\o"可行性研究報(bào)告大全"可行性研究報(bào)告大全第一部分市場(chǎng)部分結(jié)論:從2005年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)指標(biāo)可以看出,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康良性發(fā)展趨勢(shì);重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面,全市情況2005年主城商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售穩(wěn)定，全年銷(xiāo)售面積1156萬(wàn)平方米，同比下降4.43%；銷(xiāo)售金額327億元，同比增長(zhǎng)13.8%。其中，商品住房銷(xiāo)售面積1008萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額261億元，同比增長(zhǎng)9.34%。去年主城區(qū)商住房成交均價(jià)2887元/平米，同比增長(zhǎng)8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅11.3％。房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。去年主城區(qū)商住房供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。2005年商住房供應(yīng)方面，面積在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，價(jià)格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面積在120平米/套以下的占50.82%，價(jià)格在3000元/平米以下的占72.96%。1.2北碚區(qū)概況結(jié)論:北碚區(qū)總面積為755平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)人，并評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)；2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，同比增長(zhǎng)11.2%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%；1北碚區(qū)情況分析概況北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積度，降雨量1203毫米，無(wú)霜期334天。是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅24公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，被評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)首批風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū)、全國(guó)造林綠化十佳城市。2003年獲建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.2%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4.2億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值45億元，增長(zhǎng)13.0%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值37億元，增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33億元，增長(zhǎng)9.5%。全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿θ匀皇枪I(yè)經(jīng)濟(jì)，2005年全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)63.6%，拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.3個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%；工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)工業(yè)實(shí)力雄厚，門(mén)類(lèi)齊全，擁有存量資產(chǎn)70億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團(tuán)為主的全國(guó)三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學(xué)儀器廠為主的光學(xué)儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專(zhuān)用汽車(chē)制造廠、紅巖機(jī)器廠為主的機(jī)械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了48個(gè)行業(yè)、200多個(gè)門(mén)類(lèi)、2萬(wàn)多個(gè)品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，近100個(gè)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)海內(nèi)外120個(gè)國(guó)家和地區(qū)。交通狀況水陸交通方便，下匯長(zhǎng)江直達(dá)鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達(dá)成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國(guó)道貫穿全境，并有跨省級(jí)公路及專(zhuān)用線(xiàn)12條，實(shí)現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū)24公里，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。各街、鎮(zhèn)和風(fēng)景名勝點(diǎn)均有公共汽車(chē)相通。2002年峻工的212新線(xiàn)渝合高速公路在北碚境內(nèi)有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個(gè)貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。區(qū)內(nèi)配套有各類(lèi)科研所67個(gè)，其中部級(jí)科研機(jī)構(gòu)4個(gè)；有全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項(xiàng)事業(yè)繁榮進(jìn)步。先后獲得全國(guó)“兩基”、“幼兒”教育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)體育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)文化模范先進(jìn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)區(qū)等十六項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡(luò)遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有26萬(wàn)門(mén)程控；移動(dòng)通訊基站100多座，實(shí)現(xiàn)了程控化和長(zhǎng)途傳輸數(shù)字化，可與國(guó)外190個(gè)國(guó)家和地區(qū)、國(guó)內(nèi)2000多個(gè)市縣直通信息。黨政辦公自動(dòng)化居全市領(lǐng)先水平，是國(guó)家城市信息化試點(diǎn)區(qū)。能源供應(yīng)充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達(dá)到100萬(wàn)千伏安，送電線(xiàn)路長(zhǎng)350公里，配電線(xiàn)路長(zhǎng)400公里，供電可靠率99.7％，電壓合格率94.2％。全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃?xì)夤艿?00多公里及相應(yīng)配套儲(chǔ)氣罐站，城區(qū)天燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到90％以上。城市年供水能力達(dá)到3000萬(wàn)噸以上，日污水處理能力5萬(wàn)立方米。1.3.1項(xiàng)目周邊城市規(guī)劃、發(fā)展概況項(xiàng)目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車(chē)道，如：蔡家組團(tuán)、北碚十里溫泉城、西南客貨運(yùn)中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項(xiàng)目以進(jìn)入實(shí)施階段。蔡家組團(tuán)蔡家組團(tuán)位于本項(xiàng)目西側(cè)，境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周?chē)斜睖厝?、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)。其面積為75.5平方公里,規(guī)劃人口45萬(wàn)人。作為“重慶外圍十一組團(tuán)”的重要有機(jī)組成部分以及北碚“1331”的重點(diǎn)工程，蔡家組團(tuán)處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個(gè)重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴(kuò)張，北碚又在實(shí)施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對(duì)接，蔡家組團(tuán)因此成為重慶北上、北碚南下的對(duì)接點(diǎn)。蔡家組團(tuán)的建設(shè)開(kāi)發(fā)將分三個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行。到2007年，蔡家組團(tuán)啟動(dòng)3平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團(tuán)形象初顯。到2010年，建成面積8平方公里，人口10萬(wàn)人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡(luò)基本完成，城市形態(tài)基本形成。到2020年，建成面積31平方公里，人口45萬(wàn)人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)達(dá)到沿海優(yōu)秀城市水平。整個(gè)組團(tuán)將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑片區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。蔡家組團(tuán)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資金已達(dá)70億元；重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊,面積約為10平方公里.區(qū)域范圍包括北溫泉、金果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運(yùn)河村的沿嘉陵江及運(yùn)河兩岸地區(qū)。該項(xiàng)目總投資12.7億元，建設(shè)期限為2005年——2010年。建成后將使該片區(qū)成為一個(gè)集休閑度假、商務(wù)會(huì)展、養(yǎng)生保健、旅游購(gòu)物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。西南最大的鐵路客貨運(yùn)中心按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路6條，并在212國(guó)道沿線(xiàn)的井口及雙碑間修建我國(guó)西南最大的客、貨運(yùn)站，其客、貨運(yùn)將輻射整個(gè)西南地區(qū)。本項(xiàng)目距離規(guī)劃中的客運(yùn)站只有10分鐘的車(chē)程。重慶市二環(huán)路的建設(shè)與212國(guó)道的改造800米.212國(guó)道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道,由于近年沿線(xiàn)樓盤(pán)、沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。212國(guó)道已不能滿(mǎn)足其間的需求。212國(guó)道的改造工程將于2006動(dòng)工，2007年完工。改造后的212國(guó)道將實(shí)行雙向6車(chē)道、紅線(xiàn)寬度為54米，屆時(shí)。沙坪壩與北碚之間的車(chē)程可縮短20分鐘，將位沿線(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。1.4地塊概況結(jié)論:位于北碚區(qū)南部，總面積為300畝，地形較為復(fù)雜；自然環(huán)境較好，交通便利；建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅.1.4.1該地塊位于北碚區(qū)南部，位于212國(guó)道以北一側(cè)，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目地勢(shì)北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個(gè)動(dòng)水湖泊。通過(guò)地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為7000—8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得《溫泉水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告》，據(jù)估計(jì)如按每日以1300立方米的開(kāi)采量進(jìn)行開(kāi)采可以持續(xù)開(kāi)采20年以上。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及土地狀況項(xiàng)目原命名為*******，由****公司開(kāi)發(fā)，因資金不足，現(xiàn)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)w轉(zhuǎn)讓價(jià)格為****萬(wàn)元。我公司現(xiàn)與****公司達(dá)成初步意見(jiàn)，同意由我公司先支付****萬(wàn)元履約保證金，當(dāng)我公司通過(guò)招拍掛成功獲得本項(xiàng)目300畝土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，再支付剩余的轉(zhuǎn)讓款。該項(xiàng)目已取得《土地證》的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓（5296.64平米）、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房（已售并以7%的回報(bào)率進(jìn)行返租）等建筑物。已基本完成大門(mén)、景觀湖（35畝）、廣場(chǎng)的興建及綠化。該項(xiàng)目已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付27年的土地租賃費(fèi)用，剩余300畝村有林地已支付50年的土地租賃費(fèi)用，目前這些土地大部分以毛地狀態(tài)存在。已將土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地為200畝。1.4.3該地塊背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，周邊道路整齊，綠化較好，環(huán)境優(yōu)良。同時(shí)，地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。并有占地50畝、落差高達(dá)8米的動(dòng)水人工湖兩個(gè)。1.4.4因片區(qū)人氣缺乏，過(guò)往公交車(chē)較少。1.4.鑒于地塊自然景觀好的特點(diǎn)，本項(xiàng)目地塊可建高端物業(yè)，建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。1.5SWOT（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析）結(jié)論:優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境和溫泉資源是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：對(duì)外交通不便，地形復(fù)雜，前期投入較大；機(jī)會(huì)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，可提升公司品牌；威脅：由于項(xiàng)目體量較大，銷(xiāo)售周期可能較長(zhǎng)。1.5.1地塊位于北碚區(qū)以北，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，地塊自然環(huán)境非常好，是當(dāng)?shù)夭豢啥嗟玫木幼^(qū)域；交通比較便利，緊臨212國(guó)道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置于地塊周?chē)?，出入相?dāng)方便；地塊地形優(yōu)勢(shì)比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用項(xiàng)目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的國(guó)家森林保護(hù)區(qū)相呼應(yīng)；本項(xiàng)目的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給項(xiàng)目帶來(lái)一大賣(mài)點(diǎn)，也可以將這一資源進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作；本項(xiàng)目可向臨近地塊發(fā)展，具有可持續(xù)性發(fā)展的前提；1.5.該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不發(fā)達(dá)，規(guī)劃中配套設(shè)施建設(shè)尚需時(shí)日，故生活比較不便；地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規(guī)則，并存在一定的高差，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)難度較大；該地塊植被豐富，高差較大，未來(lái)消防及小區(qū)安全問(wèn)題的處理難度較大；項(xiàng)目以北仍有部分村民居住，將影響本項(xiàng)目的外在形象。1.5.隨著三溪口、蔡家組團(tuán)眾多高尚社區(qū)的新建，該項(xiàng)目所處區(qū)域已被重慶消費(fèi)者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)；成功開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進(jìn)一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來(lái)良好的效應(yīng)；項(xiàng)目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)推廣方面并沒(méi)有非常出彩之出，為本項(xiàng)目推入市場(chǎng)留有一定的提升空間；重慶市政府已將本項(xiàng)目地塊納入主城區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)于本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格而言有了一定的上升空間；重慶市2005年住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為2800元/平米，同比上年增長(zhǎng)9%，可見(jiàn)整個(gè)重慶市的房?jī)r(jià)還是處于一個(gè)偏低的水平，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格仍將持續(xù)健康的向上發(fā)展，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)至政策、行業(yè)方面的威脅將大大降低。市場(chǎng)目前供應(yīng)的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)的面積都較大，如果我們將本項(xiàng)目定為小棟別墅，那無(wú)論是在總價(jià)上還是在消費(fèi)者的接受程度上都是很有優(yōu)勢(shì)的；地產(chǎn)新政以來(lái)，政府加強(qiáng)了對(duì)別墅用地的控制，并逐漸減少相應(yīng)土地的供應(yīng)量，對(duì)于取得土地的發(fā)展商而言將又是一個(gè)機(jī)會(huì)。1.5.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因同類(lèi)產(chǎn)品（別墅/聯(lián)排別墅）在該區(qū)域都有供應(yīng)，并受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件制約，及目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)較為狹窄，銷(xiāo)售周期將會(huì)較長(zhǎng)；于本地塊取得《土地證》的土地只有19畝，其余300畝土地將由土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)后，進(jìn)行招拍掛出讓?zhuān)恋爻鲎尳鸬膬r(jià)格由于受市場(chǎng)的影響，很難進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，這將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)了很大的不可預(yù)測(cè)性。1.6項(xiàng)目需求預(yù)測(cè)結(jié)論:重慶市別墅市場(chǎng)整體供需持平但市場(chǎng)需求尚未得到有效挖掘。目前重慶人均建筑面積僅為，大大低于全國(guó)人均住房水平。對(duì)廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕。未來(lái)10年，重慶的城市化率將達(dá)到45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的600多平方公里擴(kuò)大到2700平方公里，未來(lái)5年每年將有60萬(wàn)人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有20萬(wàn)人要進(jìn)主城區(qū)，必然進(jìn)一步激發(fā)住宅需求。重慶主城區(qū)的住房均價(jià)為每平方米2800元，對(duì)于一個(gè)直轄市而言不僅意味著房?jī)r(jià)上漲的巨大空間，還預(yù)示著房地產(chǎn)的升值潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前重慶別墅市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目（包括在售的和亮相未售的）占地已達(dá)15000余畝，總建筑面積為500萬(wàn)余平方米，共12000余套。同時(shí)一些混合項(xiàng)目（別墅產(chǎn)品+花園洋房）的占地面積已達(dá)5000余畝，總建筑面積為460萬(wàn)平方米左右，總套數(shù)13000余套。預(yù)計(jì)未來(lái)四年放量總計(jì)會(huì)達(dá)到6000套以上，即每年1500套。重慶市主城區(qū)目前別墅市場(chǎng)每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增長(zhǎng)，根據(jù)2003年至2005年的別墅市場(chǎng)吸納規(guī)律，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅與總份額的比例為3：7，即獨(dú)立別墅每年的消耗量在450套左右，聯(lián)排別墅每年的消耗量在1050套左右。目前重慶市一般高級(jí)社區(qū)的頂層躍層(把高層與多層統(tǒng)一估計(jì))的比例占戶(hù)數(shù)5%左右，面積比應(yīng)該在10%左右。2005年主城區(qū)住宅銷(xiāo)售1100萬(wàn)平方米，其中30%的高檔樓盤(pán)量就有330萬(wàn)平方米，以10%的比例計(jì)就是33萬(wàn)平方米，以平均每套200平方米計(jì)算就有1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計(jì)與疊拼別墅，2005一年有能力購(gòu)買(mǎi)別墅級(jí)物業(yè)（聯(lián)排別墅及以上）的客戶(hù)選擇了類(lèi)別墅物業(yè)（頂層、躍層、花園洋房等稱(chēng)為類(lèi)別墅）的量應(yīng)該在3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在1500套左右。以此類(lèi)推，重慶市高端物業(yè)的年消化量應(yīng)該在4500套左右，類(lèi)別墅項(xiàng)目對(duì)高端客戶(hù)市場(chǎng)的分流量體比例為7：3以上，也就是說(shuō)至少有70％的別墅級(jí)客戶(hù)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)別墅型產(chǎn)品?？磥?lái)有點(diǎn)供大于求，但實(shí)際上，真正的需要遠(yuǎn)沒(méi)得到滿(mǎn)足。1．7重慶別墅市場(chǎng)分析結(jié)論：重慶別墅市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，整個(gè)市場(chǎng)總體供應(yīng)量較大，但實(shí)際上有效供給卻不足。重慶別墅市場(chǎng)已自然形成了幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，并各領(lǐng)風(fēng)騷。.1重慶別墅市場(chǎng)歷史及分析重慶別墅市場(chǎng)發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，即（1995年以前的）市場(chǎng)萌芽期、（1996-2002年）市場(chǎng)平淡期、（2003年至今）重慶別墅市場(chǎng)的真正興起。市場(chǎng)一波三折又走到一個(gè)新的高點(diǎn)，市場(chǎng)從產(chǎn)品形態(tài)、置業(yè)對(duì)象、市場(chǎng)容量等方面折射出高端市場(chǎng)的特有風(fēng)采。

階段一：重慶別墅市場(chǎng)萌芽期（1995年以前）

平米的水平。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段匱乏，大多沒(méi)有廣告意識(shí)，除錦繡山莊外，一些早期項(xiàng)目連主題廣告語(yǔ)及戶(hù)外廣告牌都沒(méi)有。階段二：重慶別墅市場(chǎng)的平淡期（1996-2002年）這個(gè)階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場(chǎng)重心及開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。期間，中國(guó)第一個(gè)長(zhǎng)假的執(zhí)行以及人們對(duì)“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時(shí)鼎盛。另一方面，受?chē)?guó)家出臺(tái)《空置高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的通知》的影響，伴隨著中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的衰退，別墅開(kāi)發(fā)更加謹(jǐn)慎，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了較長(zhǎng)的平淡期。直到2002年11月龍湖香樟林別墅的開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)才開(kāi)始了重慶別墅市場(chǎng)春天的首映禮。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“歐陸風(fēng)”的鼎盛時(shí)期。產(chǎn)品形態(tài)仍以獨(dú)棟別墅為主，同時(shí)出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨(dú)棟大多在300平米以上，聯(lián)排大多集中在220-300平米之間，整體戶(hù)型有走大趨勢(shì)。尤其是海蘭云天一期獨(dú)立別墅大多集中在400-500平米之間，甚至達(dá)到700平米，市場(chǎng)接受度較低。開(kāi)始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶本土知名的物業(yè)管理公司大多在這個(gè)階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項(xiàng)目為了營(yíng)造更多的賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)始引進(jìn)國(guó)際品牌物管公司作為物管顧問(wèn)，如世邦魏理仕、香港梁振英測(cè)量師等。價(jià)格較低，度假型別墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全興一品莊園別墅更以1680元/平米的建面起價(jià)引得市場(chǎng)側(cè)目。都市別墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。階段三：重慶別墅市場(chǎng)的興起（2003年至今）隨著香樟林別墅2003年6月的完銷(xiāo)，并創(chuàng)造了重慶別墅市場(chǎng)單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的歷史記錄，點(diǎn)燃了重慶別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)火。尤其是隨著國(guó)家45號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開(kāi)發(fā)用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)講不啻于一道興奮劑，市場(chǎng)供應(yīng)量隨即翻番。重慶伴隨著全國(guó)第三次別墅開(kāi)發(fā)高潮的來(lái)臨而氣象萬(wàn)千，整體市場(chǎng)日新月異。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)如下：1、外企大舉入市，重慶進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，重慶別墅市場(chǎng)也進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。占地上千畝的別墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長(zhǎng)青湖、1600畝的藍(lán)湖郡、3600畝的保利高爾夫等。重慶本土開(kāi)發(fā)商也迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)大部分別墅都由本土開(kāi)發(fā)商操刀。2、別墅產(chǎn)品分級(jí)。一方面隨著2005年亞太市長(zhǎng)峰會(huì)在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商自身對(duì)別墅市場(chǎng)的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的3000萬(wàn)樓王榮升2004年《福布斯》中國(guó)十大別墅之列，使得重慶別墅在全國(guó)市場(chǎng)獲得一席之地。另一方面在有“中國(guó)TOWNHOUSE年”之稱(chēng)的2003年，TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅也在重慶大行其道，主要是針對(duì)以前購(gòu)買(mǎi)頂躍、花園洋房的客戶(hù)。近兩年總價(jià)在50－150萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等22個(gè)聯(lián)排與疊拼項(xiàng)目?？蛻?hù)多元化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)著重慶別墅消費(fèi)群體的形成，本土消費(fèi)者已成為購(gòu)房主力。有私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、大學(xué)教授、教師等中產(chǎn)階層。市場(chǎng)供應(yīng)量巨增，2003－2004年新增別墅供應(yīng)量就超過(guò)以往歷史供應(yīng)的總和還多。自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是SARS后低密度的經(jīng)濟(jì)型別墅走俏。這個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)訴求面更加廣泛，除了品牌開(kāi)發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆重慶市場(chǎng)的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來(lái)城與北溫泉9號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長(zhǎng)青湖、美茵湖谷·天鵝湖的別墅DIY。.2重慶市別墅區(qū)域市場(chǎng)分析

渝北區(qū)

市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，也極大地推動(dòng)了渝北區(qū)城市建設(shè)的步伐和城市化進(jìn)程。不管是從龍湖的進(jìn)駐就開(kāi)始發(fā)展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于發(fā)展勢(shì)頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài)——渝北，將是今后重慶發(fā)展的重心、中心!

而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長(zhǎng)青藤、伽藍(lán)藝墅、山語(yǔ)間、青河灣等，都由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，給高端收入人群提供了多種選擇。北部新區(qū)

隨著大量國(guó)內(nèi)各地知名房企的進(jìn)駐，“城市向北”口號(hào)的提出，“離塵不離城”的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。從金開(kāi)大道的棕櫚泉國(guó)際花園、保利國(guó)際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說(shuō)，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品。但目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。北碚區(qū)

北碚由于地理位置的關(guān)系，獨(dú)居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車(chē)，及二環(huán)路的開(kāi)工將大大拉近北碚與中心城區(qū)的距離。其得天獨(dú)厚的風(fēng)景旅游資源、歷史文化資源已經(jīng)吸引大批的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，今天的北碚無(wú)疑已經(jīng)成為重慶都市圈的重要組成部分。目前的北碚中心區(qū)一共分為四個(gè)板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū)、三溪口片區(qū)。三溪口片區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)的熱點(diǎn)。以2003年推出的中安·翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項(xiàng)目。這個(gè)片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。南岸區(qū)

南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)在南岸的召開(kāi)，將極大的促進(jìn)了南岸本身經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍要以高層和商用樓為主。但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹(shù)觀景臺(tái)為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個(gè)“離塵不離城”的別墅文化區(qū)。江北區(qū)

目前江北區(qū)正以觀音橋?yàn)橹行南蛲廨椛洌虅?wù)的飛速發(fā)展決定了它無(wú)法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來(lái)重慶的核心商務(wù)區(qū)。

而大石壩—石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。從城市布局上看，石門(mén)大橋兩側(cè)都是具有開(kāi)發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場(chǎng)，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠(yuǎn)，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是低密度的別墅，如：宏帆·半城中央、華立·天地豪園、佰富高爾夫花園等等。九龍坡區(qū)

從2001年國(guó)有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐步進(jìn)入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。

具體來(lái)看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)附近商業(yè)較為發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)較高，也較難實(shí)現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠(yuǎn)一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開(kāi)發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開(kāi)發(fā)的佳地。巴南區(qū)

重慶城市化進(jìn)程不斷加快，主城在“北上南下”的城市發(fā)展格局下，并且將“向南”進(jìn)行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來(lái)了先進(jìn)的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢(shì)，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進(jìn)。

目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在魚(yú)洞板塊巴線(xiàn)大道沿線(xiàn)和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營(yíng)造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。.3重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。主要原因有以下幾點(diǎn)：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比較晚，從99年左右才開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，早期市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方都不成熟，直白的說(shuō)是很多中高收入階層花了錢(qián)，但沒(méi)有買(mǎi)到好房子，所以近年來(lái)住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。

其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁?gòu)房特征：人們生活對(duì)繁華地段的依賴(lài)性在不斷削減，特別是有車(chē)一族，人們?cè)谫?gòu)房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對(duì)于低密度住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的地塊無(wú)疑是搶占了制高點(diǎn)。

其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類(lèi)：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣(mài)點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶(hù)均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣(mài)點(diǎn)。在未來(lái)3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場(chǎng)低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。

重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿(mǎn)足，無(wú)效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、交通便利，總價(jià)在70—90萬(wàn)元的聯(lián)排別墅、總價(jià)在120—140萬(wàn)的小獨(dú)棟別墅都存在著供應(yīng)空缺。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個(gè)空殼，未滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍等。另外，產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)。表現(xiàn)在沒(méi)有針對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開(kāi)發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶(hù)一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開(kāi)發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。并在在項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷(xiāo)手法沒(méi)有特色，甚至混同于普通住宅。

.4獨(dú)立別墅的特征少數(shù)人擁有，別墅是房地產(chǎn)市場(chǎng)上頂級(jí)物業(yè)，相應(yīng)地，其消費(fèi)主體是社會(huì)金字塔的頂尖階層。對(duì)環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還有人文環(huán)境。低容積率。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于０.5，覆蓋率低于30%；居住物業(yè)中售價(jià)最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業(yè)檔次高，故售價(jià)也最高。超值享受，且是購(gòu)此類(lèi)物業(yè)的人地位與身份的象征。.5聯(lián)排別墅的特征介于集合住宅和單棟別墅之間，戶(hù)與戶(hù)之間既獨(dú)立，又相連，形成連排獨(dú)立住宅。低密度，由于層數(shù)低，戶(hù)型面積大，戶(hù)數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在0.8左右，但覆蓋率較高，往往高于50%。建于城郊結(jié)合部且有一定的自然環(huán)境。設(shè)計(jì)新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計(jì)，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。超值享受。即有別墅品味但遠(yuǎn)低于別墅的價(jià)格。.6中安翡翠湖中安翡翠湖溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目，位于重慶市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地1500畝，其中翡翠湖占地500畝，容積率0.32。中安翡翠湖溫泉?jiǎng)e墅主要的建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，整個(gè)建設(shè)周期為四年。項(xiàng)目計(jì)劃分四期完成。項(xiàng)目一期163套已全部售罄，二期北區(qū)A、B組團(tuán)銷(xiāo)售率為90%，目前在售的主要是北區(qū)C、D組團(tuán)聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅。聯(lián)排別墅共計(jì)238套，分別由150、180和210平方米三種戶(hù)型組成，價(jià)格從63萬(wàn)元至150萬(wàn)元不等，由于緊靠212國(guó)道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。由于縮小了建筑面積，其相對(duì)較低的總價(jià)及其品牌所具有的一定品牌號(hào)召力將能夠吸引一部分潛在的客戶(hù)。獨(dú)立別墅緊靠翡翠湖畔，擁有得天獨(dú)厚的湖景，簡(jiǎn)約現(xiàn)代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機(jī)的統(tǒng)一，但由于其11000元/平米的單價(jià)，將大大制約其銷(xiāo)售的進(jìn)度。龍湖藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡位于金山大道與金開(kāi)大道交匯處。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達(dá)渝中區(qū)。項(xiàng)目總占地1600畝，一期占地408畝一期為772套，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨(dú)立別墅29套已全部售罄。戶(hù)型面積：聯(lián)排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨(dú)立別墅約400平米。聯(lián)排別墅均價(jià)為8000元/平方米，獨(dú)立別墅為13000元/平方米。2005年藍(lán)湖郡西岸以全年11.5億元的銷(xiāo)售額，成為2005年重慶樓市單盤(pán)銷(xiāo)售最大贏家。作為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊其無(wú)論是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是在營(yíng)銷(xiāo)手法上都是可圈可點(diǎn)的。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶(hù)門(mén)等設(shè)計(jì)。別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻”般的精準(zhǔn)搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個(gè)小客廳，使家中每個(gè)人的活動(dòng)空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長(zhǎng)廊、天井等“灰空間”的運(yùn)用，在重慶豪宅市場(chǎng)上更是首次出現(xiàn)。對(duì)于任何營(yíng)銷(xiāo)而言，最大的難點(diǎn)的是，找到恰當(dāng)?shù)姆绞剑瑪U(kuò)大被營(yíng)銷(xiāo)的事物的影響。龍湖·藍(lán)湖郡，作為重慶地產(chǎn)中頂級(jí)的樓盤(pán)，要找到與其品質(zhì)匹配的營(yíng)銷(xiāo)載體，確實(shí)不是一件容易的事情。藍(lán)湖郡找到了，256幅畢加索原作版畫(huà)于藍(lán)湖郡體育中心展出。這就是“一生一棟”的龍湖藍(lán)湖郡。1.8項(xiàng)目定位結(jié)論:樓盤(pán)定位：以中高端物業(yè)來(lái)定位，建筑形式采用獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合?？蛻?hù)定位：主要針對(duì)公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管理層。價(jià)格定位：獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅折后均價(jià)初步定價(jià)為4000元/M2戶(hù)型定位；建議本項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨(dú)立別墅的面積控制在300～350M2之間。1.8.1項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)在于其擁有自然景觀及溫泉資源。建議本項(xiàng)目以中高檔物業(yè)來(lái)定位，建筑形式采用聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅相結(jié)合。1.8.2樓盤(pán)檔次也就決定了其消費(fèi)群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一部分人。我們項(xiàng)目針對(duì)的對(duì)象主要是：年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買(mǎi)家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、大學(xué)教授、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員居多，這部分客戶(hù)多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿(mǎn)巢期。而潛在買(mǎi)家年齡層次則明顯偏年輕，私營(yíng)業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶(hù)能夠較快地完成原始積累，但對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3住宅價(jià)格（多層/小高層價(jià)格）案運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論之“市場(chǎng)比較法”，選取項(xiàng)目周邊較有代表性的樓盤(pán)中安*翡翠湖、北溫泉九號(hào)、香溪美林中的獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅作為可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤(pán)檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過(guò)修正確定其銷(xiāo)售價(jià)格；區(qū)域因素修正表比較項(xiàng)目比較標(biāo)的對(duì)比物業(yè)名稱(chēng)本項(xiàng)目香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖區(qū)位20202320交通便捷20202320公共配套20222521區(qū)域規(guī)劃20202220周邊環(huán)境20202220合計(jì)100102115101因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正表比較項(xiàng)目比較標(biāo)的對(duì)比物業(yè)名稱(chēng)本項(xiàng)目香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖物業(yè)檔次15151518環(huán)境景觀15141518戶(hù)型結(jié)構(gòu)15151515項(xiàng)目規(guī)模20232028建筑質(zhì)量15151615發(fā)展商品牌10121112物業(yè)管理質(zhì)素10121113合計(jì)100106103119因素修正系數(shù)綜合修正表物業(yè)名稱(chēng)香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖項(xiàng)目折后均價(jià)400039007000區(qū)域修正系數(shù)個(gè)別修正系數(shù)修正價(jià)格368532535821通過(guò)市場(chǎng)對(duì)比法評(píng)估該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的折扣均價(jià)為：（3685+3253+5821）/3=4253元/㎡結(jié)合我們樓盤(pán)的定位，我們?cè)诖隧?xiàng)目?jī)r(jià)格定位持較謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以建議本項(xiàng)目折后均價(jià)初步定價(jià)為4000元/㎡。由于本項(xiàng)目為純別墅社區(qū),商業(yè)面積較少并且商業(yè)部分只是作為社區(qū)的配套,并且在短時(shí)間內(nèi)商業(yè)部分的價(jià)值很難體現(xiàn),現(xiàn)不考慮銷(xiāo)售,只作為出租使用.1.8.4本項(xiàng)目所針對(duì)的客戶(hù)群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對(duì)小區(qū)環(huán)境比較注重外，更注重室內(nèi)的氣派。獨(dú)立別墅：建議本項(xiàng)目中獨(dú)立別墅總面積控制在300～350M2之間聯(lián)排別墅：建議本項(xiàng)目中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在180～200M2之間。第二部分經(jīng)濟(jì)分析2.1投資估算、計(jì)息資金分析主要分析結(jié)論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年。住宅總銷(xiāo)售收入為46024萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為4000元/㎡。預(yù)計(jì)項(xiàng)目計(jì)息資金14788萬(wàn)元，計(jì)息時(shí)間為2年，利息為2366萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)情況預(yù)測(cè)1、開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)測(cè)。假設(shè)該項(xiàng)目于2006年10月進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)A(yù)計(jì)從2006年10月起進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備，2007年3月開(kāi)工，工期12個(gè)月，預(yù)計(jì)2007年10月開(kāi)盤(pán)發(fā)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間為2年，即2007年10月至2009年10月。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，即36個(gè)月。2、銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè)根據(jù)我公司已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該項(xiàng)目所處的地理位置情況和項(xiàng)目市場(chǎng)分析情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售前景較好，從開(kāi)盤(pán)起第1年能完成住宅60%的銷(xiāo)售任務(wù)，第2年完成住宅40%銷(xiāo)售任務(wù).地價(jià)估算1、根據(jù)2005年1月份北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū)A4-1/01、A5-1/01號(hào)地塊33萬(wàn)元/畝的掛牌出讓價(jià)格，并針對(duì)本地塊進(jìn)行綜合分析，可按25萬(wàn)元/畝計(jì)算土地出讓價(jià)格。地價(jià)=250000*300=7500（萬(wàn)元）2、支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬(wàn)元基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1基本情況建設(shè)用地面積200100按300畝土地測(cè)算計(jì)容積率建筑面積120060住宅建筑面積1技術(shù)部門(mén)測(cè)算數(shù)據(jù).1獨(dú)立別墅建筑面積23012技術(shù)部門(mén)測(cè)算數(shù)據(jù).2聯(lián)排別墅建筑面積92048技術(shù)部門(mén)測(cè)算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2會(huì)所建筑面積2000配套設(shè)施建筑面積10001.4建筑密度25%1.5容積率2可變因素管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)銷(xiāo)售費(fèi)用4%以銷(xiāo)售收入為基數(shù)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)3稅金營(yíng)業(yè)稅及城建稅率5.1%以銷(xiāo)售收入為基數(shù)所得稅率33%以稅前利潤(rùn)為基數(shù)4利息中長(zhǎng)期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費(fèi)2、建安費(fèi)測(cè)算根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目建筑指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格分析，預(yù)定該項(xiàng)目的單位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬(wàn)元。管理費(fèi)用=8404*4%=336(萬(wàn)元)不可預(yù)測(cè)費(fèi)用=8404*5%=420(萬(wàn)元)3、配套及相關(guān)費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)小計(jì)（萬(wàn)元）備注1小區(qū)綠化及相關(guān)配套1.1道路60030m503001.2綠化90045807202前期及工程相關(guān)費(fèi)用2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用120060202401.2環(huán)保費(fèi)用120060m4482.3垃圾處理費(fèi)120060m1122.4質(zhì)量監(jiān)督120060m2242.5配套費(fèi)120060m14016802.6人防費(fèi)120060m303602.7工程勘探20010051002.8圖紙審核費(fèi)8054萬(wàn)元162.9工程監(jiān)理費(fèi)8054萬(wàn)元2412.10測(cè)量費(fèi)2001002402.11占道費(fèi)2001001202.12放樣費(fèi)200100120合計(jì)3821318元/m2銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及城建稅估算住宅銷(xiāo)售收入=115060*4000/10000=46024（萬(wàn)元）2、銷(xiāo)售費(fèi)用=46024×3%=1380（萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及城建稅=46024×5.1%=2347（萬(wàn)元）投資估算經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目投資總額：26727萬(wàn)元。計(jì)息資金估算根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃和投資估算等情況，（注：銷(xiāo)售資金回籠中，住宅銷(xiāo)售資金因銀行按揭的1、計(jì)息資金金額根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中工程款可分期支付，在支付項(xiàng)目啟動(dòng)資金后，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后可用銷(xiāo)售回籠的資金維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，計(jì)息資金按下面三部分考慮：（1）支付地價(jià)款7500萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目啟動(dòng)資金按建安成本的30%估算，故項(xiàng)目啟動(dòng)資金為2748萬(wàn)元（即9160*30%=2748）。（3）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬(wàn)元（4）支付配套費(fèi)及人防費(fèi)2040萬(wàn)元故計(jì)息資金金額為14788萬(wàn)元2、計(jì)息時(shí)間該項(xiàng)目從2006年10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開(kāi)始，在不考慮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的因素外，預(yù)計(jì)要到2007年10月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)才有現(xiàn)金流入，預(yù)計(jì)到2008年10月，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入20710萬(wàn)元，在支付貸款本息后，余下的銷(xiāo)售收入可維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，故預(yù)計(jì)計(jì)息時(shí)間為24個(gè)月，即2年。貸款利息形成當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息=14788*8%*2=2366（萬(wàn)元）主要分析結(jié)論項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)11356萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率為43%。銷(xiāo)售利潤(rùn)率25%。靜態(tài)投資回收期為2.4年。年投資利潤(rùn)率為14%靜態(tài)指標(biāo)分析1、評(píng)價(jià)指標(biāo)1）銷(xiāo)售收入2）稅前利潤(rùn)3）稅后利潤(rùn)4）成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率2、稅金營(yíng)業(yè)稅及城建稅：按銷(xiāo)售收入的5.1%提取所得稅：按稅后利潤(rùn)的33%提取3、利息：按8%的年利率計(jì)算4、利潤(rùn)分析該項(xiàng)目的投資收益及投資回報(bào)率見(jiàn)下表投資收益估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額及百分比備注一銷(xiāo)售收入46024二投資總額26727三營(yíng)業(yè)稅及城建稅2347稅率5.1%四稅前利潤(rùn)16950五所得稅5594稅率33%六稅后利潤(rùn)11356七投資利潤(rùn)率43%八銷(xiāo)售利潤(rùn)率25%十年投資利潤(rùn)率14%從上表可以看出，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入46024萬(wàn)元，總投資額為26650萬(wàn)元，能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5518萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為14%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為25%，年投資利潤(rùn)率為14%。5、靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中只有現(xiàn)金流出，沒(méi)有現(xiàn)金流入，累計(jì)凈現(xiàn)金流出量為14788萬(wàn)元，達(dá)到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從2007年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后開(kāi)始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，。故注：是在按計(jì)劃100%銷(xiāo)售，現(xiàn)金流入時(shí)未考慮住宅提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)因素和銀行按揭導(dǎo)致的滯后因素，現(xiàn)金流出按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度計(jì)劃支付的情況下編制。2.3不確定因素分析主要分析結(jié)論盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售量為70408㎡,銷(xiāo)售率為61%,銷(xiāo)售額為28163萬(wàn)元。當(dāng)?shù)貎r(jià)為31萬(wàn)/畝時(shí),樓面地價(jià)為775元/㎡,地價(jià)款為9304萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總投資為28820萬(wàn)元，在售價(jià)和成本不變時(shí)，達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售量為75922㎡,住宅銷(xiāo)售率為66%，銷(xiāo)售額為30369萬(wàn)元。盈虧平衡分析由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開(kāi)發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時(shí)不將成本作固定成本、變動(dòng)成本進(jìn)行分類(lèi)，僅以總投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)。1）、該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為46024萬(wàn)元，住宅的總建筑面積為115060平方米，項(xiàng)目平均售價(jià)為4000元/平方米。設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q×單價(jià)×（1-5.1%）Q=26727×10000/[4000×（1-5.1%）]=70408（m2）盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售額=70408×4000/10000=28163（萬(wàn)元）盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售率=70408/115060=61%畝，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為28820萬(wàn)元，在銷(xiāo)售價(jià)格不變時(shí)，同理可計(jì)算出達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷(xiāo)售量為75922平方米，銷(xiāo)售額為30369萬(wàn)元，銷(xiāo)售率為66%。.敏感性分析在前面的經(jīng)濟(jì)效益分析是參考市場(chǎng)地價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本作客觀估計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由于該項(xiàng)目中的地價(jià)將根據(jù)掛牌情況決定，地價(jià)的高低將對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大的影響，故這里對(duì)以下幾種情況進(jìn)行敏感性分析：當(dāng)住宅銷(xiāo)售均價(jià)和成本不變時(shí)，地價(jià)按樓面地價(jià)50元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見(jiàn)地價(jià)敏感性分析表（一）；（2）當(dāng)?shù)貎r(jià)和成本不變時(shí)，住宅銷(xiāo)售均價(jià)按120元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見(jiàn)售價(jià)敏感性分析表（二）。深圳市**廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估單位：深圳市**地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估人：****報(bào)告編號(hào)：******號(hào)2005年12月30日目錄TOC\o"1-3"\h\z1 項(xiàng)目總論 合計(jì)103696=SUM(ABOVE)根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額。2、銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（銷(xiāo)售額的0.05%）,項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為3494.41萬(wàn)元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表10.3）。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況,根據(jù)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度,計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額.2005年年中正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2006年年底。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表10.3）。資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表10.5：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表13：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）⑴銷(xiāo)售收入⑵開(kāi)發(fā)成本⑶銷(xiāo)售費(fèi)用⑷銷(xiāo)售稅金及附加⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用1590⑹利潤(rùn)總額⑴-⑵-⑶-⑷-⑸⑺所得稅⑹×15%⑻凈利潤(rùn)⑹-⑺⑼成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資10.3%⑽稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資8.7%注：上表為住宅銷(xiāo)售率為95%、商業(yè)銷(xiāo)售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表10.6：《損益及利潤(rùn)分配表》。財(cái)務(wù)與敏感性分析項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為2.5年，投資回收期為2.4年，利潤(rùn)總額為5384.10萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為4567.48萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為8.7%，低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平。項(xiàng)目不確定性分析項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨