湖南省株洲市碧玉山莊開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告目錄第一部分：前言第二部分：產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)原則株洲市場(chǎng)的整體把握項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則第三部分：項(xiàng)目定位分析整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)的服務(wù)理念設(shè)計(jì)要領(lǐng)各樓層功能與設(shè)施配套第五部分：項(xiàng)目配套設(shè)施建議第六部分：項(xiàng)目樓層及功能布局建議項(xiàng)目功能劃分項(xiàng)目功能布局樓層功能分布第七部分：項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投資收益分析第八部分：項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑第一部分：前言在經(jīng)過(guò)與我司多次討論及我司對(duì)株洲市場(chǎng)的整體把握的基礎(chǔ)上，我們提出了本項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思路及理念，并形成文字，供雙方討論實(shí)施。本產(chǎn)品報(bào)告書(shū)是以株洲市市場(chǎng)的實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合地塊自身的特點(diǎn)，力求根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)而制定。本著一切為了項(xiàng)目的銷(xiāo)售、招商及后續(xù)經(jīng)營(yíng)的策劃原則,我們?cè)诒井a(chǎn)品開(kāi)發(fā)策劃案中系統(tǒng)地闡述了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路，以創(chuàng)造性的思維，從整體到功能分區(qū)，從概念到細(xì)節(jié)地進(jìn)行策略性建議，力求把項(xiàng)目打造成為株洲市渡假物業(yè)的典范，成就株洲首個(gè)特色渡假文化產(chǎn)權(quán)式酒店，從更高、更具體的層面體現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，從而奠定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)及渡假休閑的領(lǐng)先地位。在策劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專(zhuān)業(yè)態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大膽、新穎的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從根本上樹(shù)立項(xiàng)目鮮明、超前、現(xiàn)代的形象，通過(guò)本產(chǎn)品報(bào)告為項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)提供參考性的指引，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)及吸引能力，給予株洲市民一個(gè)全新的投資方式，成為株洲渡假型物業(yè)市場(chǎng)標(biāo)志性的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式。第二部分：產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)原則（一）株洲市場(chǎng)的整體把握隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，目前株洲市房地產(chǎn)格局：南區(qū)火車(chē)站周邊地帶是株洲市傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域，具有商業(yè)氣息濃，交通便捷，人流旺盛等特點(diǎn)；南區(qū)沿江（湘江）區(qū)域，湘江四季花園一帶，是株洲高檔住宅的開(kāi)發(fā)區(qū)域；隨著市政單位的西遷，西區(qū)新城市中心已具規(guī)模，西區(qū)新興住宅項(xiàng)目較多，天元超市一帶成為西區(qū)的商業(yè)集中區(qū)域。作為株洲渡假型產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的先驅(qū)者，是一個(gè)極具挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略命題，關(guān)鍵在于對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的定位上，必須把握市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，領(lǐng)跑株洲渡假酒店物業(yè)的先鋒。1、株州市酒店概況根據(jù)我們最近所做的株洲市酒店市場(chǎng)調(diào)查，可以得出株洲的酒店基本上都分布在南區(qū)繁華商業(yè)區(qū)及河西中心廣場(chǎng)附近，酒店定位也是以居住、娛樂(lè)為主，所處地理位置都比較優(yōu)越，人流量較大。劣勢(shì)是空氣污染很?chē)?yán)重，環(huán)境很嘈雜，不利于休息。由于地理位置比較優(yōu)越，所以房間價(jià)格都比較高。套房?jī)r(jià)格一般都在400—600元不等。以下是株洲市部分酒店位置、房間價(jià)格、環(huán)境情況分析概況表：酒店名稱(chēng)位置套房?jī)r(jià)格環(huán)境分析新天大酒店中心廣場(chǎng)398元位于河西樞紐地段段，酒店整體體規(guī)模一般，內(nèi)內(nèi)部裝修屬于于中上水平。華天大酒店中心廣場(chǎng)980元位于河西樞紐地段段，酒店整體體規(guī)模很大，屬屬于河西最豪豪華的酒店，內(nèi)內(nèi)部裝修豪華華，套房會(huì)客客廳較大。西苑賓館中心廣場(chǎng)400元位于河西樞紐地段段，酒店整體體規(guī)模一般，但但口碑比較好好，入住率很很高金龍賓館火車(chē)站附近485元位于南區(qū)老商業(yè)區(qū)區(qū)，人流量較較大，外部裝裝修很差，內(nèi)內(nèi)部裝修一般般。綠園賓館火車(chē)站附近300元位于南區(qū)老商業(yè)街街，人流量較較大，裝修很很陳舊，年代代比較早，屬屬于中低檔。株洲大酒店火車(chē)站附近238元位于南區(qū)老商業(yè)街街，人流量大大外裝修很陳陳舊，內(nèi)裝修修一般。金德大酒店火車(chē)站附近680元位于南區(qū)老商業(yè)街街，人流量大大，內(nèi)外裝修修在南區(qū)都屬屬于高檔，價(jià)價(jià)位比較高。國(guó)賓酒店火車(chē)站附近500元人流量大，口碑比比較好，入駐駐率較高，裝裝修屬中高檔檔。江天賓館火車(chē)站附近158元人流量大，裝修很很差，屬于低低檔次賓館。公安賓館火車(chē)站附近100元人流量大，裝修很很差，屬于低低檔次賓館。2、株洲市產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)顩r產(chǎn)權(quán)式酒店，作為新進(jìn)入株洲市場(chǎng)的房地產(chǎn)型態(tài)，不僅為房地產(chǎn)投資者帶來(lái)新的房地產(chǎn)投資方向，而且同時(shí)也填補(bǔ)了株洲權(quán)產(chǎn)式酒店的空白。除本項(xiàng)目以外，現(xiàn)階段株洲共有兩家產(chǎn)權(quán)式酒店推出市場(chǎng)，但得到的市場(chǎng)反映卻截然不同：其中西區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，處于西區(qū)的商業(yè)中心位置，周邊商業(yè)環(huán)境已具規(guī)模，交通便利，與周邊建筑物形象搭配佳，非酒店激烈競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，使其在開(kāi)盤(pán)時(shí)，被搶購(gòu)一空，市場(chǎng)反映熱烈；另外南區(qū)火車(chē)站附近產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地處株洲酒店行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，該項(xiàng)目屬舊樓改造，周邊建筑整體形象差，雖然同樣位于商業(yè)中心，但項(xiàng)目沒(méi)有明顯的主賣(mài)點(diǎn)，故其在銷(xiāo)售過(guò)程中一度癱瘓。以碧玉山莊的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)及營(yíng)造產(chǎn)品的唯一性為出發(fā)點(diǎn)，在碧玉山莊的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，必須提煉產(chǎn)品的中心賣(mài)點(diǎn)，提升產(chǎn)品的核心定位高度。以市場(chǎng)唯一性產(chǎn)品高度，沖擊市場(chǎng)，避開(kāi)市場(chǎng)的同質(zhì)化，形成產(chǎn)品獨(dú)具的亮點(diǎn)。（二）項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)1、提升城市功能項(xiàng)目的建成，將有效填補(bǔ)株洲渡假休閑物業(yè)的市場(chǎng)空白。它將成為城市的配套工程，促進(jìn)株洲新型房地產(chǎn)投資的多元化趨勢(shì)，促進(jìn)了城市功能更完善、更豐富。2、引導(dǎo)投資新動(dòng)向項(xiàng)目建議把新的投資形態(tài)融入株洲人的投資理念，以全新的原始自然景觀渡假山莊，打造株洲目前最有特色的渡假休閑物業(yè)，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店，無(wú)疑會(huì)成為株洲房地產(chǎn)投資的新動(dòng)向。3、提升項(xiàng)目品牌價(jià)值項(xiàng)目建設(shè)是碧玉花園的外延產(chǎn)品，將有利于提升碧玉花園的品牌價(jià)值。本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃不僅要符合碧玉花園別墅的產(chǎn)品定位，而且更要體現(xiàn)項(xiàng)目的投資價(jià)值。碧玉山莊作為碧玉花園的外延產(chǎn)品，是碧玉花園的形象建筑，形成碧玉花園品牌的延續(xù),同時(shí)在推廣過(guò)程中也采用借勢(shì)推廣。（三）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則第一原則：建立強(qiáng)勢(shì)品牌策略——品牌決勝一切良好的品牌就是質(zhì)量的保證，就是信譽(yù)，就將擁有一批投資者，就是讓客戶(hù)具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)從“協(xié)力”到“碧玉”品牌質(zhì)的飛躍，并以此形成其他同類(lèi)物業(yè)無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)豐厚的利潤(rùn)回報(bào)和良好品牌。打造株洲渡假物業(yè)的航空母艦，為企業(yè)樹(shù)立品牌形象，以超前的開(kāi)發(fā)理念，融合株洲渡假市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，整合項(xiàng)目?jī)?nèi)在與外在的優(yōu)勢(shì)，以實(shí)力打造株洲產(chǎn)權(quán)式酒店的強(qiáng)勢(shì)品牌。這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。碧玉山莊在入市時(shí)，必須高舉“品牌”的大旗，擺出“品牌決勝一切”的姿態(tài)，將所有意向投資者吸引到本項(xiàng)目上，成為株洲最值得期待的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。同時(shí)，也為“協(xié)力集團(tuán)”在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。第二原則：全面領(lǐng)先策略——以我為主，做市場(chǎng)的先驅(qū)全面提升項(xiàng)目渡假環(huán)境與配套環(huán)境，以全新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)株洲房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、配套完善、產(chǎn)品價(jià)格合理，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。碧玉山莊，占盡了株洲渡假自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，這是渡假物業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)，協(xié)力集團(tuán)有責(zé)任站在市場(chǎng)的最前端，以全面領(lǐng)先的“產(chǎn)品先鋒”的市場(chǎng)地位，成為株洲產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)市場(chǎng)全新標(biāo)準(zhǔn)的制訂者、引領(lǐng)者，最終獲得整體市場(chǎng)最大的市場(chǎng)份額。第三原則：可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略——實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三方共贏可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)是產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重，也是發(fā)展商、投資者與經(jīng)營(yíng)三方共贏的保證。渡假物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功并不是建筑的順利完工，這只是另一個(gè)開(kāi)始，項(xiàng)目銷(xiāo)售、市場(chǎng)接受度的成功和可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)旺盛的成功才是真正的成功。站在投資者的角度，要有“經(jīng)營(yíng)為先”的開(kāi)發(fā)意識(shí)，確保投資者投資回報(bào)；從經(jīng)營(yíng)者角度上，可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，是經(jīng)營(yíng)者收益的重要保證。第四原則：運(yùn)用創(chuàng)新為武器，創(chuàng)引當(dāng)?shù)厍八从械亩杉傩蓍e消費(fèi)模式創(chuàng)新永遠(yuǎn)都是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主題，沒(méi)有創(chuàng)新也就是沒(méi)有市場(chǎng)。我們主張的創(chuàng)新，來(lái)自于項(xiàng)目的理念，也根基于規(guī)劃、建筑、平面設(shè)計(jì)、配套、經(jīng)營(yíng)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，才能真正實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品到文化的全方位創(chuàng)新。對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)群而言，只有更新的產(chǎn)品，才能真正吸引他們的目光，成為理想的投資及經(jīng)營(yíng)之地，方可形成趨眾之勢(shì)。碧玉山莊，要想在市場(chǎng)上立于領(lǐng)導(dǎo)地位，必須要以一個(gè)全新的姿態(tài)挺進(jìn)株洲渡假市場(chǎng)，充分利用項(xiàng)目本身所具有的各種資源，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，為株洲市民與來(lái)株洲的游客打造一個(gè)真正渡假、休閑地帶。第三部分：項(xiàng)目定位分析（一）整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略碧玉山莊必須首先立足為滿(mǎn)足碧玉花園居民的消費(fèi)需求，另外還要立足于為投資者、經(jīng)營(yíng)者及外圍消費(fèi)者提供最具投資、經(jīng)營(yíng)價(jià)值和舒適休閑的角度上，營(yíng)造一個(gè)舒適、休閑、優(yōu)雅的投資、經(jīng)營(yíng)、渡假消費(fèi)環(huán)境，并以完善的功能和服務(wù)滿(mǎn)足人們的多種需求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位源于市場(chǎng)，體現(xiàn)在引導(dǎo)市場(chǎng)需求，是源于對(duì)株洲渡假形態(tài)的深刻思考，整體開(kāi)發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)化的社會(huì)中，只有不斷推陳出新，獨(dú)樹(shù)一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項(xiàng)目才能找到生存之道。因此，我們建議項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：領(lǐng)先株洲渡假酒店物業(yè)十年，保證十年不落后。具體開(kāi)發(fā)策略：渡假空間舒適化、配套功能完善化渡假型物業(yè)是以休閑消費(fèi)形式為主的，基于項(xiàng)目的地理位置，周邊配套的缺乏，以及為滿(mǎn)足碧玉花園居民生活需求，故項(xiàng)目需設(shè)置配套功能。通過(guò)項(xiàng)目原始自然環(huán)境的利用，充分體現(xiàn)渡假休閑的舒適性，讓消費(fèi)者得到一個(gè)舒適和便利的渡假環(huán)境，充分享受休閑渡假的樂(lè)趣。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功的最重要保證，項(xiàng)目定位一旦出錯(cuò)，偏離市場(chǎng)，就會(huì)給發(fā)展商造成不可估量的損失。項(xiàng)目的定位必須結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況與發(fā)展趨勢(shì)，運(yùn)用敏銳的市場(chǎng)判斷力給項(xiàng)目確定一個(gè)方向，不但要從項(xiàng)目整體上把握發(fā)展方向，更要從細(xì)節(jié)方面著手實(shí)施，要做到步步為營(yíng)，穩(wěn)打穩(wěn)勝。1、項(xiàng)目定位：株洲首個(gè)原始自然風(fēng)景渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店定位闡述：即項(xiàng)目為株洲自然景觀第一，株洲第一個(gè)享有原始自然山景渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店，創(chuàng)株洲渡假之先河，領(lǐng)跑株洲渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)。2、“原始自然風(fēng)景渡假休閑山莊”核心概念的優(yōu)勢(shì)：結(jié)合自身自然環(huán)境特點(diǎn)所形成的優(yōu)勢(shì)不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取代，是項(xiàng)目的先天性?xún)?yōu)勢(shì)所在。打造株洲第一真正意義上的景觀渡假休閑山莊，新型的渡假經(jīng)營(yíng)形態(tài)，有助于項(xiàng)目成為株洲渡假新格局的核心。3、功能定位項(xiàng)目功能定位：集酒店、餐飲、茶吧、桑拿、洗浴、KTV定位闡述：碧玉山莊是株洲首個(gè)具有原始景觀的休閑渡假機(jī)構(gòu)，功能設(shè)置上需充分考慮以休閑為主。4、形象定位從項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景以及足以撼動(dòng)株洲現(xiàn)有渡假格局的潛質(zhì)，決定了本項(xiàng)目功能、總體定位上的完整性，這也是本項(xiàng)目立足之本。項(xiàng)目形象定位：創(chuàng)株洲第一渡假休閑環(huán)境5、投資者定位由于本項(xiàng)目地價(jià)的優(yōu)勢(shì)，建筑成本不高，套房單位面積較小，總體價(jià)格偏低，投資門(mén)檻較低。故本司將投資方定位于本市中小企業(yè)主及高薪收入者。6、經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位：株洲市服務(wù)行業(yè)商戶(hù)由于本項(xiàng)目的總體定位需求，其范圍不可能只站在株洲當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，根據(jù)調(diào)查。所以，為了確立項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位和市場(chǎng)的領(lǐng)先，我們的商戶(hù)必須是國(guó)內(nèi)外知名品牌商家。7、租金水平建議碧玉山莊必須以當(dāng)?shù)厣啼伒淖饨馂榛c(diǎn)，以本項(xiàng)目的各項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，制定一個(gè)既能迎合市場(chǎng)的價(jià)格系數(shù)，又具有市場(chǎng)先進(jìn)性的租金水平，形成熱租的轟動(dòng)效應(yīng)。我司初步建議碧玉山莊的租金水平定為株洲同等物業(yè)租金水平的1.2倍左右。具體的租金定價(jià)策略在《項(xiàng)目推廣策劃報(bào)告》里詳細(xì)制定。第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（一）設(shè)計(jì)的服務(wù)理念1、關(guān)于開(kāi)發(fā)商建立在使碧玉花園能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商取得最佳的直接經(jīng)濟(jì)效益、樹(shù)立“協(xié)力地產(chǎn)”品牌、提高企業(yè)商譽(yù)、增強(qiáng)項(xiàng)目保值和增值能力等相關(guān)效益。2、關(guān)于消費(fèi)者以營(yíng)造消費(fèi)者舒適的渡假休閑環(huán)境為基點(diǎn)，設(shè)置齊全配套服務(wù)功能。1）自然景觀碧玉山莊四面環(huán)山，自然景觀資源充份，實(shí)現(xiàn)窗窗皆景，從內(nèi)可見(jiàn)自然天空的藍(lán)天白云青山綠樹(shù)，更使消費(fèi)者輕松置身于自然景觀環(huán)境下，充分享受優(yōu)美的自然風(fēng)景，貼身體驗(yàn)真正的渡假休閑生活。2）視覺(jué)享受一踏入碧玉山莊的大堂中心，即置身于立體室內(nèi)全景之中，使消費(fèi)者可以看到一至三層的情況，將三層各層功能，全部納入視線(xiàn)之中，一目了然。大堂中心兩側(cè)設(shè)置兩個(gè)半環(huán)型樓梯，引導(dǎo)人流步上二三層，創(chuàng)造流動(dòng)感及環(huán)型大堂樓梯系統(tǒng)，能激發(fā)消費(fèi)者步入二三層欲望，會(huì)增加對(duì)碧玉山莊的親切感。大堂中心大門(mén)面對(duì)原始山林，讓消費(fèi)者在享受休閑消費(fèi)的同時(shí)，享受優(yōu)美的自然景觀。3）方便消費(fèi)者細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)在三層各層，均設(shè)計(jì)兼有化妝室功能的男女洗手間。為了方便來(lái)自各個(gè)方向的消費(fèi)者進(jìn)駐酒店，設(shè)置二個(gè)垂直電梯。設(shè)置地面大型停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)分別設(shè)有單獨(dú)的出入車(chē)道，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，互不干擾。3、關(guān)于經(jīng)營(yíng)者通過(guò)大堂中心半環(huán)型雙樓梯設(shè)計(jì)和大堂與兩邊商鋪通過(guò)設(shè)置入口貫通，進(jìn)入碧玉山莊的消費(fèi)者很自然順著人流導(dǎo)向引導(dǎo)至二三層及大堂兩側(cè)商鋪，給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)人流。垂直電梯系統(tǒng)將酒店部份的消費(fèi)者，能直接輸送至二三層消費(fèi)。設(shè)有戶(hù)外停車(chē)場(chǎng)，既方便消費(fèi)者，又方便經(jīng)營(yíng)者，既是競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，又是吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者的重要手段。根據(jù)市場(chǎng)需要，科學(xué)地把各種業(yè)態(tài)組合在一起，形成具有聚客力的效果，滿(mǎn)足不同功能的需求。（二）設(shè)計(jì)概要國(guó)內(nèi)外渡假產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，在設(shè)計(jì)之初如不能充分考慮各方面因素，將對(duì)未來(lái)之經(jīng)營(yíng)造成巨大損失，因?yàn)橐坏┙ǔ烧{(diào)整難度加大或根本無(wú)法調(diào)整，因此在設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮與渡假經(jīng)營(yíng)相關(guān)因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求符合渡假經(jīng)營(yíng)要求，服從功能需要，使消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者滿(mǎn)意。為此，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須與市場(chǎng)定位、功能定位、建筑形體相結(jié)合，使設(shè)計(jì)能夠吻合持續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要。1、設(shè)計(jì)要領(lǐng)1）滿(mǎn)足渡假休閑功能的需要渡假式休閑酒店不同于其他物業(yè)，在日常運(yùn)營(yíng)中必須不斷創(chuàng)造和調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，以形成新的吸引力，這就要求建筑物本身能夠適應(yīng)這種變化的需要，具有可塑性。2）保證配套設(shè)施和功能的完善，滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)及規(guī)模檔次的需要渡假式休閑酒店集酒店、餐飲、娛樂(lè)等多種服務(wù)內(nèi)容為一體，配套設(shè)施必須滿(mǎn)足多功能的需要，如停車(chē)位、電梯和大堂的結(jié)合；另外，基于項(xiàng)目的定位及地理位置的局限性，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還要考慮規(guī)模及檔次上的要求。3）考慮對(duì)人流動(dòng)線(xiàn)的引導(dǎo)無(wú)論是一至三層的配套商業(yè)部分，還是四至六層的酒店部分，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，都需要從人流的動(dòng)線(xiàn)角度合理設(shè)計(jì)樓梯、通道、店鋪布局，引導(dǎo)消費(fèi)者。2、設(shè)計(jì)特色1）總體設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)新穎、時(shí)尚化風(fēng)格，形象獨(dú)樹(shù)一幟，使消費(fèi)者有深刻印象。整體形象、規(guī)模上檔次。設(shè)計(jì)超前，可塑性強(qiáng)，能夠以新面貌吸引顧客。2）設(shè)施設(shè)計(jì)一至三層，配套的雙半環(huán)型樓梯，最大方便滿(mǎn)足人流的上下流動(dòng)。垂直電梯充分滿(mǎn)消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者的需要。每樓層要配置足夠的洗手間。必須考慮到渡假式休閑酒店的整體檔次，洗手間同時(shí)還具有化妝室的功能。大堂中心是項(xiàng)目的形象代表，故大堂設(shè)計(jì)，要從項(xiàng)目整體檔次定位考慮。停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)應(yīng)符合以下原則，主要車(chē)道禁止停車(chē)，車(chē)道實(shí)行單行原則，分設(shè)入口、出口。3）空間設(shè)計(jì)用建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造消費(fèi)者歡迎的空間氛圍。要有適當(dāng)?shù)臉菍痈叨?，寬敞的通道和室?nèi)外活動(dòng)區(qū)。大堂空間：大堂空間、雙半環(huán)型樓梯、垂直電梯，是項(xiàng)目人流動(dòng)線(xiàn)的關(guān)鍵。大堂創(chuàng)造的舒適空間和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)消費(fèi)者登高的欲望。（三）各樓層功能與設(shè)施配套現(xiàn)代渡假建筑是一種能夠讓消費(fèi)群享受到一種無(wú)拘無(wú)束的、休閑式渡假模式。本項(xiàng)目融合了酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)等多元化的形態(tài)，經(jīng)過(guò)我司的多次討論及調(diào)研，在各層功能設(shè)置及設(shè)施的配套上，我司建議如下：樓層功能設(shè)施一層餐飲、大堂服務(wù)中中心開(kāi)放式停車(chē)場(chǎng)2道樓梯、垂直電梯梯、大堂中心心、洗手間大堂中心入口及其其兩側(cè)通往茶茶吧的兩個(gè)側(cè)側(cè)入口臨街鋪面單獨(dú)入口口排污、排煙道二層美容美發(fā)、桑拿、洗洗浴２個(gè)出入口（大堂堂2個(gè)）、洗手手間垂直電梯三層休閑茶座、KTVV、酒吧２個(gè)出入口（大堂堂2個(gè)）、洗手手間垂直電梯四至七層酒店垂直電梯、消防樓樓梯第五部分：項(xiàng)目配套設(shè)施建議（一）交通體系包括：垂直電梯、步行樓梯1、垂直電梯以輸送酒店部分消費(fèi)者并方便住店客人的飲食、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)置垂直電梯，形成一至六層的垂直交通體系。２、雙半環(huán)型樓梯（一至三層）大堂設(shè)置雙半環(huán)型樓梯，不僅豐富了大堂中心的動(dòng)態(tài)感觀，而且更有助于合理引導(dǎo)消費(fèi)者直接從大堂至二三層的消費(fèi)。（二）洗手間洗手間應(yīng)兼顧化裝間功能。另外洗手間的布局必須要設(shè)置在“穩(wěn)性”位置，避免異味。（三）停車(chē)場(chǎng)為了方便消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，為了方便車(chē)流出入，分別單獨(dú)出入口。第六部分：項(xiàng)目樓層及功能布局建議（一）項(xiàng)目功能劃劃分碧玉山莊功能一覽覽表功能劃分具體功能酒店酒店住宿是碧玉山山莊的主要功功能，是其他他功能的主要要依附體。休閑娛樂(lè)包括美容美發(fā)、洗洗浴、桑拿、按按摩、棋牌、茶茶藝、KTVV、酒吧等。飲食項(xiàng)目?jī)?nèi)一層經(jīng)營(yíng)飲飲食，以滿(mǎn)足足碧玉花園居居民及住宿旅旅客的需求。包包括中、西餐餐、酒吧、茶茶吧。碧玉山莊的功能定定位豐富了整整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)涵，從多個(gè)個(gè)層面來(lái)規(guī)劃劃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)前景。（二）項(xiàng)目樓層功功能布局碧玉山莊地上共七七層。科學(xué)合理的樓層功功能布局將會(huì)會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目目層次更加豐豐富，并在經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)經(jīng)營(yíng)回報(bào)上得得到充分的體體現(xiàn)。同時(shí)也也將會(huì)使消費(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)行行為及過(guò)程顯顯得更加自然然暢順和輕松松愉快。1、功能分布原則進(jìn)行業(yè)態(tài)分布規(guī)劃時(shí)時(shí)，我們主要要從以下幾方面面予以考慮：提高項(xiàng)目的整體檔檔次考慮項(xiàng)目主要功能（酒酒店住宿）與與配套休閑娛娛樂(lè)功能的結(jié)結(jié)合有效引導(dǎo)消費(fèi)者消消費(fèi)原則便于經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)和和管理考慮到客流導(dǎo)向及消費(fèi)費(fèi)環(huán)境的舒適適2、各樓層功能分布布樓層規(guī)劃經(jīng)營(yíng)范圍說(shuō)明一層餐飲、大堂服務(wù)中中心包括中西餐，滿(mǎn)足足消費(fèi)者的飲飲食；大堂服服務(wù)中心具備備商務(wù)功能（包包括訂票、打打印、復(fù)印、傳傳真等）。二層美容美發(fā)、桑拿、洗洗浴是項(xiàng)目酒店的主要要配套休閑功功能。三層休閑茶座、KTVV、酒吧是項(xiàng)目酒店的主要要配套休閑功功能。四至七層酒店住宿本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒酒店為主，酒酒店經(jīng)營(yíng)尤其其重要。酒店店經(jīng)營(yíng)的好壞壞，直接影響響其他經(jīng)營(yíng)者者的經(jīng)營(yíng)狀況況。上述劃分方式兼顧顧到各樓層及功能的協(xié)調(diào)調(diào)性與互動(dòng)性，把餐飲飲安排在一層層、把酒店休休閑功能安排排在二、三層層，既滿(mǎn)足碧碧玉花園居民民，又滿(mǎn)足酒酒店旅客的滿(mǎn)滿(mǎn)求。第七部分：項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投資資分析在不考慮通貨膨漲漲率、銀行利利率等因素情情況下，以一一至三層，十十年出租為例例，實(shí)用率以600％為例；四四至七層為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店客客房，入住率率以40％計(jì)算實(shí)實(shí)用率以800％計(jì)算。項(xiàng)目成本造價(jià)表項(xiàng)目總建筑面積10500m2項(xiàng)目總建筑造價(jià)735萬(wàn)一~三層建筑面積4500m2一~三層實(shí)用面積2700m2一~三層戶(hù)內(nèi)外及停車(chē)車(chē)場(chǎng)裝修費(fèi)用用100萬(wàn)四~七層建筑面積6000m2四~七層實(shí)用面積4800m2四~七層裝修總造價(jià)（800元／m2）480萬(wàn)雙電梯（7層7站站）60萬(wàn)項(xiàng)目總體造價(jià)1375萬(wàn)一~三層單位面積月租租金12元／m2/月月(實(shí)用面積)一~三層年租金38.9萬(wàn)元四~七層客房數(shù)120個(gè)四~七層客房年收益438萬(wàn)項(xiàng)目年總收益476.9萬(wàn)項(xiàng)目成本回收年限限2.88年項(xiàng)目十年收益3394萬(wàn)4~7層產(chǎn)權(quán)式酒酒店銷(xiāo)售獲益益分析表4~7層項(xiàng)目總成成本900萬(wàn)4~7層項(xiàng)目單位位均價(jià)（建筑筑面積）1500元4~7層建議銷(xiāo)售售均價(jià)2000元（實(shí)用用面積）4~7層項(xiàng)目總收收益1200萬(wàn)4~7層項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)600萬(wàn)以單價(jià)2000元元計(jì)（建筑面面積），投資資獲利分析表表：套房單價(jià)10萬(wàn)首付4萬(wàn)月供（6成十年按按揭）600元左右年收益36500元年純收益（年經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)以1..5萬(wàn)元計(jì)）21500元月收益1792元月純收益（除去月月供）1192元40年純收益76萬(wàn)元成本回收年限4.6年以單價(jià)2500元元計(jì)（建筑面面積），投資資獲利分析表表：套房單價(jià)12.5萬(wàn)首付5萬(wàn)月供（6成十年按按揭）600元左右年收益36500元年純收益（年經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)以1..5萬(wàn)元計(jì)）21500元月收益1792元月純收益（除去月月供）1192元40年純收益76萬(wàn)元成本回收年限5.8年計(jì)算基數(shù)及公式：：實(shí)用面積：建筑面面積*使用率建筑成本：建筑面面積*700元／m2年租金=實(shí)用面積積*單位年租金金年租金：月租金**12個(gè)月套房面積以40mm2為基準(zhǔn)（實(shí)實(shí)用面積）酒店房間均價(jià)以2250元計(jì)算算客房數(shù)=實(shí)用面積積／套房面積積客房年收益=3665*入住率率*客房數(shù)*客房均價(jià)年總收入=休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)所年租租金+客房年收益益投資回報(bào)年限=總總投資額／年年總收入10年投資回報(bào)額額=年純收益*110－總投資資額年純收益＝年收益益－經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)第八