證券研究報(bào)告總量研究中心系列宏觀專題研究報(bào)告土地財(cái)政低迷，對穩(wěn)增長影響有多大？土地出讓收入是地方財(cái)政的重要收入來源，土地也是城投平臺融資擴(kuò)張的重要“幫手”。廣義土地財(cái)政由土地出讓相關(guān)稅收、非稅收入及土地抵押融資構(gòu)成。2020年，地方土地出讓相關(guān)稅收近2萬億元，占地方一般財(cái)政的20%，而土地施建設(shè)。當(dāng)前土地市場低迷，或加大地方財(cái)政收支壓力、約束城投平臺杠桿。2021年四季度以來，土地流拍增多、成交土地溢價(jià)率明顯回落；2022年前5月，土地成金收支平衡壓力，前5個(gè)月地方政府性基金收入同比-27%、而支出同比29%，地方廣土地出讓支出中，征地和拆遷補(bǔ)償?shù)饶玫爻杀菊急仍诎顺勺笥遥?014年土地出讓這意味著，當(dāng)前土地財(cái)政低迷對基建的直接拖累，或弱于土地出讓收入下滑；同地市場表現(xiàn)相對較好，前5個(gè)月土地成交總價(jià)占全國比重提升5個(gè)百分點(diǎn)；同以往。地產(chǎn)和土地財(cái)政結(jié)構(gòu)差異，或使得刺激地產(chǎn)，帶來土地財(cái)政收入改善相對有限。去年底以來，三、四線城市陸續(xù)出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策、但效果不明顯，三線城市5月土地成交面積為近年同期最低，截至6月下旬商品房銷售亦持續(xù)低迷。即使后續(xù)土地出讓收入出現(xiàn)邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地趙偉楊飛馬潔瑩gjzqcomcn聯(lián)系人majieying＠和拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?，剩余收入也可能較難明顯緩解地方財(cái)政收支壓力。破解地方財(cái)政收入的難題，當(dāng)務(wù)之急或是加大轉(zhuǎn)移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。度加大與財(cái)力下沉或可減輕地方財(cái)政收支壓力。同時(shí)，省以下財(cái)政改革推進(jìn)，省區(qū)財(cái)政收支難題。長期來看，土地財(cái)政或不可持續(xù)，未來財(cái)政改革核心或在于完善地方稅收體系、財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等。明1.本附加與原報(bào)告無關(guān);互聯(lián)網(wǎng)公開數(shù)據(jù)；3.本資料在“行業(yè)報(bào)告資源群”和“知識星球4.本資料僅限社群內(nèi)部學(xué)習(xí)，如需它用請聯(lián)系客服微信客服微信，內(nèi)有近百行業(yè)、萬余圈、企業(yè)經(jīng)營者及案等，涵蓋科、醫(yī)療健康-2-明內(nèi)容目錄 圖表目錄 1.1、一問：土地財(cái)政，對地方有多重要？土地出讓收入是地方財(cái)政的重要收入來源，貢獻(xiàn)了地方政府性基金約九成2020年地方財(cái)政決算報(bào)告顯示，地方土地出讓相關(guān)稅收近2萬億，占地方一級政府性基金收入貢獻(xiàn)高達(dá)93%。近兩年，土地市場降溫下，土。圖表1：廣義土地財(cái)政構(gòu)成圖表2：近年來，土地出讓收入占比超九成(萬億元)8642020162017201920162017 來源：Wind、國金證券研究所土地資產(chǎn)亦常作為貸款抵押物，是城投平臺融資擴(kuò)張的重要“幫手”。國國凈增企業(yè)貸款的25%，或指向土地抵押貸款是地方重要的融資手段之一。地020來源：Wind、國金證券研究所圖表3：土地抵押貸款是重要的融資手段之一圖表4：基建投資資金來源28重點(diǎn)城市凈增土地抵押貸款(萬億元)2.020102011201220132014201540%30%20%0%凈增抵押貸款金額土地抵押占全國凈增企業(yè)貸款比重(右軸)100%80%60%40%20%0%201520162017201820192020國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來源：Wind、國金證券研究所-3-明2019-082020-022020-052020-082021-022021-052021-082022-0222019-082020-022020-052020-082021-022021-052021-082022-022022-05當(dāng)前土地市場低迷，或加大地方財(cái)政收支壓力，約束城投平臺杠桿。2021年四季度以來，土地流拍增多、成交土地溢價(jià)率回落；2022年前5月，土地成交面積比例下滑至74%、為近年最低。土地市場低迷，加大地方政府性基金收支壓力，前5月地方政府性基金收入同比-27%、而支出同比29%，地方廣義收支缺口創(chuàng)歷史同期新高的5.8萬億元；也可能影響城投平臺土地抵押融資。圖表5：2021年四季度以來，土地流拍增多圖表6：2022年，土地成交比例下滑明顯32(%)100大中城市土地市場數(shù)據(jù)(15DMA322824201612840土地流拍率土地流拍率100大城市成交土地、供應(yīng)土地面積(億平方米)205090%85%80%75%70%2013201420152016201720182019202020212022前5月100大中城市供應(yīng)土地面積100大中城市成交土地面積 土地成交/土地供應(yīng)(右軸)(%)5040(%)504030200-10-20-30地方政府性基金支出地地方政府性基金支出(萬億元)(萬億元)1511550年度收支差額前五月收支差額1.2、二問：土地財(cái)政低迷，對本輪穩(wěn)增長的影響？考慮征地成本等因素，土地財(cái)政低迷對基建的直接拖累或弱于收入下滑。土地出讓支出中，征地和拆遷補(bǔ)償?shù)饶玫爻杀菊急仍诎顺勺笥遥?014年土地出讓支出明細(xì)顯示，基建類支出占比12%，雖近年有所提升、支持或仍相對有限。這意味著，當(dāng)前土地財(cái)政低迷對基建的直接拖累，或弱于土地出讓收入下滑；同時(shí)，專項(xiàng)債對基建支持加大、前4個(gè)月投向基建比例超六成，或可部分對沖。-4-明(萬億)(萬億)8642085%80%75%70%65%60%201320142015201620172018201920202021成本性支出其他支出成本性支出占比(右軸)2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入安排的支出明細(xì)9%2%23%土地開發(fā)支出農(nóng)土地開發(fā)支出農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出土地出讓業(yè)務(wù)支出其他土地使用權(quán)出讓收入安排的支出城市建設(shè)支出補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出廉租住房支出來源：國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒、財(cái)政部、國金證券研究所(2016年后為估計(jì)值)來源：財(cái)政部、國金證券研究所對基建支持逐漸弱于專項(xiàng)債7060504030200(%)專項(xiàng)債投向結(jié)構(gòu)基建相社會(huì)事關(guān)業(yè)2019年保障性生態(tài)環(huán)安居工保程2020年能源、中小銀土地儲(chǔ)其他城鄉(xiāng)冷行發(fā)展備鏈物流2021年2022年1-4月(萬億元)投向基建資金2019202020212022E不同地區(qū)土地財(cái)政支出結(jié)構(gòu)明顯不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地出讓用于基建比例較高、而欠發(fā)達(dá)地區(qū)較低。不完全統(tǒng)計(jì)下，部分一線城市財(cái)政決算報(bào)告顯示，近年來，其土地使用權(quán)出讓支出投向基建比例均近兩成及以上，2020年平均投向基建比例達(dá)50%；相較之下，欠發(fā)達(dá)的三線城市土地出讓投向基建比例則明顯較低，2020年部分三線城市土地出讓支出投向基建平均比例僅為13%。-5-明一線城市土地出讓收入投向基建比例鞍山臨沂晉城湖州贛州吉林鞍山臨沂晉城湖州贛州吉林80%60%40%20%0%北京2018年上海2019年廣州深圳2020年網(wǎng)站、國金證券研究所網(wǎng)站、國金證券研究所同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地市場景氣相對較好，新增專項(xiàng)債額度向其傾斜，或使土地財(cái)政低迷對其基建拖累較低。年前5月，一、二線城市土地成交面積占比雖較去年回落，但土地成交總價(jià)占比卻提升近5個(gè)百分點(diǎn)，或指向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地市場相對景氣、土地財(cái)政拖累程度相對較低。同時(shí)，新增專項(xiàng)債額度向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，專項(xiàng)債助力下，東部地區(qū)3-5月基建類項(xiàng)目增多、占比較前兩月提升近10個(gè)百分點(diǎn)。圖表16：一線城市土地成交總價(jià)占比逐年提升70%60%50%40%30%20%10%0%100大中城市成交土地面積占比一線城市2019一線城市20192020二線城市20212022前5月100大中城市成交土地總價(jià)占比50%40%30%20%10%0%一線城市二線城市三線城市2019202020212022前5月-6-明各地區(qū)基建類專項(xiàng)債項(xiàng)目金額占比東部中部西部各地區(qū)基建類專項(xiàng)債項(xiàng)目金額占比東部中部西部2022年前2月2022年3-5月(萬億元)2022年各地區(qū)地方新債發(fā)行情況10.500.90.7部西部實(shí)際發(fā)行總計(jì)(截至6月17實(shí)際發(fā)行總計(jì)(截至6月17日)發(fā)行節(jié)奏(實(shí)際/計(jì)劃,右軸)80%60%40%20%0%息網(wǎng)、國金證券研究所息網(wǎng)、國金證券研究所財(cái)政承壓下，各地陸續(xù)出臺穩(wěn)地產(chǎn)措施，三、四線城市穩(wěn)地產(chǎn)更加積肅等11省市供地收入下降幅度超五成。較高的土地依賴度也使各地財(cái)政收入承壓，陸續(xù)推出穩(wěn)地產(chǎn)相關(guān)政策；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月下旬，各線城市出圖表19：2022年前4月，多省供地收入大幅下滑圖表20：三、四線城市穩(wěn)地產(chǎn)更為積極(%)2022年1-4月各省供地收入同比變動(dòng)5030-30-50-70-90古江2022年1-4月同比增速2021年土地依賴度(右軸)100%90%80%70%60%50%40%30%(個(gè)數(shù))1-6月地方出臺房地產(chǎn)政策(截至6月20日)6050403020100一線新一線二線三線四線站、國金證券研究所地產(chǎn)和土地財(cái)政結(jié)構(gòu)差異，或使刺激地產(chǎn)帶來土地財(cái)政收入改善相對有限。去年底以來，三、四線城市陸續(xù)出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策、但效果不明顯，三線城市5月土地成交面積為近年同期最低，截至6月下旬商品房銷售亦持續(xù)低迷。即使后續(xù)土地出讓收入邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地和拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觯Ｓ嗍杖胍部赡茌^難明顯緩解地方財(cái)政收支壓力。-7-明100大中城市成交土地占地面積線城市(億平方米)100大中城市成交土地占地面積線城市(億平方米)30(萬平方米)246600.21月2月3月20194月5月6月7月8月9月10月11月12月 1月2月3月20194月5月6月7月8月9月10月11月12月 2020202120222019202020212022(億元)1401201008060402002020年部分三線城市土地出讓金支出結(jié)構(gòu)湖州臨沂吉林贛州鞍山城市、農(nóng)村建設(shè)支出征地和拆遷補(bǔ)償土地開發(fā)支出土地出讓業(yè)務(wù)支出其他轉(zhuǎn)移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。力度加大與財(cái)力下沉或可減輕地方財(cái)政收支壓力。同時(shí)，省以下財(cái)政改革推進(jìn)，省內(nèi)轉(zhuǎn)移支付制度完善等或可緩解欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政收支難題。長期來看，土地財(cái)政或不可持續(xù)，未來財(cái)政改革核心或在完善地方稅收體系、財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等。-8-明-9-明200920102011201220132014201520162017200920102011201220132014201520162017圖表24：2022年，轉(zhuǎn)移支付力度規(guī)模創(chuàng)新高圖表25：2022年，省以下財(cái)政改革加快推進(jìn)(萬億元)中央對地方轉(zhuǎn)移支付規(guī)模(%)8642055-156789012來源：財(cái)政部、國金證券研究所來源：政府網(wǎng)站、國金證券研究所 (百萬平方米)(萬人)新(百萬平方米)(萬人)35002500150050045035025015050新增城鎮(zhèn)人口購臵土地面積(右軸)來源：Wind、國金證券研究所地財(cái)政不僅是地方財(cái)政的重要收入來源，土地資產(chǎn)亦是城投融資的重。而土地市場表現(xiàn)和支出結(jié)構(gòu)不同，或使土地財(cái)政低迷對不同地區(qū)基建影響不同。基建投資等