新時(shí)期我們國(guó)家住房保障制度的改革探索;內(nèi)容摘要：近年來(lái)在房?jī)r(jià)日益高漲的背景下，保障房逐漸成為一個(gè)高頻詞匯。作為一項(xiàng)重要的民生工程，在解決住房問(wèn)題上被人們寄予厚望。本文就旨在以主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障經(jīng)驗(yàn)為參考，來(lái)分析我們國(guó)家現(xiàn)行住房保障制度存在的問(wèn)題，在汲取發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出重點(diǎn)發(fā)展廉租房、弱化發(fā)展適用房、取消限價(jià)房、建立完善的住房租賃制度、解決住房夾心層問(wèn)題、多渠道籌集建設(shè)資金和加快住房法制化建設(shè)等相應(yīng)的解決和完善辦法。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：住房保障；保障；住房建設(shè)；廉租房；適用房。孟子曾說(shuō)過(guò)：民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心。即有了財(cái)產(chǎn)人才會(huì)向善，而沒(méi)有財(cái)產(chǎn)人就會(huì)作惡。可以把它引申為安居方能立業(yè)，如今這句話依舊適用?，F(xiàn)今中國(guó)房?jī)r(jià)畸高，越來(lái)越多的民眾無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品住房。如何有效解決居民的住房問(wèn)題，成為必須解決的問(wèn)題。一、我們國(guó)家住房保障制度的現(xiàn)在狀況。1.針對(duì)最低收入家庭的廉租房制度。廉租住房制度是我們國(guó)家現(xiàn)行住房保障體系當(dāng)中最核心的組成內(nèi)容，主要有兩種方式：一是對(duì)在市場(chǎng)承租住房的家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼；二是直接提供廉租住房即實(shí)物配租。廉租住房是指在住房領(lǐng)域?yàn)閷?shí)施保障職能對(duì)符合城市居民職工最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)助或以低租金配租的普通住房。廉租住房解決的是城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題。據(jù)建設(shè)部測(cè)算，當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積在10平方米以下的低收入住房困難家庭有1000萬(wàn)戶(hù)，占全國(guó)城鎮(zhèn)家庭人數(shù)的5.5%。截至2007年底，通過(guò)廉租住房制度改善住房條件的低保家庭有95萬(wàn)戶(hù)。2008年安排用于廉租房建設(shè)資金為68億元，比去年增加17億元，增幅達(dá)到33%。2.針對(duì)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房制度是我們國(guó)家住房保障制度中的一個(gè)重要組成部分，是我們國(guó)家現(xiàn)前階段用來(lái)解決中低收入群體住房問(wèn)題的有效措施。經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，其經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；其適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其標(biāo)準(zhǔn)上適合居住。這類(lèi)住宅因減免了工程建設(shè)中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房。經(jīng)濟(jì)適用房制度執(zhí)行以來(lái)，由于對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象審核不嚴(yán)格，出現(xiàn)了一些開(kāi)寶馬車(chē)的高收入者長(zhǎng)期占用經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量明顯不足，2007年經(jīng)濟(jì)適用住房只占商品住宅的4%左右。一段時(shí)期內(nèi)，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房投資還持續(xù)下降，不少地方甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。2002年上海市就撤銷(xiāo)了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心。2007年3月，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委和國(guó)土資源部聯(lián)合通知，對(duì)北京、江蘇、浙江、陜西等11個(gè)省市的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)及情況進(jìn)行綜合調(diào)研。同年11月，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布〔經(jīng)濟(jì)適用住房辦法〕，明確指出：經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。3.針對(duì)中等收入家庭的限價(jià)房制度。限價(jià)房制度是通過(guò)限制土地價(jià)格，限制住宅銷(xiāo)售價(jià)格的方式為更多買(mǎi)不起商品房的中等收入家庭圓安居夢(mèng)想。限價(jià)房，又稱(chēng)限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的雙限房，指土地供應(yīng)時(shí)采取限套型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以公開(kāi)出讓方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的普通商品住房。按照規(guī)定，限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格僅為商品住宅價(jià)格的70%左右，且以中小戶(hù)型為主。限價(jià)商品房主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶(hù)。4.針對(duì)夾心層家庭的經(jīng)濟(jì)租用房制度。經(jīng)濟(jì)租用房是一種政策性租賃房制度，其保障對(duì)象是因收入水平略高于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ暇€被列入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象卻無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的困難群體。經(jīng)濟(jì)租用房是指或持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。經(jīng)濟(jì)租用房收的租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廉租房，是市場(chǎng)化租金加上補(bǔ)貼后形成的。經(jīng)濟(jì)租用房是一種住房消費(fèi)方式，而經(jīng)濟(jì)適用房是一種從政策保障角度出發(fā)的住房產(chǎn)品分配形式。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售成為實(shí)物補(bǔ)貼的亮點(diǎn)，引起了人們的關(guān)注。建設(shè)部鼓勵(lì)各地進(jìn)行建設(shè)政策性租賃房的探索。在2006年，廈門(mén)建立了社會(huì)保障性租賃房制度，其核心是對(duì)承租社會(huì)保障性租賃房的家庭實(shí)行租金補(bǔ)助制度。2008年，福建省建立政策性租賃房制度，在限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房中配建政策性租賃房，專(zhuān)門(mén)用于出租，實(shí)行以物價(jià)部門(mén)核定的成本租金。北京等多個(gè)城市正在研究經(jīng)濟(jì)租用房方案以幫助中等收入家庭解決住房難題。二、我們國(guó)家現(xiàn)行住房保障制度存在的問(wèn)題。1.受土地政策影響，土地供給嚴(yán)重不足。我們國(guó)家實(shí)行國(guó)家土地資源出讓、買(mǎi)賣(mài)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度以來(lái)，土地出讓收入不斷攀升，成為地方的重要收入;。2010年，地方收入7.3萬(wàn)億元，地方性基金收入為3.3萬(wàn)億元，地方性基金收入中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.9萬(wàn)億元，是地方重要的收入;，是城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的重要資金;。地方對(duì)土地收入依賴(lài)性很高，特別是一些財(cái)政收入?yún)T乏的城市，而保障性住房用地大多以行政劃撥方式為主，地方缺乏積極性，造成近些年來(lái)保障房用地的供給嚴(yán)重不足。供給嚴(yán)重不足是我們國(guó)家保障性住房最大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。各省市地區(qū)均把商品住房用地作為主要的供給對(duì)象，而保障性住房用地在計(jì)劃目標(biāo)中占比嚴(yán)重不足，完成率也較低，保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)情況也就可想而知。這也給十二五保障性住房用地和建設(shè)提出了巨大考驗(yàn)，如何保證保障房項(xiàng)目用地的供應(yīng)，是十二五保障性安居工程的兩大難題之一。2.建設(shè)資金籌措難，發(fā)展模式還不完善。2003年以來(lái)，我們國(guó)家保障性住房發(fā)展緩慢，與地方的積極性不足有直接關(guān)系，地方大多把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，土地出讓收入更成為地方財(cái)政的重要組成，而保障房建設(shè)需要無(wú)償劃撥土地，利潤(rùn)空間狹小，且需要投入大量資金。雖然，2007年以來(lái)，國(guó)家再次確立了保障性住房體系，2010年開(kāi)始把保障房作為一項(xiàng)重要民生問(wèn)題來(lái)抓，更是上升到任務(wù)的高度，但保障性住房的資金渠道沒(méi)有很好的解決的話，該項(xiàng)安居工程的持續(xù)性將受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。同時(shí)，部分城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的特大城市，土地資源稀缺，保障性住房用地如何解決，也是擺在地方面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在資金和土地問(wèn)題的解決方面，涉及到我們國(guó)家保障性住房發(fā)展模式的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)變，在調(diào)動(dòng)地方積極性的同時(shí)，需要合理引導(dǎo)社會(huì)資本和機(jī)構(gòu)參與保障房的投資和建設(shè)。3.缺乏法律保障，分配和管理等存在較多弊端。長(zhǎng)期以來(lái)，我們國(guó)家在保障性住房發(fā)展方面缺乏立法保障，只有針對(duì)保障性住房某些環(huán)節(jié)的政策規(guī)定，存在隨意性、不可持續(xù)性的弊端，法律效力和問(wèn)責(zé)機(jī)制不足，無(wú)法有效防止尋租行為。近些年，保障性住房的分配和管理亂象頻出，保障房能否公平分配，涉及的利益人群多，社會(huì)影響大，如果操作不好，甚至可能影響到保障房的后續(xù)建設(shè)。同時(shí)，隨著夾心層參與保障房分配，對(duì)其收入水平的甄別、分配資格的鑒定難度增大，保障房分配過(guò)程中可能存在的漏洞更多，如何堵住這些漏洞，需要未雨綢繆，在制度上做出合理而有效的安排。署公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2010年年底，在8個(gè)省區(qū)16個(gè)城市投資的保障性住房中，有4407套廉租住房被違規(guī)租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，有4428套長(zhǎng)期空置，其中3937套是廉租住房，491套是公共租賃房。2008年11月，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃列入了住房保障法，該項(xiàng)立法的征求意見(jiàn)稿，規(guī)定了城鎮(zhèn)基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)與管理，住房租賃補(bǔ)貼，土地、財(cái)政、與支持，基本住房保障的組織落實(shí)等保障房建設(shè)和分配的各環(huán)節(jié)，有助于從法律保障的高度促進(jìn)保障房的建設(shè)，以及公平的分配與退出機(jī)制。2010年以來(lái)，我們國(guó)家進(jìn)入保障房飛躍發(fā)展階段，該項(xiàng)立法需要加快出臺(tái)，從法律層面給予支持。眼下的保障房分配和管理亂象，主要還是由于制度沒(méi)有得到切實(shí)執(zhí)行、相關(guān)環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)造成的。保障性住房除了立法保障外，需要有專(zhuān)門(mén)的住房保障機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)監(jiān)督、分配管理等事務(wù)，需要在各環(huán)節(jié)明確責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制。而當(dāng)前我們國(guó)家多數(shù)城市對(duì)于保障房機(jī)構(gòu)設(shè)置支持不夠，存在心有余而力不足的現(xiàn)象，保障房建設(shè)的力度也就可想而知。4.制度不完善，不能很好地兼顧夾心層。最近幾年，國(guó)家的住房政策更多地向低收入和最低收入階層傾斜，建設(shè)了部分經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，也解決了部分低收入和最低收入家庭的住房問(wèn)題；而高收入家庭則通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房；剩下的中等收入家庭尤其是工薪族，既無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合租住廉租房的條件，也無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較高的商品房，成為被忽視甚至被遺忘的夾心層。符合這一階層購(gòu)買(mǎi)和租住標(biāo)準(zhǔn)的限價(jià)房和公租房在全國(guó)的推廣進(jìn)展也比較緩慢，夾心層的住房問(wèn)題日益突出。5.建設(shè)規(guī)劃與實(shí)際需求不完全吻合，存在不合理性根據(jù)。十二五規(guī)劃要求，未來(lái)5年，我們國(guó)家總共要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，其中2011年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，后面3年還有1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。保障性住房的建設(shè)目標(biāo)確定了，但是在土地、資金、分配和運(yùn)營(yíng)模式等方面都沒(méi)有明確的規(guī)定推出。河南、陜西、重慶等省市，十二五規(guī)劃都超過(guò)200萬(wàn)套，黑龍江計(jì)劃2011年開(kāi)工70萬(wàn)套。這些省市也都是先出規(guī)劃，再找需求。事實(shí)上，我們國(guó)家當(dāng)前也沒(méi)有科學(xué)地對(duì)保障性住房的市場(chǎng)需求進(jìn)行過(guò)調(diào)研和分析，對(duì)于真正的保障性住房需求并無(wú)準(zhǔn)確的量化數(shù)據(jù)，而這方面工作的缺失會(huì)給保障房今后的建設(shè)帶來(lái)很多的后續(xù)問(wèn)題。再加上保障房分配機(jī)制還不完善，往往導(dǎo)致最終符合保障房分配標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建設(shè)目標(biāo)，從而造成保障房資源的較大浪費(fèi)。規(guī)劃目標(biāo)的制定必須是和實(shí)際情況相結(jié)合的，就當(dāng)前來(lái)看，保障性住房建設(shè)規(guī)劃的制定依然存在著不合理性。6.保障房自身問(wèn)題較多，引起社會(huì)詬病。我們國(guó)家保障性住房建設(shè)的位置一般都比較偏遠(yuǎn)，狀況很不方便，社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施不完善，建筑密度高、綠化率低、居住多。除此之外，保障性住房與周邊商品房在建筑質(zhì)量、建筑外觀、建筑品質(zhì)上都存在很大的反差。從住建部檢查反饋的信息來(lái)看，地方的保障房質(zhì)量問(wèn)題主要源于兩個(gè)方面：一是中小戶(hù)型的保障房設(shè)計(jì)水平偏低，之前很多設(shè)計(jì)單位多為商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，在小戶(hù)型的設(shè)計(jì)規(guī)劃中經(jīng)驗(yàn)不足；二是保障房建材質(zhì)量難以保證，各地方的保障房建材以商品房建材為標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格較高，而保障房要求成本低，無(wú)法采用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在工期的催迫下，易產(chǎn)生粗制濫造。有的地方在缺乏小戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的情況下，簡(jiǎn)單地將大戶(hù)型商品房設(shè)計(jì)方案進(jìn)行微縮，由此造成保障房很多使用功能的缺失和存在重大的設(shè)計(jì)缺陷。這些都是當(dāng)前保障房遭受社會(huì)詬病的重要原因。三、完善我們國(guó)家住房保障制度的政策與建議。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)發(fā)展的住房短缺階段，對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較多，普遍比較重視住房保障體系建設(shè)，尤其是上世紀(jì)六十年代之前；而進(jìn)入七十年代之后，隨著告別住宅短缺時(shí)代，絕大多數(shù)國(guó)家更傾向于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，減少福利預(yù)算支出。我們國(guó)家當(dāng)前處于加強(qiáng)住房保障的階段，但這并不代表要放棄市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)際上，、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部依然明確：我們國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化取向不變。問(wèn)題的關(guān)鍵是，如何界定好市場(chǎng)與保障之間的界線，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，的歸。從產(chǎn)品體系上分析，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要做主導(dǎo)者，棚戶(hù)和舊城改造也要?jiǎng)澐智宄糠挚杉{入經(jīng)濟(jì)適用房體系，部分讓市場(chǎng)作主導(dǎo)。而純粹的商品住宅市場(chǎng)，應(yīng)該全面放開(kāi)，不應(yīng)再進(jìn)行干預(yù)，包括90/70政策也應(yīng)松綁。如何讓住房保障與商品住宅井水不犯河水，建議如下：1.重點(diǎn)發(fā)展廉租房。按2003年規(guī)劃，2020年我們國(guó)家全面小康時(shí)實(shí)現(xiàn)戶(hù)均一套房、人均一間房。現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)目標(biāo)定得有些高，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，總有部分低收入家庭買(mǎi)不起房子，如果強(qiáng)制性實(shí)現(xiàn)家家都有產(chǎn)權(quán)房，無(wú)疑會(huì)破壞社會(huì)公平性和資源配置合理性。即便是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，部分家庭還須住在廉租房中。當(dāng)前美國(guó)的住房私有率為69%，英國(guó)為40%，加拿大為67%，整體而言，租房中分為市場(chǎng)型租賃和保障型租賃，發(fā)達(dá)國(guó)家作為保障型的廉租房的比重在十幾個(gè)百分點(diǎn)，美國(guó)當(dāng)前的這一數(shù)字為21%，歐盟國(guó)家平均為30%。當(dāng)前我們國(guó)家廉租房的占比非常低。大力發(fā)展廉租房，能夠真正讓住房保障落到實(shí)處，同時(shí)又不會(huì)干擾純粹市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)，可有效避免經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際操作中的種種弊端。重點(diǎn)推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，首先要擴(kuò)大覆蓋對(duì)象范圍。其一，按2007年以前的標(biāo)準(zhǔn)，即使只考慮低保一個(gè)門(mén)檻，可以享受廉租房福利的約為城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?%，若再加上住房困難這一關(guān)卡，這一比例就更小了。2007年新出臺(tái)的〔廉租住房保障辦法〕擴(kuò)大了覆蓋范圍，由城市最低收入家庭擴(kuò)大到低收入住房困難的家庭，城市低收入住房困難家庭是指城市和縣人民所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民規(guī)定條件的家庭。根據(jù)建設(shè)部門(mén)的摸底，當(dāng)前我們國(guó)家城市住房困難戶(hù)大約1000萬(wàn)戶(hù)，即使讓他們都能享受廉租房政策，也只約占城市總戶(hù)數(shù)〔2007年總戶(hù)數(shù)為19793萬(wàn)，按戶(hù)均三人算〕的5%。這一數(shù)據(jù)與國(guó)際上通行的20%差距甚大。其二，要適度把常住本地的低收入外地戶(hù)籍人口納入廉租體系中來(lái)。中國(guó)城市化正以每年1%~1.5%的速度推進(jìn)，大量務(wù)工人員長(zhǎng)期工作生活于城市，但當(dāng)前中國(guó)大城市的戶(hù)籍制度嚴(yán)格，導(dǎo)致拉美化的貧民窟大量出現(xiàn)，北京這種現(xiàn)象比較明顯。從縮小城鄉(xiāng)差距、縮小貧富差距、構(gòu)建和諧社會(huì)的角度考慮，應(yīng)該逐步把這些低收入的外來(lái)常住人口的租房問(wèn)題。其次要進(jìn)一步完善廉租房的運(yùn)作模式。其一，加大廉租房的建設(shè)力度。當(dāng)前，租賃補(bǔ)貼、租金核減的比例遠(yuǎn)比實(shí)物配租大，但可供租賃的公房數(shù)量非常有限。除了考慮收購(gòu)舊房外，還要通過(guò)建設(shè)新房來(lái)增加儲(chǔ)備，比如英國(guó)、新加坡和香港地區(qū)的公屋制度就是如此。按9000億安居工程計(jì)劃，未來(lái)三年全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房，即便考慮到部分實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，缺口依然很大。另外，還可鼓勵(lì)參與進(jìn)來(lái)，美國(guó)、瑞士、日本采用這種形式，國(guó)內(nèi)萬(wàn)科第一個(gè)廉租房項(xiàng)目近期將在深圳開(kāi)工。其二，要進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房的管理，由于享受廉租房的居民的收入水平是動(dòng)態(tài)的，所以要實(shí)行對(duì)其資格的審核工作，促進(jìn)其流動(dòng)性，嚴(yán)防出現(xiàn)貓膩現(xiàn)象。2.弱化發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房自誕生之日至今，就一直爭(zhēng)議不斷?？疾靽?guó)外住房保障體系，主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、各種租房和購(gòu)房補(bǔ)貼。各國(guó)經(jīng)濟(jì)情況不同，住房保障的水平相差甚大，北歐、新加坡的水平最高，其它發(fā)達(dá)國(guó)家居次，發(fā)展中國(guó)家一般水平較低。就發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，首先要把發(fā)展重點(diǎn)放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)房〔經(jīng)濟(jì)適用房〕?，F(xiàn)今經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展受到了很多的質(zhì)疑。保障落不到實(shí)處，經(jīng)濟(jì)適用房是最被民眾詬病的地方。在我們國(guó)家住房保障沒(méi)有法制化的情況下，只要存在獲利的可能性，部分富人總歸有辦法從中掠食?，F(xiàn)在相關(guān)規(guī)定是五年內(nèi)不準(zhǔn)出售，那么過(guò)了五年，這個(gè)房子該如何處置？這就存在一個(gè)民眾與之間的利益較量。如果對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采取封閉式的運(yùn)行模式，上述情況就不會(huì)出現(xiàn)。所謂封閉式運(yùn)行就是無(wú)論何時(shí)，業(yè)主只能轉(zhuǎn)售給，售價(jià)由控制，原則是確保業(yè)主不能牟利，所空房源由向其它符合保障標(biāo)準(zhǔn)的居民進(jìn)行二次和多次分配。這就有效預(yù)防了部分人借以經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)謀取利益的做法。3.取消限價(jià)房。限價(jià)房政策設(shè)計(jì)的初衷，是為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，其出發(fā)點(diǎn)是好的，但70%以上的住宅都實(shí)行一刀切式的限價(jià)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩過(guò)于濃厚，因此對(duì)于地方的不作為，建設(shè)部亦無(wú)促逼之意，而只強(qiáng)調(diào)限套型。其后，廣州、成都、北京、南京等個(gè)別城市嘗試限價(jià)房作法。2008年三、四月份，在各地出臺(tái)的〔2008年住房建設(shè)規(guī)劃〕中，相當(dāng)多的城市提出限價(jià)房計(jì)劃，如北京計(jì)劃建設(shè)450萬(wàn)平方米，深圳提出穩(wěn)步推進(jìn)限價(jià)商品住房政策，武漢將加大限價(jià)商品住房的建設(shè)規(guī)?！?0萬(wàn)平米〕，杭州規(guī)劃限價(jià)商品房建筑面積103.9萬(wàn)平方米。然而，誰(shuí)也沒(méi)有料到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)急劇降溫，而限價(jià)房的運(yùn)作亦趨于艱澀。首先，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，抑制房?jī)r(jià)的條件已不存在；其次，北京、天津、廣州、深圳的限價(jià)房用地紛紛流拍，企業(yè)連商品住宅的地塊都不愿拿，對(duì)于限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)這種風(fēng)險(xiǎn)與利益不對(duì)稱(chēng)的項(xiàng)目，當(dāng)然棄若敝履；再次，購(gòu)房人視若雞肋，由于房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，限價(jià)房項(xiàng)目的房?jī)r(jià)與周邊商品住宅相比，已無(wú)多大優(yōu)勢(shì)可言，而其質(zhì)量卻多不如后者，在廣州、北京等地，限價(jià)房中簽人棄購(gòu)的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)前，最早進(jìn)行限價(jià)房探索的廣州已停止限價(jià)房供應(yīng)，限價(jià)房計(jì)劃開(kāi)發(fā)規(guī)模最大北京也被迫調(diào)整計(jì)劃，一方面減少土地供應(yīng)，另一方面擬將限價(jià)房的覆蓋面擴(kuò)大到公務(wù)員、教師等群體這種按行業(yè)、而非家庭收入設(shè)定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的做法與福利分房時(shí)代頗有相似之處。4.建立完善的住房租賃制度。在我們國(guó)家的住房體系中，租賃是塊短板，自1998年房改后，只重視居民購(gòu)房，而忽視了租房問(wèn)題。不僅廉租房滯后，住房租賃市場(chǎng)也一直沒(méi)有法規(guī)加以規(guī)范，市場(chǎng)自我運(yùn)行，體系相當(dāng)?shù)牟煌晟?，存在租客利益無(wú)法得到較好保障的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購(gòu)房，從而成為社會(huì)問(wèn)題。住房租賃體系可細(xì)分為廉租房、公共租賃房、市場(chǎng)租賃房三種類(lèi)型。通過(guò)大力發(fā)展廉租房，最終會(huì)達(dá)到一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是能夠保障占城鎮(zhèn)總?cè)丝?%~10%左右的居住困難群體。但是，還有20%左右的低收入和中低收入群體買(mǎi)不起房，這就是常說(shuō)的夾心層，應(yīng)該通過(guò)公共租賃房解決其居住問(wèn)題，但其租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要比廉租房低?？梢暂^多地引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，部分公房可以由國(guó)營(yíng)公益機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)〔如新加坡和日本〕，部分公房可以由協(xié)會(huì)、互助組織運(yùn)營(yíng)〔如英國(guó)和德國(guó)〕，部分公房可由民營(yíng)運(yùn)營(yíng)〔如美國(guó)〕。但依然是制度實(shí)施的主導(dǎo)者，包括家庭準(zhǔn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等完全由控制。依照的財(cái)力，不可能建設(shè)足夠的廉租房和公共租賃房，相當(dāng)部分中低收入家庭需要拿著的補(bǔ)貼貨幣去市場(chǎng)上租房，這就需要一個(gè)健全的租賃房市場(chǎng)。顯然，當(dāng)前全國(guó)租賃市場(chǎng)并不成熟，還無(wú)法為這些家庭提供充足、合適、理想的房源。因此，必須鼓勵(lì)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)市場(chǎng)型租賃房?？梢栽诔鲎屇承┳≌玫貢r(shí)，規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須建一定比例的低租金住房，如美國(guó)很多州都按總建筑面積的15%左右進(jìn)行限定，在后期運(yùn)營(yíng)中，需對(duì)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼。另外，還有一種方式可以考慮，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式擁有一定規(guī)模的房源，由進(jìn)行政策補(bǔ)貼，使其成為專(zhuān)門(mén)針對(duì)中低收入家庭的低租金租賃房。總體而言，市場(chǎng)型租賃房的運(yùn)營(yíng)主體是企業(yè)，的作用是規(guī)范和支持企業(yè)行為。另外，在住房保障體系中，當(dāng)前還存在一塊屬于準(zhǔn)保障部分舊公房租賃。由于遺留問(wèn)題，當(dāng)前各城市中都有部分公房沒(méi)有出售。租戶(hù)經(jīng)濟(jì)收入水平有差別，其中部分既不屬于廉租房對(duì)象，又買(mǎi)不起商品房，當(dāng)前仍由或企業(yè)收取低于市場(chǎng)價(jià)但高于廉租價(jià)的房租。因此，可稱(chēng)之為準(zhǔn)保障租賃房，性質(zhì)類(lèi)似于經(jīng)濟(jì)適用房。在財(cái)力不足的情況下，這部分公房有力地彌補(bǔ)了廉租房制度在規(guī)模上的不足，必須充分利用。這些舊公房的房齡絕大部分都在二十年以上，居住功能非常落后，須進(jìn)行綜合改造。當(dāng)前，部分地方開(kāi)始嘗試公房租賃制度，比如廣東、江蘇、福建等省的一些城市，已經(jīng)有公共租賃房項(xiàng)目，杭州市出臺(tái)了〔杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉實(shí)施細(xì)則〕。2009年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就表示，今年要加大租賃市場(chǎng)方面的探索工作，以有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的夾心層群體的住房問(wèn)題。還將研究制訂〔公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)〕，明確公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容。5.盡快解決住房夾心層問(wèn)題。世界住宅市場(chǎng)和住房保障的發(fā)展史，同時(shí)也是一部夾心層的演變史。住房作為重要的民生問(wèn)題，客觀上需出面解決；但同時(shí)住房又是一件耗費(fèi)大量資源、具有很高價(jià)值的資產(chǎn)，囿于財(cái)力有限、謀求社會(huì)公平、發(fā)展經(jīng)濟(jì)等多重因素，又需要借助市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源配置；另外，居民的收入水平和居住水平又是動(dòng)態(tài)變化的，住房保障標(biāo)準(zhǔn)亦隨之變動(dòng)。這就注定，夾心層的難題永遠(yuǎn)無(wú)法一勞永逸的解決，只能是逐步摸索、漸次完善。夾心層主要分為兩種情況：一種是既夠不上廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又沒(méi)資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房；另一種是既夠不上經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起商品房。不妨以香港為例加以說(shuō)明，1950年代推行公屋制度〔相當(dāng)于廉租房〕之后，發(fā)現(xiàn)許多收入高于公屋申請(qǐng)條件的居民，居住條件比公屋還要差，于是在1970年代推出居屋計(jì)劃〔相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房〕，后來(lái)又出類(lèi)似問(wèn)題，再推夾屋計(jì)劃，結(jié)果依然產(chǎn)生夾心層，只好再推首次置業(yè)貸款計(jì)劃。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們國(guó)家住房保障水平很低。在此條件下，夾心層的現(xiàn)象自然比較突出。如何解決既不符合認(rèn)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起商品住宅的家庭的夾心層之困？建議如下：首先，建立一個(gè)有政策支持的市場(chǎng)租賃體系。這一點(diǎn)上文已有所述。不可能完全通過(guò)公屋解決廉租問(wèn)題，也沒(méi)有能力大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。那么，就要鼓勵(lì)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)市場(chǎng)型租賃房。美國(guó)的可負(fù)擔(dān)得起住宅模式已比較成熟，通過(guò)各項(xiàng)措施刺激開(kāi)發(fā)商興建可負(fù)擔(dān)得起的出租住宅，并幫助提升此類(lèi)房屋質(zhì)量。另外，美國(guó)還鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者，當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂?，低收入者將自己收入的三分之一付給房主，其余由代付。其次，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品住宅的中低收入家庭給予貸款貼息或減稅。實(shí)質(zhì)上是減輕這類(lèi)家庭的購(gòu)房成本。香港房屋委員會(huì)曾于1987年開(kāi)始，推出自置居所貸款計(jì)劃，符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭可申請(qǐng)自置居所貸款，獲得一筆30萬(wàn)港元的無(wú)息貸款或領(lǐng)取為期48個(gè)月、每月2600港元的按揭還款補(bǔ)助金。上海也有類(lèi)似的成功經(jīng)驗(yàn)，2003年上?！碴P(guān)于落實(shí)本市中低收入家庭實(shí)行購(gòu)房貸款貼息政策若干規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)〕，規(guī)定在2003-2008年期間，符合一定標(biāo)準(zhǔn)的中低收入居民家庭購(gòu)買(mǎi)某些商品住宅，最高可享受購(gòu)房貸款總額15%的貼息。另外，美國(guó)購(gòu)房可以抵個(gè)調(diào)稅的做法，也是不錯(cuò)的選擇。最后，允許部分住宅實(shí)行混合產(chǎn)權(quán)。既然部分中低收入家庭買(mǎi)不起商品房，就先讓其購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，邊租住、邊購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，以降低他們購(gòu)房的門(mén)檻。英國(guó)曾有這方面的有益嘗試，為了應(yīng)付高房?jī)r(jià)，2005年英以增加供應(yīng)為核心的新住房政策全面實(shí)施，在增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)增加社會(huì)住宅和部分產(chǎn)權(quán)的住宅供應(yīng)，與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)。近期〔上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法〕〔征求意見(jiàn)稿〕也有類(lèi)似規(guī)定。6.多渠道籌集建設(shè)資金住房保障建設(shè)，需要投入大量的資金，如果沒(méi)有理順資金籌集渠道，并建立順暢的機(jī)制，則很難推進(jìn)這項(xiàng)工作。按照國(guó)家的指導(dǎo)方針，當(dāng)前我們國(guó)家住房保障資金主要源自財(cái)政、地方財(cái)政、貸款、公積金收益、社會(huì)資金等。從支出來(lái)看，由于資金有限，主要的籌資還須來(lái)自地方，尤其是土地出讓金，公積金總額10%用于住房保障，應(yīng)作為督促地方的一個(gè)底線。按照辦公廳的131號(hào)文，2009年將開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為拓寬保障性住房建設(shè)資金;，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定試點(diǎn)方案。另?yè)?jù)媒體近期報(bào)道：擱置已久的設(shè)立萬(wàn)億保障性住房基金方案可能再度引起關(guān)注，正在研究當(dāng)中的方案設(shè)想全國(guó)社?；鸪鲑Y兩三千億元，國(guó)家財(cái)政出資兩千億元，再加上住房公積金和配套銀行貸款，組成萬(wàn)億元規(guī)模的基金，加速保障性住房建設(shè)。從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)角度考慮，設(shè)立萬(wàn)億保障性住房基金是非常合理且有必要的，能夠保證住房保障的資源;不受外界干涉。7.加快住房法制化建設(shè)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，法制很重要。但是，當(dāng)前我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的法律體系尚不完善，住房保障制度方面的就更匱乏。舉例說(shuō)明，1993年為了配合住房商品化改革，頒布了〔房地產(chǎn)管理法〕，規(guī)定了預(yù)售制度等一系列基本的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作規(guī)則，并賦予建設(shè)部管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政權(quán)力，從而對(duì)住宅市場(chǎng)商品化的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。當(dāng)前我們國(guó)家住房保障制度的推行，基本上是依靠、建設(shè)部和地方的一些規(guī)和部門(mén)規(guī)章，比如上述中提及的幾