房地產(chǎn)金融+資產(chǎn)管理融資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。一切從房地產(chǎn)說起2土地買賣房地產(chǎn)的開發(fā)與改造房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)金融物業(yè)管理房地產(chǎn)調(diào)控管理房地產(chǎn)：資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金為王房地產(chǎn)金融——資金提供房地產(chǎn)銷售——資金回籠整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面，那幾部分最重要？3資產(chǎn)增值卓越金融4房地產(chǎn)金融的定義房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動。房地產(chǎn)金融體系由房地產(chǎn)金融活動的參與者、房地產(chǎn)金融活動中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動形成的市場所構(gòu)成。房地產(chǎn)金融行業(yè)的金融參與者銀行海內(nèi)外交易所銀行貸款發(fā)行債券、公開發(fā)行股票信托公司信托計(jì)劃資管公司、證券公司/基金公司子公司資管計(jì)劃/契約型產(chǎn)品私募基金/金控發(fā)行有限合伙基金/契約型基金互聯(lián)網(wǎng)金融平臺網(wǎng)上發(fā)標(biāo)/線下放款擔(dān)保公司/小貸公司抵押貸款5房地產(chǎn)金融的原理銀行、信托、基金等資金的搬運(yùn)工風(fēng)控、互聯(lián)網(wǎng)、金融工具技術(shù)高凈值人群資金機(jī)構(gòu)投資資金國家基礎(chǔ)投放資金開發(fā)商施工方土地方房地產(chǎn)中介物業(yè)管理公司6房地產(chǎn)金融的兩種常規(guī)法律模式債權(quán)投資股權(quán)投資借款，要完善保障措施，追求短中期利益，到期還本付息投資入股，公司要有可持續(xù)發(fā)展，追求長期利益，股份轉(zhuǎn)讓78房地產(chǎn)金融的常用金融工具房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。貸款信托基金保險(xiǎn)證券9房地產(chǎn)金融的服務(wù)機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審計(jì)機(jī)構(gòu)法律咨詢機(jī)構(gòu)信用評估機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)國家結(jié)算機(jī)構(gòu)在眾多服務(wù)機(jī)構(gòu)參與下，各類資金借助各類金融工具，通過債權(quán)、股權(quán)方式，資金參與到房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的貸款融資、股權(quán)投資中，獲取利息收入、項(xiàng)目分紅回報(bào)，房地產(chǎn)實(shí)際操作方獲取資金，實(shí)現(xiàn)共贏，這就是房地產(chǎn)金融生態(tài)圈。10從房地產(chǎn)開發(fā)的的全流程來詮釋釋房地產(chǎn)金融的的無處不在1、土地獲?。?）銀行參與舊貸貸項(xiàng)目拆遷貸款款；（2）私募基金參參與合作拍地地；（3）財(cái)團(tuán)與開發(fā)發(fā)商合作拍地地；（4）城投公司發(fā)發(fā)行信托進(jìn)行行土地收儲（（一級整理）），再賣給開開發(fā)商；（5）互聯(lián)網(wǎng)眾籌籌平臺眾籌土土地（碧桂園園、平安）11從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全流程來來詮釋房地產(chǎn)產(chǎn)金融的無處處不在2、工程施工（1）施工方的工工程墊支；（2）開發(fā)商向施施工方開具工工程款商業(yè)票票據(jù)，進(jìn)行貼貼現(xiàn)融資；（3）施工方的信信用貸款；（4）開發(fā)商以房房抵工程款；；（5）開發(fā)商在建建工程抵押融融資；12從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全流程來來詮釋房地產(chǎn)產(chǎn)金融的無處處不在3、房產(chǎn)預(yù)售（1）開發(fā)商房源源預(yù)售備案融融資；（2）房地產(chǎn)中介介房產(chǎn)包銷、、獨(dú)立代理銷銷售；（3）房產(chǎn)包銷融融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融融平臺房產(chǎn)眾眾籌，預(yù)售眾眾籌；（5）開發(fā)商在建建工程抵押融融資；（6）以理財(cái)方式式進(jìn)行房源預(yù)預(yù)售；（7）銀行按揭貸貸款；13從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全流程來來詮釋房地產(chǎn)產(chǎn)金融的無處處不在4、現(xiàn)房銷售、、尾盤處理（1）尾盤、現(xiàn)房房并購融資（（折價(jià)收購））；（2）以租代售、、售后返租；；（3）租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓讓融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融融平臺房產(chǎn)眾眾籌；14從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全流程來來詮釋房地產(chǎn)產(chǎn)金融的無處處不在5、存量房市場場（1）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并并購升級、改改造、出售；；（2）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵抵押融資；（3）二手房交易易中的贖樓、、按揭、裝修修等融資；（4）互聯(lián)網(wǎng)金融融平臺優(yōu)質(zhì)房房產(chǎn)眾籌；15一般房地產(chǎn)金金融均涉及資資金投資，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制，具具體運(yùn)作流程程又是如何？？16房地產(chǎn)金融內(nèi)內(nèi)部基礎(chǔ)流程程資產(chǎn)增值卓越金融17融、投、管、、退18房地產(chǎn)金融內(nèi)內(nèi)部基礎(chǔ)流程程-融銀行私募基金信托小貸公司互金平臺私人銀行部、、合法吸儲財(cái)富管理中心心財(cái)富管理中心心股東出資（不不能吸儲）互聯(lián)網(wǎng)平臺、、第三方支付付19房地產(chǎn)金融內(nèi)內(nèi)部基礎(chǔ)流程程-投（1找項(xiàng)目）通過篩選，有有投資機(jī)會的的，進(jìn)行項(xiàng)目目公司和項(xiàng)目目文件核實(shí)企業(yè)相關(guān)法律文件件公司項(xiàng)目池概況融資主體相關(guān)法律律文件融資項(xiàng)目相關(guān)法律律文件借款用途抵押物文件還款來源需要融資方提供以以下清單填制《融資申請表》房地產(chǎn)金融內(nèi)部基基礎(chǔ)流程-投（2調(diào)查項(xiàng)目）項(xiàng)目狀況財(cái)務(wù)狀況法律項(xiàng)目工程關(guān)鍵議題調(diào)查的主要內(nèi)容原項(xiàng)目的策劃案及及進(jìn)度項(xiàng)目定位、目標(biāo)客客戶群、預(yù)期價(jià)格格，標(biāo)的構(gòu)成，項(xiàng)項(xiàng)目法律文件項(xiàng)目資金缺口項(xiàng)目已投資金使用用情況負(fù)債/或有負(fù)債明細(xì)法律先決條件相關(guān)合同審查已完成工程量未完成工程量項(xiàng)目公司背景股權(quán)，章程，品牌牌，資質(zhì)聲譽(yù)譽(yù)，歷程202023/3/5模式案例：同股同權(quán)項(xiàng)目目基金項(xiàng)目要求回報(bào)倍數(shù)較高至少3、4年后才有現(xiàn)金回流開發(fā)商義務(wù)提供回報(bào)倍數(shù)較高的項(xiàng)目可考慮基金優(yōu)先分配等安排項(xiàng)目公司投資者與基金同股同權(quán)占股51%享受51%的分紅基金同股同權(quán)投入基金，占股49%開發(fā)商房地產(chǎn)金融內(nèi)部部基礎(chǔ)流程-投（3設(shè)計(jì)交易流程））212023/3/5開發(fā)商義務(wù)對基金的全部投資承擔(dān)本息還款責(zé)任不高于市場的資金成本項(xiàng)目公司投資者利用基金的杠桿效用占股99%享受99%的分紅基金以股（1%）+債形式投入到項(xiàng)目公司開發(fā)商模式案例：：夾層層項(xiàng)目目基金金房地產(chǎn)產(chǎn)金融融內(nèi)部部基礎(chǔ)礎(chǔ)流程程-投（3設(shè)計(jì)交交易流流程））22房地產(chǎn)產(chǎn)金融融內(nèi)部部基礎(chǔ)礎(chǔ)流程程-管監(jiān)控現(xiàn)現(xiàn)金流流確保財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)的的一致致性建立匯匯報(bào)體體系防止亂亂投資資及擔(dān)擔(dān)保防止資資金不不正當(dāng)當(dāng)外流流審核/防范范風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)核實(shí)在在預(yù)算算范圍圍內(nèi)的的工程程支出出防止以以工程程款輸輸出開開發(fā)商商運(yùn)營營資金金定期核核查施施工進(jìn)進(jìn)度與與工程程款撥撥付對對應(yīng)檢測施工單位位的工人工資資發(fā)放施工圖紙與規(guī)規(guī)劃圖紙對應(yīng)應(yīng)，嚴(yán)禁超建建或違建投資監(jiān)控體系系財(cái)務(wù)監(jiān)控工程監(jiān)控營銷監(jiān)控其他監(jiān)控營銷方案案監(jiān)控預(yù)算費(fèi)用用掌握關(guān)鍵銷售售數(shù)據(jù)保持經(jīng)營業(yè)績績和銷售穩(wěn)定定性監(jiān)控銷售回款款打入監(jiān)管賬賬戶，嚴(yán)禁私私自收款銷售業(yè)績不達(dá)達(dá)標(biāo)時(shí)督促或或更換銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)企業(yè)核心管理理層變動法定代表人、、實(shí)際控制人人異常舉動其他社會上對對公司的突發(fā)發(fā)事件（聚眾眾等）23房地產(chǎn)金融內(nèi)內(nèi)部基礎(chǔ)流程程-退退出流程（做做好退出準(zhǔn)備備并關(guān)注新的的退出機(jī)遇））再融資退出銷售退出下家接盤退出出是否有下家愿愿意接盤是否有再融資資退出機(jī)會關(guān)注機(jī)會退出方式注意事項(xiàng)避免潛在的法法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)24資管管理業(yè)務(wù)務(wù)、資管金融融的含義一級市場：土地使用權(quán)出出讓的市場（（國家壟斷））一級半市場：：舊改、拆遷的的土地整理市市場二級市場：房地產(chǎn)建成成后進(jìn)行出售售和出租的市市場二級半市場：：建成的房產(chǎn)改改造、升級的的抵押、合作作等市場三級市場：房地產(chǎn)的單位位和個(gè)人，再再次將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租租的市場資產(chǎn)管理本質(zhì)質(zhì)上就是房地地產(chǎn)存量房市市場中的并購購、升級、改改造業(yè)務(wù)，屬屬于房地產(chǎn)的的二級、二級級半市場；對對應(yīng)的金融業(yè)業(yè)務(wù)，就是資資管金融的統(tǒng)統(tǒng)稱。房地產(chǎn)業(yè)252016年的房地產(chǎn)市市場，二手手房交易大致致有5萬億的規(guī)模，，租賃有1.1萬億到1.5萬億左右的規(guī)規(guī)模，加起來來超過6萬億。再加上圍繞存存量房的城市市更新改造，，還有大量存存量土地的開開發(fā)，總體來來說，中國整整體上正在快快速進(jìn)入到存存量房的時(shí)代代，存量房已已經(jīng)是宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常常重要的力量量之一，也是是中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場越來越越重要的力量量之一。存量房時(shí)代的的新“戰(zhàn)爭””，地產(chǎn)私募募持續(xù)改造一一線城市寫字字樓、商業(yè)、、公寓等物業(yè)業(yè)深圳在進(jìn)行物物業(yè)收購的私私募基金公司司不少于20家，其他還包包括地產(chǎn)公司司、資產(chǎn)管理理公司、投資資公司、擔(dān)保保公司等各路路機(jī)構(gòu)涌入；；資管業(yè)務(wù)發(fā)展展態(tài)勢（行業(yè)業(yè)）26存量資產(chǎn)管理理資產(chǎn)增值卓越金融27商業(yè)改造持有有類項(xiàng)目主要針對融資資方收購商業(yè)業(yè)，對其進(jìn)行行改造后，直直接經(jīng)營持有有；工業(yè)廠房改造造項(xiàng)目此項(xiàng)目通常常指工業(yè)廠廠房進(jìn)行升升級改造，，或重建為為寫字樓、、公寓等工工業(yè)或商業(yè)業(yè)性質(zhì)的物物業(yè)；改造銷售類類項(xiàng)目主要針對融融資方對商商業(yè)、酒店店等進(jìn)行收收購，通過過裝修改造造及分證等等工作，使使其可對外外銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金回籠籠；項(xiàng)目指經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司或其其他單位承承銷了開發(fā)發(fā)商的部門門一手可銷銷售房源，，并支付一一定的保證證金；一手房源包包銷項(xiàng)目目前資管項(xiàng)項(xiàng)目的融資資渠道銀行渠道私募基金渠渠道通過表外理理財(cái)資金，，以信托或或者資管計(jì)計(jì)劃形式投投向存量房房改造項(xiàng)目目；發(fā)行私募基基金，投向向存量房改改造項(xiàng)目或或公司；擔(dān)保公司直接自有資資金放款地產(chǎn)公司旗旗下投資機(jī)機(jī)構(gòu)自有資金加加外部融資資，直接投投向項(xiàng)目；；28目前資管項(xiàng)項(xiàng)目的資金金方主要投投資方式融資方收購購首期房源源，抵押給給資金方放放款，支付付第二筆款款，滾動循循環(huán)融資方與資資金方共同同成立項(xiàng)目目公司，合合作出資購購買物業(yè)，，固定利息息加分紅資金方直接接代表融資資方出資收收購，過戶戶到資金方方名下，融融資方把部部分出資打打入資金方方名下抵押融資模模式合作收購模模式資金方主導(dǎo)導(dǎo)模式29總結(jié)1、未來的房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將深入與與金融和互互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合合，金融為為房地產(chǎn)帶帶來的利潤潤遠(yuǎn)大于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)利潤，房房地產(chǎn)金融融將逐步成成為開發(fā)商商的主要發(fā)發(fā)展轉(zhuǎn)型；；2、未來逐步步將演變成成專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)+