PAGEPAGE41摘要在我國(guó)，物業(yè)管理屬于一門新興服務(wù)行業(yè)，起步較晚，發(fā)展尚未成熟。隨著社會(huì)生活水平的提高、人們法律維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)以及物價(jià)水平的上漲，物業(yè)管理糾紛也隨之增多，其中物業(yè)管理收費(fèi)問題已成為焦點(diǎn)之一。目前，物業(yè)管理收費(fèi)問題是當(dāng)前小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)，是物業(yè)管理公司工作的難點(diǎn)，也是國(guó)家有關(guān)部門立法和行政管理的重點(diǎn)。本文闡述了物業(yè)管理的起源，分析物業(yè)管理收費(fèi)的構(gòu)成、性質(zhì)特點(diǎn)、收費(fèi)原則、定價(jià)形式及法律依據(jù)，并以佛山市為例分析國(guó)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)制度存在的諸多深層次問題。如何借鑒國(guó)外、香港地區(qū)等立法及實(shí)踐的成熟經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度研究，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)的來源、歸屬、監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展，加強(qiáng)社會(huì)管理，已成為當(dāng)前學(xué)術(shù)界必須認(rèn)真探討研究的重要課題。關(guān)鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)管理收費(fèi)服務(wù)業(yè)主

AbstractInourcountry,propertymanagementservesasaburgeoningserviceindustry,startlate,developmentisnotyetripe.Aspeople'slivingstandardsandlegalawareness,aswellasfactorssuchasrisingprices,propertymanagementdisputesalsoincrease,andpropertymanagementfeesasitsfocus.Now,propertymanagementfeesarecurrentlythefocusofattentionresidentialpropertyowners,propertymanagementcompaniesworkisdifficult,thenationallegislativeandadministrativedepartmentsfocus.Thispaperelaboratestheoriginofpropertymanagement,propertymanagementfeesanalysisofthenatureofthecharacteristics,composition,formofchargingandpricingprinciples,andanalysisofFoshanCity,forexampletheexistenceofdomesticpropertymanagementfeesystemmanydeep-rootedproblems.Howtolearnfromforeigncountries,HongKongandotherlegislationandpracticeofmatureexperience,strengthenourtheoreticalstudyofpropertymanagementfees,standardizedsourceofpropertymanagementfees,ownership,supervisionandotherissues,propertymanagementmarkettopromotethesustained,healthydevelopment,therebystrengtheningsocialmanagement,isthethecurrentacademicmustseriouslystudyimportanttask.Keywords:Porpertymanagent,Porpertymanagentfees,Service,Propertyowners

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 IAbstract II引言 (1)（一）研究背景及研究問題的提出 (1)（二）研究目的和意義 (2)（三）研究方法 (2)（四）文章結(jié)構(gòu) (3)一、物業(yè)管理及物業(yè)管理收費(fèi)之基本理論（二）物業(yè)管理與物業(yè)管理收費(fèi)的概念 (4)（二）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì) (8)（三）物業(yè)管理收費(fèi)的構(gòu)成和特點(diǎn) (10)（四）物業(yè)管理收費(fèi)原則 (11)（五）物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)原理 (11)（六）物業(yè)管理收費(fèi)的法律依據(jù) (13)二、國(guó)外、我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)及對(duì)我國(guó)的啟示（一）美國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度 (15)（二）新加坡物業(yè)管理收費(fèi)制度 (16)（三）我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)制度 (17)（四）對(duì)我國(guó)的啟示 (18)三、以佛山市為例分析我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)問題（一）價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量不符 (23)（二）法律制度構(gòu)建之不完善 (24)（三）居民消費(fèi)意識(shí)淡薄 (27)四、完善物業(yè)管理收費(fèi)法律制度的建議（一）建立物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制 (28)（二）健全物業(yè)收費(fèi)運(yùn)行機(jī)制 (28)（三）控制物業(yè)收費(fèi)預(yù)算 (31)（四）認(rèn)證物業(yè)收費(fèi)主體 (31)（五）加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)督 (32)（六）杜絕業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) (33)結(jié)語 (36)致謝 (37)參考文獻(xiàn) (38)引言（一）研究背景及研究問題的提出物業(yè)管理作為改革開放、住房制度改革和房屋商品化的產(chǎn)物，正朝著一個(gè)專業(yè)化、企業(yè)化和社會(huì)化的方向發(fā)展，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)踏上一個(gè)嶄新的平臺(tái)，步入充滿活力的新時(shí)代。物業(yè)管理在城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)扮演越來越重要的角色，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的情況如何已經(jīng)成為購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之一。從經(jīng)濟(jì)角度看，高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司既能有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益，提高物業(yè)的投資回報(bào)率，又能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投資的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從社會(huì)管理角度來看，周到、完善的物業(yè)管理能為業(yè)主或租戶提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境和工作環(huán)境；規(guī)范化的物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，既為居民創(chuàng)造良好居住環(huán)境，也促進(jìn)社區(qū)的和諧氛圍與精神文明建設(shè)，是城市管理的基礎(chǔ)工作。我國(guó)的物業(yè)管理起步于八十年代初，發(fā)展尚未成熟，存在不少困難，當(dāng)中飽受爭(zhēng)議的是物業(yè)管理收費(fèi)問題。物業(yè)管理收費(fèi)直接面對(duì)千家萬戶，與廣大人民群眾的切身利密切聯(lián)系，已成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，其收費(fèi)問題引發(fā)的投訴、糾紛越來越多，影響了物業(yè)管理市場(chǎng)健康、有序發(fā)展，如何解決物業(yè)管理收費(fèi)問題是一個(gè)亟待解決的新課題。筆者曾從事社區(qū)建設(shè)和管理工作，接觸到不少物業(yè)管理收費(fèi)糾紛案例，旨在結(jié)合佛山市目前物業(yè)管理中收費(fèi)困難、收費(fèi)不合理等現(xiàn)象，通過業(yè)主方面、物業(yè)公司方面、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其它方面進(jìn)行詳細(xì)分解，探討如何解決我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)難這個(gè)難題。（二）研究目的、意義物業(yè)管理是社會(huì)的需求，與住房制度、經(jīng)濟(jì)體制、政府管理社會(huì)事務(wù)息息相關(guān)。物業(yè)管理是社會(huì)建設(shè)和社會(huì)管理的細(xì)胞，是城市管理的基礎(chǔ)性工作之一，是社區(qū)管理的重要載體和組成部分。加強(qiáng)物業(yè)管理與當(dāng)今建設(shè)和諧社會(huì)的主題相吻合。現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要采用政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三種模式，普遍存在業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)公司“收費(fèi)不合理、服務(wù)欠佳”，物業(yè)管理公司認(rèn)為“收費(fèi)困難、虧損嚴(yán)重”，而雙方利益訴求不一致，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)困難、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理己成為阻礙物業(yè)管理健康發(fā)展的重要因素。因此，如何走出物業(yè)管理收費(fèi)問題的惡性循環(huán)，已成為物業(yè)管理健康、有序、良性發(fā)展重要課題。本文通過對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)法律問題研究，探討符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的物業(yè)管理收費(fèi)制度，促進(jìn)物業(yè)管理健康、有序、良性發(fā)展，從而改善人居環(huán)境，營(yíng)造和諧社區(qū)氛圍，加強(qiáng)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)社會(huì)管理。（三）研究方法本文在對(duì)我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)法律問題研究中，重點(diǎn)采用文獻(xiàn)研究法、比較分析法、實(shí)證法等研究方法。第一，文獻(xiàn)研究方法。通過期刊數(shù)據(jù)庫、研究報(bào)告、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)書籍等各種途徑搜集資料，為自己的研究確立理論基礎(chǔ)。第二，比較分析法的研究方法。比較是為了借鑒，通過對(duì)美國(guó)、新加坡及我國(guó)香港地區(qū)等物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)的了解、透視并進(jìn)行科學(xué)歸納，發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律性或共性的東西，對(duì)我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度的構(gòu)建提供建設(shè)性思路。第三，實(shí)證的研究方法。通過佛山市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀分析，結(jié)合實(shí)地走訪、調(diào)查研究獲得的第一手資料，綜合運(yùn)用比較分析、文獻(xiàn)研究的成果，研究如何走出我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)的惡性循環(huán)。（四）文章結(jié)構(gòu)本文除引言和結(jié)論外還分為三個(gè)部分。第一部分闡述了物業(yè)管理的起源，我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程，物業(yè)管理收費(fèi)構(gòu)成、性質(zhì)、定價(jià)原理以及法律依據(jù)等。第二部分介紹了國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)制度的成熟經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)我國(guó)的啟示。第三部分以佛山市為例分析我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀及存在問題，從服務(wù)水平、法律制度構(gòu)建、居民消費(fèi)意識(shí)等方面進(jìn)行了深入的研究。第四部分重點(diǎn)探究完善我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度的建議，從建立物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制、健全物業(yè)收費(fèi)運(yùn)行機(jī)制、控制物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、認(rèn)證物業(yè)收費(fèi)主體、加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督等幾方面進(jìn)行探討。

一、物業(yè)管理及物業(yè)管理收費(fèi)之基本理論最初的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租，卻因缺乏管理，導(dǎo)致出租房屋破損嚴(yán)重，居住環(huán)境日趨惡化。一位名叫奧克維婭·希爾(octvaoioHill)的女士為了防止大量從農(nóng)村涌入城市的住戶對(duì)自己的房屋有毀壞，特制訂了一套行之有效的房屋管理辦法，這套辦法和規(guī)范大大改善住戶的居住環(huán)境之外，還給希爾帶來了意想不到的好處，這就是最早的“物業(yè)管理”。物業(yè)管理起源，/view/554335c56137ee06eff9184a.html但是，現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)末的美國(guó)，建筑機(jī)械等技術(shù)的飛躍發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇如雨后春筍般涌現(xiàn)，這類建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要專業(yè)性很強(qiáng)的日常養(yǎng)護(hù)、維修，于是，專業(yè)的物業(yè)管理由此出現(xiàn)。目前美國(guó)、新加坡、物業(yè)管理起源，/view/554335c56137ee06eff9184a.html（一）物業(yè)管理與物業(yè)管理收費(fèi)的概念1．物業(yè)管理的定義物業(yè)管理，廣義來講是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、銷售、租賃及售、租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)業(yè)主或使用人的委托，依照國(guó)家法律、法規(guī)和業(yè)主、使用人簽訂的物業(yè)管理委托合同，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域清潔衛(wèi)生、周圍的環(huán)境、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主、使用人提供全方位優(yōu)質(zhì)、高效、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。同時(shí)促進(jìn)業(yè)主之間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種健康、和諧、向上的人文環(huán)境，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)進(jìn)步。劉湖北：《社區(qū)與物業(yè)管理》，武漢大學(xué)出版社，2009年11月第一版，第36頁很多人把物業(yè)管理解釋成是物業(yè)公司的管理活動(dòng)，其實(shí)這種解釋難能全面。其實(shí)，劉湖北：《社區(qū)與物業(yè)管理》，武漢大學(xué)出版社，2009年11月第一版，第36頁（1）物業(yè)管理的特點(diǎn)一是覆蓋面廣。物業(yè)管理，從地域上看，管理面廣；從管理對(duì)象上看，包括范圍也比較廣，居住用房、商務(wù)用、房辦公用房，甚至機(jī)關(guān)用房、學(xué)校、工廠及其配套設(shè)施，都可以成為物業(yè)管理的對(duì)象；從服務(wù)對(duì)象來看，因各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的人使用，所以物業(yè)管理的對(duì)象也各不相同，非常廣泛。二是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。業(yè)主是物業(yè)的主人，是管理的主體,始終處于物業(yè)管理中的主導(dǎo)地位。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的權(quán)益。其中按物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主委員會(huì)可以說是最有力的措施，從制度上根本保證了業(yè)主能夠自治管理物業(yè)，在管理中占據(jù)主要地位，起主導(dǎo)作用。三是物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富，從最基本的物業(yè)保護(hù)、修繕到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，都要與社區(qū)管理緊密結(jié)合，才能共同營(yíng)造現(xiàn)代化的、文明的生活氣息的生活和工作環(huán)境。（2）物業(yè)管理之必要性一是物業(yè)管理具有保值與增值性。由于人口與經(jīng)濟(jì)的與日俱增，對(duì)土地的需求量隨之不斷增長(zhǎng)。然而土地資源固定不變，越開發(fā)越見少,導(dǎo)致供需矛盾越發(fā)尖銳，所以房地產(chǎn)整體有增值趨勢(shì)。相反，建筑物本身卻不會(huì)增值，只會(huì)隨著使用損耗而使價(jià)值折減，因此對(duì)建筑物進(jìn)行及時(shí)保養(yǎng)維修、減少損耗變得十分重要。因此搞好物業(yè)管理可以有效地積累社會(huì)財(cái)富,產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二是物業(yè)管理有效地協(xié)調(diào)業(yè)主間利益。一方面同一建筑物人口密度比較高，人際關(guān)系復(fù)雜化；另一方面，同一棟建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人共同利益一致，但其生活需求各有不同，導(dǎo)致所有權(quán)人間之紛爭(zhēng)層出不窮。紛爭(zhēng)發(fā)生后能有效地地合理解決，可以避免區(qū)分所有權(quán)人間之共同關(guān)系將陷入紊亂狀態(tài)。有鑒于此，在物權(quán)法上，建立完善的管理制度，調(diào)節(jié)業(yè)主和使用人之利害關(guān)系，化解彼此間及區(qū)分所有權(quán)人與管理團(tuán)體間之紛爭(zhēng)，促進(jìn)社區(qū)和諧成長(zhǎng)，均具有非常重要的意義。三是物業(yè)管理對(duì)促進(jìn)城市化發(fā)展具有重要意義。物業(yè)管理是城市房產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然產(chǎn)物，社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理，既延長(zhǎng)城市房屋和公用設(shè)施的使用壽命，也能改善人們的生活環(huán)境和工作環(huán)境，改變城市風(fēng)貌，還可以提高城市居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，正是城市管理的基礎(chǔ)工作。根據(jù)物權(quán)法，所有權(quán)物原則上由所有權(quán)人來管理是理所當(dāng)然。因此一棟一戶建筑物并不發(fā)生管理問題。然而，對(duì)于一棟區(qū)分所有建筑物上，專有部分雖為各區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有權(quán)的對(duì)象，但共用部分卻為全體或部分區(qū)分所有權(quán)人所共有，各區(qū)分所有權(quán)人間因而發(fā)生利害關(guān)系。從而亦就同時(shí)產(chǎn)生了從管理上予以調(diào)整的必要，物業(yè)之管理由此而生趙云，《物業(yè)管理中業(yè)主自治法律問題研究》趙云，《物業(yè)管理中業(yè)主自治法律問題研究》,學(xué)位論文，西南政法大學(xué)，2006年，第7頁。（3）我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展大致可以分為萌芽階段、專業(yè)化發(fā)展階段和規(guī)范化經(jīng)營(yíng)階段共三個(gè)階段中國(guó)物業(yè)管理的展./view/f4505fd4b中國(guó)物業(yè)管理的展./view/f4505fd4b9f3f90f76c第一階段：從1981年3月—1994年3月；隨著改革開放，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式改變，福利分房到商品房的轉(zhuǎn)變，房屋管理也由政府派出機(jī)構(gòu)實(shí)行行政管理向企業(yè)經(jīng)營(yíng)性管理轉(zhuǎn)變。由此，房屋管理模式也開始發(fā)生變化，最初我國(guó)從香港引入物業(yè)管理這一房屋管理模式。1981年3月在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，不久，建設(shè)部房地產(chǎn)司于1993年4月在番禺、深圳召開了全國(guó)物業(yè)管理專題研討會(huì)，確定了“社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型”的物業(yè)管理發(fā)展方向，并強(qiáng)調(diào)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。當(dāng)時(shí)物業(yè)管理主要是在沿海城市和大城市開始發(fā)展。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)--《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。這正是我國(guó)物業(yè)管理雛形開始發(fā)展的里程碑。第二階段：1994年4月一1999年5月建設(shè)部94年33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》成為了我國(guó)頒布了建國(guó)以來第一個(gè)有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)。規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理?！贝_定了物業(yè)管理在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)中的地位，這一階段物業(yè)管理立法明顯加快，與之相適應(yīng)，地方物業(yè)管理加快立法，物業(yè)管理協(xié)會(huì)相繼成立。第三階段：1999年6月至今1999年5月23日，建設(shè)部在深圳市正式召開全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議，從而加快了物業(yè)管理市場(chǎng)培育，推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)等事宜。這一階段物業(yè)管理市場(chǎng)培育步伐加快，物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，各項(xiàng)配套政策日漸完善。國(guó)務(wù)院通過的《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日開始實(shí)施，為全國(guó)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展提供了法規(guī)保障。《佛山市物業(yè)管理辦法（試行）》于2010年4月1日開始實(shí)施。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了八十年代的艱難起步，到九十年代專業(yè)化操作，到現(xiàn)在規(guī)?；?，社會(huì)化發(fā)展，取得一定成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的房屋面積超過100億平方米，物業(yè)管理覆蓋率已接近50%，北京等較發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理單位創(chuàng)造的產(chǎn)值已占當(dāng)?shù)貒?guó)民生產(chǎn)總值的2%左右。全國(guó)物業(yè)管理單位已超3萬家，其中一級(jí)資質(zhì)單位300多家，從業(yè)人員超過300萬人。由此可以，我物業(yè)管理發(fā)展迅猛，是現(xiàn)代社會(huì)生活的重要一部分，也正發(fā)揮著越來越重要的作用。2．物業(yè)管理收費(fèi)定義物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（二）物業(yè)管理收費(fèi)性質(zhì)收費(fèi)的基本性質(zhì)一般分為經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)、行政性收費(fèi)和事業(yè)性收費(fèi)三種。經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)是遵守市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，依據(jù)等價(jià)交換的原則收取費(fèi)用；行政性收費(fèi)具有強(qiáng)制性、規(guī)定性，不按照等價(jià)交換原則；事業(yè)性收費(fèi)在一定程度上體現(xiàn)等價(jià)交換原則，部分地實(shí)現(xiàn)價(jià)值補(bǔ)償。可見，物業(yè)管理收費(fèi)是一種經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)：一是物業(yè)公司與業(yè)主和住戶是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理公司提供的是管理服務(wù)，其關(guān)系憑借市場(chǎng)原則來維系。從收費(fèi)形成上看，基本沒有財(cái)政支持資金，按市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律收費(fèi)，以追求利潤(rùn)為目的。二是物業(yè)公司是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，既不是政府機(jī)關(guān)或其授權(quán)單位，也不是事業(yè)單位。物業(yè)管理收費(fèi)的特點(diǎn)具體有三點(diǎn):=1\*GB3①?gòu)氖召M(fèi)形成上看，有情況復(fù)雜、個(gè)體化突出的特點(diǎn)。情況復(fù)雜主要表現(xiàn)在服務(wù)對(duì)象的多樣化上，既有住宅小區(qū)、又有商廈、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)等；個(gè)體化突出既表現(xiàn)在服務(wù)對(duì)象的多元化，又表現(xiàn)為同類型的服務(wù)對(duì)象存在的差別，如地域、業(yè)主的構(gòu)成以及規(guī)模和管理內(nèi)容等。②收費(fèi)的方式主要是組合式。它和物業(yè)公司提供的物業(yè)管理中最基本的綜合性服務(wù)聯(lián)系在一起，一般對(duì)一個(gè)小區(qū)的管理對(duì)象提供的基本服務(wù)包括綜合養(yǎng)護(hù)、維修、治安、環(huán)境保潔等各方面為一體。③收費(fèi)對(duì)象具有公眾性特點(diǎn)。物業(yè)管理收費(fèi)作為經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，自愿委托、自愿選擇為其基本原則。在充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下對(duì)于收費(fèi)對(duì)象來說，被服務(wù)的群體可以對(duì)提供服務(wù)者做出選擇使服務(wù)與被服務(wù)之間的關(guān)系建立在自愿委托的基礎(chǔ)上，但群體中的個(gè)體并不一定都是自愿的。這是物業(yè)管理收費(fèi)的一個(gè)重要因素。饒杰，《物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究》，華中師范大學(xué)，饒杰，《物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究》，華中師范大學(xué)，2006年5月，第7頁。（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成:王佑輝，王佑輝，《物業(yè)管理國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，華中科技大學(xué)出版社，2000年，第25頁1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)種類l）公共性服務(wù)費(fèi)它是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用。2）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)它是指為房屋所有人、使用人代繳水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用。3）專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)它是指物業(yè)管理公司面向廣大使用人提供的各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)。其特點(diǎn)是物業(yè)管理公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布于眾，由使用人自己選擇。提供這樣的服務(wù)而收取的費(fèi)用就是專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)。4）特約服務(wù)費(fèi)它是指為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個(gè)別服務(wù)費(fèi)。通常，它在物業(yè)管理公司專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目中沒有提出，而是個(gè)別所有人或使用人需要的服務(wù)項(xiàng)目。5）裝修保證金它是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理單位預(yù)繳的抵押金。裝修保證金應(yīng)在簽訂裝修合同后收取。6）修繕基金它也稱房屋公共部位、公共設(shè)備、設(shè)施維修基金，是指用于新建住宅保修期滿后，房屋共用部位和共用設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和更新費(fèi)用。2．物業(yè)管理支出項(xiàng)目根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括9項(xiàng)內(nèi)容。l）人工費(fèi)它是指物業(yè)管理公司向所聘用的管理、服務(wù)人員按月發(fā)放的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，具體有工資、津貼、保險(xiǎn)金、福利基金、服裝費(fèi)以及其他補(bǔ)貼等。2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用它包括樓梯、外墻、步行廣場(chǎng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電話系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備裝置和設(shè)施等的維修保養(yǎng)費(fèi);公共照明、草地淋水、噴泉等開支的費(fèi)用等等。3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用它是公共區(qū)域種花植草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與為開展此類工作所購(gòu)買的工具器材等費(fèi)用。4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用它包括清潔用具、垃圾清理、消毒滅蟲、水池清潔等費(fèi)用，有時(shí)還有單項(xiàng)對(duì)外承包的費(fèi)用。5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用它包括保安人員的工資、夜班津貼、福利支出。保安系統(tǒng)設(shè)備(如對(duì)講機(jī)）的日常維護(hù)費(fèi)、耗用電費(fèi)及保衛(wèi)用工、器具的費(fèi)用。如果聘請(qǐng)專門的保安公司來承擔(dān)保安業(yè)務(wù)，還需向保安公司支付一筆管理費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用的多少以所聘用的保安人員數(shù)量、人均待遇及應(yīng)交給保安公司的管理費(fèi)等為轉(zhuǎn)移。6）辦公費(fèi)它是指物業(yè)管理公司管理部門的管理人員和業(yè)務(wù)人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書報(bào)、水電、取暖、會(huì)議、公關(guān)、交通差旅等費(fèi)用和各類人員的崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)的費(fèi)用，還有與業(yè)務(wù)培訓(xùn)相聯(lián)系的現(xiàn)場(chǎng)觀摩等所支付的費(fèi)用。7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用（四）物業(yè)管理收費(fèi)原則1．質(zhì)價(jià)相符物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是確保物業(yè)管理正常運(yùn)作的源動(dòng)力。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并認(rèn)為物有所直。通過科學(xué)合理的物理管理收費(fèi)，達(dá)到資源的有效合理利用，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)能夠保值增值和充分利用的目的。2．公平負(fù)擔(dān)公平負(fù)擔(dān)即對(duì)不同地區(qū)、不同檔次的物業(yè)及不同收入的住戶做到兼顧社會(huì)公平，實(shí)行分層收費(fèi)。針對(duì)不同地區(qū)、收入水平以不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、高收人人群以較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)、低收入的人群以較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因地因人制宜，兼顧公平。針對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量以不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如特約服務(wù)項(xiàng)目收以較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共服務(wù)項(xiàng)目收較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)不同檔次用途的物業(yè)以不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)高層樓字、購(gòu)物中心、高檔住宅收取高的標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)一般住宅小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房收取較低的標(biāo)準(zhǔn)。3．財(cái)務(wù)自主物業(yè)管理公司的收入與支出大致平衡、略有盈余，特殊情況下略有虧損。一方面，物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)主體，獲得相應(yīng)的報(bào)酬和合理的利潤(rùn)，是其生存發(fā)展的基本需求。另一方面物業(yè)管理屬于城市管理的基礎(chǔ)工作，要強(qiáng)調(diào)社會(huì)效益和環(huán)境效益，則適當(dāng)由國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)惠政策和資金補(bǔ)貼方面作補(bǔ)償。（五）物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)原理1996年新《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》出臺(tái)后，取消了舊辦法中政府定價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)方式，明確規(guī)定了兩種價(jià)格形式:政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。1．市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)基本原理市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格而自主制定。馬克思指出：“商品的價(jià)值是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，由當(dāng)時(shí)社會(huì)平均生產(chǎn)條件下生產(chǎn)市場(chǎng)上這種商品的必需總量所要的勞動(dòng)時(shí)間決定”馬克思：《資本論》第三卷，第722頁。物業(yè)管理服務(wù)需要付出勞動(dòng)時(shí)間，是一種商品，具有價(jià)值。物業(yè)管理收費(fèi)必然要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律,收費(fèi)價(jià)格高低由提供這種物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。物業(yè)管理公司在服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量上參差不齊，有的公司管理水平和服務(wù)質(zhì)量高，所提供的物業(yè)管理服務(wù)中包含的個(gè)別勞動(dòng)量往往高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量；而有的公司卻管理水平和服務(wù)質(zhì)量也較低，它所提供的物業(yè)管理服務(wù)所包含的個(gè)別勞動(dòng)量必然低于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量。因此物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的各異必然會(huì)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格。由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律所決定，完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)之一般規(guī)律。馬克思：《資本論》第三卷，第722頁2．政府指導(dǎo)價(jià)基本原理姚長(zhǎng)飛姚長(zhǎng)飛，《物業(yè)管理收費(fèi)法律問題研究》，學(xué)位論文，物業(yè)管理收費(fèi)法律問題研究，2004年5月，第18頁我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，這規(guī)定與我國(guó)《價(jià)格法》之精神相一致，在我國(guó)一般認(rèn)為物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)工作之一，物業(yè)管理企業(yè)屬于公益性服務(wù)事業(yè)，《價(jià)格法》十八條規(guī)定：“對(duì)重要的公益性服務(wù)價(jià)格可以實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)定價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)一般用于關(guān)系群眾切身利益的公用事業(yè)、公益性價(jià)格、自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品”。當(dāng)前我國(guó)尚處于住房制度改革的特殊階段和商品房開發(fā)存在諸多制度上之不完善，國(guó)家有必要對(duì)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)、規(guī)制。我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房等帶有社會(huì)福利性質(zhì)的居民住房物業(yè)管理收費(fèi)運(yùn)用政府指導(dǎo)價(jià)，目的是旨在通過某種政策上的傾斜，以解決低收入家庭的住房問題，是基于我國(guó)目前特殊的住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的一種政策選擇。作為國(guó)家干預(yù)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理收費(fèi)的價(jià)格就是要通過國(guó)家的干預(yù)作用保護(hù)弱勢(shì)群體利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，達(dá)到社會(huì)福利最大化的目的。政府定價(jià)行為強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在考慮經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益?？傊?，國(guó)家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作出適當(dāng)?shù)母深A(yù)是有其現(xiàn)實(shí)意義的。市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)是主流，政府指導(dǎo)價(jià)也符合我國(guó)國(guó)情，二者當(dāng)前階段應(yīng)共同存在，相互促進(jìn)。（六）物業(yè)管理收費(fèi)的法律依據(jù)物業(yè)管理收費(fèi)法律依據(jù)，物業(yè)管理收費(fèi)法律依據(jù)，/sh0628@126/blog/static/141174187201073165654191/1．合同的約定根據(jù)《合同法》可知，物業(yè)管理委托合同是一種有償?shù)膭趧?wù)合同，委托人通過付出一定費(fèi)用獲得管理公司的專業(yè)服務(wù)；與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理公司也正是通過提供管理服務(wù)收取費(fèi)用，賺取利潤(rùn)，從而維持公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。物業(yè)管理公司收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)，以及作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)。有鑒于此，物業(yè)管理合同可以在科學(xué)測(cè)算管理成本、合理安排勞動(dòng)力的情況下確定一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2．法律的規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)是一種服務(wù)收費(fèi)，即是屬于服務(wù)價(jià)格。依《價(jià)格法》第六條的規(guī)定，服務(wù)價(jià)格除重要的公益性服務(wù)適用政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)外，一般的服務(wù)價(jià)格都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。依該法第八條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求”。物業(yè)管理收費(fèi)是否屬于《價(jià)格法》所說的“重要的公益性服務(wù)價(jià)格”，恐怕不能一概而論。如果是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)(如高檔寫字樓)的管理收費(fèi)，應(yīng)主要取決于企業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求的定價(jià)；但住宅小區(qū)，尤其是一般經(jīng)濟(jì)住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)涉及千家萬戶，收入層次也參差不齊，政府完全不干預(yù)是不行的，正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)在各地通常會(huì)發(fā)布一些政府限價(jià)，即根據(jù)物業(yè)的區(qū)域(如是郊縣還是市區(qū))、檔次、設(shè)備(如有無電梯)等公布幾種限制價(jià)格。在這個(gè)限價(jià)范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司可以同業(yè)主以協(xié)議的方式確定或變更價(jià)格。有些地方的物業(yè)小區(qū)同管理公司還達(dá)成了一種成本利潤(rùn)合并計(jì)算的辦法來處理物業(yè)收費(fèi)。如確定物業(yè)管理利潤(rùn)為10%，則管理支出由業(yè)主據(jù)實(shí)支付，另按10%盈利比例加付款項(xiàng)給物業(yè)公司。采用這一做法要經(jīng)常審核物業(yè)管理公司的支出。只要雙方以合同方式明確，此種方式亦未嘗不可。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部2003年發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司有義務(wù)遵守，業(yè)主可依據(jù)該辦法和物業(yè)管理公司的收費(fèi)行為予以監(jiān)督。另外，各省市也制定了相應(yīng)的地方法規(guī)，例如佛山市《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)的通知》，以規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)等方面的問題。

二、國(guó)外、我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)及對(duì)我國(guó)的啟示（一）美國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度鄒益華.海外物業(yè)管理.東南大學(xué)出版社，2011年4月版，第234頁鄒益華.海外物業(yè)管理.東南大學(xué)出版社，2011年4月版，第234頁物業(yè)管理起源于英國(guó)，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國(guó)形成并發(fā)展的，至今美國(guó)的物業(yè)管理已有一百多年的歷史，物業(yè)管理收費(fèi)制度都比較健全、成熟。1．物業(yè)管理收費(fèi)來源主要包括管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)收入。前者性質(zhì)與我國(guó)現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)類似，根據(jù)管理合約的規(guī)定和管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算收取。后者占收費(fèi)來源比率不低，不可忽視。由于美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)多實(shí)行綜合性經(jīng)營(yíng)策略，因而收入來源也是多種多樣的，主要有租賃、交易、代理、估價(jià)、開發(fā)、咨詢和合作經(jīng)營(yíng)等收入類別。2．物業(yè)管理支出項(xiàng)目美國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用支出一般分為管理費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、維稅費(fèi)、修保養(yǎng)費(fèi)用、娛樂活動(dòng)支出和儲(chǔ)備基金等六類，其中儲(chǔ)備基金相當(dāng)于我們的維修基金，其計(jì)算方法較為嚴(yán)謹(jǐn)，支出明細(xì)具體。儲(chǔ)備基金主要有分為設(shè)施重置基金和意外事故應(yīng)急基金兩類。設(shè)施重置基金的計(jì)算方法是繁雜而又詳實(shí)的。還設(shè)有應(yīng)急基金，聯(lián)邦住房署建議應(yīng)急基金應(yīng)當(dāng)是年度預(yù)算總額的3%，而一般出租公寓的應(yīng)急基金則要高一些。3．物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)運(yùn)作（1）嚴(yán)格控制預(yù)算。物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)預(yù)算決定，預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，業(yè)主和管理公司必須嚴(yán)格執(zhí)行。由于預(yù)算要求詳實(shí)，重置基金需要根據(jù)實(shí)際每年調(diào)整，逐項(xiàng)計(jì)算。對(duì)偶然事件具有較強(qiáng)保險(xiǎn)觀念強(qiáng)，因此，預(yù)算的執(zhí)行也往往很有保障，進(jìn)而使業(yè)主的費(fèi)用、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作都相對(duì)穩(wěn)定、平衡，市場(chǎng)也因而平穩(wěn)有序。物業(yè)管理融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，注重經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)都強(qiáng)調(diào)多種經(jīng)營(yíng)，美國(guó)物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)主要是參與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。美國(guó)物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)如下特色：一是收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)、開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理業(yè)務(wù)方面，住宅和非住宅并重。（2）集約管理。美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模一般規(guī)模不大，那么，管理服務(wù)的日常事務(wù)，就主要是通過外包的方式，由專業(yè)性企業(yè)承包。專業(yè)化經(jīng)營(yíng)果首先是降低了管理成本，員工的技能更加熟練、更易創(chuàng)新提高，服務(wù)更加規(guī)范化，專業(yè)人員得到充分利用，批量采購(gòu)材料也降低了材料費(fèi)；其次是經(jīng)費(fèi)的項(xiàng)目化，業(yè)主更明了管理經(jīng)費(fèi)的去向，管理公司更容易發(fā)現(xiàn)弊病，改進(jìn)運(yùn)作。（二）新加坡物業(yè)管理收費(fèi)制度新加坡的物業(yè)管理是從1960始，經(jīng)過40余年的努力，己經(jīng)形成一整套可供借鑒的物業(yè)管理收費(fèi)制度。物業(yè)收費(fèi)主要包括:物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理處租金收入和服務(wù)收入、物業(yè)管理單位開展便民服務(wù)等收入。新加坡物業(yè)管理收費(fèi)公平合理，有一套完善的法律制度作保障。依照新加坡現(xiàn)行區(qū)分所有權(quán)法，管理團(tuán)體為完成其義務(wù)與職能，有權(quán)依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決定的管理費(fèi)用數(shù)額，以及區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的授權(quán)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人征收必要的管理費(fèi)用分擔(dān)金。同時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人也有義務(wù)按照其共用部分的持分權(quán)比例分擔(dān)支付管理費(fèi)用。通常管理團(tuán)體或管理服務(wù)人會(huì)以書面形式通知各區(qū)分所有權(quán)人前來交納所應(yīng)當(dāng)分擔(dān)支付的管理費(fèi)用。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人不按時(shí)交納管理費(fèi)用而發(fā)生拖欠時(shí)，管理團(tuán)體可以書面形式向該區(qū)分所有權(quán)人送達(dá)支付請(qǐng)求書。此請(qǐng)求書發(fā)出后14日，仍不交納的，管理團(tuán)體將對(duì)該區(qū)分所有權(quán)人以違反義而務(wù)處以l萬新加坡元以下的罰金，并請(qǐng)求簡(jiǎn)易法院予以強(qiáng)制收取。法院將依據(jù)管理團(tuán)體的請(qǐng)求，根據(jù)所拖欠的管理費(fèi)用的日期，做出每日再加付100新加坡元的罰金的有罪判決，并給予強(qiáng)制收取。其處罰力度和執(zhí)行力度比我國(guó)的加倍嚴(yán)厲。鄒益華.海外物業(yè)管理.東南大學(xué)出版社，2011年4月版，第251頁鄒益華.海外物業(yè)管理.東南大學(xué)出版社，2011年4月版，第251頁（三）我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)真實(shí)的香港物業(yè)管理，真實(shí)的香港物業(yè)管理，上世紀(jì)50年代初期，香港房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模發(fā)展，高層建筑、多層建筑大量興建，為改善居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主利益，香港物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。香港物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，小到日常管理中材料的采購(gòu)，大到管理公司的選聘，均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，從根本上保障了物業(yè)管理收費(fèi)的公平合理。香港物業(yè)管理發(fā)展成熟，法制健全，其根本大法是《香港建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》，此外還有一系列條例來規(guī)范大廈及小區(qū)的物業(yè)管理，明確地規(guī)定了在物業(yè)管理中物業(yè)管理公司、業(yè)主、租戶各自的權(quán)利和義務(wù)。例如香港有關(guān)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作有詳細(xì)的規(guī)定，明確業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中處于權(quán)力中心地位；物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題，均可采取法律手段來解決；物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同，同時(shí)要接受物業(yè)管理委員會(huì)的日常管理工作監(jiān)督和財(cái)務(wù)監(jiān)督；法律還明確規(guī)定了物業(yè)經(jīng)理須做好年度預(yù)算及正常會(huì)計(jì)記錄等，并定期向業(yè)主公布。1．合理收取管理費(fèi)用根據(jù)公契條款事先規(guī)定的費(fèi)率確定，業(yè)主每月上繳的管理費(fèi)是物業(yè)管理服務(wù)的主要收入，其他收入包括管理基金存款的銀行利息，提供暫時(shí)性使用如游泳池門票費(fèi)、場(chǎng)地?cái)z影的執(zhí)照費(fèi)等。管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)完全按照管理工作的實(shí)際支出而定。物業(yè)管理是根據(jù)服務(wù)的檔次、項(xiàng)目制定收費(fèi)，管理公司的一切費(fèi)用都從所收的管理費(fèi)中開支。確定酬金的方法有兩種：一種是由管理公司直接從管理費(fèi)支出中按5％～15％的比例提取獲得；另一種是管理公司與業(yè)主商定酬金的固定數(shù)額，不與管理費(fèi)總額掛鉤。2．嚴(yán)格控制年度預(yù)算在財(cái)政年度開始之前，征得業(yè)主對(duì)預(yù)算的支持的情況下，物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關(guān)數(shù)目對(duì)明年開支的預(yù)測(cè)做出年度預(yù)算，包括預(yù)防性維修項(xiàng)目所需的資金數(shù)額，還要估算所要進(jìn)行的工程費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)經(jīng)理要做好特別基金預(yù)算，為困難時(shí)日做充足準(zhǔn)備，在需要用資本基金支付主要更換項(xiàng)目時(shí)避免大幅增加管理費(fèi)。但是準(zhǔn)備特別基金應(yīng)注意儲(chǔ)備適量資金以應(yīng)付已獲準(zhǔn)的如某一項(xiàng)目使用期限已到時(shí)的翻新或更換項(xiàng)目。換句話說，就是儲(chǔ)存適量現(xiàn)金收取利息，在上一年底應(yīng)己存夠現(xiàn)金以支付更換項(xiàng)目。需要估計(jì)每一資本項(xiàng)目的實(shí)際年限，如一個(gè)水泵電梯可用十年以上，然后計(jì)算更換的費(fèi)用，還要考慮到那時(shí)的通貨膨脹率。在確定了儲(chǔ)蓄金應(yīng)付利息率后，可用償債基金要素計(jì)算出每月需儲(chǔ)蓄的金額。3．監(jiān)督費(fèi)用帳目一般樓宇公契都明文規(guī)定處理大廈管理帳目的方法，通常做法是每月為全體業(yè)主編制一張統(tǒng)一的收支項(xiàng)目并將帳目貼在公共地方，接受業(yè)主的監(jiān)督和審查。一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費(fèi)用支出，須征詢業(yè)主立案法團(tuán)的意見方能進(jìn)行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅(jiān)持。在委托合同里將服務(wù)的內(nèi)容明確，如果超過服務(wù)范圍，由物管企業(yè)作出預(yù)算，立案法團(tuán)召開業(yè)主大會(huì)討論通過后，授權(quán)物管企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)服務(wù)，費(fèi)用由業(yè)主法團(tuán)出面收取。（四）對(duì)我國(guó)的啟示1．專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般管理機(jī)構(gòu)人員組成都少而精，且都經(jīng)過專門的考試并取得管理職務(wù)資格，重視后期從業(yè)人員的培訓(xùn)教育，他們的工作主要是按照合同進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)，業(yè)務(wù)精練。保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)定期對(duì)承包商的專業(yè)公司進(jìn)行考核，評(píng)價(jià)其工作業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。推進(jìn)專業(yè)化的工作一方面降低了成本，另一方面也是提高了服務(wù)水平。按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的原則選擇專業(yè)公司和承包商。這種社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方式，不僅能最大限度發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，而且能最大限度地降低管理成本。物業(yè)管理行業(yè)由產(chǎn)生之初的服務(wù)“集成商”角色逐漸轉(zhuǎn)變成“專業(yè)服務(wù)提供者”角色，走上專業(yè)化道路。另外，管理機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)來源廣泛，采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的綜合性經(jīng)營(yíng)策略，增加收入來源。以收取物業(yè)管理費(fèi)為主，還兼有租賃、交易、代理、估價(jià)、開發(fā)、咨詢和合作經(jīng)營(yíng)等收入類別。物業(yè)管理公司既可以為廣大居民區(qū)業(yè)主提供多種服務(wù)，方便了業(yè)主，又?jǐn)U大了公司的經(jīng)營(yíng)范圍，增加了收入來源，而且業(yè)務(wù)范圍的拓展也可減少物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)。2．成熟的價(jià)格形成機(jī)制國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制都相當(dāng)激烈。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制有效實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，推動(dòng)著市場(chǎng)不斷變更與演進(jìn)。國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料、設(shè)備的采購(gòu)等，均采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)的價(jià)格進(jìn)一步降低，同時(shí)使物業(yè)管理服務(wù)的品種、層次、深度、組合以及提供者等變得多種多樣，業(yè)主有更多的消費(fèi)可能及可供選擇的機(jī)會(huì)，而且競(jìng)爭(zhēng)促使物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量大大提高。業(yè)主的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)明確，即同類物業(yè)業(yè)主負(fù)擔(dān)的費(fèi)用基本相同，大家都清楚基本的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，沒有價(jià)格上的爭(zhēng)議。形成業(yè)主愿交費(fèi)，物業(yè)公司售服務(wù)的良好局面。他們的成功經(jīng)驗(yàn)己經(jīng)顯示了，一個(gè)機(jī)構(gòu)健全、運(yùn)行良好的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的形成，不僅是產(chǎn)業(yè)成熟程度的重要標(biāo)志，而且也是產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)器。3．規(guī)范的預(yù)算控制制度國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)均十分重視預(yù)算控制的作用，在每個(gè)財(cái)政年度開始之前，物業(yè)經(jīng)理的首要任務(wù)就是掌握和做好物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算。通常物業(yè)經(jīng)理或他的代表需征求業(yè)主們的意見，以贏得他們對(duì)所做預(yù)算的支持和通過。預(yù)算要求詳實(shí)，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)預(yù)算決定。而預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，則業(yè)主和管理公司必須遵照?qǐng)?zhí)行，預(yù)算的執(zhí)行也很有保障，進(jìn)而使業(yè)主的費(fèi)用、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作都相對(duì)穩(wěn)定、平衡，市場(chǎng)也因而平穩(wěn)有序，避免了物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的發(fā)生。4．嚴(yán)格的資金監(jiān)督機(jī)制國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)一般都規(guī)定了嚴(yán)格的資金運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制，除了有一些業(yè)主團(tuán)體對(duì)自己所繳納管理費(fèi)用的支出有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)外,物業(yè)管理公司有義務(wù)定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)的規(guī)定。為了更有效地監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的整個(gè)運(yùn)行狀況，還規(guī)定了有效的事中監(jiān)督制度，即設(shè)立了監(jiān)督、咨詢類機(jī)關(guān)，與一些機(jī)關(guān)、管理機(jī)關(guān)共同構(gòu)成三權(quán)分立的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系。雖然名稱不盡相同，有管理團(tuán)體監(jiān)事會(huì)，管理顧問委員會(huì)，監(jiān)事等不同稱謂，但職能基本相似，主要職責(zé)為輔助管理人執(zhí)行其職務(wù)；于住宅所有權(quán)人會(huì)議議決經(jīng)營(yíng)計(jì)劃預(yù)算、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之結(jié)算及報(bào)告帳目費(fèi)用的計(jì)算前，予以審查，并表示意見等。實(shí)踐證明其設(shè)立對(duì)區(qū)分所有權(quán)建筑物管理資金之有效運(yùn)營(yíng)具有卓越貢獻(xiàn)，同時(shí)其作為咨詢機(jī)關(guān)對(duì)區(qū)分所有權(quán)人表達(dá)其苦情、期望即提案亦提供了極好的途徑，對(duì)消弭不同場(chǎng)合下之糾紛、爭(zhēng)執(zhí)于萌芽狀態(tài)頗有助益饒杰.物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究.2006年5月.。饒杰.物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究.2006年5月.一言概之，國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)?；癁樘卣?，以健全的組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度、監(jiān)督體系為保障，以科學(xué)化和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)，其做法與經(jīng)驗(yàn)，無疑能為我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理制度研究提供很好的啟迪。

三、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)收費(fèi)的問題（以佛山市為例）物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)只有三十年的歷史，法律制度尚未健全，消費(fèi)社會(huì)環(huán)境尚未普及。經(jīng)多年努力，從國(guó)家到地方先后制定了一系列物業(yè)管理收費(fèi)的法規(guī)、政策，但僅僅是一個(gè)開頭，離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，在一些問題上還存在諸多認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和制度上的空白。為深入淺出探討我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度問題，下面以佛山市為例進(jìn)行剖析：1994年佛山市第一家具有現(xiàn)代物業(yè)管理特色的專業(yè)管理公司——石灣置地房地產(chǎn)公司正式成立，佛山市物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)十余年的蓬勃發(fā)展，截至2011年底，佛山市物業(yè)管理企業(yè)在冊(cè)登記為2159家。從佛山物業(yè)管理企業(yè)的組成來看，主要有三種類型:第一類是屬地街道辦代管,主要管理范圍為原國(guó)有企業(yè)住宅群、房地產(chǎn)開發(fā)公司早期興建,后移交街道辦管理的商品房。此類屬福利型的管理形式。服務(wù)的內(nèi)容主要是住宅小區(qū)的環(huán)境保潔及居民垃圾收集,具有服務(wù)簡(jiǎn)單、收費(fèi)低特點(diǎn)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)公司或附設(shè)的物業(yè)管理部。第三類是社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司。佛山市現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要分為政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)為主，政府定價(jià)為輔三種模式。一部分舊小區(qū)實(shí)行政府定價(jià)，由于其沒有引進(jìn)物業(yè)管理公司，向提供服務(wù)的政府有關(guān)部門按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，又稱綜合服務(wù)收費(fèi)。住宅（不含別墅）物業(yè)顧問收費(fèi)列入政府指導(dǎo)價(jià)管理范疇，其他類別的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。《佛山市禪城區(qū)居民住宅小區(qū)綜合服務(wù)收費(fèi)問題的通知》佛山市，2010年收費(fèi)定價(jià)類型《佛山市禪城區(qū)居民住宅小區(qū)綜合服務(wù)收費(fèi)問題的通知》佛山市，2010年1、政府定價(jià)。市區(qū)居民住宅小區(qū)凡是由街道辦事處（鎮(zhèn)）提供小區(qū)安全防范、衛(wèi)生保潔和環(huán)境綠化服務(wù)的，其住戶應(yīng)向街道辦事處（鎮(zhèn)）交納治安服務(wù)和環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理服務(wù)費(fèi)（以下并稱為綜合服務(wù)費(fèi)）。無物業(yè)管理的居民住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)暫定為每戶每月交15元，其中治安服務(wù)費(fèi)8元，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理服務(wù)費(fèi)7元。2、政府指導(dǎo)價(jià)。明確規(guī)定了佛山市物業(yè)管理收費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度上限由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門適時(shí)制定公布。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。考慮到近年來居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升的實(shí)際情況，以及管理人員工資提高等成本增支因素，佛山市制定了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)的通知》（佛價(jià)[2011]168號(hào)），此通知從2012年1月1日起執(zhí)行，較2006年公布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)(基準(zhǔn)價(jià))適度調(diào)升了10%，浮動(dòng)幅度(按基準(zhǔn)價(jià)上下浮動(dòng)30%)以及業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫不作調(diào)整。調(diào)升后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體單位：元/㎡·月類別等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)備注一、無電梯住宅一級(jí)1.90

1、結(jié)合小區(qū)綠地復(fù)蓋率、設(shè)施配套、管理服務(wù)、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)使用時(shí)間及浮動(dòng)幅度等實(shí)際情況約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、小區(qū)綠地復(fù)蓋率按建設(shè)規(guī)劃部門設(shè)計(jì)規(guī)定計(jì)算。

3、各區(qū)結(jié)合本地實(shí)際，在上下不超過30%的幅度內(nèi)制定本區(qū)具體浮動(dòng)幅度后向社會(huì)公布。二級(jí)1.65三級(jí)1.40四級(jí)1.15五級(jí)0.9二、有電梯住宅一級(jí)1.40二級(jí)1.20三級(jí)1.00四級(jí)0.80五級(jí)0.60據(jù)以上表格可知，電梯樓每月收費(fèi)一級(jí)(最高)為1.9元+(1.9×30%)，共計(jì)2.47元/平米，五級(jí)收費(fèi)(最高)則為1.17元/平米；作為條件相對(duì)差一些的無電梯樓，五級(jí)收費(fèi)(最高)每月為0.78元/平米。3、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，管理費(fèi)由業(yè)主與管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。筆者認(rèn)為，佛山市的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)在前期實(shí)施時(shí)起到一定積極作用，然而，該模式存在其滯后性和局限性，因?yàn)樗环矫娌荒芘c市場(chǎng)對(duì)接，另一方面與加強(qiáng)社會(huì)管理，大力發(fā)揮業(yè)主的主體作用背道而馳。只有提倡政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，這才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之一般規(guī)律，又符合當(dāng)前我國(guó)國(guó)情，二者需共同存在，互相促進(jìn)。據(jù)悉，物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理收費(fèi)方面或由收費(fèi)問題而引起的占大多數(shù)。佛山市消費(fèi)者委員會(huì)公布的一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表中發(fā)現(xiàn)，在2008年之前，來自房地產(chǎn)住宅小區(qū)的投訴案中，主要是建筑質(zhì)量或是裝修質(zhì)量的糾紛比較多。但自2008年起，物業(yè)管理糾紛的案例明顯增加。物業(yè)管理糾紛從2008年起進(jìn)入各類投訴統(tǒng)計(jì)的前十名。其中，在物管糾紛中尤以收費(fèi)問題最為突出。有些典型的收費(fèi)糾紛案例，盡管市、區(qū)等各級(jí)消費(fèi)者委員會(huì)盡力去調(diào)解也無法調(diào)解成功。另一方面，由于物價(jià)指數(shù)上漲，勞動(dòng)成本提高以及服務(wù)價(jià)格缺乏彈性等因素，業(yè)主法律維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，使得近年來物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，阻礙其可持續(xù)發(fā)展，生存狀況不容樂觀。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2009年組織的行業(yè)生存狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)接受調(diào)查的4600家企業(yè)中，僅有40.07%的企業(yè)盈利，平均盈利額81.28萬元/年；有40.76%的企業(yè)虧損，平均虧損額為37.22萬元/年；另有20%左右的企業(yè)持平或未予披露。物業(yè)管理收費(fèi)困難，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生存面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，甚至有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)被迫撤離。物業(yè)管理收費(fèi)存在問題主要原因如下：（一）價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量不符一些業(yè)主反映生活垃圾未及時(shí)得到處理，保安人員維護(hù)公共安全秩序不到位。某些物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)房屋及公共設(shè)施，費(fèi)用使用和管理的透明度不夠，沒有及時(shí)向業(yè)主公布帳目開支，房屋設(shè)施老化嚴(yán)重，建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境保養(yǎng)不佳，達(dá)不到保值增值的目的。在住宅小區(qū)中，不同小區(qū)，不同樓宇的服務(wù)檔次和標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差異，在新的收費(fèi)政策實(shí)施以前，各種規(guī)模不同、設(shè)施設(shè)備不同的新舊小區(qū)采用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(即某些政府定價(jià))，顯然會(huì)造成新小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低。最近幾年物價(jià)上漲，佛山市部分無物業(yè)管理的舊居民住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)仍是每戶每月交15元（治安服務(wù)費(fèi)8元，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理服務(wù)費(fèi)7元），相比而言，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的小區(qū)業(yè)主深感物業(yè)管理收費(fèi)的“不公平”、“不合理”，很明顯，政府定價(jià)具有滯后性，在其真正實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)之前，物業(yè)管理收費(fèi)矛盾糾紛仍然會(huì)困擾物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)管理公司卻高收費(fèi)，亂收費(fèi)，服務(wù)質(zhì)量差，這也是造成收費(fèi)糾紛的主要原因之一。（二）法律制度構(gòu)建之不完善1．物業(yè)收費(fèi)政府調(diào)控機(jī)制不完善（1）當(dāng)前我國(guó)采用政府指導(dǎo)價(jià)的方式形成收費(fèi)價(jià)格時(shí),一般做法是由物業(yè)管理公司根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向政府的物價(jià)部門申報(bào)。物價(jià)部門在征求物業(yè)管理行政主管部門意見的基礎(chǔ)上,充分聽取物業(yè)管理公司和業(yè)主代表的意見,然后以獨(dú)立小區(qū)為單位,對(duì)物業(yè)管理公司申報(bào)的服務(wù)價(jià)格進(jìn)行審批,核定后即作為其服務(wù)價(jià)格。物業(yè)管理服務(wù)是由多種專業(yè)服務(wù)組成的綜合性服務(wù)行業(yè),盡管這些專業(yè)服務(wù)的主要成本都是服務(wù)中損耗的活勞動(dòng),但影響各種專業(yè)服務(wù)成本的主要因素是不同的。物價(jià)部門在核定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格時(shí),應(yīng)針對(duì)物業(yè)管理公司所提供的各種專業(yè)服務(wù),結(jié)合小區(qū)公用設(shè)施等方面的具體情況,分別核定各專項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格,在此基礎(chǔ)上最終形成物業(yè)管理的綜合服務(wù)價(jià)格。在目前價(jià)格調(diào)控中,政府物價(jià)部門基本上是以物業(yè)的檔次來審核和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),欠缺檔次相同的物業(yè)在服務(wù)等方面存在的差異性的考慮,因此無法有效地規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的服務(wù)價(jià)格和保證物業(yè)管理市場(chǎng)的正常運(yùn)行。在實(shí)際運(yùn)作中,由于物業(yè)管理的社會(huì)平均運(yùn)營(yíng)成本是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的,而且物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目又涉及到多個(gè)方面,多種行業(yè),因此,政府指導(dǎo)價(jià)通過采用征求有關(guān)單位意見的方式,沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)際上無法了解到物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)成本,造成物價(jià)部門的核定作用甚微。（2）采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)方式形成收費(fèi)價(jià)格時(shí),根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格水平及提供服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量要求,由物業(yè)管理公司和業(yè)主代表協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格,報(bào)政府的物價(jià)部門備案。然而該操作模式仍存在一些問題：一方面，由于存在體制上及其它一些方面原因,業(yè)主和物業(yè)管理公司實(shí)際上往往不能處于平等協(xié)商之地位,這致使雙方權(quán)利和義務(wù)不對(duì)稱,物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量與收取的費(fèi)用不相適應(yīng),多收費(fèi)、亂收費(fèi)、高收費(fèi)低服務(wù)和只收費(fèi)不服務(wù)的現(xiàn)象比比皆是,嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面,物業(yè)管理雙方確定合理的物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格也是十分困難的，因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)管理市場(chǎng)還是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)且確定物業(yè)管理服務(wù)好壞的參數(shù)難以量化。雖然國(guó)家規(guī)定,各級(jí)政府的物價(jià)部門為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的主管機(jī)關(guān),并會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo),但由于價(jià)格宏觀調(diào)控機(jī)制涉及問題多,而且很復(fù)雜,物業(yè)管理價(jià)格調(diào)控體系還未完全建立起來,不僅手段不夠完善,而且力度也比較弱,同時(shí)還存在執(zhí)法不嚴(yán),有法不依的現(xiàn)象。這必然導(dǎo)致無法規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為,不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的正常運(yùn)行。2．物業(yè)管理收費(fèi)主體嚴(yán)重錯(cuò)位《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用”。即由物業(yè)管理企業(yè)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取并管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)將所收取的全部物業(yè)管理費(fèi)存入自己的帳戶，實(shí)行單獨(dú)核算，獨(dú)立管理。在所收取的物業(yè)管理費(fèi)中減去實(shí)際所發(fā)生的開支就是物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的關(guān)系實(shí)際上相當(dāng)于主人和管家之間的關(guān)系：“家(房產(chǎn))”歸主人所有，管家是受雇為主人服務(wù)的周敏.住宅小區(qū)物業(yè)管理法律問題研究，南京航空航天同學(xué)，2007年3月。物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主團(tuán)體，并由業(yè)主團(tuán)體視物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的質(zhì)量和多少?gòu)氖杖〉墓芾碣M(fèi)用中為其支付報(bào)酬。當(dāng)前我國(guó)的這種收費(fèi)制度設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的弊端，模糊了物業(yè)管理收費(fèi)的真正歸屬，不利于業(yè)主有效的控制管理費(fèi)用的支出，不利于充分發(fā)揮物業(yè)管理資金的最大效益，不利于資金的安全，不符合資金運(yùn)行的一般規(guī)則。并且容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)以“主人”姿態(tài)自居，角色定位不正確，管理行為不規(guī)范，引發(fā)亂收費(fèi)、亂罰款等現(xiàn)象。由于收費(fèi)主體的錯(cuò)位，往往帶來了我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)列支項(xiàng)目的混亂，如管理人員的工資、福利和其他辦公費(fèi)用作為物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用，卻將轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主團(tuán)體承擔(dān)。周敏.住宅小區(qū)物業(yè)管理法律問題研究，南京航空航天同學(xué)，2007年3月其次，業(yè)主應(yīng)該認(rèn)識(shí)到其在物業(yè)管理中的主體地位，增強(qiáng)民主監(jiān)督和管理意識(shí)。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其重要職責(zé)有代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施等。但是由于該條例對(duì)召開業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的組織保障、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任等沒有具體的規(guī)定，再加上業(yè)主沒有積極性，無法召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)象比比皆是；已成立的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，存在違法行使權(quán)力的現(xiàn)象，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管不到位等，這也是造成物業(yè)管理收費(fèi)糾紛不斷的重要原因。例如佛山市禪城區(qū)垂虹小區(qū)原屬于開放式小區(qū)，實(shí)施半封閉管理后，引進(jìn)了物業(yè)管理公司，但物業(yè)管理費(fèi)還是按原來政府規(guī)定收取每戶每月交15元綜合服務(wù)費(fèi)。2010年10月，物業(yè)管理公司因成本增加為由提出收費(fèi)漲到30元，有些住戶不同意，物管就走了，導(dǎo)致長(zhǎng)期沒有保安造成安全隱患等問題。究其原因，該小區(qū)90%以上住戶不同意成立業(yè)主委員會(huì)，80%以上不同意將管理費(fèi)由15元增加到30元聘請(qǐng)新的物管公司。3．物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督機(jī)制不到位我國(guó)法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。目前我國(guó)實(shí)踐中僅僅采取事后監(jiān)督的措施尚不足以有效地監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的整個(gè)運(yùn)行狀況，加之目前小區(qū)業(yè)主自治水平較低，參與物業(yè)自治管理的積極性不高，更不懂得如何去參與自治管理，想當(dāng)然地把本應(yīng)該屬于業(yè)主團(tuán)體決策的事項(xiàng)交給了業(yè)主委員會(huì)決策。而當(dāng)前我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)機(jī)制也尚處在萌芽階段，一方面，業(yè)主委員會(huì)公共物業(yè)維權(quán)意識(shí)和全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的羅新斌《住宅小區(qū)業(yè)主權(quán)利的法律保護(hù)》2007年西南政法大學(xué)學(xué)位論文羅新斌《住宅小區(qū)業(yè)主權(quán)利的法律保護(hù)》2007年西南政法大學(xué)學(xué)位論文（三）居民消費(fèi)意識(shí)淡薄物業(yè)管理在我國(guó)是一新興產(chǎn)業(yè)，盡管與我國(guó)傳統(tǒng)的福利型房屋管理相比具有更多優(yōu)勢(shì)，但部分居民由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和低租房、福利制住房使用的管理體制影響，對(duì)物業(yè)管理這一新生事物還沒有從思想上徹底理解和接受，對(duì)這種花錢購(gòu)買服務(wù)方式還不能完全認(rèn)同，存在這樣或那樣的心理誤區(qū)。物業(yè)管理要走向市場(chǎng),業(yè)主觀念需要有一個(gè)更新轉(zhuǎn)變過程，需要有一個(gè)認(rèn)識(shí)接受的過程。隨著住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們需要逐漸告別原有的住房分配形式，拋棄陳舊的房管意識(shí)，來順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。要幫助部分業(yè)主從以往認(rèn)定物業(yè)管理是“開支”轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)為是對(duì)物業(yè)保值增值的“投資”，并在物業(yè)管理與收費(fèi)的問題上取得共識(shí)，喚起他們的參與意識(shí)。形成政府、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理公司共同提高認(rèn)識(shí),真正達(dá)成共識(shí)的局面,化解不必要的矛盾和糾紛。

四、完善物業(yè)管理收費(fèi)法律制度的建議（一）建立物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制對(duì)于少部分地方采取實(shí)施的政府定價(jià)予以取消。對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“質(zhì)價(jià)相符”予以公告，以接受物業(yè)消費(fèi)者（業(yè)主）和物價(jià)管理部門的監(jiān)督。對(duì)于政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則可采取成本加微利或成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),但政府須向物業(yè)管理公司提供財(cái)政補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策作為補(bǔ)償，實(shí)行嚴(yán)格的審批和公告制,將其納入物價(jià)檢查視野與物價(jià)調(diào)控,從嚴(yán)管理。首先，建立科學(xué)的物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要規(guī)范市場(chǎng)秩序，保證公平競(jìng)爭(zhēng)，采取招投標(biāo)制勢(shì)在必行。通過招投標(biāo)制,由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司,監(jiān)督價(jià)格形成。這樣既有利于政府職能部門對(duì)市場(chǎng)的管理,又能促進(jìn)和引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)展開公平、有序的競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)業(yè)主也能客觀地了解物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平,對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行有效的監(jiān)督。物業(yè)管理公司要適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須導(dǎo)入現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高管理服務(wù)質(zhì)量，增加物業(yè)管理工作的透明度，與業(yè)主建立良好的溝通關(guān)系，培養(yǎng)業(yè)主正常的消費(fèi)意識(shí)，以保證物業(yè)管理費(fèi)的及時(shí)足額收取。其次，要進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格管理辦法，需要加快組織成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，既可以提高業(yè)內(nèi)管理服務(wù)水平，又利于制定及監(jiān)管會(huì)員以保障業(yè)主利益。另外，由行業(yè)主管部門組織物業(yè)管理協(xié)會(huì)和有關(guān)專家學(xué)者調(diào)研測(cè)算出能反映物業(yè)管理服務(wù)成本及市場(chǎng)供求關(guān)系等因素的物業(yè)管理服務(wù)綜合測(cè)算定額，用以對(duì)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控和管理。（二）健全物業(yè)收費(fèi)運(yùn)行機(jī)制根據(jù)國(guó)外和我國(guó)香港地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可通過規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化服務(wù)，多樣化服務(wù)等途徑降低成本、增加收入。1．物業(yè)管理可實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)在經(jīng)濟(jì)理論上，生產(chǎn)性企業(yè)經(jīng)常提出要達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。顯而易見，500戶的居住小區(qū)和5000戶的居住區(qū)在實(shí)施管理時(shí)的費(fèi)用不是按比例增加了10倍，而是小于10倍，也就是說物業(yè)點(diǎn)的規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模，單位管理成本就越低。關(guān)于管理面積與效益的關(guān)系，目前流傳一種通行的說法是，當(dāng)管理面積超過100萬平方米時(shí)，管理面積每增加50萬平方米，管理成本則下降10%左右。其實(shí)，這種趨勢(shì)并不是無限度的，那么何時(shí)為最佳呢?可以如下的數(shù)線性關(guān)系表現(xiàn)出來(如圖)。圖中A為物業(yè)管理單位面積管理成本，B為物業(yè)管理單位面積無序化管理成本(當(dāng)管理的范圍、幅度超過一定界線后，其管理的有效性將會(huì)降低，成本增加，稱為無序化管理成本)。從上圖中可以看出，當(dāng)面積X增大時(shí)，單位面積管理成本A也隨之減少，但無序化管理成本卻隨之增加，兩者的有機(jī)組合形成綜合管理成本的鍋底曲線。只有面積規(guī)模處在X1到X2區(qū)間，成本曲線Y才處于最合理化區(qū)間內(nèi)。X1和X2的合理區(qū)間值的大小往往取決于某一時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平，物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技術(shù)化分工程度以及綜合管理能力。這些因素的綜合決定著Y值的最佳范圍。由此可見，現(xiàn)在許多物業(yè)公司管理業(yè)務(wù)中的物業(yè)點(diǎn)過于分散往往會(huì)造成管理成本居高不下，經(jīng)濟(jì)效益無法提高。應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)的不同的條件情況，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，以降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。饒杰《物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究》2006華中師范大學(xué)2．物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行服務(wù)專業(yè)化參照美國(guó)、新加坡及我國(guó)香港地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做。物業(yè)管理人員主要工作是按照合同進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)。除日常需要少數(shù)維修人員外，各種專業(yè)技術(shù)人員都不需配置，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，管理開支大為減少，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)定期對(duì)承包商的專業(yè)公司進(jìn)行考核，評(píng)價(jià)其工作業(yè)績(jī)，按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的原則選擇專業(yè)公司和承包商。這種社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方式，不僅能最大限度發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，而且能最大限度地降低管理成本。物業(yè)管理行業(yè)走上專業(yè)化經(jīng)營(yíng)道路。3．物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行多樣化經(jīng)營(yíng)應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的方式，開展多種經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大資金來源渠道，增強(qiáng)物業(yè)管理公司自身的造血功能。物業(yè)管理公司發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，也可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如房屋咨詢、代理、中介房屋買賣、估價(jià)等，這樣，物業(yè)管理公司既可以為廣大居民區(qū)業(yè)主提供多種服務(wù)，方便了業(yè)主，又?jǐn)U大了公司的經(jīng)營(yíng)范圍，增加了收入來源。這樣物業(yè)管理公司不但可以通過副業(yè)經(jīng)營(yíng)取得經(jīng)濟(jì)效益，緩解經(jīng)費(fèi)不足狀況，而且業(yè)務(wù)范圍的拓展也可減少物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)。（三）控制物業(yè)收費(fèi)預(yù)算物業(yè)管理公司需在每個(gè)財(cái)政年度開始之前，按照物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成部分做出的分項(xiàng)預(yù)算制作詳實(shí)的預(yù)算報(bào)告，包括預(yù)防性維修項(xiàng)目所需的資金數(shù)額，還要估算所要進(jìn)行的工程費(fèi)用，提交業(yè)主大會(huì)討論審核。經(jīng)表決通過后，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司根據(jù)此預(yù)算決定。此后業(yè)主委員會(huì)要將一份物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議會(huì)議的決定，連同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一同印發(fā)給每位業(yè)主，并從通過之日起，嚴(yán)格按這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且必須執(zhí)行。進(jìn)而使業(yè)主的費(fèi)用、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作都相對(duì)穩(wěn)定、平衡，市場(chǎng)也因而平穩(wěn)有序，有效避免物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的發(fā)生。（四）認(rèn)證物業(yè)收費(fèi)主體我國(guó)香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定，業(yè)主立案法團(tuán)須設(shè)立一項(xiàng)常用基金，并開立一個(gè)有利息的戶口，而只將該戶口用于建筑物管理方面，法團(tuán)須將其就建筑物的管理而收得的一切款項(xiàng)，不延誤地存入該戶口；第27條規(guī)定：“管理委員會(huì)須備存恰當(dāng)?shù)膸げ净驇ろ?xiàng)記錄及其他財(cái)務(wù)記錄，并在法團(tuán)注冊(cè)日期起最遲15個(gè)月內(nèi)及其后每12個(gè)月制備收支表及資產(chǎn)負(fù)債表。”物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃的共用部位、共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建筑區(qū)劃內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施等是屬于全體業(yè)主共有的，所以物業(yè)服務(wù)也是為全體業(yè)主提供的準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，而并非是針對(duì)單個(gè)業(yè)主的服務(wù)。既然是物業(yè)服務(wù)針對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)，因此服務(wù)也只能由全體業(yè)主來集體購(gòu)買，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但是當(dāng)前實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻通常與每戶業(yè)主簽訂單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)合同。這一做法不僅造成了物業(yè)服務(wù)合同主體的錯(cuò)誤，更為物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛的解決埋下隱患。按照我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主行使共用部分管理權(quán)力的主體，因此，從法理上，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同購(gòu)買服務(wù)，而業(yè)主則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)服務(wù)資金用于支付購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。但長(zhǎng)期以來，由于業(yè)主大會(huì)的法律地位缺失，民事行為能力還不完善，業(yè)主大會(huì)無法登記為實(shí)體組織，也無法也物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)還造成了業(yè)主大會(huì)只能當(dāng)原告，無法當(dāng)被告的尷尬局面。物業(yè)管理費(fèi)用是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主團(tuán)體。在物業(yè)管理實(shí)施過程中，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)確定的標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，并直接對(duì)外支付。業(yè)主團(tuán)體實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算，在物業(yè)管理企業(yè)每發(fā)生一筆約定范圍之內(nèi)的合理費(fèi)用時(shí)，從業(yè)主團(tuán)體的帳戶中提取，物業(yè)管理企業(yè)的每一筆費(fèi)用須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的核實(shí)后才能支出，這樣的制度設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)在于業(yè)主能夠有效的控制管理費(fèi)用的支出。值得指出的是，《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案登記管理辦法》2011年底征求社會(huì)意見，強(qiáng)化了業(yè)主的民事主體地位，標(biāo)志著北京市物業(yè)管理進(jìn)入業(yè)主主導(dǎo)時(shí)代，對(duì)理順物業(yè)管理市場(chǎng)主體之間的法律關(guān)系，保證業(yè)主更加有效地行使自我管理權(quán)利具有重要意義。這是我國(guó)物業(yè)管理立法方面的進(jìn)一步完善，對(duì)從跟本上解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛具有促進(jìn)作用。（五）加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)督周敏.住宅小區(qū)物業(yè)管理法律問題研究，南京航空航天同學(xué)，2007年3月周敏.住宅小區(qū)物業(yè)管理法律問題研究，南京航空航天同學(xué)，2007年3月值得借鑒的還有國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理的均成立有科學(xué)的物業(yè)收費(fèi)運(yùn)行、監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)管理資金歸屬于業(yè)主團(tuán)體所有，而業(yè)主團(tuán)體的運(yùn)作又必須依賴于其內(nèi)部各個(gè)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)分工。為了保障物業(yè)收費(fèi)資金的安全，設(shè)立權(quán)力制衡機(jī)制，各個(gè)機(jī)關(guān)之間的權(quán)力劃分應(yīng)當(dāng)明確、合理，彼此能夠高效運(yùn)作又能夠互相制衡。業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))、業(yè)主委員會(huì)和監(jiān)事機(jī)關(guān)。這三個(gè)內(nèi)部機(jī)關(guān)之間的權(quán)力相互制約：業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))是權(quán)力機(jī)關(guān)，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)有決策權(quán)；業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行和代表機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))所作出的決議；監(jiān)事機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行，核查業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)狀況。健全信息報(bào)告和信息披露制度，單獨(dú)立帳,定向公布,建立透明的財(cái)務(wù)收支機(jī)制,接受業(yè)主監(jiān)督,促進(jìn)費(fèi)用收支的公開化、合理化。向政府或業(yè)主報(bào)告或披露其與價(jià)格決策有關(guān)的信息，并不是對(duì)企業(yè)或單位應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的侵犯，而是一種法律和社會(huì)公正的體現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的要求。1．費(fèi)用支出由業(yè)主大會(huì)決定大額度的費(fèi)用支出，完善資金的運(yùn)行規(guī)則。這一規(guī)則的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是合理地劃分業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)限。該規(guī)則的具體內(nèi)容主要涉及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、物業(yè)管理收費(fèi)的支出審核、維修基金支出使用等。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其變更應(yīng)當(dāng)由業(yè)主團(tuán)體通過業(yè)主大會(huì)的形式?jīng)Q議；物業(yè)管理費(fèi)用收取后應(yīng)存入指定的賬戶，對(duì)其支出實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審核制，即小額的支出由業(yè)主委員會(huì)主任決定，一定數(shù)額以下的由業(yè)主委員會(huì)決定，超過這一標(biāo)準(zhǔn)的由業(yè)主大會(huì)決議通過。這樣，將有助于物業(yè)管理收費(fèi)的科學(xué)管理，防止極個(gè)別的管理人員利用手中的職權(quán)侵害業(yè)主利益。2．監(jiān)