第三章工程項(xiàng)目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項(xiàng)目的可行性研究第三節(jié)：工程項(xiàng)目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項(xiàng)目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項(xiàng)目管理決策的基本原則和方法重點(diǎn)掌握：工程項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會(huì)上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項(xiàng)目策劃

工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點(diǎn)基本要素

-----是要有依據(jù)國(guó)家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；-----是在對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營(yíng)與未來發(fā)展做出預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對(duì)手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)的可能性。二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會(huì)研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。二是項(xiàng)目構(gòu)思－－目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目構(gòu)思就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計(jì)

目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。可行性研究是對(duì)項(xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對(duì)前述項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性（一）項(xiàng)目前期策劃工作的意義1.可解決項(xiàng)目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項(xiàng)目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。2)形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3)決策保證作用。4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。5)預(yù)測(cè)的作用。6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作用。五、工程項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目構(gòu)思（－）工程項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

通常投資機(jī)會(huì)研究是指針對(duì)一地區(qū)/一種類型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目的投資方向提出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)是針對(duì)具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項(xiàng)目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

（三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃1)項(xiàng)目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計(jì)2)方案策劃。六、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的幾個(gè)問題1.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。2.重視在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中項(xiàng)目管理專家的早期介入。第二節(jié)工程程項(xiàng)目的可行行性研究一、可行性研研究前的工作作1．項(xiàng)目經(jīng)理的的任命。2．研究小組的的成立或研究究任務(wù)的委托托。3．工作圈子的的指定。4．研究深度和和廣度要求，，以及研究報(bào)報(bào)告內(nèi)容的確確定。5．可行性研究究開始和結(jié)束束時(shí)間的確定定以及工作計(jì)計(jì)劃的安排。。二、建設(shè)項(xiàng)目目的可行性研研究的內(nèi)容主主要包括：①擬建項(xiàng)目在在技術(shù)上的可可行性；②擬建項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上的合合理性；③擬建項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上的贏贏利性；④項(xiàng)目所需資資金的數(shù)量；；⑤項(xiàng)目建設(shè)的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；；⑥建設(shè)資金的的籌措方式及及渠道；⑦項(xiàng)目建設(shè)周周期；⑧項(xiàng)目建設(shè)及及建設(shè)完成后后需要的人力力、物力、資資源和動(dòng)力。。⑨社會(huì)上的可可接受性。二、可行性研研究各工作階階段的基本要要求可行性研究的的工作過程，，一般可分為為四個(gè)階段機(jī)會(huì)研究----------項(xiàng)目建議書初步可行性研研究--步可行性研究究報(bào)告詳細(xì)可行性研研究---可行性研究報(bào)報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估-------項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告告（一）投資機(jī)機(jī)會(huì)研究－－－主要任務(wù)是為為建設(shè)項(xiàng)目的的投資方向和和設(shè)想提出建建議。（二）初步可行行性研究－－－作出初步投資資估價(jià)、確定定專題輔助研研究的問題、、確定項(xiàng)目的的初步可行性性。（三）詳細(xì)可可行性研究－－－也叫可行性研研究。這是建設(shè)項(xiàng)目目投資決策的的基礎(chǔ)，其主主要目標(biāo)有：1)深入研究各種種可能選擇的的的計(jì)劃和技技術(shù)方案，進(jìn)進(jìn)行全面深入入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析和比較較選擇工作，，并推薦一個(gè)個(gè)可行的投資資建設(shè)方案。。2)著重對(duì)投資總總體建設(shè)方案案進(jìn)行企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)效益、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)效益益的分析與評(píng)評(píng)價(jià)，對(duì)投資資方案進(jìn)行多多方案比較選選擇，確定最最佳建設(shè)方案案。3)確定項(xiàng)目投資資的最終可行行性和選擇依依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)對(duì)擬建投資項(xiàng)項(xiàng)目提出結(jié)論論性意見。4)可行性性研究究是決決定項(xiàng)項(xiàng)目性性質(zhì)的的階段段（定定性階階段）），是是項(xiàng)目目決策策研究究的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。。在此階階段，，要求求建設(shè)設(shè)投資和和生產(chǎn)產(chǎn)成本本計(jì)算算精度控控制在在±10％的范范圍內(nèi)內(nèi)；研究工工作所所花費(fèi)的的時(shí)間間為8～12個(gè)月；；所需費(fèi)費(fèi)用中，，大項(xiàng)項(xiàng)目約約占總總投資資的0.2%~1.0%，中小型型項(xiàng)目目約為為總投投資的1.0%～3.0％。（四）項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)評(píng)估是是由投投資決決策部部門組組織和和授權(quán)權(quán)給諸諸如國(guó)國(guó)家開開發(fā)銀銀行、、建設(shè)設(shè)銀行行、投投資銀銀行、、國(guó)防防工程程咨詢?cè)児舅净蛴杏嘘P(guān)專專家，，代表表國(guó)家家或投投資方方（主主體））對(duì)上上報(bào)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告所所進(jìn)行行的全全面的的審核核和再再評(píng)價(jià)價(jià)。其主要要任務(wù)務(wù)是對(duì)對(duì)擬建建項(xiàng)目目的可可行性性研究究報(bào)告告提出出評(píng)價(jià)價(jià)意見見，對(duì)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目投投資的的可行行與否否作出出最終終決策策（取取舍）），確確定出出最佳佳的投投資方方案。。通常，，項(xiàng)目評(píng)評(píng)估其其主要要內(nèi)容容包括：1)該可行行性研研究報(bào)報(bào)告中中反映映的各各項(xiàng)情情況是是否確確實(shí)；；2)分析項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究中各各項(xiàng)指指標(biāo)計(jì)計(jì)算是是否正正確，，包括括各種種參數(shù)數(shù)、基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)、、定額額費(fèi)率率的選選擇；；3)從企業(yè)業(yè)、國(guó)國(guó)家和和社會(huì)會(huì)等方方面綜綜合分分析和和判斷斷工程程項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益和和社會(huì)會(huì)效益益；4)分析和和判斷斷項(xiàng)目目可行行性研研究的的可靠靠性、、真實(shí)實(shí)性和和客觀觀性，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目作作出取取舍的的最終終投資資決策策；5)最后寫寫出項(xiàng)項(xiàng)目的的評(píng)估估報(bào)告告。（五））關(guān)于于可行行性研研究報(bào)報(bào)告具具體內(nèi)內(nèi)容的的規(guī)范范要求求1、可行行性研研究報(bào)報(bào)告應(yīng)應(yīng)由有有資質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)（（咨詢?cè)儯﹩螁挝唬ǎㄈ藛T員）編編制。。2、可行行性研研究的的基本本內(nèi)容容和深深度應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)國(guó)家家規(guī)定定確定定，一般新新建工工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性研研究應(yīng)應(yīng)包括括以下下十個(gè)個(gè)方面面的具具體內(nèi)內(nèi)容：：1)總論：：綜述項(xiàng)項(xiàng)目概概況、、可行行性研研究的的主要要結(jié)論論概要要和存存在的的問題題與建建議。。2)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)需求求和擬擬建規(guī)規(guī)模：：3)資源、、原材材料、、燃料料及公公用設(shè)設(shè)施情情況：：4)建廠條條件和和廠址址方案案：5)項(xiàng)目工工程技技術(shù)方方案：：6)環(huán)境保保護(hù)與與勞動(dòng)動(dòng)安全全：7)生產(chǎn)組組織、、勞動(dòng)動(dòng)定員員和人人員培培訓(xùn)。。8)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施計(jì)計(jì)劃和和進(jìn)度度要求求：9)經(jīng)濟(jì)效效果的的分析析與評(píng)評(píng)價(jià)：：10)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論與與建議議：項(xiàng)目可可行性性研究究的基基本內(nèi)內(nèi)容可可概括括為三三大部部分：：首先是產(chǎn)品品的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和和預(yù)測(cè)測(cè)研究究，其次是技術(shù)術(shù)方案案和建建設(shè)條條件，，最后是經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果的分分析和和評(píng)價(jià)價(jià)。案例：：南通中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告告一、住住宅部部分（一））南通通市民民的住住房消消費(fèi)特特點(diǎn)：：1、消費(fèi)費(fèi)比較較喜歡歡跟風(fēng)風(fēng)，愛愛攀比比。如如摩托托車，，汽車車的消消費(fèi)，，房地地產(chǎn)消消費(fèi)也也存在在這一一狀況況；2、購房房選擇擇對(duì)地地段和和居住住的便便利性性比較較重視視；3、經(jīng)過過房產(chǎn)產(chǎn)熱，，住房房消費(fèi)費(fèi)還算算比較較成熟熟，對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)的環(huán)環(huán)境，，外立立面，，物管管已有有比較較高的的要求求；4、一般般購房房是面面比較較多的的也比比較暢暢銷的的戶型型面積積在130平方米米左右右（60%以上））。比比較喜喜歡南南廳，，三室室朝南南；5、貸款款是住住房消消費(fèi)的的重大大支撐撐，80%以上；；10%或更多多的家家庭已已有了了二套套以上上的住住宅；；6、已出出現(xiàn)居居住階階級(jí)的的劃分分；7、對(duì)住住宅風(fēng)風(fēng)水也也有一一定的的想法法；（二））從現(xiàn)現(xiàn)有小小高層層和高高層開開發(fā)和和銷售售現(xiàn)狀狀況看看，有有這樣樣幾個(gè)個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：1、基本本集中中在濠濠河周周邊地地區(qū)，，地段段較好好，大大都向向濠河河借景景。2、物物管管費(fèi)費(fèi)1.5元/平方方米米/月左左右右。。3、一一梯梯二二戶戶位位主主。。4、車車庫庫為為10到25萬。。5、外外立立面面風(fēng)風(fēng)格格缺缺乏乏創(chuàng)創(chuàng)意意，，用用材材簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單：：面面磚磚和和外外墻墻漆漆。。戶型型比比較較大大。。定定位位符符合合高高層層追追求求豪豪華華氣氣派派要要求求及及二二次次置置業(yè)業(yè)狀狀況況。。6、高高層層，，小小高高層層住住宅宅宅宅本本主主要要都都集集中中在在濠濠河河及及周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，憑憑借借其其天天然然的的地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和完完善善的的生生活活配配套套,因此此基基本本上上不不需需要要營(yíng)營(yíng)銷銷.入住住率率不不高高,其客客戶戶基基本本上上為為投投資資型型客客戶戶。。（三三））南南通通房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)趨趨勢(shì)勢(shì)1、區(qū)區(qū)域域:以新新區(qū)區(qū)為為主主的的地地塊塊將將是是開開發(fā)發(fā)的的重重點(diǎn)點(diǎn)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。通通過過開開發(fā)發(fā)品品質(zhì)質(zhì)的的提提升升，，及及大大盤盤的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，有有望望取取代代老老城城區(qū)區(qū)領(lǐng)領(lǐng)跑跑南南通通房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)。。2、品品質(zhì)質(zhì)：：更趨趨大大盤盤化化，，郊郊區(qū)區(qū)化化，，樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)將將會(huì)會(huì)有有飛飛躍躍性性的的提提升升，，單單一一賣賣點(diǎn)點(diǎn)已已經(jīng)經(jīng)不不可可能能贏贏得得市市場(chǎng)場(chǎng)。。3、價(jià)格：：在宏觀調(diào)調(diào)控的背背景下，，通過對(duì)對(duì)開發(fā)商商，銀行行，房地地產(chǎn)交易易所的走走訪，目目前這一一時(shí)段還還看不出出對(duì)南通通房地產(chǎn)產(chǎn)的影響響。但后后期走勢(shì)勢(shì)依然需需要關(guān)注注，市政政府已經(jīng)經(jīng)出臺(tái)多多項(xiàng)調(diào)控控措施，，考慮到到這一政政策并考考量了低低價(jià)商品品房的沖沖擊，南南通的房房?jī)r(jià)將穩(wěn)穩(wěn)定在4600元左右。。中央商務(wù)務(wù)區(qū)部分分住宅將將通過多多賣點(diǎn)集集成，爭(zhēng)爭(zhēng)取達(dá)到到5000以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期爭(zhēng)取取達(dá)到7000元。4．對(duì)中央央商務(wù)區(qū)區(qū)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)現(xiàn)有盤面面分析和和未來開開發(fā)的互互動(dòng)。從現(xiàn)有樓樓盤品質(zhì)質(zhì)和價(jià)位位及目標(biāo)標(biāo)客戶來來看，以以下樓盤盤將會(huì)在在新構(gòu)板板塊內(nèi)構(gòu)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)又構(gòu)成成互動(dòng)，，他們是是：天安安花園，，兆豐嘉嘉園，鳳鳳凰萊茵茵苑，公公務(wù)員公公寓，春春暉花園園。開發(fā)發(fā)區(qū)的一一些項(xiàng)目目及位于于新區(qū)周周邊的低低價(jià)位商商品房不不會(huì)對(duì)樓樓盤產(chǎn)生生競(jìng)爭(zhēng)。。反而有有利于推推動(dòng)新區(qū)區(qū)人氣。。中央商商務(wù)區(qū)住住宅項(xiàng)目目要爭(zhēng)取取將準(zhǔn)備備在老城城區(qū)購置置高檔物物業(yè)的客客戶吸引引到新區(qū)區(qū)來。5．中央商商務(wù)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)與障障礙優(yōu)勢(shì)：CBD概念有利利于營(yíng)銷銷的尊貴貴感，包包容性強(qiáng)強(qiáng)，易于于生發(fā)次次級(jí)概念念；新城城區(qū)的發(fā)發(fā)展后勁勁前景已已為市民民認(rèn)可接接受，普普遍看好好；體育育會(huì)展中中心，狼狼山風(fēng)景景區(qū)和南南通大學(xué)學(xué)新校區(qū)區(qū)正可借借勢(shì)；目目前南通通市場(chǎng)熱熱度不減減，市場(chǎng)場(chǎng)氛圍還還好；目目前無論論是市場(chǎng)場(chǎng)還是產(chǎn)產(chǎn)品和開開發(fā)商水水準(zhǔn)都還還有很多多空白點(diǎn)點(diǎn)，切入入口。障礙：開發(fā)周期期長(zhǎng)，政政府已經(jīng)經(jīng)開始打打壓房?jī)r(jià)價(jià)，政策策面不好好，相較較于項(xiàng)目目體量目目前市場(chǎng)場(chǎng)容量不不夠，前前期市場(chǎng)場(chǎng)高端購購買能力力已經(jīng)得得到充分分釋放，，后續(xù)可可能能量量不足，，新區(qū)周周邊配套套還不完完善，居居住的便便利性不不夠，周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目的價(jià)格格沖擊。。比如：：公務(wù)員員公寓。。存在以以時(shí)間兌兌換空間間的問題題。6．中央商商務(wù)區(qū)的的目標(biāo)客客戶及市市場(chǎng)定位位。中央商務(wù)務(wù)區(qū)的開開發(fā)量大大，而且且定位于于高檔物物業(yè)，其其購買人人群也是是特定和和可預(yù)見見的。一是城中中的先鋒鋒人士，，對(duì)居住有有比較新新奇的要要求，對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展有較較高的預(yù)預(yù)判。重重視居住住品質(zhì)與與潮流。。估計(jì)前前期銷售售這樣的的客戶群群將達(dá)到到30%以上。二是城市市中比較較富裕階階層的更新?lián)Q代代，或擴(kuò)擴(kuò)張置業(yè)業(yè)，短期期內(nèi)應(yīng)該該以公務(wù)務(wù)員為主主，但公公務(wù)員公公寓的興興建將是是一個(gè)不不小的沖沖擊。三是外來來人口的的成功人人士主要是南南通所轄轄市縣。。這一人人群比較較喜歡跟跟進(jìn)，對(duì)對(duì)價(jià)格的的敏感性性不高，，應(yīng)該是是后期主主要顧客客。四是原住住新區(qū)周周邊或工工作在新新區(qū)附近近的公司司企業(yè)對(duì)居住區(qū)區(qū)域與習(xí)習(xí)慣性要要求的人人群。五是投資性購購買人群?？春眯聟^(qū)附近近的增值潛力力。估計(jì)前期期銷售這樣的的客戶群將占占到30%以上。根據(jù)目標(biāo)客戶戶及新城區(qū)核核心區(qū)的地位位，品味定位位于南通最高高檔的住區(qū)。。其高檔性體體現(xiàn)在景觀，，規(guī)劃設(shè)計(jì)。。建筑立面用用材，配套，，物業(yè)管理，，價(jià)格，區(qū)位位，客戶群等等方面。項(xiàng)目目的開發(fā)必須須走引領(lǐng)路線線。7．避免風(fēng)險(xiǎn)，，中央商務(wù)區(qū)區(qū)的住宅開發(fā)發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于于高檔客戶，，提出建議如如下：鑒于體量及市市場(chǎng)問題，建建議20萬平方米不要要一次性推出出。先期推出出的市場(chǎng)成熟熟度較高的二二房獲或三房房板式樓。通通過不斷的營(yíng)營(yíng)銷互動(dòng)，走走上良性循環(huán)環(huán)。20萬平米的開發(fā)發(fā)量中，建議議結(jié)高層和小小高層類型中中再進(jìn)行細(xì)分分。比如單身公寓寓，特小戶型型，（50坪以下），當(dāng)當(dāng)然類新產(chǎn)品品應(yīng)該在地區(qū)區(qū)炒熱之后推推出，或者是是打造南通第第一的豪宅等等。比如精裝修，，利用體育會(huì)會(huì)展中心由是是打造健康住住宅新概念。。進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和和優(yōu)質(zhì)化，必必須賦予一定定的概念，在在規(guī)劃設(shè)計(jì)，，特別是單體體設(shè)計(jì)上下功功夫。比如外外立面細(xì)部色色彩線條處理理。前期在市民中中普及CBD的概念，渲染染工作要做足足。對(duì)提高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)感，，價(jià)值感，滿滿足客戶尊榮榮感，吸引投投資性買家大大有好處。這這一工作現(xiàn)在在就應(yīng)該在進(jìn)進(jìn)行按一般概念，，建議戶型面面積區(qū)間應(yīng)該該在90-200坪米為宜，二二房二廳和三三房二廳，四四房二廳，考考慮一部分復(fù)復(fù)式。8．戶型配比建建議：90至12015%總價(jià)約在50至60萬120至16060%總價(jià)約在60至80萬160至20020%總價(jià)約在80至100萬以上或復(fù)式5%總價(jià)約在100至120萬9．開發(fā)次序：：先開發(fā)住宅的的市場(chǎng)成熟度度較高的二房房或三房板式式樓（小高層層）→相應(yīng)的的社區(qū)配套商商業(yè)→五星級(jí)級(jí)酒店→娛樂樂業(yè)房地產(chǎn)→→主題購物（（休閑街區(qū)））→地塊熱度度足夠時(shí)再推推出住宅（高高層），并根根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)適度嘗試新新鮮品種（如如小戶型）。。二、辦公樓部部分（一）市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與住宅市場(chǎng)不不同，南通的的寫字樓辦公公樓啟動(dòng)緩慢慢。由于2002年前的市場(chǎng)低低迷，本地開開發(fā)商很少開開發(fā)辦公樓。。這是因?yàn)椋海鹤≌袌?chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而而寫字樓單位位利潤(rùn)并不高高于住宅，因因此開發(fā)商更更樂意興建高高回報(bào)率的住住宅。南通的交通不不便，外來人人口較少，雖雖是沿海較早早的十四個(gè)沿沿海開放城市市，但經(jīng)濟(jì)總總量不高，外外向度也不高高，故商務(wù)空空間需求并不不多。近三年有轉(zhuǎn)好好的趨勢(shì)。很多單位都是是自己新建辦辦公樓，金融融資料，行政政機(jī)關(guān)，廠礦礦企業(yè)，并且且南通體量大大標(biāo)準(zhǔn)高的寫寫字樓一般的的都是政府和和銀行所建，，如：建行大大樓，國(guó)土局局大樓，稅務(wù)務(wù)局大樓，電電信郵政大樓樓。近幾年來隨著著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的繁榮，商商務(wù)市場(chǎng)開始始回暖。除正常的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的的商務(wù)空間要要求之外，也也有大量的投投資者開始瞄瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓樓這一新的投投資品種。因因此近年來辦辦公樓市場(chǎng)有有起色，但即即便如此，辦辦公樓市場(chǎng)的的開發(fā)目前占占到南通市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)總量的的5%左右。對(duì)南通市場(chǎng)辦辦公樓的特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)如下：：1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓樓大都集中在在南大街和工工農(nóng)南路，主主要是因?yàn)樵撛搮^(qū)的交通比比較便利，，商務(wù)形象好好，合作伙伴伴集中，商務(wù)務(wù)設(shè)備齊全。。2.格局：主要是內(nèi)外走走廊分邊式，，比較擁擠，，沒有共享空空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅僅是提供一一般的保安，，保潔，報(bào)信信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施施簡(jiǎn)單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海海通等內(nèi)有中中央空調(diào)5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為為一般為租賃賃，200-300元/月/個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)價(jià)格相同。7.銷售時(shí)間：有的整層銷售售,有的分割銷售售。2.中央商務(wù)區(qū)寫寫字樓建議a)在開發(fā)次序上上在住宅啟動(dòng)動(dòng)吸引人氣后后，市場(chǎng)預(yù)熱熱后，方考慮慮建寫字樓，，并且一次推推出不要太多多。b）將寫字樓樓市場(chǎng)再做細(xì)細(xì)分；比如對(duì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司、、廣告公司、、貿(mào)易公司對(duì)對(duì)寫字樓的不不同需求進(jìn)行行度身定做，，在前期設(shè)計(jì)計(jì)上，考慮與與相關(guān)行業(yè)的的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分分時(shí)考慮投資資性購買需求求；輔以相應(yīng)應(yīng)的營(yíng)銷手法法。d)品質(zhì)上要提高高；辦公格局局，設(shè)備設(shè)施施配置、外立立面用材。e)可以考慮進(jìn)行行預(yù)訂、聯(lián)建建式開發(fā)。比比如可于王子子職紙業(yè)等開開發(fā)區(qū)大型企企業(yè)磋商。南南通寫字樓普普遍存在停車車難，中央商商務(wù)區(qū)寫字樓樓應(yīng)合理規(guī)劃劃交通、停車車。主要客戶：南大街，工農(nóng)農(nóng)路主要以外外貿(mào)公司，廣廣告，紡織品品公司，律師師樓，網(wǎng)絡(luò)公公司，通訊公公司為主，一一般規(guī)模又不不太大。南通目前辦公公樓租賃市場(chǎng)場(chǎng)基本滿租，，市場(chǎng)較好，，寫字樓空閑閑率在2%左右，90%以上均由小型型公司承租。。j）辦公樓租租金近年來比比較平穩(wěn)，租租金并為隨同同房?jī)r(jià)上漲，，租售比1：200，辦公樓出租租投資回報(bào)率率是比較低的的。但高于住住宅回報(bào)率。。k)南通寫字樓處處購買自用外外，投資性購購買約占整個(gè)個(gè)市場(chǎng)0%以上。沒有開開發(fā)商保有運(yùn)運(yùn)營(yíng)這一形式式。l)預(yù)計(jì)南通寫字字樓市場(chǎng)今后后五年內(nèi)將能能保持一定的的景氣度，市市場(chǎng)寫字樓新新增供應(yīng)量不不高，而租賃賃和購買需求求將比較旺盛盛。公寓式（酒店店）辦公南通的公寓式式辦公是隨著著南通房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的興起起而誕生的。。公寓式辦公是是在住宅市場(chǎng)場(chǎng)比較火爆后后而寫字樓市市場(chǎng)存在一定定風(fēng)險(xiǎn)的情況況下，原來一一些商辦項(xiàng)目目更改規(guī)劃后后建設(shè)的。目前市場(chǎng)中明明確以公寓式式辦公立項(xiàng)的的有南方大廈廈，中華廣場(chǎng)場(chǎng)。南方大廈廈已交付使用用，目前入住住率約75%，現(xiàn)有入住住者中，辦辦公住宅比比為2：8，物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米。南通好地段段的一些高高層住宅如如王府公寓寓、望江樓樓等存在著著住改辦現(xiàn)現(xiàn)象。即購購買者大部部分系購入入后對(duì)外出出租給小型型公司辦公公。這種住住宅改辦公公的優(yōu)勢(shì)在在于一是物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)較低；二二是地段比比較好；三三是租金與與純辦公比比有優(yōu)勢(shì)。。對(duì)本地快商商業(yè)項(xiàng)目定定位的建議議：南通城市商商業(yè)研究南通城市商商業(yè)發(fā)展的的特點(diǎn)●現(xiàn)有有城市商圈圈、商業(yè)界界主要是由由歷史形成成的沿街商商鋪為載體體，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的商業(yè)業(yè)規(guī)則，規(guī)規(guī)模小、特特色少、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力弱等等問題非常常突出；●本土土大型商業(yè)業(yè)企業(yè)缺乏乏，許多商商場(chǎng)是千店店一面，重重復(fù)經(jīng)營(yíng)，，缺乏專業(yè)業(yè)特色；●隨著著主城區(qū)范范圍的擴(kuò)大大和城市房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，也也出現(xiàn)了購購物中心、、休閑購物物節(jié)等新型型商業(yè)項(xiàng)目目，但總體體上是脫離離不了住宅宅地上的傳傳統(tǒng)套路；；●城市市的新區(qū)成成為超級(jí)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的熱點(diǎn)區(qū)域域，一批國(guó)國(guó)際品牌的的超級(jí)大賣賣場(chǎng)相繼開開業(yè)，同類類業(yè)態(tài)之間間的競(jìng)爭(zhēng)將將日趨激烈烈；總體開來，，經(jīng)營(yíng)較好好的市場(chǎng)大大多物業(yè)管管理與服務(wù)務(wù)也較好，，特別體現(xiàn)現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)上。縣鎮(zhèn)招商的的商業(yè)項(xiàng)目目普遍營(yíng)銷銷表現(xiàn)水平平一般，體體現(xiàn)在：其其一，定位位大而全，，主題不鮮鮮明，特有有性不突出出；其二，，廣告表現(xiàn)現(xiàn)力水平較較低，視覺覺沖擊力不不足，系列列性不強(qiáng)；；其三，宣宣傳資料大大多較粗糙糙；其四，，銷售處裝裝修及包裝裝水平不高高。南通上也在在迅速發(fā)展展的同時(shí)，，在南通以以老城區(qū)為為主的餐飲飲服務(wù)行業(yè)業(yè)有了明顯顯的提高。。餐飲服務(wù)務(wù)行業(yè)的檔檔次與規(guī)模模有了超前前的發(fā)展。。商業(yè)定位建建議以布置在項(xiàng)項(xiàng)目地塊上上，東西軸軸的商業(yè)步步行街和南南北州親水水景觀大道，既靠近近體育場(chǎng)館館的大型購購物中心為為三大核心心區(qū)塊，建建成一個(gè)集集購物，餐飲飲，休閑，，游樂，商商務(wù)，文化化等萬千豐豐富業(yè)態(tài)于于一體的““一站式”超級(jí)級(jí)購物樂園園（MAIL）。在東西軸的的商業(yè)步行行街的設(shè)計(jì)計(jì)上，遵循循以人為本本的原則，，從人的行為、心理理、視覺出出發(fā)。具體體的建議如如下：1、按照商業(yè)業(yè)規(guī)律，商商業(yè)街的““有效長(zhǎng)度度”大多為為300到600米；2、商業(yè)街的的寬度應(yīng)該該在20至30米，不宜過過寬3、商業(yè)街的的建筑不宜宜過高，一一般在兩層層為宜；4、在商業(yè)街街的公共配配套方面，，突出休閑閑功能的原原則，以有有效延長(zhǎng)消消費(fèi)者在商商業(yè)街逗留留的時(shí)間。。5，采用特殊殊的照明方方式，特殊殊的地面鋪鋪裝，使空空間，建筑筑，景觀的的設(shè)置布局局渾然一體體。×××南北軸景觀觀大道上，，建議：設(shè)計(jì)多個(gè)主主題景觀培植攀巖，，水階石級(jí)級(jí)等體育休休閑等相關(guān)關(guān)的現(xiàn)代游游樂設(shè)施。。建成超級(jí)兒兒童游樂園園等。以此充分吸吸聚人氣，，形成廣泛泛的商業(yè)凝凝聚力和輻輻射力。大型購物中中心的設(shè)計(jì)計(jì)上，建議議采用“訂訂單式”物物業(yè)。避免免無效的供給?！痢痢翗I(yè)態(tài)定位建建議由于大型的的（含外資資）商業(yè)零零售業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐主要是是一些針對(duì)對(duì)必需品消費(fèi)費(fèi)的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，，而CBD作為商務(wù)中中心區(qū)，無無論從品質(zhì)還是價(jià)價(jià)格的定位位上，都不不可能以超超市、普通通賣場(chǎng)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，應(yīng)應(yīng)要求商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的高高標(biāo)準(zhǔn)定位位。所以，對(duì)于于東西和南南北軸線上的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，應(yīng)側(cè)重重于休閑、、健身、美美容、娛樂樂等業(yè)態(tài)，且多選選擇適度超超前的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種，以以滿足好收收入人群個(gè)個(gè)性化購物需要，，且高收入入人群的忠忠誠(chéng)度會(huì)很很高?！痢痢辽虡I(yè)運(yùn)作上上的建議對(duì)于大型購購物中心，，按照國(guó)際際上購物中中心經(jīng)營(yíng)的成功功案例來看看，購物中中心應(yīng)遵循循只租不售的原則。。因?yàn)椋鶕?jù)據(jù)市場(chǎng)需求求的變化，，商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)不變的的主題，如如果將店鋪鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，，購物中心心的統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、、統(tǒng)一促銷銷等將很難難實(shí)現(xiàn)，必必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成成為空談。。第三節(jié)工工程項(xiàng)項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)項(xiàng)目管理決決策的基本本類型根據(jù)項(xiàng)目管管理決策過過程工程信信息的完備備程度不同同，可以把把工程項(xiàng)目目管理決策策分為確定定型決策、、風(fēng)險(xiǎn)型決決策和不確確定型決策策。1、確定型工工程項(xiàng)目決決策是指決策過過程各備選選方案在確確知的客觀觀條件下，，每個(gè)方案案只有一種種結(jié)果，比比較其結(jié)果果優(yōu)劣作出出最優(yōu)選擇擇的決策。。方案制定定有固定的的程式和選選擇準(zhǔn)則，，容易做到到最優(yōu)化選選擇。這類類決策一般般可用數(shù)學(xué)學(xué)模型，借借助計(jì)算機(jī)機(jī)程序進(jìn)行行模擬決策策。2、風(fēng)險(xiǎn)型決策策是指工程項(xiàng)項(xiàng)目決策過過程在事先先能預(yù)知各各備選方案案于幾種可可能約束狀狀態(tài)下產(chǎn)生生幾種不同同結(jié)果及其其出現(xiàn)的概概率情況下下可作出的的決策。因因而工程項(xiàng)項(xiàng)目決策的的約束條件件就帶有較較大的隨機(jī)機(jī)性，存在在一定的決決策風(fēng)險(xiǎn)。。3、不確定型型決策是指決策策過程事事先僅能能預(yù)知各各備選方方案在幾幾種可能能的客觀觀狀態(tài)下下產(chǎn)生的的幾種不不同結(jié)果果，其出出現(xiàn)概率率不明確確情況下下作出的的決策。。這類決決策增大大了決策策的不確確定性程程度，其其風(fēng)險(xiǎn)較較大。（二）工工程項(xiàng)目目管理活活動(dòng)中的的程序化化決策和和非程序序化決策策－－－程程序化決決策又稱稱例行決決策，它指針對(duì)對(duì)項(xiàng)目管管理活動(dòng)動(dòng)中反復(fù)復(fù)出現(xiàn)、、有明確確穩(wěn)定解解決問題題程式的的業(yè)務(wù)活活動(dòng)進(jìn)行行的決策策。如工工程項(xiàng)目目管理中中的大多多數(shù)內(nèi)容容的決策策就屬于于例行活活動(dòng)的決決策。－－－非非程序化化決策又又稱非例例行決策策，它指針對(duì)對(duì)項(xiàng)目管管理中隨隨市場(chǎng)環(huán)環(huán)境和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境變變化，很很少重復(fù)復(fù)出現(xiàn)，，難以用用固定模模式解決決的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)問問題所進(jìn)進(jìn)行的決決策。如如工程項(xiàng)項(xiàng)目中改改擴(kuò)建項(xiàng)項(xiàng)目屬于于企業(yè)的的擴(kuò)展、、破產(chǎn)或或兼并；；二、工程程項(xiàng)目管管理決策策的程序序（一）發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，確定定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問問題。2、確定目目標(biāo)。（1）在滿足足決策要要求的前前提下，，對(duì)多個(gè)個(gè)目標(biāo)應(yīng)應(yīng)按照其其相互關(guān)關(guān)系加以以取舍，，削減重重復(fù)目標(biāo)標(biāo)，合并并類似目目標(biāo)，綜綜合同變變量目標(biāo)標(biāo)，把決決策目標(biāo)標(biāo)減少到到最低限限度。（2）保留下下來的最最低限度度目標(biāo)，，根據(jù)其其重要程程度分為為必須達(dá)達(dá)到和希希望達(dá)到到的兩類類。（3）在對(duì)目目標(biāo)取舍舍和區(qū)分分兩類目目標(biāo)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再再按照主主次順序序把決策策目標(biāo)分分為主要要目標(biāo)和和次要目目標(biāo)，將將主要目目標(biāo)作為為關(guān)鍵的的、首先先應(yīng)當(dāng)達(dá)達(dá)到的目目標(biāo)，其其他目標(biāo)標(biāo)則按順順序依次次排序。。（二）擬擬定方案案（三）評(píng)評(píng)價(jià)選擇擇方案1)要評(píng)價(jià)各各方案技技術(shù)上的的先進(jìn)性性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合合理性和和實(shí)現(xiàn)的的可能性性。2)在備選方方案綜合合評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)上，，決策者者作出權(quán)權(quán)衡和最最終抉擇擇，即所所謂“拍拍板定案案”。““拍板定定案”選選定的決決策方案案，其可可行性及及優(yōu)化程程度直接接影響方方案的實(shí)實(shí)施過程程與結(jié)果果在工程項(xiàng)項(xiàng)目多方方案比選選中，可可供采用用的方法法通常有有經(jīng)驗(yàn)判判斷法、、數(shù)學(xué)分分析方法法和實(shí)驗(yàn)驗(yàn)方法。。①以經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判斷為為主的傳傳統(tǒng)選優(yōu)優(yōu)方法，，一般采采用淘汰汰制根據(jù)據(jù)選擇方方案的指指標(biāo)（即即決策目目標(biāo)）對(duì)對(duì)備選方方案進(jìn)行行篩選、、淘汰，，逐步縮縮小備選選方案的的選擇范范圍。當(dāng)當(dāng)余下的的備選方方案具有有同等價(jià)價(jià)值而難難以進(jìn)一一步抉擇擇時(shí)，則則可以采采取補(bǔ)充充評(píng)選標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的辦辦法，以以表明某某一方案案優(yōu)于其其他方案案。②數(shù)學(xué)分分析方法法，是通通過建立立決策問問題的數(shù)數(shù)學(xué)模型型，按照照最優(yōu)化決策準(zhǔn)準(zhǔn)則進(jìn)行行方案優(yōu)優(yōu)化選擇擇，選出出最優(yōu)方方案的方方法。③實(shí)驗(yàn)法法，是對(duì)對(duì)每個(gè)備備選方案案進(jìn)行模模擬實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，選出出效果最最好的方案。。實(shí)驗(yàn)法法在工程程項(xiàng)目中中經(jīng)常是是遇到?jīng)]沒有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的非例例行問題，又無無合適的的數(shù)學(xué)方方法進(jìn)行行分析問問題時(shí)，，以恰當(dāng)當(dāng)少數(shù)幾幾個(gè)典型單位為為試點(diǎn)，，實(shí)施驗(yàn)驗(yàn)證方案案優(yōu)劣，，然后總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)作出選選擇。（四）方方案實(shí)施施與控制制（五）信信息收集集與反饋饋三、工程程項(xiàng)目管管理決策策的基本本原則1.系統(tǒng)原則則一是內(nèi)部部條件與與外部條條件相結(jié)結(jié)合；二是局部部利益與與整體利利益相結(jié)結(jié)合；三是當(dāng)前前利益與與長(zhǎng)遠(yuǎn)利利益相結(jié)結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原則則總之，就就是以最最小的人人、財(cái)、、物及時(shí)時(shí)間耗費(fèi)費(fèi)取得最大大的效益益或爭(zhēng)取取最少的的損失。。3.科學(xué)性原原則4.可持續(xù)發(fā)發(fā)展原則則四、工程程項(xiàng)目投投資決策策的一般般原理和和基本方方法工程項(xiàng)目目工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策的分析析方法，，又稱項(xiàng)項(xiàng)目決策策技術(shù)。。是應(yīng)用用數(shù)學(xué)工工具對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目決策策過程可可供選擇擇的多種種方案進(jìn)進(jìn)行定性性與定量量的描述述和分析析，提供供數(shù)量依依據(jù)，輔輔助決策策者從中中選取最最佳方案案的方法法和過程程。（一）確確定型決決策分析析方法其決策方方法多種種多樣，，主要介介紹盈虧虧分析的的方法。。所謂盈虧分析析法是依據(jù)與與工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策方案相相關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)量（（產(chǎn)量或或銷售量量）、成成本、利利潤(rùn)三者者之間的的相互關(guān)關(guān)系建立立的數(shù)學(xué)學(xué)模型，，分析評(píng)評(píng)價(jià)決策策方案優(yōu)優(yōu)劣的一一種重要要方法，，簡(jiǎn)稱量量本利（（或BEP）分析法法。（二）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)型決決策分析析方法風(fēng)險(xiǎn)型決決策是在在明確決決策目標(biāo)標(biāo)的情況況下，依依據(jù)通過預(yù)測(cè)測(cè)得到的的不同自自然狀態(tài)態(tài)下多種種方案的的目標(biāo)貢獻(xiàn)及其其出現(xiàn)概概率情況況作出的的決策。。常用的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策方方法有有期望值值法和和概率率分析析法。（三））不確確定型型決策策分析析方法法決策者者雖然然知道道未來來可能能發(fā)生生哪些些自然然狀態(tài)態(tài)，但卻無無法預(yù)預(yù)先估估計(jì)或或預(yù)測(cè)測(cè)各種種可能能狀態(tài)態(tài)發(fā)生生的概概率，這這就是是不確確定型型決策策問題題。工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策分分析中的的敏感性性分析析評(píng)價(jià)價(jià)，即是是如此此。所謂敏敏感性性分析析就是是分析析并測(cè)測(cè)定各各個(gè)因因素的的變化化對(duì)指指標(biāo)的的影響響程度度，即即研究究和分分析項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資、成成本、、價(jià)格格、產(chǎn)產(chǎn)量和和工期期等主主要變變量發(fā)發(fā)生變變化時(shí)時(shí)，導(dǎo)導(dǎo)致對(duì)對(duì)評(píng)估估項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益的主主要指指標(biāo)發(fā)發(fā)生變變動(dòng)的的敏感感程度度，如如計(jì)算算出這這些因因素在在一定定范圍圍內(nèi)變變化時(shí)時(shí)，有有關(guān)效效益指指標(biāo)變變動(dòng)的的數(shù)量量，從從而建建立主主要變變量因因素與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益指標(biāo)標(biāo)之間間的對(duì)對(duì)應(yīng)定定量關(guān)關(guān)系（（變化化率））。同時(shí)預(yù)預(yù)測(cè)出出項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益情況況變化化的最最樂觀觀和最最悲觀觀的臨臨界條條件或或臨界界數(shù)值值，求求出各各因素素變化化的允允許幅幅度（（極限限值）），計(jì)計(jì)算出出臨界界點(diǎn)，，借以以