房地產(chǎn)項目前期研究策劃初步建議書XX有關：XX房地產(chǎn)項目前期研究策劃工作本公司蒙 貴司之邀請，為上述房地產(chǎn)項目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書。敬請查收1.市場背景調(diào)研分析調(diào)查目的：針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應采取的最佳市場應對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項目發(fā)展背景分析市場背景分析結論整體供應片區(qū)供應經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況項目發(fā)展背景分析市場背景分析結論整體供應片區(qū)供應經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析消費者特征社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點互動分析XX——四川省會XX——四川省會——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風光民俗——獨具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市經(jīng)濟發(fā)展綜述——XX位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。1999年被國務院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機的現(xiàn)代化城市。XX市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，平原僅占40.1%，全市共有8區(qū)4市8縣。2000年XX市總人口達到1013.35萬人，比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。改革開放20多年，XX經(jīng)濟建設、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是"九五"計劃期間，XX市改革開放和現(xiàn)代化建設取得重大突破。2001年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1419億元，年均增長13.1%，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生活達小康的目標。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42調(diào)整為2001年末的8.9:45.3:45.8，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎性作用明顯增強。基礎設施建設成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務功能增強。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。XX市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。

XX對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市40優(yōu)行列。有國家級的開發(fā)區(qū)3個，省級開發(fā)區(qū)5個，都已形成規(guī)模。2001年實際利用外資3.1億元，實現(xiàn)進出口總額（海關口徑）18.9億美元。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界500強企業(yè)來蓉投資和設立代表處達60多家。XX先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個國外城市結為友好城市,與國內(nèi)16個大中城市建立友好合作關系。

進入新世紀，XX將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使XX成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關注的熱點。為此，XX繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前10年"構建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化"的總體奮斗目標，提出了"十五"奮斗目標，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結構得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達到38%以上。城市綜合服務功能進一步增強，生態(tài)建設和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。

開發(fā)區(qū)發(fā)展情況——XX高新技術開發(fā)區(qū)始建于1988年。1991年3月經(jīng)國務院批準為國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1996年3月成立XX高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，作為XX市人民政府派出機構，行使市級管理權限，統(tǒng)一領導和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作。該開發(fā)區(qū)位于XX市南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨XX火車南站和雙流國際機場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設，共投入基本建設資金15億元，各類基本建設項目開工面積166萬平方米，竣工面積78萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎設施已初具規(guī)模，中小學校配套設施相繼投入使用，銀行、稅務、海關均設立分支機構，區(qū)內(nèi)還設有進出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務。XX市高新區(qū)已形成電子與信息技術、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2000年底，XX高新區(qū)引進各類企業(yè)3600多家，注冊資本近120億元，其中外商投資企業(yè)300多家，總投資10億多美元，世界500強已有11家在這里投資興辦獨資、合資企業(yè)。有高新技術企業(yè)378家，分別占四川省和XX市的55％和73%，高新技術企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。有年產(chǎn)值過10億元的企業(yè)5家，過億元的企業(yè)34家，過千萬元的企業(yè)80家。目前，XX高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1990年,總體規(guī)劃面積26平方千米。2000年2月國務院辦公廳正式批復同意XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)列為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，成為四川省第一個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于XX市東的龍泉驛區(qū),處于XX市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),距市中心13.6千米。開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便,成-渝、成-昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過,距XX雙流國際機場30千米。XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)高標準、高起點地進行開發(fā)建設，開發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎設施和市政服務設施建設。建成總長28公里,寬分別為50、40、30米的三條主干道和四條支干道，與國道、省道溝通成網(wǎng),形成四通八達的交通網(wǎng)絡;建成日供水25萬噸供水設施,建成110千伏、220千伏變電站各一座;日輸天然氣30萬立方米;新建的郵政大樓和15萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。城市綜合配套服務設施日趨完善,配套功能齊全,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進區(qū)建設的條件。

XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)引進了一批高附加值、高創(chuàng)匯項目,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川·雅馬哈摩托車部品有限公司,中外合資晶華光學有限公司、美國RBI、澳大利亞的BHP、北京匯源集團等。目前,開發(fā)區(qū)已形成了以機械及汽(摩托)車制造、電子通訊設備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細化工等為主的產(chǎn)業(yè)結構，共有大型企業(yè)120多家。2000年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26.1億元，工業(yè)增加值8.7億元,入庫稅收1.3億元,出口1033萬美元。

XX海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園XX海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標，全國首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺灣新竹科學園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗,以臺商(外商)投資為主，按國際II類工業(yè)區(qū)標準設計,規(guī)劃面積6平方千米。區(qū)內(nèi)基礎設施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為16、20、25、45米;6000門5ESS程控交換機已于1993年初開通使用;日供水8萬噸的專用自來水廠設計已經(jīng)完成,首期日供水2.5萬噸的工程已建成并投入使用;完成了供氣20萬立方米的設計工作,已實現(xiàn)首期供氣2萬立方米/日。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。2001年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值4.38億元,入庫稅收0.6848億元,出口843萬美元。西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四川省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)位于XX外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港XX雙流國際機場，東與XX市區(qū)接壤，東西長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距XX市區(qū)僅6千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達，西有國際空港XX雙流國際機場，東有成昆線XX火車南站，高等級的機場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地,具有得天獨厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項基礎設施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有110千伏變電站一座，為XX大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。1萬門程控電話已開通；建成日供氣10萬立方米的天然氣配氣站1座；,建成總裝機能力達2.2萬門程控電話交換機,新建20～40米高等級道路9條計15公里,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。開發(fā)區(qū)引進了德國拜耳(四川)動物保健公司、泰國正大集團等60多個外商投資項目,形成了以醫(yī)藥、精細化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。2000年,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值6.08億元,工業(yè)增加值6.11億元,入庫稅收1.15萬元,出口981萬美元。新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū)始建于1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省人民政府批準列入省級重點開發(fā)區(qū)。工業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。全區(qū)規(guī)劃面積18平方千米,現(xiàn)已完成開發(fā)面積6平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個功能小區(qū)，并以電子、機械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點。現(xiàn)已建成的電子、機械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎設施較為完善,德陽-樂山高等級大件路、XX-綿陽高速公路、XX市外環(huán)線和國道108線穿越開發(fā)區(qū);寶雞-XX、XX-重慶、XX-達川等4條鐵路通過開發(fā)區(qū)所在的新都縣境內(nèi)。開發(fā)區(qū)內(nèi)有8條標準水泥道路已建成投入使用。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在XX市各郊區(qū)(市)縣中開通了程控電話,市話交換機總容量已達38000線,可與180多個國家和地區(qū)以及國內(nèi)400多個城市直撥電話,并已建成移動電話基站3座。區(qū)內(nèi)已建成100千伏變電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬噸的水廠,建有二級配氣站1座,三級配氣站2座。區(qū)內(nèi)已引進XX可口可樂公司、XX統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團等知名三資企業(yè)。2000年實現(xiàn)工業(yè)增加值29.6億元,實現(xiàn)工業(yè)增加值7.06億元,入庫稅收1.34億元,出口666.09萬美元。XX高新西開發(fā)區(qū)2001年7月16日XX市正式成立XX高新西區(qū)管委會。該區(qū)位于XX衛(wèi)星城--郫縣。區(qū)內(nèi)設有3個國家級高科技產(chǎn)業(yè)項目：中國西部軟件園、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國大學生（留學生）創(chuàng)業(yè)園。XX高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎設施建設資金4.3億元,完成迪康、興港等40千米主干道建設，建成110KV變電站1座，開通3個程控交換模塊局，鋪設供水、供氣管網(wǎng)20公里、排污管網(wǎng)12公里。同時，投資5億元，建成XX外國語學校、南洋國際學校等公共配套設施，營造綠地9萬多平方米。2001年，XX高新西區(qū)共引進項目70個，其中電子信息50個（如中國西部軟件園、大唐電信、國騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥15個（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學藥學院），協(xié)議投資總額67.4億元，到位資金13.3億元。四川XX出口加工區(qū)該區(qū)是2000年4月27日經(jīng)國務院批準的全國首批15個出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級出口加工區(qū)。2001年6月22日正式驗收合格、封關運行。四川XX出口加工區(qū)設在XX高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與XX高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)"兩區(qū)合一"，實行兩塊牌子，一套人馬管理體制。實行"一次報關，一次審單，一次查驗"的新通關模式。已有美國、日本、加拿大、菲律賓及臺灣、香港地區(qū)和國內(nèi)的50多家企業(yè)咨詢進區(qū)，目前已批準日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等6家世界知名企業(yè)進區(qū)，總投資達1.8億美元。到2005年，該區(qū)力爭吸引外資10億美元，年出口貿(mào)易額達到15億美元，建成出口加工和高新技術產(chǎn)業(yè)國際化的基地。注：根據(jù)項目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進一步的調(diào)研分析經(jīng)濟指標分析——國內(nèi)生產(chǎn)總值2000年XX市國民生產(chǎn)總值為1310億元，比上年增長10.8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加124億元，比上年增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增長588億元，比上年增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為598億元，比上年增長11.7%。第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42轉變?yōu)?000年末的9.5:44.9:45.6。國內(nèi)生產(chǎn)總值——社會消費品零售總額XX作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首。2000年社會消費品零售總額達到554.2億元，比上年增長10.8%；私營經(jīng)濟零售額為67.9億元，比上年增加50.2%；外商和港澳臺商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長，零售額完成32.4億元，比上年增加52.8%。全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額102.3億元，比上年增加23.1%。社會消費品零售總額——外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述——XX是全國16個副省級城市之一，是國家批準的對外開放城市和全國經(jīng)濟體制綜合配套改革的試點城市。因此XX市對外開放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在XX有國家級開發(fā)區(qū)3個，省級開發(fā)區(qū)2個都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準利用外資項目172個，實際利用外資2.65億元，比上年增長16%，年末全市外商投資企業(yè)達到2562家。XX具有2300多年的歷史，是首批國家公布的24個歷史文化名城之一，它地形地貌復雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市，2000年全年接待海外游客25.9萬人次，比1999年上升16.9%。中國四川XX自1987年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴大，檔次不斷提升，不僅已是XX地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于XX市東部，幅員面積558平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在“天府之國”的腹心。它旅游資源十分豐富，100余處名勝古跡點綴其間，1987年被XX市政府命名為“花果山風景名勝區(qū)”，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū)。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以“四時花不斷，八節(jié)佳果香”著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等20余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達2億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹生長，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹10萬余畝，數(shù)百萬株，是全國唯一的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”。每年三月，也就是“XX桃花節(jié)”期間，滿山遍野的桃花競相綻放，“桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實為西川絕景”。

現(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國各大桃花觀賞基地之首。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會”以來，1997年，龍泉又以嶄新的旅游方式——農(nóng)家樂旅游，將“桃花節(jié)”活動推向高潮。1998年3月又推出了龍泉賞花“一日游”、“二日游”旅游線路。

經(jīng)過十多年的探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽為“城市中的花園”和“花園中的城市”。桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十陵地下宮殿、石經(jīng)古剎引人入勝。房地產(chǎn)投資情況——隨著住房制度改革的進程發(fā)展，XX市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。2000年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資129億元，比上年增長29.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。其中住宅投資升幅較大，全年完成89億元，比上年增長60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的70%左右，較上年上升3%以上，商品房銷售面積為380萬平方米左右，比1999年增長2.6%；商品房銷售額63.5億元，其中住宅銷售50.8億元。2001年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。XX市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額——本節(jié)分析小結本節(jié)分析小結——近年來社會經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入XX發(fā)展，使得XX漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注；另外，項目所在區(qū)域為有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏！1.1.2城城市遠期發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略XX市"十五五"目標——

經(jīng)濟總總量目標：：

國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年均均增長10%以上，2005年人均國國內(nèi)生產(chǎn)總總值達到2500美元。經(jīng)經(jīng)濟質(zhì)量和和效益明顯顯提高，財財政收入增增長幅度高高于國內(nèi)生生產(chǎn)總值幅幅度。

結構構調(diào)整目標標：

調(diào)整優(yōu)化化所有制結結構，逐步步提高非公公有制經(jīng)濟濟的比重，建建立適應生生產(chǎn)力發(fā)展展水平的所所有制結構構。調(diào)整優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結結構，2005年一、二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值為為7：45．5：47．5,高新技術術產(chǎn)業(yè)增加加值占國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值的比重達達到15%以上。調(diào)調(diào)整優(yōu)化城城鄉(xiāng)經(jīng)濟結結構，加快快城市化進進程，2005年城市化化水平達到到38%以上。

人口就業(yè)業(yè)目標：

人人口自然增增長率控制制在4‰以內(nèi)，2005年全市總總人口控制制在1070萬人，非非農(nóng)業(yè)從業(yè)業(yè)人員比重重達到60%，城鎮(zhèn)登登記失業(yè)率率控制在4%以內(nèi)。

城市建設設目標：

加加快建設城城市中央商商務區(qū)和城城市副中心心，城市功功能分區(qū)總總體合理，基基礎設施配配套完善，城城市管理科科學規(guī)范有有序，形成成現(xiàn)代化城城市的基本本框架；建建成以中心心城區(qū)為核核心、衛(wèi)星星城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）為紐帶帶、遠郊中中等城市為為支撐、小小城鎮(zhèn)和中中心村為基基礎的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。2005年城市生生活污水處處理率達70%，城區(qū)生生活垃圾處處理率達100%，城市綠綠地覆蓋率率達30%。

生態(tài)環(huán)境境目標：

基基本實現(xiàn)城城市環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、生態(tài)態(tài)良性循環(huán)環(huán)，城區(qū)空空氣質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定在Ⅱ級，國家家級和省級級風景名勝勝區(qū)穩(wěn)定在在Ⅰ級，工業(yè)業(yè)廢水排放放達標率、工工業(yè)煙塵排排放達標率率和工業(yè)固固體廢物綜綜合利用率率分別達到到90%、90%和85%。

居民收入入目標：

城城鄉(xiāng)人民收收入水平和和生活質(zhì)量量穩(wěn)步提高高，城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入年均增長長8%；農(nóng)民人人均可支配配收入年均均增長6%。

社會發(fā)展展目標：

22005年恩格爾爾系數(shù)加權權平均值降降到43%，其中城城市為37%，農(nóng)村為47%。人均期期望壽命達達到74歲，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)社會保障障體系基本本健全，基基本普及高高中階段教教育，各項項社會事業(yè)業(yè)全面發(fā)展展。XX城市向東東向南發(fā)展展戰(zhàn)略———

一、向東發(fā)展展戰(zhàn)略

戰(zhàn)略略概要——向東發(fā)展總體體格局采用用帶狀形式式，以充分分利用臺地地及道路、供供水等基礎礎設施。規(guī)規(guī)劃的帶狀狀發(fā)展區(qū)域域含十陵、洪洪河、大面面、龍泉、同同安等五個個重要的片片區(qū)。其中中十陵片區(qū)區(qū)以發(fā)展居居住和旅游游休閑功能能為主，在在此形成城城市東部副副中心；大大面片區(qū)和和龍泉片區(qū)區(qū)分別是機機械工業(yè)發(fā)發(fā)展基礎和和XX經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)；龍泉山山是未來都都市區(qū)重要要的旅游休休閑地；同同安鎮(zhèn)為重重要的公路路口岸。主要項目———1、東大街街改造

2、十陵歷史史文化風景景區(qū)

3、東部城市市副中心

44、文化居住住區(qū)

5、XX經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)

6、百工堰山山水公園

77、省級公路路口岸

8、沙河整治治

向東發(fā)展展基礎設施施——

城市向向東發(fā)展，依依托“四橫三縱”的干線系系統(tǒng)。四條條放射線分分別成渝高高速路、益益州大道（老老成渝路）、萬萬方大道（XX——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（XX——龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。

1、立交系統(tǒng)

2、給水工程

3、排水工程

4、供電工程

5、燃氣工程

二、向南發(fā)展戰(zhàn)略

戰(zhàn)略概要——

向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。

上述組團中，高新起步區(qū)組團及棕樹組團目前已基本形成。在功能上，除棕樹組團以文教居住、商業(yè)服務為主，牧馬山組團以旅游為主以外，其余組團都是集高新技術產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。

主要項目——

1、國家級XX高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

2、火車南站改造項目，建成南站客運轉換樞紐

3、內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設項目

4、南站體育公園

5、琉璃場柳江工業(yè)區(qū)

6、三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū)

7、南部城市副中心

8、府河延伸整治向南發(fā)展基礎礎設施——

城市向向南發(fā)展的的道路骨架架可歸納為為“五縱三橫”。“五縱”為錦華大大道（XXX——仁壽）、府府城大道（紅紅星路南延延線）、天天府大道（人人民南路南南延線）、元元華大道（元元華路）及及高新大道道。“三橫”為盛麗大大道（站前前路）、三三環(huán)路和外外環(huán)路。城城市向南將將依托五條條縱向道路路軸向開發(fā)發(fā)，流動發(fā)發(fā)展。

1、立交系統(tǒng)統(tǒng)

2、給水工程程

3、排水工程程

4、供電工程程

5、燃氣工程程

6、供熱工程程

本節(jié)分析小結本節(jié)分析小結——本項目處在XX市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！1.2XX市市居民收入入及個性特特征分析1.2.1城城市居民收收入及消費費情況2000年XXX市職工工平均年工工資為8925元比上年年增長10.44%，全年城城市居民人人均可支配配收入為7649元，比上上年增長7.8%。從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以看看出XX市的經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)發(fā)展切實帶帶來了城市市居民收入入的提高，居居民的消費費支付能力力大為增強強。城市居民人均均收入及支支出情況——1.2.2消消費者個性性特征分析析老式小茶館，精精致蓋碗茶茶，泡老了了悠悠歲月月，恍惚了了百年人生生。真可謂謂“XX大茶館館，茶館小小XX”，茶館無無疑是這座座兩千年古古城最傳神神的人文風風景。一般般嗜茶成癮癮的XX人，早早上起來頭頭件事，不不是吃飯，而而是喝茶；；尋常人家，總總愛把飯桌桌擺到那街街沿上，細細斟慢飲幾幾杯薄酒，談談天說地邊邊吃邊擺龍龍門陣，一一副旁若無無人自得其其樂津津有有味的閑適適氣派。XXX人就這這樣，喜歡歡把一切都都當門敞戶戶擺在天光光底下來享享受； XX人崇尚的的是自在實實在的居家家過日子。而而居家過日日子并不在在乎外表的的富麗堂皇皇，要的只只是衣食住住行的方便便愜意；XX人無論是是干什么行行當?shù)亩疾徊辉敢鉃閹讕讉€小錢放放棄自己的的閑適瀟灑灑，也不想想為掙大錢錢成富豪而而拼掉老命命；XX人就生活活在龍門陣陣中，猶如如他們大半半輩子都浸浸泡在濃茶茶中一樣；；如果說愛扎堆堆兒看熱鬧鬧是相當一一部分中國國人的毛病病，則XXX人在這方方面表現(xiàn)得得更是“出類拔萃”，表演的的淋漓盡致致，有聲有有色；XX的花會有有一個最大大特色，不不僅賞花，更更是借花獻獻佛，借賞賞花之名大大家聚會游游樂；XXX人喜歡城城市的熱鬧鬧，也留戀戀鄉(xiāng)野的清清新，花會會恰恰將這這相悖的兩兩方面融成成了一片；；XX人、XXX文人，對對杜甫草堂堂確是有很很深沉的感感情的。在在XX人心目目中，這絕絕不只是一一座供人玩玩樂休憩的的園林，更更是能給人人以人格參參照和文化化滋養(yǎng)的的的圣地；XX人喜歡的的就是大眾眾文化，熱熱鬧場景，才不稀罕什么高雅清靜；XX人喝酒，要要的就是這這二麻二麻麻，似醉非非醉，半醉醉半醒的境境界；“人活臉，樹樹活皮”，這就是是XX人心目目中做人的的一個基本本標準；XXX人是把把面子看得得很重，愛愛繃，但一一般來講并并無害人之之心；出城去，便成成了當今XXX人的新新的追求，時時尚潮流，人人山人海里里伸長了脖脖子，想在在那里尋找找一方自在在天地，暢暢暢快快透透一口氣；；XX本來就是是一個農(nóng)耕耕文化積淀淀深厚的城城市，甚至至很多當代代XX人的父父輩祖輩，都都是從四邊邊鄉(xiāng)村漸次次遷徙進城城的，他們們的血脈里里保留著農(nóng)農(nóng)人的因子子，對鄉(xiāng)村村田園有一一種天生的的親近感，親親和力；——摘自《XXX人》本節(jié)分析小結本節(jié)分析小結——XX人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應該注意與XX文化、XX人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視XX人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設！1.3XX市市房地產(chǎn)市市場狀況1.3.1整整體市場發(fā)發(fā)展情況區(qū)域定位特征征明顯———城西城西——貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大XX市城西為為城市的上上風上水區(qū)區(qū)域，作為為區(qū)域性的的中心城市市，解放后后XX工業(yè)得得到大力發(fā)發(fā)展，重工工業(yè)污染性性企業(yè)主要要分布于城城市的下風風下水位置置即城東；；改革開發(fā)發(fā)以后，國國有工業(yè)企企業(yè)的經(jīng)營營情況普遍遍不好，導導致XX東部成成為下崗工工人的聚居居區(qū)即窮人人區(qū)；城西西則成為貴貴人區(qū)，XXX人認為為城西處在在上風上水水位置使出出貴人的地地方。房地產(chǎn)開發(fā)也也同市場需需求相適應應，使得XXX分為四四個個性化化的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)區(qū)域域，“城南富人人區(qū)，城西西貴人區(qū)，城城北兇人區(qū)區(qū)，城東窮窮人區(qū)”。80年代，房房產(chǎn)熱在沿沿海城市掀掀起，房地地產(chǎn)的颶風風刮向XXX。這時期期在XX開發(fā)的的精典社區(qū)區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一一歷史的真真實見證。隨隨后全國房房產(chǎn)降溫，但但XX房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的腳步卻沒沒有停止，所所不同的是是由原來的的“精典社區(qū)區(qū)，高檔化化”，逐步轉轉向“平民化”，“實用化”。地產(chǎn)市場處在在快速發(fā)展展階段———借鑒沿海城市市開發(fā)經(jīng)驗驗的前提：：備注：XX深深圳為2000年末的數(shù)數(shù)據(jù)，廣州州為1999年末的數(shù)數(shù)據(jù)；深圳圳以包括暫暫住人口的的常住人口口為基數(shù)計計算；深圳圳城區(qū)為特特區(qū)內(nèi)。對比三個城市市的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展基礎礎狀況，可可以發(fā)現(xiàn)XXX除收入入狀況與廣廣州、深圳圳差距較大大外（絕對對值相當于于深圳94-995年水平），其其全市人口口的密度與與廣州基本本相近，城城區(qū)人口密密度甚至高高于深圳全全市六區(qū)的的平均值。更更為值得關關注的是，XX人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為2.2倍）。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。XX商品住宅宅市場處在在快速增長長的發(fā)展階階段：對比XX和深深圳商品房房施工面積積中住宅所所占的比例例變化趨勢勢，可以發(fā)發(fā)現(xiàn)兩者基基本呈逐年年遞增的走走勢。由于于深圳房地地產(chǎn)發(fā)展的的相對成熟熟，其遞增增趨勢逐年年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比XXX2000年遞增10%)，說明XX近年商商品住宅還還處于快速速增長的發(fā)發(fā)展階段。開發(fā)主題名目目繁多———XX市目前的的開發(fā)主題題分類目前市場上的的開發(fā)主題題定位方向向大致可分分傳統(tǒng)、現(xiàn)現(xiàn)代、混合合型及個性性型。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形形式）到內(nèi)內(nèi)（生活方方式）強調(diào)調(diào)蜀式風格格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)現(xiàn)代簡約風風格或非中中式（歐式式美式英式式新加坡式式等）風格格為主凱萊帝景、新新加坡花園園、中海名名城、圣安安卓花園等等物質(zhì)表現(xiàn)、實實用、現(xiàn)代代精神的歸歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造造，傳統(tǒng)的的名稱或宣宣傳手法西蜀皓月、鳳鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸歸屬、實用用個性型不刻意強調(diào)風風格的歸屬屬，以獨特特優(yōu)勢或賣賣點為開發(fā)發(fā)主題府河音樂花園園、愛舍爾爾花園實用、個性精精神的歸屬屬目前市場上存存在最多的的應該說是是非傳統(tǒng)型型，這與XXX市商品品住宅開發(fā)發(fā)的階段及及面對的主主力消費群群特征有關關（參照深深圳的住宅宅開發(fā)），隨隨著商品住住宅主力消消費群體的的向中階層層轉化，講講究實用及及在文化基基礎上的精精神歸屬將將成為住宅宅的主要主主題。無個性住宅 追風（esp歐式豪華華之風）、物物質(zhì)表現(xiàn) 實用及精精神歸屬（溫飽型非商商品房）(高收入階階層購買者者) (中收入階階層為主)XX市知名發(fā)發(fā)展商（大大項目）的的開發(fā)主題題情況XX市的外來來發(fā)展商目目前開發(fā)項項目（代表表：XX花園、萬萬科城市花花園、中海海名城），比較回避XX市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；XX市的本地地知名發(fā)展展商（以置置信為例）則則相對比較較大膽，對對歐式（麗麗都花園）、現(xiàn)現(xiàn)代式（逸逸都花園）乃乃至純傳統(tǒng)統(tǒng)式（芙蓉蓉古城）均均有嘗試，開發(fā)主題也因不同項目而不同。消費者接受能能力強———由于近幾年商商品住宅發(fā)發(fā)展速度較較快，加上上XX人比較較開放、易易于接受新新事物的個個性。一般般市民對不不同的開發(fā)發(fā)主題均表表現(xiàn)出濃厚厚興趣，消消費者開放放的姿態(tài)，也也培養(yǎng)了多多種風格、多多種樓盤形形象并存的的現(xiàn)象。無無論哪種風風格，XXX人溫飽之之余的精神神追求是不不可忽視的的，新開發(fā)發(fā)樓盤應注注重這種需需要。本節(jié)分析小結本節(jié)分析小結——XX房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，XX房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭！1.3.2片片區(qū)市場特特征分析1.3.2..1發(fā)展?jié)摑摿Ρ容^城東與城南發(fā)發(fā)展?jié)摿Ρ缺容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略略中的定位位城市戰(zhàn)略方向向之一，以以帶狀形式式發(fā)展，未未來將建成成城市東部部副中心（近近市區(qū)部分分，以居住住和旅游休休閑功能為為主），遠遠市區(qū)部分分將為機械械工業(yè)帶、經(jīng)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向向之一，以以組團形式式發(fā)展，未未來將建成成城市南部部副中心，總總體上建設設集高新技技術產(chǎn)業(yè)、居居住、服務務等功能于于一體的綜綜合性城市市組團近期規(guī)劃實施施的受益程程度三環(huán)路、成龍龍路、成渝渝路、成洛洛路直接作作用于城東東的發(fā)展，近近期將開始始的沙河整整治也對城城東項目有有發(fā)展有一一定促進作作用三環(huán)路、人南南路延線及及人南路跨跨火車南站站立交橋的的建成對城城南三環(huán)以以外部分直直接起作用用商品住宅開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀屬于XX市開開發(fā)較慢的的區(qū)域，價價位較低。隨隨著城市基基礎設施的的修建、萬萬科城市花花園等項目目近一兩年年的出現(xiàn)和和帶動，未未來有逐漸漸加快的勢勢頭整體開發(fā)水平平較高，價價位偏高。集集中了XXX較高檔的的住宅項目目，在XXX市的商品品住宅開發(fā)發(fā)中起領跑跑和帶動作作用XX市民印象象XX市較偏的的“窮人區(qū)”，集中了了老的大廠廠，交通、配配套均還不不行，但城城東旅游區(qū)區(qū)市場影響響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)區(qū)的所在，代代表著新居居住的較高高層次自然條件自然水資源有有府河、沙沙河、東風風渠以及風風景旅游區(qū)區(qū)，目前沙沙河處整治治階段，人人文方面主主要有川師師大等自然水資源有有肖家河、府府河等，人人文方面主主要是與高高新區(qū)相關關的高科技技、現(xiàn)代等等定位和風風格未來發(fā)展空間間城市的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略方向之之一，未來來城市副中中心的所在在，前景良良好代表樓盤萬科城市花園園中海名城、錦錦官新城城東的優(yōu)勢所所在（本項項目可資宣宣傳、利用用的方面）商品住宅整體體開發(fā)水平平不高、價價格較低，市市場發(fā)展空空間較大；；居住休閑功能能的定位形形象更好；；旅游度假對于于區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展有有較大的促促進作用。城東的對比劣劣勢（本項項目應予注注意的方面面）下風向，機械械工業(yè)走廊廊的定位對對片區(qū)發(fā)展展不好；高速公路收費費給人們帶帶來置業(yè)的的心理障礙礙；住宅普遍售價價水平偏低低?？偨Y城東快速見效效的基礎設設施進展以以及較低價價位對城南南房地產(chǎn)構構成較大威威脅，城東東住宅未來來將會向更更高價位走走，但起點點和速度均均較城南低低，所以本本項目應鮮鮮明地把握握城東的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢及及走勢，從從各方面將將項目冠以以城東樓盤盤的新形象象，徹底改改變城東樓樓盤在人們們心目中的的印象。城東樓盤開發(fā)發(fā)量小、人人口密度低低，發(fā)展空空間較大———從2001秋秋交會樓盤盤速查手冊冊統(tǒng)計可以以得出XXX市樓盤供供應區(qū)域分分布如下：：(城南：武侯侯區(qū)華陽城東：成成華區(qū)錦江區(qū)龍泉驛城西：青青羊區(qū)城北：金金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口口密度最低低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公公里）高新區(qū)12.91————錦江區(qū)38.10606351青羊區(qū)45.67666921金牛區(qū)56.501075280武侯區(qū)40.791244331成華區(qū)53.381094897龍泉驛區(qū)48.48559867青白江區(qū)40.0239310181.3.2..2片區(qū)及及地塊現(xiàn)狀狀分析地塊區(qū)位關系系——地塊位于龍泉泉驛區(qū)同安安鎮(zhèn)陽光大大道邊的龍龍泉花果山山風景區(qū)內(nèi)內(nèi)，與XXX市僅20分鐘車程程，與新規(guī)規(guī)劃的城市市行政副中中心區(qū)也僅僅20分鐘的車車程；宏觀區(qū)位特征征：地塊處于XXX市向東發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略略重心的核核心區(qū)域。離離XX市區(qū)僅20分鐘的車車程，而且且是XX市家喻喻戶曉的生生態(tài)旅游基基地，也是是馳名中外外的“中國水果果之鄉(xiāng)”；地塊自然環(huán)境境優(yōu)越，地地塊處在山山門寺水庫庫，無污染染；地塊處于陽光光大道大道道沿線。目目前，陽光光大道北接接洛帶，南南接華陽，是是XX市重要要的城市外外圍主干線線；地塊周邊環(huán)境境——南側——主要要為群山，有有部分分布布較散的舊舊村落；西側——同安安鎮(zhèn)西部陽陽光城的公公路口岸大大廈、明星星花園生活活小區(qū)、規(guī)規(guī)劃中的中中國西部陽陽光教育城城；東面——群山山；北面——規(guī)劃劃中的山門門寺風景旅旅游區(qū)。景觀：主要為為陽光大道道沿線東側側景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境境——地塊呈狹長的的U型，地塊塊內(nèi)部現(xiàn)狀狀為自然的的山水，基基本無建筑筑物或構筑筑物，但地地面條件不不平整。項目地塊周邊邊交通狀況況——項目西臨陽光光大道，有有城市外環(huán)環(huán)線、成洛洛路、成渝渝高速公路路、老成渝渝路和成龍龍路可以直直達本項目目，另外，有有村級公交交路線通過過區(qū)域，所所處區(qū)位交交通方便。但項目地塊對對外的交通通組織并不不便利，因因地塊分為為兩塊，有有公路橫貫貫其中靠近近陽光大道道的一塊，這這給地塊的的交通組織織帶來很大大的問題。項目地塊周邊邊配套——可為項目提供供服務的配配套設施羅羅列如下：：生活配套缺乏中檔商業(yè)業(yè)、銀行及及郵局等生生活配套教育配套陽光中學、陽陽光小學、XX經(jīng)濟管理學校、信息工程學院等文化娛樂桃花溝等旅游游景點，商商業(yè)性文化化及娛樂配配套相對較較少商務配套四星級酒店一一家、普通通酒店三家家地塊開發(fā)條件件——利——宏觀區(qū)位交通方便，離離市中心及及城南、城城北20分鐘；自然景觀優(yōu)勢勢明顯；項目所在區(qū)域域發(fā)展不成成熟，市場場空白點較較多，發(fā)展展空間較大大。地塊周邊環(huán)境境旅游景點較多多；無重工業(yè)，空空氣質(zhì)量及及居住環(huán)境境好；地塊周邊配套套為著旅游季節(jié)節(jié)的酒店配配置較多；；交通環(huán)境地塊所處區(qū)位位交通非常常便利。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)發(fā)條件地塊呈帶狀UU型分布，過過長；靠近陽光大道道的地塊內(nèi)內(nèi)有村級公公交路線。交通環(huán)境地塊周邊交通通成渝高速速公路和龍龍洛路都有有收費站；；本節(jié)分析小結本節(jié)分析小結——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。1.3.3可可比性及競競爭性個盤盤1.3.3..1可比性性樓盤廣州番禺板塊廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設計及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設計及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設計及產(chǎn)權酒店、會議中心的經(jīng)營方略1.3.3..2競爭性性樓盤青城高爾夫山莊青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——

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——千年文明在這里恒遠承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！1.4市場調(diào)調(diào)查分析結結論XX近年來社社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展迅速，大大力發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)的的市場環(huán)境境已經(jīng)形成成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展展帶來大量量的私營、合合資及外資資企業(yè)進入入XX發(fā)展，使使得XX漸漸有有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這這一階層隨隨著經(jīng)濟的的發(fā)展，年年齡、收入入的增加，對對住房的需需求表現(xiàn)旺旺盛，且這這一需求隨隨著企業(yè)人人員增加、變變動具有持持續(xù)性特征征，值得關關注；項目所在區(qū)域域為XX市有名名的生態(tài)旅旅游區(qū)，在在項目發(fā)展展中應該注注意與區(qū)域域大環(huán)境的的協(xié)調(diào)，在在相互影響響中得到提提升，達到到雙贏；項目處在XXX市城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的的核心區(qū)域域，交通和和自然條件件較好，有有很好的發(fā)發(fā)展前景；；由于城南沿外外環(huán)線開車車到項目位位置需時僅僅20分鐘，城城南規(guī)劃為為城市的行行政副中心心區(qū)和高新新產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)也將給給項目帶來來較好的發(fā)發(fā)展機會；；項目發(fā)展中應應該注意與與XX文化、XXX人個性需需要的協(xié)調(diào)調(diào)，先迎合合、再引導導，增強項項目的市場場適應性和和盈利能力力；在項目目發(fā)展中尤尤其重視XXX人親近近自然、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村田園風風光和崇尚尚閑適、愜愜意的生活活的特征，加加強生態(tài)環(huán)環(huán)保和休閑閑度假游樂樂的宣傳，突突出項目景景觀優(yōu)勢及及個性特征征，提高市市場的認知知度；以“大社區(qū)、小小組團”的發(fā)展形形式，滿足足XX人方便便生活的需需要，增強強社區(qū)的配配套建設；；XX房地產(chǎn)市市場區(qū)域定定位特征非非常明顯，在在項目發(fā)展展中加強優(yōu)優(yōu)勢宣傳，努努力消除城城東在人們們心目中的的形象較為為重要；XX房地產(chǎn)市市場處在快快速發(fā)展期期，消費者者的接受能能力較強，各各種歐風、民民族等的建建筑風格社社區(qū)比比皆皆是，因此此，在項目目風格定位位上要注意意回避與本本地開發(fā)商商在民族風風格方面的的競爭；項目地塊所處處區(qū)域交通通便利，生生態(tài)旅游的的環(huán)境優(yōu)勢勢明顯；由由于目前周周邊缺乏必必要的生活活和商業(yè)配配套，在規(guī)規(guī)劃中注意意克服；收費站對本項項目發(fā)展有有一定的不不利影響，應應以客戶專專車或年票票制贈送的的形式予以以克服；地塊出口單一一、地形較較長（1公里以上上），規(guī)劃劃中應注意意克服；兩兩個地塊規(guī)規(guī)劃中盡量量形成一體體，進行封封閉管理。2.物業(yè)發(fā)展展建議2.1XX市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展大勢城東、城南的的崛起：政府宏觀調(diào)控控，決定城城市向南、向向東方向發(fā)發(fā)展。南部部將形成城城市副中心心，而東部部也將在原原有工業(yè)、旅旅游混合發(fā)發(fā)展的基礎礎得以改善善。南部因因為有高新新技術開發(fā)發(fā)區(qū)的作用用，城市副副中心易于于形成，富富人區(qū)的屬屬性將更加加明顯；而而東部必將將利用自然然環(huán)境優(yōu)勢勢，塑造區(qū)區(qū)域生態(tài)居居住形象。西部貴人區(qū)和和南部富人人區(qū)的地位位形成已久久，東部區(qū)區(qū)域雖然有有政府宏觀觀調(diào)控支持持，但在很很長一段時時間內(nèi)仍然然很難挑戰(zhàn)戰(zhàn)西部和南南部地區(qū)。因因此，本項項目一方面面必須尋求求與東部、南南部區(qū)域房房地產(chǎn)的差差異化，另另外一方面面仍需利用用價格競爭爭優(yōu)勢，吸吸引全市范范圍內(nèi)客戶戶。惡人區(qū)惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：2002年XXX房地產(chǎn)產(chǎn)市場患了了別墅熱，除除北部區(qū)域域外，東、南南、西面別別墅全面開開花?！安萏弥骸备窃谖逦逡磺跋Φ牡闹袊鴦e墅墅樣板項目目推薦活動動中出盡風風頭，最終終獲得申報報別墅樣板板項目的資資格。高檔檔住宅的大大量出現(xiàn)，創(chuàng)創(chuàng)新、差異異化成為此此類項目必必須把握的的競爭手段段，否則，同同質(zhì)化的最最終結果只只能導致價價格戰(zhàn)和項項目的全面面失敗。外來大象的足足音：深圳萬科、中中國海外房房產(chǎn)、深圳圳長城地產(chǎn)產(chǎn)、深圳招招商地產(chǎn)等等大牌地產(chǎn)產(chǎn)公司的進進入，進一一步激化了了XX市房地地產(chǎn)市場的的競爭。萬萬科城市花花園系列的的延展深入入、中海名名城的精致致，無一不不是高品質(zhì)質(zhì)樓盤的寫寫照，而其其價格并不不高于XXX市原有市市場價。大大象的加入入，必將帶帶來地產(chǎn)的的恐慌，以以往低層次次的競爭已已經(jīng)很難適適應市場。唯唯有經(jīng)過準準確定位、細細心規(guī)劃、精精心打造的的項目才能能從市場中中突圍。城東的發(fā)展：：城東的房地產(chǎn)產(chǎn)在政府宏宏觀利好因因素的促進進下，蓄勢勢待發(fā)。多多個大型項項目已經(jīng)啟啟動，但城城東窮人區(qū)區(qū)的影響還還烙印在這這些項目的的開發(fā)上。突突破區(qū)域形形象，利用用良好的自自然條件，走走生態(tài)居家家概念，將將成為本區(qū)區(qū)域房產(chǎn)與與全市房產(chǎn)產(chǎn)競爭的法法寶。2.2定位思思考——本項目定定位需要考考慮到以下下一些主要要因素區(qū)位條件：項項目距離XXX市僅20分鐘車程程，但收費費站的設立立必將在一一定程度阻阻礙項目的的發(fā)展。如如同重慶的的北部新城城、深圳的的鹽田、廣廣州的番禺禺。地塊條件：地地塊內(nèi)自然然條件十分分優(yōu)越——山水俱備備，價值值值得深入挖挖掘。市場條件：龍龍泉驛區(qū)項項目正大規(guī)規(guī)模動工，區(qū)區(qū)域居住形形象將在這這些項目的的宣傳下得得以提升；；同時，這這些在建項項目品質(zhì)普普遍不高，本本項目應避避免與這類類項目的同同質(zhì)化競爭爭。另外，城城南城市行行政副中心心、高新技技術產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)、城城東經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)展，將將直接為本本項目帶來來大量潛在在客戶。投資回報：各各個不同的的方案，投投資回報率率將不同，同同時風險也也不一樣。區(qū)域形象：作作為國家級級的旅游區(qū)區(qū)、XX市家喻喻戶曉的休休閑度假勝勝地。每年年的3-5月份，本本區(qū)域都會會接待大量量的旅游度度假和開會會的游客。但但同時，重重工業(yè)區(qū)、窮窮人區(qū)的形形象將對本本項目推廣廣造成不利利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確確定項目定定位時，應應該綜合考考慮到上述述幾個方面地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案2.3項目總總體運作思思路城市發(fā)展戰(zhàn)略略的轉移，不不可否認的的給區(qū)域房房地產(chǎn)市場場帶來了良良好的發(fā)展展機會。同同時，多個個大型房地地產(chǎn)項目已已經(jīng)全面啟啟動，競爭爭壓力較大大。另外尚尚有一些待待開發(fā)項目目隨時準備備伺機出擊擊，這不得得不讓人聯(lián)聯(lián)想起華南南板塊的硝硝煙。正如如王志綱先先生所言，激激烈的競爭爭使創(chuàng)新成成為欲望、使使超越成為為本能、使使個性成為為必須。本本項目在區(qū)區(qū)域乃至全全市范圍內(nèi)內(nèi)，擁有其其他項目無無法比擬的的綜合優(yōu)勢勢（自然環(huán)環(huán)境與市區(qū)區(qū)的近距離離區(qū)位條件件的結合），這這一點在XXX市可以以說是獨一一無二的。創(chuàng)創(chuàng)新、超越越、個性將將成為本項項目開發(fā)的的主旋律。本本項目初步步確定將發(fā)發(fā)展為一個個以生態(tài)住住宅為主，集集生態(tài)觀光光旅游、度度假會議于于一體的復復合型房地地產(chǎn)項目。同同時，項目目前期開發(fā)發(fā)應充分利利用項目價價格優(yōu)勢，與與全市范圍圍內(nèi)高品質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)項項目競爭，實實現(xiàn)低開高高走戰(zhàn)略。項目一期將以以部分娛樂樂觀光項目目和少量別別墅先行，產(chǎn)產(chǎn)生熱銷的的效果，以以此聚集人人氣，提高高項目影響響力，帶動動后期銷售售。一期目目標客戶將將主要從高高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、經(jīng)濟技技術開發(fā)區(qū)區(qū)等企業(yè)密密集的臨近近區(qū)域挖掘掘。這些區(qū)區(qū)域不僅擁擁有本項目目所需的大大量目標客客戶，而且且與本項目目相隔不遠遠，與本項項目之間的的交通聯(lián)系系也可繞過過城東窮人人區(qū)、重工工業(yè)區(qū)的不不良形象影影響。二期期以大量居居住物業(yè)出出現(xiàn)，通過過前期的熱熱銷所形成成的人氣、品品牌、實景景展現(xiàn)帶動動二期物業(yè)業(yè)。最后通通過已有良良好的自然然及人工環(huán)環(huán)境、完善善的配套設設施，順勢勢而為，推推出會議中中心，進一一步提升項項目形象。項目的代理、廣廣告、規(guī)劃劃設計、物物業(yè)管理均均以國內(nèi)或或國際一流流企業(yè)為首首選，以實實現(xiàn)項目的的強強聯(lián)合合，保證項項目過程精精品的實現(xiàn)現(xiàn)，塑造項項目高品位位、高品質(zhì)質(zhì)的精品社社區(qū)形象。以以項目品牌牌帶動企業(yè)業(yè)品牌建設設。2.4定位總總體描述以生態(tài)住宅為為主，生態(tài)態(tài)觀光旅游游、會議休休閑度假為為輔的復合合型高尚湖湖濱地產(chǎn)物物業(yè)。支撐原由：已有生態(tài)環(huán)境境：有利于于度假會議議、觀光旅旅游價值的的挖掘離市區(qū)距離不不遠：居家家價值可以以利用城市規(guī)劃重心心的轉移：：增值前景景看好XX市良好的的經(jīng)濟環(huán)境境：保證了了本項目的的市場基礎礎——尤其是項項目附近擁擁有高新技技術產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)等企企業(yè)密集型型區(qū)域。開發(fā)商希望盡盡快收回投投資的意圖圖：居住物物業(yè)成為主主要的選擇擇別墅、多層建建筑成本低低，開發(fā)商商所需資金金占用少觀光旅游：與與區(qū)域功能能定位相協(xié)協(xié)調(diào)，實現(xiàn)現(xiàn)互動，直直接帶旺項項目人氣，進進而促進項項目推廣銷銷售和品牌牌建設項目購置理由由綜合描述述：一流的生生態(tài)及人工工環(huán)境、高高檔完善的的配套支撐撐、與市區(qū)區(qū)的近距離離及便利交交通聯(lián)系、與與市區(qū)相比比的價格優(yōu)優(yōu)勢。2.5定位分分解功能定位：本項目根據(jù)區(qū)區(qū)位條件、地地塊條件，主主要有居家家休閑物業(yè)業(yè)、會議度度假物業(yè)、旅旅游物業(yè)等等三個發(fā)展展方向。居家休閑物業(yè)業(yè)：地塊距距離XX市中心心較近，且且擁有非常常好的自然