yè)投投資價(jià)值？？B、就區(qū)域而而言，與現(xiàn)現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域有什么優(yōu)勢(shì)勢(shì)？C、什么樣的客客戶群對(duì)以上方面面具有正向向性？D、項(xiàng)目區(qū)位位價(jià)值是依依托于原有有的消費(fèi)者者認(rèn)知價(jià)值值還是重新新定義價(jià)值值？（例：：西山庭院院VS城市第三地地或新城））123、項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)值方向的的初步確定定

（對(duì)于于類同的總總價(jià)或單價(jià)價(jià)項(xiàng)目）結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性分析：：A、區(qū)位價(jià)值值與核心客客戶群的確確定；B、規(guī)劃功能能調(diào)整的方方向；C、價(jià)格標(biāo)桿桿的參照系系或自身定定義；D、主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差異的方方向選擇；；

（麗陽(yáng)陽(yáng)天下）關(guān)鍵：從本本地案例和和其他城市市相似屬性性案例中得得到啟發(fā)13關(guān)于市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的幾個(gè)個(gè)基本觀點(diǎn)點(diǎn)以事實(shí)為基基礎(chǔ)，“事事實(shí)是友善善的”（麥麥肯錫）海量的信息息VS有限的市調(diào)調(diào)時(shí)間以假設(shè)為導(dǎo)導(dǎo)向定性與定量量的結(jié)合不同工作模模塊有不同同的市調(diào)內(nèi)內(nèi)容客戶的疑問(wèn)問(wèn)：市調(diào)時(shí)時(shí)間這么短短，市調(diào)質(zhì)質(zhì)量有保證證么？14市場(chǎng)調(diào)研計(jì)計(jì)劃制定1、客戶目目標(biāo)與現(xiàn)狀狀的差距或或問(wèn)題點(diǎn)2、假設(shè)解解決差距的的可能方案案3、可選方方案在市場(chǎng)場(chǎng)中的論證證4、通常的的調(diào)研方面面房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)研研消費(fèi)者訪談?wù)剠^(qū)域規(guī)劃調(diào)調(diào)研城市調(diào)研地塊查勘客戶的思考考15課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的的出發(fā)點(diǎn)和和意義市場(chǎng)調(diào)研的的具體步驟驟和工作內(nèi)內(nèi)容16市場(chǎng)調(diào)研的的具體步驟驟和工作內(nèi)內(nèi)容一、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工作階階段劃分及及其工作內(nèi)內(nèi)容二、市調(diào)方方法及相關(guān)關(guān)工具表格格等三、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的資料料整理、分分析四、市調(diào)可可能遇到的的問(wèn)題17市場(chǎng)調(diào)研工工作階段劃劃分及其工工作內(nèi)容市調(diào)前項(xiàng)目小組交交底會(huì)制訂市調(diào)計(jì)計(jì)劃（重點(diǎn)點(diǎn)）出差前的準(zhǔn)準(zhǔn)備市調(diào)中市調(diào)計(jì)劃的的執(zhí)行根據(jù)實(shí)際情情況調(diào)整計(jì)計(jì)劃市調(diào)后資料整理18市調(diào)前的工工作內(nèi)容項(xiàng)目小組交交底會(huì)項(xiàng)目討論制定市調(diào)計(jì)計(jì)劃收集相關(guān)資資料總體時(shí)間安排、市調(diào)時(shí)間安排確定需要調(diào)調(diào)查的樓盤盤確定訪談資源（同事、開開發(fā)商、老老客戶）編制訪談提綱、問(wèn)卷準(zhǔn)備首次溝溝通ppt（加入一些些對(duì)項(xiàng)目的的思考）出差前的準(zhǔn)準(zhǔn)備19市調(diào)工作內(nèi)內(nèi)容及方法法地塊查勘城市（區(qū)域域）經(jīng)濟(jì)背背景城市（區(qū)域域）規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)者20地塊查勘項(xiàng)目位置——城市位置圖圖、區(qū)域位位置圖調(diào)研方法：：開發(fā)商介介紹、現(xiàn)有有地塊資料料項(xiàng)目四至調(diào)研方法：：紅線圖、、現(xiàn)場(chǎng)查勘勘項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)環(huán)境——建筑物、地地形、水體體、植物、、空氣質(zhì)量量、噪音、、其它（如如文物古跡跡等）調(diào)研方法：：文字資料料、現(xiàn)場(chǎng)查查勘、訪談?wù)劊ㄩ_發(fā)商商或政府部部門）項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境——建筑物、道道路交通、、景觀資源源、公共設(shè)設(shè)施（廣場(chǎng)場(chǎng)、公園、、商場(chǎng)、學(xué)學(xué)校、政府府機(jī)關(guān)、變變電站、垃垃圾站等））、企業(yè)、、人口等調(diào)研方法：：文字資料料、現(xiàn)場(chǎng)查查勘、訪談?wù)劊ㄩ_發(fā)商商或政府部部門）21城市（區(qū)域域）經(jīng)濟(jì)背背景經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模模、趨勢(shì)、速速度——?dú)v年GDP、人均GDP經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資資外商投資情況況居民收入水平平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費(fèi)水平平——人均可支配收收入、人均消消費(fèi)支出及其其構(gòu)成、主流流消費(fèi)群體城市中心化程程度——與周邊城市的的相對(duì)關(guān)系調(diào)研方法：查查閱統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、訪談（統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局及相關(guān)關(guān)部門）22城市（區(qū)域））規(guī)劃城市總體規(guī)劃劃——了解城市格局局、發(fā)展方向向，重點(diǎn)了解解項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域在城市中中所承擔(dān)的功功能、相對(duì)地地位、發(fā)展前前景、與其它它區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系。區(qū)域規(guī)劃——政府對(duì)本區(qū)域域的規(guī)劃設(shè)想想及建設(shè)計(jì)劃劃，重點(diǎn)了解解項(xiàng)目周邊的的規(guī)劃情況，，主要包括：：道路交通、、公共設(shè)施、、產(chǎn)業(yè)布局等等。重大建設(shè)項(xiàng)目目——對(duì)區(qū)域的發(fā)展展有重要影響響（事實(shí)上的的、心理上的的）調(diào)研方法：收收集規(guī)劃文本本、圖集，訪訪談規(guī)劃局23民間指數(shù)車輛登記數(shù)量量，登記牛肉面指數(shù)小區(qū)老人指數(shù)數(shù)“牛皮癬”指指數(shù)．．．．．．．24房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)三要素：：供給、需求求、價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀數(shù)據(jù)：（（分區(qū)數(shù)據(jù)據(jù)；分物業(yè)類類型；分價(jià)格格區(qū)間）施工面積新開工面積竣工面積銷售面積空置面積二手房交易數(shù)數(shù)據(jù)市調(diào)方法：查查閱（房地產(chǎn)產(chǎn)）統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、房管局（（房地產(chǎn)交易易中心）網(wǎng)站站、當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)期刊雜志志、訪談房管管局或房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會(huì)等部門門25房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題：是否要要把整個(gè)城市市的樓盤都調(diào)調(diào)研完？房地產(chǎn)總體格格局（片區(qū)劃劃分）各片區(qū)典型樓樓盤項(xiàng)目所在區(qū)域域樓盤競(jìng)爭(zhēng)樓盤市調(diào)方法：實(shí)實(shí)地調(diào)查、收收集網(wǎng)上資料料、訪談專業(yè)業(yè)人士26樓盤調(diào)查內(nèi)容容基本信息——占地面積、建建筑面積、容容積率、配套套設(shè)施（商業(yè)業(yè)、會(huì)所、幼幼兒園、學(xué)校校）、開發(fā)分分期等。規(guī)劃設(shè)計(jì)——總體布局、物物業(yè)類型、戶戶型配比、總總戶數(shù)、車位位數(shù)、景觀、、創(chuàng)新點(diǎn)等。。銷售情況——認(rèn)籌時(shí)間、開開盤時(shí)間、銷銷售價(jià)格（對(duì)對(duì)應(yīng)交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）、銷售速速度、銷售率率、客戶群、、主要賣點(diǎn)、、劣勢(shì)。營(yíng)銷推廣——售樓處、樣板板房、現(xiàn)場(chǎng)展展示、營(yíng)銷渠渠道、促銷措措施。市調(diào)方法：實(shí)實(shí)地調(diào)研、收收集樓書（報(bào)報(bào)紙廣告）、、訪談銷售代代表27消費(fèi)者調(diào)研－－目的了解消費(fèi)者的的需求特征（（購(gòu)房目的，，關(guān)注因素如如地段、物業(yè)業(yè)類型、戶型型、面積、配配套設(shè)施、園園林景觀、價(jià)價(jià)格等，生活活方式AIO等）了解消費(fèi)行為為（購(gòu)買行為為、消費(fèi)觀念念、習(xí)慣、態(tài)態(tài)度等）了解消費(fèi)者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目（區(qū)區(qū)域）的看法法28消費(fèi)者調(diào)研－－方法問(wèn)卷調(diào)查設(shè)定調(diào)查計(jì)劃劃（調(diào)查目的的、問(wèn)卷數(shù)量量、發(fā)放時(shí)間間、地點(diǎn)、途途徑、目標(biāo)人人群等）問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)卷發(fā)放、回回收（渠道：：開發(fā)商協(xié)助助、臨時(shí)雇傭傭?qū)W生、當(dāng)?shù)氐厥姓{(diào)公司））數(shù)據(jù)錄入與分分析（spss軟件）29訪談人群——政府官員普通公務(wù)員企業(yè)管理者企業(yè)技術(shù)人員員私營(yíng)企業(yè)主個(gè)體工商戶律師、醫(yī)生、、教師房地產(chǎn)專業(yè)人人士（開發(fā)商商、銷售經(jīng)理、中介介公司）媒體記者（房房地產(chǎn)版）直郵雜志主編編訪談提綱討論：如何聯(lián)聯(lián)系訪談對(duì)象象？深度訪談30市調(diào)相關(guān)工具具表格（見顧顧問(wèn)平臺(tái)）31市調(diào)資料整理理、分析項(xiàng)目地塊分析析城市經(jīng)濟(jì)、規(guī)規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)客戶分析析訪談資料整理理（提煉觀點(diǎn)點(diǎn)，融合在以以上各個(gè)方面面）32對(duì)調(diào)研工作的的要求1、每天調(diào)研后后作小結(jié)、討討論，遵循：：假設(shè)、論論證、再假設(shè)設(shè)、再論證2、及時(shí)整理、、錄入資料3、補(bǔ)充調(diào)研，，根據(jù)新假設(shè)設(shè)調(diào)整調(diào)研內(nèi)內(nèi)容4、調(diào)研結(jié)束后后基本形成大大思路33市調(diào)可能遇到到的問(wèn)題政府部門不合合作怎么辦？？開發(fā)商缺乏當(dāng)當(dāng)?shù)刭Y源怎么么辦？已入伙樓盤如如何調(diào)研？銷售代表的話話是否可信？？……34謝謝謝周邊狀況及交交通條件周邊狀況：南部：內(nèi)蒙日?qǐng)?bào)社大大樓及其員工工住宅區(qū)東部：擬建住宅用地地西北部：毗鄰濱河南路路及小黑河通達(dá)性：南部：昭烏達(dá)大街——大橋——世紀(jì)大道——南側(cè)規(guī)劃路——進(jìn)入北部：濱河北路——小橋——進(jìn)入36基地資源評(píng)價(jià)價(jià)資源評(píng)價(jià)：小黑河：遠(yuǎn)期景觀資源源。目前在市民心心目中不具備備資源認(rèn)知；；預(yù)計(jì)2007年完成河道蓄蓄水和整治。。原生樹：現(xiàn)有景觀資源源。原有的行道樹樹具備較好的的密度和形態(tài)態(tài)，有進(jìn)一步步挖掘形成本本案亮點(diǎn)的可可能。集中園林景觀觀：潛在景觀資源源。呼市尚缺少規(guī)規(guī)?；⒏咂菲焚|(zhì)的住區(qū)園園林景觀，有有可能形成產(chǎn)產(chǎn)品特色。37基地原生樹的的兩種規(guī)劃意意向I生活感：“回家的路””配以尺度親切切的植栽、鋪鋪裝、設(shè)施和和小品，突出出溫馨近人的的生活化氛圍圍。強(qiáng)調(diào)可進(jìn)入性性。II身份感：私家景觀大道道與小橋、入口口廣場(chǎng)整體設(shè)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)進(jìn)進(jìn)入社區(qū)的儀儀式感、軸線線感，配合造造型相對(duì)夸張張的植栽、鋪鋪裝、設(shè)施和和雕塑等，形形成獨(dú)享、專專有的“領(lǐng)屬屬”認(rèn)知。強(qiáng)調(diào)景觀性。。38價(jià)值判斷與啟啟動(dòng)區(qū)確定價(jià)值判斷：B區(qū)：沿河區(qū)域域可同時(shí)享有有小黑河與中中心綠地的景景觀資源，臨臨近主入口，，居住價(jià)值最最高。C區(qū)：臨近中心心景觀區(qū)，受受城市交通、、噪聲干擾少少，居住價(jià)值值次之。D區(qū)：沿城市道道路區(qū)域，居居住價(jià)值相對(duì)對(duì)低但可能會(huì)會(huì)有一定潛在在商業(yè)價(jià)值。。A區(qū)：由基地原原生樹自然分分隔成為相對(duì)對(duì)獨(dú)立區(qū)域，，交通便利性性好，具有一一定的資源條條件，適宜作作為項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)區(qū)。ABDC39呼和浩特地處處內(nèi)蒙古自治治區(qū)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的核心北京包頭鄂爾多斯呼和浩特烏蘭察布盟呼和浩特城市市地位與經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況呼和浩特市位位于內(nèi)蒙古自自治區(qū)中部，，總面積17224平方公里，城城區(qū)面積81.1平方公里；總總?cè)丝?40萬(wàn)，城區(qū)人口口140余萬(wàn)。距離離北京669公里，飛行時(shí)時(shí)間45分鐘。呼和浩特是自自治區(qū)的政治治經(jīng)濟(jì)中心。。呼和浩特、包包頭、鄂爾多多斯線是呼和和浩特核心經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶。包括了鄂爾爾多斯，包頭頭，烏蘭察布布盟的中部地地區(qū)是內(nèi)蒙古古主要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圈，人人口總量?jī)H占占自治區(qū)35%，GDP約占區(qū)總量的的60%。40呼和浩特東部部和南部是城城市發(fā)展重心心回民區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)賽罕區(qū)呼和浩特國(guó)航航大廈周邊狀狀況呼和浩特市區(qū)區(qū)共分為四個(gè)個(gè)行政區(qū)：新城區(qū)和塞罕罕區(qū)發(fā)展較晚晚，經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)發(fā)達(dá)，城市市面貌較新；；回民區(qū)和玉泉泉區(qū)則屬于相相對(duì)落后、發(fā)發(fā)展緩慢的老老城區(qū)。41呼和浩特東部部和南部是城城市發(fā)展重心心中心城市優(yōu)化環(huán)境提高城市品位改善人居環(huán)境大青山保護(hù)區(qū)嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)控制北面發(fā)展城市向南拓展建立南新市區(qū)黨政中心所在東部發(fā)展受機(jī)場(chǎng)制約金川金山合并建設(shè)新型大園區(qū)東部定位于政務(wù)功功能，著力打打造政務(wù)集中中區(qū)。城市發(fā)發(fā)展將基于以以機(jī)場(chǎng)路為中中心，以市、、自治區(qū)兩級(jí)級(jí)政府為基本本點(diǎn)的一個(gè)中中心兩個(gè)基本本點(diǎn)發(fā)展模式式進(jìn)行。南部依靠金橋開發(fā)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，，城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)功能逐漸南南移，南部成成為未來(lái)城市市發(fā)展的主要要方向。北部由于地形限制制發(fā)展受到制制約。西部是傳統(tǒng)老城區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相對(duì)落后。。42通過(guò)對(duì)比認(rèn)識(shí)識(shí)呼市為更準(zhǔn)確的認(rèn)認(rèn)識(shí)呼和浩特特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的現(xiàn)狀水平，，我們根據(jù)以以下原則選取取了太原、石石家莊、濟(jì)南南、鄭州、沈沈陽(yáng)五個(gè)城市市與呼和浩特特進(jìn)行相關(guān)指指標(biāo)的對(duì)比：：屬于北京1小時(shí)飛行圈省會(huì)城市（除除濟(jì)南、沈陽(yáng)陽(yáng)外其余均為為內(nèi)陸省份的的省會(huì)）43現(xiàn)階段呼市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況良好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)較較高與其他幾個(gè)城城市相比，呼呼市的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)并不落后后，人均GDP在六個(gè)對(duì)比城城市中次于濟(jì)濟(jì)南和沈陽(yáng)，，在幾個(gè)內(nèi)陸陸省份省會(huì)中中排名第一；；人均可支配配收入僅次于于濟(jì)南，排名名第二。44呼和浩特已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展階段段呼市第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅速，，傳統(tǒng)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)，如交通運(yùn)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和和郵政業(yè)，批批發(fā)和零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)等增長(zhǎng)長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。。新興服務(wù)行行業(yè)如科學(xué)研研究技術(shù)服務(wù)務(wù)和地質(zhì)勘查查業(yè)等以高于于40%速度增長(zhǎng)。呼市GDP連續(xù)高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，2002年、2003年增長(zhǎng)率已超超過(guò)20%，遠(yuǎn)高于9%的全國(guó)水平。。2004年人均GDP已超過(guò)20000元，增長(zhǎng)率連連續(xù)四年保持持在25%以上（04年全國(guó)人均GDP增長(zhǎng)率為16%）。45呼和浩特五大大支柱產(chǎn)業(yè)為為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展提供了條條件乳業(yè)集群蒙牛，伊利兩大著名品牌，很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)明顯；預(yù)計(jì)2007年乳業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)400億，成為國(guó)內(nèi)最大乳業(yè)基地電力集群呼和浩特2007年電力總裝機(jī)容量將達(dá)1000萬(wàn)千瓦；知名的有：北方電力和林電廠、華潤(rùn)清河水電廠、賽罕區(qū)白塔電廠生物制藥國(guó)家大力扶持的高科技產(chǎn)業(yè)，呼市制藥原材料豐富，相當(dāng)多企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，比如大唐藥業(yè)、石藥集團(tuán)、華蒙金河、元和制藥等電子信息產(chǎn)業(yè)與北京的交通優(yōu)勢(shì)，是電子信息產(chǎn)業(yè)向呼和浩特轉(zhuǎn)移提供了條件。著名企業(yè)如TCL集團(tuán)。冶金化工業(yè)充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，如唐山勇峰集團(tuán)，中鋁集團(tuán)、三聯(lián)化工等。46秦皇島高端客客戶分析———尋找本地的的獨(dú)棟別墅客客戶我們?cè)L談了秦秦皇島當(dāng)?shù)?0多位高端客戶和專專業(yè)人士，試試圖找到本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)棟別墅墅的潛在客戶戶。我們以經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和生活狀狀態(tài)對(duì)高端客客戶進(jìn)行分類類，分析他們們的置業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)。這些高端客戶戶以民營(yíng)企業(yè)業(yè)主或者股份份公司老總為為主，資金保值以及及居住安全是他們置業(yè)的的共同需求。少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB支付高價(jià)物業(yè)的實(shí)力追求高品質(zhì)居住的意愿47A類客戶：經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，，注重享受生生活少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)已取得較大成功，愿意在休閑上花時(shí)間，追求生活品質(zhì)，感性對(duì)北戴河的認(rèn)知距離適中，不覺得遠(yuǎn)；環(huán)境好，宜居；地位高尚；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價(jià)值對(duì)別墅/類別墅的認(rèn)知能感知獨(dú)棟別墅的真正價(jià)值，及其與類別墅的本質(zhì)差別購(gòu)買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素獨(dú)占資源（大環(huán)境、小環(huán)境）身份標(biāo)簽（產(chǎn)品形式、形象）居住舒適（尺度、功能空間）交通通達(dá)性好支付力/支付意愿大于300萬(wàn)/大于300萬(wàn)典型客戶：興龍最大的業(yè)業(yè)主李先生：：距離近，風(fēng)風(fēng)水好，住獨(dú)獨(dú)棟別墅是一一種生活狀態(tài)態(tài)和身份體現(xiàn)現(xiàn)……清馨家園聯(lián)排排業(yè)主楊先生生：獨(dú)棟才是是真正的別墅墅，北戴河能能體現(xiàn)身價(jià)……本項(xiàng)目獨(dú)棟別別墅雙拼別墅墅的潛在客戶戶。48B類客戶：經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，，專注于事業(yè)業(yè)發(fā)展少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)工作重心在城市；事業(yè)處于快速發(fā)展期，主要精力投入在工作中，無(wú)暇顧及生活享受；傾向于將資金用于公司而不是純粹個(gè)人享受對(duì)北戴河的認(rèn)知距離遠(yuǎn)，不方便；環(huán)境好，宜居；認(rèn)為海港區(qū)的房子比北戴河有價(jià)值對(duì)別墅/類別墅的認(rèn)知獨(dú)棟性價(jià)比低，認(rèn)為獨(dú)棟與類別墅的差別只是大房子，房子只為滿足居住舒適性，實(shí)用主義有商務(wù)接待的需求購(gòu)買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素居住：與城市便捷的溝通（交通、配套等）、產(chǎn)品的居住舒適性、身份體現(xiàn)商務(wù)接待：高檔尊貴形象、私密性、獨(dú)享性支付力/支付意愿居?。捍笥?00萬(wàn)/200萬(wàn)左右商務(wù)接待：大于300萬(wàn)/大于300萬(wàn)典型客戶：家惠超市李總總：住獨(dú)棟太太大，不實(shí)用用；北戴河遠(yuǎn)遠(yuǎn)，不方便……清馨家園聯(lián)排排業(yè)主劉先生生：獨(dú)棟自住住使用率太低低，為公司購(gòu)購(gòu)買獨(dú)棟用于于暑期接待非非常合適……重點(diǎn)引導(dǎo)商務(wù)務(wù)接待需求，，本項(xiàng)目獨(dú)棟棟別墅潛在客客戶。49C類客戶：經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般般，重視居住住品質(zhì)少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)百萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)高端客戶中的“小富即安”型，事業(yè)小有所成，看重居住環(huán)境對(duì)北戴河的認(rèn)知適于養(yǎng)生、養(yǎng)老，環(huán)境好，宜居；距離可以接受；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價(jià)值對(duì)別墅/類別墅的認(rèn)知居住舒適，尺度恰當(dāng)；部分滿足獨(dú)占需求，但需要一定的鄰里關(guān)系；喜歡低密度的房子，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不允許其關(guān)注獨(dú)棟購(gòu)買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素環(huán)境宜居低密度物業(yè)形式、產(chǎn)品品質(zhì)身份體現(xiàn)配套、交通支付力/支付意愿200萬(wàn)以內(nèi)/200萬(wàn)以內(nèi)典型客戶：清馨家園雙拼拼業(yè)主牛女士士：北戴河是是最理想的居居住養(yǎng)老地，，買不起獨(dú)棟棟，雙拼很合合適，有天有有地，三面獨(dú)獨(dú)占……清馨家園聯(lián)排排業(yè)主李女士士：一直想在在北戴河海邊邊有套房子，，喜歡有院子子和鄰居的感感覺……本項(xiàng)目類別墅墅產(chǎn)品的潛在在客戶。50D類客戶：經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般般，忙于工作作不是本項(xiàng)目別別墅/類別墅客戶，，公寓的潛在在客戶。資產(chǎn)百萬(wàn)或者小于百萬(wàn)事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)起步期，比較年輕投資愛好者，事業(yè)小有所成，為閑置資金尋找保值與增值渠道對(duì)北戴河的認(rèn)知適合周末度假和招待朋友；對(duì)海和海邊物業(yè)有向往，看好海邊物業(yè)的升值潛力，自用和投資相結(jié)合，第二居所對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)知目前沒有購(gòu)買別墅的實(shí)力或需求，海邊的公寓很有吸引力購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素總價(jià)合適有升值潛力離海近交通方便支付力/支付意愿20萬(wàn)左右/20萬(wàn)左右典型客戶：清馨家園聯(lián)排排業(yè)主的兒子子：常去北戴戴河度假，經(jīng)經(jīng)常招待外地地朋友去北戴戴河……清馨家園聯(lián)排排業(yè)主竇先生生：清馨家園園第一批業(yè)主主，對(duì)投資有有獨(dú)到的眼光光……少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB519、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。20:44:4820:44:4820:441/5/20238:44:48PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:44:4820:44Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:44:4820:44:4820:44Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2320:44:4820:44:48January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20238:44:48下下午午20:44:481月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月238:44下午午1月-2320:44January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/520:44:4820:44:4805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。8:44:48下下午8:44下下午20:44:481月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。20:44:4820:44:4820:441/5/20238:44:48PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2320:44:4820:44Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。20:44:4820:44:4820:44Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2320:44:482