衡陽市房地產(chǎn)市場報告第一部分衡陽市城市及經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r一、衡陽市城市概況衡陽，為湖南省下轄地級市。衡陽下轄5區(qū)5縣，代管2縣級市，總面積15310平方公里，城區(qū)橫跨湘江，是湖南省以及中南地區(qū)重要的交通樞紐之一，多條重要公路、鐵路干線在此交會。2017年底，衡陽市全域常住人口720.53萬人。衡陽是中南地區(qū)重要的工業(yè)城市，是“中國制造2025”試點示范城市群城市之一。二、衡陽市經(jīng)濟狀況2017年地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元，達(dá)3193億元（預(yù)計數(shù)，下同），同比增長8.5%；完成一般公共預(yù)算收入252.01億元，同口徑增長8.2%；規(guī)模工業(yè)增加值增長6.8%；固定資產(chǎn)投資增長14.3%；社會消費品零售總額增長11%；經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢。財政總收入稅占比、地方收入稅占比分別達(dá)71.6%、55.9%，分別提高13.6個、12.9個百分點。2018年1-10月，全市固定資產(chǎn)投資增長8.8%，比1-9月回落1.8個百分點，年內(nèi)首次跌落至個位數(shù)的增長區(qū)間。其中，全市民間投資較1-9月回落18.8個百分點。從產(chǎn)業(yè)看，第一、二產(chǎn)業(yè)投資較上個月分別回落3.2、11個百分點；第三產(chǎn)業(yè)投資較上個月提高1.7個百分點。從投資方向看，基礎(chǔ)設(shè)施投資降幅呈收窄趨勢，比1-9月收窄2.4個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長22.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長54.4%，均遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增速。第二部分衡陽市消費市場現(xiàn)狀調(diào)查簡析一、收入和支出逐年增長2017年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31300元，增長8.5%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出21740元，其中食品煙酒支出6536元、居住支出3429元、醫(yī)療保健支出1263元、教育文化娛樂支出6162元。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為30.1%。全市農(nóng)村居民人均可支配收入16851元，增長8.0%。其中工資性收入8143元、經(jīng)營凈收入4707元、轉(zhuǎn)移凈收入3818元。農(nóng)村居民人均消費支出11763元，其中食品煙酒支出3872元、居住支出2586元、醫(yī)療保健支出969元。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為32.9%。二、消費群體分化表現(xiàn)出不同的消費意愿收入差別引起的分化，形成了不同的消費群體。高收入群體在滿足享受和發(fā)展方面消費較多，消費層次要明顯高于中低收入群體；低收入群體消費則主要維持基本的生存需要和較低層次的享受和發(fā)展需要。小結(jié):不同收入群體的服務(wù)性消費支出發(fā)展趨勢差異明顯。同樣地，年平均增長率也顯示出收入對服務(wù)性消費支出水平發(fā)展的影響。第三部分衡陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀一、岳陽市城市規(guī)劃2018年著力打造省域副中心城市，推進(jìn)中心城區(qū)區(qū)劃調(diào)整。加大來雁新城、濱江新區(qū)、酃湖高鐵新城、陸家新區(qū)、南湖生態(tài)新城等新區(qū)開發(fā)力度。完善蒸水以北片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。高位推動衡山科學(xué)城、夢東方、雨母山片區(qū)融合發(fā)展。推進(jìn)消費提質(zhì)升級，圍繞華耀城、崇盛國際、萬達(dá)廣場、連卡福等城市綜合體，積極培育消費新熱點。合理處置D級危房，扎實推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場標(biāo)準(zhǔn)化改造，積極打造中心城區(qū)社區(qū)“三清三建”升級版。完成城市建成區(qū)違法建設(shè)“五年清零”行動目標(biāo)任務(wù)。高鐵衡陽東站、衡陽火車站和學(xué)校、醫(yī)院周邊環(huán)境整治。加快城市生活垃圾焚燒發(fā)電廠二期、城鄉(xiāng)生活垃圾收運體系、動物園異地搬遷等項目建設(shè)二、衡陽市房地產(chǎn)版塊劃分及特點分析1、蒸湘區(qū)：地處衡陽市西部，東起蒸湘南北路，西至衡陽縣樟樹鄉(xiāng)和衡南縣三塘鎮(zhèn)，南接雁峰區(qū)岳屏鎮(zhèn)和衡南縣車江鎮(zhèn)，北連蒸水及石鼓區(qū)角山鄉(xiāng)。區(qū)域定位：政治、經(jīng)濟、文化中心。小結(jié)：近幾年，蒸湘區(qū)一直是衡陽樓市的"價格高地"的風(fēng)向標(biāo)。2018年蒸湘區(qū)的均價也在緩慢上漲，蒸湘區(qū)作為衡陽的人居樂土，富人聚居地，市政配套等各項優(yōu)質(zhì)資源匯聚，且目前發(fā)展已經(jīng)趨于飽和，開發(fā)成本較高，房價也會隨之增長。目前商品房住宅銷售均價約為8500元/m?左右。2、雁峰區(qū)：位于衡陽市南部，原名城南區(qū)。雁峰區(qū)東臨珠暉區(qū)，南鄰衡南縣，西臨蒸湘區(qū)，北臨石鼓區(qū)。小結(jié)：雁峰區(qū)相比其他四個區(qū)域來說均價算比較平穩(wěn)的，價格區(qū)間徘徊在6000元/m?內(nèi)，且大部分均價都低于衡陽整體均價。不過雁峰區(qū)還是有很多樓盤的均價是高于6000元/m的，比如金鐘大悅城、珠江云錦、美美世界、雁城國際公館、德源翡翠濱江、金鐘定王臺、天嘉天樾、金河灣尚品等。目前商品房住宅銷售均價約為5833元/m?左右。3、珠暉區(qū)：是衡陽市面積最大、人口最多的城區(qū)，境內(nèi)京廣鐵路、武廣高速鐵路、107國道直通南北，湘桂鐵路、衡棗高速公路、市東、西外環(huán)路貫穿東西，湘江、耒水兩大河流環(huán)抱全街，湘江可行駛千噸級船舶，交通迅捷便達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。小結(jié)：上半年珠暉區(qū)的均價走勢有起有伏，5月份珠暉區(qū)的成交均價為5438.61元/川，成為衡陽上半年城區(qū)月度最低成交均價。6月底對珠暉區(qū)來說可謂是喜事連連，不僅以成交價爆出了珠暉區(qū)的新地王，刷新了珠暉區(qū)的歷史新高，還公布了酃湖公園復(fù)工的消息；同時還有佳源、美的等國內(nèi)知名房企在建項目的房源加推，對房價仍會會產(chǎn)生一定的影響。目前商品房住宅銷售均價約為6500元/m?左右。4、石鼓區(qū)：位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放路為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱。小結(jié)：2018上半年石鼓區(qū)的均價是衡陽四個區(qū)域漲幅最大也是最明顯的，從1月到6月的數(shù)據(jù)顯示，上漲了2394.16元/tfo雖然整體的均價都高過了其他區(qū)域，但這也不會意味著石鼓的房價就是最貴的。由于石鼓區(qū)在售的房源較少，再加上高端項目的開發(fā)，如華耀碧桂園十里江灣、耀江花園和雅士林欣城等高品質(zhì)住宅拉高了均價，導(dǎo)致整體均價偏高。目前商品房住宅銷售均價約為6655元/m?左右。第四部分衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢衡陽作為湘南中心城市，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)工程中將起領(lǐng)頭羊的作用。在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，衡陽響應(yīng)積極。8月28日，在白沙洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)，我市承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點項目集中開工投產(chǎn)活動舉行，這一次，總投資額超過118億元的15個重點項目集中開工或投產(chǎn)，投產(chǎn)后年產(chǎn)值達(dá)358.31億元。另據(jù)統(tǒng)計顯示，1-9月，衡陽市成功簽約合作項目120個，總引資額1146.58億元。前三季度經(jīng)濟增速也是衡陽經(jīng)濟發(fā)展加速發(fā)展的最好證明。2018年前三季度衡陽市以地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增速8.6%、高于全省0.8個百分點，位居全省第一，為近十年來最好成績。隨著實體經(jīng)濟的發(fā)展，帶動整個城市經(jīng)濟，市民的整體收入水平會提升，購買力會提高，這對商品房這種大宗商品而言，是一利好。人口的流入，是對樓市利好的一個重要因素。拿一線城市房價為例，房價只漲不跌，其主要原因就是凈人口流入，使得房子供不應(yīng)求。相反，三四線城市是人口流出，供求關(guān)系較為寬松，房價漲幅慢。而隨著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)，城市引進(jìn)的企業(yè)會越來越多，就業(yè)人數(shù)增多，尤其是吸引高新技