第一部分市場(chǎng)可行性研究一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)從97年至今，已連續(xù)5年保持較高的速度增長，這得以于中國已連續(xù)十幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)首都XX作為中國的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心自然成為房地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)地區(qū)，特別是加入WTO和XX審?qiáng)W成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的國外和國內(nèi)其他地區(qū)的投資來到XX，促使XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)空前繁榮的時(shí)期。XX需求市場(chǎng)通過近五年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，內(nèi)需市場(chǎng)已基本打開，個(gè)人購房成為需求市場(chǎng)的主流；外地投資XX的購房人群逐年快速增長；XX市二級(jí)市場(chǎng)的完全放開也直接刺激一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；銀行對(duì)個(gè)人購房按揭逐漸規(guī)范并已形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，外國金融機(jī)構(gòu)搶灘XX市場(chǎng)，刺激XX的信貸資金的流動(dòng)，從而間接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度。2002年至2008年，XX市用于奧運(yùn)會(huì)相關(guān)的投資總規(guī)模將達(dá)2800億元，其中，直接用于奧運(yùn)場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施的新增固定資產(chǎn)投資約1349億元。2002年至2008年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增速將提高3個(gè)百分點(diǎn)，平均每年達(dá)到14%，全XX市累計(jì)總投資將突破18000億元，投資率保持在50%以上，這為XX經(jīng)濟(jì)的高速增長提供了有力的支撐，為房地產(chǎn)投資的持續(xù)擴(kuò)大奠定了基礎(chǔ)。全市房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到129.8億元，比上年增長16.7%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4.1%，提高1個(gè)百分點(diǎn)。XX城市生態(tài)環(huán)境的明顯改善，交通通訊設(shè)施便利程度的提高，城市功能的進(jìn)一步現(xiàn)代化及承載力的增強(qiáng)，都將提升XX對(duì)國內(nèi)外商業(yè)、貿(mào)易、旅游等各方面的吸引力，從而帶動(dòng)寫字樓、酒店業(yè)、商品住宅及文化娛樂設(shè)施的房地產(chǎn)投資。在未來5年內(nèi)，XX房地產(chǎn)投資將進(jìn)入一個(gè)較高的增長期，保守估計(jì)，將比正常水平提高30%。在總體形勢(shì)利好的基礎(chǔ)上，XX的房地產(chǎn)形勢(shì)導(dǎo)向呈現(xiàn)以下幾種新的特點(diǎn)：2、商品房建設(shè)將持續(xù)成為開發(fā)熱點(diǎn)2002年商品住宅投資占全市投資的比重首次突破90%，達(dá)到92.5%，比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。在全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，用于商品住宅建設(shè)的投資為586.7億元，增長26.4%，高出全社會(huì)投資增速7.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到59.3%；商品住宅施工面積為5397.6萬平方米，比上年增長24.1%，占全市住宅施工面積的比重達(dá)到88.7%；商品住宅竣工面積1926.2萬平方米，比上年增長38.2%，占全市住宅竣工總面積的88.0%，提高10.8個(gè)百分點(diǎn)。在擴(kuò)大內(nèi)需和整體經(jīng)濟(jì)向好的背景下，經(jīng)過近幾年的高速增長，正在進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展階段。在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截止到去年底，全市商品房空置面積在一年以上的為406.3萬平方米，其中商品住宅323萬平方米，分別增長20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面積增長速度。3、政策導(dǎo)向一是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住宅建設(shè)計(jì)劃管理，實(shí)行總量控制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落和對(duì)土地環(huán)境資源的過度開發(fā)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，立即啟動(dòng)和放開住宅二、三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)有房戶通過出售其原住房并購買新商品房改善住房條件，擴(kuò)大和解決危改拆遷和低收入居民住房來源；三是嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，特別是在風(fēng)景區(qū)建別墅、高檔住宅及賓館；四是實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理，充分發(fā)揮年度土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控作用，未取得土地供應(yīng)計(jì)劃的建設(shè)用地，不得進(jìn)入土地市場(chǎng)交易。4、XX的危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新高潮建設(shè)用地，特別是劃撥用地的數(shù)量將大幅增加。預(yù)計(jì)2002年至2007年，劃撥用地將達(dá)到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用地2002年、2003年均為300公頃至350公頃，2004年200公頃至250公頃，2005年100公頃至150公頃；經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地每年預(yù)計(jì)平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)每年需求劃撥用地為50公頃至60公頃。二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給形勢(shì)分析A．XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要數(shù)據(jù)1998-2002年XX市施工、竣工面積與投資額（單位：萬平方米）項(xiàng)目19981999200020012002施工面積28323499378344555966竣工面積682.3842.81208.51365.61707.4B．XX市住宅市場(chǎng)供給總量數(shù)據(jù)分析1998-2002年XX市住宅施工、竣工面積（單位：萬平方米）項(xiàng)目19981999200020012002住宅施工面積15702107244829714349增長率-34.20％16.18％21.36％46.38％住宅竣工面積483.31588.71908.261013.661393.4增長率-21.81％54.28％11.60％37.46％C．寫字樓供給分析1998-2002年XX市寫字樓施工、竣工面積（單位：萬平方米）項(xiàng)目19981999200020012002施工面積616.54604484.40449.09652增長率（％）--2.00％-19.80％-7.29％45.18％竣工面積76.92103.2108.7997.25150增長率（％）-34.16％0.54％-1.1％54.24％D．商業(yè)營業(yè)用房1998-2002年XX市商業(yè)營業(yè)用房施工、竣工面積單位：萬平方米項(xiàng)目19981999200020012002施工面積240.58321.00281.32281.35396.00增長率-33.42％12.36％1.06％40.75％竣工面積39.87122.7043.1248.6698.00增長率-207.75％-64.85％12.85％101.40％（一）經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)因素分析1、XX總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）XX人口結(jié)構(gòu)基本狀況根據(jù)我國第五次人口普查（2000年）和第四次人口普查（1990年），XX市人口的年齡，家庭都有一定變化。2000年比1990年XX人口數(shù)（常住人口中）由1081.9萬增加到1356.9萬。勞動(dòng)適齡人口（我國現(xiàn)行勞動(dòng)法規(guī)勞動(dòng)適齡人口，男性16~59歲，女性16~54歲）由90年的66.3萬增加到70.8萬，增加了4.5%，主要原因是由于外地人進(jìn)京引起。1990年家庭戶為310.2萬戶，2000年為409.7萬戶，2000年比1990年增加了32.1%，家庭結(jié)構(gòu)變化見下表：家庭規(guī)模一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶合計(jì)1990年12.218.632.421.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%三人戶增加速度最快，增幅為6.7%，其2次是二人戶。這反映了XX市家庭戶正在向小規(guī)模方向轉(zhuǎn)變。XX市中心城區(qū)土地面積崇文區(qū)東城區(qū)西城區(qū)宣武區(qū)面積（平方公里）16.4625.3831.6618.5XX市人口結(jié)構(gòu)基本狀況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：A．常住人口截止2002末，常住戶籍人口1122.3萬人，人口密度為668人／平方公里。B．流動(dòng)性在京居住一天以上的流動(dòng)人口突破300萬人，達(dá)308.4萬人，其中居住半年以上的人口為256.8萬人，占83.3%。C．年齡分布0-14歲人口占13.6%，15-64歲人口占78.0%，65歲及以上人口占8.4%，年齡中位數(shù)高達(dá)34.4歲。按國際通用標(biāo)準(zhǔn)，65歲及以上人口占7%，年齡中位數(shù)在30歲以上者，即為老年型人口年齡結(jié)構(gòu)。2000年XX的人口年齡結(jié)構(gòu)，符合以上標(biāo)準(zhǔn)，XX人口已進(jìn)入老年型人口年齡結(jié)構(gòu)。D．職業(yè)分布生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員最多，占在業(yè)人口的29.3%，其次是商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員，占24.0%，專業(yè)技術(shù)人員位于第三，占17.3%。E．文化素質(zhì)在XX市6歲及以上人口中，接受大專及以上教育的228.5萬人，占17.5%；接受高中教育的314.3萬人，占24.1%；接受初中教育的466.5萬人，占35.8%；接受小學(xué)教育的230.2萬人，占17.7%，未上過學(xué)和掃盲班的62.9萬人，占4.8%。F．收入結(jié)構(gòu)2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11577.8元，生活費(fèi)支出8923元，近幾年來消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費(fèi)比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升；城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積17.62平方米。2002年農(nóng)民人均可支配收入5098.8元，農(nóng)村居民人均住房面積31平方米。（2）XXGDP水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1997-2002年GDP的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年份項(xiàng)目199819992000200120022003國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1615.71810.02011.32167.72460.52817.6增長率（%）9.199.619.8010.0011.011.01998-2002年XX市職工平均工資（元/年）年份項(xiàng)目19981999200020012002職工收入（元/年）1101912285137781635018640增長率（%）10.511.512.218.714由以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)增長，XX市職工收入穩(wěn)步提高。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和人民生活水平提高是土地增值的基本條件。XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度連續(xù)多年持續(xù)在9%以上，表現(xiàn)出一種持續(xù)穩(wěn)定增長的形勢(shì)，這一點(diǎn)從房地產(chǎn)投資增長勢(shì)頭不減也得到了佐證。居民收入水平也在穩(wěn)定增長，以XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6253.5元，同比增長13.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長16.2%，實(shí)際增幅比上年同期提高10.1個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4954元，增長15.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長18.1%。2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查（1）區(qū)域生產(chǎn)總值XX市中心城區(qū)2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）東城區(qū)崇文區(qū)西城區(qū)宣武區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)8125172136.6（2）區(qū)域主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年XX市各城區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較地區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（萬元）人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元）常住戶籍人口（萬人）平均工資（元）東城4266446137872062.866512357西城49364344031028478.726114426崇文3072141616827941.724710296宣武3081201205734953.681311102朝陽51633840738612148.76512682海淀1432148404415682157.0773151643．XX主要商業(yè)情況介紹1）、XX市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃XX市商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃重點(diǎn)概括為以下幾點(diǎn)：A．促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；B．提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平。C．繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈D．開拓十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心E．培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))F．完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；G．加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮XX優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)?？傮w上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以"兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以發(fā)揮XX優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出XX特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。2）區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)區(qū)A主要城區(qū)商業(yè)狀況統(tǒng)計(jì)分析2002年大中型批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品購、銷、存總值單位：萬元東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)朝陽區(qū)豐臺(tái)區(qū)石景山海淀區(qū)商品購進(jìn)總額4135156564541210470041988702435394912899123284562128838商品銷售總額4271924535088211723322288438494954114353843310982215191其中：對(duì)居民銷售額411283842676213813323627826402275815128864701114年末庫存4975451994099215770518141738813105188301102982602002年XX市各城區(qū)各類消費(fèi)品零售額比較東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)朝陽區(qū)豐臺(tái)區(qū)石景山海淀區(qū)合計(jì)74466998583841898347139116429196131373196032494643吃的商品278820263848171532157142540520283987178753384890穿的商品12622718205966921445562250806492014076107248用的商品3303745369771790732660537541002416561218001983866燒的商品9248295414573640123219225744974186399（二）交通及基礎(chǔ)設(shè)施狀況1．XX總體交通狀況近幾年來，XX的交通狀況得到了很好的改善，建成了以“四環(huán)，三線”為主體的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，XX的各主要道路也進(jìn)行了改造和擴(kuò)建。地鐵及輕軌的修建也以初步形成了規(guī)模。2001年，XX市區(qū)道路長度達(dá)到3300公里，新增城市道路長度658.6公里，地鐵運(yùn)營線路達(dá)到53.3公里，增長26.6%。公共電汽車運(yùn)營線路達(dá)到7984公里，增長96.5%。公路總長度達(dá)到13311公里，增長12.7%。但是隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的到來和未來XX的發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)有的交通狀況還不能完全滿足社會(huì)的需求。XX未來的交通發(fā)展以將方便快捷、安全有序、經(jīng)濟(jì)環(huán)保為目標(biāo)，全面推進(jìn)XX交通建設(shè)與管理的現(xiàn)代化進(jìn)程。加快軌道交通、城市道路、高速公路、首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建等工程建設(shè)，形成以公共交通網(wǎng)絡(luò)為主體、以城市快速軌道交通為骨干、對(duì)外交通發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化交通體系，為保障和促進(jìn)XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展提供充分的交通條件。把城市軌道交通建設(shè)作為重點(diǎn)，建設(shè)XX城市輕軌、地鐵八通線、地鐵五號(hào)線、地鐵四號(hào)線、地鐵奧運(yùn)支線、東直門至首都機(jī)場(chǎng)快速軌道交通等工程。到2008年，XX市新增軌道交通線路148.5公里，總里程達(dá)到202公里，地鐵在城市客運(yùn)出行量中的比例達(dá)到10％左右。建設(shè)完成五環(huán)路、六環(huán)路、京密路等高速公路和一批一級(jí)、二級(jí)公路項(xiàng)目，到2008年，全市高速公路達(dá)到718公里，公路通車?yán)锍?4700公里，公路網(wǎng)密度達(dá)到87.3公里／平方公里。加強(qiáng)城市路網(wǎng)建設(shè)，加快完善由環(huán)路、通道線、聯(lián)絡(luò)線組成的快速干道系統(tǒng)；結(jié)合舊城改建，增大城區(qū)路網(wǎng)密度。到2007年，新建和改建城市道路318公里。加快停車場(chǎng)建設(shè)，緩解市區(qū)停車難問題；在重點(diǎn)地區(qū)建立停車誘導(dǎo)系統(tǒng)；優(yōu)先在軌道交通換乘站和大型公交樞紐站配建一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車和自行車公共停車位。2.區(qū)域交通及設(shè)施狀況東城區(qū)的交通十分發(fā)達(dá)，以東長安街、朝陽路、朝陽北路三條平行線為主線貫穿東、西，以南河沿大街、王府井大街、東單大街、東二環(huán)為主線貫穿南北形成了本區(qū)的網(wǎng)狀分布，東西向主要大街包括：南部有XX站東街、XX站西街、崇文門西大街、前門東大街、東長安街、建國門內(nèi)大街；中部有五四大街、東四西大街、朝陽門內(nèi)大街、地安門東大街、張自忠路、東四十條路；北部有鼓樓東大街、交道口東大街、東直門內(nèi)大街、安定門西大街、安定門東大街；南北向主要大街包括：西部有鼓樓外大街、景山東街、北池子大街、南池子大街、正義路；中部有安定門外大街、安定門內(nèi)大街、交道口大街、美術(shù)館后街、王府井大街、臺(tái)基廠大街、雍和宮大街、東四北大街、東四南大街、東單北大街、崇文門內(nèi)大街、和平里東路、東直門北小街、東直門南小街、朝陽門北小街、朝陽門南小街、XX站街；東部有東二環(huán)路、春秀路等，道路網(wǎng)密度較高。這些道路狀況基本良好，除前門大街略有堵車現(xiàn)象外，其他道路基本暢通。尤其值得一提的是東直門將建成首都機(jī)場(chǎng)的門戶，于2007年竣工。該項(xiàng)目是XX市2001年的重點(diǎn)工程，投資近10億元人民幣。這條大街全長８公里，建有３上３下６條車道，與東西二環(huán)立體交叉，與長安街、平安大街平行，西與京石高速路相通，東接?xùn)|四環(huán)，極大地方便了XX南城的對(duì)外交往。另外，該區(qū)內(nèi)的崇外大街是目前全市唯一的一條貫穿南三環(huán)與北二環(huán)的交通干線，交通運(yùn)輸十分方便。XX市環(huán)線地鐵崇文門站位于崇文區(qū)的北側(cè)，可以方便崇文區(qū)北部的居民出行。規(guī)劃中的地鐵五號(hào)線貫穿崇文區(qū)的南北，建成后將使這里的軌道交通更加方便。XX站、XX南站作為進(jìn)出XX的重要交通樞紐，分別位于該區(qū)的東南角和西北角。3．公共設(shè)施狀況醫(yī)院：在區(qū)域內(nèi)聚集了多所全國著名的醫(yī)院，包括XX同仁醫(yī)院、XX協(xié)和醫(yī)院、XX醫(yī)院和XX普仁醫(yī)院。這幾所醫(yī)院為全國及周圍居民提供了高水平和方便的醫(yī)療服務(wù)。學(xué)校：匯文中學(xué)是有著悠久歷史的XX市重點(diǎn)中學(xué)，和本項(xiàng)目僅有2公里距離。餐飲娛樂：在本案的南側(cè)，臨法華寺路及崇文門，分布有便宜坊烤鴨店、花市大酒店、崇文門飯店、哈德門飯店、新僑飯店等。除天壇公園等旅游景點(diǎn)外，XX游樂園、XX體育館、自行車比賽場(chǎng)、東單體育中心等也是十分有名的體育運(yùn)動(dòng)及休閑娛樂場(chǎng)所。商務(wù)：除崇文門附近分布少量的商務(wù)辦公樓外，崇文區(qū)其它區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)較少，商務(wù)氣氛淡薄。4.本案所處區(qū)域交通狀況本項(xiàng)目位于XX市心臟地區(qū),有地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線,104、108、10、102、1、4、57、52、103、等20多路公共汽車?？?交通十分便捷。根據(jù)實(shí)際調(diào)查：高峰(上下班時(shí)間)時(shí)期機(jī)動(dòng)車流量為平均每小時(shí)3950輛,其中公交車740輛,自行車8100輛,行人8200人；平常時(shí)間每小時(shí)2100輛,公交車350輛,自行車3200輛,行人3400人,據(jù)XX市規(guī)委規(guī)劃確定：為解決交通流量，崇內(nèi)大街往東擴(kuò)路寬達(dá)到80米,項(xiàng)目門前道路將更加暢通無阻,使前來購物、休閑娛樂的客人更加方便和快捷。二.供應(yīng)市場(chǎng)細(xì)分狀況市場(chǎng)調(diào)查與分析1、調(diào)查目標(biāo)A．本項(xiàng)目周邊區(qū)域地產(chǎn)投資基礎(chǔ)環(huán)境調(diào)查。B．重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求特征調(diào)查。2、數(shù)據(jù)來源和調(diào)查方法A．分類隨機(jī)抽樣調(diào)查對(duì)市場(chǎng)需求采用分類隨機(jī)抽樣調(diào)查。在同一時(shí)間段，對(duì)城區(qū)內(nèi)各中高檔辦公、居住、商業(yè)密集區(qū)域人群有選擇地發(fā)放調(diào)查問卷，進(jìn)行抽樣調(diào)查。B．定向數(shù)據(jù)調(diào)查對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)采用定向數(shù)據(jù)調(diào)查。調(diào)查人員以客戶身份對(duì)所選項(xiàng)目進(jìn)行訪談，實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)考察，收集數(shù)據(jù)等。C．其他調(diào)查方法向政府相關(guān)部門咨詢的方式收集與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃和政策性文件。主要調(diào)查結(jié)果：1、周邊典型主要商業(yè)狀況調(diào)查從本項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況來看，大型集中商業(yè)，如新世界商場(chǎng)，經(jīng)營情況較好，另外，像紅橋市場(chǎng)等長期經(jīng)營的特色商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營情況較好。所以，大都市商業(yè)區(qū)等商業(yè)形態(tài)目前尚處于啟動(dòng)階段，并未形成商業(yè)氣候，從目前的情況看，要實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須完成有效的市場(chǎng)定位。A．新世界商業(yè)XX新世界商場(chǎng)位于XX市崇文區(qū)二環(huán)路以內(nèi)的崇文門外大街，該商場(chǎng)于1998年6月開業(yè),商場(chǎng)總營業(yè)面積70000平方米，是一家集購物、餐飲、娛樂為一體的大型綜合商場(chǎng)，2001年完成銷售收入4.5億元，是崇文區(qū)規(guī)模最大的一家綜合性商場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)開業(yè)時(shí)間區(qū)域經(jīng)營方式/檔次租金或抽成（人民幣元）出租率（%）新世界一期1998年崇文購物中心/百貨20-45美金/月/平方米100B．前門商業(yè)前門大街遍布一些老字號(hào)商店、飯店，如瑞蚨祥絲綢店、全聚德烤鴨店等。這里以規(guī)模較小的商鋪為主，10-30平方米的店面，它們的服務(wù)對(duì)象主要是一些來京旅游的國內(nèi)外游客。早在清朝年間，前門大街就以其特殊的地理位置和獨(dú)特的商業(yè)氛圍成為當(dāng)時(shí)京城著名的商業(yè)街之一，現(xiàn)在仍然是首都的商業(yè)窗口。由于外來游客為主要消費(fèi)群體，因此前門大街已經(jīng)形成了以經(jīng)營XX特色產(chǎn)品為主的商業(yè)街道。租金10萬/年經(jīng)營模式以經(jīng)營XX特色的產(chǎn)品為主經(jīng)營狀況2000元左右/天客流量(人次）40-50萬/天客流來源旅游人士、XX居民代表性鋪面名稱全聚德烤鴨、月盛齋、絲綢店等百年老店及以奧尼爾皮貨城等皮制服飾店C．紅橋商業(yè)紅橋市場(chǎng)位于天壇路和崇外大街交界處，緊鄰天壇公園東門，是一座集旅游、購物、餐飲、娛樂于一體的綜合交易市場(chǎng)。以水產(chǎn)品品種豐富鮮活在XX享有很高的知名度，其它的商品豐富又價(jià)格便宜，因此很受百姓的歡迎。紅橋市場(chǎng)三層主營珍珠飾品，是目前XX市最大的珍珠集散地。商業(yè)物業(yè)開業(yè)時(shí)間區(qū)域經(jīng)營方式/檔次租金或抽成（人民幣元）出租率（%）紅橋市場(chǎng)1991年崇文鋪位/中低檔3萬-4萬/鋪位/月100D．大都市街XX大都市街連接前門和新世界，構(gòu)成了“U”字型商圈，XX大都市街全長1.8公里，總建筑面積30萬平方米，XX大都市街每組商街均以三、四層低層建筑為主體，XX大都市街的15組街（商場(chǎng)）被劃分為以體育、服裝、家居等為主題的市場(chǎng)，每一主題的商品被規(guī)劃在一棟或幾棟商街內(nèi)。在項(xiàng)目推廣方面，XX大都市街項(xiàng)目采用分期分批推出的方法，一期首推4組商街，在開盤時(shí)每平方米套內(nèi)建筑面積達(dá)到人民幣43000元（不含公攤）。大都市商業(yè)價(jià)格一覽表：行業(yè)樓層租金叫價(jià)美金/月/m2（使用面積）租金叫價(jià)美金/月/m2（建筑面積）成交價(jià)美金/月/m2（使用面積）成交價(jià)美金/月/m2（建筑面積）餐飲首層5027.535-4019.25-22二層40223016.5三層3016.520-2511-13.75服裝服飾首層7038.56033二層5530.254524.75三層40223519.25展廳首層5530.254524.75二層4524.753519.25銀行首層7038.56033二層5530.2545-5024.75-27.5珠寶眼鏡首層7038.56033二層5530.254524.75三層40223519.25小型超市首層2011158.25二層13-157.15-8.25105.5家居首層4524.7530-3516.5-19.25二層40222513.75平均價(jià)格46．725．737．620．74E．王府井大街王府井步行街緊臨長安街、地鐵站，交通便利。周邊有天安門、故宮等旅游景點(diǎn)，所以消費(fèi)群體以游客為主，步行街內(nèi)多為大商場(chǎng)，街道以北有25-30平方米的私人小鋪面。租金2萬-4萬/月裝修標(biāo)準(zhǔn)小鋪面裝修簡單經(jīng)營模式音像店、服裝店、小吃店、鞋店經(jīng)營狀況3000-5000元/天客流量(人次)/客流來源外地游客、國外旅游人士代表性鋪面名稱外貿(mào)服裝店、新穎服裝店F．東單商業(yè)街大街全長1800左右，路西為300平米以上的大型鋪面，路東為20-40平米的鋪面，緊靠東長安街，與王府井交相互呼應(yīng)。路東的小鋪面比路西的大型面更具人氣。租金例：70平方米租金為30萬元/年裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修經(jīng)營模式服裝、美容美發(fā)、餐飲經(jīng)營狀況/客流量(人次）19萬/天客流來源白領(lǐng)、年輕人、XX居民、少量游客代表性鋪面名稱魔力點(diǎn)子：咖啡廳，以商務(wù)人員及白領(lǐng)為主要消費(fèi)者;體育用品商店；服裝店2.周邊區(qū)域主要公寓項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域在售項(xiàng)目主要集中在兩廣路兩側(cè)，均屬于危改項(xiàng)目，拆遷量比較大，開發(fā)成本比較高，因此，市場(chǎng)定位較為相似，平均價(jià)格在10000元左右。戶型以兩居、三居為主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅為主。東部地區(qū)當(dāng)前在售典型項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱地址規(guī)模（萬m2）主力戶型（m2）均價(jià)（元/m2）東方銀座東直門立交橋東南角161居56-98135002居1043居161當(dāng)代萬國城東直門外大街502居96-12589003居158瑞城中心燕莎東側(cè)4.83居2502000（2750/美金）4居3283居1413居142.69國展.國際(英特公寓)西壩河西里82居137-152108003居198-2262居1253居139博雅園農(nóng)展南路102居123.71100003居170.95棕櫚泉國際公寓農(nóng)展南路322居140100003居170-1863居158（塔樓）康堡花園工體東路8號(hào)7.71居85.7096802居123.17藍(lán)籌名座華普大廈北8.21居45-5295802居92-1033居145最大戶型2652居156最大戶型265元嘉國際公寓東直門南大街32居116120003居1503居146-196.5國際港三元橋東南8.13居1349580嘉和麗園霄云路8.71居81.662居108.783居195.754居288.0911000CBD商務(wù)區(qū)域當(dāng)前在售典型公寓項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（萬M2）主力戶型（M2）均價(jià)（元/M2）怡景園外交部東南角351居100128002居188旺座中心關(guān)東店南街102居157$22003居256樂瀾寶邸勁松橋東202居12690003居1454居163-170光彩國際公寓工體西路153居218160004居273怡禾國際中心光華西里182居23312000戀日國際東環(huán)南路2.51居53-7712600世紀(jì).財(cái)星賽特東南3.98單元18615000東方瑞景國際公寓建國橋東南角12.51居84120002居213建外SOHO永安里70單元260-40013500住邦2000慈云寺橋東南角65單元260-40010700陽光100國際公寓光華路212居107110003居171新城國際朝外大街302居120128003居160-190藍(lán)堡西大望路322居10497003居178項(xiàng)目名稱地理位置總規(guī)模（萬平方米）在售規(guī)模（萬平方米）建筑形式戶型均價(jià)(元/m2)入住時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)（元/月.平方米）新世界太華公寓崇文門外大街163塔樓1居1002居1503居230復(fù)式400起價(jià)/均價(jià)11600/13000現(xiàn)房9.2新世界家園崇文門外大街6311４～８層板式建構(gòu)90~250平米均價(jià)11000期房本案區(qū)域在售高檔公寓項(xiàng)目一覽表:3.周邊主要寫字樓情況調(diào)查從目前的寫字樓市場(chǎng)來看，寫字樓的銷售價(jià)格和公寓銷售價(jià)格比較接近。一個(gè)方面反映出的區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)并未形成；另一方面也提示本案要選擇新的發(fā)展思路，如：小型化獨(dú)立辦公樓。XX寫字樓市場(chǎng)在售代表項(xiàng)目情況匯總表：項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（萬m2）單位面積（m2）均價(jià)（m2）配套設(shè)施及其他藍(lán)籌名座朝陽門華普大廈北8.250-100016000雙豪華商務(wù)大堂、每戶至少5臺(tái)外線鼎極（嘉華世紀(jì))建國門外大街4.390-150-160150001層為購物中心、2層為長廊式熱帶景觀大堂、光纖入戶、衛(wèi)星頻道建外SOHO永安里70260-40013500中央集中空調(diào)、衛(wèi)星電視巨石公寓保利大廈東4.7300/單元16500/住邦2000慈云寺橋東南角65260-400/單元107005A智能化國展.國際西壩河西里8134-3539800熱帶雨林植物園、四管制中央空調(diào)、寬帶100兆入戶，自成集團(tuán)電話網(wǎng)，辦工局域網(wǎng)旺座中心光華路10109.99-251.932200美金健身中心、天然地?zé)釡厝?、富氧活性純凈水入戶、國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)，700個(gè)地下車位世紀(jì)城紫竹橋往西1500米18.68寫字樓-1200商鋪-20以上寫字樓-8500商鋪-2.3/天五星級(jí)酒店、地下商業(yè)街銀網(wǎng)中心黃莊路口東5.187-300014370超5A高智能科技、前廳挑高36米，全部通透辦公國潤大廈阜成門向西1.72532/單元14000微機(jī)自動(dòng)化監(jiān)控，IC卡全自動(dòng)電腦管理的地下車庫，先進(jìn)的樓宇自控系統(tǒng)國際科技會(huì)展中心朝陽區(qū)裕民路//2000美金/4、高檔酒店市場(chǎng)調(diào)查和分析調(diào)查范圍本次主要對(duì)5個(gè)XX市四星級(jí)以上的酒店進(jìn)行了調(diào)查。名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)位置標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)面積（平方米）分析港澳中心瑞士酒店五星級(jí)合資酒店東城朝陽門北大街1920422套客房酒店擁有422套客房,都配有獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng),彩色電視機(jī),衛(wèi)星電視和娛樂電影節(jié)目,國際長途直撥電話,語音信箱,磁卡門鎖,獨(dú)立的電腦數(shù)據(jù)接口及小酒吧和冰箱酒店頂部的六層瑞士行政樓層設(shè)有為商務(wù)客人提供特別服務(wù)的設(shè)施,其中包括快速登記,文秘服務(wù),管家服務(wù),圖書館，會(huì)議室以及免費(fèi)早餐,免費(fèi)下午茶/咖啡,雞尾酒等服務(wù)。24小時(shí)營業(yè)的商務(wù)中心配備了完善的,最新式的通訊與辦公設(shè)備,并提供高水準(zhǔn)的商務(wù)支持服務(wù),包括因特網(wǎng)/電子郵件及各類軟件,筆譯/口譯,計(jì)算機(jī),文字處理,傳真,復(fù)印，秘書和國際快遞等服務(wù)。商務(wù)中心還設(shè)有會(huì)議室,供客人租用。保利大廈四星級(jí)的大型涉外酒店東城東直門南大街1385288套客房大廈地處平安大街與東二環(huán)路交匯處，矗立在東四十條立交橋畔，伴于市中心高速發(fā)展的商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)。保利大廈內(nèi)的保利劇院越可接待大型歌劇、交響樂、芭蕾舞、音樂劇等各類演出，其良好的藝術(shù)氛圍、幽雅的舒適環(huán)境。保利大廈內(nèi)的保利藝術(shù)博物館藏文物“珍、奇、稀”展品以青銅器、佛教石刻造像藝術(shù)珍品。服務(wù)項(xiàng)目：手動(dòng)和電腦叫早；24小時(shí)送餐到房；免費(fèi)市區(qū)、市郊電話，IDD、DDD自費(fèi)；客房7至20層的房間均設(shè)有INTERNET接口；26套電視節(jié)目；游泳池、按摩室和美容美發(fā)室；大小不等6個(gè)會(huì)議室；傳真等服務(wù)。五洲大酒店四星級(jí)的大型涉外酒店安定門外北四環(huán)路北辰東路150（美金）單人-28雙人-28套間-62行政套房-78XX五洲大酒店地處亞運(yùn)村—集會(huì)議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物及餐飲服務(wù)、證券交易于一體的北辰金融商貿(mào)城內(nèi)。酒店設(shè)有卡拉OK歌舞廳、KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購物、機(jī)票銷售、美容美發(fā)、按摩、桑拿、傳真、打字、復(fù)印、洗衣、IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務(wù)。兆龍飯店四星級(jí)涉外商務(wù)散客飯店朝陽工體北路2號(hào)1480元258套客房房間裝璜典雅，設(shè)施先進(jìn)，DDN專線入客房，標(biāo)準(zhǔn)電腦接口，足不出戶既可遨游網(wǎng)上；國際、國內(nèi)直撥電話，迷你小酒吧，遙控電視可接收HBO、CNN、NHK等數(shù)十套、十種語言的國際衛(wèi)星電視節(jié)目；商務(wù)中心可收發(fā)電子郵件并提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；充分滿足商務(wù)客人的需要。會(huì)議接待場(chǎng)，配備了先進(jìn)的多媒體聲像設(shè)備，包括演講投影儀，幻燈機(jī)，大屏幕等會(huì)議設(shè)備。東方花園飯店四星級(jí)商務(wù)酒店東城東直門南大街6120（美金）單人-30雙人-30套間-51豪華間面積-40飯店座落于古都東城繁華區(qū)，毗鄰中央商務(wù)圈，距XX火車站乘車15分鐘，距飛機(jī)場(chǎng)乘車25分鐘，距使館區(qū)乘車5分鐘，飯店無定點(diǎn)出租車公司。注：朝陽區(qū)內(nèi)四、五星級(jí)酒店占XX市高檔酒店的38%，周邊有高檔寫字樓和完善的生活配套設(shè)施，交通便利，去機(jī)場(chǎng)方便快捷。是國內(nèi)外企業(yè)商務(wù)人士的首選之地。而其他區(qū)域酒店占有情況為海淀區(qū)大約占20%，東城區(qū)大約占22%，西城區(qū)大約占9%，其他區(qū)域大約占11%左右。從住酒店的客戶來分，可分為一般旅游客戶和商務(wù)客戶。商務(wù)客戶對(duì)于商務(wù)配套和商務(wù)服務(wù)要求較高。目前XX市四、五星級(jí)酒店在一般標(biāo)準(zhǔn)的星際服務(wù)以外，也設(shè)立了多項(xiàng)商務(wù)服務(wù)，例如：港澳中心瑞士酒店為商務(wù)客人提供特別服務(wù)的設(shè)施包括快速登記、因特網(wǎng)/電子郵件及各類軟件,筆譯/口譯,計(jì)算機(jī),文字處理,傳真,復(fù)印，秘書和國際快遞等服務(wù)。商務(wù)中心還設(shè)有會(huì)議室,供客人租用。5、客源需求構(gòu)成狀況調(diào)查研究調(diào)查分析內(nèi)容：A．XX市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)需求抽樣調(diào)查，和本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行對(duì)比分析。B．集中調(diào)查本區(qū)域的住宅、商業(yè)和辦公的消費(fèi)需求情況。調(diào)查結(jié)果如下：區(qū)域市場(chǎng)需求情況調(diào)查0.0%10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD公司個(gè)人其他資金來源本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD公司24.8%55.2%31.4%54.9%31.3%50.0%44.4%個(gè)人66.4%41.4%56.9%40.2%48.1%40.0%45.0%其他8.7%3.4%11.8%4.9%20.6%10.0%10.6%注：本地區(qū)以“個(gè)人”作為資金來源的比例高達(dá)60%以上，表明此地區(qū)以小型商業(yè)形式為經(jīng)營的主要特色；其次為“公司”，但所占比例仍不到25%，這點(diǎn)與西直門地區(qū)相仿。公主墳、中關(guān)村、金融街、CBD等區(qū)域則以“公司”作資金來源的主體?？梢?，地區(qū)在資金來源方面具有鮮明的個(gè)性特征。0.0%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD廣告宣傳親友意見售樓處咨詢無所謂信息渠道本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD廣告宣傳35.8%46.5%24.2%37.9%28.2%35.3%35.2%親友意見31.5%18.8%38.9%27.2%35.1%23.5%22.0%售樓處咨詢22.4%25.7%25.3%21.4%30.5%35.3%30.2%無所謂10.3%8.9%11.6%13.6%6.1%5.9%12.6%注：本地區(qū)獲得房產(chǎn)信息的渠道以“廣告宣傳”為主體，但“廣告宣傳”與“親友意見”、“售樓處咨詢”間的比例差距并不明顯。其他區(qū)域則表現(xiàn)出不同特點(diǎn)，如公主墳、中關(guān)村等西部區(qū)域以“廣告宣傳”為主，東部區(qū)域則與崇文門地區(qū)呈現(xiàn)出相似的特點(diǎn)。0.0%10.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD集中商業(yè)商鋪其他商業(yè)形式本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD集中商業(yè)28.1%36.8%24.8%45.7%25.6%28.2%29.8%商鋪54.8%44.8%46.5%40.7%59.4%52.6%35.8%其他17.1%18.4%28.7%13.6%15.0%19.2%34.4%注：本地區(qū)的商業(yè)形式以小型商鋪為中堅(jiān)，與此區(qū)域“個(gè)人”作為資金來源的特點(diǎn)是相吻合的，另外，賽特、金融街地區(qū)也呈現(xiàn)出相同特點(diǎn)。0.0%5.0%10.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD餐飲娛樂貿(mào)易其他經(jīng)營種類本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD餐飲29.5%23.0%17.0%22.4%34.4%18.8%17.4%娛樂22.6%20.7%19.0%17.6%18.3%27.5%7.3%貿(mào)易32.9%35.6%35.0%32.9%30.5%27.5%38.5%其他15.1%20.7%25.0%27.1%16.8%26.3%36.7%注：“餐飲”、“娛樂”、“貿(mào)易”及“其他”經(jīng)營形式所占比例相當(dāng)，無明顯區(qū)域差異。CBD地區(qū)“貿(mào)易”、“其他”所占比例較為突出，表現(xiàn)出明顯的商務(wù)特征。重點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)付款方式的分布0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD一次性按揭付款方式本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD一次性33.3%41.4%44.6%29.3%19.1%28.4%41.1%按揭66.7%58.6%55.4%70.7%80.9%71.6%58.9%注：“一次性”付款的方式均低于“按揭”。除賽特地區(qū)選擇“按揭”付款的被調(diào)查者不到20%，其他各區(qū)則無明顯差別，“按揭”基本在60%左右，“一次性”在30%左右。0.0%10.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD100m2以下100~300m2300~500m2500~800m2800~1000m21000~5000m25000m2以上需求面積本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD100m2以下34.3%43.7%45.9%43.3%24.6%42.9%56.0%100~300m241.4%35.6%36.7%44.4%51.5%33.3%0.0%300~500m217.1%10.3%12.2%3.3%18.5%16.7%24.2%500~800m25.0%2.3%4.1%2.2%1.5%4.8%11.0%800~1000m20.7%3.4%1.0%5.6%1.5%1.2%2.2%1000~5000m20.0%0.0%0.0%0.0%0.8%1.2%3.3%5000m2以上1.4%4.6%0.0%1.1%1.5%0.0%3.3%注：本地區(qū)和賽特地區(qū)對(duì)商業(yè)鋪面的需求集中在100-300m2之間，其次是100m2以下。對(duì)于500m2以上的鋪面，各區(qū)的需求量很小。因此，100-300m2是最佳需求面積。重點(diǎn)區(qū)域選擇房產(chǎn)位置的分布位置崇文區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD臨街59.6%59.8%60.2%61.0%50.4%62.2%54.3%路口22.5%21.8%24.3%15.9%34.4%24.4%23.2%無特別要求17.9%18.4%15.5%23.2%15.3%13.4%22.5%注：多數(shù)被調(diào)查對(duì)象選擇臨街的地理位置，基本在60%左右，對(duì)于是否在路口則無特殊需要。0.0%10.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD毛坯精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD毛坯55.3%49.4%38.2%46.3%51.1%49.4%40.4%精裝44.7%50.6%61.8%53.7%48.9%50.6%59.6%注：選擇毛坯房與精裝修的比例基本持平，表明消費(fèi)者對(duì)于商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)持有不同的觀點(diǎn)重點(diǎn)區(qū)域客流要求的分布0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD一般集中非常集中客流要求本區(qū)公主墳西直門中關(guān)村賽特金融街CBD一般13.7%21.8%12.7%19.5%13.0%15.3%25.8%集中59.0%63.2%64.7%75.6%70.2%58.8%57.6%非常集中27.3%14.9%22.5%4.9%16.8%25.9%16.6%注：對(duì)于商鋪的客流要求以“相對(duì)集中”為主體，對(duì)于“非常集中”的客流不具有特別要求。2．本區(qū)域商業(yè)、住宅、辦公的需求情況調(diào)查A.商業(yè) 1需求面積（m2）100-300-41.40%100以下-34.30%300-500-17.10%2房產(chǎn)位置臨街-59.60%路口-22.50%無特別要求-17.90%3房產(chǎn)價(jià)位（元）12000-16000-57.70%16000-18000-28.90%18000-22000-5.60%4付款方式按揭-66.70%一次性-33.30%5商業(yè)形式商鋪-54.80%集中商業(yè)-28.10%其他-17.10%6商鋪種類貿(mào)易-32.90%餐飲-29.50%娛樂-22.60%7客流要求集中-59.00%非常集中-27.30%一般-13.70%8資金來源個(gè)人-66.40%公司-24.80%其他-8.70%9裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯-55.30%精裝-44.70%10信息渠道廣告-35.80%親友-31.50%售樓處咨詢-22.40%B．住宅1性別分布男-63.80%女-36.20%2年齡分布（歲）25-35-39.80%18-25-29.20%35-45-20.80%3婚姻狀況已婚-53.20%未婚-46.80%4工作區(qū)域朝陽-26.60%東城-17.40%崇文-16.50%5現(xiàn)居住區(qū)域朝陽-26.30%崇文-19.40%東城-15.10%6教育程度大學(xué)-59.40%高中-28.80%研究生-7.40%7單位性質(zhì)國有-37.00%外資-27.80%集體-11.00%8職務(wù)分布一般管理人–36.70%普通職員-20.50%部門領(lǐng)導(dǎo)-10.50%9交通工具公交車-45.50%私家車-30.10%自行車-15.40%10家庭收入(元)2000-5000-61.40%5000-8000-30.50%8000-10000-5.40%11消費(fèi)支出儲(chǔ)蓄-25.80%教育-16.50%保險(xiǎn)-15.20%13家庭結(jié)構(gòu)三人-40.20%單身-25.40%兩人-21.90%14現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)二居-51.60%三居-20.00%一居-19.60%15意向戶型二室二廳一衛(wèi)-40.90%二室二廳二衛(wèi)-26.80%三室二廳二衛(wèi)-17.70%16現(xiàn)住房面積(m2)60-90-42.90%60以下-24.30%90-120-23.90%17意向面積(m2)90-120-43.00%60-90-25.60%120-150-14.70%18購買目的改善條件-62.70%投資-20.60%其他-16.70%19建筑形式板樓-42.10%多層-34.20%塔樓-23.80%20現(xiàn)住房權(quán)屬私人-64.50%單位集體-16.60%21未來三年置業(yè)意向不確定-57.80%肯定-33.30%否定-8.80%22購買因素價(jià)格-23.60%交通-22.00%地段-20.90%23裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝-38.40%普裝-35.00%菜單式-26.60%24信息渠道廣告-41.20%售樓處咨詢-34.50%親友-16.80%C.寫字樓1需求面積（m2）100-300-40.00%100以下-28.50%300-500-23.80%2房產(chǎn)位置無特別需求46.20%臨街-34.60%路口-19.20%3房產(chǎn)價(jià)位（元）10000-1200041.80%12000-1500024.60%15000-1800024.60%4購買因素交通–34.70%價(jià)格-32.40%地段-31.00%5資金來源公司–58.00%個(gè)人-32.80%其他-9.20%6付款方式按揭–76.70%一次性-23.30%7物業(yè)需求中檔–54.50%普通-26.10%高檔-19.40%8裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝–58.80%毛坯-41.50%9配套設(shè)施車位–35.40%商務(wù)中心25.70%會(huì)所-13.50%10信息渠道廣告–42.70%售樓處咨詢30.80%親友-16.80%三．項(xiàng)目市場(chǎng)可行性的基本結(jié)論1）從基礎(chǔ)開發(fā)條件分析本案的環(huán)境條件通過對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的調(diào)查，本案所在地處于XX的老城區(qū)中心，千年XX的發(fā)展歷史，悠久文脈、地脈、人脈特征在這里得到了最集中的體現(xiàn)。XX在申奧成功后，對(duì)市政的投入必然大大加快、加強(qiáng)南城建設(shè)，區(qū)域市政整體條件也將得到了很大改善。除了道路交通高速發(fā)展之外，區(qū)域也加快了軌道交通的發(fā)展速度。整個(gè)區(qū)域的重要公共設(shè)施，均集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域，如同仁醫(yī)院、匯文中學(xué)、新世紀(jì)商場(chǎng)、崇文門飯店、XX游樂圓、XX體育館等大型設(shè)施。另外，本案所屬區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，傳統(tǒng)文化的氛圍比較濃厚，對(duì)于發(fā)展旅游型商業(yè)提供了保證。從經(jīng)濟(jì)情況看，XX的GDP一直處于較快的增長狀態(tài)，居民的收入水平也在顯著提高，但從本案所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)情況看，具有和其他區(qū)域不同特征,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長集中在商業(yè)零售、旅游、制藥等行業(yè),本案周邊區(qū)域已初步形成了以商業(yè)、旅游等行業(yè)為特色的客戶人群?？v上所述,從對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)條件的調(diào)查分析，可以看出本項(xiàng)目所處的項(xiàng)目基礎(chǔ)條件從硬件設(shè)施等方面具有較大的優(yōu)勢(shì)。從整體的經(jīng)濟(jì)條件環(huán)境看，也具有有利方面，重點(diǎn)在于其區(qū)域的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和旅游及傳統(tǒng)文化基礎(chǔ)。2）從統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)通過對(duì)XX市場(chǎng)近年來項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)所做的統(tǒng)計(jì)分析表明：從商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查情況顯示，XX商業(yè)市場(chǎng)除了大型商場(chǎng)以外，主要以中小型商鋪的形式分散布局，從近幾年的發(fā)展趨勢(shì)看，特色商業(yè)街成為商業(yè)市場(chǎng)的一支新秀，但商業(yè)街的開發(fā)模式、規(guī)模、經(jīng)營種類等相關(guān)條件準(zhǔn)備普遍存在不完善的特點(diǎn),缺少很好的規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營管理措施，從長遠(yuǎn)目標(biāo)角度上看，商鋪投資和經(jīng)營逐漸成為本案所在區(qū)域一個(gè)新的投資熱點(diǎn)，特別是受到外地來京經(jīng)商的人群增加的影響，商鋪投資經(jīng)營將成為一個(gè)區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì),尤其是有特色的專業(yè)商業(yè)街。3）從區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析本案市場(chǎng)發(fā)展的特征本案周邊的商業(yè)情況來看，大型集中商業(yè)，如新世界商場(chǎng)，經(jīng)營情況較好，從目前的情況看，要實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須完成有效的市場(chǎng)定位。從目前的寫字樓市場(chǎng)來看，高檔寫字樓的銷售市場(chǎng)與其他區(qū)域相比有較大的弱勢(shì)，寫字樓的銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格比較接近。反映出的區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)并未形成。XX的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)，住宅的價(jià)格因素重點(diǎn)集中在產(chǎn)品的性價(jià)比方面，即在相似區(qū)域，相似條件下，在產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣、物業(yè)服務(wù)等方面產(chǎn)生的差異性，從對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查的情況反映出本區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)同質(zhì)化的傾向，特別是在價(jià)格和產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)方面有很多相似之處，戶型以兩居、三居為主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅為主。4）本案的問題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)問題點(diǎn)土地價(jià)值還待開發(fā)按照新的土地供應(yīng)政策，將來的土地開發(fā)需要的土地主要由政府統(tǒng)一供應(yīng)，在增加土地供應(yīng)透明度的同時(shí)，政府利用土地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度加大了，并加強(qiáng)了土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地供應(yīng)的規(guī)模和速度對(duì)土地的價(jià)值將有比較大的影響。比如，本項(xiàng)目區(qū)域土地來源于對(duì)危舊房屋的改造，土地供應(yīng)的量十分有限，在完成改造之后，可供應(yīng)的土地量的潛力幾乎挖掘殆盡。土地供應(yīng)的減少將導(dǎo)致土地的增值。因此，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域土地增值應(yīng)持樂觀的想法。機(jī)會(huì)點(diǎn)1.項(xiàng)目用地屬于XX市二級(jí)土地，北距東長安街200米，南臨崇文新世界商圈，西至崇內(nèi)大街，與東交民巷隔街相望，東靠XX火車站，與站前廣場(chǎng)、恒基中心融為一體,在現(xiàn)存土地資源中已是最稀有的宗地之一.2.地處市中心區(qū)，也是崇文區(qū)與東城區(qū)交界的核心地帶，醫(yī)院、學(xué)校、體育場(chǎng)館、公園等生活配套完善，大市政條件十分成熟。3.屬于老城區(qū)危改項(xiàng)目，享有政府危改優(yōu)惠政策。4.道路四通八達(dá)，公共交通便利、三個(gè)地鐵出口遍布項(xiàng)目用地周邊。5.緊鄰東單公園和明城墻遺址公園，形成歷史與現(xiàn)代相交融的區(qū)域文化價(jià)值。6.區(qū)域住宅危改項(xiàng)目保持高速增長，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)能力的快速提升。5）市場(chǎng)定位建議*客戶定位根據(jù)上述調(diào)查情況分析,本項(xiàng)目主要客戶群體應(yīng)定位為:A.需要在XX長期從事商業(yè)及商業(yè)活動(dòng)的外省市公司和個(gè)人。B.希望長期在XX定居或希望安排家屬在XX生活及解決子女教育問題的個(gè)人。C.希望以XX為基地或跳板,發(fā)展中國北部地區(qū)或國際業(yè)務(wù)的企業(yè)和個(gè)人。D.與中央單位、部門或XX市主管單位有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)聯(lián)系,或計(jì)劃在京發(fā)展的外地公司和個(gè)人。E.看好XX地產(chǎn)市場(chǎng)或看好本項(xiàng)目的企業(yè)品牌,希望進(jìn)行投資后長期經(jīng)營的投資型客戶。F.本人或親屬對(duì)本地區(qū)有較強(qiáng)的懷舊情節(jié),希望長期生活在本區(qū)域內(nèi)的人群。G.喜歡老XX的京味,喜歡老XX的商業(yè)環(huán)境,喜歡在天壇公園周邊生活的人群。H.來XX長期定居或投資的華僑及外籍人士等。I.由于客戶群體的多樣化決定了客戶的年齡分布比較廣泛,從25歲到60歲左右。*產(chǎn)品定位1.周邊現(xiàn)有的重復(fù)性商業(yè)配套設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)容定位提出了新的要求周邊東單商業(yè)街、東方廣場(chǎng)、恒基中心、崇文門新世界百貨等眾多的商業(yè)、酒店、辦公項(xiàng)目鱗次櫛比。獨(dú)樹一幟地賦予地塊新的使用功能或是利用業(yè)已形成的規(guī)模效應(yīng)加入現(xiàn)有的商業(yè)體系需要精確的市場(chǎng)定位。2.地塊內(nèi)悠久的歷史文化遺跡，承載老XX傳統(tǒng)生活的胡同、古樹，沉靜寧謐的亞斯立堂等老XX的城市肌理和碎片如何融入嶄新的都市空間；如何加強(qiáng)新都市空間的可識(shí)別性；如何組織新的公共空間和購物空間等，是本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要面臨的問題。3.充分發(fā)揮XX在旅游資源方面的特殊優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展適應(yīng)旅游事業(yè)日益發(fā)展需要的多種風(fēng)格的旅游商業(yè)。充分利用靠近旅游勝地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的歷史文化資源，形成以滿足國內(nèi)中高檔旅游消費(fèi)和海外觀光客旅游為主的文化旅游商業(yè)區(qū)。4.適當(dāng)建設(shè)特色商業(yè)街,商業(yè)街的建設(shè)要圍繞居住者的實(shí)際消費(fèi)需求和投資經(jīng)營需求.同時(shí)，利用項(xiàng)目地塊現(xiàn)有文化資源和周遍社區(qū)資源，逐步發(fā)展?jié)M足日常休閑生活需要的餐飲、文化、健身、娛樂相結(jié)合的休閑服務(wù)業(yè)。*價(jià)格定位（均價(jià)）商業(yè)：13000元/平方米住宅:9000元/平方米寫字樓：11000元/平方米推廣時(shí)機(jī)的選擇最好具備以下幾個(gè)條件:A.銷售手續(xù)基本完善。B.售樓處建設(shè)完成。C.有3萬平方米建筑建設(shè)完成（包括:單體和環(huán)境）。D.在當(dāng)年的4-10月集中銷售期。6)風(fēng)險(xiǎn)分析1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析(1)針對(duì)商業(yè)而言，本項(xiàng)目周邊有現(xiàn)有的紅橋市場(chǎng)、新世界商場(chǎng)、新東方廣場(chǎng)、東單商業(yè)街、XX站商業(yè)街、前門商業(yè)街等較成熟的商業(yè)區(qū)，所以在銷售上有一定的風(fēng)險(xiǎn)；為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。第二部分規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施可行性研究一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和主要思路1.建筑群體和公共空間形態(tài)設(shè)計(jì)----街區(qū)文化復(fù)興，小街區(qū)概念街區(qū)購物作為城市中最為清晰的市井文化脈絡(luò)，具有其他商業(yè)組織模式無法替代的優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)前的商業(yè)組織形式有百貨、零售、連鎖、超市和街區(qū)購物等。而零售商業(yè)形態(tài)正從百貨公司、超市與連鎖商店走向電子商務(wù)，一些原始的商業(yè)形態(tài)面臨淘汰；街區(qū)購物與之相比則具有更大的包容性和延展性，它將各種商業(yè)形態(tài)融匯一體，提供一種輕松舒暢的休閑購物空間。單純的步行街由于受尺度規(guī)模的限制，具有其自身的局限性。由此提出了將小街區(qū)，密集路網(wǎng)與街邊停車相結(jié)合的概念。用宜人的街道尺度，更多的沿街立面，方便的路邊停車構(gòu)造出更為人性化的商業(yè)購物空間。經(jīng)過對(duì)國內(nèi)外成功購物街區(qū)實(shí)例的分析對(duì)比，我們將街區(qū)尺度定位為60-100米。與之對(duì)應(yīng)的路網(wǎng)密度達(dá)到10.9km/km2。城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)資料表明：在城市中心地區(qū)、商業(yè)繁華地段，其路網(wǎng)密度可高達(dá)10-12km/km2，使該地區(qū)有較大的交通容量。相對(duì)較密的支路，將用地劃成小的地塊，有利于分塊開發(fā)，也便于埋設(shè)地下地上管線，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。同時(shí)最大程度的增加了沿街商鋪的數(shù)量，增加商業(yè)人流的停留時(shí)間，匯聚更多的商業(yè)人氣。2.公共空間的設(shè)計(jì)----尋找歷史的碎片，挖掘歷史閃光點(diǎn)歷史街區(qū)的保護(hù)不同于文物古跡的保護(hù)。歷史街區(qū)仍是現(xiàn)實(shí)生活的場(chǎng)所，與現(xiàn)代人的物質(zhì)生活緊密聯(lián)系。保護(hù)文物古跡的目標(biāo)，是盡量保存其歷史的真實(shí)性，盡可能延緩其變化更新的速度。而保護(hù)歷史街區(qū)的目標(biāo)，是在改善其實(shí)用功能的前提下有所變化更新，盡量使其歷史要素得到保存延續(xù)。我們?cè)谝?guī)劃過程中以此為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)地塊內(nèi)有價(jià)值的歷史要素：教堂，具代表性的四合院，古樹進(jìn)行了完整保留，同時(shí)保留部分胡同片斷，弱化其原有的交通意義，用形象上的暗示保留其文化和審美價(jià)值。并以此形成整個(gè)項(xiàng)目的景觀中心。將原有的不具保護(hù)價(jià)值、不能滿足基本居住需求的危舊住宅取消，代之以配套完善、功能完備的現(xiàn)代城市空間。規(guī)劃中新的建筑群體圍繞以保護(hù)遺產(chǎn)為主導(dǎo)的景觀中心形成半圍合的格局，組織出城市中心區(qū)鬧中取靜，舒適宜人的公共活動(dòng)空間。用現(xiàn)代的城市形態(tài)編織傳統(tǒng)元素中具有價(jià)值的碎片，充分發(fā)掘其歷史文化的閃光點(diǎn)，同時(shí)以歷史元素增加現(xiàn)代空間的可識(shí)別性，是我們?cè)诖舜闻f城改造規(guī)劃中所做的嘗試。3.商業(yè)空間的安排----過街廊相連，組成內(nèi)外一體，線面結(jié)合的綜合商業(yè)為形成相對(duì)集中的公共空間，在項(xiàng)目北部和東部布置密度較高的建筑群體，利用其裙房組成商業(yè)空間。由東到西的貫通連廊將項(xiàng)目東西兩區(qū)，以及XX站和地鐵2號(hào)、5號(hào)線連為一體，形成內(nèi)部立體購物通廊。北部東西向的規(guī)劃道路兩側(cè)同樣是商業(yè)店面，形成外部購物走廊。這兩條互相平行的購物帶以過街廊相連，組成內(nèi)外一體，線面結(jié)合的綜合商業(yè)空間。離散的地下地上的垂直交通引入點(diǎn)和用過街廊連接的貫通的平面形成縱橫交織、立體有序的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。將街區(qū)購物和集中購物空間有機(jī)聯(lián)系在一起。4.地塊功能的劃分----以時(shí)間為線索，完成公共商業(yè)空間形態(tài)劃分提出從發(fā)展更新的速度的角度將城市公共商業(yè)空間形態(tài)劃分為三類：a）以購物、綜合服務(wù)為主題的全天候時(shí)區(qū)；代表城市中更新速度最快的元素。提供全天候的服務(wù)。是都市街景中最為時(shí)尚，最具動(dòng)感，代表流行文化的商業(yè)空間。從形態(tài)上以零售業(yè)為主，服務(wù)周邊及XX站人群。內(nèi)容上可能包括酒店、快餐、超市、咖啡店、影劇院、服飾專賣、銀行、郵局等休閑娛樂服務(wù)設(shè)施。在建筑空間上應(yīng)采取靈活易變的形式。b）以新興辦公居住、藝術(shù)村落為主題的XX時(shí)區(qū)；代表城市中一定階段內(nèi)保持不變的元素。體現(xiàn)XX作為首都和政治文化中心的地位。它服務(wù)于XX，代表當(dāng)代中國文化形象。從形態(tài)上以辦公居住為主。內(nèi)容上可能包括博物館、工作室、藝術(shù)學(xué)校、雜志編輯、時(shí)尚設(shè)計(jì)、演藝音樂、節(jié)目制作工作室等文化藝術(shù)辦公空間。在建筑空間形式上應(yīng)采取與功能相適應(yīng)的大空間和自由布局。c）以公共空間為主題的東八區(qū)。代表城市發(fā)展過程中穩(wěn)定不變的元素。體現(xiàn)XX作為世界文化遺產(chǎn)的一部分的重要地位。服務(wù)于來自世界各地的人們。形式上以公共空間、廣場(chǎng)、水面等景觀元素為主。利用具有歷史意義的城市紋理，碎片提高城市空間的可識(shí)別性，展現(xiàn)永恒的東方文明。它是代表城市記憶的永恒元素，城市歷史文化的載體，是被時(shí)間積淀下來的寶貴遺產(chǎn)。應(yīng)在充分保護(hù)的基礎(chǔ)上充分挖掘其價(jià)值。這三個(gè)時(shí)區(qū)以藝術(shù)為切入點(diǎn)，相互交織滲透，按照其服務(wù)性質(zhì)和功能需要有序安排在地塊內(nèi)。沿主要街道站西街，崇內(nèi)大街和北部大街由于人流輛大，交通聚散速度快的特點(diǎn)布置全天候時(shí)區(qū)。向內(nèi)依次為XX時(shí)區(qū)及東八區(qū)的內(nèi)容。以此形成縱橫交織的按權(quán)重分配組織的都市網(wǎng)格。達(dá)到各部分功能的合理配置。同時(shí)用其獨(dú)特的文化藝術(shù)魅力提升地塊品質(zhì)，吸引更多人群。5.交通系統(tǒng)的聯(lián)系----建設(shè)交通樞紐，導(dǎo)入商業(yè)人氣項(xiàng)目地處XX站這一交通中心，周邊存在著地鐵、公交、火車等多種交通系統(tǒng)，需同時(shí)解決帶有大的方向性和跨區(qū)域的導(dǎo)乘問題和市區(qū)地面客流的導(dǎo)乘問題。地鐵2號(hào)線、5號(hào)線以及二十多條公交線路在此交匯。特別是XX站地區(qū)地面人多，客流集散特點(diǎn)突出，給換乘管理、交通運(yùn)營帶來很多問題。在主要交通流量集散地建設(shè)交通樞紐，可以改善交通秩序，實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的有序組織、引導(dǎo)，還能緩解交通壓力。同時(shí)將人流有效引導(dǎo)引入項(xiàng)目內(nèi)，增加了商業(yè)項(xiàng)目的必須的人氣。由此考慮在用地北區(qū)建立聯(lián)系各種交通系統(tǒng)的交通接駁點(diǎn)，將地下層的地鐵、火車出站和地下停車，地面層的公交和地面人流，二層的火車進(jìn)站和西區(qū)項(xiàng)目人流通過垂直交通點(diǎn)聯(lián)系起來。實(shí)現(xiàn)各種交通系統(tǒng)間的零換乘。有效緩解了地面交通壓力，疏導(dǎo)了人流，使到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)部變得更為便捷。6.街區(qū)高度的控制根據(jù)原有規(guī)劃條件，結(jié)合調(diào)整后的使用要求，對(duì)各地塊的高度做了部分調(diào)整。沿主要道路兩側(cè)建筑限高45米，內(nèi)部地塊限高18米，另有綠化廣場(chǎng)用地，形成圍合格局（詳見附圖）。對(duì)于沿外圍道路一側(cè)的用地通過入口廣場(chǎng)的設(shè)置、高層形體的變化減少由于體量較大形成的壓迫感，豐富干道兩側(cè)的體型和空間。（二）.道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的過境交通主要通過外圍道路XX站西街、崇文門內(nèi)大街和項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃道路解決。項(xiàng)目內(nèi)部道路主要為項(xiàng)目內(nèi)部的商業(yè)、辦公、住宅人流服務(wù)，為城市輔助支路。在區(qū)分了道路功能以后，可以有效地在不同的系統(tǒng)和地段組織車流和人流，確定道路適宜的寬度。密集路網(wǎng)和相對(duì)較窄的路面寬度使車輛有較好的可達(dá)性，還能緩解交叉口的交通壓力。為增加人流的停駐時(shí)間，減少過往車流對(duì)人行的影響，對(duì)于道路寬度和道路斷面等做了以下設(shè)計(jì)：1.單行道限速項(xiàng)目內(nèi)只有一條貫通南北的道路為雙行道，對(duì)應(yīng)用地以北的規(guī)劃道路形成主要通路。其他道路均規(guī)劃為單行道。通過對(duì)方向、出入口的合理組織，使得車流可以便捷的到達(dá)項(xiàng)目各處。而單行道配合路邊停車帶來的較慢的車輛流速最大限度的減少了對(duì)人流購物穿行街道的影響，并使停車購物更加隨意自由。同時(shí)滿足了步行和車行人流人性化的購物要求。2．道路斷面道路斷面的設(shè)計(jì)以降低流速、街邊停車為原則。內(nèi)部道路均為適用于機(jī)動(dòng)車交通量不大，非機(jī)動(dòng)車較少的次干路和支路的單幅路。路面寬度根據(jù)單雙行分為8米和12米兩種。在道路紅線范圍內(nèi)的道路用地由車行道（含機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道及路邊停車帶）、人行道、綠化帶和設(shè)施帶組成。為使道路寬度符合人性化的購物尺度將人行道、綠化帶和設(shè)施帶結(jié)合設(shè)置。（詳附圖）3．道路綠化由于用地內(nèi)建筑密度較大，綠化面積相對(duì)較少，通過道路綠化美化環(huán)境，凈化空氣就顯得更為重要。并應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下原則：道路綠化設(shè)計(jì)應(yīng)處理好與道路照明、交通設(shè)施、地上桿線、地下管線等關(guān)系；在道路平面、縱斷面與橫斷面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意保護(hù)古樹名木，并將沿線風(fēng)景點(diǎn)組織到視野范圍內(nèi)；綠化不應(yīng)妨礙行人和行車的視線。在道路交叉口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)布置高度大于0.7米的樹叢。交通廣場(chǎng)綠化必須服從交通組織的要求，不得妨礙駕駛員的視線。4．停車設(shè)置停車方式使用路邊停車帶和地下停車庫相結(jié)合的方式。地下車庫出入口根據(jù)車行流線均衡布置。5.人行道及公共服務(wù)設(shè)施人行道與周圍廣場(chǎng)、建筑有機(jī)結(jié)合。人行道上所有公共服務(wù)設(shè)施（垃圾筒、郵筒、休息座椅、電話亭等）、道路交通設(shè)施（公共汽車站、盲道、交通指示牌、信號(hào)燈等）、景觀設(shè)施（花壇、草木花卉、樹池、噴泉、雕塑、標(biāo)志符號(hào)等）照明設(shè)施（路燈、射燈、地?zé)?、裝飾燈等）須經(jīng)過統(tǒng)一設(shè)計(jì)安排。（三）.景觀綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)1.以保留古建為中心的集中廣場(chǎng)和綠地A.教堂的保護(hù)地塊內(nèi)的教會(huì)崇文門堂始建于1870年，是美國衛(wèi)理公會(huì)（美以美會(huì)）在XX所建的第一所禮拜堂。定名為亞斯立堂。1989年美國總統(tǒng)布什，1998年美國總統(tǒng)克林頓訪華時(shí)，都曾到亞斯立堂做禮拜。亞斯立堂已成為歷經(jīng)風(fēng)雨的中美關(guān)系的見證。規(guī)劃中將亞斯立堂和水面結(jié)合,用水面圍繞教堂，形成無特定功能的公共活動(dòng)空間。水面的使用擴(kuò)展了視野范圍，構(gòu)造出自由、隨意而不乏凝聚力的場(chǎng)所空間。B.胡同四合院的保護(hù)保留胡同的意向，在胡同片斷周圍形成下沉廣場(chǎng)。對(duì)于地塊內(nèi)有價(jià)值的三組四合院進(jìn)行了完整保留，將其作為各地塊內(nèi)的景觀中心。用教堂和下沉廣場(chǎng)組織整個(gè)用地的景觀軸。以此實(shí)現(xiàn)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和都市空間的再造。達(dá)到歷史與現(xiàn)代、人文與環(huán)境的完美契合。2.入口和交通中心的開敞空間針對(duì)地塊北部建筑密度較高的問題，在其間布置了小型開敞空間，用廣場(chǎng)舒緩建筑緊張的節(jié)奏。兩條主要街道匯聚處的交通中心也做開敞廣場(chǎng)。形成人流聚散的中心。3．對(duì)地塊外綠地景觀的引用東部架空的地面空間則將用地以東的城市綠地景觀引入。（四）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：12.39公頃總建筑面積：465,000m2地上：350,000m2地下：115,000m2其中:商業(yè)建筑面積：230,000m2居住建筑面積：69,700m2寫字樓建筑面積：70,600m2酒店建筑面積：37,200m2地下停車面積:57,500m2建筑密度：32.8