奧園成都天府新區(qū)111畝項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)Concept

scheme

design

of

111mu

inTianfuNew

District，Chengdu，Aoyuan2020.0600

團(tuán)隊(duì)介紹上海保利首創(chuàng)·頌江景豪宅·惠州千花島無錫金茂府上海西郊金茂府上海·保利翡麗甲第上?！そ鸬厮異偺枚朊忌健と鸬虑啻憾朊忌健傞徘f成都保利天府新區(qū)58畝峨眉山璞園01

項(xiàng)目解讀STEP1：——項(xiàng)目定位？麓湖片區(qū)·城郊區(qū)·天府核心區(qū)麓山國際麓山國際麓湖生態(tài)城青島路TOD2km500mSITE昌公堰TOD區(qū)域優(yōu)勢：未來城市中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿O大地鐵旁·TOD·交通便利天府SITE大青島路道交通優(yōu)勢：兩條地鐵線交匯旁，可達(dá)性好豪宅聚集·學(xué)校眾多·高端屬性麓山萬安體育公園卓越48畝萬科麓湖紅石公園政法中心SITE麓湖萬科公園傳奇城市生態(tài)廊花樣年118畝中海德商保利天空之城教育醫(yī)院配套優(yōu)勢：周邊生活生態(tài)配套豐富，豪宅片區(qū)項(xiàng)目解讀區(qū)域交通配套麓湖板塊TOD天府綠灣未來城市中心區(qū)地鐵站旁配套逐步發(fā)展成熟地塊優(yōu)勢明顯，區(qū)域性豪宅樓板價接近15000/平方米營銷定位——疊墅最大化規(guī)劃指標(biāo)用地面積：74072.80㎡容積率：≤2.0建筑密度：≤30%綠地率：≥35%基地建筑限高：18m-60m，臨東側(cè)規(guī)劃綠地住宅高度≤24m規(guī)劃條件密度是最大的矛盾常規(guī)密度的價值體現(xiàn)——土地價值的挖掘疊墅最大量——貨值疊墅最大量——品質(zhì)項(xiàng)目定位高端疊墅大盤解決“高密、高容、高品質(zhì)”之間的矛盾02

業(yè)態(tài)布局STEP2：——如何打造“品質(zhì)+貨值”雙贏？營銷定位根據(jù)地塊營銷初判價格樓板價1.5w高層疊墅商墅商業(yè)18F單價2.2~2.3w11F單價2.4w6+1F單價3.3w8+1F單價3.1~3.2w商墅2w一層商業(yè)

3.5w高層極限18F一層商業(yè)最大化疊墅土地最大化商墅占地最小化合理利用場地高差業(yè)態(tài)布局推導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)布局?

商業(yè)集中南、東側(cè)?

商墅東側(cè)，東側(cè)綠化

西側(cè)內(nèi)景495495基地492498疊墅498商業(yè)價值一般商業(yè)價值較好商業(yè)地庫493業(yè)態(tài)布局推導(dǎo)住宅業(yè)態(tài)布局?

高層北側(cè)，分區(qū)管理，?

全部梯二，全景觀房，?

六疊五戶，占地最大，高層布局疊墅布局商業(yè)布局商業(yè)與住宅共享公園場景業(yè)態(tài)布局推導(dǎo)——方案推導(dǎo)“一”字形布局“L”形布局疊墅量：45230㎡疊墅量：91416㎡√高層量：80100㎡

品質(zhì)較高適中品質(zhì)高貨值高密度高層量：34507㎡疊加容積率：1.75貨值：43.4億疊加容積率：1.27貨值：38.2億密度：21.9%疊墅量少貨值較低密度：29.8%方案一總圖及指標(biāo)疊墅量：91416㎡高層量：34507㎡疊加標(biāo)準(zhǔn)容積率：1.75密度：29.8%151㎡下疊產(chǎn)品首層平面圖二層平面圖中疊入戶庭院11上疊入戶庭院33下疊入戶庭院22優(yōu)點(diǎn)：1.私屬大花園2.主臥大套間待優(yōu)化點(diǎn)：1.首層廚房私密性不佳2.次臥面積較小3.豪華多功能廳3.僅有一個套間165㎡中疊產(chǎn)品三層平面圖四層平面圖33優(yōu)點(diǎn)：1.私屬大花園2.主臥大套間待優(yōu)化點(diǎn)：1.入戶花園面積分配欠佳2.缺少零距離院子3.豪華多功能廳3.僅有一個套間195㎡上疊產(chǎn)品五層平面圖六層平面圖屋頂層平面圖優(yōu)點(diǎn)：1.私屬大花園2.主臥大套間待優(yōu)化點(diǎn)：1.入戶花園面積分配欠佳2.缺少零距離院子3.豪華多功能廳3.同質(zhì)化空間分析10.3M結(jié)論貨值最高，密度最大產(chǎn)品待優(yōu)化規(guī)劃較擁擠不像別墅

更像洋房高密度——高擁擠——可能產(chǎn)生負(fù)向價值方案二推演創(chuàng)新產(chǎn)品提升規(guī)劃增加貨值梁思成說：院子是中國人安頓生命、安頓家屬和安頓精神的場所余秋雨說：這個庭院，不知怎么撞到了我心靈深處連自己也不大知道的某個層面……我隱隱約約找到自己了案例參考土木鋪淘寶店：https://520/融創(chuàng)領(lǐng)館一號院豎向密度的價值——四疊更像聯(lián)排鄭州綠地香頌一號集中式庭院互交式庭院延展式庭院零距離院落重要性密度創(chuàng)新使用——產(chǎn)生正向價值金字塔型豎向密度變化?

產(chǎn)品提升?

空間提升?

價值提升“六疊六戶”

-------------“六疊五戶”

推演C28%29%30%18%25%30%CBCBABBAAA“六疊六戶”

-------------

“六疊五戶”

推演約30.5M約30.5M約30.5M約30.5M“金字塔＞矩形“的視覺格局“六疊五戶”

庭院展示上疊庭院中疊庭院上疊（5-7F）220㎡露臺露臺露臺空中四合院露臺露臺下疊露臺陽臺上疊下疊（1-2F）185㎡下疊中疊（3-4F）185㎡首層庭院下疊185戶型-四房兩廳五衛(wèi)-南向庭院及地下空間贈送中疊庭院中疊庭院下疊庭院下疊庭院1F2F中疊185戶型-四房兩廳四衛(wèi)-入戶庭院及空中圍合院落3F4F上疊220戶型-4+1房兩廳五衛(wèi)-屋頂贈送南北露臺（六個）5F6F7F傳統(tǒng)“六疊六戶”戶型豎向密度不變——六疊更像洋房微創(chuàng)新“六疊五戶”戶型豎向密度遞減——六疊更像四疊傳統(tǒng)“六疊六戶”戶型微創(chuàng)新“六疊五戶”戶型三重墅——下疊185平?

四房兩廳五衛(wèi)?

地下贈送100平?

電梯后搭建贈送5平?

首層庭院贈送114平?

二層陽臺贈送8.8平總贈送達(dá)到227平三重墅——下疊185平?

下沉庭院+采光井?

獨(dú)立玄關(guān)入戶?

明亮套房設(shè)計(jì)?

超大家庭廳三重墅——下疊185平?

首層庭院贈送?

豪宅入戶體驗(yàn)?

寬廳設(shè)計(jì)——7.5米?

套房設(shè)計(jì)?

電梯后搭建電梯后搭建7.5M15M下疊庭院120平14M首層平面圖三重墅——下疊185平?

主臥闊景套房?

11米超長L型觀景臺?

主臥-書房-陽臺回環(huán)空間?

套房設(shè)計(jì)6M5M三重墅——中疊185平?

四房兩廳四衛(wèi)?

地下贈送50平?

空中庭院后搭建家庭廳，贈送18平?

首層庭院贈送47平?

二層露臺贈送22平總贈送達(dá)到140平三重墅——中疊185平?

獨(dú)立玄關(guān)入戶?

超大家庭廳?

地下贈送兩層通高空間地下一層三重墅——中疊185平?

獨(dú)院獨(dú)梯入戶?

首層贈送庭院空間中疊庭院47平12M三重墅——中疊185平?

L型16m觀景露臺?

別墅居住體驗(yàn)室外“血戰(zhàn)到底”?

三套房設(shè)計(jì)8M8M三重墅——中疊185平?

主臥套“回”字形布局?

轉(zhuǎn)角飄窗豐富觀景體驗(yàn)?

零距離空中四合院，可后搭建為家庭廳?

三重院——地面院子，空中露臺和私密內(nèi)院5M三重墅——上疊220平?

4+1房兩廳五衛(wèi)?

首層入戶庭院13平?

空中6個露臺，贈送面積145平總贈送達(dá)到158平三重墅——上疊220平?

獨(dú)立玄關(guān)入戶?

爆款云墅居住體驗(yàn)?

全套房設(shè)計(jì)?

多重院落多種生活場景?

東露臺后搭建花園10.8M會客區(qū)30平枯山水20平三重墅——上疊220平?

豪華主臥套房?

主臥室LOFT空間?

主臥私享超大景觀露臺?

全套房設(shè)計(jì)私享休閑21平露天游泳池30平三重墅——上疊220平·豪華主臥套房，衛(wèi)浴四件套·主臥室LOFT空間·主臥私享超大景觀露臺·全套房設(shè)計(jì)品茗臺16平觀景臺20平規(guī)劃定案

方案二各戶型占比：18F住宅40%疊拼60%總貨值：42.07億疊墅量：7.57萬密度：29.95%純疊墅密度：31.98%容積率：1.58規(guī)劃制勝----密度降低

產(chǎn)品制勝----品質(zhì)提升規(guī)劃生成1.中國傳統(tǒng)禮儀空間2.生成坊3.引入生活軸六級規(guī)劃體系第四級：組團(tuán)空間

創(chuàng)四坊445第五級：坊內(nèi)空間

山水坊里第六級：庭院空間56第三級：節(jié)點(diǎn)空間

八音迭奏第二級：中軸序列

禮樂重門3241545第一級：入口空間

金石為開演繹“街、坊、巷、院”坊院坊巷坊街坊“街”三眼入坊二眼入景一眼入街十字“街”形在場地內(nèi)部將四坊串聯(lián)起來，構(gòu)成場地空間布局“街”“坊”坊坊一坊：玲瓏坊四坊：柳云坊三坊：逸野坊坊二坊：萃秀坊坊“四坊”組團(tuán)，內(nèi)部連“巷”，以街串坊，以坊串巷“巷”巷式

“井”字各局“四坊”組團(tuán)，巷外圍坊，巷內(nèi)圍院“巷”“院”院落布局，院中有院院巷內(nèi)圍院，院外串巷院內(nèi)花園，院落格局方案二總圖及指標(biāo)用地面積：74072.80㎡總建筑面積：148145.60㎡容積率：2.0建筑密度：29.97%天府直管區(qū)111畝地塊項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案二總圖及指標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)值設(shè)計(jì)要點(diǎn)指標(biāo)單位備注規(guī)劃總用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米可建設(shè)用地平方米

約111畝綠化用地綠化用地面積道路用地面積35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面積其中小區(qū)內(nèi)車行道路小區(qū)內(nèi)景觀面積3845.0048043平方米平方米平方米小區(qū)內(nèi)建筑占地面積2218522185①號地塊用地性質(zhì)規(guī)劃人口容積率住宅兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/戶2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，臨東側(cè)規(guī)劃綠地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑層數(shù)（地上）建筑層數(shù)（地下）綠地率182層層35%不小于35%%住宅總戶數(shù)727戶總建筑面積231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米計(jì)算容積率建筑面積住宅業(yè)態(tài)一（18F住宅）住宅業(yè)態(tài)二（疊拼）商業(yè)125483.7640%平方米

請寫清具體業(yè)態(tài)，層數(shù)平方米

層高xxm60%商業(yè)業(yè)態(tài)一層高xxm其中其中商業(yè)業(yè)態(tài)二（商墅）市政用房層高xxm地上共三處，每處不小于30㎡物管用房總建筑面積的3‰，且建筑面積不小于平方米

400平方米,物管用房可分設(shè)置沒處面積不小于100㎡，地面以上部分不低于50%面積段

戶數(shù)總面積占比配套公建（物管用房）350.0不計(jì)算容積率建筑面積地下車庫83235.683235.6平方米18F高層疊加155

324

49827.8

39.71%220

71

15620

12.45%183

142

25986

20.71%183

142

25986

20.71%168

48

8064

6.43%平方米

普通層高3.7米、人防層高3.8米人防地下室普通地下室22184.841477.063661.8036

49.2518068637.6697063其中非機(jī)動車位1113.8地下可銷售產(chǎn)權(quán)面積18460.0平方米機(jī)動車泊位1690個住宅：1.2輛/100㎡；

配套：0.8輛/100㎡；地上泊位地下泊位非人防區(qū)域0個16901121569個個個其中普通按37M2/車位計(jì)算，人防車位按39M2/車位計(jì)算其中人防區(qū)域22184.80住宅：1輛/100㎡；配套：1輛/100㎡；商業(yè)：1輛/100㎡非機(jī)動車泊位1485個地上泊位地下泊位743743個個其中可售面積可售比166165.671.81%平方米產(chǎn)品分布圖例創(chuàng)新疊加6+1F疊加別墅6F商墅高層商業(yè)交通分析圖例消防車道消防登高面地庫出入口人行出入口車行出入口回車場人流分析次要人流··寧安路作為本案人流導(dǎo)入的主要現(xiàn)狀道路，為基地帶來大量人流。南側(cè)規(guī)劃的青島路（未來為青島路TOD樞紐站）也為本案帶來大量人流。目前主要人流疊

加

別

墅

組

團(tuán)

人

流次要圖例人流出入口人流主軸高層組團(tuán)人流疊加別墅組團(tuán)人流未流分期分析說明：每一期均有高層、疊加、商業(yè)、商墅等不同產(chǎn)品的銷售一期一層地庫、二期兩層地庫同時結(jié)合實(shí)體樣板間的打造一期二期實(shí)體樣板間場剖及豎向分析±0.000±0.000-5.100-6.000-8.700地下一層范圍

地下二層范圍會所

入戶大堂地下車庫分析利用原始地形高差（西高東低約6M），地塊東側(cè)做2層地下車庫，西側(cè)做一層，以達(dá)到場地內(nèi)土方平衡方案二日照分析日照分析結(jié)論計(jì)算依據(jù)：日照分析圖所處位置：成都市（北

緯30°40）分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日(8-16點(diǎn))分析樓棟：所有住宅的日照分析分析結(jié)果：1、中疊及以上日照全過，下疊約30%日照不滿足足2小時2、擬建建筑對周邊用地、周邊已建建筑的日照影響滿足《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2017）的要求

。創(chuàng)新六疊常規(guī)六疊中疊退臺，對日照更有利密度使用創(chuàng)新傳統(tǒng)----密度用足最大貨值----負(fù)向價值創(chuàng)新----豎向密度層層院落----正向價值方案三推演創(chuàng)新產(chǎn)品提升規(guī)劃適度貨值“一”字形布局推導(dǎo)疊墅商業(yè)商墅疊墅Q:無法滿足量的需要“L”字形布局推導(dǎo)疊墅商業(yè)商墅疊墅Q:間距小、品質(zhì)不佳創(chuàng)新“六疊+八疊”戶型空中巴比倫提升規(guī)劃適度貨值貨值

產(chǎn)品“山丘”戶型分析“山丘”戶型分析3.5M3.5M1.5M1.5M“山丘”戶型分析6M2M2M“山丘”戶型分析八疊與六疊相對布置庭院視野大疊疊有露臺2M2M5.5M規(guī)劃定案

方案三用地面積：74072.80㎡總建筑面積：148100.00㎡容積率：2.0建筑密度：30%總貨值：46.68億疊墅量：12.59萬03

產(chǎn)品制勝STEP3：——如何打造“高層+墅居”4.0時代？一梯二戶高層155㎡產(chǎn)品更大面寬更大陽臺標(biāo)準(zhǔn)層

155㎡

一梯兩戶高層產(chǎn)品·一梯一戶尊享入戶·超大寬景陽臺超長飄窗面·豪華主臥套·真寬廳·155㎡：四室兩廳兩衛(wèi)典型競品分析保利天空之城中海萬錦熙岸新力·東園碧桂園海昌天瀾·

四室兩廳兩衛(wèi)·

四面寬·

主臥無衣帽間·

無飄窗·

三室兩廳兩衛(wèi)·

三面寬·

次臥無飄窗·

四室兩廳兩衛(wèi)·

三面寬·

次臥無飄窗·

主臥無衣帽間·

四室兩廳兩衛(wèi)·

四面寬·

主臥無衣帽間·

無飄窗·

臥室北向嚴(yán)重競品總結(jié)剛需，首改為主房型配置VS舒適度商墅110㎡產(chǎn)品大面寬大陽臺別墅體驗(yàn)110㎡

商墅產(chǎn)品單元平面——方案一報規(guī)版實(shí)施版贈送層110㎡

商墅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層贈送層大面寬真寬廳超大觀景陽臺110㎡

商墅產(chǎn)品單元平面——方案二首層平面標(biāo)準(zhǔn)層平面110㎡

商墅產(chǎn)品戶型6.5M4.2M標(biāo)準(zhǔn)層贈送層豪華臥室套房動靜分區(qū)明確超大面寬觀景陽臺,超大橫廳04

體驗(yàn)制勝STEP4：——如何打造高標(biāo)識性示范區(qū)？示范區(qū)打造原則昭示體驗(yàn)城市會客廳傳統(tǒng)空間山水人文水系連綿之態(tài)“錦江春色來天地，玉壘浮云變古今”——杜甫山巒起伏之勢“壟頭停轡望龜城，元有夷途似掌平。”——李流謙

{宋}空間分析5實(shí)景景觀展示展示大廳樣板房43龍泉山“勢”無界入室售樓處2登堂停車場景觀示范區(qū)錦江水“連”游園1見山①景觀示范區(qū)

②售樓處

③展示大廳

④樣板房

⑤實(shí)景景觀展示體塊生成PULLUPUPSTEP1升起STEP2起伏基于場地現(xiàn)狀及特征，將滿足功能的平面由二維升成三維的“盒子”將體塊的頂部一側(cè)拉起營造起伏之勢的屋頂STEP3弧線STEP4滲透將上一步驟中升起的屋頂弧形處理，更平滑流暢，創(chuàng)造出屋面如同山形一般的起伏感將建筑四周虛化，通過選用玻璃以及體塊切割，以達(dá)到內(nèi)部與外部空間相互滲透，界而未界之感。效果展示效果展示05

立面分析STEP5：——立面精彩打造立面趨勢與成都風(fēng)味從粗放型從眾心理的符號立面發(fā)展注重細(xì)節(jié)功能主義的抽象現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格功能性新材料新技術(shù)庭院感儀式感情景感造型解讀住宅造型東方現(xiàn)代主義簡潔的東方意韻名仕形象造型解讀Regularity規(guī)整統(tǒng)一Lightness簡潔輕逸Elegant時尚典雅Ultimate極致精細(xì)造型解讀商墅造型精簡主義經(jīng)典與現(xiàn)代的雙重特質(zhì)造型解讀高層造型典雅主義時代與品質(zhì)的奢華交融high-end高端精品luxurious奢華享受the

acme極致品質(zhì)06

效果展示——

以精展面以園望景我們的成果規(guī)劃布局

+

產(chǎn)品策略

+

體驗(yàn)設(shè)計(jì)貨值較大

“山丘”式格局

城市山水“街坊巷院”

六疊五戶式格局

“三重墅”方案一總圖及指標(biāo)用地面積：

74072.80㎡總建筑面積：148146.00㎡容積率：2.0建筑密度：29.83%方案二總圖及指標(biāo)用地面積：74072.80㎡總建筑面積：148145.60㎡容積率：2.0建筑密度：29.97%天府直管區(qū)111畝地塊項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案二總圖及指標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)值設(shè)計(jì)要點(diǎn)指標(biāo)單位備注規(guī)劃總用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米可建設(shè)用地平方米

約111畝綠化用地綠化用地面積道路用地面積35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面積其中小區(qū)內(nèi)車行道路小區(qū)內(nèi)景觀面積3845.0048043平方米平方米平方米小區(qū)內(nèi)建筑占地面積2218522185①號地塊用地性質(zhì)規(guī)劃人