蘇地2021-WG-3地塊世聯(lián)行2021.4目錄目錄本體分析本體分析一規(guī)劃背景項目位于蘇州東山鎮(zhèn)行政轄區(qū)范圍，面積85.57平方公里。城鎮(zhèn)性質(zhì)：江蘇省歷史文化規(guī)劃背景名鎮(zhèn)；太湖風(fēng)景名勝區(qū)的組成部分；旅游型古鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域空間結(jié)構(gòu)，鎮(zhèn)域用地規(guī)劃為 “一鎮(zhèn)、五片、多點(diǎn)”空間結(jié)構(gòu)。021-WG-3地塊項021-WG-3地塊項目四至年限較長的老小區(qū)，北側(cè)是當(dāng)?shù)厝俗约涸斓淖越ǚ俊Ｖ苓厪S房較多，現(xiàn)代的小區(qū)較少， 建筑多為低層。項目四至東面：農(nóng)貿(mào)市場南面：河景西面：濱湖花園交通通達(dá)項目位于蘇州市東山鎮(zhèn)吳巷村，西臨東山景區(qū)，北臨太湖；周邊有東山大道、環(huán)太湖 大道以及濱湖大道，自駕出行便捷，同時遠(yuǎn)離鬧市、獨(dú)享謐靜。交通通達(dá)項目位于蘇州市東山鎮(zhèn)吳巷村，西臨東山景區(qū)，北臨太湖；項目附近有雕花樓、紫金庵等著名景點(diǎn)。距離東山鎮(zhèn)府2KM；蘇州市政府約30KM，車程1個小時。項目配套項目周邊教育、醫(yī)療、生活配套可滿足日常需求，同時具備自然生態(tài)景觀，環(huán)境優(yōu)美。項目配套學(xué)、渡橋小學(xué)、中興小學(xué)等醫(yī)療：吳中區(qū)東山人民醫(yī)院商圈及生活配套：東山商業(yè)廣場、華潤萬家超市、東山農(nóng)貿(mào)市場等景點(diǎn)：西臨東山景區(qū)，北臨太湖；有雕花樓、紫金庵等著名景點(diǎn)。中旅投資秉承“旅游地產(chǎn)+城市住宅地產(chǎn)”的戰(zhàn)略布局，以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，適度多元化，主打旅游地產(chǎn)產(chǎn)品和城市住宅產(chǎn)品，適度發(fā)展城市持有型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。大品牌：成立于1992年7月,是中國旅游集團(tuán)旗下的旅游投資和運(yùn)營業(yè)務(wù)的旗艦。目前已形成“4+1”戰(zhàn)略業(yè)務(wù)格局：；城市地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)；積極拓展海外市場，實現(xiàn)“一帶一路”上的戰(zhàn)略布局。品牌理念：堅持“旅游地產(chǎn)+城市住宅地產(chǎn)”兩條腿走路的戰(zhàn)略布局；鞏固和強(qiáng)化在港業(yè)務(wù)，城市休閑住宅遵循“城市核心、資源共享”的設(shè)計理念。蘇州名門府蘇州運(yùn)河名著蘇州獅山名門產(chǎn)品規(guī)劃本案是低密度洋房，整體產(chǎn)品分布較為均勻，主力戶型面積是97㎡和114㎡，97㎡占比是53%，114㎡占比是47%。產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)類型梯戶比戶型面積戶型套數(shù)套數(shù)占比8-11FT2973房2衛(wèi)25453%T23房2衛(wèi)22247%合計100.0%戶型分析本案97㎡和114㎡戶型均為三房兩廳兩衛(wèi)，97㎡無面積浪費(fèi)，功能性強(qiáng)，滿足基本客戶群戶型分析體，屬于區(qū)域高端首置型，114㎡的戶型更為寬敞，居住舒適型更高，屬于區(qū)域改善型。戶型面積：97戶型·3房2廳2衛(wèi)、舒適3.5面寬·減少走道面積，提高利用率戶型面積：114戶型·3房2廳2衛(wèi)、舒適4面寬·舒適3房、橫廳設(shè)計(三面寬)·減少走道面積，提高利用率優(yōu)勢(S)威脅優(yōu)勢(S)威脅(T)本體小結(jié)力較低、能夠匹配的置業(yè)客群有限。因此，如何基于產(chǎn)品力、稀缺性，吸引地緣置業(yè) 客群，成為本案去化關(guān)鍵。本體小結(jié)劣劣勢(W)?位于東山鎮(zhèn)，靠近湖景，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；?戶型配套內(nèi)三大件齊全，全面精裝修；?項目交通出行不夠便利，周邊無地鐵、有軌電車等規(guī)劃；?項目地處偏僻認(rèn)知度不高；?非成熟居住區(qū)，周邊配套不全；?東山鎮(zhèn)唯一一個新房項目，獨(dú)樹一幟，打造人居典范；?本案地緣首置和附近老舊社區(qū)改善需求旺盛區(qū)較多，會有噪音產(chǎn)生；?周邊居民對住宅產(chǎn)品認(rèn)知度不高；機(jī)機(jī)會(O)二宏觀政策強(qiáng)力調(diào)控已經(jīng)成為樓市主基調(diào)，堅持“房住不炒”，因城施策，遏制投機(jī)炒房宏觀政策相關(guān)政策購房政策1、非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。2、非本市戶籍居民家庭最多可購買1套房。3、本市戶籍居民家庭最多可購買3套房。4、蘇州大市只有常熟、張家港不限購。房貸利率蘇州的首套首貸利率：在5-5.2%左右，房貸利率較穩(wěn)定。二套房房貸利率最新情況：二套房已結(jié)清房貸利率與首房首貸利率基本相同。在5-5.2%左右。二套未還清多家銀行利率會有所上浮，在5.4-5.8%不等。具體利率視各個銀行而定。土拍規(guī)則2021年3月31日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布了蘇州市區(qū)2021年度住宅用地供應(yīng)計劃。六大區(qū)，116宗地塊，其中89塊商品住宅和商住用地。除了已經(jīng)公告的9塊，剩余的80宗宅地將分別于4月、7月和10月推出。目前，包括蘇州在內(nèi)，已經(jīng)有天津、青島、濟(jì)南、南京、無錫、成都、福州、長春、杭州和合肥11個城市響應(yīng)政策，發(fā)布土地集中供應(yīng)的計劃。預(yù)售條件申請預(yù)售時原形象進(jìn)度要求調(diào)整為按投資額計算，申請預(yù)售部分完成25%以上投資即可(房地產(chǎn)信用等級為“D”級的企業(yè)按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。其中對土地成交價格超過市場指導(dǎo)價須工程結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收后預(yù)(銷)售的項目，申請預(yù)售時間節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)提前。分期銷售項目每期申請預(yù)售面積為高層、小高層商品房不少于2萬平方米，多層商品房不少于1萬平方米。因疫情影響造成已出讓土地的工程建設(shè)延期復(fù)工，不能按期開竣工的，開竣工時間相應(yīng)順延；不能如期竣工驗收和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，交付期限順延。長三角住房公積金一體化蘇州公積金可以攤還長三角三省一市房貸，長三角三省一市公積金，可在蘇州貸款買房，異地貸款將逐步實現(xiàn)落戶政策"落實租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門檻；實施省內(nèi)特大城市蘇州與南京在積分落戶時，實現(xiàn)居住證年限和社保年限積累互認(rèn)。探索蘇州與無錫、常州等具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化積累互認(rèn)；實施農(nóng)村籍大學(xué)生來去自由的落戶政策，學(xué)生在校期間，可以將戶口遷回原籍，畢業(yè)后可以遷入就(創(chuàng))業(yè)地;修訂積分落戶政策，抓緊制定全市范圍內(nèi)統(tǒng)一的差別化積分落戶政策；逐步縮小居住證持有人與戶籍人口享有基本公共服務(wù)的差距；保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口隨遷子女平等享有受教育權(quán)利。在規(guī)劃基礎(chǔ)上，加快義務(wù)教育學(xué)校建設(shè)步伐，有效增加學(xué)位供給；提高義務(wù)教育階段公辦學(xué)校吸納流動人口隨遷子女的比例或數(shù)量；推進(jìn)來蘇務(wù)工人員與城鎮(zhèn)職工同工同酬，平等參加職工社會保險并享受相關(guān)待遇。"宏觀政策蘇州放寬落戶限制，推動非戶籍人口落戶，吸納人才宏觀政策相關(guān)政策政策內(nèi)容園區(qū)人才優(yōu)購房政策調(diào)整發(fā)布申請人1年內(nèi)不能有住房交易記錄，160㎡以上的房子，不再作為人才優(yōu)購房！特殊人才才能優(yōu)先購買。集中認(rèn)購期縮短！不少于15日調(diào)整為不少于7日，人才名單公示時間縮短。3日調(diào)整為2日《吳江區(qū)人才優(yōu)先購買商品住房的實施辦法》1、人才本人及其家庭(含未成年子女)在蘇州大市范圍內(nèi)無自2、人才在本辦法實施后，將家庭擁有的住房轉(zhuǎn)移至原配偶或未成年子女名下造成無自有住房的，自該住房不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記滿兩年后方可申請優(yōu)購房資格。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)(銷)售許可前，隨機(jī)抽取不少于項目當(dāng)期預(yù)(銷)售許套數(shù)30%的房源作為人才優(yōu)購房。4、人才購買優(yōu)購房執(zhí)行實名制要求，須人才本人購買，認(rèn)購后不得更改購房人姓名，所購房源在取得不動產(chǎn)證之日滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?！断喑菂^(qū)人才政策新十條》大力引進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端人才。對年薪高于40萬的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域高端人才，按個人薪酬的5%-20%給予每年最高不超過40萬元的獎勵，并納入安居樂業(yè)政策C類人才支持范圍。面向海內(nèi)外更大力度引進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才，三年新增300名以上，對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域新引進(jìn)國家級重大人才工程專家，直接認(rèn)定為區(qū)級領(lǐng)軍人才。2017年上2017年下2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上2017年上2017年下2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上三年土地成交走勢600.001600020000.00土地面積(萬㎡)建筑面積(萬㎡)樓面價140001200010000800060004000土地面積(萬㎡)建筑面積(萬㎡)樓面價2020年下178.65352.70155582020年上226.99445.04125762019年上162.28315.57168092018年上195.60424.62121832019年下319.37571.20113822017年下193.04386.54126622017年上157.16316.37130042021年上92.27232.56104612018年下116.48233.0912717400.00300.00200.00500.00100.00180000三年土地成交溢價率0.00%45.00%42.48%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%26.21%16.14%15.21%11.18%8.68%9.54%6.90%6.05%180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00蘇州住宅市場蘇州住宅市場整體呈現(xiàn)量升價跌的態(tài)勢，去存周期呈緩慢下降趨勢；市場供貨量充足，3月市場回暖明顯，客戶購買欲望較強(qiáng)180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00蘇州住宅市場蘇州市區(qū)住宅市場月度供求20/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/320/20/920/1020/1120/12133.72104.32132.86166.7376.9370.3874.01101.15 成交均價(元/m2)2631524378250902766025138255192488125915246782599827468265942511720/3供應(yīng)面積(萬m2)39.07成交面積(萬m2)62.2520/420/520/6125.91116.66117.0971.5468.12105.0721/3102.1996.2821/137.9386.4320/890.5073.2920/775.9574.6121/221.1454.90300002500020000150001000050000蘇州市區(qū)住宅市場庫存及去化周期8642020/120/220/320/420/520/620/720/820/920/10/10/1221/121/221/3/720/820/921/121/221/3面積(萬㎡)去存周期20/120/120/1012594.565.546.603.652.669.674.693.751.797.854.918.873.847.855.7778999910111213121111面積(萬㎡)去存周期1000.00900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0019/119/219/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/19/119/219/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/1220/120/220/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/30高新區(qū)工園姑蘇區(qū)吳江區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)蘇州住宅市場去化周期(月)879121115庫存量(萬㎡)128.7360.5434.31212.33227.57191.801000.001000.00蘇州市近兩年住宅月度存量及去化周期走勢600.0086400.00219/19/19/19/19/19/19/19/19/19/19/19/20/20/20/20/20/20/20/20/20/20/20/20/21/21/21/123456789101112123456789101112123存量(萬m2)653.620.597.566.535.531.484.498.522.538.592.638.594.565.546.603.652.669.674.693.751.797.854.918.873.847.855.去化周期(月)998877666778777899991011121312111140截至3月底蘇州市各區(qū)住宅庫存面積(萬m2)去化周期2502005000吳中區(qū)市場吳中區(qū)3月住宅市場新增供應(yīng)38.43萬方，成交面積26.49萬方，環(huán)比上升約167.37%，同比上升90.34%；3月住宅成交均價為22682元/㎡，環(huán)比下降約0.55%，同比下降4.42%；住宅存量為227.57萬㎡，環(huán)比上升約5.60%，同比上升約51.07%；存量去化周期為11個月。吳中區(qū)市場宅市場月度供銷量價走勢50.0045.002500040.0035.002000030.0025.0020.001000015.0010.0050005.00020/120/220/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/320/120/220/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/3供應(yīng)面積(萬m2)3.060.0016.4542.9138.4630.1314.9037.0817.6525.2444.6821.8510.110.0038.43 成交面積(萬m2)14.817.1713.9022.2619.1832.7218.3520.0920.3516.7719.5426.6116.539.9126.49 成交均價(元/m2)2220229523762234238124772306237622962417236424822387236822680.003000015000度存量及去化周期走勢200.00150.0086100.004220/120/120/220/320/420/520/620/720/820/921/121/221/3存量(萬m2)155.147.150.172.192.190.187.204.201.210.235.231.225.215.227.去化周期(月)10101011131111111111121212111120/120/120/10128642環(huán)太湖板塊供應(yīng)量與存量持續(xù)走低，成交均價在17000元左右；環(huán)太湖板塊為項目集中8642環(huán)太湖板塊市場地，客戶受牽引較多，剛需主流洼地板塊。板塊區(qū)域住宅市場月度供求20000180005020/120/220/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/320/120/220/320/420/520/620/720/820/920/1020/1120/1221/121/221/3供應(yīng)面積(萬m2)6.2418.593.4413.704.5221.422.7310.5210.216.703.424.01成交面積(萬m2)4.581.484.119.356.976.887.427.318.124.056.087.385.092.729.75 成交均價(元/m2)1784173417641802178417831832179116331722181518451754179517111600014000120001000080006000400020000板塊近一年月度庫存及去化周期走勢圖0000040.000001221/121/221/3存量(萬m2)59.357.860.169.766.373.170.684.879.786.390.389.988.485.780.0去化周期(月)1111111212131214121415151414120/120/120/1012環(huán)太湖成交結(jié)構(gòu)分析板塊成交主力為小面積低總價產(chǎn)品，吸引地緣剛需客戶及部分投資客戶。吳中環(huán)太湖板塊產(chǎn)品成交主要集中在80-100㎡，總價在150-200萬范圍內(nèi)。環(huán)太湖成交結(jié)構(gòu)分析板塊近一年住宅成交結(jié)構(gòu)交叉分析71036626871352120152403602147802114004172599環(huán)太湖板塊分面積段庫存板塊內(nèi)主要的庫存集中在80-100㎡、100-120㎡和120-140㎡產(chǎn)品，故本案小戶型產(chǎn)品環(huán)太湖板塊分面積段庫存面積段套數(shù)面積套數(shù)去化周期面積去化周期<80㎡2512.71.411.680-1002036181788.955.95.8100-1203128958.819.79.9120-1407144623.7713.013.0140-160456647.4725.725.8160-1808914863.6246.446.6180-20025438.6429.930.2200-22025853704.8447.646.7220-24024296.067.27.0240-2604711787.480.679.1260-28013825.4912.22.4280-30098388.1629.028.7>300342183499.4637.740.2總計5491800335.379.111.8較為完善F競爭格局干擾競品臨湖板塊核心競品東山內(nèi)競爭為主均價18000元/㎡均價19000元/㎡干干擾競品太湖度假區(qū)規(guī)劃利好盤開盤開競競爭維度本案目前無直接競品，干擾競品較多；和岸花園剩余600余套，貨量充足，將對本案部分客戶造成分流；太湖度假區(qū)板塊熱度較高，在售項目多，是目前蘇州剛需客戶置業(yè)選擇的第一梯隊，易對客戶造成干擾。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月本案本案 奧園觀云悅苑快干擾競品龍湖大境天成中海寰湖時代碧桂園伴山瀾灣競品對比通過與本案形成競爭關(guān)系的臨湖板塊和太湖度假區(qū)板塊對比，品牌開發(fā)商為主力去化競品對比、旭輝月江南國山瀾灣競品對比本案地段與配套與其他項目相比較為一般，品牌與產(chǎn)品力的打造至關(guān)重要。競品對比本案★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆和岸花園★★★★☆★★★☆☆★★★☆☆★★★★☆★★★★☆奧園觀云悅苑★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★?☆☆綠城明月江南★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆龍湖大境天成★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★?☆中海寰湖時代★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★?☆碧桂園伴山瀾灣★★★★☆★★★★☆★★★☆☆★★★☆☆★★★★☆核心競品萬科湖山觀云庭萬科1字頭低密湖景洋房核心競品項目名稱萬科湖山觀云庭板塊吳中東山開發(fā)商蘇州悅恒置地有限公司；蘇州萬濟(jì)房地產(chǎn)有限公司容積率2.5綠化率37%建筑面積58530㎡地點(diǎn)環(huán)太湖大道東側(cè)產(chǎn)品面積105-143㎡交付95-106㎡規(guī)劃戶數(shù)400停車位437?2021年3月19日開盤，推出全部貨量共400套，開盤當(dāng)日去化8成，目前已清盤?項目共14棟5-6F洋房，精裝交付?承續(xù)蘇式院落風(fēng)格，以九院十四園的整體布局打造社區(qū)；社區(qū)內(nèi)打造兼具親子益智、自然課堂等的半開放式架空層；從兒童玩樂、青年運(yùn)動、到老年核心競品核心競品?戶型方正，動線合理?全屋飄窗，南北通透?無浪費(fèi)面積，利用率高?獨(dú)立門廳?全屋飄窗，大空間采光好?寬5.6米橫廳設(shè)計，大陽臺?主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)，居住舒適項目推項目推廣洋房的稟賦，湖山的基因洋房的境界，低密的涵養(yǎng)湖山觀云庭，難得此湖山2020/11/19一席湖山，即將典映2020/11/28山浪有聲，聽見湖山2020/12/12一首湖山的共鳴2020/12/26舒適之上，湖山自在登場項目活動；受首付價格差型先行售罄。項目活動2020/9/192021/1/92021/1/252021/2/122021/3/19示范區(qū)公開活動#相聚湖山有禮##相聚湖山有禮#掃描二維碼，填寫報名信息處可領(lǐng)取價值約120元的湖山至臻暖冬認(rèn)籌金額60萬新春情人節(jié)插花活動歡樂滿湖山活動“萬科紅山浪?！被疱伿⒀?020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/2020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/1和岸花園150萬內(nèi)低密純洋房?該項目規(guī)劃89-107㎡，7-8F純洋房住宅，1.35容積率、居住舒適度極佳；?5D環(huán)繞式全齡景觀園林設(shè)計，打造沉浸式社區(qū)。和岸花園社區(qū)建筑面積共12萬方，讓洋房真正融于自然之中。?項目目前總剩余5.8萬方，600余套房源。預(yù)計4月底加推。干擾競品項目名稱和岸花園板塊開發(fā)商蘇州愷融宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率綠化率38%建筑面積206866㎡地點(diǎn)臨湖鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)路東側(cè)產(chǎn)品面積89-107㎡交付毛坯/帶裝修規(guī)劃戶數(shù)停車位00:00.0銷售面積銷售均價走勢14500面積價格10000800060004000200001700016500160001550015000和岸花園朝南大面寬，南北通透，客餐廳一體化設(shè)計干和岸花園朝南大面寬，南北通透，客餐廳一體化設(shè)計干擾競品87㎡三室兩廳一衛(wèi)?約6米雙陽臺?南北通透，三開間朝南?空間布局合理107㎡三室兩廳兩衛(wèi)?約12米南向面寬?約5.6米大橫廳、大陽臺?多飄窗，空間感強(qiáng)宋體16宋體162020/4/12020/5/12020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12020/4/12020/5/12020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/1干擾競品?項目總面積20余萬方，純實體示范展示區(qū)14000平，項目背靠穹窿山，?項目目前總剩余9.35萬方，700余套項項目名稱龍湖大境天成板塊環(huán)太湖開發(fā)商龍湖地產(chǎn)容積率綠化率37%建筑面積527460㎡地點(diǎn)孫武路與外塘路交匯處產(chǎn)品面積94-135㎡交付毛坯，帶裝修規(guī)劃戶數(shù)3143停車位3570銷售面積銷售均價走勢50000400003000020000100000銷售面積(㎡)銷售均價20000190001800017000干擾競品龍湖大境天成用眾多活動與海量福利為紐帶，串聯(lián)業(yè)主構(gòu)建起美好生活干擾競品計劃的一部分。干干擾競品120㎡四室兩廳兩衛(wèi)?7.1米寬景陽臺?南北通透，全明采光?主臥帶飄窗，空間感強(qiáng)?缺點(diǎn)：戶型不方正，次臥空間小135㎡四室兩廳兩衛(wèi)?戶型方正，無浪費(fèi)面積?2.1米南向橫廳，動線合理?14米面寬大四房，空間感強(qiáng)中海寰湖時代全洋房社區(qū)中海寰湖時代全洋房社區(qū)干擾競品???一共29棟住宅，洋房、小高層產(chǎn)品，1~3棟樓為5層，6棟樓為6層的洋房，其他小高層住宅均為11層，自帶商業(yè)和幼兒園。大型商業(yè)配套的落地，對于缺少商業(yè)配套的太湖度假區(qū)而言是極其歡呼利好的。目前項目貨量總剩余4.83萬方，共419套。項目名稱中海寰湖時代板塊環(huán)太湖開發(fā)商蘇州中海海隆房地產(chǎn)有限公司容積率1.5綠化率36%%建筑面積306450㎡地點(diǎn)香山街道香山路16號產(chǎn)品面積85-120㎡交付毛坯規(guī)劃戶數(shù)停車位銷售面積銷售均價走勢2020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/1銷售面積(㎡)銷售均價17600174001720017000168001660016400162002500020000150001000050000干擾競品南北雙陽臺，通透性強(qiáng)，戶型方正，無明顯缺點(diǎn)干擾競品85㎡三室兩廳一衛(wèi)?獨(dú)立入戶玄關(guān)，私密性較好?空間布局合理?戶型方正，南北通透96㎡三室兩廳兩衛(wèi)?主臥套房，居住舒適性高?戶型方正，采光好?兩衛(wèi)設(shè)計合理120㎡四室兩廳兩衛(wèi)?主臥飄窗，視覺空間感增加?獨(dú)立玄關(guān)，私密性強(qiáng)?南北通透，2020/4/12020/5/12020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/1干擾競品碧桂園伴山瀾灣2020/4/12020/5/12020/6/12020/7/12020/8/12020/9/12020/10/12020/11/12020/12/12021/1/12021/2/12021/3/1干擾競品?項目由30棟9F-11F的小高層，9棟6F的洋房組成。該項目為碧桂園水岸系新品，主打面積為83-93㎡洋房?項目總價比較低，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，遠(yuǎn)離市區(qū)?項目目前總剩余2.8萬方，300余套項項目名稱碧桂園伴山瀾灣板塊環(huán)太湖開發(fā)商碧桂園容積率綠化率35%建筑面積278500㎡地點(diǎn)孫武路與姚舍路交匯處產(chǎn)品面積83-93㎡交付帶裝修規(guī)劃戶數(shù)2233停車位2374銷售面積銷售均價走勢250002000015000100005000019800196001940019200190001880018600銷售面積(㎡)銷售均價干擾競品碧桂園伴山瀾灣100㎡以下均三房設(shè)計利用率極高餐客廳一體化通風(fēng)采光佳干擾競品83㎡三室兩廳一衛(wèi)?戶型不方正，次臥較小93㎡三室兩廳一衛(wèi)?戶型方正，南北通透性好?大陽臺，采光好?獨(dú)立入戶玄關(guān)，私密性強(qiáng)?餐廳面積較小客客戶分析三客戶客戶掃描區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談現(xiàn)在居住在東山的自建房里，后期會為孫子孫女購房，做家庭拆分居住，想讓他們住得近些相互有個潘奶奶性別：女東山原住民務(wù)農(nóng)家庭人口：6數(shù)：0次買面積：/買戶型：/客戶特征描述不是很大；后面可能會為孫子、孫女購買商品房?？蛻粽Z錄自己不愿意搬到商品房里??；山有合適的新房也給他們看一看；u之前有去看過萬科湖山觀云庭，知道價格在1.4-1.5萬元/㎡，現(xiàn)在新房的話心理價格1.5萬元/㎡可以接受；區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談宜，價格接受度在1.7萬元/㎡左右張小姐性別：女東山原住民新區(qū)當(dāng)老師買面積：/買戶型：/客戶特征描述東山原住民，父母都住在這邊；在新區(qū)當(dāng)老師，每天開車往返；覺得現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，購買需要慎重客戶語錄會慎重考慮的u有了解過這邊比較新的二手房在1.6萬元/㎡左右，但也不一定賣得出去現(xiàn)在，新房的話1.7萬元/㎡可以考慮一下，越便宜越好區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談目前居住在萬科公園大湖105㎡戶型，會出于改善居住條件購房，對開發(fā)商品牌和小區(qū)品質(zhì)比較看重，東山有好的想置換；能接受的價格約1.7萬元/㎡張阿姨安徽人在東山生活20職業(yè)：/地：萬科公園大湖105平客戶特征描述安徽人在東山居住了20多年，兒子在東山做茶葉生意；目前住在萬科公園大湖105平戶型(1萬出頭買的)，還在小區(qū)買了個門面房開小超市?？蛻粽Z錄異味產(chǎn)生，想換一個通風(fēng)性好、品質(zhì)更高的房子；能接受的價格在1.7萬元/㎡一樣在東山工作的安徽人，都想在這里買房。區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談大一點(diǎn)肯定要換房子；錯過萬科湖山觀云庭，看好這邊的市場，認(rèn)為能賣到1.7萬/㎡張阿姨性別：女職業(yè)：無積：85㎡型：3室2廳1衛(wèi)客戶特征描述，兒子、兒媳都在市區(qū)做置業(yè)顧問，看好蘇州的樓市，覺得這邊能賣1.7萬客戶語錄u平時活動范圍也就是小區(qū)和周邊的一些地方，對萬科的小區(qū)環(huán)境比較滿意；u萬科湖山觀云庭客戶分析25歲以下萬科湖山觀云庭客戶分析25歲以下55歲以上6%10%9%40%35%齡構(gòu)成東山鎮(zhèn)地緣臨湖鎮(zhèn)姑蘇區(qū)高新區(qū)園區(qū)5%5%5%10%75%住區(qū)域家庭拆分家庭拆分改善外來務(wù)工落戶養(yǎng)老投資1010%10%40%10%30%當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位個體戶、企業(yè)主外來務(wù)工其他5%5%20%15%60%和岸花園客戶分析齡構(gòu)成25歲以下25-35歲和岸花園客戶分析齡構(gòu)成25歲以下25-35歲35-45歲45-55歲55歲以上臨湖鎮(zhèn)地緣木瀆越溪姑蘇區(qū)高新區(qū)園區(qū)5%5%5%10%10%65%住區(qū)域家庭拆分家庭拆分改善外來務(wù)工落戶養(yǎng)老投資1515%30%5%20%30%當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位個體戶、企業(yè)主外來務(wù)工其他5%5%20%20%55%板塊客戶分析太湖旅游度假區(qū)板塊臨湖板塊東板塊客戶分析太湖旅游度假區(qū)板塊臨湖板塊東山板塊?更靠近市區(qū)?計劃引進(jìn)中國中醫(yī)科學(xué)院大學(xué)?近年來持續(xù)供應(yīng)?地緣性剛需客戶為主，少量木瀆、越溪牽引客戶鎮(zhèn)區(qū)市場較為封閉，由于親緣關(guān)系及新房供應(yīng)少等問題，本案客戶以東山板塊內(nèi)為主，極小部分外地首置客戶或被臨湖剛需產(chǎn)品分流。太湖旅游度假區(qū)板塊：?地鐵五號線，規(guī)劃有商業(yè)教育配套?近年來持續(xù)供應(yīng)?外區(qū)域剛需客戶為主?遠(yuǎn)離主城，市場封閉?生態(tài)旅游資源較好?本地居民多為私營業(yè)主，購買能力良好?板塊內(nèi)歷史供應(yīng)較少區(qū)域客戶分析地緣客戶為主，年輕人家庭拆分的首置需求為主，其次是本地改善客戶區(qū)域客戶分析1.區(qū)域客戶以地緣性客戶為主，東山本地老東山人及新東山人占比約80%，外區(qū)域客戶僅20%左右；2.需求主要以25-35歲年輕人家庭拆分及自建改善為主，普遍為首置客戶或者剛改客戶?？腿悍诸愋枨笠蛩貋碓蠢蠔|山人家庭拆分東山周邊村鎮(zhèn)50%左右東山原有老公房及自建房30%左右新東山人落戶外來工廠工人及私營業(yè)者5%左右外區(qū)域客戶落戶臨湖及附近鎮(zhèn)區(qū)外來工作者5%左右養(yǎng)老投資外區(qū)看中環(huán)境和養(yǎng)老客戶客戶小結(jié)本案客戶需求特點(diǎn)本案客戶需求特點(diǎn)客戶來源客戶描述關(guān)注點(diǎn)地緣性客戶家庭拆分：本地土著家庭拆分產(chǎn)生品質(zhì)剛需需求，多為首次置業(yè)，客群年齡較為年輕?希望靠近父母和工作地點(diǎn)，生活便利約占80%自住首置：新東山人，在東山鎮(zhèn)工作，在東山鎮(zhèn)安家置業(yè)，多為小太陽家庭初級改善：周邊老社區(qū)及原有自建房首次改善喜歡多贈送其他區(qū)域外溢約占15%養(yǎng)老：祖籍為東山，退休后回鄉(xiāng)養(yǎng)老?關(guān)注項目品質(zhì)及周邊環(huán)境，追求舒適性此類客戶較少?投資看重價格低、區(qū)域的發(fā)展空間大約占5%度假&投資：看中東山自然風(fēng)景，買來周末度假使用，限購政策之后，外地客戶置業(yè)受阻客戶客戶判定5%?關(guān)注項目品質(zhì)及周邊環(huán)境，追求舒適性?現(xiàn)階段此類客戶較少5%?關(guān)注項目品質(zhì)及周邊環(huán)境，追求舒適性?現(xiàn)階段此類客戶較少，且本案周邊環(huán)境欠佳，不太符合此類需求度假客戶15%?臨湖鎮(zhèn)客戶關(guān)注性價比、項目品質(zhì)、舒適度?外區(qū)域關(guān)注性價比、交通及配套臨湖及外區(qū)域首置客戶 80%地緣家庭拆分改善客戶?關(guān)注產(chǎn)品及小區(qū)品質(zhì)客戶判定偶偶得客戶重要客戶核心客戶客戶定位客戶定位城市生活家受更高生活品質(zhì)客客戶形象描摹現(xiàn)在更美好行為特征：u他行為特征：u他們是土生土長的原住民；u他們有自己的理想生活，想要提高自己的生活品質(zhì)；客客戶形象描摹行為特征：u他行為特征：u他們是富有激情的新蘇州人；這里安家落戶；但卻積極樂觀，他們保持著向上的心去迎接未來；行為特征：u他們或常年居住在東山，或祖籍在東山，對東山有著深深的熱愛；將就；客戶形象描摹33四p形象定位及價值塑造p推廣節(jié)點(diǎn)及活動策略p價格及推售策略p渠道策略形形象定位及價值塑造開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)保障供開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)保障供應(yīng)不足地地緣首置/首改東山人居進(jìn)階之作概念初現(xiàn)！打造[東山人居典范]完整價值鏈？好中旅藍(lán)岸國際中旅名門府價值支撐1好中旅藍(lán)岸國際中旅名門府價值支撐1?中國旅游集團(tuán)有限公司是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，是中國最大的旅游央企；中旅運(yùn)河中旅運(yùn)河名著價值支撐2地處東山板塊東，交通便捷價值支撐2價值支撐3板塊內(nèi)最高精裝品質(zhì)，3大件齊全，打造舒適人居價值支撐3新風(fēng)中央空調(diào)新風(fēng)地暖打造健康社區(qū)價值支撐4打造健康社區(qū)價值支撐4“一步一景”園林景觀設(shè)計，打造生態(tài)社區(qū)價值支撐5“一步一景”園林景觀設(shè)計，打造生態(tài)社區(qū)價值支撐5價值支撐6優(yōu)秀示范區(qū)設(shè)計價值支撐6在社區(qū)安防、車輛管理、便民服務(wù)等方面提供專業(yè)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)輛管理人臉識別門禁社區(qū)安防價在社區(qū)安防、車輛管理、便民服務(wù)等方面提供專業(yè)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)輛管理人臉識別門禁社區(qū)安防價值提升之社區(qū)物業(yè)便民服務(wù)便民服務(wù)升級案場服務(wù)，提供區(qū)域內(nèi)全新、與眾不同的看房體驗價值提升之案場服務(wù)升級案場服務(wù)，提供區(qū)域內(nèi)全新、與眾不同的看房體驗價值提升之案場服務(wù)高顏值客服團(tuán)隊全社區(qū)貼心服務(wù)停車引導(dǎo)服務(wù)下車開門服務(wù)遮陽遮雨撐傘服務(wù)吧臺多種飲品服務(wù)兒童娛樂區(qū)看管服務(wù)入座濕毛巾服務(wù)VIP室休息服務(wù)沉浸式售樓處體驗，極致書吧融合，網(wǎng)紅打卡記憶點(diǎn)價值提升之網(wǎng)紅打卡點(diǎn)沉浸式售樓處體驗，極致書吧融合，網(wǎng)紅打卡記憶點(diǎn)價值提升之網(wǎng)紅打卡點(diǎn)?以沉浸式書店的打造，提升項目的品質(zhì)感和內(nèi)涵感，打造東山書店新地標(biāo)，提升項目調(diào)性；推推廣節(jié)點(diǎn)及活動策略品營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)【工地圍擋畫面包裝】包裝/道具廣告設(shè)計首開前持續(xù)炒作，維持項目熱度。在項目入市之際建立良好口碑，鎖定客群后精準(zhǔn)覆蓋。以符合調(diào)性的活動維持客戶黏性和市場熱度。品營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)【工地圍擋畫面包裝】包裝/道具廣告設(shè)計7.208.3012.207.208.3012.20售樓處開放示范區(qū)公開售樓處開放示范區(qū)公開項目首開時間節(jié)點(diǎn)2021年4月5月6月7月8月9月10月11月12月火熱加推期開盤引爆期項目首開品牌預(yù)熱期板塊+品牌炒火熱加推期開盤引爆期項目首開品牌預(yù)熱期板塊+品牌炒作項目預(yù)熱期持續(xù)暖場產(chǎn)項目預(yù)熱期持續(xù)暖場售樓處開放活動示范區(qū)公開活動售樓處開放活動示范區(qū)公開活動活動鋪排加推活動布會首開活動視頻媒體—定性網(wǎng)絡(luò)新聞/論壇—刷屏網(wǎng)絡(luò)新聞/論壇—刷屏網(wǎng)絡(luò)社交(朋友圈/地產(chǎn)社會類公眾視頻媒體—定性網(wǎng)絡(luò)新聞/論壇—刷屏網(wǎng)絡(luò)新聞/論壇—刷屏網(wǎng)絡(luò)社交(朋友圈/地產(chǎn)社會類公眾網(wǎng)絡(luò)新聞/論壇—刷屏網(wǎng)絡(luò)社交(朋友圈/地產(chǎn)社會類公眾號)—內(nèi)容電CALL、小蜜蜂、商場、小企業(yè)拓展、中介聯(lián)動“全民營銷”【案場展示包裝】1、認(rèn)購禮品2、大客戶禮品加推、熱銷氛圍前宣后宣；活動節(jié)點(diǎn)物料，禮品推廣鋪排網(wǎng)絡(luò)新聞/朋友圈/論壇—解讀網(wǎng)絡(luò)社交(朋友圈/生活社會類公眾號)—內(nèi)容媒體、供應(yīng)商、企業(yè)全民宣講活動贊助，深度拓展電CALL+展點(diǎn)拓展+企拓+社區(qū)拓媒體、供應(yīng)商、企業(yè)全民宣講活動贊助，深度拓展電CALL+展點(diǎn)拓展+企拓+社區(qū)拓展渠道鋪排【案場展示包裝】1、認(rèn)購禮品【案場展示包裝】1、認(rèn)購禮品2、大客戶禮品首開、熱銷氛圍前宣后宣；活動節(jié)點(diǎn)物料，禮品3、發(fā)布會禮品案名確定；主案名確定；主vi設(shè)計系統(tǒng)；銷售物料，禮品，前期推廣畫面，銷售氛圍包裝畫面設(shè)計制作出街；活動節(jié)點(diǎn)物料一階段城市共鳴期/品牌概念期央企港中旅，承啟東山，強(qiáng)勢發(fā)聲品牌炒作+戶外投放+商超巡展線上推廣進(jìn)行地方性門戶網(wǎng)站、地方性微信公眾號以及蘇州廣播電臺廣告廣告投放，增加發(fā)聲力度，整合出擊。線上推廣與熱門廣播電臺合作，為項目發(fā)聲，加大宣傳力度及宣傳范圍，提升項目知名度?熱門廣播電臺：FM91.1?門戶網(wǎng)站：蘇州房天下、蘇州安居客等?地方微信公眾號：東山島線下推廣移動中的推廣：交通系統(tǒng)覆蓋，項目公交車通往各區(qū)公交車身廣告，私家車廣播；在 環(huán)太湖大道、東山大道等主干道設(shè)置高炮，占據(jù)地緣性客戶視線。線下推廣客群交通工具覆蓋，占據(jù)日常出行視線?公交：公交車身廣告(627路、629路、621路、624路、62路、快線10號、)、公交站臺廣告(東山首末站、石鶴山路西、橋頭、東山游客中心、東山賓館)?私家車：滴滴車廣告?地鐵：地鐵通道廣告、車廂廣告?高炮：環(huán)太湖大道、東山大道等線下巡展在東山鎮(zhèn)與臨湖鎮(zhèn)設(shè)置巡展點(diǎn)，滲透地緣客戶，提高項目曝光率與知名度。線下巡展活動時間：2021年6月活動地點(diǎn)：吳中區(qū)東山鎮(zhèn)華潤萬家、東山鎮(zhèn)嘉樂多超市、臨湖鎮(zhèn)悅達(dá)商業(yè)廣場活動形式：打造項目品牌臨時接待展廳活動前制作倒計時刷屏稿，自媒體、軟文持續(xù)刷屏，保持市場關(guān)注度；1、向現(xiàn)場來賓講述品牌、企業(yè)文化理念、產(chǎn)品信息等進(jìn)行發(fā)聲；2、播放項目宣講片，對項目的闡述；現(xiàn)場氛圍包裝：易拉寶、立牌、小飾品布置、鮮花、指引、茶歇等；二階段產(chǎn)品感知期/項目影響力建立期360°革新東山人居售樓處開放活動+產(chǎn)品發(fā)布會+示范區(qū)公開活動以當(dāng)?shù)貢r令喚起對東山最深處的記憶，還原東山人記憶中的味道。售樓處公開活動以當(dāng)?shù)貢r令喚起對東山最深處的記憶，還原東山人記憶中的味道。售樓處公開活動活動時間：2021年7月20日活動地點(diǎn)：示范區(qū)活動對象：意向客戶活動形式：現(xiàn)場邀請品鑒“時令”湖鮮、栗子、紅菱、現(xiàn)場氛圍包裝：道旗、桁架、小飾品布置等現(xiàn)場創(chuàng)新活動：現(xiàn)場設(shè)置電影投影區(qū)，還可設(shè)置創(chuàng)意互動合影區(qū)，增加客戶停留時間，通過多種活動加強(qiáng)與客戶黏性，為后期開盤做好準(zhǔn)備。產(chǎn)品發(fā)布會產(chǎn)品發(fā)布會：以東山碧螺春禮送媒體，既結(jié)合本地特色，也能達(dá)到宣傳項目的效果。產(chǎn)品發(fā)布會活動時間：2021年8月20日活動對象：所有媒體、同行(含區(qū)域內(nèi))活動形式：以能夠代表當(dāng)?shù)靥厣谋搪荽簽槎Y，贈送給媒體及同行?；顒又谱魉⑵粮?，自媒體、軟文持續(xù)刷屏，保持市場關(guān)注度；安排禮儀小姐著中式服裝到各媒體、同行處贈送東山碧螺春，并拍照留念。示范區(qū)公開以音樂節(jié)形式吸引周邊地緣客戶前往，提高蘇州市場對項目的關(guān)注度。示范區(qū)公開活動策略活動策略“山湖之間音樂節(jié)”——示范區(qū)盛大公開活動時間：2021年8月30日活動對象：所有媒體、同行(含區(qū)域內(nèi))、意向客戶活動內(nèi)容：開場表演、領(lǐng)導(dǎo)致辭、沙盤揭幕、現(xiàn)場互動活動、示范區(qū)游覽等開場表演領(lǐng)導(dǎo)剪彩、揭幕示范區(qū)安排樂隊表演、美食攤等，為來賓在各點(diǎn)位打卡，完成全部打卡即可領(lǐng)取精美禮品一份。(定制袋子，內(nèi)附項目宣傳單頁、項目明信片、項目定制小風(fēng)扇及毛筆套裝)樂隊表演、模特走秀等現(xiàn)場氛圍包裝：道旗、小飾品布置、鮮花指引等。三階段開盤強(qiáng)銷期與時俱進(jìn)，東山人居典范種子客戶拓展：家宴+全民營銷項目首種子客戶拓展：家宴+全民營銷項目首開邀請高意向度客戶參加項目特別定制的家宴，讓客戶品嘗到特色美食，在維護(hù)意向客戶的同時，增加新客戶對項目的好感度，促進(jìn)老帶新、新帶新開盤后，篩選高質(zhì)量客戶集中答謝項目首開開盤后，篩選高質(zhì)量客戶集中答謝項目首開維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶，為后續(xù)加推實現(xiàn)客戶積累。將全民營銷做深、做透。價價格及推售策略項目貨值項目貨值項目總貨值：住宅共計476套，總面積約5萬方，住宅萬元；全盤合計貨值90905萬元；貨值88163萬元，另有可售車位457個，貨值2742型 (套)面積(㎡) (元/㎡) (萬元)97㎡13826176005478111173009幢29431126176005478197㎡6426176003324112461188871760033241總計4765001488163推售推售間型 (套)面積(㎡) (元/㎡)供銷貨值(萬元)5推售推售間型 (套)面積(㎡) (元/㎡)供銷貨值(萬元)推渠渠道策略渠道策略渠道策略深耕東山地緣，輻射臨湖茶廠、廠企、社區(qū)、商超、學(xué)校渠道策略渠道策略對對東山地緣首置及改善客戶(東山板塊)通過便利店輻射周邊社區(qū)、東山鎮(zhèn)商業(yè)街對區(qū)域外地首置客戶對區(qū)域外地首置客戶(臨湖外溢客戶)對區(qū)域內(nèi)小區(qū)逐一掃蕩拓展，商超企業(yè)逐一滲透，收集核心區(qū)外溢客戶針對東山鎮(zhèn)地緣客戶渠道策略東山天鏡和昌紫竹云山墅渠道策略東山天鏡和昌紫竹云山墅岸射鶴小區(qū)林清苑本案周邊老小區(qū)匯總小區(qū)竣工時間 (元/㎡)萬科伴湖花園2017年728戶17000和昌紫竹云山墅2018年21000東山天鏡2015年19000景園人家/19000渡橋村工業(yè)小區(qū)/436戶/東山小區(qū)2010年8000光明村2014年40戶21466吳地雅舍2010年14180射鶴小區(qū)2007年458戶/東河村2008年/渠道策略本案周邊大型廠企匯總廠企名稱人數(shù)廠企名稱人數(shù)渠道策略本案周邊大型廠企匯總廠企名稱人數(shù)廠企名稱人數(shù)司司廠司司區(qū)司司司求加大。鳳凰山路渠道策略啟園路智能家居體驗館華潤萬家渠道策略啟園路智能家居體驗館華潤萬家洞庭路鳳凰山路本案周邊東山大道沿街商鋪鳳凰山路沿街商鋪洞庭路沿街商鋪啟園路沿街商鋪山里人家(餐館具華潤萬家(東山啟園店))老振興酒樓(老店)母嬰之家(東山店)聚福樓(啟園路店)吃華聯(lián)超市(鳳凰山路店)如家酒店(東山鎮(zhèn)店)館具莫厘大酒店(東Aquastar商店渠道策略本案周邊學(xué)校及機(jī)關(guān)單位匯總渠道策略本案周邊學(xué)校及機(jī)關(guān)單位匯總學(xué)校位置機(jī)關(guān)單位位置號號號5號鳳凰山路洞庭路環(huán)山公路渠道執(zhí)行動作渠道執(zhí)行動作執(zhí)行動作2－針對企業(yè)執(zhí)行動作3－針對商場和個體執(zhí)行動作4－針對事業(yè)單位執(zhí)行動作5－針對村委會針對社區(qū)拓展—地緣社區(qū)入手，直擊目標(biāo)客群。渠道執(zhí)行動作針對社區(qū)拓展—地緣社區(qū)入手，直擊目標(biāo)客群。渠道執(zhí)行動作針對地緣社區(qū)，針對地緣社區(qū)，進(jìn)行早餐/電梯廣告站位/定制精品雨傘/地下車庫抬車桿做廣告植入，同步發(fā)放中旅生態(tài)藝術(shù)畫報渠道執(zhí)行動作針對企業(yè)拓展—企業(yè)單位，發(fā)展關(guān)鍵人，做企業(yè)團(tuán)購針對機(jī)關(guān)單位，采取獲取關(guān)鍵人統(tǒng)一，采取內(nèi)部郵件直發(fā)的形式釋放項目信息。優(yōu)惠3、企業(yè)集體宣講(晚會形式)4、生活圈層宣講(會議或飯局形式)報名渠道執(zhí)行動作針對東山商業(yè)廣場、便利店，小超市—東山鎮(zhèn)、臨湖鎮(zhèn)商圈、小個體深度挖掘渠道執(zhí)行動作形式：現(xiàn)場擺放易拉寶和宣傳海報，在合作便利店消費(fèi)滿100遠(yuǎn)憑購物票登記即可領(lǐng)取精美禮品一份，每組限領(lǐng)一次?；顒有Ч侯A(yù)計10-15家便利店合作，每個便利店20組登記/登記便利店地址永輝超市鳳凰山路華潤萬家東山商業(yè)廣場內(nèi)喜樂多超市東山大道山水度假村全福商店渡口路余漾家橋路華美超市東山大道山水度假村世紀(jì)華聯(lián)鳳凰山路如海超市臨湖店聯(lián)銀超市鳳凰山路與鳳凰山路三巷交叉口西南50米針對事業(yè)單位—圈層營銷，進(jìn)行資源嫁接和老帶新針對事業(yè)單位—圈層營銷，進(jìn)行資源嫁接和老帶新渠道執(zhí)行動作2.贊助學(xué)校召開運(yùn)動會，提供貼有項目信息的礦泉水、紙巾盒等，運(yùn)動會桁架加上項目logo及聯(lián)系電話；3.針對事業(yè)單位客戶，設(shè)私宴，拓展客戶圈。東山鎮(zhèn)、臨湖客群——發(fā)展鎮(zhèn)長、村長等關(guān)鍵人東山鎮(zhèn)、臨湖客群——發(fā)展鎮(zhèn)長、村長等關(guān)鍵人渠道執(zhí)行動作組織村、鎮(zhèn)干部飯局——各自組織宣傳項目轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈——贈送積分卡——到售樓處領(lǐng)取獎品東山鎮(zhèn)黨政辦/拆遷辦關(guān)鍵人聯(lián)系，組織飯局，定向推薦。獨(dú)立渠道世聯(lián)集房發(fā)展集房會員，形成全員營銷模式，不僅僅是置業(yè)顧問，客戶，同行，經(jīng)紀(jì)人均可成獨(dú)立渠道世聯(lián)集房世聯(lián)集會員全面攪動交。STEP1外圍推介人員下載安裝，如實登記信息STEP2推介人員提交轉(zhuǎn)介客戶信STEP3“狀態(tài)”跟蹤STEP4客戶認(rèn)購成功后的提成劃撥渠道策略世聯(lián)專屬云掌柜APP渠道策略stepstep①：世聯(lián)專屬資源stepstep②：生成獲客文章stepstep③：客戶瀏覽文章獲取手機(jī)號世聯(lián)介紹英團(tuán)隊英團(tuán)隊我司為本案提供的銷售策略兩大保障世聯(lián)行不動產(chǎn)場景集成服務(wù)商2I911WORLDUNION012WORLDUNION圳，是中國境內(nèi)首家且唯一一家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商 285)，至今擁有70家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)遍及中國200多個城市。推動行業(yè)進(jìn)步為己任，ABOUTUS121WORLDUNION公司概況成化1993年，世聯(lián)成立，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢成化1993年，世聯(lián)成立，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢、策劃的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2009年，在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。1993-20022003-20122013–至今全全國化2014年，“世聯(lián)地產(chǎn)”正式更名為“世聯(lián)行”，祥云戰(zhàn)略啟動，開始轉(zhuǎn)型。2016年，世聯(lián)行覆蓋交易、運(yùn)營、投資等涉及資產(chǎn)全生命周期的三大核心業(yè)務(wù)板塊基本成型。2017年，深圳先鋒居善科技有限公司 (世聯(lián)房聯(lián)寶)通過國家高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定。2018年，“世聯(lián)金沙里”開業(yè)，這是世聯(lián)首次嘗試“商業(yè)-公寓”一體化運(yùn)122WORLDUNION作的綜合樣板，開啟了城中村升級微改造的新模式。公司概況ONOR行業(yè)地位中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)行通過“深圳市總部企業(yè)”認(rèn)定世聯(lián)行高管團(tuán)隊獲“2018年度深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新人才獎”世聯(lián)金融獲深圳小貸協(xié)會頒發(fā)的第三屆理會單位(2018年)世聯(lián)紅璞入選“2018中國長租公寓品牌TOP10”獎)世聯(lián)物管獲“2018中國物業(yè)管理企業(yè)綜合實力TOP100”世聯(lián)投資獲金磚價值榜“2018年度最