項目背景梳理上位規(guī)劃回顧新江灣城-五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧新江灣城位于上海市中心城區(qū)的東北部，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。根據(jù)規(guī)劃，新江灣城將建成為21世紀上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)和城市住區(qū)。江灣-五角場地區(qū)作為上海市總體規(guī)劃確定的四個副中心之一，將發(fā)展成為以知識經濟為主要特征的現(xiàn)代服務功能集聚區(qū)。上位規(guī)劃的特色關注生態(tài)新江灣城依托江灣濕地等保護良好的生態(tài)資源，借鑒國內外創(chuàng)建生態(tài)型社區(qū)的成功開發(fā)經驗，為將來入住本地的居民和前來工作旅游的人士創(chuàng)造一個人與自然和諧共生的環(huán)境。配套完善高端定位新江灣城從人性化出發(fā)，建設了文化中心、體育中心、中小學等公共設施。同時依托于臨近復旦、財大、同濟等高等院校和比鄰五角場商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢，提供完善的配套服務。作為上海中心城區(qū)的最后一塊大宗處女地受到了國內外知名發(fā)展商的熱烈追捧，引起了多方關注，導致地價不斷飆升，從2005年以來多次創(chuàng)下“地王”的紀錄，開發(fā)呈現(xiàn)高端化。21#22#項目背景梳理項目在新江灣城-五角場地區(qū)的地位項目分為兩個地塊。其中21#地塊東至淞滬路，南至青石路，西至國定路，北至七星河路；22#地塊東至松滬路，西至國定路、北至青石路。規(guī)劃道路創(chuàng)業(yè)大道由北至南穿越兩地塊。作為新江灣城與江灣-五角場城市副中心的結合處，項目東北部臨近新江灣城各大高端居住區(qū)，東部與濕地公園、鐵獅門F地塊僅一街之隔，向南可以到達知識創(chuàng)新區(qū)和五角場核心商業(yè)圈，各方面優(yōu)勢突出，具有很高的土地開發(fā)價值。項目所在位置獨特優(yōu)勢突出1234商業(yè)配套-漸趨成熟項目以南五角場核心商業(yè)圈已形成規(guī)模，同時緊鄰的東部鐵獅門F地塊將導入高端商業(yè)，北部C5漢斯地塊將建成9萬平米的區(qū)域商業(yè)中心。產業(yè)資源-科技領先居住社區(qū)-高端定位自然資源-生態(tài)濕地產業(yè)定位于“國際智慧城”和“知識楊浦”，東部緊鄰新江灣城知識商務中心板塊功能區(qū)內的核心——會展中心。項目東北部是由多家房地產公司開發(fā)的高端居住區(qū)。平均容積率僅1.0，綠化率達50%。目前售價已突破20000元/平方米。項目東部緊鄰上海城區(qū)內最大的一塊濕地，也是上海僅有的都市生態(tài)綠地，開發(fā)成為濕地公園，是滬上又一塊市民休閑和城市度假的好去處。項目整體定位研究整體開發(fā)理念創(chuàng)造“宜商宜住”的高品質生態(tài)、人文的辦公空間整體開發(fā)理念：生態(tài)創(chuàng)意辦公+40小時全活力社區(qū)生態(tài)創(chuàng)意辦公(EOD)EOD理念突破了傳統(tǒng)商務辦公設施開發(fā)只關注經濟效益和成本收益的狹隘的思維，而強化了生態(tài)理念在辦公場所設計中的運用。環(huán)保材料、通風設備的應用大大改善了傳統(tǒng)的全封閉環(huán)境，給辦公人員提供了良好的工作環(huán)境。同時在室內和室外創(chuàng)造舒適的生態(tài)環(huán)境，將室外的自然環(huán)境，如植物、陽光等引入室內，營造一個親近于自然的辦公生態(tài)環(huán)境，更有效地提升工作效率。40小時全活力社區(qū)40小時全活力社區(qū)強調的是工作與娛樂休閑的結合，轉變了傳統(tǒng)工作與休閑相分離的觀念。在工作中娛樂，在娛樂中工作，兩者合二為一，延伸了每天24小時的生命空間，使社區(qū)變成了一個生機勃勃、充滿活力的工作、娛樂、休息的場所?；趯ι衔灰?guī)劃的回顧和項目所在區(qū)位及周邊要素的梳理，項目將定位一個“宜商宜住”的高品質生態(tài)、人文的辦公空間。生態(tài)辦公將成為項目的核心功能，同時還將配套居住、商業(yè)、休憩等功能，是一個復合型的高端社區(qū)。項目整體定位研究項目功能產品體系生態(tài)創(chuàng)意辦公HIP酒店式公寓精品商業(yè)高端住宅精品主題酒店五大功能產品塑造完美體驗綠色、生態(tài)、健康的辦公環(huán)境，遠離種種煩惱與喧囂，將休閑與舒適融入工作，在工作中體驗自然與人文的雙重關懷開創(chuàng)舒適而私密的個人空間，體驗溫馨而浪漫的家庭生活，享受賓至如歸的完美服務細膩的服務、周到的關懷，為城市游憩客營造一個藝術而浪漫的氛圍，一個溫馨而舒適的家，讓短暫的停留成為永久的美好回憶自然、溫馨、優(yōu)雅，在美好的家居環(huán)境中細細咀嚼生活的品質，感受家的溫暖購物、餐飲、運動、休閑，綜合型高品質的商業(yè)設施讓每天都充滿驚喜與活力，時刻感受城市發(fā)展的脈搏以生態(tài)創(chuàng)意辦公和酒店式公寓為主要產品，同時開發(fā)精品主題酒店與少量高端住宅，并配套高水準的精品商業(yè)生態(tài)創(chuàng)意辦公生態(tài)辦公（EOD，EcologicalOfficeDistrict）突破傳統(tǒng)辦公物業(yè)的“8小時模式”，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間，無障礙地、持續(xù)性地相互接觸與滲透，形成一個良性的互動系統(tǒng)，實現(xiàn)真正的辦公環(huán)境生態(tài)化。這種融陽光、綠化、鮮氧、活水于現(xiàn)代辦公的模式，可以提高商務環(huán)境品質、全面激發(fā)商務效率。EOD理念生態(tài)創(chuàng)意辦公內涵詮釋通過生態(tài)與創(chuàng)意的結合，賦予辦公空間以全新的內涵與體驗，使工作環(huán)境不再單一枯燥，可以變化地如此舒適宜人、豐富多樣、活潑而靈動~生態(tài)元素生態(tài)設計生態(tài)技術通過生態(tài)元素的導入、生態(tài)理念的設計、生態(tài)技術的應用，使項目真正實現(xiàn)辦公環(huán)境生態(tài)化、環(huán)?；⒐?jié)能化生態(tài)適宜的體量巧妙打破基地容積率與限高的約束，導入小體量的建筑、圍合式靈動空間，并塑造豐富、活潑、人性化的立體空間創(chuàng)意多樣化的靈動空間生態(tài)創(chuàng)意辦公目標客群研究潛在目標客群客群特征需求特征知識型中小企業(yè)通常人數(shù)在100人以下高學歷的知識型人才占員工比例較大需要區(qū)域內提供良好的產業(yè)鏈支持背景偏好智慧型、有內涵、創(chuàng)意性的辦公環(huán)境大型企業(yè)的分支機構通常人數(shù)在100-200人公司資金實力較強，看重企業(yè)品牌與形象塑造因此較為看重工作環(huán)境的整體品質需要相對獨立的辦公環(huán)境與交流空間，可以租用整層或整棟獨立辦公空間商務活動頻繁，對商業(yè)、酒店、會議等配套服務要求較高學校或政府背景的商業(yè)機構通常人數(shù)少于100人進行一定領域內的專業(yè)研究與商業(yè)活動，常有學術交流、會議接待等需求偏好知識型的靈活辦公空間對商業(yè)、酒店、會議等配套服務要求較高個人工作室通常人數(shù)約30-50人有著專業(yè)的工作領域、鮮明的工作風格通常為知識創(chuàng)新型企業(yè)如個人建筑設計事務所等偏好獨具風格的空間設計內部空間分割靈活多樣，不受約束多選擇的交流空間項目生態(tài)創(chuàng)意辦公空間的特點體量小巧靈活，因此適用于人數(shù)規(guī)模不大的公司及組織生態(tài)空間，在設計與氛圍營造上體現(xiàn)創(chuàng)意，更適宜于知識型、創(chuàng)造性的企業(yè)與機構地處創(chuàng)業(yè)大道北端的重要節(jié)點，周邊辦公、商業(yè)、交通、文化等要素集聚，適宜于那些對此類要素流通要求較高的企業(yè)生態(tài)創(chuàng)意辦公產品特色分析與經典案例借鑒改變傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“8小時辦公空間”，在空間內設有休息室、衛(wèi)生間以及廚房等設施，并提供24小時辦公及物業(yè)保障。2樓層最好無強制分隔，有利于客戶根據(jù)自己的實際情況輕松進行辦公室空間布局安排。1中性的盒子：通過把所有建筑要素平行于空間的“長邊”以擴大空間的自然線條。許多室內隔間用可拆卸的磨砂玻璃以強化靈活和變化的觀點。虛擬的盒子：室內中庭是個虛擬花園，靜謐的工作環(huán)境，即露天又能得到其他要素的保護。天窗貫通靈活的空間層層退臺設計

虛擬花園

圣莫尼卡工作生活中心

——提供一個以新的工作生活態(tài)度去支持最佳可能性的環(huán)境上海財富興園——在公園中辦公國際流行的開放式園區(qū)，應用EOD發(fā)展模式，園區(qū)內建筑與景觀布局錯落有致。

辦公環(huán)境設計考慮多方面需求，強調生態(tài)、生活、休閑與辦公的融合，戶型設計上更是形成良好體現(xiàn)。展示區(qū)

休息室/宿舍

洗浴室

廚房生態(tài)創(chuàng)意辦公產品特色分析與經典案例借鑒層層退臺與空中花園的設計，可以創(chuàng)造半開放茶室、觀景臺等非正式交流空間，營造靜謐、舒適、靈活的第二辦公場所。3韓國動畫博物館及辦公樓

兩棟半獨立的大樓，其形狀、材質與氛圍在這兩個相對的建筑形態(tài)間形成了動態(tài)的平衡。

動畫博物館沿著場地自然的輪廓線傾斜，為大規(guī)模公共交流提供了露天場所；兩個建筑體之間由一座橋相互連接，也促進了公共和辦公環(huán)境的互動交流。

辦公大樓靠近博物館的一邊形狀逐漸變窄，不僅從感官上與博物館融為一體，并且形成了不同大小的樓層，能夠滿足不同規(guī)模工作組的辦公需求。動畫博物館辦公大樓中庭挑空、導入“光通道”等設計，大大提升了生態(tài)辦公建筑的采光性、通風性與節(jié)能性，最為直接地改善工作環(huán)境、提升人體健康。4日本仙臺媒體中心設計師伊東豐雄放棄了傳統(tǒng)的柱子，而是使用螺旋形管道。直徑范圍在2至9米的管道中包含采光、電梯、樓梯和空調設施。設計盡量避免使用墻壁來隔斷空間，這幢建筑內部沒有一堵墻壁，完全依靠螺旋型管道支撐。“這是一個沒有固定界限和用途的空間，我希望它是一個讓人們感覺輕松自由的公園?！鄙鷳B(tài)創(chuàng)意辦公產品特色分析與經典案例借鑒建筑圍護結構、自然通風、太陽能利用、自動控制、高效新型空調等生態(tài)環(huán)保技術的應用，使生態(tài)辦公從更高的技術層面得到了實質性的落實。上海生態(tài)建筑示范樓生態(tài)樓西向為環(huán)境實驗室，東向為展示區(qū)和辦公用房，在東向中部設有中庭并設計天窗，保證建筑內部的白天照明。生態(tài)樓采用多種先進的技術措施，減少了不可再生能源的消耗以及對環(huán)境負面影響，最終實現(xiàn)全年采暖和空調能耗降到普通辦公建筑的1/4。并實現(xiàn)辦公環(huán)境的健康、舒適、高效。通風塔電控遮陽棚保溫復合外墻太陽能集熱管電控鋁合金百葉南低北高利于采光5精品商業(yè)及公共服務開發(fā)理念8小時工作＋8小時娛樂＋8小時休息＝24小時將娛樂元素融于工作，將工作延伸至商業(yè)休閑中，那么：8小時*2的工作與娛樂＋8小時*2的休閑與工作＋8小時休息＝40小時打造“40小時”全活力工作生活的精品配套——構建與生態(tài)創(chuàng)意辦公完美相融的商業(yè)產品與氛圍，業(yè)態(tài)精致而獨具特色、服務周全而講求品質，使辦公空間與休閑空間能夠隨意切換，打造“40小時”全活力工作生活氛圍。目標客群針對高校的智力人群、創(chuàng)意產業(yè)人士，倡導娛樂融入工作、工作融入生活的居業(yè)娛相融的生活理念引領全新的現(xiàn)代化都市活力生活，形成項目對年輕一族、都市新貴的特殊魅力現(xiàn)代生活辦公理念的傳播，概念一致卻又個性十足的獨有社區(qū)文化／藝術與場所的完美融合／都市新銳力量的聚集／思想的碰撞、創(chuàng)意的迸發(fā)／或安靜讀書、或獨自思考、或激烈討論/充滿活力、熱情、創(chuàng)想與未來意境意向精品商業(yè)及公共服務產品特色分析創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結合以創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍為基調，利用典型物業(yè)空間，融入創(chuàng)意、科技與人文特質，提供具有深度體驗、高質、美感的產品。文化元素與商業(yè)元素的結合項目周邊區(qū)域文化氣息濃厚，學府文化、創(chuàng)意文化等都可以挖掘與商業(yè)的結合點，通過商業(yè)的載體，體現(xiàn)文化的內涵。時尚藝術與商業(yè)元素的結合契合項目周邊消費群結構的年輕化、高品質化的特征，精品商業(yè)的開發(fā)需注重時尚藝術的商業(yè)形態(tài)，保持處于潮流與思想的前端。

協(xié)調各元素之間的差異性，體現(xiàn)組合的有機與和諧，營造高雅、知性、品質、活力的商業(yè)氛圍項目創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍、面臨的潛在客戶，以及位于創(chuàng)業(yè)大道北端的良好區(qū)位，決定了項目精品商業(yè)的開發(fā)需要與創(chuàng)意元素相結合、與文化元素相結合、與時尚藝術相結合的產品特色。精品商業(yè)及公共服務商業(yè)配套產品體系產品類型核心業(yè)態(tài)產品描述核心商業(yè)多功能無線會所以無線網絡為核心賣點的新興會所，享受無處不在的多樣化網絡服務中小型精品超市不同于面向大眾的傳統(tǒng)超市，針對強調品質生活的白領、金領人群提供時尚、高端、新穎的多樣化產品特色商業(yè)咖啡人文書吧集文化消費與休閑消費為一體，提供一杯咖啡、一本好書、獨自享受的休閑時光與個人空間DIY創(chuàng)意工坊激發(fā)創(chuàng)意靈感、感受多樣生活的DIY工坊，從自我創(chuàng)造和切身體驗中，徹底放松心情、獲獵知識特色餐飲聚落風味迥異、各具特色的各國經典餐飲匯聚在一起，提供便利、時尚、豐富的美食享受；同時成為企業(yè)會客、客戶溝通的良好場所主題音樂吧豐富的原版CD、靜謐的氛圍、精致的茶點，將成為好友聚會、同事交流、團隊溝通的良好場所休閑運動中心為項目及周邊的上班族、商戶、住戶，提供便利、寬敞、舒適的運動環(huán)境，以及豐富的運動項目與課程健康俱樂部為長期處于亞健康中心的白領、金領人群，提供放松身心、愉悅心情、鍛煉體質的專屬性俱樂部，并設置可供選擇的多樣化養(yǎng)生康體課程基本商業(yè)銀行服務中心匯聚中外各大主要銀行的服務網點，形成方便快捷的金融服務中心24小時便利商店滿足辦公、居住人群24小時的生活消費需求移動服務中心提供移動、聯(lián)通、電信、郵政等信息溝通支持服務家政服務中心為入住公司、家庭等提供電力、維修、液化氣等全方位的后勤保障服務小型社區(qū)生活中心形成洗衣店、縫紉店、皮鞋店等便利生活服務的聚集中心社區(qū)安保中心社區(qū)保安、110服務點等安保中心客群和區(qū)域屬性：依托高檔辦公樓和商業(yè)中心帶來的高消費群體，引入日式超市理念的香港企業(yè)。經營內容：食品部、生活用品部、和CookedDeli（國際快餐美食廣場)營業(yè)面積：約1800-5500平方米樓層分布：通常位于地下1層-地上3層中的1-2層食品部為吸引烹飪及美食愛好者，集合國際美食的食品部致力提供最優(yōu)質的新鮮蔬菜、水果、海產、肉類、家禽、香料、洋酒及小食生活用品部擁有各式個性化、高檔次的生活用品，如美容護膚品、香薰用品、文具以至旅行裝備等cookedDeli為國際快餐美食廣場，顧客可在舒適的環(huán)境中享用優(yōu)質的美食精品商業(yè)及公共服務核心產品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPERE：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，City’Super為他們營造一個舒適和寬敞的環(huán)境，讓他們可以好好享受公余時間。P：products，這里售賣的貨品都是由專業(yè)的采購員從世界各地采購回來，或直接由海外入口，因此貨品較獨特且款式新穎。S：services，顧客服務和售后服務對零售業(yè)來說十分重要，City’Super的服務亮點在于用知訊雜志和俱樂部活動來維系客戶關系。俱樂部活動中，依托超市自有產品的“賞味廚藝班”起到了很好的形象宣傳作用精品商業(yè)及公共服務核心產品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPER經營理念：EPS6:00am–8:00am8:00am–11:30am11:30am–1:30pm6:00pm–10:00pm1:30pm–6:00pm10:00pm–6:00am生活＋工作2＋2娛樂＋工作4＋4工作＋娛樂10＋10休息8＝40邁入生態(tài)辦公樓，靜謐的庭院，綠樹環(huán)繞，一兩聲鳥鳴讓人會心一笑工作累了，去廚房煮上一杯香濃的原味咖啡，細細品位，疲意頓消精心準備的各色小點、飲料和水果可按需自取，同事們聚在小桌前思維碰撞、激蕩心情乒乓球臺、美式桌面足球隨時恭候，工作間隙享受運動的酣暢淋漓高強度心智勞動后更有按摩椅來解脫一身疲乏，養(yǎng)生在第一時間滿足帶上寵物，一天將有更多時間相處結束緊張的工作，與同事相邀去citysuper的特色餐廳共享美食入夜時分，在主題休閑吧，品位純正的曼特寧，上網瀏覽時事訊息，查閱相關資料或是在健身房、音樂吧與客戶共同揮灑汗水、欣賞名曲，談天說地，輕松環(huán)境更易實現(xiàn)真心交流

OFFICETIME

午休時分，商務套餐加咖啡的搭配，與同事閑侃工作，漫話生活飯后信步于庭院的別致草坪中，在寧靜雅致的自然中尋找心靈的放松抑或鉆進帳篷中小憩片刻，感受如戶外露營般愜意心情在濕地公園慢跑片刻在多功能草坪上翻閱晨報在商務餐廳中享用營養(yǎng)早餐，收看財經科技快訊精力充沛的一天由此開始BEFOREOFFICETIME

AFTEROFFICETIME

夜闌人靜，一天的工作頗有成就到廚房沖杯牛奶，在辦公室內側的休息室好好休息一下，準備好精神，明天向客戶匯報成果精品商業(yè)及公共服務“40小時”全活力工作生活意向描述HIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行業(yè)新崛起的酒店類別，其原意為“HighlyIndividualProperty（高度個性化物業(yè)）”以其極富個性的室內設計和空間規(guī)劃加上定制化的私密性服務而聞名遐爾通過概念、造型、色彩、燈光、材質、藝術品的巧妙混搭，營造頂級的居住體驗與商務時尚通過建筑外形設計和景觀營造彰顯個性、體現(xiàn)時尚個性化的表現(xiàn)手法是HIP的靈魂室內設計空間規(guī)劃貼心服務酒店提供時間提醒、車船預定、溫馨祝福等系列貼心服務，從細節(jié)體現(xiàn)關懷獨特外形時尚空間貼心服務HIP酒店式公寓由于其張揚的個性、濃郁的時尚氣息和貼心的服務而受到追捧，它代表了新世紀新一代30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當下最hip的時髦，也將是時尚的生活指標產品特點層高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老建筑改造而來，建筑不高但極具藝術人文特色HIP酒店式公寓也秉承了這一特點，建筑外形新穎，樓層10層左右客房數(shù)量占地小，并走精品路線，是HIP酒店式公寓的一大特點因此客房數(shù)量一般在100間左右戶型房型精巧，以兩室戶和三室式為主，強調精致生活面積60~130平米之間，90~120平米為主力戶型室內設計HIP酒店式公寓的每個房間或者每個樓層都會有自己的裝潢風格，這個也是HIP吸引眼球的一大特點利用不同的主題（森林、動物、植物）；顏色（紅、藍、灰）材質（玻璃、木質、金屬）；燈光等體現(xiàn)時尚精致生活配套設施除了基本的設施外，HIP酒店式公寓都會配有小型健身房、游泳池和溫泉spa等休閑娛樂設施讓生活空間更加愜意，體現(xiàn)低調奢華同樣是HIP酒店式公寓所追求的服務除了酒店式公寓應有的服務外，還會提供個性化的私人服務例如舉行小型聚會溝通鄰里關系；節(jié)日、生日的時候送上祝福；隨時提供車船票預訂等時尚體驗，精致生活——HIP酒店式公寓產品特點分析HIP酒店式公寓產品特色分析該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進行，五角場周圍匯集的商務人士日益增多，根據(jù)購買能力可以分為企業(yè)中高層管理人員和普通白領兩類五角場周圍高校林立，上海、同濟、復旦中有不少外籍教師，其購買力雄厚并且置業(yè)的方式也比較靈活因此可以作為一類，學校面向面相企業(yè)中高層管理人員開設的MBAE-MBA也為項目提供了優(yōu)質客源項目位于創(chuàng)業(yè)大道，其中不乏已有所成者，因此可以分為城市新貴和未來新貴兩類潛在客群分類客群消費特征客群分類客群特征置業(yè)欲望與置業(yè)能力關注度企業(yè)高管一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，置業(yè)欲望強烈，但對產品品質要求較高，同時購買能力強，置業(yè)方式靈活置業(yè)欲望強烈購買力強普通白領30歲左右，處于事業(yè)初期，收入不高，購買力不強置業(yè)欲望強烈購買力不強外籍教師有很強的購買力，對產品品質要求很高，置業(yè)方式也十分靈活置業(yè)欲望強烈購買力強E-MBA學員一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，作為短期培訓學員留駐五角場，以租房為主，置業(yè)欲望不強置業(yè)欲望不強購買力強城市新貴事業(yè)有成的創(chuàng)業(yè)者，置業(yè)欲望強烈，有改善住房的強烈欲望置業(yè)欲望強烈購買力強未來新貴事業(yè)處在上升期，購買力不足，短期不會置業(yè)，租房的要求強烈置業(yè)欲望不強購買力強本項目應以五角場附近工作的企業(yè)高管，附近學校的外籍教師和創(chuàng)業(yè)大道上的城市新貴為核心客群HIP酒店式公寓目標客群研究位置：位于新加坡RiverValley路338A，緊鄰繁華的Orchard大道和斯坦菲學院層高：10層主力戶型：3室1廳單元面積：90~130平米特色：新加坡著名的HIP酒店式公寓，室內外充滿個性化和人性化的設計體現(xiàn)了HIP的核心理念設施：小型游泳池、健身房、24小時安保系統(tǒng)概況借鑒點整體布局不大的地塊上辟出了大片綠地并安排了一個小型游泳池，布局上就體現(xiàn)了項目的人文關懷建筑外形主體采用鋼架結構玻璃幕墻，建筑外形靈動體現(xiàn)時尚現(xiàn)代氣息室內空間室內空間營造講究可塑性。臥室采用滑動門，拉開門，客廳大一倍，拉上門，另有小天地材質風格獨特的空間設計和精選的著名設計師家具，體現(xiàn)了HIP的風格細部表現(xiàn)臥室巧妙的規(guī)劃空間營造獨特的采光設計；衛(wèi)生間的玻璃門避免了梳洗和用廁的相互打擾。室內設計從細節(jié)上體現(xiàn)了人文關懷HIP酒店式公寓案例借鑒——Residencesat338A精品主題酒店酒店項目導入的背景條件分析——需求市場新江灣城/五角場地區(qū)的酒店需求市場需求市場市場闡述檔次學術交流市場復旦大學、同濟大學、上海財經大學、第二軍醫(yī)大學等眾多國內一流高校云集，各種學術交流、會議、論壇活動頻繁，創(chuàng)造了大量的人流、信息流和資金流高端中端修學旅游市場國內外其他地區(qū)的中小學生利用假期時間在某些學校或培訓機構的組織下到知名高校進行觀光旅游和知識的學習，從而豐富學生的見識并提升他們的綜合素質，地區(qū)內的多家知名高校，是修學旅游的重要吸引要素低端中端商務會議市場周邊各種高新技術企業(yè)逐漸形成規(guī)模，企業(yè)之間的交流日趨頻繁，將產生大量的企業(yè)高管和公司白領因公出差、參加會議和員工培訓的市場高端中端休閑旅游市場新江灣城地區(qū)作為上海僅有的都市生態(tài)綠地，其旅游休閑設施及相關的旅游服務配套建設完善后，將成為市民休閑和外地游客度假觀光的又一去處，從而帶動休閑旅游市場的發(fā)展高端中端低端需求市場呈現(xiàn)明顯的資源依托性。學術資源、企業(yè)資源和生態(tài)資源是本地區(qū)需求市場最直接的吸引因素，其中學術資源和生態(tài)資源是上海城區(qū)內其他地方所不可比擬的，也是無法復制的。

需求市場的多元化。學術、商務、會議、休閑、旅游的多種出游目的導致了本地市場需求的多元化。不同出游目的的人群對市場供應的要求也是不同的，這將直接影響本地酒店的市場定位、規(guī)模和結構。高中低檔的需求多樣化，且高端需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢。五角場地區(qū)建設已成一定規(guī)模，而新江灣城的高端定位才剛剛起步，隨著旅游設施和產業(yè)配套的逐漸成熟，更多高階層人群將漸漸涌入本地。精品主題酒店酒店項目導入的背景條件分析——供給市場新江灣城/五角場地區(qū)的酒店供給市場星級開業(yè)時間客房數(shù)配套設施復旦皇冠假日酒店2006.6309中、西自助餐廳；300人大會議廳，9個中小會議室；10-25人國際校長俱樂部財大豪生大酒店2007.12272130人中餐宴會廳，10個豪華包房；5個會議廳寶隆美爵酒店1998.14006個餐廳；可容納250人的大、中、小會議廳五角場快捷假日酒店2007.12296西餐廳；20-80人的會議廳A8酒店國順店2006.211470-75人的多功能廳上海寶豐聯(lián)大酒店1991300中餐廳；15-200人的大小會議廳如家七斗星五角場店經濟型2007.7203中餐廳；文化吧、書吧錦江之星逸仙路店經濟型2007.613950人的會議室如家快捷江灣體育館店經濟型2008130茶餐廳莫泰連鎖五角場店經濟型2007.1109中餐廳、西餐廳；會議廳此外，新江灣城F地塊還將規(guī)劃建設五星級的商務辦公酒店與四星級的養(yǎng)生休閑酒店各一座從地區(qū)分布來看，相對于新江灣城，五角場地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候；從酒店的等級來看，經濟型和中低星級酒店占據(jù)了半壁江山，競爭比較激烈；而已建成的高星級酒店目前還比較少，多分布在高校附近。酒店業(yè)態(tài)多是綜合性的商務酒店。從酒店建設情況來看，新江灣城的高端定位和五角場的蓬勃崛起促進了酒店的建設，尤其是多家高端酒店的規(guī)劃建設將逐漸填補本地高端供給缺乏的形勢。精品主題酒店酒店項目導入的可行性分析酒店項目導入的可行性分析基于對新江灣城/五角場地區(qū)的酒店市場需求和市場供給情況，供需雙方存在三大主要矛盾：市場需求特征市場供給特征1學術、商務、會議、休閑、旅游的多樣化需求；高、中、低檔多層次的需求結構；高端人群向新江灣城轉移綜合性商務酒店為主導，僅能滿足商務及某些學術交流方面的需求；目前多為經濟型酒店，高端供給相對不足；高端酒店多集中于高校附近，新江灣城地區(qū)的高級酒店還未成形23結論：目前五角場/新江灣城地區(qū)的酒店結構與市場需求還存在著缺口，尤其是高級酒店還無法滿足未來新江灣地區(qū)的高端市場，酒店業(yè)態(tài)的單一性也無法滿足多樣化的市場需求，因此投資酒店項目是可行的。無論是出于對項目所在地段的高品質考慮，還是從市場上高星級酒店存在缺口來看，酒店項目勢必定位于高端市場。同時，就酒店業(yè)態(tài)而言，綜合性商務酒店已經成為了市場的主流，走差異化路線可以幫助項目未來避免與其他同類酒店產生過分的競爭，同時為自己樹立品牌，并占領穩(wěn)定的客源市場，因此建議項目開發(fā)精品主題酒店。精品主題酒店酒店項目的開發(fā)定位——精品主題酒店精品主題酒店是酒店業(yè)向個性化發(fā)展過程中興起的新型業(yè)態(tài)1.大眾化發(fā)展-為游客提供食宿的旅館大規(guī)模涌現(xiàn)-沒有統(tǒng)一標準，發(fā)展較隨意-產品僅限于簡單的食宿功能2.標準化發(fā)展-綜合型星級連鎖酒店的出現(xiàn)-強調全球統(tǒng)一的品牌和標準-食宿功能更完善，并提供標準化配套3.專業(yè)化發(fā)展-度假村、商務店、會議酒店等專業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)-強調度假/商務/會議等專業(yè)功能-產品配套更具有針對性4.個性化發(fā)展-主題酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出現(xiàn)-強調酒店的獨立精神和個性特征-服務與產品更個性化和私密性精品主題酒店是精品酒店(BoutiqueHotel)與主題酒店(ThemeHotel)相結合的產物。它既擁有精品酒店的“小而精”的特征，給客人以精致而奢華的享受，同時又像主題酒店那樣，通過建筑風格、裝飾藝術和特定氛圍的營造，讓顧客獲得獨具特色的文化感受。它是在當今世界潮流反標準化浪潮下的新型酒店業(yè)態(tài)。精品主題酒店走的是高端化和個性化路線高端低端標準化個性化高星級品牌連鎖酒店會議酒店經濟型酒店度假村酒店青年旅舍普通商務酒店家庭旅館鄉(xiāng)村旅社自炊式旅館主題酒店精品主題酒店精品酒店精品主題酒店與傳統(tǒng)五星級酒店的部分指標對比傳統(tǒng)五星級酒店精品主題酒店客房數(shù)通常在300-400間50-80間客房面積70%客房在20m2以上客房寬敞，50m2以上會議設施大小型會議廳齊全20-30人的小型會議廳；套房也可當會議廳使用房價220美元以上相當或高于五星級標準客房數(shù)與服務人員數(shù)比例1:1.3–1:1.41:3–1:4投資回報周期10-15年6-8年精品主題酒店目標客群研究精品主題酒店的目標市場細分基于對周邊要素的梳理和酒店客源市場的分析，結合項目自身的發(fā)展定位，我們認為項目的目標市場主要包括高端學術交流市場、高端商務會議市場和高端城市度假市場。細分市場市場特征消費特征需求特征高端學術交流市場

具有較高的知識背景和學術成就的專家、學者、教授和科研人員有時還包括一些政界要人中年與部分老年人群一般為公費、價格敏感度較低學術交流活動通常具有一定的周期性不關注酒店的價格，但對服務質量有較高要求要求酒店提供齊全的通訊、辦公、會議設施，便于展開工作為重要的國際學術專家或政界要人提供一對一的管家服務高端商務會議市場企事業(yè)單位的高級管理人員和部分白領收入高、工作節(jié)奏緊張中青年人群居多一般為公費、價格敏感度較低停留時間視情況而定，但通常不會超過一周要求酒店提供與之身份相匹配的高效且細致的服務要求酒店提供齊全的通訊和商務辦公設施，使他們在離開辦公室期間不至于影響工作

對會議配套有較高要求高端城市度假市場情侶、新婚夫婦的蜜月旅行、結婚紀念旅行度假家庭度假，通常帶未成年的孩子

消費能力高、文化層次高一般為自費，價格敏感度比較高停留時間在一周左右關注酒店服務和設施的舒適程度對私密性的要求較高、強調體驗性

對休閑和娛樂配套要求較高、能夠與相關旅游度假產品相結合精品主題酒店產品特色分析彰顯精致生活、體味智慧人生——打造國際一流的“精品學術飯店”(BoutiqueAcademyHotel)產品產品特色開發(fā)建議客房客房產品以套房為主，針對市場類別不同分為普通套房、家庭套房、豪華套房、院士套房等多個類型；

每間套房可以選擇不同的主題，如藝術、歷史、自然、生物等不同學科作為主題套房面積在50平米以上，會客室與起居室分開，形成良好的私密空間。校長套房面積在100平米以上，建議配有獨立的書房和較大面積的客廳，可以方便地舉行會議或辦聚會；內部裝飾宜體現(xiàn)學術風格，除五星級飯店標配外，還應設有獨立的辦公桌、個性化的文具、小型書架等，打印、復印方便餐廳餐廳規(guī)模不宜大、用餐環(huán)境舒適、安靜具有浪漫情懷的西餐廳和中餐廳以滿足不同人的口味需求每張餐桌都配有方便安全的電腦插座，餐廳提供無線網絡服務，方便商務人士和學術專家隨時隨地的辦公需要；布置最新報刊雜志、暢銷書籍，提升餐廳的整體品味，并營造學術氣氛會議廳鼓勵客人在客房中舉行小規(guī)模的會議，可以提高會議的私密性如果參與人數(shù)較多，或對會議設備有一定要求可以在會議室舉行考慮到建筑的體量和精品酒店“小而精”的整體風格，會議室以容納20-30人為宜

會議設備如投影儀、音響、網絡服務、影碟機等齊全會議室靈活機動，可以適合各種形式的擺放公共區(qū)域公共區(qū)域的商店，如裝修別致的外文書店、鮮花店等小型閱覽室小型學術展示廳建議閱覽室的圖書在1000冊以上、并配有當期的報刊、雜志，使客人能及時了解新聞動態(tài)，舒適而隨意的桌椅布置，可上網學術展示廳用于展示著名的住店客人的學術成就、照片等，強化酒店的主題特色服務一對一管家服務重要客人免辦入住手續(xù)服務為在某些學術領域有重大造詣或德高望重的專家教授、政界要人等提供一對一的個性化管家服務酒店會員或入住高級套房的客人不必在前臺辦理入住手續(xù)，提高了私密性精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(一)

LibraryHotel（圖書館酒店）簡介

僅有60間客房的城市精品酒店位于紐約麥迪遜大道(MadisonAvenue)，是商業(yè)和文化的中心地帶毗鄰紐約公共圖書館(NewYorkPublicLibrary)、皮爾龐特博物館(PierpontMuseum)等文化設施，并臨近中央車站，交通便利酒店建筑歷史悠久，裝飾古樸典雅以“書”為主題，營造濃厚的學術氛圍擁有各類藏書6000余冊，布置在酒店大堂、客房等各個角落，供喜好讀書的游客閱讀酒店以高檔與精致著稱，是BoutiqueHotel的典型代表經營理念講究“貴精不貴多、貴小不貴大”多次榮獲殊榮，被評選為“紐約十佳大飯店”精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(二)產品功能表現(xiàn)圖書和閱讀的主題通常來說，酒店產品主要包括客房、餐廳和其他公共區(qū)域，LibraryHotel將“書”的主題滲透到了每一項產品中，文化得到了提煉，則酒店產品便大大超越了簡單的住宿和餐飲功能?？头靠头糠植荚?樓至12樓，每個樓層和房間的命名都是參照圖書館常用的杜威十進分類法，如9樓是歷史樓，902房間為古代史

每間客房有25-100本書，書籍的種類與房間名稱所表現(xiàn)的主題相呼應餐廳一樓的意大利餐廳營造了幽雅的氣氛，在寬闊的置酒區(qū)裡，也布置了上百本有關酒的書籍

游客在閱讀的時候可以隨時享用咖啡、茶點、早餐等服務公共區(qū)域酒店在2樓設置了閱覽室4樓設置了“寫作小室”

在14樓有詩園(PoetryGarden)、作家雅筑(Writer’sDen)等設施供游客休憩和閱讀使用精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(三)整體風格營造典雅的學術氛圍服務細節(jié)體現(xiàn)智慧與溫馨大堂被書籍所環(huán)繞，辦理入住手續(xù)如同在借閱或歸還圖書LibraryHotel的整體風格呈現(xiàn)幽雅的氣息，對于愛書人而言，LibraryHotel與其說是一家酒店，更像一個私人俱樂部。雖然是一家小型的酒店，LibraryHotel的服務卻絲毫不亞于一般的五星級酒店，相反個性化的服務還能給客人帶來家庭的溫馨感。酒店服務員能夠記得住每位客人的名字，并親切地稱呼他們，使客人產生賓至如歸的感覺每間客房設備齊全，包括無線網絡、DVD影碟機等，可供客人隨時查閱信息、工作和寫作寢前服務為客人附送巧克力，包裝盒上印有名言警句，細節(jié)之中體現(xiàn)智慧房間的設計均以清淡的奶油色為主，配上紅心的門飾和櫥柜，古樸而典雅客人們將酒店譽為“沙漠中的綠洲”，它處于紐約鬧市，卻鬧中取靜，給人一種休閑、思考的氛圍精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(四)酒店定位瞄準高端市場LibraryHotel的目標市場主要定位于具有一定的知識背景和消費能力的企業(yè)家、學者和小部分作家同時，