遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資開發(fā)模式解讀2018年6月陳舒遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡介遠(yuǎn)洋集團(tuán)產(chǎn)品策略介紹遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資策略與開發(fā)模式介紹調(diào)研案例分析結(jié)論與啟示PART

1遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡介公司簡介遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司創(chuàng)立于

1993

年，總部位于北京，公司出于向產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的考慮，于2016年6月更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司”（簡稱“遠(yuǎn)洋”）。遠(yuǎn)洋以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為核心，打造由住宅開發(fā)、不動產(chǎn)投資、客戶服務(wù)、房地產(chǎn)金融、產(chǎn)品營造這五個方面組成的業(yè)務(wù)格局。目前，遠(yuǎn)洋在京津冀、長三角、長江中游、珠三角、成渝等重點(diǎn)核心城市群，擁有超過130個處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。表：截止2017年12月31日

遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要股東持股比例圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)項(xiàng)目分布占已發(fā)行普通股比例（%）

遠(yuǎn)洋作為全國性的企業(yè)，直接持股數(shù)量（股）股東名稱股東類型堅(jiān)持全國化戰(zhàn)略布局，主要聚焦于中國內(nèi)地高速發(fā)展的一二線城市中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司

2,253,459,151安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司

2,252,646,11529.7929.7859.57持股5%以上股東持股5%以上股東

遠(yuǎn)洋以京津冀、長三角、長江中游、珠三角、成渝五大城市群的戰(zhàn)略核心城市為原點(diǎn)，以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)城市深耕，向全國化發(fā)展邁步合計(jì)4,506,105,266

遠(yuǎn)洋集團(tuán)雖然是在一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，但背后的實(shí)際控股人是中華人民共和國財(cái)政部。

在全國30個城市擁有約1333萬平方米的待開發(fā)土地資源截止2017年12月31日，遠(yuǎn)洋已發(fā)行總股本約為75億股，主要股東為中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司、安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司等。

遠(yuǎn)洋雖一家主要由險(xiǎn)資控股的房企

，但整體股權(quán)結(jié)構(gòu)相對合理穩(wěn)定，股權(quán)不會過于分散或太過私人化央企背景自1993年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)被創(chuàng)立，到股東換血后新股東進(jìn)入，再到后來因轉(zhuǎn)型改名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，央企一直為遠(yuǎn)洋第一大股東。圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)股權(quán)變動歷史1993年，央企中遠(yuǎn)集團(tuán)出資注冊成立遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的前身中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

無論是最開始的中遠(yuǎn)集團(tuán)，還是后來接手的中國人壽，都是由國家控股的央企。而他們在控股期間，皆是以第一大股東身份持股。遠(yuǎn)洋集團(tuán)作為被控股公司，從從屬角度來說，同樣是由國家掌控，是一家國有企業(yè)。2002年，中遠(yuǎn)集團(tuán)對中遠(yuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)重組，另一大央企中化集團(tuán)增資入股，與中遠(yuǎn)集團(tuán)并列第一大股東。2003年，新的國資委對旗下央企進(jìn)行重組分類和規(guī)劃，中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)不在可為房地產(chǎn)的央企之列。2007年，中化集團(tuán)成立的境外地產(chǎn)公司與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同時在香港上市，因香港相關(guān)規(guī)定，中化集團(tuán)承諾退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。2009年，中國人壽斥資認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，成為第二大股東。圖：2017年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股權(quán)分布情況中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司2010年初，中國人壽再度購入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。公眾股東29.79%29.78%40.43%2010年末，中遠(yuǎn)國際將所持的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份全部出售。香港南豐集團(tuán)接盤，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。2015年末，南豐集團(tuán)出售全部所持的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)，安邦集團(tuán)接盤，成為第二大股東。2016年，因轉(zhuǎn)型改名遠(yuǎn)洋集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司企業(yè)管治遠(yuǎn)洋致力維持完善的企業(yè)管治，努力提升營運(yùn)透明度，保障股東和業(yè)務(wù)伙伴的權(quán)益，以及增加股東所持股份的價(jià)值。因此，遠(yuǎn)洋在董事局下成立審核委員會、提名委員會、薪酬委員會和投資委員會，以確保高水平管治。董事局董事局共有15人：5人為執(zhí)行董事，其中中國人壽提名1人；5人為非執(zhí)行董事，中國人壽和安邦保險(xiǎn)各提名2人；其余5人為獨(dú)立非執(zhí)行董事。??達(dá)成公司目標(biāo)，制訂發(fā)展戰(zhàn)略，定期檢討組織結(jié)構(gòu)，監(jiān)控業(yè)務(wù)活動及管理成表現(xiàn)授權(quán)管理層處理與本集團(tuán)日常運(yùn)營相關(guān)的事物審核委員會提名委員會薪酬委員會投資委員會???審核及監(jiān)督財(cái)務(wù)報(bào)告程序?qū)徸h對核數(shù)師的人事安排檢視集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、營運(yùn)、法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面工作定期向董事局提交報(bào)告及建議?

就董事局的架構(gòu)、人數(shù)變動及組成等提供建議；?

審議行政總裁對公司高管的人事安排??向董事局就正規(guī)、有競爭力且具透明度的程序設(shè)立，及薪酬政策與架構(gòu)制訂提供建議；就董事和高管薪酬及激勵事項(xiàng)提出建議，報(bào)董事局審批??就重要投資、收購及出售項(xiàng)目作出評估，向董事局提出建議進(jìn)行投資項(xiàng)目的評估工作，并檢討及考慮公司整體策略方向及業(yè)務(wù)發(fā)展。?組織架構(gòu)根據(jù)公司經(jīng)營管理需要，撤銷了資產(chǎn)管理事業(yè)部，並成立資產(chǎn)管理中心。

目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)組織架構(gòu)由7大職能中心與9大事業(yè)部組成。董事局董事局投資、審核、提名、薪酬委員會總裁及高管總裁辦公會、戰(zhàn)略委員會、投資決策委員會經(jīng)營管理中心開開開開寫商產(chǎn)客資財(cái)務(wù)管理中心資產(chǎn)管理中心信息流程中心人力資源中心風(fēng)險(xiǎn)管控中心總裁管理中心發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)字業(yè)品戶本事事事事樓地營服運(yùn)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)事產(chǎn)造務(wù)營一二三四業(yè)事事事事部部部部部業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)部部部部主要發(fā)展歷程2012年，成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)中心，涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013年，兩大股東增持，中國人壽明確戰(zhàn)略投資地位2014年，首獲三大國際評級機(jī)構(gòu)投資級評級結(jié)果，并獲得“穩(wěn)定”的未來展望2015年，安邦保險(xiǎn)接替南豐入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，形成更具金融資本實(shí)力的股東架構(gòu)同年，成功獲得香港物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，涉足海外投資開發(fā)業(yè)務(wù)2004-2010年，開啟跨區(qū)域發(fā)展，進(jìn)行全國化布局，以京津冀為核心，鞏固環(huán)渤海的同時，深耕長三角、長江中游、珠三角、成渝等核心城市群2007年，在香港聯(lián)交所掛牌上市，實(shí)現(xiàn)資本國際化2009年，中國人壽入股，資本實(shí)力加強(qiáng)2010年，南豐集團(tuán)入股，成為第二大股東2011年，全國戰(zhàn)略布局初具規(guī)模，業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)19個城市1999年，公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，遠(yuǎn)洋品牌面世2000年，公司從管理型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，在北京開始多個項(xiàng)目開發(fā)2002年，中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國中化集團(tuán)戰(zhàn)略重組，改制為股份有限公司。同年，“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略開始實(shí)施同年，公司涉足商業(yè)地產(chǎn)，擔(dān)綱北京CBD核心區(qū)土地開發(fā)2016年，更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，與多家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)新戰(zhàn)略下的品牌煥新同年，公司涉足健康醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)、奧特萊斯等多種領(lǐng)域，多元化發(fā)展2017年，發(fā)行中期票據(jù)、美元次級永續(xù)債、及公司債同年，銷售額首次達(dá)700億元1993年，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立1994年，初步探索房地產(chǎn)行業(yè)，以對外投資和研究戰(zhàn)略為主1995年，代表中遠(yuǎn)集團(tuán)管理房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項(xiàng)目2003年，第二次改制，引入新股東，成為擁有七家股東的中外合資企業(yè)1997年，公司將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向北京同年，引入美國WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)奠定階段1993-1997發(fā)展階段1998-2003擴(kuò)張階段2004-2011成長階段2012-2015戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段2016-至今優(yōu)化戰(zhàn)略布局提升品牌價(jià)值十年積累，成為區(qū)域領(lǐng)先房企全國化擴(kuò)張規(guī)模和效益并重發(fā)展歷程與市場背景遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)展歷程奠定階段形成階段擴(kuò)張階段成長階段戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段1993-19971998-20032004-20112012-20152016-至今?

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”正式到來，政策重新收緊限購限貸政策，欲實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展，但城市發(fā)展的“馬太效應(yīng)”日益明顯，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在核心城市。?

房地產(chǎn)企業(yè)逐漸回歸一二線城市，紛紛開始多元化轉(zhuǎn)型道路，以分散風(fēng)險(xiǎn)?

2006-2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式的增長.?

2007-2010年間房地產(chǎn)市場全面調(diào)整，在調(diào)整與救市之后，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近似畸形的發(fā)展?

1998年，政府為救市，全面終止福利分房，商品房時代到來。?

2001年，供需關(guān)系開始失衡，政府全面整頓房地產(chǎn)。?

2003年，政府出臺諸多措施為穩(wěn)定市場，但收效甚微。??2013年，政府進(jìn)行金融調(diào)控，根據(jù)市場動態(tài)出臺相關(guān)政策，控制房價(jià)。房地產(chǎn)市場緩步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。房企規(guī)模性逐漸擴(kuò)大，市場集中度進(jìn)一步增加，行業(yè)利潤率持續(xù)下降?

1992年房改全面啟動，全國房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段。中國房地產(chǎn)市場?1993年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷首次過熱與泡沫化。政府出臺中國地產(chǎn)的首個調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場體系開始健全。背景??

一線城市調(diào)控加大，房企紛紛進(jìn)入三四線城市?

一線城市房地產(chǎn)市場趨勢穩(wěn)步上揚(yáng)，市場火熱“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略——開啟第四步“海鷗IV”結(jié)合房地產(chǎn)市場環(huán)境與政策，遠(yuǎn)洋根據(jù)自身發(fā)展目標(biāo)，自2002年起即制訂了“三步走”的發(fā)展戰(zhàn)略。截止至2014年底，第三步發(fā)展戰(zhàn)略已見成效。在此基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋于2015年正式啟動第四步發(fā)展戰(zhàn)略——“海鷗IV”。第四步：”海鷗IV”2015-2020第三步：2010-2014第二步：2005-2009全面退出三線城市，回歸一、二線城市，圍繞國家核心城市群深耕，均衡全國戰(zhàn)略布局，借中國房地產(chǎn)市場格局轉(zhuǎn)變的契機(jī)，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以全地產(chǎn)視角，構(gòu)建“五元業(yè)務(wù)”戰(zhàn)略格局，以適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)競爭，追求有質(zhì)量、可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展，最終成為以卓越房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)第一步：2002-2004創(chuàng)立“開發(fā)+持有+房地產(chǎn)金融”的聯(lián)動經(jīng)營模式，穩(wěn)定一線城市發(fā)展的同時，布局全國二、三線城市，實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)與物業(yè)投資并舉，并加大房地產(chǎn)金融發(fā)展力度，積極保持?jǐn)U張速度制定向全國市場進(jìn)軍的物業(yè)持有經(jīng)營戰(zhàn)略，保持高速發(fā)展的勢頭，開始跨地域發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資本社會化，并完成企業(yè)上市的目標(biāo)以立足北京、環(huán)渤海的房地產(chǎn)發(fā)展為目標(biāo)，開發(fā)板塊，培育房地產(chǎn)經(jīng)營能力，開展全面管理提升工作立足地區(qū)市場，提升整體實(shí)力加速擴(kuò)張，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動經(jīng)營深耕核心城市群，多元發(fā)展開啟全國化戰(zhàn)略代號“海鷗”代號“海鷗”

最早出現(xiàn)在2007年香港上市之前，為了方便提及這項(xiàng)保密的上市戰(zhàn)略，公司內(nèi)部將它命名為“海鷗”。而后的企業(yè)信息化管理系統(tǒng)的建立項(xiàng)目，因其不亞于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)IPO戰(zhàn)略的重要性，被起名叫“海鷗II”

。因此，代號“海鷗”代表著無限進(jìn)取，被認(rèn)為是遠(yuǎn)洋重要戰(zhàn)略的代名詞。海鷗

I?

遠(yuǎn)洋IPO內(nèi)部計(jì)劃2007海鷗

II2009-2014?

建立一體化信息系統(tǒng)體系，用信息化手段重塑企業(yè)管理模式，從而優(yōu)化決策程序和信息流程，使管理標(biāo)準(zhǔn)化、高效化海鷗

III2009-2014?

期間，在引進(jìn)中國人壽作為第一大股東，重塑企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，克服兩次金融危機(jī)后，通過業(yè)務(wù)調(diào)整翻越“三座大山”?

“三座大山”即中遠(yuǎn)、中化退出后的股權(quán)調(diào)整，區(qū)域結(jié)構(gòu)的“去北京（樓盤）化”，以及商業(yè)持有物業(yè)的培育期?

確立構(gòu)建“五元業(yè)務(wù)”格局方向，將增量開發(fā)轉(zhuǎn)型為綜合運(yùn)營，計(jì)劃5年內(nèi)達(dá)成千億目標(biāo)。?

調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，全面退出了三線城市，聚焦一、二線城市，關(guān)注改善性需求?

調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整內(nèi)地和外地的負(fù)債結(jié)構(gòu)以及債務(wù)期限海鷗IV2015-2020?

在文化和機(jī)制方面，推行“人依附于事”理念，即“去組織化”，形成跨團(tuán)隊(duì)、跨部門、跨事業(yè)部的虛擬工作模式。多元化戰(zhàn)略：“五元業(yè)務(wù)”從業(yè)務(wù)發(fā)展方向來看，第四步發(fā)展戰(zhàn)略要求遠(yuǎn)洋以“全地產(chǎn)視角”打造由住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融、產(chǎn)品營造組成的五元業(yè)務(wù)格局。2015年，多元業(yè)務(wù)戰(zhàn)略格局初步構(gòu)成，并于2016年新增產(chǎn)品營造板塊。遠(yuǎn)洋在保持傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模投入的同時，繼續(xù)加大對不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)的資源投入，提升產(chǎn)業(yè)投資核心能力。客戶服務(wù)住宅開發(fā)?

依托全面高效的綜合服務(wù)創(chuàng)造新的價(jià)值?

包括養(yǎng)老、物業(yè)管理、O2O、資產(chǎn)托管、工程服務(wù)、倉儲服務(wù)、餐飲等業(yè)務(wù)?

目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一?

著力開發(fā)剛需型和改善型這兩類產(chǎn)品?

堅(jiān)持聚焦“經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、人口匯聚力強(qiáng)”的城市群，并以戰(zhàn)略核心城市為原點(diǎn)，以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)城市深耕客戶服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融?

快速布局戰(zhàn)略行業(yè)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同主業(yè)?

涉及不動產(chǎn)投資、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理、海外投資及其他業(yè)務(wù)住宅開發(fā)五元業(yè)務(wù)不動產(chǎn)開發(fā)投資?

目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一產(chǎn)品營造涉足城市綜合體、區(qū)域集中商業(yè)、高端寫字樓等不動產(chǎn)開發(fā)投資推進(jìn)產(chǎn)品線的設(shè)計(jì)研發(fā)，推行“建筑

·健康”理念??產(chǎn)品營造?

布局一線和核心二線城市，加強(qiáng)中高端城市項(xiàng)目?

業(yè)務(wù)涵蓋設(shè)計(jì)研發(fā)、裝飾裝修、園林景觀、規(guī)劃的投資、開發(fā)、運(yùn)營。設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理、建筑施工等領(lǐng)域布局策略：五大城市群戰(zhàn)略從全國區(qū)域布局上來看，遠(yuǎn)洋采取五大城市群戰(zhàn)略，即在“京津冀”、“長三角”

、“長江中游”、“珠三角”

、“成渝”這五大國家重點(diǎn)城市群，以戰(zhàn)略核心城市為原點(diǎn)，以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)城市深耕。圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)項(xiàng)目分布

遠(yuǎn)洋堅(jiān)決執(zhí)行重點(diǎn)城市群深耕原則，擴(kuò)大投資規(guī)模，在全國30余個城市，在建擬建項(xiàng)目超過130個

遠(yuǎn)洋堅(jiān)持深耕一線及主要二線城市，目前在北京、天津、大連、上海、杭州、深圳及廣州等地，取得領(lǐng)先地位

2017年，遠(yuǎn)洋新進(jìn)入14個城市，其中有11個新布局城市位于五大城市群內(nèi)，包括京津冀的石家莊、張家口、廊坊，長三角的蘇州、無錫、嘉興，長江中游的合肥、長沙、南昌，珠三角的佛山，以及成渝的昆明。這說明遠(yuǎn)洋重點(diǎn)深耕五大極具潛力黃金城市群的態(tài)勢已成，整體布局更加均衡土儲策略：五大城市群戰(zhàn)略從全國各區(qū)域土地儲備上來看，2015年到2017年間五大重點(diǎn)城市群中京津翼地區(qū)新增土儲的增幅最高，并且到2017年京津翼地區(qū)的土儲占比達(dá)43.66%。未來五大城市群戰(zhàn)略的發(fā)展方向會是以“京津冀”為核心，五大城市群協(xié)同發(fā)展。而為使五大重點(diǎn)城市群布局更加均衡，2017年遠(yuǎn)洋調(diào)整了土地儲備結(jié)構(gòu)，增加了位于長江中游區(qū)域的土儲占比。圖：

2015-2017年遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲備情況各區(qū)域占比情況（單位：%）圖：

2015-2017年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土儲情況按區(qū)域分（單位：千平方米）80006000400020000678020172016201544%43%8%

12%14%

6%

16%11%

6%

12%

5%7%

7%

13%

4%23%30472662177188515965591335126241%20%27%7697823352857643740%京津冀40%長江中游60%珠三角80%成渝100%其他京津冀長三角長江中游2015

2016珠三角成渝其他長三角2017數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院業(yè)績狀況自2015年以來，遠(yuǎn)洋銷售業(yè)績增幅呈上升趨勢。2017年全年集團(tuán)的銷售金額首次突破700億元，同比增長40%，實(shí)現(xiàn)歷史新高。2017年超過80%的銷售額來自京津冀、長三角、長江中游、珠三角、成渝等核心城市群，這說明遠(yuǎn)洋圍繞國家核心城市群深耕的戰(zhàn)略布局效果顯著。同時遠(yuǎn)洋的區(qū)域戰(zhàn)略布局更加均衡，京津翼銷售額占比情況由2016年的53%降到2017年的32%。圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)2010年至2017年銷售金額及增速圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)2016年與2017年協(xié)議銷售額在各區(qū)域分布比例800700600500400300200100045%705.6040%40%35%30%25%20%15%10%5%其他14%其他15%長江中游及成渝8%503.80長江中游及成渝11%京津翼32%401.42

405.3725%311.1924%358.1820162017珠三角8%270.05216.0315%

15%12%京津翼53%長三角17%珠三角22%長三角20%1%2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017銷售金額（億元）

同比增長(%)0%數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、公司財(cái)務(wù)報(bào)表、同策研究院PART

2遠(yuǎn)洋集團(tuán)產(chǎn)品策略介紹“1+5”品牌格局2016年，遠(yuǎn)洋發(fā)布了全新的品牌標(biāo)識，對品牌的定位、內(nèi)涵、形象、架構(gòu)進(jìn)行了全面更新和升級。集團(tuán)品牌發(fā)展為由“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”和五個業(yè)務(wù)品牌（“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”、“遠(yuǎn)洋商業(yè)”、“遠(yuǎn)洋服務(wù)”、“遠(yuǎn)洋資本”、“遠(yuǎn)洋營造”）形成的品牌組合群。這五個業(yè)務(wù)品牌對應(yīng)著遠(yuǎn)洋的五元業(yè)務(wù)，即住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融、產(chǎn)品營造。持有物業(yè)在營面積

110

萬平方米積極推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)作聚焦開協(xié)發(fā)同客戶服務(wù)主主以全面高效的綜合服務(wù)創(chuàng)造新的價(jià)值業(yè)業(yè)，培的新業(yè)住宅開發(fā)務(wù)育持協(xié)房地產(chǎn)金融續(xù)同快速布局戰(zhàn)略行業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同主業(yè)發(fā)新展業(yè)布局更加均衡結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，著力開發(fā)剛需型與改善型產(chǎn)品建筑健康推進(jìn)產(chǎn)品線的設(shè)計(jì)研發(fā)推行「建筑

·

健康」理念遠(yuǎn)洋地產(chǎn)——住宅開發(fā)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為遠(yuǎn)洋核心品牌之一，代表著住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，是遠(yuǎn)洋目前的主營業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌標(biāo)語定為“健康生活家”，表示遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是健康生活的專家，致力于通過健康的產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶打造健康生活的家園。為了符合這個品牌理念，遠(yuǎn)洋在幾乎所有新項(xiàng)目中都采用WELL健康標(biāo)準(zhǔn)。表：遠(yuǎn)洋已采用WELL健康標(biāo)準(zhǔn)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱面積（萬m2）12.980.99申報(bào)級別MF金

級MF

金

級MF金

級MF金

級MF金

級MF金

級MF金

級MF金

級遠(yuǎn)洋天驕住宅

(廣州

)遠(yuǎn)洋天著春秋二期

(北京

)遠(yuǎn)洋琨庭

(天津

)?

直至2018年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已在全國19個項(xiàng)目中應(yīng)用WELL建筑理念，其中住宅項(xiàng)目為8個，約34.5萬平方米0.39?

目前，包括北京天著春秋、上海萬和四季等在內(nèi)的7個項(xiàng)目已獲得WELL

預(yù)認(rèn)證，而廣州遠(yuǎn)洋天驕項(xiàng)目已獲WELL

金級認(rèn)證，並在由聯(lián)合國人居署主辦的第九屆世界城市論壇上榮膺「亞洲宜居住區(qū)獎」。遠(yuǎn)洋大河宸章二期

(沈陽

)遠(yuǎn)洋外灘壹號

(長沙

)遠(yuǎn)洋新天地

(深圳

)遠(yuǎn)洋萬和四季

(上海

)鯤棲府(

天津

)2.014.9911.590.770.77遠(yuǎn)洋地產(chǎn)——住宅開發(fā)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)堅(jiān)持走中高端住宅開發(fā)路線，主要聚焦“青年新建”和“中年成熟”

這兩類家庭，著力開發(fā)剛需型和改善型這兩類產(chǎn)品。遠(yuǎn)洋為適應(yīng)不同客戶的需求，設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品線，例如滿足首置首改客戶的山水系產(chǎn)品線，滿足改善類需求的萬和系產(chǎn)品線，滿足高端客戶的天著系產(chǎn)品線等。山水系產(chǎn)品線萬和系產(chǎn)品線天著系產(chǎn)品線中山遠(yuǎn)洋繁花里天津遠(yuǎn)洋琨庭北京遠(yuǎn)洋天著春秋廣州遠(yuǎn)洋天驕沈陽遠(yuǎn)洋大河宸章北京遠(yuǎn)洋天著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)——住宅開發(fā)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)堅(jiān)持走中高端住宅開發(fā)路線，主要聚焦“青年新建”和“中年成熟”

這兩類家庭，著力開發(fā)剛需型和改善型這兩類產(chǎn)品。遠(yuǎn)洋為適應(yīng)不同客戶的需求，設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品線，例如滿足首置首改客戶的山水系產(chǎn)品線，滿足改善類需求的萬和系產(chǎn)品線，滿足高端客戶的天著系產(chǎn)品線等。表：遠(yuǎn)洋住宅開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品線的不同定位及代表樓盤產(chǎn)品線定位目標(biāo)家庭房型代表項(xiàng)目剛需型、首置首改山水系青年新建多層或高層住宅中山遠(yuǎn)洋繁花里、廣州遠(yuǎn)洋天驕萬和系天著系改善型高端型中年成熟高端享受低密度洋房別墅天津遠(yuǎn)洋琨庭、沈陽遠(yuǎn)洋大河宸章、杭州上塘宸章北京遠(yuǎn)洋天著春秋、北京遠(yuǎn)洋天著??集團(tuán)2017年大力推廣產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作，其中山水系標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋19個城市大多數(shù)快周轉(zhuǎn)類產(chǎn)品，并將在2018年新獲取的項(xiàng)目上全面推廣產(chǎn)品線成果，并迭代更新。同時，遠(yuǎn)洋將繼續(xù)推進(jìn)并完善Loft，改善類產(chǎn)品線研發(fā)，加強(qiáng)精裝修、裝配式、智能化、園林景觀等專項(xiàng)研發(fā)及推廣力度，全面提升產(chǎn)品力。遠(yuǎn)洋商業(yè)——不動產(chǎn)開發(fā)投資遠(yuǎn)洋商業(yè)品牌標(biāo)語定為“點(diǎn)亮一座城”，表示遠(yuǎn)洋商業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)擁有活力，將對未來的憧憬貫穿于產(chǎn)品與服務(wù)之中，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，并促進(jìn)整個區(qū)域乃至城市向前邁進(jìn)。寫字樓及零售物業(yè)綜合體北京遠(yuǎn)洋國際中心杭州樂堤港城市綜合體：以當(dāng)?shù)匚幕尘昂蜌v史底蘊(yùn)為依托，以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)、將城市文化注入建筑群落，打造極具文化特色的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿北京遠(yuǎn)洋未來廣場成都遠(yuǎn)洋太古里遠(yuǎn)洋商業(yè)——不動產(chǎn)開發(fā)投資遠(yuǎn)洋商業(yè)代表不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)，是遠(yuǎn)洋未來著力發(fā)展的核心業(yè)務(wù)。以“綜合體、寫字樓”作為戰(zhàn)略性發(fā)展品類，尋求新的跨越式發(fā)展。寫字樓物業(yè)重點(diǎn)將加強(qiáng)“北上廣深”等一線核心城市的高端項(xiàng)目的投資持有。城市綜合體業(yè)務(wù)將重點(diǎn)推進(jìn)一線城市和核心二線城市的中高端項(xiàng)目的投資。表：遠(yuǎn)洋不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品線的不同定位及代表樓盤產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線概況城市布局代表項(xiàng)目遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋國際中心、遠(yuǎn)洋光華國際與眾創(chuàng)空間鼻祖WeWork深度合作，布局智慧型服務(wù)式辦公空間，打造健康辦公樓宇北京、上海、成都、沈陽遠(yuǎn)洋高端寫字樓北京遠(yuǎn)洋未來廣場、天津遠(yuǎn)洋未來廣場、北京遠(yuǎn)洋未來匯、天津遠(yuǎn)洋未來匯依托于周邊居住社區(qū)，力主以差異化的定位形成互補(bǔ)，注重入駐品牌的新鮮度與豐富度，打造一站式時尚型購物生活廣場“未來”系列樂堤港區(qū)域集中商業(yè)城市綜合體北京、天津、大連杭州圍繞“時尚、藝術(shù)、樂活”的理念，打造藝術(shù)與商業(yè)共生共融的藝術(shù)購物中心杭州樂堤港?遠(yuǎn)洋將繼續(xù)堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，抓住收并購機(jī)會，獲取更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)2022年權(quán)益租金收入將達(dá)40億元。遠(yuǎn)洋商業(yè)——不動產(chǎn)開發(fā)投資遠(yuǎn)洋商業(yè)主要布局一線和核心二線城市。截至2017年12月31日止，遠(yuǎn)洋商業(yè)在北京、上海、天津、杭州、成都等國內(nèi)核心城市有超過18個經(jīng)營中投資物業(yè)項(xiàng)目，其中2017年新增5個。同時，遠(yuǎn)洋商業(yè)在全國仍擁有超過20個處于規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括甲級寫字樓、高端購物中心、五星級酒店及高質(zhì)量酒店式公寓等產(chǎn)品。在海外投資物業(yè)方面，遠(yuǎn)洋商業(yè)在2016年和2017年各新增一個分別位于美國北卡和舊金山的高端成熟寫字樓項(xiàng)目，開始拓展海外市場。圖：2015-2017年遠(yuǎn)洋商業(yè)在營面積及營業(yè)額圖：2016-2017年遠(yuǎn)洋商業(yè)經(jīng)營中投資物業(yè)項(xiàng)目（單位：個）120100806040200109.720151051897.788.683.376.71075.6020162017??2017年，不動產(chǎn)投資性物業(yè)發(fā)展進(jìn)入收獲期，運(yùn)營規(guī)模、運(yùn)營能力、利潤水平全線提升。20152016在營面積（萬平方米）2017營業(yè)額（千萬元）2017年，遠(yuǎn)洋商業(yè)來自物業(yè)投資的營業(yè)額為人民幣9.77億元，同比增加10%。已運(yùn)營物業(yè)規(guī)模達(dá)110萬平方米，同比增加31%。數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院遠(yuǎn)洋商業(yè)——與WeWork合作2016年底，遠(yuǎn)洋與聯(lián)合辦公領(lǐng)導(dǎo)者WeWork進(jìn)一步深化合作。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將為WeWork鞏固中國市場提供協(xié)助。2017年，雙方在遠(yuǎn)洋集團(tuán)位于上海的東海商業(yè)中心以及位于北京的遠(yuǎn)洋光華國際和遠(yuǎn)洋國際中心推出3個合作項(xiàng)目，未來預(yù)計(jì)在2020年前雙方將實(shí)現(xiàn)超過100個項(xiàng)目合作。???遠(yuǎn)洋集團(tuán)與WeWork將采取合作運(yùn)營的方式，發(fā)揮雙方在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢。WeWork將提供品牌、設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)、數(shù)據(jù)信息、全球會員網(wǎng)絡(luò)資源以及運(yùn)營支持。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運(yùn)營以及資金支持。遠(yuǎn)洋服務(wù)——客戶服務(wù)遠(yuǎn)洋商業(yè)是遠(yuǎn)洋于2016年發(fā)布的品牌之一，以代表客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋以國家大力促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展為契機(jī)，通過傳統(tǒng)客戶服務(wù)業(yè)升級、新型客戶服務(wù)業(yè)創(chuàng)新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老物業(yè)布局，探索客戶服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展之路，提供房地產(chǎn)住宅、商用物業(yè)產(chǎn)品主要客戶相關(guān)聯(lián)的消費(fèi)服務(wù)、生活商務(wù)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新服務(wù)等方面的業(yè)務(wù)類型。圖：遠(yuǎn)洋客戶業(yè)務(wù)的子品牌有質(zhì)量高復(fù)合增長，處行業(yè)前列2017

年在管項(xiàng)目近200

個物業(yè)管理長租公寓提升服務(wù)能力，積極拓展布局2017

年運(yùn)營近1,000間面向齡老年群體，打造3C

產(chǎn)品線2017年近1,500個床位，5,200萬收入養(yǎng)老業(yè)務(wù)客戶服務(wù)以全面高效的綜合服務(wù)創(chuàng)造新的價(jià)值實(shí)踐G2I2C模式，積極發(fā)展核心業(yè)務(wù)全國20個主力城市，1,000多個社區(qū)智慧社區(qū)涉足生鮮市集及社區(qū)便利店覆蓋北京、杭州、大連、沈陽等多個城市樂家匯餐飲LE

JIADELICIOUS

FAMILY健康醫(yī)療開拓基礎(chǔ)醫(yī)療市場，打造分級診療體系與100多家大型機(jī)構(gòu)合作，會員超過200名?遠(yuǎn)洋服務(wù)品牌標(biāo)語定為“懂心意，有新意”，表示遠(yuǎn)洋服務(wù)未來的創(chuàng)新模式是全面高效的綜合服務(wù)，不僅為人們提供貼心、令人滿意的服務(wù)，更用新的手段、新的平臺，把資源聯(lián)結(jié)到客戶身邊，產(chǎn)生新的價(jià)值。遠(yuǎn)洋服務(wù)——客戶服務(wù)養(yǎng)老品牌“椿萱茂”是重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)之一，已覆蓋北京、上海、廣州、武漢等核心城市，2017年已運(yùn)營的項(xiàng)目共6個，提供近1,500張床位，實(shí)現(xiàn)收入約人民幣5,200萬元。預(yù)期未來3年會以每年翻倍的速度增長，2020年床位增至2萬張，全國一線城市以及核心二線城市擁有70個左右項(xiàng)目產(chǎn)品線產(chǎn)品線概況老年公寓高端定位，規(guī)模基本上在8000到20000平方米左右，床位在100到300個左右規(guī)模定義在20000到20萬平方米之間，更接近于生活社區(qū)。長者社區(qū)針對的客群以獨(dú)立老人、持續(xù)生活退休社區(qū)照料中心活力老人為主，設(shè)有護(hù)理樓，提供老人從自理到護(hù)理，全周期的養(yǎng)老服務(wù)規(guī)模更小，比如主力產(chǎn)品在800到3000平方米，甚至可能更小，嵌入到已有的社區(qū)內(nèi)2018年5月20日椿萱茂新品發(fā)布會在北京舉辦?！梆B(yǎng)老合作信托、椿萱蕙會員平臺、椿萱悅護(hù)理院、養(yǎng)老WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)”四大新品集體亮相，在養(yǎng)老金融服務(wù)、會員服務(wù)、全齡產(chǎn)品服務(wù)、養(yǎng)老大健康服務(wù)方面，對位中國養(yǎng)老需求。遠(yuǎn)洋服務(wù)——客戶服務(wù)遠(yuǎn)洋億家也是重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)之一，其主營業(yè)務(wù)覆蓋住宅、寫字樓、別墅、大型綜合體、商業(yè)購物中心等多種業(yè)態(tài)的管理服務(wù)。2017年共計(jì)管理198個物業(yè)項(xiàng)目，覆蓋北京、上海、天津等一二線城市和遼寧、浙江、廣東等多個省份的核心城市，管理面積近4,500萬平方米，帶來營業(yè)收入人民幣12.2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤人民幣1.3億元。?高端項(xiàng)目?養(yǎng)老服務(wù)?健康醫(yī)療?服務(wù)式公寓?餐飲服務(wù)?工程服務(wù)?倉儲服務(wù)?裝飾裝修?億街區(qū)?億管家?EBA?百萬大盤?寫字樓?綜合體、購物中心綜合物管服務(wù)增值服務(wù)專業(yè)服務(wù)智能服務(wù)遠(yuǎn)洋億家的優(yōu)勢是能高效整合集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同作戰(zhàn)，為業(yè)主提供綜合高效的全服務(wù)生態(tài)鏈。未來，遠(yuǎn)洋億家將借助強(qiáng)大的拓展能力開拓項(xiàng)目來源，并通過收并購和委托管理積極獲取市場資源，來實(shí)現(xiàn)規(guī)?；焖侔l(fā)展遠(yuǎn)洋資本——房地產(chǎn)金融遠(yuǎn)洋資本是遠(yuǎn)洋于2016年發(fā)布的品牌之一，以代表房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋以資本投資獲利為目標(biāo)，吸引社會金融資本，謀求與股東的戰(zhàn)略聯(lián)動，布局發(fā)展房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資、海外投資、資產(chǎn)管理四類業(yè)務(wù)。在獲取投資收益的同時，實(shí)現(xiàn)與遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)運(yùn)營資金與業(yè)務(wù)的價(jià)值協(xié)同。地產(chǎn)投資資產(chǎn)管理在提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的同時，為客戶提供房地產(chǎn)項(xiàng)目從“前期定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、成本管理”，到“產(chǎn)品銷售、整體招商及后期資產(chǎn)經(jīng)營管理”等全周期、全鏈條、全專業(yè)服務(wù)以銷售型住宅為支柱，并戰(zhàn)略發(fā)展辦公樓、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)和存量物業(yè)改造增值股權(quán)投資海外投資及其他???深耕四大行業(yè)：大數(shù)據(jù)、大健康、大物流、大環(huán)保關(guān)注四大領(lǐng)域：新教育、新文化、新地產(chǎn)、新金融投資階段：成長期、成熟期???著眼于北美、歐洲、澳大利亞等地的重點(diǎn)城市及香港以持有型物業(yè)投資為主業(yè)參股創(chuàng)新公司及資產(chǎn)管理公司?遠(yuǎn)洋資本品牌標(biāo)語定為“遠(yuǎn)見未來，共創(chuàng)價(jià)值”，表示遠(yuǎn)洋資本憑借著遠(yuǎn)見卓識，探索融資創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的新方法和新路徑，高效運(yùn)用資本手段，以獨(dú)到眼光投資項(xiàng)目，為客戶實(shí)現(xiàn)資本的有效管理和價(jià)值的共創(chuàng)共贏。遠(yuǎn)洋資本——房地產(chǎn)金融近年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)規(guī)模增長快速，收入顯著上升。2017年，基金管理規(guī)模達(dá)到人民幣650億元，總收入約人民幣10億元，其中管理費(fèi)收入約人民幣6億元，并快速布局了大地產(chǎn)、大健康、大數(shù)據(jù)、大物流、大環(huán)保及泛金融等戰(zhàn)略行業(yè)，業(yè)務(wù)已遍及25個一線及二線城市。地產(chǎn)投資股權(quán)投資海外投資及其他2015年，認(rèn)購中國華融股份，成為其H股IPO最大基石投資者。2016年，認(rèn)購香港上市公司首創(chuàng)巨大有限公司定向增發(fā)股份，成為第二大股東。上海

·遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈上海

·大寧國際廣場舊金山·WeWork寫字樓2016年，認(rèn)購中國物流資產(chǎn)股份，成為其H股IPO基石投資者。2017年，投資九曳供應(yīng)鏈。2017年，對美中宜和投資。天津

·汽車世界北京

·鉆石大廈2017年，投資鄭明現(xiàn)代物流。沈陽

·百利保大廈遠(yuǎn)洋營造——產(chǎn)品營造遠(yuǎn)洋營造是遠(yuǎn)洋于2016年發(fā)布的品牌之一，代表產(chǎn)品營造業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋將規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝修、園林景觀等環(huán)節(jié)構(gòu)建在同一平面上，通過推進(jìn)此開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)平臺的建設(shè)，逐步向“知識密集、技術(shù)密集”的導(dǎo)向發(fā)展，并讓這一平臺與開發(fā)業(yè)務(wù)形成運(yùn)營一體化的狀態(tài)。亦引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，追求健康和極致的產(chǎn)品理念。產(chǎn)品營造設(shè)計(jì)院專業(yè)公司中心承擔(dān)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、向客戶兌現(xiàn)質(zhì)量與價(jià)值承諾的主力軍遠(yuǎn)洋全系列產(chǎn)品線的設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)通過專業(yè)人才集聚及能力打造夯實(shí)營造專業(yè)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)包括建筑設(shè)計(jì)院和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)院包

括

各

區(qū)

域

11

個

產(chǎn)

品

營

造中心包括遠(yuǎn)洋建設(shè)、遠(yuǎn)洋園林、遠(yuǎn)洋機(jī)電?遠(yuǎn)洋營造品牌標(biāo)語定為“你的房子，我的責(zé)任”，表示遠(yuǎn)洋營造專注為客戶打造宜居舒適的生活空間，以建造好房子為己任，確?？蛻粑磥砻篮镁幼∩?。WELL

健康建筑標(biāo)準(zhǔn)本集團(tuán)自2016年提出“建筑?

健康”理念以來，產(chǎn)品定位從以住宅價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值為核心的房屋價(jià)值，升級為以環(huán)境價(jià)值、社會價(jià)值為導(dǎo)向的生命價(jià)值。2017年，集團(tuán)全面推行WELL

健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，將“健康”真正打造為產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)簽，從投資、設(shè)計(jì)、材料、施工、物管等方面全面落實(shí)，將其融入產(chǎn)品形象。LEED與WELL的區(qū)別LEED建筑標(biāo)準(zhǔn)WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)七大要素?

國際WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)是一套根據(jù)實(shí)際證據(jù)與表現(xiàn)來衡量、認(rèn)證及監(jiān)督室內(nèi)環(huán)境對人體健康與福祉影響的認(rèn)證體系，形成了包括空氣、營養(yǎng)、水、光、健身、舒適、精神在內(nèi)的七大標(biāo)準(zhǔn)。?

LEED評估體系主要從可持續(xù)建筑場址、水資源利用、建筑節(jié)能與大氣、資源與材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量五大方面對建筑進(jìn)行綜合考察、評判其對環(huán)境的影響。概況舒適LEED主要關(guān)注的是綠色建筑，關(guān)注建筑和環(huán)境的關(guān)系，關(guān)注建筑本身是不是綠色的?

WELL的切入點(diǎn)直接就是人，不僅關(guān)注人的生活環(huán)境，還關(guān)注生活方式以及物業(yè)運(yùn)營、服務(wù)等。水?健身關(guān)注點(diǎn)空氣?

通過綠色能源的應(yīng)用，將它對環(huán)境

?

在目前環(huán)境不友好的情況下，如果只的不利影響減到最低，同時改善大環(huán)境。目的也是為了人生活的更好?？紤]建筑節(jié)能，那么人的生活健康方面就可能會有一些影響。精神營養(yǎng)有細(xì)化的測量的要求，同時要對現(xiàn)場進(jìn)行檢測。以具體數(shù)據(jù)來支撐是否達(dá)標(biāo)光認(rèn)證階段后續(xù)要求有些東西不可量化LEED對后期服務(wù)、續(xù)認(rèn)證方面沒有要求WELL有持續(xù)運(yùn)營的要求WELL體系更豐富、更完善，等于把人體所需要的健康因素都囊括進(jìn)去了。WELL

健康建筑標(biāo)準(zhǔn)：案例廣州遠(yuǎn)洋天驕?zhǔn)侵袊谝粋€采用WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，并獲得WELL

MF金級認(rèn)證的住宅項(xiàng)目WELL標(biāo)準(zhǔn)

部分具體設(shè)施?

新風(fēng)除霾除濕系統(tǒng)，確保室內(nèi)PM2.5達(dá)到國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)空氣水平水光?

配備三級凈水系統(tǒng)體制，率先進(jìn)入直飲水時代?

配有自然光和人造光相結(jié)合的體系?

提供營養(yǎng)方面的建議。在小區(qū)里邊，包括像圖書室各個地方會定期更新營養(yǎng)類的廣告。?

同時還聘請了營養(yǎng)師，業(yè)主入住的時候，會不定期的進(jìn)行一些營養(yǎng)知識講座。營養(yǎng)健身舒適?

小區(qū)里設(shè)有健身跑道、籃球場等。?

同時，提倡綠色出行，鼓勵騎自行車?

舒適主要包括聲和熱。?

聲主要通過選址、植物隔離、雙層玻璃等做好隔聲。?

熱涉及冷熱和濕度。冷熱舒適度會通過空調(diào)來處理好，而新風(fēng)系統(tǒng)則具備除濕功能，可以調(diào)節(jié)濕度。?

設(shè)有圖書室，有如健康、飲食等方面的書籍，供人們前往閱讀。?

有室外的露天影院，入住之后會有觀影活動、講座等文化活動。精神?

同時，小區(qū)里還有寵物樂園、親子樂園，老年人和小孩活動的地方融合在一起，有助于家庭的融洽。WELL

健康建筑標(biāo)準(zhǔn)：案例杭州遠(yuǎn)洋國際中心，位于京杭大運(yùn)河畔，不僅是遠(yuǎn)洋踐行WELL標(biāo)準(zhǔn)在杭州的首發(fā)，更是杭州首個取得WELL金級、LEED-CS預(yù)金級雙認(rèn)證寫字樓項(xiàng)目。?

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：參照美國ASHRAE標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)新風(fēng)系統(tǒng)+靜電除塵系統(tǒng)，引入新鮮空氣的同時消除污染物，提供最優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)空氣。?

用材：室內(nèi)采用石材地磚，盡可能減少粘合劑等在室內(nèi)的使用，全部使用綠色低污染涂料，從源頭消除室內(nèi)空氣污染源。2017年，杭州遠(yuǎn)洋國際中心獲得銷售面積與銷售金額雙冠軍?

除塵地毯：入口除塵地毯長達(dá)3米，阻斷污染源進(jìn)入室內(nèi)流通?？諝鈾z測：在C座屋面設(shè)置室外氣象站，檢測室外空氣質(zhì)量，通過短信平臺，實(shí)時推送室外空氣質(zhì)量至租戶，提醒租戶空氣質(zhì)量較差時不要開窗。?

燈光控制上，不同燈具采取不同的燈罩，防止炫光直射入眼，最大程度減少對視力的損傷。?

幕墻內(nèi)側(cè)預(yù)留安裝遮陽簾空間，租戶可根據(jù)需要靈活安裝?？諝夤?

設(shè)置公共茶水間，用水經(jīng)三段過濾：活性炭-去除異味；薄膜反滲過濾-過濾雜質(zhì)；銀離子殺菌-消滅微生物。水?

提倡健康用水，水質(zhì)經(jīng)國際實(shí)驗(yàn)室檢測，指標(biāo)均符合WELL標(biāo)準(zhǔn)。WELL?

鼓勵員工休息時步行，在B、C座之間設(shè)置水景、藝術(shù)品、長凳等，愉悅身心。??在B1層擺渡廳內(nèi)設(shè)置自動售貨機(jī)，提供全谷物食品，鼓勵健康飲營養(yǎng)及精神食。健身?

鼓勵員工增加體育運(yùn)動，如單車出行，在相應(yīng)樓層提供配套服務(wù)。在C座入口處設(shè)置果園，自助種植蔬果，在B1夾層工具間提供配套工具，如種子、培土等。?

無論是水景、藝術(shù)品等景觀設(shè)計(jì)，還是自行車庫健身區(qū)，都以愉悅業(yè)主心靈，激發(fā)活力為主要目的。物業(yè)服務(wù)舒適?

定期清洗及維護(hù)新風(fēng)系統(tǒng)空氣過濾器，確保室內(nèi)PM2.5濃度滿足WELL標(biāo)準(zhǔn)。?

定期清洗及維護(hù)風(fēng)機(jī)盤管，確保無霉菌產(chǎn)生。?

定期清洗及維護(hù)直飲水過濾系統(tǒng)，確保所有項(xiàng)目內(nèi)水質(zhì)滿足WELL標(biāo)準(zhǔn)。為租戶提供裝修WELL健康指南、WELL健康知識咨詢等。?

隔聲幕墻：將室外噪聲聲壓級低于50dB。??

中央空調(diào)系統(tǒng)：提供美國ASHREA標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)熱舒適環(huán)境。PART

3遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資策略與開發(fā)模式介紹經(jīng)營目標(biāo)：規(guī)模增長&效益提升在2017年遠(yuǎn)洋正式晉升成為銷售規(guī)模達(dá)700多億元的房企后，希望在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，在2020年前實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。?

2017年，遠(yuǎn)洋銷售額首次突破700億元人民幣，同比增長約40%，實(shí)現(xiàn)歷史新高。?

隨著土儲的增加與開發(fā)能力的提升，遠(yuǎn)洋目標(biāo)在2018年即沖破千億大關(guān)。?

2018年，遠(yuǎn)洋將把握政策及行業(yè)變化帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，加快傳統(tǒng)住宅開發(fā)主業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，全面提升業(yè)績，同時繼續(xù)深化布局各項(xiàng)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。效益提升?

2017年?duì)I業(yè)額首次突破450億人民幣，同比增長約33%，歸屬母公司凈利潤突破50億，同比增長約34%，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和效益的持續(xù)提升。?

同時，在2018年完善各業(yè)務(wù)的商業(yè)模式和盈利模式，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略新業(yè)務(wù)規(guī)模的大幅增長。規(guī)模增長?

2018年，遠(yuǎn)洋將以項(xiàng)目全周期經(jīng)營計(jì)劃作為內(nèi)部管理的有效抓手，堅(jiān)定不移地推進(jìn)項(xiàng)目全周期考核評價(jià)以及全周期激勵，以事為中心，提升執(zhí)行效率。?

同時，提升財(cái)務(wù)資源使用效率，通過高效的財(cái)務(wù)分析，從融資端、使用端、管理端全面提升資金使用效率。在對經(jīng)營管理活動進(jìn)行多角度、多方面、多頻次財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)化資源分配方案，提高資金的周轉(zhuǎn)率，提高單位資金創(chuàng)造業(yè)績的能力。投資策略——土地儲備從整體土儲策略來看，截止2017年年底，遠(yuǎn)洋總土地儲備增加57%，達(dá)約3409萬平方米，創(chuàng)歷史新高，為更高銷售規(guī)模做準(zhǔn)備。同時遠(yuǎn)洋借國家下達(dá)調(diào)控政策之際，把握住了整合時機(jī)，以低價(jià)獲取大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，降低了新增土儲的成本。新增土儲的平均土地成本，自2016年約9500元每平米，降至2017年約7000元左右每平米，同比下降25%。圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)2007年—2017年土儲面積及土儲面積同圖：遠(yuǎn)洋集團(tuán)2016-2017年新增土儲均價(jià)與總貨值400035003000250020001500100050070%60%50%40%30%20%10%0%10,00057.1%340949.2%-25%8,0006,0004,0002,000-2399229720.7%1228213521709.0%20619,4721988

19910.2%12.4%13817,072+240%16.4%1018-4.3%2,686-7.0%

-6.9%7890-10%2016平均地價(jià)（元/平方米）2017總貨值(億元)2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017土儲面積(萬平方米)

土儲面積同比(%)數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、公司財(cái)務(wù)報(bào)表、同策研究院投資策略——城市布局從不同城市量級來看，遠(yuǎn)洋基本退出三四線城市，主要聚焦一二線城市，堅(jiān)持深耕重點(diǎn)城市群及二線城市的戰(zhàn)略。在調(diào)控政策下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍投資大量土地，2017年共新增土儲規(guī)劃建筑面積1612.9萬平方米。一二線城市新增規(guī)劃建筑面積1536.5萬平方米，占比95.26%，其中二線城市新增占比78.06%，而一線城市占比為17.20%，城市拓展以二線為主，一線為輔。圖：2017年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增土儲按城市量級分布圖圖：2013-2017年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備按城市量級分布圖（單位：萬平方米）（單位：萬平方米）3000250020001500100050076.4萬平方米24294.74%277.4萬平方米17.20%156614591431141820178867295244113393651259.1萬平方米94201711102378.06%020132014一線城市20152016一線城市二線城市三四線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院投資策略——城市群選擇從不同城市群來看，2017年遠(yuǎn)洋共新增土地儲備65宗，在深耕五大城市群的戰(zhàn)略中，遠(yuǎn)洋在加強(qiáng)京津翼城市群拓展的同時，將眼光放在了長三角、長江中游和珠三角這幾個人口聚集和流入的城市群上。圖：遠(yuǎn)洋2017年的新增土儲宗數(shù)按城市分布情況（單位：宗）121010864205554333222222111111111111111京津翼(20宗)長三角(15宗)長江中游珠三角(8宗)成渝(5宗)其他(10宗)(7宗)數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院投資策略——城市進(jìn)入從不同城市來看，位于“京津翼”城市群的遠(yuǎn)洋總部所在地的北京是重點(diǎn)布局城市。

2017年，面對中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在下半年理性出擊，在北京、中山、蘇州等熱門區(qū)域低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)資源，為抵御后期市場調(diào)控及周期波動提供了充足的空間。圖：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入城市歷年項(xiàng)目個數(shù)Top10圖：2017年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增土儲宗數(shù)按城市分布Top8（單位：個）（單位：宗）6050403020100121081048655541941533313129625550北京

天津

中山

大連

杭州

上海

成都

深圳

武漢

沈陽北京中山杭州天津成都上海蘇州石家莊數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院投資策略——拿地方式從拿地方式上看，遠(yuǎn)洋運(yùn)用創(chuàng)新投資方式，積極整合資源，與各大合作方推進(jìn)系列項(xiàng)目落地，其中2017年新獲取的59個項(xiàng)目中有超過20個為合作開發(fā)項(xiàng)目。2017年新獲取項(xiàng)目中，招拍掛和收并購的占比分別為29%和71%。收并購舊城改造招拍掛拿地方式拿地方式——合作開發(fā)在土地資源日益減少，資金獲取難度加大的當(dāng)今房地產(chǎn)市場，面對諸多不確定性的市場和同業(yè)競爭，通過合作方式整合各方優(yōu)勢、分?jǐn)傞_發(fā)成本似乎正成為一種普遍的趨勢。

遠(yuǎn)洋與招商蛇口、世茂、首創(chuàng)、建投控股、朗基、金融街、廈門國貿(mào)等房地產(chǎn)企業(yè)合作，

在2017年有超過20個合作開發(fā)項(xiàng)目。部分合作與招商蛇口合作杭州春秋華庭與朗基合作成都犀浦項(xiàng)目與建投控股合作

成都遠(yuǎn)洋萬和公館與廈門國貿(mào)合作

翔安2017XP02翔安2017XP03開發(fā)項(xiàng)目與金融街合作北京頤璟春秋與世茂、首創(chuàng)合作北京萬和斐麗與旭輝、景瑞合作天津鯤棲府拿地方式——收并購?fù)恋厥袌稣信膾斓母偁幦找婕ち?，遠(yuǎn)洋采用收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)模并占領(lǐng)市場，目前收并購是遠(yuǎn)洋最為有效的拓展方式。通過收并購可以有效降低土地成本和資金支付，同時有助于提升企業(yè)盈利能力。一個專業(yè)的收并購團(tuán)隊(duì)可以充分發(fā)揮出雙方的優(yōu)勢，降低運(yùn)營成本，產(chǎn)生協(xié)同效益。2017年典型收并購項(xiàng)目:遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購中銀集團(tuán)旗下6個子項(xiàng)目，包括北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百北京硅谷亮城4號樓利保大廈。項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米，平均出租率接近80%，項(xiàng)目均為成熟經(jīng)營狀態(tài)，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。項(xiàng)目特點(diǎn)：1.復(fù)雜上海大寧商業(yè)廣場北京鉆石大廈上海海興廣場?

6個項(xiàng)目分別位于北京、上海、成都及沈陽，地處華北、華東、西南和東北四個區(qū)域，跨區(qū)域、跨城市。?

6個項(xiàng)目既囊括了寫字樓，又包括商場，還有極少量公寓，幾乎存在持有型物業(yè)所有形態(tài)，操作上將跨業(yè)態(tài)、跨階段。2.潛力巨大?

6個項(xiàng)目均處于4個城市商業(yè)聚集區(qū)，客流量大、區(qū)位優(yōu)勢明顯，潛在價(jià)值還有較大的激發(fā)和提升的空間。沈陽百利保大廈成都華敏翰尊大廈拿地方式——舊改項(xiàng)目隨著政府政策支持力度加大，加之一二線城市土地供應(yīng)有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式已無法滿足遠(yuǎn)洋對優(yōu)質(zhì)土地儲備的需求，此時遠(yuǎn)洋選擇加入到城市更新和舊城改造中來。舊城改造項(xiàng)目雖然開發(fā)周期長、回報(bào)慢，但獲取的成本較低，是很好的土儲增長手段。?

2018年初，遠(yuǎn)洋聯(lián)合保利、龍湖、京投、首開以63.3億元的價(jià)格奪取門頭溝潭柘寺地塊；?

同年4月，又以底價(jià)150億元獲得武漢歸元寺地塊。?

同時，還于深圳發(fā)力，獲取了4個舊歸元寺地區(qū)將以居住、商務(wù)功能為主，依托歸元寺的佛教文化優(yōu)勢，將發(fā)展為武漢市最具創(chuàng)新活動的中心城區(qū)。潭柘寺地區(qū)的定位是“首都金融后花園”，由“京投＋遠(yuǎn)洋＋龍湖＋保利＋首開”五家房企組成的聯(lián)合體競得

。改項(xiàng)目，并鎖定其他6個舊改項(xiàng)目，總土地儲備超過498萬平方米。規(guī)劃建面：187.97萬平方米總價(jià)：150億元規(guī)劃建面：23.96萬平方米總價(jià)：

63.3億元開發(fā)策略——高溢價(jià)周轉(zhuǎn)能力：面對房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，遠(yuǎn)洋加大滯銷資源去化，加快推盤、回籠資金，減少資金占用以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。從周轉(zhuǎn)指標(biāo)來看，遠(yuǎn)洋的周轉(zhuǎn)效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平及一線房企，如萬科、恒大、保利等，并且周轉(zhuǎn)率在緩步提高。圖：2017年遠(yuǎn)洋與房地產(chǎn)行業(yè)及一線房企周轉(zhuǎn)率情況圖：2011-2017年遠(yuǎn)洋周轉(zhuǎn)率情況0.70.60.50.40.30.20.100.70.60.50.40.30.20.1054.9651.3560504030201000.580.580.530.5240.010.450.4443.7330.520.2829.320.2937.810.230.30.30.270.250.250.20.240.20.280.290.270.270.240.240.240.230.22遠(yuǎn)洋集團(tuán)

行業(yè)均值

碧桂園存貨周轉(zhuǎn)率萬科A中國恒大

保利地產(chǎn)2011201220132014201520162017總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)來源：Wind、同策研究院開發(fā)策略——高溢價(jià)品牌價(jià)值：遠(yuǎn)洋很注重品牌管理體系的建立與維護(hù)，尤其重視層級化商標(biāo)註冊、品牌輸出模式及商標(biāo)監(jiān)控等方面。同時，遠(yuǎn)洋以三級品牌管理體系為基礎(chǔ)、以知識產(chǎn)權(quán)管理為手段，助力品牌影響力的增強(qiáng)，致力成為消費(fèi)者優(yōu)先選擇品牌。表：2017年遠(yuǎn)洋在品牌維護(hù)和管理方面的努力表：2017年遠(yuǎn)洋品牌指數(shù)完成《商標(biāo)注冊維度建議》，并結(jié)合遠(yuǎn)洋業(yè)務(wù)及產(chǎn)品特點(diǎn)分析了“全面保護(hù)，科學(xué)注冊”的商標(biāo)注冊與管理方法，運(yùn)用層級化的商標(biāo)注冊體系。商標(biāo)注冊品牌傳播數(shù)字盤點(diǎn)2017

數(shù)據(jù)品牌輸出商標(biāo)監(jiān)控提出《遠(yuǎn)洋集團(tuán)品牌合作協(xié)議商業(yè)方案》?！?/p>

552較上一年提升

49%百度指數(shù)正面?zhèn)鞑ピ诘谌椒深檰柟镜呐浜舷鲁掷m(xù)監(jiān)控，并就發(fā)現(xiàn)的問題采取實(shí)時處理措施?！?/p>

200,000較上一年提升

18%完成集團(tuán)編制的健康建筑刊物和相關(guān)品牌手冊的著作權(quán)登記、加注版權(quán)標(biāo)識等工作。版權(quán)登記培訓(xùn)監(jiān)督百度“遠(yuǎn)洋建筑健康”關(guān)鍵詞搜索830,000除日常監(jiān)督檢查和品牌能力建設(shè)外，還通過“品牌營銷法律合規(guī)培訓(xùn)”進(jìn)行基于著作權(quán)、肖像權(quán)、反不正當(dāng)競爭基本原理的案例說明講解。品牌價(jià)值行業(yè)

20強(qiáng)維權(quán)與侵權(quán)應(yīng)對針對“遠(yuǎn)洋一品書院”等侵權(quán)事宜進(jìn)行澄清聲明以給到市場明確信息，并以訴訟形

式進(jìn)行正當(dāng)權(quán)益的爭取。2016年，遠(yuǎn)洋發(fā)布全新的品牌定位與形象，遠(yuǎn)洋的品牌架構(gòu)將由原來的所有業(yè)務(wù)統(tǒng)一使用“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”變?yōu)橛伞斑h(yuǎn)洋集團(tuán)”與“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”、“遠(yuǎn)洋商業(yè)”、“遠(yuǎn)洋服務(wù)”、“遠(yuǎn)洋資本”、“遠(yuǎn)洋營造”形成的“遠(yuǎn)洋系”品牌集群，將形成集團(tuán)品牌、業(yè)務(wù)品牌、產(chǎn)品與服務(wù)品牌三個層級的完善品牌體系。開發(fā)策略——高溢價(jià)品質(zhì)管控：遠(yuǎn)洋以“為業(yè)主創(chuàng)造高品質(zhì)環(huán)境”為使命，關(guān)注業(yè)主需求，抱持專業(yè)態(tài)度，致力成為提升產(chǎn)品力的專家，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活環(huán)境。自2012年，遠(yuǎn)洋就提出“五大標(biāo)準(zhǔn)、兩大工程”品質(zhì)管控體系，以滿足客戶居住需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。后隨著建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變與工藝的提升，遠(yuǎn)洋更新建立新一代建造體系SCS，以提高產(chǎn)品品質(zhì)，吸引消費(fèi)者。SCS(Sinoocean

ConstructionSystem)是基于健康建筑體系制定的成套施工技術(shù)工法，包括十余項(xiàng)新工藝與新技術(shù)，從各方面提升提高建筑品質(zhì)。五大標(biāo)準(zhǔn)

戶型設(shè)計(jì)回歸居住需求

生態(tài)環(huán)境營造舒適氛圍

周邊配套提升生活質(zhì)量

軟性服務(wù)實(shí)現(xiàn)安全管理

社區(qū)文化定制人文關(guān)懷SCS建造體系

整套體系以BIM技術(shù)引領(lǐng)前端策劃，鋁模、全混外墻、爬架作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)全專業(yè)快速穿插作為體系核心，引入高精砌塊、免（?。┠ɑ?、止水節(jié)、成品電箱、內(nèi)保溫等高效工藝，配以樓層截水系統(tǒng)、安全文明標(biāo)準(zhǔn)化配置、信息化系統(tǒng)等強(qiáng)化管理，高效高品打造健康建筑。兩大工程

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工程

質(zhì)量透明工程開發(fā)策略——高溢價(jià)客戶服務(wù)：遠(yuǎn)洋一貫以客戶為中心，非常重視客戶感受致力于提高顧客滿意度。2017年度，遠(yuǎn)洋客戶的滿意度較2016

年大幅度提高，遠(yuǎn)超行業(yè)總體水平。同時遠(yuǎn)洋開發(fā)了投訴處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了投訴管理的信息化，及時受理客戶投訴，保障投訴問題的解決，維護(hù)遠(yuǎn)洋的品牌形象，樹立好口碑，將產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的提升轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)層面的品牌溢價(jià)。圖：2013-2017年遠(yuǎn)洋客戶滿意度占比情況單位：%圖：2015-2017年遠(yuǎn)洋客戶投訴解決率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000100.00%98.00%96.00%94.00%92.00%90.00%99%3%3%5%7%6%7%6%6%4%5%99.57%16%21%21%39%22%40%21%76%97.93%70%65%66%67%33%24570

2438443%38%43%27%28%28%25%201520162017接受客戶投訴量（含報(bào)修）(條)解決客戶投訴量

(條)投訴解決率(%)20132014201520162017非常滿意比較滿意一般比較不滿意非常不滿意滿意度數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院開發(fā)策略——成本控制土地成本：2017年是遠(yuǎn)洋高速擴(kuò)張的一年，總土儲同比增長57%。但是在加快投資速度的同時，遠(yuǎn)洋堅(jiān)持審慎投資策略，對土地成本信奉“合理的地價(jià)”原則，即“堅(jiān)持寧可錯過，也不以過高價(jià)格買入土地”

。而對于高價(jià)地塊，遠(yuǎn)洋積極采取合作拿地、收并購等方式，新增土儲超過70%為收并購項(xiàng)目，既控制前期成本，又可降低后期開發(fā)難度。圖：2016-2017年遠(yuǎn)洋新增土儲均價(jià)與總貨值圖：2017年遠(yuǎn)洋新增土儲按拿地方式占比（單位：%）10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000--25%29%71%9,4727,072+240%2,686收并購招拍掛78920162017平均地價(jià)（元/平方米）總貨值(億元)數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、公司財(cái)務(wù)報(bào)表、同策研究院開發(fā)策略——成本控制工程成本：為了對項(xiàng)目工程成本實(shí)施有計(jì)劃、按程序管理，遠(yuǎn)洋通過整合和優(yōu)化設(shè)計(jì)、工程、裝修等開發(fā)全鏈條的資源，推行全口徑、全周期的成本管理，制定成本管理操作程序，固定各項(xiàng)成本之間的分界，嚴(yán)控項(xiàng)目全周期的成本核定與執(zhí)行，用更低的工期、更省的成本，打造更高質(zhì)量的產(chǎn)品。2017年，平均建筑成本（不包括車位）為每平方米約人民幣5,400元，較2016年的5,900元有所下降。編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法4?

規(guī)劃開始后，要針對項(xiàng)目所在地位置、具體特點(diǎn)、管理模式等不同，編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法，用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本控制圖：2015-2017年遠(yuǎn)洋平均建筑成本123限額設(shè)計(jì)6600工?

從方案設(shè)計(jì)開始時，就對項(xiàng)目的關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)程6300600057005400510048006400對施工過程進(jìn)行全面動態(tài)跟蹤評估?

在項(xiàng)目實(shí)施階段，依據(jù)已定的成本目標(biāo)，逐項(xiàng)跟蹤成本目標(biāo)執(zhí)行情況，及時提出預(yù)警，按季編制成本動態(tài)分析報(bào)告，必要時提出成本目標(biāo)調(diào)整方案成5本方案比選?

項(xiàng)目建筑方案確定后，進(jìn)行方案比選，選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)方案后進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)控59002016制具嚴(yán)格進(jìn)行工程竣工結(jié)算的審核?

實(shí)行二級審核制度，以確保竣工結(jié)算的合理性以及真實(shí)性體6754002017措合理制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃?

方案設(shè)計(jì)完成后，制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃，用于指導(dǎo)并推動項(xiàng)目進(jìn)展，控制項(xiàng)目周期成本施2015項(xiàng)目竣工評估平均建筑成本（元/每平方米）?

做好項(xiàng)目竣工后成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況后評估數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院開發(fā)策略——成本控制三大費(fèi)用：三大費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)。遠(yuǎn)洋一直采取嚴(yán)緊的成本控制措施，雖除管理費(fèi)用率有略微下降外，銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率都有小幅上升，但總體來說，三費(fèi)費(fèi)用率基本低于行業(yè)平均水平，各成本維持在相對穩(wěn)定及較低的水平。圖：2008-2017年遠(yuǎn)洋與房地產(chǎn)業(yè)的三費(fèi)費(fèi)用率（單位：

%）圖：2008-2017年遠(yuǎn)洋的銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、及財(cái)務(wù)費(fèi)用率（單位：

%）14%12%7%6%5%4%3%2%1%0%12.8%10.7%10.8%10.1%10.2%8.5%9.7%8.6%9.6%7.0%12.2%9.3%6.0%9.1%5.9%9.0%10%8%6%4%2%0%8.3%9.7%2.70%6.8%

6.7%2.56%1.74%2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017遠(yuǎn)洋

行業(yè)*三費(fèi)：銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017銷售費(fèi)用率

管理費(fèi)用率

財(cái)務(wù)費(fèi)用率數(shù)據(jù)來源：Wind、同策研究院開發(fā)策略——成本控制銷售和市場推廣費(fèi)用：遠(yuǎn)洋在控制銷售費(fèi)用的同時，采用多種手段促成銷售，主抓“三條線”，以客戶導(dǎo)向?yàn)橹行?，通過精準(zhǔn)營銷，來控制營銷費(fèi)用。2017年的銷售費(fèi)用上升至人民幣8.00億元，相較于上年增加2.8億元，有關(guān)費(fèi)用增加主要是因?yàn)閰f(xié)議銷售總額的增加及加大銷售與宣傳力度所致，然而該成本也僅占2017年協(xié)議銷售總額約1.1%。圖：2012-2017年遠(yuǎn)洋銷售費(fèi)用與協(xié)議銷售額圖：2012-2017年遠(yuǎn)洋銷售費(fèi)用在協(xié)議銷售額中占比情況80070060050040030020010003.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%3.10%705.62.20%2.1%503.81.4%2015401.42405.371.1%2017358.181%311.1996.384.68078.55551.92012201320142016銷售費(fèi)用占比（%）201220132014201520162017?

銷售“三條線”分別為現(xiàn)場線、渠道線、線上線。其中線上線是以構(gòu)建客戶地圖來實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，控制營銷費(fèi)用銷售費(fèi)用（千萬元）協(xié)議銷售額（億元）數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告、同策研究院開發(fā)策略——成本控制管理費(fèi)用：遠(yuǎn)洋自2009年起就開始從事管理優(yōu)化工作，從而合理控制管理成本。其中信息數(shù)字化管理系統(tǒng)的建立助力遠(yuǎn)洋重塑企業(yè)管理模式，優(yōu)化決策程序和信息流程，使管理標(biāo)準(zhǔn)化、高效化，實(shí)現(xiàn)成本規(guī)模遞減，以控制管理費(fèi)用。雖然今年管理費(fèi)用占比有所增長，但總體低于行業(yè)均值，且在2017年行業(yè)總體上升的情況下，有所下降，說明遠(yuǎn)洋的管理成本控制措施起到一定成效。建立信息化管理系統(tǒng)用信息化手段重塑企業(yè)管理模式，提高決策效率，降低成本管理費(fèi)用控制措施2009圖：2012-2017年遠(yuǎn)洋銷售費(fèi)用在總營業(yè)額中占比情況6%5%改變管理架構(gòu)由三級架構(gòu)變二級架構(gòu)，即“集團(tuán)—城市公司”，縮減人力運(yùn)營成本2012管理架構(gòu)改革4.28%3%4.17%2.7%2017事業(yè)部3.84%2.6%3.78%3.71%2.8%4%3%2%1%0%3.43%2.9%是業(yè)務(wù)部門，定位為利潤中心，決策權(quán)限加大，以提升決策質(zhì)量及運(yùn)營效率調(diào)整組織架構(gòu)實(shí)施業(yè)務(wù)化、扁平化、柔性化的管理原則，建立了由業(yè)務(wù)事業(yè)部和職能中心組成的管理架構(gòu)。20152.2%2013職能中心管理費(fèi)用控制定位為管理中心，角色是決策支持、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、共享監(jiān)督和業(yè)務(wù)創(chuàng)新2012201420152016遠(yuǎn)洋行業(yè)建立以項(xiàng)目全周期經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)、弱化組織邊界、工作目標(biāo)與激勵匹配的背包人管理模式，以人依附于事為理念，把人和事情直接拴在一起，依靠信息系統(tǒng)來評價(jià)員工的貢獻(xiàn)，與激勵制度相結(jié)合，提高工作質(zhì)量與工作效率建立創(chuàng)新激勵機(jī)制數(shù)據(jù)來源：Wind、公司年度報(bào)告、同策研究院開發(fā)策略——成本控制財(cái)務(wù)費(fèi)用：在財(cái)務(wù)管理方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)踐行穩(wěn)健策略，運(yùn)用多手段降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。截至2017年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金資源約人民幣247.66億元，凈借貸比維持在62%，屬健康水平。此外，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，一年期以內(nèi)到期負(fù)債占比維持10%的較低水平，較去年下降4%。并且付息能力也得到進(jìn)一步加強(qiáng)，于2017年12月31日利息保障倍數(shù)為3.95，較去年的3.28有所增長。圖：2015-2017年遠(yuǎn)洋凈借貸比圖：2015-2017年遠(yuǎn)洋債務(wù)結(jié)構(gòu)占比圖：2015-2017年利息保障倍數(shù)100%80%60%40%20%0%5432102017

10%22%45%23%3.953.2862%62%2016201514%

9%44%33%44%1.5116%19%34%31%0%20%40%1-2年60%2-5年80%5年以上100%1年內(nèi)20161H172017201520162017開發(fā)策略——成本控制債務(wù)結(jié)構(gòu)：由于投資的大幅增加，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2017年的負(fù)債率也有所上升，凈負(fù)債率為66.5%，較2016年同期增加16.3個百分點(diǎn)；但遠(yuǎn)洋持有現(xiàn)金資源總額為（包括現(xiàn)金與現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制銀行存款）247.7億元，與短期有息負(fù)債的比值為2.5，現(xiàn)金流動比率為1.8，負(fù)債規(guī)?；竞侠?，結(jié)構(gòu)也較為穩(wěn)健，短期內(nèi)沒有債務(wù)壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況較好，融資成本和資金壓力較小。圖：2016、2017年遠(yuǎn)洋持有現(xiàn)金資源總額與凈負(fù)債率圖：2016、2017年遠(yuǎn)洋持有現(xiàn)金資源總額、短期有息負(fù)債及比值2,5002,4502,4002,3502,3002,2502,2002,1502,10066.50%70%60%50%40%30%20%10%0%300025002000150010005004.03.53.02.52.01.51.00.50.03.650.20%2.52,4772,4772,2342,2341,0006190201620172016持有現(xiàn)金資源總額

(萬元)2017短期有息負(fù)債

(萬元)持有現(xiàn)金資源總額

(萬元)凈負(fù)債率

(%)比值數(shù)據(jù)來源：Wind、公司年度報(bào)告、同策研究院開發(fā)策略——成本控制融資成本：面對2017年嚴(yán)厲的金融監(jiān)管，本集團(tuán)成功發(fā)行熊貓中票人民幣40億元，次級永續(xù)債6億美元，公司債人民幣10億元，同時獲得深交所人民幣100億元供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行額度并于12月完成首期人民幣4億元的發(fā)行，進(jìn)一步創(chuàng)新了融資渠道，降低了融資成本，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。表：2017年遠(yuǎn)洋融資方式圖：2014-2017年遠(yuǎn)洋融資成本

(%)8.00%7.50%7.00%6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%數(shù)額期限時間類型中期票據(jù)中期票據(jù)次級永續(xù)債券公司債幣種RMBRMBUSDRMB息票利率4.77%5.05%4.90%5.29%(億元)(年)7.08%2017年3月2017年3月2017年9月2017年11月2036.25%20655.38%5.19%2017永久3+210201420152016數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)務(wù)報(bào)表、同策研究院開發(fā)策略——成本控制機(jī)構(gòu)評級：由于國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)的肯定以及評級的提高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資成本進(jìn)一步下降，2017年融資成本降至5.19%。國際評級機(jī)構(gòu)：穆迪：Baa3/穩(wěn)定惠譽(yù)：BBB-/穩(wěn)定國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)：中誠信證評：AAA中誠信國際：AAAPART

4調(diào)研案例分析調(diào)研案例——遠(yuǎn)洋萬和四季我們以遠(yuǎn)洋在惠南鎮(zhèn)的遠(yuǎn)洋萬和四季為案例，來更好了解其投資開發(fā)模式。遠(yuǎn)洋萬和四季是遠(yuǎn)洋“萬和系”產(chǎn)品，是遠(yuǎn)洋在上海市浦東新區(qū)開發(fā)的中高端純住宅社區(qū)。雖然遠(yuǎn)洋“萬和系”產(chǎn)品線主打的是改善型房屋，但“萬和四季”是屬于偏小戶型的剛需型房屋。圖：遠(yuǎn)洋萬和四季的售樓處占地面積12.31萬平米，規(guī)劃建筑面積24.61萬平米；項(xiàng)目體量拿地價(jià)格區(qū)域位置主要交通建筑類型拿地時間物業(yè)公司容積率為2.0總金額21.5億元，樓板價(jià)8735元/平方米上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)觀海路1588弄（南匯體院館北側(cè)）地鐵16號惠南站，上海A30繞城高速、申嘉湖高速高層,板樓2015年4月9日拿地，前兩期已售罄，三期正等待取預(yù)售證上海遠(yuǎn)洋億家物業(yè)周邊配套設(shè)施遠(yuǎn)洋萬和四季位于南匯區(qū)中心位置，距離地鐵16號線約2.5公里，可通過地鐵16號線、A30郊環(huán)線、滬南公路等與浦東機(jī)場、臨港自貿(mào)區(qū)、迪斯尼等重點(diǎn)板塊緊密相連。遠(yuǎn)洋萬和四季距離惠南城區(qū)僅1公里，可以共享城區(qū)成熟配套。項(xiàng)目周邊商業(yè)配套還需完善，但周邊教育資源相對豐富，生活配套小而全，可以滿足基本的生活需求。圖：遠(yuǎn)洋萬和四季周邊交通及配套設(shè)施情況表：遠(yuǎn)洋萬和四季周邊配套設(shè)施情況公交：龍南定班線、浦東30路、1071路、1073路軌交：16號線惠南站、上海鐵路東站（規(guī)劃中）公路：上海繞城高速、申嘉湖高速、川南奉公路、滬南公路交通配套1.5萬㎡的商業(yè)配套（規(guī)劃中）商業(yè)配套

樂購、歐尚、世紀(jì)聯(lián)華賣場、宏基休閑廣場、豪布斯卡名品村幼兒園：東城幼兒園、聽潮藝術(shù)幼兒園、惠南鎮(zhèn)西門幼兒園中小學(xué)：工商附小、惠南鎮(zhèn)小學(xué)、南匯中學(xué)、南匯區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上海師范大學(xué)附屬第二外國語學(xué)校學(xué)校南匯中心醫(yī)院、南匯婦幼保健醫(yī)院、南匯南華醫(yī)院、光