信用債專題報告證券研究報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明相關研究《公募REITs上市表現(xiàn)如何？當前怎么5.31《二級資本債，進階的利率+品種——金.19《重要貨基強監(jiān)管來了！影響如何？》1.17:姜珮珊tseccomS850517070004:張紫睿rhtseccom公募REITs發(fā)展回顧與后市解讀—公募REITs系列跟蹤研究之三我國公募REITs試點平穩(wěn)進行，近期政策頻出，投資體系逐步完善。2021年開始政策密集釋放，涵蓋項目入庫、險資入市、稅收試點、擴募機制等多個環(huán)節(jié)。截至目前，我國共有12只公募REITs產品，涵蓋產業(yè)園、高速公路、倉儲物流及生態(tài)環(huán)保領域。已上市公募REITs整體表現(xiàn)良好。截至目前已上市的公募REITs產品維持底層資產優(yōu)質特點，首批9只REITs均完成2021年分紅。需關注疫情對底層資產運營的后續(xù)影響。二級市場方面，公募REITs整體價格漲勢持續(xù)至2月份，后多個產品進行停復牌并發(fā)布溢價風險提示，價格迎來一波調整，目前溢價率仍處相對高位。市場前景樂觀，短期警惕解禁帶來的價格波動。新增REITs認購熱情高漲，盤活存量資產、降低實體經濟杠桿的能力與疫情緩解經濟復蘇，優(yōu)質資產相對稀缺現(xiàn)狀契合，疊加利好政策和目前較小的市場體量，未來發(fā)展可期。已發(fā)REITs產品領域保持樂觀，后續(xù)可關注尚未有相應REITs產品的市政設施(水利)、旅游及新型基礎設施等領域的潛在機會。風險提示：數據口徑偏差導致存在一定不可比性，高溢價率水平的下行風2固定收益研究—信用債專題報告2閱讀正文之后的信息披露和法律聲明1.我國公募REITs市場發(fā)展回顧 5ITs 2.公募REITs上市后表現(xiàn)如何？ 8REITs一覽 8公募REITs二級市場表現(xiàn) 11 3.公募REITs后期市場解讀 133固定收益研究—信用債專題報告3 圖3公募REITs二級市場累計漲跌幅(%) 12圖4公募REITs日換手率(%)及成交金額(億元) 13 4固定收益研究—信用債專題報告4表目錄首批公募REITs試點前國內相關政策梳理 6 表6后續(xù)上市公募REITs信息匯總 10表7后續(xù)上市公募REITs價格指標 11 表9公募REITs二級市場表現(xiàn)統(tǒng)計 12 5固定收益研究—信用債專題報告5閱讀正文之后的信息披露和法律聲明REITs的英文全稱為“RealEstateInvestmentTrusts”，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構從事不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在二級市場上流通的REITs產品收益由資本利得和分紅組成，因而同時具備股性和債性的特征。作為一種與股票和債券不同的標準化金融資產，REITs在兼具兩者特征的同時一般還具有風險適中、稅收減免等優(yōu)勢，并有助于提升資產流動性，是分散風險、擴充投資范圍的合意標的。REITs依據自身特點有多種分類方式。從資產投資方式看，分為直接投資房地產的權益型REITs，以抵押貸款及房地產抵押支持證券形式投資的契約型REITs以及兩者兼有的混合型REITs；從組織形式看，分為以股份制公司股權融資形式籌措資金的公司型REITs和以信托形式組織的信托型REITs；從資金募集方式看，還可以分為私募REITs和公募REITs，兩者在政策監(jiān)管上有所區(qū)分。REITs的底層資產類型較為豐富，其收入來源可源于租金或基礎設施使用產生的費用。以目前規(guī)模最大的美國REITs市場為例，其REITs產品就涵蓋零售類、住宅類、寫字樓類、醫(yī)療類、度假村類、工業(yè)類等多種底層資產。我國2021年試點基礎設施公募REITs，在資金的募集和使用形式上，采用“公募+ABS”的方式，投資REITs公司，滿足我國公募投資的相應監(jiān)管需求。在底層資產方面，除商業(yè)地產外的多種基礎設施及保障性租賃住房項目均可采用REITs形式。s9%以上原始權益人戰(zhàn)略投資者認購9%以上原始權益人戰(zhàn)略投資者認購網下投資者公眾投資者公募基金8%以上投資底層資產AB1%持有P底層資產可分配金額收益收益截止目前，我國已上市的REITs產品底層資產主要包括產業(yè)園類、高速公路類、倉儲物流類和生態(tài)環(huán)保類四類，在申請的項目中還包括兩個保障性租賃住房項目。而在項目性質方面，還可細分為產權類和特許經營類兩種。在資金配臵要求方面，我國公募REITs要求80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持債券；在收益分配方面，我國公募REITs要求分紅比例不低于可供分配利潤的90%；這兩項要求與國際同類產品類似。我國公募REITs試點前期準備充分，大致可分為三個階段：2005-2013年探索階段、2014-2019年私募REITs階段、2020年至今公募REITs階段。6固定收益研究—信用債專題報告6廣東越秀集團的一只以國市。奏。公開發(fā)售。、深交所同時出臺擴募相2325房29214222212222212224月發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金 REITS式9月逐步對業(yè)務規(guī)則細化。組”組”央行聯(lián)合原銀監(jiān)會、證監(jiān)ITS。證券研究所整理市場起步。2005年廣東越秀集團的一只以國內物業(yè)設立的REITs在港交所掛牌上市。此后幾年中，助力REITs發(fā)展的文件時有出臺。2008年，伴隨次貸危機的爆發(fā)和擴散，房地產市場受到沖擊，REITs作為創(chuàng)新融資渠道得到進一步關注。2009年央行聯(lián)合原銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個部委成立“REITs試點管理協(xié)調小組”。2010年，住建部等七部門REITs模式發(fā)展公租房。但這一次的試點并未促成內地REITs的最終落地，相關項目也以其他方式落實。2014年后，包括“中信啟航專項資產管理計劃”在內的，具有部分REITs特點的31日，類REITs累計發(fā)行90單產品，發(fā)行金額總計1724.08億元。2020年4月30日，發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》正式啟動REITS試點。2020年8月7日發(fā)布業(yè)務指引，9月逐步對業(yè)務規(guī)則細化。2021年證監(jiān)會、滬深交易所、中證協(xié)、中基協(xié)跟進出臺了相關業(yè)務指引與辦法的正式稿，為基建公募REITs發(fā)行提供了政策支持。相關政策國務院辦公廳在下發(fā)的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中指出，支持資信條件較好的企業(yè)經批準發(fā)行住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，意見鼓勵金融機構探索運用保險資金、信托資金、房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道?！秶鴦赵宏P于推進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》中提到，支持在有條件的國家級經濟開發(fā)區(qū)開展不動產投資信托基金試點。發(fā)布相關配套設施；發(fā)改委《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》中深交所發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務審核指引(試行)》(征求意見稿)、中證協(xié)和中基協(xié)發(fā)布有關征求閱讀正文之后的信息披露和法律聲明7固定收益研究—信用債專題報告7閱讀正文之后的信息披露和法律聲明集基2021年6月首批公募REITs上市后，陸續(xù)有多份REITs相關的重要政策文件出臺，ITs險資入市。2021年11月10日，銀保監(jiān)會發(fā)文《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，允許保險資金投資公募REITs，側重保險資金投資規(guī)范化，就投資標的運作形式和投資主體的資質及管理提出相應要求。財政部減輕REITs發(fā)行前期稅負。財政部的《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》則針對目前REITs項目節(jié)稅政策尚不成熟的特點，確保REITs項目發(fā)行成功完成募資后才需要繳納稅費，減輕REITs發(fā)行前期的稅負，促s保障性租賃住房REITs進一步發(fā)展。2022年5月27日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，確保保障性租賃住房的發(fā)行規(guī)則、資金用途、監(jiān)督職責得到落實。截止目前，中金廈門安居保障性租賃住房REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT已進行申報并被受理。考慮到我國后續(xù)保障性租賃住房的巨大投資需求，新申報的2只保障性租賃住房REITs或將開啟同品種REITs的蓬勃發(fā)展。交易所、中國結算發(fā)布基金通指引，補充退出渠道。2022年1月28日，上交所、深交所、中國結算發(fā)布基金通業(yè)務指引，便利公募基礎設施證券投資基金(REITs)等基金場外份額轉讓，為有需求的場外公募REITs投資者補充退出渠道。此外，證監(jiān)會印發(fā)的2022年度立法工作計劃中也包含了《不動產投資信托基金辦法》，REITs相關法律法規(guī)將進一步完善。深交所、上交所發(fā)布規(guī)則指引，引導公募REITs后續(xù)發(fā)展。2022年5月31日，深交所與上交所同時出臺公募REITs在新購入基礎設施項目方面和擴募方面的相關規(guī)則指引(試行)，為公募REITs上市后的進一步發(fā)展提供引導。發(fā)布單位關于進一步做好基礎設施保障性租賃住房等資產類別；明確不動產評估凈值原20210629領域不動產投資信托基金發(fā)改委發(fā)改投資?2021?958號則上不低于10億元，擴募原則上不低于首發(fā)規(guī)模2(REITs)試點工作的通知倍。并在政府引導、項目管理協(xié)調、質量保障、長期關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知銀保監(jiān)會銀保監(jiān)辦發(fā)?2021?120號保險資金自行投資基礎設施基金要求為最近一年資風險控制流程做出要求。關于加快推進基礎設施領(REITs)有關工作的通知發(fā)改委發(fā)改辦投資?2021?1048號以任何理由拒絕項目入庫；要求回收資金投入新項目建設，并確定使用方式為資本金注入。126關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告28深圳證券交易所證券投資基金業(yè)務指引第3號——深證上?2022?117號8固定收益研究—信用債專題報告8基金通平臺份額轉讓額由基金通平臺轉出至場內交易系統(tǒng)。28上海證券交易所基金自律監(jiān)管規(guī)則適用指引第3號——基金通平臺份額轉讓的通知上證發(fā)?2022?28號式買入基金份額。128立法工作計劃證監(jiān)會/們認為此舉或將進一步完善公募REITs法律法規(guī)體25大有效投資的意見國辦發(fā)?2022?19號REITs作為盤活存量資產的方式，肯定其維護產27關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領(REITs)有關工作的通知證監(jiān)會發(fā)改委證監(jiān)辦發(fā)?2022?53號施REITs的重要意31深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第3號—新購入基礎設施項目(試行)深證上?2022?530號上海證券交易所公開募集31(REITs)規(guī)則適用指引第目31上證發(fā)?2022?83號于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》中，將REITs作為盤活存量資產的方式，肯定其維護產業(yè)鏈穩(wěn)定、強化民生保障的作用。并在運營年限、收益集中度方面允許靈活合理確定。此外，呼吁建立健全擴募機制，研究推進REITs相關立法工作。多地也依照中央文件精神出臺了一系列促進REITs發(fā)展的配套政策，多為基礎設施項目投入較多的重點城市。早在2020年9月28日，北京率先出臺了關于REITs的12。2022年開年以來，天津與福建省也發(fā)布相關舉措。從內容上看，各地文件都突出了項目儲備及相關人才培養(yǎng)的必要性。此外，也有因地制宜的特色政策，如北京對“PPP+REITs”2022年疫情反復后，《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經濟增長的實施方案》第31條再次提出推動基礎設施REITs項目發(fā)行上市。REITs較高溢價率。首批9只公募REITs產品包含3只產業(yè)園類REITs，日，除平安廣州廣河REIT外，其余8只REITs均保持較高正溢價率水平。整體溢價率水平呈現(xiàn)：生態(tài)環(huán)保類>倉儲物流類>產業(yè)園類>高速公路類的規(guī)律。型托管人發(fā)行份額(億)發(fā)行規(guī)模(億)存續(xù)期(年)園類公司限公司5園類公司限公司90園一期,二期項園類基金公司公司99閱讀正文之后的信息披露和法律聲明948%2%15%固定收益研究—信用債專題報告948%2%15%路經證券資產公司限公司券543.6020杭徽高速公路(浙江段)昌段,留汪段路金公司銀行股份有限公司7廣州段項目物流類公司銀行公司券58.3550普洛斯北京空港物流園,普洛斯淀山湖物流園,普,普洛斯光機電物流園,普洛斯增城物流園,蘇州望亭洛斯物流園物流類基金管理有限公司限公司8代物流中心項目理經公司限公司券5合肥市十五里河污水處理圳市松崗公司限公司1圾收運處暫存場項單位凈值(元)發(fā)行價(元))562%2%44213.42%20.33%2415%%7086%7387%富國首創(chuàng)水務REIT3.7723.705.16736.98%REIT17.11343.32% 從經營狀況看，各類REITs底層項目均受到疫情不同程度影響。1)產業(yè)園類REITs整體表現(xiàn)較好，利潤率有所提升。華安張江光大產業(yè)園REIT維持100%出租率，平均合同租金5.38元/平/天，較2021年四季度有所上升；東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園REIT部分產業(yè)屬于國有企業(yè)權屬物業(yè)，或將執(zhí)行相關租金減免政策，需進一步關注；博時招商蛇口產業(yè)園REIT一季度出租率87.16%，月租金121.23元/平，較2021年四季度有所上升，但收入預算完成率為92%，受到疫情影響。2)中金普洛斯倉儲物流REIT一季度收入9075.66萬元，環(huán)比上漲2.8%，平均出閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益研究—信用債專題報告租率為98.33%，環(huán)比下降0.45%；需關注政策、疫情及地緣沖突對進出口產生的可能3)高速公路類REITs受疫情影響較大。浙商滬杭甬高速REIT一季度車輛通行總數為1066.76萬輛，同比下降5.93%，其中3月份受疫情管控影響較大；平安廣州交投廣河高速REIT一季度受珠三角疫情影響，混合車流量1045.47萬車次，同比下降7.0%，實際通行費拆分結算收入下降7.99%。4)生態(tài)環(huán)保類REITs業(yè)績存在波動。富國首創(chuàng)水務REITs業(yè)務存在季節(jié)性特征，一季度保持污水處理服務費回收率與抽樣出水水質達標率100%，深圳項目平均產能利用率85%，觸發(fā)保底水量；中行首鋼綠能REIT報告期間服務于北京市2022年冬奧會和冬殘奧會，完成石景山區(qū)首鋼園區(qū)的廚余垃圾收運處臵工作，但一季度處理生活垃圾量及發(fā)電量同比有所下降。 (萬元)可分配金額(萬元) (元/份)計分配金額(元/份)利潤率 (%) (%)產業(yè)園1699.414226.250.03400.0880.7980.90園區(qū)產業(yè)園產業(yè)園3484.069261.580.03870.102975.2279.49商蛇口園 11523.4411523.4454372.680.23051.065768.1781.53投3 儲物流11物流物流.3730.846.60富國首創(chuàng)水務6.60富國首創(chuàng)水務生物質能源2319.01生物質能源2319.0117276.180.23191.675822.7734.61年內。月14日，華夏中國交建REIT于2022年4月28日先后上市。其中，建信中關村REIT在產業(yè)園類中擁有當前最高溢價率，華夏中國交建REIT則擁有目前最大的募集規(guī)模，與首批平安廣州廣河REIT均超過90億元。型園類托管人限公司發(fā)行份額(億)99發(fā)行規(guī)模(億)0存續(xù)期(年)5器路公司公司30路主線路,機路公司銀行股份有限公司0屬設施閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益研究—信用債專題報告根據基金一季報數據，華夏越秀高速REIT的一季度EBITDA利潤率為87.75%，略高于浙商滬杭甬REIT，低于平安廣州廣河REIT；建信中關村REIT的一季度EBITDA利潤率為74.01%，處于產業(yè)園類REITs中的較低水平。單位凈值(元)發(fā)行價(元)收盤價(元)當前溢價率(%)平均溢價率(%)建信中關村建信中關村REIT3.20003.204.40437.63%華夏越秀高速REIT7.10007.108.36217.77%18.57%華夏中國交建華夏中國交建REIT9.39909.409.4270.30%潛在項目方面，根據深交所及上交所官網，目前已提交材料但尚未上市的REITs項以及2只保障性租賃住房REITs。其中，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT最早于2021年4月23日受理，經過對擴能改造可能性研究后復核通過。2只高速公路類REITs均存在存續(xù)期高于特許經營期限的情形，需關注上市后擴募情況。新增的保障性租賃住房REIT并非特許經營類項目，無需獲得相關特許經營權限，但在租賃對象和租金方面有相應限制，需關注續(xù)約情況。型托管人態(tài)模(億)存續(xù)期(年)資產名稱資產分布園類70臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園一期、三期項目；東久(金山)智造園項目；東久(昆山)路行待確定滬蘇浙高速公路上海、江蘇路國金基金招商銀行通過待確定40渝遂高速(重慶段)項目重慶發(fā)電國信證券招商銀行已問詢待確定99深圳能源東部電廠(一期)項目保障房產權類中金基金興業(yè)銀行已受理待確定70福建省廈門市集美區(qū)園博公寓和珩琦公寓福建保障房產權類基金已受理待確定至目、安居錦館項目閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益研究—信用債專題報告易近一年，后續(xù)上市的建信中關村REIT和華夏越秀高速REIT也已交易近半年，公募REITs整體價格經歷起伏。從發(fā)售之初到2022年2月份間，公募REITs整體呈上漲態(tài)勢，富國首創(chuàng)水務REIT漲幅尤其突出。但考慮到我國公募REITs整體溢價率水平處于高位，持續(xù)上漲的價格勢必進一步推升溢價率，從而降低分紅帶來的收益率，削弱REITs收入自身的債性屬性，并降低后續(xù)投資的IRR。因此，建信中關村REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、華安張江廣大REIT、博時蛇口產園REIT先后停復牌，中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT發(fā)布溢價風險提示，一季度公募REITs價格迎來一波調整。120%100%80%60%40%20%0%21-20%-Jun21-Jul21-Aug21-Sep21-Oct21-Nov21-Dec21-Jan21-Feb21-Mar21-Apr21-May 華安張江光大REIT東吳蘇園產業(yè)REIT博時蛇口產園REIT浙商滬杭甬REIT平安廣州廣河REIT中金普洛斯REIT紅土鹽田港REIT富國首創(chuàng)水務REIT中航首鋼綠能REIT建信中關村REIT華夏越秀高速REIT華夏中國交建REIT橫向對比來看，首批公募REITs產品整體以漲為主，波動率相近。具體來看，富國的年化波動率均在20%至22%之間，無明顯差異。稱次收益率波動率園6%2%園14.48%1%園8%9%9%9.46%3%%%7%儲物流21.03%6%1%儲物流5%39.65%.91%8%0%3%園續(xù)37.63%續(xù).87%續(xù)%夏越秀高速REIT累計漲幅和年化波動率均處于高位，華夏中國交建REIT年化收益率及年化波動率均較低。對后續(xù)上市的REITs而言，發(fā)行之初的劇烈價格變動是造成收益率及波動率雙高的重要原因，首批REITs同樣出現(xiàn)過短期內的價格飆升，目前數據或難體現(xiàn)長期表現(xiàn)。華夏中國交建REIT自身體量較大，且在發(fā)行時認購倍數較高，前期發(fā)售時即已達到較高價位。這些可能是其短期內并未復刻首批REITs上升行情的影響因素。閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益研究—信用債專題報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明14012010080604020s14012010080604020公募REITs日換手率較低，但受重大事件影響。截至6月2日，公募REITs市場日均換手率為1.77%，日均成交金額為2.07億元。除首批公募REITs發(fā)行日的20.99%及第二日的6.27%外，日換手率最大值為4.61%，中位數為1.46%，標準差為1.60%。新公募REITs發(fā)布、停復牌及溢價率公告后，短期內日換手率常超過3%。s97%986%75%654543%32%2%100%0Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Jan-22Feb-22Mar-22Apr-22May-22成交金額(億元，右軸)換手率(%，左軸)REITs.45%；高速公路類REITs日均換手率最低，為1.06%。從成交額占比看，產業(yè)園類REITs累計成交額占所有REITs成交額占比的32.86%，位列第一；生態(tài)環(huán)保類REITs雖然交易活躍，但受限于整體規(guī)模，成交額占比最低，達15.66%。REITs圖6分種類公募REITs成交占比(%)3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%產業(yè)園類高速公路類倉儲物流類生態(tài)環(huán)保類成交金額(億元，右軸)區(qū)間日均換手率(%，左軸)1801600WIND多項利好政策釋放，投資機制逐步完善，后續(xù)發(fā)展前景良好。與美國成熟市場相比，我國公募REITs無論是在數量還是品種上都處于早期階段，與我國基礎設施投資規(guī)模尚不匹配。1048號文鼓勵合格項目“愿入盡入，應入進入”；財政部試點政策嘗試填補REITs稅收政策的空白；深交所、上交所業(yè)務指引逐步完善REITs擴募程序；REITs稅收優(yōu)惠、流動性好、分紅穩(wěn)定的投資優(yōu)勢正逐步顯現(xiàn)?？紤]到REITs所具備的盤活存量資產、降低實體經濟杠桿的能力，在致力從疫情反復中恢復經濟，優(yōu)質資產相對稀缺的當下，公募REITs未來可期。首批REITs大量份額解禁在即，警惕短期價格波動。我國公募REITs對原始權益人及戰(zhàn)略配售投資人有持有期限制。其中，原始權益人持有數量不得低于20%，持有期不少于5年，閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益研究—信用債專題報告超過20%的部分持有期不少于3年；戰(zhàn)略配售投資人持有期不少于1年。如今首批REITs年解禁份額市值占首批REITs總市值的31.12%?？紤]到目前REITs累計漲幅及溢價率水平處于高位，解禁或將導致短期價格波動。稱(億份)5(億份)原始權益人份額原始權益人份額(億份)(億份)額占比(%)90%9577%8.80.00%50%10%的認購意愿同樣強烈，上交所上市的建信中關村REIT公眾認購倍數達50.79倍，網下認購倍數達54.61倍；華夏中國交建在份額巨大的同時，公眾認購倍數和網下認購倍數也分別達到了119.50倍和37.17倍。雖然投資者對于配臵公募REITs的熱情較高，但公募REITs在數量和種類的增長速度上還未完全發(fā)力，目前處于供不應求階段，后續(xù)尚有發(fā)力空間。公募REITs產品新增速度與審核端緊密相關。以上交所為例，依據相關規(guī)則，申報REITs的項目需要滿足預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%，權屬明晰，當期不動產評估凈值原則上不低于10億元等要求。嚴格的申報及審核流程是我國公募REITs保持高質量底層資產的關鍵，但也客觀上提高了公募REITs的發(fā)行門檻，增加了申請流程延長的可能性。擴募機制正逢其時。擴募機制對公募REITs各類參與者意義重大：REITs擴募提供了底層資產在體量和種類上進一步發(fā)展的可能，有助于基金管理者分散風險；提供了較為穩(wěn)定的資產上市通道，有助于原始權益人加速盤活存量資產；提升REITs整體流動性，有助于市場價格機制的形成?？紤]到我國REITs市場方興未艾，在審核較嚴的情況下，REITs擴募能快速提升REITs市場體量，助力我國市場早日向成熟市場邁進。辦發(fā)?2022?19號)中提及REITs項目可在運營年限、收益集中度等要求方面靈活確定。后續(xù)REITs項目供給在數量和種類方面的增速或將進一步提升。具體推進區(qū)域方面，958號文最先明確了6個具體區(qū)域和2類區(qū)域作為REITs試點重點支持區(qū)域。1048號文則強調全國符合條件項目“愿入盡入、應入盡入”。國務院19號文從化解存量資產角度，在958號文的基礎上，補充了兩類區(qū)域，更加強調資產盤活手段的目的性。固定收益研究—信用債專題報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明號文存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產存量和改擴建有機結合的項目資產長期閑臵但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產保障性租賃住房深交所號文存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產存量和改擴建有機結合的項目資產長期閑臵但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產保障性租賃住房深交所/上交所指引新購入基礎設施/擴募958京津冀地區(qū)粵港澳大灣區(qū)南高質量發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域號文長江經濟帶長三角地區(qū)黃河流域(生態(tài)保護)“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域建設任務重、投資需求強、存量規(guī)模大、資產質量好的地區(qū)地方政府債務率較高、地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)京京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角、黃具體推進領域方面，19號文強調：1)存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，2)存量和改擴建有機結合的項目資產，3)長期閑臵但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產?？紤]到公募REITs并非盤活存量資產的唯一途徑，后續(xù)REITs聚焦行業(yè)或還將以第一部分為主，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生態(tài)環(huán)保、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等。結合958號文，產業(yè)園類、高速公路類、倉儲物流類、生態(tài)環(huán)保類已有REITs品種面世，2只保障性租賃住房REITs已進入申報程序，已發(fā)REITs產品領域保持樂觀。此外，可關注尚未有相應REITs產品的水利等市政設施、旅游及新型基礎設施等領域的潛在機會。958號文交通基礎設施能源基礎設施市政基礎設施交通基礎設施能源基礎設施市政基礎設施生態(tài)環(huán)?；A設施倉儲物流基礎設施設施新型基礎設施保障性租賃住房水利設施旅游基礎設施風險提示：數據口徑偏差導致存在一定不可比性，高溢價率水平的下行風險。固定收益研究—信用債專題報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明信息披露明姜珮珊固定收益研究團隊本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，以勤勉的職業(yè)態(tài)度，獨立、客觀地出具本報告。本報告所采用的數據和信息本報告僅供海通證券股份有限公司(以下簡稱“本公司”)的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，告中的任何內容所引致、價值及投資收入可能許可的情況下，海通證券及其所屬司提供投資銀行服務或其他服務。本報告僅向特定客戶傳送，未經海通證券研究所書面授權，本研究報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或標記及標記均為本公證券研究所，且證券投資咨詢業(yè)務。固定收益研究—信用債專題報告閱讀正文之后的信息披露和法律聲明海通證券股份有限公司研究所路穎所長(021)23219403luying@(021)63411586gaodd@副所長(021)23219404dengyong@(021)23219658xyg6052@所長助理(021)23219747tll5535@余文心所長助理(0755)82780398ywx9461@宏觀經濟研究團隊金融工程研究團隊金融產品研究團隊19820eccomtseccomtseccom應鎵嫻(021)23219394)23219732倪韻婷(021)23219419om23154149eccom1)23219395engybhtseccom唐洋運(021)23219004tseccom聯(lián)系人seccom徐燕紅(021)23219326xyh763@侯歡(021)23154658eccom余浩淼(021)23219883yhm@談鑫(021)23219686tx771@3219674tseccom青(021)23212230ylq@莊梓愷(021)23219370om顏偉(021)23219914聯(lián)系人譚實宏(021)23219445聯(lián)系人丁茜(021)23212067sdq@212231zgy3@3219773zc@1)23154170zll40@滕穎杰(021)23219433tyj580@薇(021)2315438723219879jt13892@章畫意(021)2315416819068clw@姜珮珊(021)23154121王巧喆(021)23154142聯(lián)系人麗萍(021)23154124116jps10296@wqz9@zzrhtseccomslp@fxl3957@團隊8高上(021)2315413254117鄭子勛(021)23219733聯(lián)系人余培儀(021)23219400楊錦(021)23154504王正鶴(021)23219812xyg2@shtseccomzzx@wxk50@ypy68@yj12@wzh8@鈕宇鳴(021)23219420021)23154122iuhtseccomccomwyq@政策研究團隊政策研究團隊3219434萍(021)23219387蕾(021)23219946(021)23219953pinghtseccomzlhtseccomzhr81@聯(lián)系人紀堯jy14213@石油化工行業(yè))2321940423154143胡歆(021)23154505ghtseccom心(0755)82780398鄭琴(021)23219808賀文斌(010)68067998朱趙明(021)23154120梁廣楷(010)56760096聯(lián)系人周航(021)23219671娉(010)68067998wxhtseccomzqhtseccomhwbhtseccommhtseccomseccompp@公用事業(yè)批發(fā)和零售貿易行業(yè)(021)23154017wm860@021)2315414631541255cyq@傅逸帆(021)23154398ccomyhtseccom聯(lián)系人13wj1@9399anglthtseccomfqh888@聯(lián)系人康璐(021)23212214lhtseccom余玫翰(021)23154141聯(lián)系人ccom0)58067907陳星光(021)23219104孫小雯(021)23154120聯(lián)系人21)23219774康百川(021)23212208mbrhtseccomhtseccom有色金屬行業(yè)施毅(021)23219480陳曉航(021)23154392甘嘉堯(021)23154394聯(lián)系人yhtseccomomsjh785@行業(yè)21)23219747謝鹽(021)23219436tllhtseccomieyhtseccom固定收益研究—信用債專題報告23154652tseccom58067998ccom219