專業(yè)知識整理分享專業(yè)知識整理分享一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤，剩下的就是地價。（地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預(yù)計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測，都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結(jié)果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價，從而導(dǎo)致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次置業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次置業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次置業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次置業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié)，在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次置業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點，是價格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤?，因為這會導(dǎo)致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次置業(yè)型轉(zhuǎn)向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出1左0右%的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉(zhuǎn)向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到40，0上0升到08年的80。0東0莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在600左0右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在600左0右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時35萬0左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu)，中間沒有區(qū)一級。，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞16萬0的）戶籍人口，更是連10的%比例都沒有03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從7余0平方公里擴張到25多0平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到200年9，常住人口已接近1萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎(chǔ)設(shè)施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè)，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設(shè)施（包括學校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設(shè)方面，政府投入在20億0到25億0之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上，導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè)，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu)），東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。）與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在0年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從400到0100的0飛0躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入30美0元0這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務(wù)，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù)，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是CB。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應(yīng)有1平方公里，也就是150畝0。0征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑置地，新城區(qū)建設(shè)必然要征地，前述標準僅系針對征收農(nóng)村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到12億0。要完成3通一平，占地需大致占到40的%比例，投入約30萬/畝，也就是投入約4億5，僅能得到900畝0的可建設(shè)用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設(shè)施配套，譬如學校醫(yī)院以及各色政府機構(gòu)等，需占去25以%上的可建設(shè)用地，總投資約需5億?，F(xiàn)在，只剩下670畝0左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過17個0億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上，大致達到25萬0/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，25萬0/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個25。0三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設(shè)，立馬提升到20萬0/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關(guān)，一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設(shè)，必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從20年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從9年0代后期開始的城中村改造。到200年0，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務(wù)，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從200年0之后，廣州的主要精力就放在的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從20年0至0今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的建設(shè)，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要20萬0平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務(wù)實的廣州，確實只能承載起目前的規(guī)模。5城市規(guī)劃中國城市發(fā)展的歷程，大致遵循著一個相同的軌跡：工業(yè)化——居住化—一化。絕大多數(shù)的城市只能在完成工業(yè)化后，進步到宜居型城市。只能在極少數(shù)的一線城市打造成功。我們的城市化水平其實至今仍然相當之低。要知道我們的改革開放至今也只有30年，工業(yè)化的道路走了20年，而房地產(chǎn)行業(yè)，因應(yīng)于城市從工業(yè)向居住這種功能轉(zhuǎn)變的需要，也進入了快速增長通道。這個趨勢在短期內(nèi)不會改變，所以中國大多數(shù)完成了工業(yè)化的城市，其城市規(guī)劃的主要目的，就是完善居住環(huán)境，提供更多、更好的住宅，給從工業(yè)流水線上走下來的各色人等居住。這是大環(huán)境，大背景，無可爭辯，不容反抗，順之者昌，逆之者亡。補充一個我個人對城市等級的劃分方式，一、二、三線城市的區(qū)分，用來區(qū)分，一般而言，人均在萬美元以上的，是線城市；美元以上的，是2線城市；300美0元以上的，是3線城市。之下的都是在溫飽線上掙扎的城市。我們只要打開所有二線城市的總體規(guī)劃圖，基本都可以看到，最重要的規(guī)劃部分，永遠是新城區(qū)建設(shè)，也就是新的居住區(qū)建設(shè)。而打開所有三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視的建設(shè)。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在200年0左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結(jié)果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓很多，很深刻。我認為，最關(guān)鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。6、供求關(guān)系關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子?？疾煲粋€區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房42萬8平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積22萬1平米，一手房總成交量為64萬9平米，而二手房交易量達到驚人的14萬0平0米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.：116。一般而言，業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.：51的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次置業(yè)，也可能是改善型置業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。200年9北京市二手房成交2524套3，而1一手住宅成交僅為158套，二手房與一手房的交易比例達到了1.：5而909年1月更是達到了1.：91，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.：15之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導(dǎo)。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州，09年一手房成交量為112萬5平米，二手房成交量為132萬0平米，二手房與一手房的成交量對比為1.：11。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.：15到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導(dǎo)地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關(guān)的例子是佛山，201年0前3季度，一手房總成交量大致是48萬0平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構(gòu)都采用的60萬0左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是36萬2平米，二手房和一手房的成交比是：5對佛山這個人均超過萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0：.5以下時，1這是以首次置業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上，作出成就。7、供求關(guān)系之二討論供求關(guān)系的第二個重要方面，在于客戶來源分析?？蛻魜碓丛蕉啵袌龅拈_放程度就越高，需求就越旺盛，市場也就更活躍。一般而言，區(qū)域中心型城市，會吸引該區(qū)域的所有具有消費力的客戶，因為中心城市的生活配套無疑是區(qū)域內(nèi)最完善的，醫(yī)療、教育、消費，都是最完美的。在全國范圍內(nèi)來說，北京具有對全中國富人的吸引力，由于全中國的政府財政資源都向北京傾斜，所以北京相對于全中國所有的城市來說，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調(diào)侃一句：堵車也是因此應(yīng)該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源，順帶讓你丫付出點時間成本，很應(yīng)當嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起競爭每年1萬5套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數(shù)據(jù)：近年來，北京每年新增常住人口44萬人，即使每兩個湊成一對結(jié)婚，那也是22萬個需要住房的家庭。北京無論從哪個角度上分析，都是供不應(yīng)求，而且是極其嚴重的供不應(yīng)求，在這個背景之下，必定催生猛烈的投機心態(tài)。反觀珠三角，與北京這種黑洞型、磁鐵型的城市不一樣，珠三角絕大多數(shù)的城市，都缺乏對周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級城市，市場也是相對封閉的，以內(nèi)銷為主。珠海和惠州是例外。珠海這種打著旅游休閑地產(chǎn)名堂的城市，天生就是以外地人為主要營銷對象，最近中國地產(chǎn)界流行炒作旅游地產(chǎn)，能扯上點邊的地方都大漲，從海南往廣東廣西，旅游地產(chǎn)投機之風大盛，所以珠海的客戶來源，大約有6成以上是外地客戶?；葜荼镜氐南M力太弱，它就是依靠深圳強悍的消費力，以及兩地之間懸虛的價差，吸引深圳客戶前往投資或者投機，它的市場，有一半是靠深圳人撐著。佛山東莞中山等地，市場不光是對外封閉，其內(nèi)部各個區(qū)之間，也是相對封閉。佛山各區(qū)之間，南海順德禪城，市場的相互融合程度，低于成。也就是，各區(qū)的購房客戶，僅有不足1成是其它區(qū)的客戶。各區(qū)各自形成自己的中心，如禪城的亞藝中心，南海的千燈湖中心，順德的德勝中心，各自相對封閉的形成自己的新城區(qū)，并實現(xiàn)各自新城區(qū)的價格上漲。東莞僅東城和南城作為城市新城區(qū)，可以小規(guī)模的實現(xiàn)對東莞全市客戶的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨鎮(zhèn)客戶。其它各個鎮(zhèn)街，均是堡壘分明，相互之間幾乎沒有融合，全是以內(nèi)部消化為主。中山索性連主城區(qū)市場的概念都沒有，全是鎮(zhèn)街市場。各個鎮(zhèn)街之間老死不相往來。封閉型市場和開放型市場，是兩種完全不同的市場形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機，而前者的市場將相對穩(wěn)定。這就是房地產(chǎn)市場與其它商品市場相比而言的特殊性。其它商品市場越開放就越穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場，越開放就越不穩(wěn)定、越慘烈。這是由于房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量極其有限，提高供應(yīng)量的潛力，只能越挖越小，因此一旦客戶地理邊界爆發(fā)性的向外增長，就一定意外著供求嚴重失衡，從而導(dǎo)致價格暴漲。一般來說，對于城市群來說，越是均衡發(fā)展的，就越容易形成相對封閉型的房地產(chǎn)市場。珠三角的城市群相對發(fā)展都比較均衡，廣州和深圳雖然位于前列，但也沒有達到一枝獨秀的地步，因此也不能打破各個地方的壁壘，也不能對各個地方的客戶形成強烈的吸引。而北京這種城市，對周邊城市而言簡直是噩夢。它就像怪獸一樣，吞噬周邊城市的資源，獨食而肥，這樣的城市，想不形成開放型市場都難在全國范圍內(nèi)來說，北京具有對全中國富人的吸引力，由于全中國的政府財政資源都向北京傾斜，所以北京相對于全中國所有的城市來說，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（調(diào)侃一句：堵車也是因此應(yīng)該付出的必要成本。你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生活資源，順帶讓你丫付出點時間成本，很應(yīng)當嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對無法阻止外地人進北京購房的沖動。土財主們看著自己城市的冷風殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活都會想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起競爭每年15萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個數(shù)據(jù)：近5年來，北京每年新增常住人口44萬人，即使每兩個湊成一對結(jié)婚，那也是22萬個需要住房的家庭。北京無論從哪個角度上分析，都是供不應(yīng)求，而且是極其嚴重的供不應(yīng)求，在這個背景之下，必定催生猛烈的投機心態(tài)。北京的現(xiàn)實，真是太殘酷了。俺很喜歡廣東省內(nèi)的很多的地市級別的城市8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計這一塊。在中國國內(nèi)，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推2年0，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流