XXX工程有限公司 2)巡更系統(tǒng): 53)報警系統(tǒng): 64)廣播系統(tǒng): 65)樓宇自控系統(tǒng): 7 4/24體化商住綜合體。周邊人流量大，入住的業(yè)主群體層次高，物業(yè)對住宅區(qū)實行封閉式管理，同時兼負對小區(qū)底層商業(yè)提供相關服務。業(yè)主對物業(yè)的服務響應要求高，不斷完善和提高服務管理手段和服務管理水平，是物業(yè)管理部門的重要工作。弱電智能化系統(tǒng)在小區(qū)安保管理，物業(yè)設施運行監(jiān)控管理，業(yè)主使用服務，小區(qū)環(huán)境服務方面為物業(yè)管理部門提供了重要支撐手段。由于目前弱電智能化系統(tǒng)的免費維保期已到，所以對系統(tǒng)的日常維護、故障排除、升級改造等工作在有限的物業(yè)管理人員中抽調專業(yè)力量來完成弱電智能化系統(tǒng)維保外包是現代社會分工細化的趨勢，是物業(yè)管理現代化水平提升的重要標志。弱電系統(tǒng)涵蓋的子系統(tǒng)較多，技術門類繁雜，需要專業(yè)公司、專業(yè)人員對系統(tǒng)進行有計劃的維護保養(yǎng)，并能及時應對和解決突發(fā)狀況。維保工作一方面保證了系統(tǒng)的正常高效穩(wěn)定運弱電系統(tǒng)中涵納的各子系統(tǒng)分類繁多，各廠家技術標準不統(tǒng)一，現場使用過程中，由于線路變動，系統(tǒng)擴容，主要設備及輔助設備壽命不同步，操作人員誤操作等各種因素影響，使系統(tǒng)經常處于不穩(wěn)定狀態(tài)，大大降低了弱電系統(tǒng)的使用價值。弱電系統(tǒng)維保的價值核心不是更換故障設備，而是對整個系統(tǒng)運行進行規(guī)劃，分析問題原應資源、廠家核心技術支持，還需要常駐維保單位的現場人員具備豐富的現場技術經驗，對系統(tǒng)的管理規(guī)劃經驗，同時還要具備良好的職業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神。清除監(jiān)控主機過濾網加添散熱油膏檢測操作系統(tǒng)檢測電源電壓電阻)電源與線路檢測)攝像鏡頭檢測)視頻清晰度調整、顯示及系統(tǒng)操作部分)監(jiān)視器灰塵清理)硬盤錄像機灰塵清理)視頻矩陣系統(tǒng)灰塵清理)機房內檢測)機房內線路標識、線路整理2)巡更系統(tǒng):)清除巡更主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)巡更鈕工作是否正常)巡檢器工作是否正常)數據讀取器工作是否正常3)報警系統(tǒng):)清除報警主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng)、軟件圖形顯示功能)檢測電源電壓電阻)報警點工作是否正常)報警線路有無短路4)廣播系統(tǒng):)廣播電源時序器工作是否正常)消防功放與廣播功放線路有無短路)廣播前置放大器各路檢測)廣播編程器、機檢測)廣播監(jiān)聽器各路工作是否正常)消防報警信號發(fā)生器檢測)檢測強切電源)消防信號智能接口器工作是否正常，在有消防疏散信號后廣播是否聯(lián)動。4各樓層廣播喇叭工作是否正常各防區(qū)工作是否正常電井內音量控制器檢測5)樓宇自控系統(tǒng):)清除樓控主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)檢測樓控軟件各點位)檢測主機與分機線路傳輸)檢測模塊狀態(tài))檢測繼電器狀態(tài))檢測點位接線狀況)檢測強電與弱電是否隔離)檢測端子，供電電壓)檢測模塊點控制端接線無短路斷路)檢測輸出控制照明供電電壓，線路無短接檢測端子排無短接虛接壓為跳線接入供電電壓24檢測點接線正確檢測對外供電電壓接線無短路清潔箱體及配線盤灰塵6)可視對講系統(tǒng)：)清理主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)檢測系統(tǒng)軟件功能)檢測主機與分機線路傳輸)單元門口主機進行外觀、功能檢查。)面板功能：檢查面板按鈕是否靈敏、有無按鍵音、有無夜光照明。)開鎖功能用密碼開鎖檢查開鎖機構是否正常、靈活。)對單元門口主機進行清潔、除塵，線路松動應給予緊固。)測試樓宇對講系統(tǒng)控制部分工作電壓是否正常。)對單元門口主機進行測試，檢查面板按鈕是否靈敏、夜光照明是否正常。)檢查單元門口主機板，查看外接線是否固定良好。)檢查閉門器閉關情況，檢查其傳動機構是否正常，調整閉門速度、力度。)形成相關文件與記錄7)家居安防系統(tǒng)：)清理主機過濾網)加添散熱油膏24)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)檢測系統(tǒng)軟件功能)檢測主機與分機線路傳輸)檢查電井內系統(tǒng)模塊接線及通訊)檢查電井內系統(tǒng)電源工作狀態(tài))系統(tǒng)電源檢測與保養(yǎng))中轉臺灰塵清理，功能檢測維護保養(yǎng))對講機電壓檢測、使用功能檢測維護保養(yǎng))系統(tǒng)連接線路常規(guī)檢查)放大器、功分器、天線等前端設備灰塵清理，設備連接檢查維護)清理主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)檢測系統(tǒng)軟件功能)檢測主機與分機線路傳輸、線路及設備連接檢查)前端設備灰塵清理9)停車場系統(tǒng)：)清理主機過濾網)加添散熱油膏)檢測操作系統(tǒng))檢測電源電壓電阻)硬件設施檢查，如連線插座的引線緊固，電壓測試等；)各出入口欄桿機自動、手動功能檢查；)傳動部分機械潤滑、螺絲緊固以及欄桿機與其他系統(tǒng)網絡、電路連接測試；)入口機時租票打印頭或時租卡發(fā)卡器、取票傳感器等清潔；)出、入口網絡通訊檢查、時鐘校正；)傳感器安全及靈敏度檢查。)對主機數據備份，管理軟件的數據備份；數據庫整理，系統(tǒng)養(yǎng)護。)對系統(tǒng)線路、網絡聯(lián)接的檢測；數據傳輸功能、聯(lián)動功能的檢測。)維護物業(yè)辦公設備正常運行定期的(包括打印機墨頭清洗，復印機保養(yǎng)，電腦系統(tǒng)優(yōu)化，網絡優(yōu)化等)病毒的清除、重要文件的備份光盤刻錄。光盤驅動器，提供和安裝適合企業(yè)的應用軟件，數據備份和電腦配件代采購服務。排除對客戶計算機設備及周邊設備中存在的問題，書面提交給客戶，并在書面建議中提出合理的解決方案。)對每一計算機硬件設備及周邊設備的使用、維護、維修情況進行跟蹤記錄，并書面上報給客戶。)日常對客戶計算機硬件及周邊設備進行定期的檢查，企業(yè)設備使用情況由企業(yè)定點專人負責，發(fā)現問題及時反饋給我們及時處理。)計算機硬件及周邊設備出現問題，確實無法短時間內修復的，應盡快找出應急解決方)打印機的維護，包括：打印機的調試，打印機耗材的代購與安裝。)在客戶對硬件進行采購與升級時，結合企業(yè)實際情況，做出綜合方案借客戶參考。)對企業(yè)內部計算機及其相關設備布局給出方案，以防止設備之間的信號干擾，防止某些射線對元器件的無形損耗等。)對計算機所用電源與接電線路進行檢查，防止設備負載過大影響設備的使用。)測試網絡連接，保證網絡上每一個節(jié)點的工作站網絡接入正常。)負責客戶建筑物內的所有計算機和電話線路的維護和調整，并做好相應的布線資和圖紙的修改，所有線路的調整都有書面的記錄，隨時檢查系統(tǒng)的維護情況和工作日志。作好配線間的日常清潔和配線的清晰，及標示清楚。以利于線路調整或排除故障時有良好的響應。整理并規(guī)范配線架及機柜內的走線，對于存在的缺陷和問題提供合理化改造方案。)提供網絡交換機或的調試、故障診斷、日常維護保養(yǎng)、更換升級建議。)對網內每一臺計算機的地址進行鎖定，防止沖突造成計算機不能正常使用。11)會議室音視頻系統(tǒng)：)設備日常灰塵清理，加電測試維護對于弱電系統(tǒng)的各種設備來說，由于大多數設備直接置于有灰塵的環(huán)境中，對設備的運行桿，防護罩及防塵玻璃上會很快被蒙上一層灰塵、碳灰等的混合物，又臟又黑，還具有腐蝕性，嚴重影響收視效果，也給設備帶來損壞，因此必須做好攝像機的防塵、防腐維護工作。在某些濕氣較重的地方，則必須在維護過程中就安裝位置、設備的防護進行調整以提高設備本身的防潮能力，同時對高濕度地帶要經常采取除濕措施來解決防潮問題。二、防雷、防干擾只要從事過機電系統(tǒng)的維護工作的人都知道，雷雨天氣一來，設備遭雷擊是常事，容易給弱電設備正常的運行造成很大的安全隱患，因此，弱電設備在維護過程中必須對防雷問題高度弱電系統(tǒng)進入長期使用后，有可能出現這樣那樣的故障現象，如：不能正常運行亦即一些“軟毛病”。這些問題對于一個弱電系統(tǒng)來說，特別是對于一個復雜的、大型的監(jiān)控系統(tǒng)來說，是在所難免的。一般弱電系統(tǒng)的故障無外乎以下幾點：、由于設備本身的質量問題造成的設備故障；、由于線路受損導致的信號傳輸故障；、由于前端圖像采集設備附近，環(huán)境發(fā)生變化。造成的干擾等圖像質量欠佳故障；、由于施工質量或未采取防雷措施等造成的施工質量故障等()電源的不正確引發(fā)的設備故障。電源不正確大致有如下幾種可能：供電線路或供電電壓不正確、功率不夠或某一路供電線路的線徑不夠，降壓過大等、供電系統(tǒng)的傳輸線路出現短路、斷路、瞬間過壓等。特別是因供電錯誤或瞬間過壓導致設備損壞的情況進有發(fā)生。因此，在系統(tǒng)調試中，供電之前，一定要認真嚴格地進行核對與檢查，絕不應掉以輕心。()由于某些設備如攝像機及云臺、電話與信息面板的連結有很多條，若處理不好，特別是與設備相接的線路處理不好，就會出現斷路、短路、線間絕緣不良、誤接線等導致設備的損壞、性能下降的問題。在這種情況下，應根據故障現象冷靜地進行分析，判斷在若干條線路上是由于哪些線路的連接有問題才產生那種故障現象。這樣就會把出現問題的范圍縮小了。()設備或部件本身的質量問題。從理論上說，各種設備和部件都有可能發(fā)生質量問題。但從經驗上看，純屬產品本身的質量問題，多發(fā)生在解碼器、電動云臺、傳輸部件等設備上。值得指出的是，某些設備從整體上講質量上可能沒有出現不能使用的問題，但從某些技術指標上卻達不到產品說明書上給出的指標。因此必須對所選的產品進行必要的抽樣檢測。當確屬產品質量問題，最好的辦法是更換該產品，而不應自行拆卸修理。除此之外，最常見的由于對設備調整不當產生的問題。比如攝像機后截距的調整是個要求非常細致和精確的工作，如不認真調整，就會出現聚焦不好或在三可變鏡頭的各種操作時發(fā)生求、解碼器編碼開關或其它可調部位設置的正確與否都會直接影響設備本身的正常使用或影響整個系統(tǒng)的正常性能。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)檢查各監(jiān)控點的圖像清晰度、光度及焦距調校及維護；對攝像機進行除塵保養(yǎng)并檢查攝像機的緊固狀況；確保系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。適應性保養(yǎng)(次年)對監(jiān)控軟件的設置參數根據實際情況調整；對電視監(jiān)控系統(tǒng)使用的電源設備進行測試；對硬盤錄像機內部配件的灰塵附著狀況進行檢查；確保系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)對傳輸線路、控制線路及系統(tǒng)功能的全面維護檢測；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)硬件設施檢查，如連線插座的引線緊固，電壓測試等；各出入口欄桿機自動、手動功能檢查，傳動部分機械潤滑、螺絲緊固以及欄桿機與其他入口機時租票打印頭或時租卡發(fā)卡器、取票傳感器等清潔；傳感器安全及靈敏度檢查。適應性保養(yǎng)(次年)對主機數據備份，管理軟件的數據備份；庫整理，系統(tǒng)養(yǎng)護。系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)接的檢測；數據傳輸功能、聯(lián)動功能的檢測。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)檢查報警模塊、報警鍵盤及電子圍欄主機各項功能；確認處于正常良好工作狀態(tài)。適應性保養(yǎng)(次年)狀態(tài)；進行管理軟件的數據備份與數據庫整理；檢查線纜連接及所有相關機房設備是否處于完好的工作狀態(tài)；確保系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)對供電設備、傳輸線路及系統(tǒng)各功能的全面維護檢查；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)聯(lián)網呼叫功能檢測；讀卡器、出門按鈕與門鎖開啟功能測試。(適應性保養(yǎng)(次年)門禁管理電腦主機除塵保養(yǎng)、軟件數據庫備份。(系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)各樓層弱電井和設備間內設備的檢查(線纜連接、工作狀態(tài)、電源供電，箱蓋封閉)；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)試。(適應性保養(yǎng)(次年)報警管理電腦主機除塵保養(yǎng)、軟件數據庫備份。(系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)各樓層弱電井和設備間內設備的檢查(線纜連接、工作狀態(tài)、電源供電，箱蓋封閉)；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)(適應性保養(yǎng)(次年)管理電腦主機除塵保養(yǎng)、軟件數據庫備份。(系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)各樓層弱電井和設備間內設備的檢查(線纜連接、工作狀態(tài)、電源供電，箱蓋封閉)；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。常規(guī)性保養(yǎng)(次年)話功能檢測；(適應性保養(yǎng)(次年)保養(yǎng)、軟件數據庫備份。(系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)各樓層弱電井和設備間內設備的檢查(線纜連接、工作狀態(tài)、電源供電，箱蓋封閉)；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。、公共廣播系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)、會議室音視頻系統(tǒng)常規(guī)性保養(yǎng)(次年)系統(tǒng)主要設備功能檢測，加電通斷實驗檢測；(適應性保養(yǎng)(次年)保養(yǎng)、軟件數據庫備份。(系統(tǒng)性保養(yǎng)(次年)各樓層弱電井和設備間內設備的檢查(線纜連接、工作狀態(tài)、電源供電，箱蓋封閉)；確保系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。我公司將根據現場維保情況，提供每月一次的定期信息服務：每月將上月?lián)屝?、維修、維護、保養(yǎng)記錄表以電子文檔的形式報送主管部門負責人。針對維保服務的特點，我公司建立服務考核機制、以服務相應時間、故障修復率、客戶滿意度等為依據對維護人員進行考核。系統(tǒng)故障，需要更換零件時，我公司收取零件成本費及所需的交通運輸費；日常報修響應：我公司采取專人定點服務制度，采用天小時服務響應。日常報修接報后小時時間內響應，維保服務期間如有設備損壞，在有備件時更換備件解決。(如因水、火、雷電災害等特殊原因造成不能及時解決的，則以書面形式說明情況及處理方案)。法定節(jié)假日期間(元旦、五一、國慶、春節(jié)等長假)，我司實行區(qū)域值班制度，以保證在對現場技術人員無法獨立解決的故障，我司將指派技術支持人員進行應急支援，并調動必系統(tǒng)性的大范圍整改不屬于報修服務范圍。響應件的條件下立。．緊急報修包括如下情況)視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)癱瘓(或重要位置出現嚴重故障)，嚴重影響公共安全；)出入口道閘及車庫系統(tǒng)出現除收費不正常以及無法讀卡開啟的故障。)防盜報警系統(tǒng)出現多防區(qū)“誤報”(防區(qū)數量占總數量的以上)；)門禁訪客對講系統(tǒng)出現除斷電以外，其它任何方法都無法開啟的故障。確保系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行對于已經運行年多的系統(tǒng)而言，針對電子設備隨著時間的推移逐步老化問題而制定科學的維保措施是本年度維保工作的重點。一旦設備發(fā)生故障，對整個商場的運行都會帶來一定程我們考慮通過以下手段來確保系統(tǒng)穩(wěn)定性。)增加備品備件，綜合我公司常年智能化系統(tǒng)維護的經驗，以及設備運行的特點，采購一部分關鍵設備作為備品備件。)檢查易損件，對于影響使用性能的予以及時更換。各項活動。系統(tǒng)功能性全面復查在即將結束的質保期內，我公司需對所有系統(tǒng)進行了全系統(tǒng)功能性檢查。檢查過程中發(fā)現的隱患及問題，我公司及時進行了故障排除和功能恢復。只有通過這樣才能深刻體會到系統(tǒng)全功能復查對于消除設備運行隱患的重要性。維護設備運行環(huán)境塵、電壓等，今后我們還會把這項工作做得更好更細，其中包括以下幾個方面：)電源系統(tǒng)也考慮有計劃地做絕緣測試和接地電阻測試，對于老化線纜予以更換；)攝像機鏡頭和信號等直接影響監(jiān)控設備運行項目的需要定期清潔；)設備控制箱的接口老化、脫落的情況，全面檢查和更新；)盡可能的增加一些備品備件，使設備維修時間降低。提高資料準確性隨著我公司對維保工作要求不斷提高，在今后維保中主動對設備線纜接續(xù)對照資料進行核查，一方面的目的是長期使用的標簽發(fā)生了遺失、脫落、字跡不清、線纜接續(xù)調整，有必要對標簽、圖紙進行更新；另一方面通過這項工作我們的售后工程師可以更清楚更透徹地了解系統(tǒng)信息流程和接續(xù)，對快速排查故障非常有益。為此我們購買了專業(yè)的標簽打印機和套管標簽打)以中央控制系統(tǒng)為核心，仿照視頻監(jiān)控系統(tǒng)的模板，對于控制箱柜內設備及接線圖、線纜標簽進行重新標注；包括前端設備、照明等功能的聯(lián)動控制部分；時制作系統(tǒng)資料，及時歸檔；提高隱患查找意識，積極提出解決方案和建議隱患無處不在，積極查找隱患是維護管養(yǎng)的基本義務，和前面所述的項工作重點一樣，但只有這一項才能將我公司的維保標準提升到一個新的高度。因此我公司非常注重，不僅負責具體管養(yǎng)的售后工程師要積極巡回，不能浮于形式，我公司還會派遣總工辦具有豐富經驗和閱歷的專業(yè)前往現場巡回，利用他們的經驗多提問題，并提出積極的可行的解決方案。加強巡檢力度巡檢是確保和預防故障發(fā)生的有效手段，加強巡檢力度也是年度維保重點工作之一。三、弱電系統(tǒng)維保服務保障體系1、維保工程技術體系我公司作為一家專業(yè)的從事弱電系統(tǒng)工程安裝及弱電維護維修方面的公司，公司通過十多年的施工安裝項目積累了豐富的施工和管理經驗，成立了一支具有系統(tǒng)化、規(guī)范化、專業(yè)化高效迅速的維護、維修隊伍，所有安裝維護人員均有一定的安裝維護經驗，經過正規(guī)的上崗培4訓，公司均進行了嚴格個人身份資料登記與管理，維護期間均責任到人。公司還配備了總工程師辦公室，具有疑難問題對應的職責，必要是可以及時向售后服務提術支持。公司在售后服務管理上積極探索追求服務滿意，建立了專門的售后服務管理系統(tǒng)和免費小時服務熱線，從故障申報、技術支持、修理、巡回等各個工序均實現了系統(tǒng)統(tǒng)一管理，全程2、維保工程施工工序我公司針對售后服務項目，會指派專人進行對應，熟悉和了解系統(tǒng)構成，對主要設備、現場線路走向、線纜接線標簽、系統(tǒng)竣工圖紙等進行熟悉，以便縮短故障點判斷的時間。判斷故障點是維保過程中技術要求最高的，除了豐富的經驗和充足的前期準備以外，在現場的試驗也是必不可少的，通過現場少量的檢查試驗，往往都可以很快檢查出故障點。故障點體可以分為三類，接頭故障、設備故障和線纜故障，根據其不同的特點進行相應的處理。檢查確認，在故障處理完成后應對整個系統(tǒng)及其聯(lián)動的處所都進行一次全面的確認。我們非常重視在設備非故障期間的設備保養(yǎng)，不斷地優(yōu)化原有網絡和系統(tǒng)，充分發(fā)揮和提高系統(tǒng)的功效，以適應與辦公場所對智能化系統(tǒng)日益提高的期望和需求。3、維保工程安全措施作為主管安全監(jiān)督的總工程師辦公室安全員會前往現場進行安全檢查，三是作為工程和售后服務的業(yè)主部門，工程管理中心安全員針對現場安全的特點和檢查出的安全隱患定期向各項目部和售后服務部門發(fā)出簡報；四是各項目部和售后服務部經理作為安全的第一責任人要根據公司的各項安全措施的檢查、指導和培訓。通過以上措施及嚴格的管理，我公司成立以來從未發(fā)生過安全事故。維保期間的施工安全，主要是用電安全和高處施工安全，應隨身準備安全帶、驗電筆等工4除此以外，所有參加維護施工的人員會格外注意業(yè)主財產的安全，注意成品保護。4、維保工程文明措施售后技術工程師應努力做到認真負責、熟悉業(yè)務、文明禮貌，遵守業(yè)主維護部門制定的值。服裝整潔，行為端莊，熟悉和遵守業(yè)主維護部門各項工作程序和規(guī)定?，F場發(fā)現問題立即匯報業(yè)主維護部門。熟記業(yè)主維護部門常用電話與人名、職務，維護體系，保持工作溝通。施工完畢后對現場進行整理和清潔。隨身攜帶常用工具，盡量不向業(yè)主借用工具。不得對業(yè)主設備進行不必要的操作，所有重要操作應事先征得業(yè)主的認可，對系統(tǒng)進行變更應提交相應記錄和圖紙。按照公司及業(yè)主要求做好維護記錄。求進行質量管理。其中的重點包括：、提高維護質