物業(yè)管理員?下半年計劃?篇一一、?指導(dǎo)思想與?工作目標(biāo)?____年?是后勤產(chǎn)業(yè)?集團公司深?入改革和發(fā)?展的關(guān)鍵一?年。物業(yè)服?務(wù)中心作為?后勤公司“?一體兩翼”?發(fā)展戰(zhàn)略的?一個重要部?門，擔(dān)負著?改革和發(fā)展?的重任。根?據(jù)后勤公?司三年發(fā)展?規(guī)劃和__?__年工作?要點，物?業(yè)服務(wù)中心?____年?度工作的基?本指導(dǎo)思想?是：堅持發(fā)?展就是硬道?理的基本原?則，以人為?本、強化管?理，提高服?務(wù)質(zhì)量，大?膽、積極、?穩(wěn)妥地推進?中心的改革?和發(fā)展，?做到市場有?新的發(fā)展，?管理服務(wù)水?平有新的提?高，經(jīng)濟效?益有新的突?破，中心面?貌有新的變?化，爭取全?面完成后勤?公司下達的?各項工作指?標(biāo)。二、?基本工作思?路今年我?們中心面臨?的主要任務(wù)?：一是要深?入進行體制?的改革和機?制的轉(zhuǎn)換。?二是要充分?整合現(xiàn)有資?源，努力做?強做大。?因此，物業(yè)?服務(wù)中心今?年工作的重?點，一是要?加強內(nèi)部的?管理，建立?起一整套比?較科學(xué)、規(guī)?范、完整的?物業(yè)化管理?程序和規(guī)章?制度。二是?積極創(chuàng)造市?場準入條件?，盡快與?市場接軌，?大力拓展校?內(nèi)外市場，?創(chuàng)造更好的?經(jīng)濟效益，?實現(xiàn)企業(yè)做?強做大的目?標(biāo)。三、?具體實施辦?法(一)?進一步加強?內(nèi)部管理和?制度建設(shè)?1、對現(xiàn)有?的制度進行?整理和修訂?補充，逐步?完善和建立?與物業(yè)管理?相適應(yīng)的管?理制度和程?序。重點是?理順中心與?管理站之間?，以及各物?業(yè)管理站內(nèi)?部的標(biāo)準管?理模式和制?度，建立規(guī)?范化的工作?質(zhì)量標(biāo)準，?逐步向IS?O9000?質(zhì)量標(biāo)準體?系接軌。?2、完善監(jiān)?控考核體系?。根據(jù)公司?的要求，制?定中心對站?級的考核細?則和考核辦?法，落實相?應(yīng)的制度和?組織措施。?實行中心考?核與站級考?核相結(jié)合。?考評結(jié)果與?分配相結(jié)合?的考評分配?體系。3?、進一步完?善中心的二?級管理體制?，將管理的?重心下移。?規(guī)范明確各?站的工作范?圍、工作職?責(zé)，逐步使?二級單位成?為自主經(jīng)營?、績效掛鉤?，責(zé)、權(quán)、?利相統(tǒng)一的?獨立核算單?位。4、?進一步加強?經(jīng)濟核算，?節(jié)支、增效?。經(jīng)詳細測?算后，要將?維修、清潔?、辦公用品?、文化建設(shè)?等費用核算?到站，實行?包干使用、?節(jié)約獎勵、?超支自理的?激勵機制，?努力降低運?行成本。?5、加強隊?伍建設(shè)，提?高綜合素質(zhì)?。中心將繼?續(xù)采取請進?來培訓(xùn)和走?出去學(xué)習(xí)相?結(jié)合等辦法?，提高現(xiàn)有?人員的業(yè)務(wù)?素質(zhì)。同時?根據(jù)后勤公?司的要求，?采取引進和?淘汰相結(jié)?合的辦法，?繼續(xù)引進高?素質(zhì)管理人?員，改善隊?伍結(jié)構(gòu)，提?高文化層次?。逐步建設(shè)?一支專業(yè)、?高效、精干?的物業(yè)管理?骨干隊伍。?6、爭創(chuàng)?“文明公寓?”。根據(jù)省?教育___?_文件的精?神和要求，?在中心開展?爭創(chuàng)“文明?公寓”活動?。6號樓、?9、10號?樓、南區(qū)、?大學(xué)城、紡?院、師專等?硬件條件基?本具備的管?理站，要在?管理等軟件?方面積極努?力，創(chuàng)造條?件，力爭在?年內(nèi)達到“?文明公寓”?標(biāo)準。(?二)進一步?完善功能，?積極發(fā)展，?提高效益?1、進一步?解放思想，?強化經(jīng)營觀?念。各管理?站要積極引?入市場化的?經(jīng)營機制和?手段，加強?文化建設(shè)和?宣傳方面的?投入，營造?現(xiàn)代化管理?的氣息和氛?圍，創(chuàng)造融?管理、服務(wù)?、育人為一?體的物管特?色。2、?繼續(xù)完善配?套服務(wù)項目?，提高服務(wù)?質(zhì)量。中心?制訂更加靈?活優(yōu)惠的激?勵政策，對?服裝洗滌，?代辦電話卡?等現(xiàn)有服務(wù)?項目進行支?持和發(fā)展。?同時新增一?批自助洗衣?機、烘干機?等設(shè)備，進?一步擴大服?務(wù)市場，爭?取年內(nèi)的營?業(yè)額和利潤?較去年有較?大幅度的增?長。3、?做好充分的?準備，積極?參與白云校?區(qū)物業(yè)市場?的招標(biāo)競爭?。爭取下半?年在新教學(xué)?樓等新一輪?的招標(biāo)中獲?勝，拿下一?個點。4?、下半年武?進校區(qū)新生?宿舍和教學(xué)?樓落成后，?積極參與競?標(biāo)活動，爭?取拿到1-?2個點，拓?展武進校區(qū)?市場。5?、進一步加?強市場調(diào)研?和與本市兄?弟高校間的?橫向聯(lián)系和?溝通，做好?各項前期準?備工作，積?極參與其他?學(xué)校物業(yè)市?場的競標(biāo)，?力爭拓展1?-2個點，?使中心的市?場規(guī)模、經(jīng)?營業(yè)績和經(jīng)?濟效益均獲?得較大幅度?的提高。?物業(yè)管理員?下半年計劃?篇二一、?公司籌建：?1.出?資人情況：?法人與自然?人2.?物業(yè)管理企?業(yè)的組建條?件1)企?業(yè)名稱的確?定;2)?企業(yè)住所?;3)?法定代表人?;4)?注冊資本;?5)公?司章程;?6)公司?從業(yè)人員。?3.物?業(yè)管理企業(yè)?的設(shè)立在?組建條件具?備以后，申?請物業(yè)管理?企業(yè)的發(fā)起?人或發(fā)起單?位寫出由申?請設(shè)立物業(yè)?管理公司經(jīng)?營資質(zhì)報告?，連同相關(guān)?申請資料送?交房地產(chǎn)主?管部門審批?。收到核發(fā)?的批準文件?后，再按有?關(guān)規(guī)定向工?商行政管理?機關(guān)辦理企?業(yè)注冊登記?手續(xù)，領(lǐng)取?企業(yè)法人營?業(yè)執(zhí)照或營?業(yè)執(zhí)照，即?可對外營業(yè)?，并按規(guī)定?在30日內(nèi)?到房地產(chǎn)管?理部門申辦?資質(zhì)備案和?資質(zhì)等級證?書，還要向?稅務(wù)機關(guān)辦?理稅務(wù)手續(xù)?。4.?在取得企業(yè)?營業(yè)執(zhí)照后?，按照規(guī)定?申報企業(yè)資?質(zhì)，物業(yè)管?理企業(yè)的資?質(zhì)等級1?)資質(zhì)一?級企業(yè)：注?冊資本50?0萬元以?上;具有中?級以上職稱?的人員不少?于30人?，企業(yè)經(jīng)?理取得建設(shè)?部頒發(fā)的物?業(yè)管理企業(yè)?經(jīng)理崗位證?書，80%?以上的部門?經(jīng)理、管理?員取得從業(yè)?人員崗位證?書;管理兩?種類型以上?的物業(yè);管?理各類物業(yè)?的建筑面積?分別占規(guī)定?計算基數(shù)的?百分比之和?不低于10?0%;__?__%以上?的管理項目?獲得建設(shè)部?授予的“全?國城市物業(yè)?管理優(yōu)秀住?宅小區(qū)(大?廈、工業(yè)區(qū)?)”稱號;?具有健全的?企業(yè)管理制?度和符合國?家規(guī)定的財?務(wù)管理制度?;建立了維?修基金管理?與使用制度?。2)?資質(zhì)二級企?業(yè)：注冊資?本300?萬元以上;?具有中級以?上職稱的管?理人員、工?程技術(shù)人員?不少于20?人，企業(yè)?經(jīng)理取得建?設(shè)部頒發(fā)的?物業(yè)管理企?業(yè)經(jīng)理崗位?證書，60?%以上的部?門經(jīng)理、管?理員取得從?業(yè)人員崗位?證書;管理?兩種類型以?____上?的物業(yè);管?理各類物業(yè)?的建筑面積?分別占計算?基數(shù)的百分?比之和不低?于100%?;____?%以上的管?理項目獲得?建設(shè)部授予?的“全國城?市物業(yè)管理?優(yōu)秀住宅小?區(qū)(大廈、?工業(yè)區(qū))”?稱號，10?%以上的管?理項目獲得?省級城市物?業(yè)管理優(yōu)秀?住宅小區(qū)(?大廈、工業(yè)?區(qū))稱號;?具有健全的?企業(yè)管理制?度和符合國?家規(guī)定的財?務(wù)管理制度?;建立了維?修基金管理?與使用制度?。3)?資質(zhì)三級企?業(yè)：注冊資?本50萬元?以上;具有?中級以上職?稱的管理人?員、工程技?術(shù)人員不少?于8人，經(jīng)?理取得建設(shè)?部頒發(fā)的物?業(yè)管理企業(yè)?經(jīng)理崗位證?書，50%?以上的部門?經(jīng)理、管現(xiàn)?員取得從業(yè)?人員崗位證?書;有委托?的物業(yè)管理?項目：具有?比較健全企?業(yè)管理制度?和財務(wù)管理?制度;建立?了維修基金?管理和使用?制度。二?、物業(yè)公司?的經(jīng)營計劃?1.物?業(yè)管理的目?標(biāo)和任務(wù)?1)創(chuàng)造安?居樂業(yè)的生?產(chǎn)、生活環(huán)?境2)對?實現(xiàn)物業(yè)的?保值和增值?。2.?物業(yè)管理的?主要內(nèi)容?l)維護物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的規(guī)劃不?受破壞2?)房屋裝修?監(jiān)督管理?3)房屋的?維護與修繕?4)設(shè)備?、設(shè)施的管?理及維修養(yǎng)?護5)安?全保衛(wèi)與消?防6)保?潔、消毒、?防疫管理?7)環(huán)境保?護8)綠?化管理9?)車輛管理?10)綜?合經(jīng)營服務(wù)?3、物業(yè)?管理的基本?原則1)?產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營?權(quán)分離原則?;2)業(yè)?主至上原則?;3)統(tǒng)?一管理原則?;4)專?業(yè)高效原則?;5)權(quán)?、責(zé)分明原?則;6)?經(jīng)濟合理原?則;7)?公平競爭原?則;8)?依法行事原?則。4.?物業(yè)管理?公司內(nèi)部的?組織機構(gòu)以?及功能設(shè)置?1)總經(jīng)?理室：決策?機構(gòu)，總經(jīng)?理對公司全?面負責(zé)，布?置和協(xié)調(diào)各?副總經(jīng)理與?各部門的工?作。副總經(jīng)?理協(xié)助總經(jīng)?理處理分管?的工作。?2)辦公室?：總經(jīng)理領(lǐng)?導(dǎo)下的綜合?辦事機構(gòu)，?主要負責(zé)公?司內(nèi)部日常?行政事務(wù)。?3)財?務(wù)部：參與?企業(yè)經(jīng)營管?理，搞好財?務(wù)核算。負?責(zé)管理服務(wù)?費的收繳，?做好報表、?納稅工作，?經(jīng)常向總經(jīng)?理報告公司?財務(wù)狀況。?4)物業(yè)?管理部：按?照公司的計?劃和安排，?負責(zé)物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)的?各項管理工?作。5)?社區(qū)服務(wù)?部：依法建?立各類服務(wù)?點，開展代?辦業(yè)務(wù)，為?用戶提供優(yōu)?質(zhì)服務(wù)。?6)工程?部：負責(zé)物?業(yè)維修及設(shè)?備運行的技?術(shù)管理部門?。7)保?安部：檢查?、督促遵紀?守法，處理?業(yè)主、治安?維護，協(xié)助?有關(guān)部門查?處違法犯罪?。8)產(chǎn)?業(yè)部：負責(zé)?物業(yè)的產(chǎn)籍?管理、保管?圖紙、資料?，及時為各?部門提供相?關(guān)物業(yè)資料?。9)租?賃經(jīng)營部：?負責(zé)對現(xiàn)有?物業(yè)的租賃?經(jīng)營業(yè)務(wù)，?提高物業(yè)的?出租率。?5.物業(yè)?管理公司的?前期工作?設(shè)立物業(yè)公?司，并取得?相關(guān)資質(zhì)后?，參與物業(yè)?管理市場競?爭，在實際?操作中，以?各種形式競?爭管理服務(wù)?市場;物業(yè)?管理對物業(yè)?的基本要求?,物業(yè)管理?指物業(yè)管理?經(jīng)營人受物?業(yè)所有人的?委托，按照?國家法律法?規(guī)、管理標(biāo)?準及委托合?同行使管理?權(quán)，運用現(xiàn)?代管理科學(xué)?和先進的維?修養(yǎng)護技術(shù)?，以經(jīng)營手?段管理物業(yè)?，從事對物?業(yè)(包括物?業(yè)周圍的環(huán)?境)的養(yǎng)護?、修繕、經(jīng)?營，并為物?業(yè)所有人和?使用人提供?全方位的服?務(wù)，使物業(yè)?發(fā)揮最大的?使用價值和?經(jīng)濟效益。?按照以下?步驟進行開?展工作。?1)人員準?備與資料準?備;2)?設(shè)備、器材?準備;3?)資金準備?;4)擬?管項目、使?用人需求、?競爭企業(yè)狀?況調(diào)查;?通過對擬管?項目全面情?況的調(diào)查，?為擬訂物業(yè)?管理方案做?信息準備。?①項目位?置：具體位?置及東、西?、南、北的?毗鄰。②?項目面積：?占地面積、?規(guī)劃建筑面?積、已建成?面積。③?項目建筑情?況：建筑結(jié)?構(gòu)、質(zhì)量、?技術(shù)、標(biāo)準?、管線布置?等。④配?套及附近交?通狀況：已?通達公交車?次、小區(qū)班?車等。⑤?消防、安保?、清潔等設(shè)?施狀況⑥?項目性質(zhì)及?特色⑦政?府的支持、?扶持與介入?程度⑧開?發(fā)商的背景?：規(guī)模、技?術(shù)、資金、?信譽、社會?影響、負責(zé)?人情況等。?⑨周邊壞?境狀況社區(qū)?配套的社會?公共資源如?學(xué)校、醫(yī)院?、商業(yè)中心?、農(nóng)貿(mào)市場?等6.?制訂物業(yè)管?理方案的其?他準備工作?l)組建?制訂物業(yè)管?理方案的工?作班子：?2)對方案?制訂人員進?行必要的業(yè)?務(wù)培訓(xùn)：?3)準備經(jīng)?費;4)?準備設(shè)備;?5)準備?相關(guān)資料。?7.制?訂物業(yè)管理?方案l)?物業(yè)管理方?案的內(nèi)容?①物業(yè)管理?檔次②物?業(yè)管理服務(wù)?的標(biāo)準③?物業(yè)管理財?務(wù)收支預(yù)算?2)物業(yè)?管理方案的?基本架構(gòu)?①項目管理?的整體設(shè)想?與策劃②?管理模式?③公司人力?資源管理?④規(guī)章制度?建設(shè)⑤經(jīng)?營管理指標(biāo)?⑥社區(qū)文?化建設(shè)與服?務(wù)⑦財務(wù)?管理及經(jīng)費?收入測算?⑧日常管理?⑨物業(yè)維?修養(yǎng)護計劃?和實施3?)制訂物業(yè)?管理方案的?主要步驟?第一步：成?立制訂方案?的工作機構(gòu)?第二步：?培訓(xùn)工作人?員第三步?：經(jīng)費、設(shè)?備、資料準?備第四步?：項目、使?用人、競爭?調(diào)查第五?步：研究分?析調(diào)查資料?第六步：?確立管理檔?次、管理目?標(biāo)、主要措?施。服務(wù)?管理項目?第七步：經(jīng)?費預(yù)算第?八步：草擬?方案文本?第九步：向?專家顧問征?詢第十步?：送公司領(lǐng)?導(dǎo)審閱第?十一步：修?改、研討、?再修改第?十二步：可?行性研究?第十三步：?定稿第十?四步：實施?、反饋8?.介入物?業(yè)管理工作?1)物業(yè)?的接管驗收?與撤管2?)物業(yè)的撤?管3)?簽訂物業(yè)委?托管理合同?4)物?業(yè)公司入駐?社區(qū)后，依?法設(shè)立社區(qū)?業(yè)主大會。?9.物?業(yè)管理企業(yè)?與相關(guān)社會?機構(gòu)建立關(guān)?系l)物?業(yè)管理企業(yè)?與房地產(chǎn)行?政主管部門?的關(guān)系2?)物業(yè)管理?企業(yè)與工商?、稅務(wù)、物?價部門的關(guān)?系3)物?業(yè)管理企業(yè)?與房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)的關(guān)?系4)物?業(yè)管理企業(yè)?與業(yè)主委員?會的關(guān)系?業(yè)主委員會?可以自己設(shè)?立。也可以?招標(biāo)選聘物?業(yè)管理企業(yè)?。物業(yè)管理?企業(yè)對業(yè)主?委員會負責(zé)?，定期間業(yè)?主和用戶提?供管理報告?，報告經(jīng)營?管理情況、?服務(wù)情況、?基金賬目情?況等。業(yè)主?委員會不僅?有權(quán)監(jiān)督物?業(yè)管理企業(yè)?的工作，而?且在必要時?有權(quán)依法撤?換物業(yè)管理?企業(yè)。5?)物業(yè)管理?企業(yè)與專業(yè)?性服務(wù)機構(gòu)?的關(guān)系6?)物業(yè)管理?企業(yè)與街道?辦事處和居?委會的關(guān)系?7)物業(yè)?管理區(qū)域建?設(shè)與社區(qū)建?設(shè)的關(guān)系?設(shè)的自主權(quán)?，物業(yè)管理?區(qū)域建設(shè)要?自覺配合社?區(qū)建設(shè)。?三.物業(yè)?管理費用的?管理1.?物業(yè)管理費?用構(gòu)成l?)物業(yè)管理?費用分類?一類是管理?費用，如辦?公費、保安?費、綠化管?理費、衛(wèi)生?費、管理工?作人員的工?資、福利等?外用的支出?。另一類?是____?公用設(shè)施及?公用資源費?用的支出，?如公用水費?、電費、房?屋及公用設(shè)?施的維護更?新技用，這?部分費用一?般由物業(yè)管?理企業(yè)向物?業(yè)產(chǎn)權(quán)人或?物業(yè)使用人?代繳、代交?，是經(jīng)物業(yè)?管理企業(yè)代?理代收轉(zhuǎn)交?其他應(yīng)收部?門的費用。?2)有關(guān)?部門關(guān)于住?宅小區(qū)公共?性服務(wù)收費?的構(gòu)成①?管理、服務(wù)?人員的工資?和按規(guī)提取?的福利費;?②公共設(shè)?施、設(shè)備日?常運行、維?修及保養(yǎng)費?;③綠化?管理費