概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)，毗鄰鄰贛江可充分利利用贛江的江景景以及項(xiàng)目的“綠地”和“水”的設(shè)計(jì)把某設(shè)計(jì)為“水”和“綠地”的園林景觀。在在概念的選擇上上，“水”和“綠地”的主題自然不不可或缺。從“綠地”和“水”引申出親綠、親親地、親水、親親子、親合的五五親設(shè)計(jì)理念，在在概念的選擇上上應(yīng)更注重休閑閑、舒適等主題題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上應(yīng)多建設(shè)園園林休息場(chǎng)所和和設(shè)施。以小而而精做為該項(xiàng)目目的賣點(diǎn)。環(huán)境設(shè)計(jì) 隨著房地產(chǎn)業(yè)的不不斷發(fā)展、與世世界先進(jìn)理念的的接觸使我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的認(rèn)認(rèn)識(shí)上升到了國(guó)國(guó)際一流水平，因因此對(duì)某的環(huán)境設(shè)計(jì)提提到了重中之重重。此次某的設(shè)計(jì)我們將將采用“五親”的環(huán)境設(shè)計(jì)理理念和富有人性性化的環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)方案。那么，何為“五親”？即親綠、親親地、親水、親親子、親合。親綠———在有限限的土地上最大大限度讓人進(jìn)入入綠地。開發(fā)商商以豐富的植被被和多角度的空空間安排，使綠綠地賦予人們喜喜愛的文化品位位或藝術(shù)風(fēng)格，使使人們主動(dòng)去親親近它、熟悉它它，并真正擁有有它，與自然和和諧相處。

親地———某二期的環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)中運(yùn)用大量量的建筑底層挑挑空，將綠地引引入住宅建筑，并并采用屋頂花園園、人造臺(tái)地等等形式，創(chuàng)造出出更多的地，增增加人接觸地面面的機(jī)會(huì)，使人人感到親切、安安全。

親水———設(shè)計(jì)師從“仁者樂山、智智者樂水”的名言中得到到啟發(fā)，把水作作為項(xiàng)目環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)的重要元素素之一，將不同同的水景分布于于整個(gè)小區(qū)內(nèi)，既既有磅礴的瀑布布、涌動(dòng)的清泉泉，又有流動(dòng)的的跌水和平靜的的水面，并輔之之以各類親水場(chǎng)場(chǎng)所，便于人們們享受看水、戲戲水、賞水的樂樂趣。

親子———某的環(huán)境設(shè)計(jì)中中，精心考慮兒兒童的需要，為為小區(qū)內(nèi)形成良良好的養(yǎng)育、教教育環(huán)境提供優(yōu)優(yōu)秀的基礎(chǔ)平臺(tái)臺(tái)。同時(shí)，豐富富的植被為兒童童接觸自然、熱熱愛自然提供了了更多的機(jī)會(huì)，安安排的活動(dòng)場(chǎng)所所為他們之間的的溝通提供了便便利。

親合———開發(fā)商盡量為為業(yè)主的溝通提提供必要的場(chǎng)所所和空間，構(gòu)筑筑充滿人間樂趣趣和天倫之樂的的親合空間鏈，促促使良好的小區(qū)區(qū)人文環(huán)境的形形成。在小區(qū)景景點(diǎn)設(shè)計(jì)中，長(zhǎng)長(zhǎng)椅、涼亭、近近水平臺(tái)，在人人與自然溝通的的同時(shí)，為人與與人的溝通營(yíng)造造出良好的氛圍圍。SWOT分析及總總體思路擬定優(yōu)勢(shì)（Strenngth）開發(fā)商商注重五親的人人性化設(shè)計(jì)、打打造精品的開發(fā)發(fā)理念有利于樹樹立別具一格的的項(xiàng)目形象，以以優(yōu)雅別致的環(huán)環(huán)境迅速占領(lǐng)市市場(chǎng)。目前房房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)強(qiáng)林立，許多開開發(fā)商以較快的的速度實(shí)施擴(kuò)張張，但往往容易易使消費(fèi)者產(chǎn)生生粗制濫造的印印象。本項(xiàng)目開開發(fā)商將與之成成為鮮明的對(duì)比比。二年半的時(shí)時(shí)間用心經(jīng)營(yíng)一一個(gè)小的精品項(xiàng)項(xiàng)目，打造精品品住宅的口碑，以以此打動(dòng)目標(biāo)消消費(fèi)群，并能給給他們產(chǎn)生物業(yè)業(yè)可以保值增值值的期望，可讓讓該項(xiàng)目能夠以以較低的推廣費(fèi)費(fèi)用指出迅速的的進(jìn)入搶占市場(chǎng)場(chǎng)，并可有力的的支援該項(xiàng)目在在短期的開發(fā)中中能保持一個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格本項(xiàng)目目地塊為紅谷灘灘新區(qū)鳳凰洲片片區(qū)，毗鄰贛江江。鳳凰洲片區(qū)區(qū)為南昌市定義義為以居住為主主的城市生活新新區(qū)，自然條件件好?？筛鶕?jù)該該地塊的地理特特點(diǎn)打造以綠地地水景以及好的的管理為賣點(diǎn)的的住宅商業(yè)區(qū)，形形成別具一格的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！芭R水而居”也恰恰是目前前南昌樓盤最好好的賣點(diǎn)之一。劣勢(shì)（Weaknness）土地面積較小，項(xiàng)項(xiàng)目投資額不大大，由于鳳凰洲洲片區(qū)開發(fā)力度度不如紅谷灘和和紅角洲片區(qū)，導(dǎo)導(dǎo)致目前該片區(qū)區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目普普遍較小，不能能吸引高收入的的居民遷入。對(duì)對(duì)于吸引投資解解決就業(yè)以及帶帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)不不能有大的影響響。由于項(xiàng)目較較小導(dǎo)致該項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力不如大的項(xiàng)目目。項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，目前前生活配套設(shè)施施很不完善。項(xiàng)項(xiàng)目地處鳳凰洲洲片區(qū)，生活配配套設(shè)施不完善善，該片區(qū)附近近的購(gòu)物、娛樂樂、醫(yī)療、金融融等設(shè)施比較缺缺少。該區(qū)域的的人口密度也比比較小，大部分分都為鳳凰花園園的住戶，導(dǎo)致致該片區(qū)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房房者的吸引力不不足。目前交通條件尚不不如人意，與紅紅谷灘中心區(qū)的的樓盤相比有一一定的差距。由由于鳳凰洲片區(qū)區(qū)的開發(fā)力度不不如紅谷灘片區(qū)區(qū)，導(dǎo)致該片區(qū)區(qū)的交通條件并并不好，通過該該片區(qū)的公交目目前只有504和506路兩輛公交車車，出去不方便便。該區(qū)治安條件較差差，影響項(xiàng)目形形象。由于該地區(qū)大多住住戶為拆遷安置人口，該地區(qū)人人口復(fù)雜，流動(dòng)動(dòng)人口較多，以以致該地區(qū)的治治安條件較差，將將會(huì)影響該項(xiàng)目目的的形象。發(fā)展機(jī)會(huì)（Oppportuniiy）地塊位于紅谷灘規(guī)規(guī)劃的居住地塊塊，并且該地塊塊的自然和水環(huán)環(huán)境很好，沒有有大型的工廠工工業(yè)項(xiàng)目，必將將吸引許多住戶戶人主該片區(qū)。政府機(jī)關(guān)對(duì)該地區(qū)區(qū)的治安政治力力度必會(huì)進(jìn)一步步加強(qiáng)，解決目目前的治安問題題。據(jù)了解目前前紅谷灘分局已已對(duì)該地區(qū)的治治安條件加大的的管理力度，每每天都有人員對(duì)對(duì)該片區(qū)進(jìn)行巡巡查，以保證治治安環(huán)境。本項(xiàng)項(xiàng)目將打造最好好的物業(yè)管理，讓讓居住在此的住住戶有放心安全全的感覺。該地塊與南昌市即即將建設(shè)的地鐵鐵一號(hào)線相鄰，由由于地鐵的建設(shè)設(shè)定會(huì)帶東附近近房?jī)r(jià)的上升，吸吸引購(gòu)房者的目目光，而且將有有效的解決目前前交通不便利的的情況。面臨的威脅（Thhreat）臨近地區(qū)的項(xiàng)目開開發(fā)正在大力的的開展，面臨嚴(yán)嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。南昌市目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣氣，面臨市場(chǎng)的的銷售壓力。投資的時(shí)間較短抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)強(qiáng)，受政策的影影響較大。在區(qū)位的影響上大大部分購(gòu)房者首首先考慮的項(xiàng)目目多為紅谷灘中中心區(qū)。總體來說本項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)在于小而而精，以優(yōu)美的的居住環(huán)境來吸吸引購(gòu)房者的眼眼球，然而因?yàn)闉槟壳八幍募t紅角洲開發(fā)尚處處于初期階段，導(dǎo)導(dǎo)致小區(qū)外面的的配套交通設(shè)施施和條件不盡如如人意，地段的的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)不出出來，但隨著時(shí)時(shí)間增長(zhǎng)，本項(xiàng)項(xiàng)目的潛在價(jià)值值肯定會(huì)大幅度度增長(zhǎng)。所以本本項(xiàng)目的五親綠綠地建設(shè)必須要要作為重點(diǎn)來建建設(shè)。目標(biāo)客戶確定主要客戶設(shè)定為當(dāng)當(dāng)?shù)嘏c南昌的中中等收入人群，以及在紅谷灘中心區(qū)工作的白領(lǐng)以及管理人員，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房條件的上升，現(xiàn)在的家庭住戶都追求精品的住房條件和良好的居住環(huán)境以及優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。由于該地短離紅谷灘中心區(qū)比較近，相信我們的獨(dú)特的居住環(huán)境和良好的自然環(huán)境能夠吸引一定數(shù)量的白領(lǐng)買家和三口之家的購(gòu)房者。項(xiàng)目的檔次定位該項(xiàng)目將定義為中中高檔住宅小區(qū)區(qū)，項(xiàng)目擁有獨(dú)獨(dú)特的設(shè)計(jì)概念念和主題，在該該片區(qū)乃至紅谷谷灘區(qū)的樓盤中中都顯得十分獨(dú)獨(dú)特。完美的居居住環(huán)境和完善善的物業(yè)管理將將引起許多購(gòu)房房者的興趣。該該片區(qū)的樓盤并并不多，此項(xiàng)目目的獨(dú)特理念設(shè)設(shè)計(jì)必將使此樓樓盤成為該片區(qū)區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景。本本項(xiàng)目主題為“五親”洋溢著優(yōu)雅舒舒適和溫馨的居居住環(huán)境。本項(xiàng)項(xiàng)目通過優(yōu)惠政政策來吸引商家家經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪鋪并以此來提升升本項(xiàng)目的檔次次。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)共4棟棟樓，一棟一樓樓為商鋪，二樓樓以上為戶型三三房二廳面積為為103.2㎡的住宅。其余余三棟一二樓為為商鋪，戶型為為二房二廳，二房房二廳的戶型面面積為86.4㎡戶型面積表序號(hào)戶型單位戶型面積（㎡㎡㎡）單元數(shù)層數(shù)商鋪面積（㎡）住宅面積（㎡）1三房二廳103.24011424.842482二房二廳86.4240321430.4214563二房二廳86.4240321430.4214564二房二廳86.412032715.2715.2本項(xiàng)目總建筑面積積為61888..8㎡，設(shè)計(jì)容積積率為3.2，其中商鋪總總面積為4000.8㎡，占總面積6.46%，住宅總面積積為57888㎡其中戶型面面積為90㎡以上的總面面積為4248㎡占住宅總面面積的7.34%本項(xiàng)目住宅價(jià)格市市場(chǎng)比較法系數(shù)數(shù)修正表類型序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正交易情況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)交通配套環(huán)境小計(jì)多層14700100/98-3+1+1100/99100/99489325000100/99+2+1-1100/101100/98510235400100/98-2+1+3100/102100/925871高層14300100/98-3+1+1100/99100/99447625600100/99+2+1-1100/101100/98571435500100/98-2+1+3100/102100/925980根據(jù)市場(chǎng)比較法定定本項(xiàng)目多層的的均價(jià)為5288高層均價(jià)為5390各樓層銷售價(jià)格樓號(hào)樓層售價(jià)一號(hào)樓2—449005—753008—105500各樓層銷售價(jià)格樓號(hào)二、三、四號(hào)樓樓層3-56-89-1112-1415-1718-2021-2324-2627-2930-32售價(jià)4690479058904990519053905590579059906190本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市市場(chǎng)比較法系數(shù)數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易時(shí)間區(qū)域修正因素個(gè)別因素修正交易情況修正本項(xiàng)目商鋪相對(duì)單單單價(jià)交通繁華程度小計(jì)123000100/980+2100/102100/101100/10022781221000100/9900100/100100/99100/10021426324000100/98+2+1100/103100/96100/10024767根據(jù)市場(chǎng)比較法定定本項(xiàng)目商鋪的的價(jià)格為22991根據(jù)成本估算及市市場(chǎng)研究的結(jié)果果，確定住宅商商鋪部分從建設(shè)設(shè)經(jīng)營(yíng)期的16個(gè)月后開始銷銷售，預(yù)計(jì)銷售售收入詳見銷售售總收入預(yù)測(cè)表表銷售總收入預(yù)測(cè)表表項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)銷售收入（萬(wàn)元）第一批40%多層1699.25100866.640%高層21456520011157.150%商鋪2000.4200004000.8第二批60%多層2548.852881347.860%高層32184539017347.250%商鋪2000.4229914599.1合計(jì)39318.6投資與成本費(fèi)用估估算本項(xiàng)目住宅總面積積56952..8㎡，其中多層層建筑面積8680.8㎡，高層為51272㎡，商鋪面積積為4798.4㎡。1.開發(fā)成本估算算(1).土地使用用權(quán)出讓金、土土地征用及拆遷遷安置補(bǔ)償費(fèi)及及前期工程費(fèi)的的三通一平費(fèi)。本本項(xiàng)目應(yīng)為直接接購(gòu)買熟地，三三通一平等費(fèi)用用不計(jì)入內(nèi)，開開發(fā)商直接購(gòu)地地價(jià)為7802.7萬(wàn)元（2）.前期工程程費(fèi)：648..119萬(wàn)元，詳見本項(xiàng)項(xiàng)目前期工程費(fèi)費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%%%335.2342可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0...15%16.7623水文、地質(zhì)、勘察察察費(fèi)建安工程費(fèi)×0...15%16.7624籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2...5%279.361合計(jì)648.119（3）.建安工程程費(fèi)小高層建安工程費(fèi)費(fèi)用組成每平方方米建筑面積造造價(jià)項(xiàng)目多層（元/㎡）項(xiàng)目多層（元/㎡）樁基礎(chǔ)60土建工程900一般水電安裝150煤氣15通訊10公用天線6普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15智能化設(shè)備200電梯120高層建安工程費(fèi)用用組成每平方米米建筑面積造價(jià)價(jià)項(xiàng)目高層（元/㎡）項(xiàng)目高層（元/㎡）樁基礎(chǔ)90土建工程1150一般水電安裝150消防50通訊10公用天線6普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15智能化設(shè)備200煤氣15電梯150多層建安工程費(fèi)用用組成每平方米米建筑面積造價(jià)價(jià)=60+900++150+155+10+6++80+15++200+1220=15566元/㎡高層建建安工程費(fèi)用組組成每平方米建建筑面積造價(jià)=90+11500+150+550+10+66+80+155+200+115+150==1916元/㎡建安工程費(fèi)：多層建安工程費(fèi)==1556×88680.8==1350.773（萬(wàn)元）高層建安工程費(fèi)==1916×551272=99823.722（萬(wàn)元）總建安工程費(fèi)=①①+②=111744.45（萬(wàn)元）（4）.基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)：345.1331萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65（萬(wàn)元）/hha××192677.3=1225.2366125.2362供水工程15（萬(wàn)元）/hha××192677.3=288.90128.9013電信工程7（萬(wàn)元）/haa××192677.3=133.48713.4874煤氣工程7（萬(wàn)元）/haa××192677.3=133.48713.4875綠化工程5.4（萬(wàn)元）///ha×192677.3=100.40410.4046道路工程42.13（萬(wàn)元元元）/ha×192677.3=811.17281.1727排水工程37.6（萬(wàn)元）/ha×192677.3=722.44472.444合計(jì)345.131（5）開發(fā)期間稅稅費(fèi)：1162.1143萬(wàn)元開發(fā)期間稅費(fèi)一覽覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)繳納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×6%%%670.4672建筑工程質(zhì)量安全全全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×0...4%44.6983其他建安工程費(fèi)×2%%%223.4894物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)×2%%%223.489合計(jì)1162.14333（6）不不可預(yù)見費(fèi)。3365.0311萬(wàn)元，取以上1至4項(xiàng)之和3% 不可預(yù)見費(fèi)=（0+648.1119+111174.45++345.1331）×3%=3655.031萬(wàn)元（7）開開發(fā)成本。以上1至6項(xiàng)小計(jì)：開發(fā)成本=78802.7+6648.1199+111744.45+3445.131++1162.1143=211132.5433萬(wàn)元2.開發(fā)費(fèi)用估算算（1）管管理費(fèi)用：599.1112萬(wàn)元，取以上1至4項(xiàng)之和的3%（7802.77+648.1119+111174.45++345.1331）×3%=5999.112萬(wàn)元（2）銷銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推推推廣費(fèi)銷售收入×1%393.1862銷售代理費(fèi)銷售收入×2%786.3723其他銷售費(fèi)用銷售收入×1%393.186合計(jì)1572.74444總成本費(fèi)用為211132.5443+599..112+15572.7444=233044.399萬(wàn)元項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案案1.建設(shè)方式采用搭接式的施工工方法，采用公公開招標(biāo)方式選選擇施工單位，并并聘請(qǐng)工程監(jiān)理理，有效地控制制項(xiàng)目的工期、成成本、質(zhì)量，使使得所見的住宅宅產(chǎn)品盡可能的的質(zhì)量好價(jià)格便便宜。2.開發(fā)計(jì)劃與分分析考慮到本項(xiàng)目的市市場(chǎng)推廣計(jì)劃和和開發(fā)周期的時(shí)時(shí)間，本項(xiàng)目不不分期開發(fā)。在在進(jìn)行預(yù)售時(shí)應(yīng)應(yīng)首先完成樣板板房的的展示工工程、部分小區(qū)區(qū)道路的建設(shè)、同同時(shí)完成部分的的園林與水景的的建設(shè)和公建配配套設(shè)施。這樣樣可以使小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套與房屋屋尚未完成的情情況下使首先的的買家享受到已已經(jīng)成熟的公建建配套設(shè)施。同同時(shí)應(yīng)處理好高高壓設(shè)施和變電電站，在其周圍圍用綠化帶進(jìn)行行隔離并進(jìn)行標(biāo)標(biāo)注提醒，以體體現(xiàn)本項(xiàng)目人性性化的設(shè)計(jì)。預(yù)預(yù)售首期推出的的樓盤價(jià)格不宜宜太高，以略高高于成本價(jià)即可可，志在吸引買買家，樹立精品品小區(qū)的形象，創(chuàng)創(chuàng)立本項(xiàng)目的知知名度與好評(píng)，為為以后提高銷售售價(jià)格做好準(zhǔn)備備，也就是說，采采用低開高走的的價(jià)格站略。3.建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目目計(jì)劃從2008年10月開始進(jìn)行前前期工作，總工工期為30個(gè)月，為兩年年半。（1）.前期開開發(fā)。（時(shí)間2008年10月~2009年8月，約10個(gè)月）主要工作包包括市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷銷方案策劃，初初步可行性分析析，規(guī)劃、建筑筑、建筑施工設(shè)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建建。（2）.后期開開發(fā)。（時(shí)間2009年8月~2011年4月，約20個(gè)月）主要是項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)，小區(qū)內(nèi)園林林水景綠地的建建設(shè)和公建設(shè)施施等關(guān)于建設(shè)進(jìn)度的安安排詳見“項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度度計(jì)劃表”附表1銷售計(jì)劃第一批首先推出三三房二廳的多層層住宅，因?yàn)樵撛擃悜粜陀写笮托偷慕M團(tuán)花園，并并且通風(fēng)、采光光、景觀方面都都較好，目的是是吸引一家四口口的家庭，銷售售價(jià)格控制在5000元/㎡左右。接著著推出第二批，即即高層住宅，該該類住宅面積較較小，可以吸引引單身或一家三三口的家庭，同同時(shí)因?yàn)榇藭r(shí)小小區(qū)內(nèi)的花園與與水景也相應(yīng)建建設(shè)完成，良好好的居住環(huán)境將將有效的促進(jìn)該該類住房的銷售售，這是可以適適當(dāng)提高部分的的銷售價(jià)格。項(xiàng)目投資方案1.投資組合方式式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大大量的資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使得開發(fā)商很很難單憑自身的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行行項(xiàng)目的開發(fā)，像像本項(xiàng)目總投資資23304..399萬(wàn)元，開發(fā)周周期為2.5年。資金的投投入量較大，所所以采用投資的的多種組合運(yùn)用用方式，一方面面可以減低融資資的壓力，有助助于資金的流通通；另一方面可可相對(duì)降低開發(fā)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使使項(xiàng)目順利開發(fā)發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資資的資金來源有有三個(gè)渠道：一一是自有資金，二二是向銀行貸款款，三是預(yù)售收收入用于投資部部分。資金運(yùn)作作方式如下：自自有資金全部用用于投資；銷售售收入扣除有關(guān)關(guān)稅費(fèi)后按一定定比例投入項(xiàng)目目的開發(fā)建設(shè)當(dāng)當(dāng)中，此外還缺缺少的資金，則則向銀行借貸。本項(xiàng)目總投資為23304.399萬(wàn)元。開發(fā)商自有資金為8000萬(wàn)，除去已付地款7802.7萬(wàn)的總成本費(fèi)用為15501.699萬(wàn)還差7501.699萬(wàn)需要銀行貸款和預(yù)售收入來籌集。2.資金運(yùn)作方式式在項(xiàng)目的的前期，將本身身的自有資金用用于項(xiàng)目前期的的工程費(fèi)；再將將已獲得使用權(quán)權(quán)的土地向銀行行或金融機(jī)構(gòu)抵抵押以獲得銀行行的抵押貸款，用用于地上建筑物物建設(shè)；當(dāng)住宅宅樓建設(shè)完成主主體工程一半時(shí)時(shí)可以開始預(yù)售售，銷售收入再再加上其他方式式籌集到的資金金就可將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目投資完成。（1）自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資資金為8000萬(wàn)元，占總投投資的51.61%%，分五期投入入第一期第二期第三期第四期第五期01264.753877.511561.581296.16（2）銀行貸款銀行貸款50000萬(wàn)，占總投資資的32.25%%，分三期投入入第一期第二期第三期200015001500（3）銷售收入再再投入銷售收入再投入22501.6999萬(wàn)元，占總投投資的16.14%%第一期第二期第三期第四期第五期00757.251254.31490.139現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)盈利能力力分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)價(jià)的主要依據(jù)是是國(guó)家計(jì)委、建建設(shè)部頒發(fā)的建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)數(shù)，參照我國(guó)新新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)計(jì)算全部投資的的經(jīng)濟(jì)效益。本本項(xiàng)目委單純銷銷售的項(xiàng)目，需需要多個(gè)評(píng)價(jià)指指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目目評(píng)價(jià)，主要評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)建設(shè)期123451現(xiàn)金流入00012024.523294.11.1銷售收入00012024.523294.11.2其他現(xiàn)金流入000002現(xiàn)金流出3651.654825.217492.365146.822190.32.1建設(shè)投資3651.654825.217492.364274.631023.42.2土地增值稅000120.24532.942.3銷售稅金及附加000747.9241448.892.4所得稅000601.2251164.753凈現(xiàn)金流-3651.6555-4825.2111-7492.36666877.6821103.84累計(jì)凈現(xiàn)金流-3651.6555-8476.8666-15969.2222-9091.544412012.26665折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3644.4444-4807.8888-7367.36827.7120914.89996累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流流-3644.4444-8452.3222-15819.6662-8991.911111922.98887稅前凈現(xiàn)金流-3651.6555-4825.2111-7492.36667478.9355522268.55558稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流流流-3651.6555-8476.8666-15969.2222-8490.2888513778.266659稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流流-3644.4444-4807.8888-7367.37822.4613654.922210稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流-3644.4444-8452.3222-15819.6662-7997.16665657.76評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（iccc=8%）5657.7611922.9888財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.51%20.36%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率（FIRR）是指項(xiàng)目在在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值累計(jì)等等于零時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。反映出項(xiàng)項(xiàng)目所占用資金金的盈利率，即即反映出項(xiàng)目的的盈利能力。當(dāng)當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益益率時(shí)，則認(rèn)為為其盈利能力已已滿足最低要求求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按事先先確定的基準(zhǔn)貼貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期期內(nèi)各年凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)到建建設(shè)期的現(xiàn)值之之和。是考慮項(xiàng)項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)內(nèi)盈利能力的動(dòng)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大于或等等于零的項(xiàng)目是是可以考慮接受受的。建議選取取稍大于銀行同同期貸款利率作作為基準(zhǔn)收益率率，本項(xiàng)目貸款款利率為5.67%，故基準(zhǔn)收益益率ic取為8%由上述指標(biāo)可以看看出，本項(xiàng)目投投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值均為一般大大的正值，稅前前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率分別別為22.51%和20.36%，均大于貼現(xiàn)率8%，故本項(xiàng)目全全部投資的動(dòng)態(tài)態(tài)盈利性能力評(píng)評(píng)價(jià)是可行的。項(xiàng)目不確定性分析析本項(xiàng)目不確定性分分析因素主要來來自以下幾個(gè)方方面：建造成本本、銷售價(jià)格、開開發(fā)周期、貸款款利率等。這些些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社社會(huì)條件的影響響，由可能發(fā)生生變化，影響本本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）.盈虧平衡衡分析1.住宅銷售部分分盈虧平衡分析析假設(shè)本項(xiàng)項(xiàng)目總投資不變變，且售價(jià)與收收款進(jìn)度如基準(zhǔn)準(zhǔn)方案所設(shè)，則則由計(jì)算可得，當(dāng)當(dāng)住宅銷售率為為72.51%時(shí)，住宅全部部投資利潤(rùn)率為為零，也即投資資剛能保本。一一般認(rèn)為，當(dāng)盈盈虧平衡點(diǎn)的銷銷售率小于等于于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的銷售率為72.51%，可見其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度較高2.商鋪銷售部部分盈虧平衡分分析假定本項(xiàng)目總投投資不變，且銷銷售價(jià)與收款進(jìn)進(jìn)度如基準(zhǔn)方案案所設(shè)，則由計(jì)計(jì)算可得，當(dāng)商商鋪的銷售率為為35.61%時(shí)，商鋪的全全部投資利潤(rùn)率率為零，也即投投資剛能保本，一一般認(rèn)為，當(dāng)盈盈虧平衡點(diǎn)的銷銷售率小于等于于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的銷售率為35.61%%%，可見其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度較低。3.結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅宅銷售部分的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而商商鋪銷售的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)明顯偏小，一一方面是因?yàn)楸颈卷?xiàng)目的商鋪面面積相對(duì)較小，資資金回收較慢，而而住宅銷售回收收資金的速度較較快，回收資金金馬上又投入到到項(xiàng)目的投資中中去，減少了商商鋪的資金投入入量，另一方面面由于商鋪的建建筑面積較少，但但本項(xiàng)目的商鋪鋪的投資回報(bào)大大與住宅部分的的回報(bào)，這也使使得本項(xiàng)目的商商鋪風(fēng)險(xiǎn)程度降降低（二）.敏感性分分析影響本項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)效益的主要要不確定性因素素為開發(fā)成本、售售價(jià)水平、銷售售稅率、建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開開發(fā)成本項(xiàng)目中中最又可能發(fā)生生波動(dòng)變化的是是建安工程費(fèi)和和售價(jià)水平。因因而，本項(xiàng)目敏敏感性分析針對(duì)對(duì)全部投資的評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率和和投資利潤(rùn)率），分分別計(jì)算銷售價(jià)價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)計(jì)算結(jié)果敏感性性分析表。敏感性分析全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值11922.98883622.297828.6416241.144420446.922214544.822213234.07710705.64449537.65財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅幅幅度-69.61%-34.33%36.21%71.49%21.98%10.99%10.21%20.02%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率20.36%11.39%16.34%25.52%30.06%24.43%22.13%18.39%17.23%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升升升降幅度-44.05%-19.74%25.34%47.64%20.02%8.69%-9.64%-15.35%1.住宅銷售部分分由表中數(shù)據(jù)可得：：（1）.銷售價(jià)格格、建安工程費(fèi)費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值的影響響銷售價(jià)格下降5%%，10%將引起該項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值分別下降69.61%，34.33%；當(dāng)銷售價(jià)格格下降13.74時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于于零，到達(dá)臨界界點(diǎn)，此時(shí)，若若銷售價(jià)格再下下降，則財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值小于零，出出現(xiàn)虧損。建安工程費(fèi)上升55%，10%將引起該項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值分別下降10.21%，20.02%；當(dāng)建安工程程費(fèi)上升43.71%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于于零，到達(dá)臨界界點(diǎn)，此時(shí)，若若建安工程費(fèi)再再上升，則財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值小于零零，出現(xiàn)虧損。（2）。銷售價(jià)格格、建安工程費(fèi)費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率的的影響銷售價(jià)價(jià)格下降5%，10%，將引起該項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率分別下下降19.744%，44.05；當(dāng)銷售價(jià)格格下降15.6%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率等與基準(zhǔn)收益益率（ic=8%）到達(dá)臨界點(diǎn)點(diǎn)，此時(shí)若銷售售價(jià)格再下降，則則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率將達(dá)不到預(yù)預(yù)期的基準(zhǔn)收益益率。建安工工程費(fèi)上升5%，10%，將引起該項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率分別下下降9.64%，15.35%；當(dāng)建安工程程費(fèi)上升43.06時(shí)，該項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收益率等于于基準(zhǔn)收益率（ic=8%），到達(dá)臨界界點(diǎn)，此時(shí)，若若建安工程費(fèi)再再下降，則財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率將將達(dá)不到預(yù)