{營銷策略}某地產(chǎn)項目營銷推廣策略俊城地產(chǎn)淺水灣推廣策略目錄第一部分銷售策略41.銷售策略41.1銷售總策略41.22005年各階段推售目標(biāo)41.2.1銷售初期（2005.2-3）41.2.2強銷期（2005.4-6）71.2.3持銷期（2005.7-9）91.2.4第二次強銷期（2005.10-12）111.3項目銷售必備條件111.3.1法律文件111.3.2現(xiàn)場包裝121.3.3宣傳途經(jīng)121.3.4銷售工具121.3.5銷售策略131.3.6其他配合131.4銷售方式141.4.1現(xiàn)場接待（坐盤銷售）141.4.2展銷會141.4.3數(shù)據(jù)庫營銷141.4.4中原一二手聯(lián)動151.4.5外延展示151.4.6客戶聯(lián)誼會151.5促銷策略151.5.1折扣161.5.2變相折扣匯總161.5.3宣傳造勢活動17第二部分宣傳推廣策略17第一章、意義·影響力18標(biāo)竿·關(guān)于俊城·淺水灣的獎項18創(chuàng)新·為時代的英雄們筑屋建所18唯一性的賣點181、項目定位182、規(guī)劃183、建筑19第二章思想·創(chuàng)造力19認(rèn)知·機會藏于威脅中191、認(rèn)知劣勢與威脅192、認(rèn)知優(yōu)勢203、認(rèn)知機會20第三章操作·執(zhí)行力201、策略核心201.1策略·計劃201.2整合211.2.1產(chǎn)品211.2.2園林221.2.3地理位置及配套222、項目解析232.1項目分析232.2客群分析242.3項目方向性闡述253、推廣主線與宣傳賣點組合253.1全程推廣主題與推廣主線253.2宣傳賣點263.3推廣主線與賣點的有效組合274、各階段推廣策略284.1銷售初期284.1.1時間安排284.1.2形象推廣主題284.1.3階段目標(biāo)284.1.4配合條件284.1.5形象推廣策略284.1.6造勢活動294.1.7跟進(jìn)情況294.2強銷期294.2.1時間安排294.2.2形象推廣主題304.2.3階段目標(biāo)304.2.4配合條件304.2.5形象推廣策略304.2.6產(chǎn)品推廣策略314.2.7推售單位314.2.8造勢活動314.2.9跟進(jìn)情況334.3平穩(wěn)銷售期334.3.1時間安排：2005年7-9月334.3.2形象推廣主題：“公園2005，感·受生活”334.3.3階段目標(biāo)334.3.4配合條件344.3.5形象推廣策略344.3.6產(chǎn)品推廣策略344.3.7推售單位344.3.8造勢活動354.3.9跟進(jìn)情況374.4一期尾盤銷售期（二期強銷期）374.4.1時間安排：2005年10-12月374.4.2形象推廣主題：“公園2005，感·悟生活”374.4.3階段目標(biāo)374.4.4配合條件384.4.5形象推廣策略384.4.6產(chǎn)品推廣策略384.4.7造勢活動385、各階段廣告媒體投放頻率及建議405.1媒體列表405.2媒體說明405.3媒體選擇415.4媒體組合415.5投放頻率及規(guī)模415.6項目推廣425.6.1項目推廣整合425.6.2項目推廣排期435.6.3項目賣點挖掘475.7戶外廣告牌安排（全年）：505.8路名牌安排516、PR、SP活動方案517、地盤包裝建議527.1現(xiàn)場參觀路線包裝537.2售樓處內(nèi)部分區(qū)及包裝建議537.2.1售樓處功能布局建議547.2.2售樓處室內(nèi)包裝建議558、費用統(tǒng)計55俊城·淺水灣營銷推廣方案第一部分銷售策略1.銷售策略1.1銷售總策略分批推售，穩(wěn)扎穩(wěn)打；三快兩慢，打時間差俊城·淺水灣作為23萬平米的西南生態(tài)大盤,園區(qū)內(nèi)擁有不同建筑形式的產(chǎn)價格錯位、產(chǎn)品錯位打時間差戰(zhàn)術(shù)。項目銷售周期確定為2三快兩慢5個銷售期，按時間劃分分別為：2005.2～2005.5，預(yù)熱階段，銷售速度緩增2005.5～2005.11，一期熱銷、二期面市，銷量高位振蕩*2005.11～2006.3，進(jìn)入持銷期，銷量在周期內(nèi)保持穩(wěn)定*2006.3～2006.7，二次熱銷，銷量再次攀升*2006.8～2006.12，進(jìn)入尾盤銷售期,消化剩余單位1.22005年各階段推售目標(biāo)2005售量并不清晰，因此，此處，進(jìn)對2005年高層的推售做階段性方案建議。項目的全程銷售節(jié)奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項目的銷售階段再次細(xì)分，以更好的指導(dǎo)全年的銷售。1.2.1銷售初期（2005.2-3）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的9％左右；推售單位：2005年2-3月共推出單位96套，其中2月推售單位全部為先期銷售的散戶單位。推售套數(shù)統(tǒng)計：2月3月19＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,2S,91-96㎡,23T19＃,3S,128-132㎡,3T22＃-2,3S,128-130㎡,14T20＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,4S,208㎡,1T23＃,2S,89-90㎡,2T23＃,3S,117-128㎡,9T推售單位24＃,2S,93-101㎡,10T25＃,2S,95-97㎡,3T25＃,3S,148-153㎡,4T26＃,2S,97㎡,1T26＃,3S,148-153㎡,8T28＃,2S,95-97㎡,3T28＃,3S,148-153㎡,10T30＃,2S,94㎡,1T合計58套38套推售單位統(tǒng)計：2月3月樓號房號樓號房號樓號房號房號180210223032304180317032203220419#180125#10322#2門21032104170115012003200414013011903190420#1802201180318041803101170380418021021603704180318011503604180117011403504180414011303404170426#1301120330423#401501110320430130110031042012019032403101101803304180370310410260318021035031021801403180315013031703130120324#160328#11011031403701130360140350130340110330130#1021012005年2-3月份，由于進(jìn)場時間、銷售人員對項目的熟悉程度以及推2005有太大漲幅，保持在4370元/平米。價格調(diào)整：2005年2-3月不進(jìn)行價格漲幅的調(diào)整。1.2.2強銷期（2005.4-6）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的43％左右；2005年4-6月共推出單位187套，4-6月推售單位絕大部分為先期未開售單位，如20＃、21＃01單元，22＃、29＃部分單元。推售套數(shù)統(tǒng)計：4月5月6月19＃,3S,140-144㎡,3T22＃-2,2S,91-97㎡,23T19#,3S,140-144㎡,4T20＃,3S,128-144㎡,23T22＃-1,3S,128-130㎡,23T20#,3S,140-144㎡,7T推售單位22＃-2,2S,92㎡,1T29＃,3S,148-153㎡,18T21#,3S,123-128㎡,18T22＃-1,4S,208㎡,1T22#-1,2S,91-96㎡,24T29＃,2S,94-95㎡,18T22#-2,3S,128-130㎡,9T30＃,2S,89㎡,2T30#,3S,117-121㎡,3T30＃,3S,117-128㎡,9T合計58套64套65套推售單位統(tǒng)計：4月5月6月樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號19#180422#2門24022302230118011604240240422#1門240122022201170119#150423023041803210221011601140422021801170322#200222#20011501130422#210229#170116032門19021門1901140116041門200220#160115031802180113011504190229#150114031702170112011404180220#14011303160216011101130417021301120315021501100112041602120111031402140190111041502110110031302130180110041402

10019031202120170118011302

9018031102110160117011202

8017031002100150116011102

70160390290140115011002

6015038028013011401902

5014037027012011301802

4013036026011011201702

30120350250111016021804103402401100150221#804180230230190140270410320220180130260418031021017012025043016011024042015011704304101401160430#10430115041304201140422#23041011304門204150112041041401110430#1801130110049042005年4-6月份，銷售的旺季，客戶積累也隨著項目進(jìn)入強銷期而增多，現(xiàn)場的工程進(jìn)度也很支持項目的銷售，加之主題賣點——公園——的建成，并實現(xiàn)現(xiàn)場銷售，價格在每個月都有不同的漲幅，均價也隨之攀升，4-6月份的一期高層均價分別為4437元/平米、4527元/平米、4573元/平米。價格調(diào)整：2005年4-6月，隨著新樓座的開售以及工程進(jìn)度、銷售季節(jié)的配合，將對一期高層價格進(jìn)行調(diào)整，4-6月份價格分別上調(diào)1.5、2、1個百分點不等。1.2.3持銷期（2005.7-9）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的36％左右；推售單位：2005年7-9月共推出一期可售單位143套，全部為先期未開售單位，21＃、22＃、29＃單元。推售套數(shù)統(tǒng)計：7月8月9月21#,2S,89-95㎡,36T22#-1,2S,91-97㎡,23T22#-1,3S,127-129㎡,23T推售單位21#,3S,138-142㎡,18T22#-1,3S,127㎡,1T29#,2S,97㎡,18T22#-2,3S,127-129㎡,24T合計54套48套41套推售單位統(tǒng)計：7月8月9月樓號房號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號18021804230324012304180217021704220323012204170216021604210322012104160215021504200321012004150214021404190320011904140213021304180319011804130221#1202120422#170322#180122#1704120229#110211041門16032門17011門16041102100210041503160115041002902904140315011404902802804130314011304802702704120313011204702602604110312011104602502504100311011004502402404903100190440230230480390180430220220470380170420210210460370160410218039035036015041703803403501404160370330340130415036032033012041403503103201104130340324031011203303110320310031032005年7-9月份，一期客戶積累也隨著項目一期的封頂并逐漸銷售尾期，本階段二期高層已經(jīng)進(jìn)入可銷售階段，因此是一二期承上啟下的關(guān)鍵階段，座的開售以及銷售面積的趨于小面積，同時也為區(qū)別一二期高層的價格，7-9月4573元/平米、4642元/平米、4642元/平米。2005年7-9月，隨著二期高層樓座的開售以及一期的漸漸收尾，對一期高層價格調(diào)整只在8月份進(jìn)行一次小幅調(diào)價，8月份價格上調(diào)1.5個百分點。1.2.4第二次強銷期（2005.10-12）銷售目標(biāo)：一期高層銷售基本完成，二期高層進(jìn)入全面銷售高潮期；推售單位：由于二期高層推搜尚未確定，因此具體推售單位還需等待。二期高層的品質(zhì)和位置都將好于一期高層，因此入市的均價也將高于銷售難度。二期高層入市均價為4700元/行調(diào)整）2005年10-12月，二期高層將在開盤后的兩個月里分別有兩次漲價計劃，即10月中和11月中，價格計劃上調(diào)1.5據(jù)當(dāng)時市場變化情況做具體調(diào)整）1.3項目銷售必備條件項目的銷售條件將對以上銷售階段所確定的銷量和價格調(diào)整起到很重要的支持作用。1.3.1法律文件益；若因處理不善引起客戶糾紛，將會影響樓盤聲譽和銷售。國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證開工許可證銷售許可證和別墅的各項證件希望也能夠按時取得。1.3.2現(xiàn)場包裝現(xiàn)場銷售環(huán)境應(yīng)該是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板房）的和諧統(tǒng)一，目印象的主要構(gòu)成。所謂“好環(huán)境，好心情，看房環(huán)境、氣氛的好壞對客戶、好的賣場環(huán)境。一期的環(huán)境美化工地圍墻更新銷售中心示范單位沿街指示牌樓體條幅路燈彩旗1.3.3宣傳途經(jīng)過程中建立項目的形象和知名度。報紙廣告新聞繕稿直郵廣告（DM）網(wǎng)絡(luò)戶外路牌公關(guān)、促銷活動1.3.4銷售工具質(zhì)量和宣傳包裝的同時也不應(yīng)該忽略銷售工具的制作。展板模型效果圖樓書折頁（戶型單頁）VCD（宣傳片）紀(jì)念品手提袋1.3.5銷售策略包括制定合理的價格表、提供靈活的付款方式和必要的促銷優(yōu)惠三個方面。銷售方式（銷售渠道）價格策略促銷優(yōu)惠價格表推售單位安排付款辦法1.3.6其他配合工程進(jìn)度銷售培訓(xùn)資料購房費用表認(rèn)購書正式合同書律師樓按揭銀行公證處1.4銷售方式1.4.1現(xiàn)場接待（坐盤銷售）人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。1.4.2展銷會較大規(guī)模的項目有必要在前期參加大型展銷會，雖然不能夠在展銷會現(xiàn)場出加效果較好的1~2次展銷會即可。項目的展賣會，是指項目在積累一定的客戶量或在項目開盤階段，在銷售現(xiàn)動，促進(jìn)客戶成交。1.4.3數(shù)據(jù)庫營銷運用數(shù)據(jù)庫營銷，我們能做到有針對性的劃分出符合項目品質(zhì)、氣質(zhì)的客群，直接、高效的對這部分客戶進(jìn)行項目宣傳；通過準(zhǔn)確的客戶細(xì)分能提高成交率，同顧客建立個性化的聯(lián)系——創(chuàng)造顧客忠誠度的基礎(chǔ)1.4.4中原一二手聯(lián)動天津中原在全市各區(qū)擁有10余家置業(yè)分行，2005年還將繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)、增開新到極大的寬泛，更多的促進(jìn)現(xiàn)場人氣及銷售。1.4.5外延展示現(xiàn)場銷售中心距離客源區(qū)相對較遠(yuǎn)，設(shè)置外延展示場即可達(dá)到擴大項目知名度、場或是超市進(jìn)行展示或巡展。1.4.6客戶聯(lián)誼會現(xiàn)有客戶資源，帶動新的客戶成交，進(jìn)一步促進(jìn)項目銷售。1.5促銷策略促銷優(yōu)惠是項目銷售過程中必備的“催化劑。房地產(chǎn)個人消費的特殊商品，不需要有較長的考慮周期，即使各項宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度縮短顧客的考慮時間。體建議：1.5.1折扣付款折扣是付款方式的有益補充，是促進(jìn)客戶最終成交的最佳輔助手段。一次性付款：九九折銀行按揭、公積金及組合貸款：首付部分九九折注：此折扣比例可根據(jù)銷售進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。早回流，應(yīng)通過“折扣這一手段，在客戶選擇付款方式時適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇“一次性付款”或不同形式的“貸款，以保證購房款盡早回籠。1.5.2變相折扣匯總擇。售過程中通過現(xiàn)場活動、促銷會等形式可采用的促銷手段如下：對準(zhǔn)備成交或已經(jīng)成交的客戶旅游大獎送車裝、VIP售后服務(wù)卡華夏未來兒童卡健身俱樂部會員卡家具、電器物業(yè)管理費對尚未成交客戶或廣大購房者到場訪客紀(jì)念品（項目明信片、印有項目LOGO物品等）1.5.3宣傳造勢活動1.5.3.1公關(guān)宣傳類建筑、園林專家項目推介會專家教你投資房地產(chǎn)——企業(yè)贊助活動秋季房展會春季房展會……1.5.3.2促銷宣傳類體驗公園休閑活動公園·親子沙龍涼夏·水畔啤酒節(jié)民間藝術(shù)節(jié)開盤慶典·拍賣物業(yè)費圣誕·嘉年華“家有景觀”攝影比賽封頂、入伙慶典嘉年華……第二部分宣傳推廣策略俊城·淺水灣——公園2005感·動生活在資訊的海洋里，要讓消費者記住你的品牌，惟有可聯(lián)想的東西。居住文化為品牌賦予了附加值。因文化認(rèn)同而選擇品牌?？〕恰\水灣的表現(xiàn)原則：第一個原則，以智慧的生活觀點與受眾溝通；第二個原則，細(xì)節(jié)的雕琢。第一章、意義·影響力標(biāo)竿·關(guān)于俊城·淺水灣的獎項2005全國最具投資潛力樓盤2004年度中國最適合居住的公園社區(qū)2004年度CIHAF中國房地產(chǎn)名盤2004年度第六屆中國住交會天津名盤2004年對第六屆中國住交會天津最佳園林設(shè)計獎創(chuàng)新·為時代的英雄們筑屋建所唯一性的賣點產(chǎn)品實體的惟一和獨特個性，將以差異化姿態(tài)創(chuàng)造無競爭的市場空間。在同質(zhì)化的環(huán)境里，對受眾或買家的任何細(xì)節(jié)觸動都可以構(gòu)成創(chuàng)新。于比較優(yōu)勢。創(chuàng)新應(yīng)造就積極的心理落差和心理預(yù)期，才能加重買家購買的籌碼。創(chuàng)新不盡包括產(chǎn)品的實體或硬件，也涵蓋運營的思路或操作的體系完整性。1、項目定位“俊城·淺水灣，俊美、才俊之城，內(nèi)斂、幽靜之地。與項目建筑形式相互應(yīng)，涵蓋了項目的自然俊美，與目標(biāo)客戶相互應(yīng)，帶來名號包裝的新沖擊。純粹“公園生活居所，高舒適度、高性價比，讓人耳目一新。二次置業(yè)者，明確、樸素的階層定位。2、規(guī)劃天津首席公園社區(qū)，休閑運功主題公園是本案的靈魂和核心特色。低密度、高綠化率公園社區(qū)，繁華城市中的珍貴資源。北高南低的錯落設(shè)置，景觀層次豐富錯落。部分樓座實現(xiàn)無限樓間距，視野更加開闊。3、建筑純粹的戶型均質(zhì)產(chǎn)品，面積范圍在90～150平米。視覺建筑。陽臺造型構(gòu)筑了活潑、自然、輕松的外檐，市面罕有。建筑質(zhì)感、觸感與品味感的統(tǒng)一。創(chuàng)新的點式板高，保證了戶戶全明的唯美設(shè)計。陽臺8字韻律的異同造型，主人的專屬標(biāo)志，具備獨特的識別感。步入式陽光房，典型的心情之所。部分陽臺、呼吸臺的同臺設(shè)置，生活空間與自然空間的悄然轉(zhuǎn)換。全明戶型，采光、通風(fēng)順暢。開敞式全明電梯廳，與自然隨時的接觸開放式交通連廊，通風(fēng)順暢，提供健康的公共共享空間。擁有3.0米層高，裝修后仍擁有高于普通住宅的生活空間。部分住宅的橫廳設(shè)計，超大景觀、采光面，演繹新景觀視野。情景高層的多陽臺設(shè)計：客廳的陽臺、呼吸臺、陽光房，主臥或書房的步入式陽臺以及廚房的服務(wù)陽臺。第二章思想·創(chuàng)造力認(rèn)知·機會藏于威脅中1、認(rèn)知劣勢與威脅對外交通問題：屬于市區(qū)邊緣項目，部分目標(biāo)客源仍需依賴大眾交通工具通勤，目前項目附近交通建設(shè)尚未開通，為不利因素?？驮捶秶糯髥栴}：除了高教區(qū)教職員工與周邊關(guān)系戶的客源外，將會受到金廈項目價位的比較、陽光100品牌、交通、配套的比較。生活條件問題：一期現(xiàn)況食衣住行居住條件不成熟，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套較少，期房階段容易面對客戶分流，成交速度緩慢的問題，除非具備工地形象。居住環(huán)境問題：鄰近本案北側(cè)有一條鐵路，對本案造成了一定的噪音、震動程度的噪音影響。建筑規(guī)劃問題：部分樓座樓間距過小，影響了通風(fēng)與采光，亦不利于居住者的生活私密性。2、認(rèn)知優(yōu)勢位處天津西南上風(fēng)處，自然生態(tài)環(huán)境較好屬于奧運版塊，擁有巨大發(fā)展?jié)摿碛幸粋€7萬平米的主題公園作為項目的良好配套，該特點具有地區(qū)唯一性項目未開工便已獲得多項殊榮，擁有良好的口碑地鐵六號線，以及幾條規(guī)劃路為本案未來的發(fā)展提供了交通上的便利周邊擁有多個成熟社區(qū)，為本案提供了良好的社區(qū)外配套支持水上大學(xué)城緊鄰本案，從而為本案提供了良好的人文環(huán)境主題公園設(shè)置齊全，從而豐富了未來社區(qū)居住者的生活本案周圍鄰近兩座公園，為本案提供了豐富的視野空間戶型設(shè)計合理、功能性強本案產(chǎn)品豐富，擁有高層、洋房、別墅多種類型與類似項目比較，目前價位擁有一定優(yōu)勢由于所處區(qū)域及水上大學(xué)城的存在，使本案在未來擁有了一定的投資與升值潛力3、認(rèn)知機會公園居家——天津首個以公園為主題的復(fù)合型社區(qū)一個有意識引導(dǎo)市場潮流的創(chuàng)新樓盤一個關(guān)注生活品味及生活哲學(xué)的人文社區(qū)一個具備生活質(zhì)感與高舒適度、享受度的超值物業(yè)一個集合輕松風(fēng)格設(shè)計的階層社區(qū)第三章操作·執(zhí)行力1、策略核心1.1策略·計劃實施全方位整合打擊策略策略核心：全方位整合打擊整合策略：品牌營銷＋產(chǎn)品特征＋階層語境＋競爭力戰(zhàn)術(shù)“品牌營銷”抓住要害，解決認(rèn)知不足“產(chǎn)品特征”利益驅(qū)動，實際利益“階層語境”分眾傳播，強化傳播效果“競爭力戰(zhàn)術(shù)”真正實現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力讓整合策略具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向，實現(xiàn)品牌理想的真正策略組合方式，最終結(jié)果就是對細(xì)分后的目標(biāo)市場實現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。簡而言之，本案的行銷策略就是：產(chǎn)品用實體樓說話，傳播上呈立體行銷攻勢。這個整合行銷鏈上的重要環(huán)節(jié)是：開發(fā)商必須將產(chǎn)品要給業(yè)主以實惠，因為“再富有的人也追求物超所值的心理，全方位的關(guān)注客戶的需求，直到近于無法挑剔為止。即：意識形態(tài)（報廣）——“震撼”你；現(xiàn)場環(huán)境（公園、社區(qū)環(huán)境）——“打擊”你；依靠實惠（健康生活狀態(tài)）——“誘惑你；全方位、多層面地進(jìn)行精神和1.2整合1.2.1產(chǎn)品講基礎(chǔ)理念基礎(chǔ)：開發(fā)商的項目操作理念；項目所獲獎項；規(guī)劃基礎(chǔ)：主題公園的設(shè)計、規(guī)劃理念；居住園區(qū)規(guī)劃設(shè)計理念；園區(qū)精神；————貝爾高林，物業(yè)顧問——第一太平戴維斯…傾力打造天津首席公園社區(qū)。講上層（產(chǎn)品）盡的想象力與寧靜、致遠(yuǎn)。CBD、市中心高層相比，除了擁有高品質(zhì)的建筑外，本案讓業(yè)主更感榮耀的是健康的環(huán)境和綠色的品質(zhì)生活?；蛉钡木坝^。講建筑筑都能做到的，尤其市中心的高層。生活的幸福狀態(tài)，即生活的安寧與精神的安寧。1.2.2園林講公園社區(qū)誕生在“公園”之上：公園社區(qū)時代來臨；公園格調(diào)：居住的公園休閑運動的公園健康的公園講造園景觀整體設(shè)計：風(fēng)格定位——差異化、沖突感的空間形態(tài)；底面設(shè)計——步行環(huán)境的反S形視覺走廊，細(xì)節(jié)動人；立體道路交通系統(tǒng)；景觀的時間性：夜景設(shè)計——高質(zhì)量的照明系統(tǒng)是行者的第三只眼睛；季節(jié)性設(shè)計——植物景觀的情緒變化，植被狀況；景觀的娛樂性：景觀建筑——各種景觀點、軸、線、面；講公園的主人知識中堅力量文人移民的聚居群體生態(tài)健康生活態(tài)度持有者追求更好生活品質(zhì)者有脫離、仕隱情結(jié)的居者1.2.3地理位置及配套講地理周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（西南成熟居住區(qū)）中環(huán)境（道橋路規(guī)劃）小環(huán)境（地理價值：奧體中心、大學(xué)城）講會所（公園泛會所）主題公園：強調(diào)人與自然的參與性，運動的簡易性、科學(xué)性，參與者的廣泛性。公園價值：提升周邊區(qū)域土地價值改善居民生活方式、文化品味公園生活方式：無年齡差異、無季節(jié)區(qū)分、無時間限制體育中心——社區(qū)內(nèi)綜合運動場所網(wǎng)球場——成功人士忘卻煩惱，調(diào)整身心場所。兒童娛樂場里的托兒所——水邊沙灘兒童撒野區(qū)。太極廣場老人養(yǎng)生區(qū)——充足的養(yǎng)生空間。綜合體育廣場——青年人的放縱區(qū)，獵奇與激情同在。器械健身區(qū)步道溫情區(qū)水上舞臺——音樂激情運動舞蹈區(qū)。水上碰船區(qū)——水上溫馨娛樂的游水玩水區(qū)域。水上獨木舟極限運動區(qū)——獵奇體育項目。水邊棧道燒烤休閑享樂區(qū)——富足社會新生活方式，使身心休閑、放松、平和。講物業(yè)物業(yè)顧問：英國第一太平戴維斯，擁有專業(yè)精神及權(quán)威水準(zhǔn)。160多萬平方米，成功管理了全國多家物業(yè)項目。2、項目解析2.1項目分析城市西南引領(lǐng)城市居住2.2客群分析2.3項目方闡述價格非附公園給予人們的精神愉悅城市發(fā)展新聚集民的群落地段加天津的西南部居住環(huán)境工程

買景觀環(huán)境：居家精神產(chǎn)品定位不價啟動客層定位：階級與精悅配套值可南開區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢教育氛圍：本（是衡萬物物業(yè)服務(wù)的的3、推廣主宣傳理景觀環(huán)境提周邊項目的品質(zhì)對照些賣點之間價值>價格給客戶營造不同的全新生活境界，利用已有的工程資源、配合廣告媒體，依據(jù)“生活理念這一宣傳基點開展活動與宣傳，從而營造良好的銷售業(yè)績。圍繞賣點，逐個展開；制造亮點，精準(zhǔn)轟炸。3.1全程推廣主題與推廣主線全程推廣主題：“公園2005感·動生活”全程推廣主線：“形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線并行推廣主線1（形象推廣——結(jié)合項目賣點，以活動作為主要表現(xiàn)形式，推廣主線2（產(chǎn)品推廣——產(chǎn)品力）：依據(jù)不同節(jié)點的銷售任務(wù)，以報廣宣傳作廣，最終完成產(chǎn)品的銷售目標(biāo)。3.2宣傳賣點支撐點，結(jié)合全案不同節(jié)點的銷售目標(biāo)進(jìn)行有重點的、分階段的推廣宣傳。賣點分析：“公園賣點：作為本案主要配套設(shè)施之一的“主題公園，成為了本案所獨有的重要賣點之一，公園的存在，一方面提高了本案所處社區(qū)的綠化比率，的價格提升提供了支撐點?！敖】怠辟u點：隨著人們生活質(zhì)量的逐步改善，人們益發(fā)關(guān)注起自身的區(qū)生活品質(zhì)這么簡單，它背后隱藏著“健康”這一人們一直所關(guān)注的重要話題，如何正確挖掘這一賣點，將有利于本案的后期銷售?！靶蓍e”賣點：休閑是生活中不可缺少的一份甜品，缺少了它，人們的生活將變得索然無味?！爸黝}公園”的存在為人們提供了一處休閑的好去處，如我們在今后推廣過程中所要面臨的一個重要問題?！拔幕辟u點：本案對面既是“水上大學(xué)城”規(guī)劃用地，三所大學(xué)院校即將在此建校，大學(xué)城的存在無形中為本案鍍上了一份“文化氣息，并為社區(qū)生活增添了一份“書香之氣。如何充分利用這一優(yōu)勢，有效的提升本案的生活品味，將是我們在后期推廣中所要充分利用的一點?！捌肺丁辟u點：人們都知道建筑有品味，但是人們的生活同樣需要富有從而障顯出人們生活的品味，最終賦予人們一份生活的內(nèi)涵?！巴顿Y”賣點：本案位屬天津西南奧運版塊，擁有廣闊的投資與發(fā)展?jié)摿Γ陧椖勘姸嗟馁u點中，“投資”是永不過時的賣點。由于本案所處的區(qū)位具本案的價值，從而賦予本案一個永恒的賣點。進(jìn)行“有效的結(jié)合。要以“最有效”的途徑來發(fā)揮出這些賣點的特色，并通過宣傳手段來提升本案的附加價值。3.3推廣主線與賣點的有效組合我們首先推出“公園2005感·動生活來作為全程的推廣主題。然后依據(jù)不同的銷售節(jié)點，將全程劃分為三個不同的推廣階段，各階段要以項目賣點作為支撐，促進(jìn)銷售的推廣任務(wù)。其各階段推廣主題如下圖所示：4、各階段推廣策略4.1銷售初期4.1.1時間安排2005年2-3月4.1.2形象推廣主題“公園2005，感·動生活”4.1.3階段目標(biāo)在2-3月份，推出全程推廣主題“公園2005，感·動生活，并以此來引領(lǐng)全程的推廣宣傳活動。歸結(jié)以前宣傳中出現(xiàn)的一些問題，有針對性的對客戶所關(guān)注的一些問題進(jìn)行重點宣傳。為銷售人員了解項目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進(jìn)有效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎(chǔ)本階段的銷售目標(biāo)為一期銷售總?cè)蝿?wù)的9%。4.1.4配合條件銷售人員快速熟悉項目，完成本階段銷售目標(biāo)地盤工程形象包裝日趨完善，工程進(jìn)度保證準(zhǔn)時營銷工作不得松懈。4.1.5形象推廣策略由于2004年產(chǎn)品主推形象，分別推出了“公園深處有人家“公園居家”等產(chǎn)品形象類概念，并已在市場形成了一定的知名度。在2005年2月中下旬，我方開始進(jìn)場并進(jìn)入項目熟悉期，宣傳主題亦應(yīng)配合銷售任務(wù)的展開而有所改變。在此之間，我方將在2004年主推“公園居家”形象主題的基礎(chǔ)上，依托于“公園概念進(jìn)行產(chǎn)品實質(zhì)化升級，推廣主題將從原先的形象化、概念化推廣方向，向“公園居家式生活”的實質(zhì)化方向轉(zhuǎn)變。在2-3月份的初期銷售階段，我們依據(jù)“公園與“公元諧音這一特點，以公2005年這一新年度的銷售口號?！案小涌梢瓿觥案杏X等不同含義，我們將這些作為不同階段的推廣主題。而“動字則貫穿于全年推廣始終，引申出“項目動起來（“生活作為實質(zhì)化4.1.6造勢活動促銷活動（一）活動主題：2005，生活動起來---促銷“旅游周”活動目的：1、促進(jìn)銷售；2、彰顯項目倡導(dǎo)的“休閑、運動、健康”的生活方式；3、獎項設(shè)置級別多、數(shù)量較大，有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預(yù)計28個名額（56人次）活動時間：2005年3月26日～4月1日活動地點：森淼樓處活動內(nèi)容：1、從3月26日起，購買俊城·淺水灣房屋的前28名業(yè)主，均可獲得3～52、獲贈旅游以抽獎的形式舉行；3、獎品領(lǐng)取有效時間4月2日～8月2媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：5萬元4.1.7跟進(jìn)情況若銷售單位提前達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)，則可適當(dāng)加推一些戶型，以緩解強銷期銷售壓力若在3月中旬已售單位小于一期可售單位的6%：則需加強營銷組合和自身包裝，同時開展一些促銷活動4.2強銷期4.2.1時間安排2005年4-6月4.2.2形象推廣主題“公園2005，感·覺生活”4.2.3階段目標(biāo)銷售人員已經(jīng)熟悉項目，結(jié)合前期積累客戶，提升銷售進(jìn)度本階段以“休閑“健康“產(chǎn)品”三個賣點分別支撐形象主線和產(chǎn)品售。從而做到對“公園2005感覺生活”這一階段性推廣主題的有效支撐。結(jié)合賣點開展媒體宣傳，配合工程進(jìn)度開展促銷活動為銷售人員了解項目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進(jìn)有效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎(chǔ)本階段的銷售目標(biāo)為一期銷售總?cè)蝿?wù)的43％左右。每月均進(jìn)行一次價格上的升幅調(diào)整4.2.4配合條件銷售人員已熟悉項目，前期已有一定的客戶積累地盤工程形象包裝完成工程現(xiàn)場新售樓處裝修完工，可以正常使用公園一期按時竣工工程按照預(yù)定進(jìn)度完成洋房封頂，為提升價格進(jìn)行支撐4.2.5形象推廣策略自2005年開始，產(chǎn)品進(jìn)入實施階段，樓體紛紛開工，新樓處在現(xiàn)場落成，公園亦將于54活”而展開。5黃金周等契機，在“公園”賣點的配合下，主推“健康生活”與“休閑生活，從而提升對項目的認(rèn)可度，最終促進(jìn)成交。4.2.6產(chǎn)品推廣策略4.2.7推售單位推售套數(shù)（套）推售面積戶型4月5月6月90-100平米二室212324100-120平米二室101120-130平米三室162324130-140平米三室805140-150平米三室10911150平米以上三室/四室290合計1875864654.2.7.1面臨問題1、130-150平米大面積戶型，5月份為20套、6月份為18套、7月份為16套，合計戶數(shù)為54套，大面積戶型較大程度的影響了本階段的銷售速度。2、于4月份推出的20號樓角銀角戶型樓間距僅有14米，6月份推出的21號樓銀角戶型，其樓間距為16米，較小的樓間距將影響這些樓座的銷售。4.2.7.2解決途徑1、結(jié)合“產(chǎn)品”賣點，在報廣上推出某一大戶型戶型圖，從產(chǎn)品功能上進(jìn)行詳面積戶型在銷售中的問題。2、通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如“板高“面寬“全明”等特色，有目的的轉(zhuǎn)移客戶的關(guān)注視點，從而忽略樓間距過小的問題。4.2.8造勢活動依據(jù)強銷期的銷售目標(biāo)，以廣告宣傳作為輔助，利用已有的“公園資源，在銷產(chǎn)品的社會效應(yīng)?；顒永纾狐S金周主題公園生活體驗活動、體育休閑活動等。促銷活動（一）活動主題：2005，生活動起來---促銷“汽車升級月”活動目的：1、促進(jìn)銷售；2、彰顯項目倡導(dǎo)的“休閑、運動”的生活方式；3、獎項設(shè)置與中青年主力購買客群的生活、出行方式相結(jié)合，有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預(yù)計20個名額活動時間：（4月）活動地點：森淼樓處1、在四月份向購買俊城·淺水灣房屋的客戶，以抽獎方式贈送VIP汽車售后服務(wù)優(yōu)惠卡及不同的高檔汽車配飾品。2、獲贈以購房后現(xiàn)場抽獎的形式舉行；3、獎品領(lǐng)取有效時間4媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：5萬元體驗活動（二）活動主題：健康休閑類活動----2005．黃金周主題公園生活體驗活動活動目的：1、借助黃金周長期期間客流較多開展活動，引起社會關(guān)注2、借助媒體力量，推出“主題公園社區(qū)”概念3、結(jié)合“健康廣主題。4、使客戶親身體驗“公園居家的感受，變想象為實踐，通過真實的參與互動，促進(jìn)銷售?；顒訉ο螅阂约彝閱挝坏囊庀蚩蛻簦挲g不限，預(yù)計200人活動時間：強銷期（5月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：釣魚比賽、野餐會、風(fēng)箏節(jié)、親子休閑活動、歌舞表演…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、電視臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：10萬元體驗活動（三）活動主題：體育休閑活動—2005．在這里展示“家”的力量活動目的：1利用現(xiàn)場場地、設(shè)施舉辦休閑運動活動，通過現(xiàn)場活動中家庭親和性的體現(xiàn)，更加突出社區(qū)良好的自然環(huán)境和居住環(huán)境。2、以客戶參與的方式來推出主題公園的趣味性與生活性活動對象：以家庭為單位的意向客戶，年齡10-40歲，約100-150人?；顒訒r間：平穩(wěn)銷售期（6月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：媒介配合：今晚報、每日新報、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：8萬元4.2.9跟進(jìn)情況若已售單位達(dá)到項目一期可售單位的55%：則保持宣傳力度，加推單位，一鼓作氣，乘勝追擊。若已售單位達(dá)到項目一期可售單位的50%下一推廣階段。若已售單位未達(dá)到項目一期可售單位的40%況不佳原因，調(diào)整營銷策略，另謀推廣出路。4.3平穩(wěn)銷售期4.3.1時間安排：2005年7-9月4.3.2形象推廣主題：“公園2005，感·受生活”4.3.3階段目標(biāo)銷售進(jìn)入穩(wěn)定銷售階段，穩(wěn)步消化前期積累意向客戶，對客戶進(jìn)行有效回訪本階段的推廣目標(biāo)將仍然沿襲“生活”這一圍繞全程的推廣主線，對上一階段的“感覺生活進(jìn)行升級，使客戶從感官上的了解程度升級到“感受程度推出“文化“品味“產(chǎn)品”三個賣點，并將這三個賣點有效的進(jìn)行相互組合，以此來支撐“公園2005感受生活”這一階段性推廣主題。進(jìn)行二期產(chǎn)品產(chǎn)期推介、客戶積累與開盤活動本階段的銷售目標(biāo)為銷售總?cè)蝿?wù)的36％左右。于8月份將進(jìn)行一次價格上的調(diào)整4.3.4配合條件前期銷售情況理想，基本完成既定目標(biāo)；地盤工程形象日趨完善，工程進(jìn)度保證準(zhǔn)時或提前完成；營銷工作不得松懈。8月份保證一期高層封頂，為其提價提供基礎(chǔ)支持二期產(chǎn)品銷售許可證到位4.3.5形象推廣策略經(jīng)過前面的強銷期，項目形象已經(jīng)進(jìn)入深入人心，特別是“公園概念已經(jīng)由前期的概念層認(rèn)識，轉(zhuǎn)化公園功能性的了解。本階段將以“生活作為貫穿全程推廣的主線，在本階段，推出“生活主題的升級，將原先的“感覺生活，升級至一個更高的層次，成為“感受”生活。圍繞“感受生活，利用“文化兩個賣點作為支撐，來有效的提升本案的檔次，為賦予更深的生活內(nèi)涵。將二期產(chǎn)品自然的融合進(jìn)全程的推廣進(jìn)度中。故在以“產(chǎn)品賣點貫穿于整個階推動本期銷售任務(wù)的按時完成。4.3.6產(chǎn)品推廣策略4.3.7推售單位推售面積戶型推售套數(shù)（套）7月8月9月90-100平米二室362318100-120平米二室000120-130平米三室02523130-140平米三室1800140-150平米三室000150平米以上三室/四室000合計：1435448414.3.8造勢活動由于在9移到二期產(chǎn)品上來。9出居住者的生活品味。同時，將依據(jù)銷售情況，開展一些促銷活動。促銷活動（一）活動主題：文化類活動----2005．讓生活從下一代開始“華夏未來年卡促銷月”活動目的：1、促進(jìn)銷售；2、以“文化”賣點彰顯項目倡導(dǎo)的“感受生活”階段推廣主題；3、提高項目檔次，樹立項目文化形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，約20位。活動時間：（7月初）活動地點：銷售現(xiàn)場活動內(nèi)容：1、向在七月份向購買俊城·淺水灣房屋的前20位客戶，贈送華夏未來兒童教育套卡。2、持有贈卡者在暑假期間，可享受華夏未來提供專業(yè)服務(wù)。我方高潮。媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：7萬元公關(guān)活動（二）活動主題：品味休閑類活動----2005．民間家飾藝術(shù)節(jié)活動目的：1、于現(xiàn)場開展以“家飾”為主題的藝術(shù)節(jié)活動，利用媒體宣傳提升項目生活形象與藝術(shù)品味。2、結(jié)合“品味”賣點，烘托本階段“感受生活”推廣主題。活動對象：前期意向客戶，年齡不限，約200位。活動時間：強銷期(8月)活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：竹藝現(xiàn)場制作、家庭飾品展賣、藝術(shù)作品現(xiàn)場展賣…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：10萬元公關(guān)活動（三）活動主題：二期開盤活動活動目的：1、推出二期產(chǎn)品，介紹產(chǎn)品特色，在原先積累的意向客戶基礎(chǔ)上，在一定的氛圍下促使成交2、結(jié)合活動，以客戶參與的方式來推出本階段“品味活動對象：二期產(chǎn)品意向客戶，約100-200位活動時間：平穩(wěn)銷售期（9月）活動地點：銷售現(xiàn)場歌舞活動、藝術(shù)欣賞、鑒寶活動、品酒會、茶藝表演、競標(biāo)活動、物業(yè)費現(xiàn)場拍賣…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、電視臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：30萬元活動主題：秋季房地產(chǎn)交易會活動目的：借助二期產(chǎn)品開盤之勢，擴大社會宣傳效果活動對象：房地產(chǎn)交易會到訪客戶活動時間：平穩(wěn)銷售期（9月）活動地點：秋交會現(xiàn)場活動形式：戶型展示、沙盤展示、派發(fā)宣傳資料媒介配合：今晚報、每日新報、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：30萬元4.3.9跟進(jìn)情況若已售單位達(dá)到項目一期可售單位的88%：繼續(xù)跟進(jìn)銷售及以適量的廣告進(jìn)行配合。若已售單位達(dá)到項目一期可售單位的75%促銷力度。若已售單位達(dá)到項目一期可售單位的65%策略，將剩余單位降價銷售、促銷或階段性封盤，待時機成熟再售。4.4一期尾盤銷售期（二期強銷期）4.4.1時間安排：2005年10-12月4.4.2形象推廣主題：“公園2005，感·悟生活”4.4.3階段目標(biāo)一期產(chǎn)品進(jìn)入尾盤銷售，剩余戶型多為滯銷戶型，可配合一定的促銷手段加快銷售進(jìn)度，實現(xiàn)一期產(chǎn)品盡早清盤本階段的推廣目標(biāo)依然沿襲“生活”這一全程推廣主線，并在上一階段推廣主題“感受生活”的基礎(chǔ)上再次升級，使其提升到“感悟生活”的程度。以“投資升值角度“地域發(fā)展?jié)摿Α爱a(chǎn)品”三個賣點，對本階段推廣主題進(jìn)行有效支撐。同時要以二期產(chǎn)品的快速銷售來帶動一期剩余產(chǎn)品的銷售進(jìn)度。本階段除一期產(chǎn)品的銷售目標(biāo)外，二期產(chǎn)品預(yù)計銷售率達(dá)到二期戶型總數(shù)的45%。一期產(chǎn)品價格在本階段不做調(diào)整4.4.4配合條件前期銷售情況理想，基本完成既定目標(biāo)；工程進(jìn)度保證準(zhǔn)時或提前完成；營銷工作不得松懈。4.4.5形象推廣策略依據(jù)于對“生活的理解程度，我們已經(jīng)從“感覺生活“感受生活升級到“感悟生活”的層次。“悟”字是一個結(jié)果，襯托出尾盤階段客戶對產(chǎn)品的認(rèn)域發(fā)展規(guī)劃兩個賣點，對本階段形象推廣主題進(jìn)行有效支撐。以此來揭示本案未來的巨大發(fā)展空間與升值潛力。從而實現(xiàn)人們對本案的最終認(rèn)可。主題“感悟在一二期產(chǎn)品宣傳推廣過程起到一個平衡的過渡作用。一方面“感悟”可以作為對一期產(chǎn)品的一個宣傳終結(jié)，結(jié)束由“感覺”----“感受”----“感悟的一個系列推廣路線。同時以“感悟作為對二期產(chǎn)品進(jìn)行宣傳推廣的產(chǎn)品后期的推廣。4.4.6產(chǎn)品推廣策略1、本階段不再推出一期產(chǎn)品新的戶型，銷售上以推廣二期產(chǎn)品為主。2、由于一期剩余產(chǎn)品在本階段多數(shù)將為一些較差戶型，故在以“產(chǎn)品”賣點作爭在本階段將一期產(chǎn)品清盤。4.4.7造勢活動期產(chǎn)品的銷售，從與一期產(chǎn)品在價格上的差距來帶動一期剩余戶型的銷售。公關(guān)活動（一）活動主題：不同目標(biāo)客群聯(lián)誼活動活動目的：1、針對不同的目標(biāo)客群，開展各類聯(lián)誼活動2、提高目標(biāo)客群對本案的了解，展示未來發(fā)展?jié)摿?，營造生活樂趣活動對象：多類目標(biāo)客群（約100人次）活動時間：一期尾盤銷售期（10-11月）活動地點：不限活動形式：歌舞、有獎猜迷、舞會、各類戶外活動、演講、投資報告會…媒介配合：依據(jù)活動的規(guī)模采用不同的媒介。預(yù)計費用：5萬元公關(guān)活動（二）活動主題：圣誕節(jié)迎新年嘉年華活動目的：利用節(jié)日契機擴大社會影響力活動對象：前期意向客戶，約100人活動時間：一期尾盤銷售期（12月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：歌舞活動、圣誕守夜、猜迷活動…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計費用：5萬元5、各階段廣告媒體投放頻率及建議5.1媒體列表當(dāng)今廣告媒體種類十分繁多，而且還在不斷地涌現(xiàn)。現(xiàn)對媒體列表如下：電視、報紙、電臺、雜志、電話、單張、車身、路牌、樓體、直郵、電子郵件、公益活動、體育活動、禮品、展板、名片、網(wǎng)站(網(wǎng)絡(luò)廣告)……5.2媒體說明●報紙雜志：特點：傳播范圍廣、速度快、圖文并茂、針對性強，但廣告費用較高。的市場調(diào)研后，可以利用一些專業(yè)雜志進(jìn)行有目的的投放宣傳。●電視媒體：臺的“電視選房”欄目中播出。●廣播媒體：表現(xiàn)形式單一而無真實感。選擇廣播媒體進(jìn)行宣傳，建議采用以上兩個欄目插播廣告?！窬W(wǎng)絡(luò)媒體：的文化層次要求較高。成為我們在網(wǎng)絡(luò)宣傳上的良好支持。●戶外廣告：性與其他媒體相配合，達(dá)到立體的宣傳效果。繁華路段等?！裰编]（DM）的運用：特點：可以把握客戶特征和廣告到達(dá)率，有的放矢。車主數(shù)據(jù)庫、高檔公寓、別墅業(yè)主數(shù)據(jù)庫等。5.3媒體選擇依據(jù)本案特色，我們選擇了以下媒介來作為本案的宣傳推廣途徑：報紙、廣播、影視宣傳片、雜志、電話、單張、路牌、直郵、活動、禮品、展板、名片、網(wǎng)絡(luò)5.4媒體組合影視報紙路牌電臺DM網(wǎng)站活動禮品銷售初期▲▲▲▲強銷期▲▲▲▲▲▲▲▲平穩(wěn)銷售期▲▲▲▲▲▲▲▲一期尾盤期▲▲▲▲▲▲▲▲5.5投放頻率及規(guī)模銷售初期：15%強銷期：25%平穩(wěn)銷售期：35%尾盤期：25%5.6項目推廣5.6.1項目推廣整合全廣告程表現(xiàn)訴求目的主系列題公區(qū)位突顯項目的對比性價比價格園發(fā)展價值；居投資家升值潛力板塊未來發(fā)展持續(xù)目的地域情結(jié)；性大學(xué)城教師人際關(guān)工作地點華苑地區(qū)系網(wǎng)絡(luò)南開區(qū)原區(qū)域住民劃分本案客群；健康告知客群能在本運動休閑自然社區(qū)獲取的除住生活宅建筑之外的更環(huán)境不同身份居者的精質(zhì)量神與安寧追求多超值附加值；

提升高尚的鄰里氛圍社會人文氛圍濃厚環(huán)境教育熏陶魔鬼體現(xiàn)在細(xì)節(jié)，外檐突出建筑細(xì)節(jié)體臺規(guī)現(xiàn)的人性化設(shè)計；建筑產(chǎn)品劃細(xì)節(jié)窗電梯廳突顯項目優(yōu)勢；戶型全明通透功能合理性工程節(jié)點明確規(guī)劃理念；社區(qū)整體風(fēng)格明確這種規(guī)劃給建筑形式客戶帶來的生活樓體位置擺放北高上的大利益；規(guī)劃南低設(shè)計反S道路視明確規(guī)劃的細(xì)節(jié)覺走廊地面規(guī)劃設(shè)計；人車行路規(guī)園區(qū)劃規(guī)劃植被明確居者身在本公園景觀自然景觀案能夠感受的不生活景觀同于其他項目的景觀（參與性設(shè)優(yōu)越感。景觀布點設(shè)計施）入口及主景點夜間照明景觀系統(tǒng)5.6.2項目推廣排期銷售初期（2-3月）星版費用合

日期報刊版位訴求重點期面計（元）每日新整32版（B2005-2-25五130000報版類末版）公園2005每日新整2005-3-2三34版活86000報版區(qū)位發(fā)展->產(chǎn)品每日新整2005-3-9三34版大區(qū)發(fā)展：地理位86000報版置半2005-3-10四今晚報三類版交通發(fā)展：基礎(chǔ)設(shè)86400版施便捷每日新整32版（B2005-3-17四建筑細(xì)節(jié)：外檐八110000報版類末版）字韻律、呼吸臺每日新整32版（B2005-3-24四110000報版類末版）合計608400強銷期（4-6月）星版費用合

日期報刊版位訴求重點期面計（元）每日新整32版（B2005-4-7四產(chǎn)品->園區(qū)規(guī)劃->110000報版類末版）生活質(zhì)量2005-4-14四每日新整32版（B110000報版類末版）每日新整32版（B2005-4-21四報DM版類末版）今晚報半2005-4-21四三類版DM版天津日半2005-4-25一B類版90000報版每日新整2005-4-29五豪華板130000報版今晚報整2005-4-29五內(nèi)頁154000本報版每日新半2005-5-12四三類版110000報版每日新整2005-5-18三34版86000報版每日新整2005-5-25三34版86000報版每日新整32版（B2005-6-2四110000報版類末版）每日新整32版（B2005-6-9四110000報版類末版）2005-6-16四每日新整32版（B110000報版類末版）每日新整32版（B2005-6-23四110000報版類末版）合計平穩(wěn)銷售期（7-9月）星版日期報刊版位訴求重點期面整2005-7-6三每日新報34版86000版半2005-7-7四今晚報三類版86400版整32B2005-7-14四每日新報110000版類末版）園區(qū)規(guī)劃->整32B2005-7-21四每日新報產(chǎn)品->110000版類末版）生活質(zhì)量今晚報本整2005-7-29五內(nèi)頁154000報版整32B2005-8-4四每日新報110000版類末版）半2005-8-8一天津日報B類版90000版整2005-8-10三每日新報34版86000版半2005-8-11四今晚報三類版86400版整32B2005-8-18四每日新報110000版類末版）今晚報本整2005-8-26五內(nèi)頁154000報版整32B2005-9-1四每日新報110000版類末版）半2005-9-12一天津日報B類版90000版整2005-9-14三每日新報34版86000版半2005-9-15四今晚報三類版86400版每日新報整32B2005-9-22四（DM）版類末版）整32B2005-9-29四每日新報110000版類末版）合計尾盤期（10-12月）星費用合計

日期報刊版面版位訴求重點期（元）每日新2005-10-12三整版34版86000報2005-10-13四今晚報整版B類版86400每日新32版（B類末2005-10-20四整版110000報版）每日新32版（B類末2005-10-27四整版110000報版）每日新2005-11-9三整版34版86000報產(chǎn)品->園每日新32版（B類末2005-11-17四整版區(qū)規(guī)劃110000報版）每日新2005-11-23三整版34版86000報32版（B類末2005-11-24四今晚報整版86400版）每日新2005-12-7三整版34版86000報每日新32版（B類末2005-12-15四整版110000報版）每日新32版（B類末2005-12-22四整版110000報版）合計5.6.3項目賣點挖掘一、片區(qū)利好大區(qū)發(fā)展：3個公園、奧運配套——打開前瞻西南的視野交通發(fā)展：基礎(chǔ)設(shè)施——道路、地鐵6＃、快速路&規(guī)劃路——掃除走進(jìn)公園居家的障礙人文環(huán)境：水上大學(xué)城、華苑居住群落——啟動幸福友好高尚生活的引擎二、健康容積率&密度：Comfortable綠化率：Green，Green樓間距：Long，Long全明、通透戶型設(shè)計：FreshAir電梯廳：Breathe呼吸臺：Breeze，Breeze三、生活方式（一）時尚生活——概念公園生活，引領(lǐng)世界的生活方式不同的公園，相同的生活方式——類比世界著名城市的公園，營造“公園居家”世界健康生活方向的氛圍公園，只可逗留不可久留，已經(jīng)是上個世紀(jì)的事了（二）時尚生活——配套公園設(shè)置：特別的活動場所，水上舞臺、碰碰船、水上獨木舟極限運動…商業(yè)配套：社區(qū)型便民商業(yè)大學(xué)城：知本是衡量萬物的尺度（三）身份面對高知人士/先鋒人士、高級灰/公務(wù)員有了財富，你還需要什么？——自然有了成就，你還需要什么？——放松有了名利，你還需要什么？——清新當(dāng)你的階級兄弟聚集在公園，你在哪里？（四）休閑格調(diào)老年人：悠然的健康生活中年人：清醇的理想生活青年人：時尚的簡單生活孩子：夢想中的綠野仙蹤誰丟了你的公園——俊城·淺水灣社區(qū)文化：經(jīng)常有很多人聚在一起，搞搞新意思，這樣的社區(qū)算不算很有文化？四、產(chǎn)品建筑風(fēng)格：荷蘭·尼德蘭風(fēng)格——尼德蘭，一個手工業(yè)城市……特有的磚工情結(jié)，映射出的是一份城市中的優(yōu)雅悠閑姿態(tài)情景高層八字韻律：以陽臺的名義，