廣州A銀行對Y公司房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,風(fēng)險(xiǎn)管理論文【題目】【第一章】【第二章】【3.13.2】【3.33.4】【4.14.2】廣州A銀行對Y公司房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理【4.3】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第四章廣州A銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究第一節(jié)廣州A銀行與Y房地產(chǎn)公司背景介紹一、廣州A銀行廣州A銀行是2018年完成股份制改革并開業(yè)的一家商業(yè)銀行，下轄38個(gè)中心〔直屬〕支行，630多個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，注冊資本金82億元，在職員工6500多名。該銀行自成立以來，通過大刀闊斧的改革和靈敏的機(jī)制、體制，存款總額、經(jīng)濟(jì)效益一直在穩(wěn)步增長，在廣州同業(yè)排名處在前列。截至2020年末，銀行存款余額為2896.4億元，市場占有率為10.4%,同比增長23.8%,在廣州同業(yè)中排名第6位，華而不實(shí)對公存款增幅連續(xù)7年保持在廣州同業(yè)前4位，市場占有率及儲(chǔ)蓄存款余額在廣州同業(yè)中排第5位；2020年末，該銀行貸款余額為1552.6億元，市場占有率為8.9%,同比增長12.6%,在廣州同業(yè)中排名第6位，華而不實(shí)公司貸款增幅連續(xù)3年在廣州同業(yè)中排名前3位，市場占有率及個(gè)人貸款余額在廣州同業(yè)中排名第4位；2020年，該銀行實(shí)現(xiàn)撥備前利潤81.62億元，同比增長20.2%;不良貸款率0.92%.截至2020年底，該銀行在房地產(chǎn)方面的信貸情況。2020年A銀行在廣州地區(qū)共發(fā)放房地產(chǎn)貸款619.95億元，華而不實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款329.35億元，占比為53.13%,購房貸款290.60億元，占比為46.87%;在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，房產(chǎn)開發(fā)貸款為296.83億元，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重為90%,地產(chǎn)貸款為32.52億元，占比約為10%;購房貸款中，個(gè)人購房貸款為288.96億元，占購房貸款的比重高達(dá)99%,企業(yè)購房和機(jī)關(guān)團(tuán)體購房所占比例很小。2020年A銀行在廣州地區(qū)共發(fā)放329.35億元房地產(chǎn)貸款。從業(yè)務(wù)種類看，主要是房地產(chǎn)貸款，金額為206.62億元，占比為62.74%,其次是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、其他類項(xiàng)目貸款，占比分別為35.24%、29.17%;再次是三舊改造項(xiàng)目貸款、中長期流動(dòng)資金貸款、銀團(tuán)貸款，占比分別為6.17%、4.79%、4.07%;從五級分類看，業(yè)務(wù)正常類貸款為265.10億元，占比為80.49%,需要重點(diǎn)關(guān)注一類業(yè)務(wù)貸款為56.22億元，占比為17.07%,需要重點(diǎn)關(guān)注三類業(yè)務(wù)、次級類、可疑類業(yè)務(wù)貸款金額較少，所占比重較?。粡膿?dān)保方式看，抵押貸款為298.74億元，占比為90.71%,保證類、信譽(yù)類貸款為30.61,占比為9.29%.2020年A銀行在廣州地區(qū)發(fā)放了329.35億元房地產(chǎn)貸款。從貸款年限看，主要是在0-3年、3-5年、5-10年，華而不實(shí)貸款期限在0-3年的貸款金額為153.01億元，占比為55.57%;從貸款到期情況看，2020年到期為28.35億元，占比為8.66%,2020年到期為117.57億元，占比為35.69%,2021年以后到期為182.68億元，占比為55.47%.上述情況表示清楚，A銀行在廣州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在下面特征：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量比擬大、占比比擬高，房地產(chǎn)集中度風(fēng)險(xiǎn)突出；〔2〕需要重點(diǎn)關(guān)注的一類業(yè)務(wù)貸款和信譽(yù)貸款數(shù)額較大，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理；〔3〕大部分房地產(chǎn)貸款都在2021年以后到期，信貸風(fēng)險(xiǎn)的程度比擬高。二、Y房地產(chǎn)公司及業(yè)務(wù)情況介紹Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從屬于廣州市A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市A投資有限公司，該公司成立于2006年8月，注冊資本人民幣9000萬元，2018年11月獲得廣州市規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叁級資質(zhì)證書。當(dāng)前，控制兩控股公司的股東分別是張某和陳某，張某和陳某在廣州市A投資有限公司的股份分別為90%、10%,A投資有限公司參股Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占股比例為47%,控股廣州市A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占股比例為52%,廣州市A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占股比例為53%.廣州市A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在廣州已開發(fā)多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售情況良好，2018年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入20782萬元，主營利潤762萬元，到2020年分別增長到29516萬元、1155萬元，實(shí)際控制人張某和陳某是多年的朋友，從事房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工業(yè)務(wù)三十多年，具有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工經(jīng)歷體驗(yàn)和技術(shù)。Y公司控股情況和股權(quán)構(gòu)造和財(cái)務(wù)狀況。2020年底，公司董事會(huì)經(jīng)太多次討論后決定，在廣州某區(qū)開發(fā)山水華庭項(xiàng)目，該項(xiàng)目的儲(chǔ)備土地為181960平方米，考慮到公司2020年末僅有1009萬貨幣資金，公司對外無擔(dān)保，無不良記錄，公司資產(chǎn)負(fù)債率為45%,在同行業(yè)中不算太高等因素，公司董事會(huì)同意向廣州A銀行申請5年期房地產(chǎn)開發(fā)貸款8000萬。第二節(jié)廣州A銀行對Y公司房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理一、廣州A銀行對Y公司房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)辨別針對Y房地產(chǎn)公司的貸款申請，廣州A銀行以為，該筆貸款主要存在政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。華而不實(shí)政策性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)過中可能會(huì)碰到國家或地方政策變動(dòng)，進(jìn)而使銀行貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)；市場風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)將房子建好之后有可能出現(xiàn)賣不出去的現(xiàn)象，進(jìn)而使銀行貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)；違約風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司因突發(fā)事件如政策變動(dòng)、地震使得Y房地產(chǎn)公司無法按時(shí)履約或有意拖欠銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)是銀行在貸款經(jīng)過中違規(guī)操作及貸后監(jiān)控不嚴(yán)造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)造成房地產(chǎn)公司不能歸還銀行貸款，所以廣州A銀行以為，對Y房地產(chǎn)公司進(jìn)行貸款，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是違約風(fēng)險(xiǎn)，其次是操作風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，廣州A銀行做了兩方面的調(diào)查：一是調(diào)查Y公司資信情況。該方面主要對Y公司的財(cái)務(wù)狀況、市場競爭力、公司信譽(yù)、企業(yè)管理水平、企業(yè)發(fā)展前景等進(jìn)行調(diào)查；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目。該方面主要對Y公司的項(xiàng)目選址、項(xiàng)目可行性、項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、審批等進(jìn)行調(diào)查。二、廣州A銀行對Y公司信貸風(fēng)險(xiǎn)評估1.確定Y公司資信等級一般來講，只要到達(dá)一定資信等級的房地產(chǎn)企業(yè)才可能獲得貸款。為控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，廣州A銀行首先對Y公司的資信情況進(jìn)行評估，評估的內(nèi)容包括定性和定量兩個(gè)方面。定性方面的評估主要是對Y公司的品德、資本、擔(dān)?；虻盅骸⒛芰?、環(huán)境、經(jīng)營進(jìn)行評估，定量方面的評估主要是對Y公司的盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力、發(fā)展能力和現(xiàn)金流情況進(jìn)行綜合評估。廣州A銀行對Y公司的資信評估采用的方式方法是指標(biāo)評分法，即首先根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論、房地產(chǎn)信貸理論、系統(tǒng)理論等選擇評價(jià)指標(biāo)，建立評價(jià)指標(biāo)體系，然后由信貸人員對各欄目進(jìn)行逐項(xiàng)評分、綜合評定房地產(chǎn)信譽(yù)分值。華而不實(shí)定性評價(jià)由信貸人員根據(jù)實(shí)地調(diào)查或經(jīng)歷體驗(yàn)數(shù)據(jù)做出，定量評價(jià)由信貸人員比照企業(yè)數(shù)據(jù)與銀行制定的參照標(biāo)準(zhǔn)值后記分，最后根據(jù)制定的房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)等級標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定Y公司的資信等級。廣州A銀行對Y公司資信評價(jià)情況。Y公司在企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況、企業(yè)基本狀況、企業(yè)市場競爭力、企業(yè)歷史信譽(yù)、企業(yè)管理素質(zhì)、企業(yè)發(fā)展前景的得分分別為39分、10分、4分、4分、5分、6分、3分，綜合得分為71分，根據(jù)廣州A銀行制定的房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)等級標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)〔見表4-6〕，Y公司的信譽(yù)等級為AAA級，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5.2.確定Y公司項(xiàng)目信譽(yù)等級在確定了Y公司的資信等級之后，商業(yè)銀行進(jìn)一步對Y公司房地產(chǎn)項(xiàng)目信譽(yù)等級進(jìn)行測算。測算方式方法是參照國際慣用的(項(xiàng)目評價(jià)準(zhǔn)則〕，從企業(yè)或項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目工程內(nèi)容與費(fèi)用齊全狀況、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)效益、貸款項(xiàng)目擔(dān)保抵押六個(gè)維度設(shè)置一定數(shù)量的指標(biāo)進(jìn)行測算。廣州A銀行對Y公司項(xiàng)目信譽(yù)等級評價(jià)情況。從表4-7能夠看出，Y公司在企業(yè)或項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目工程內(nèi)容與費(fèi)用齊全狀況、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)效益、貸款項(xiàng)目擔(dān)保抵押方面的得分分別為15分、31分、11分、9分、5分、3分，綜合得分為74分，根據(jù)廣州A銀行制定的房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)等級標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)〔見表4-8〕，Y公司的項(xiàng)目信譽(yù)等級為AAA級，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5.三、風(fēng)險(xiǎn)控制由于Y公司在資信等級、項(xiàng)目信譽(yù)等級方面的得分分別為71分、74分，信譽(yù)等級風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)都為0.5,所以廣州A銀行以為，對Y公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，為此，該銀行在該項(xiàng)貸款中采取了如下控制措施：1.對Y公司的貸款方式、貸款期限、貸款形態(tài)等進(jìn)行限定貸款方式、貸款期限、貸款形態(tài)、貸款金額是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的重要內(nèi)容。不同的貸款方式、貸款期限、貸款形態(tài)、貸款金額對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響不同。就貸款方式而言，企業(yè)信譽(yù)貸款風(fēng)險(xiǎn)最高，保證貸款、質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，抵押貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)介于三者之間〔不同種類的貸款方式及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)見表4-9〕。貸款形態(tài)是衡量商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)大小和安全程度的重要指標(biāo)。一定數(shù)量的貸款，其形態(tài)不同會(huì)使得銀行所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)大小不同，通常商業(yè)銀行會(huì)把正常貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)設(shè)定為0.1.關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)隨著風(fēng)險(xiǎn)程度的增加不斷提高〔不同貸款形態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。廣州A銀行考慮到Y(jié)公司有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷體驗(yàn)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目較好，同意貸給Y公司8000萬款項(xiàng)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，貸款期限為2年，貸款利率按分行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，擔(dān)保方式為項(xiàng)目土地及在建工程抵押，并由股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保，項(xiàng)目資金采用封閉管理，且知足下面條件：〔1〕項(xiàng)目自有資本比例不低于30%,根據(jù)項(xiàng)目辦證進(jìn)度，分批提款，累計(jì)提款比例不超過施工許可證面積比例，項(xiàng)目資本金與貸款同比例投入使用；〔2〕辦好相關(guān)抵押擔(dān)保手續(xù)，抵押率不超過50%;〔3〕Y公司開立銷售監(jiān)管帳戶，項(xiàng)目銷售資金回籠A銀行；〔4〕銷售回籠資金到達(dá)5000萬元起，按合同銷售金額抵押率計(jì)算出的金額優(yōu)先向本行歸還貸款，銷售比例超過80%前還清銀行貸款。2.強(qiáng)化對Y公司的貸后監(jiān)控Y公司的還貸資金主要來源于房產(chǎn)銷售的資金回籠，Y公司項(xiàng)目現(xiàn)金流入大小及流向?qū)V州A銀行的房地產(chǎn)貸款安全至關(guān)重要。客觀上Y公司存在將房產(chǎn)建設(shè)資金和銷售回籠資金用于其他支出的可能性。為躲避Y公司此種行為可能對銀行貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，廣州A銀行采取了如下貸后監(jiān)控措施：一是布置專人定期、不定期地檢查Y公司房地產(chǎn)貸款的使用情況，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通知Y公司，并要求其迅速改正，若Y公司拒不執(zhí)行，立即終止貸款，追回已發(fā)放貸款；二是要求Y公司向房管局申請辦理(商品房預(yù)售許可證〕時(shí)必須獲得銀行同意，并向銀行申請以辦理(商品房預(yù)售許可證〕后的在建工程置換前述抵押物；三是要求Y公司在獲得(商品房預(yù)售許可證〕、開場預(yù)售房屋后，必須根據(jù)合同銷售金額抵押率計(jì)算出的金額優(yōu)先向銀行歸還貸款。四、風(fēng)險(xiǎn)處理由于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)只可能盡量躲避，不能完全消除，為了使風(fēng)險(xiǎn)損失最小和對銀行的經(jīng)營活動(dòng)影響最小，廣州A銀行在對Y公司房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)辨別、風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)控制之后，采取了下