xxx世紀(jì)新城項目

商業(yè)定位報告項目研究工作的階段劃分項目整體定位及規(guī)劃方案的市場論證項目整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段工作內(nèi)容提交成果研究方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模的確定功能業(yè)態(tài)定位客戶定位形象定位規(guī)劃建議市場調(diào)查與研究項目背景研究項目屬性研究市場競爭研究消費者研究經(jīng)營者研究投資者研究營銷戰(zhàn)略與策略第三階段營銷環(huán)境研究營銷戰(zhàn)略與策略的研究項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2報告結(jié)構(gòu)第一部分項目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析第二部分項目發(fā)展方向研判第三部分案例研究第四部分市場機會挖掘與項目定位第五部分規(guī)劃調(diào)整建議第六部分經(jīng)濟(jì)測算3項目屬性界定問題結(jié)構(gòu)化分析第一部分項目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析城市屬性區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩?貴陽市位于川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，無強勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大?？λ固氐孛泊罅糠植肌ＹF陽城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2％，規(guī)劃至2010年市域城市化水平將提高到58%左右。貴陽市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè)、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè)、機械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開陽縣息烽縣烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)金陽新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽市城市區(qū)域項目5貴陽的經(jīng)濟(jì)增長較快，在西南省會城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平;與東部和中部省會城市相比，差距較大城市區(qū)域項目6項目位于南明，云巖，烏當(dāng)三個區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。城市區(qū)域項目總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū)

貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪城市發(fā)展方向7項目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認(rèn)知程度低，心里距離遠(yuǎn)項目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。項目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河——南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域項目8根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，項目將處于城市商業(yè)核心層邊緣核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以內(nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)圈。

擴散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)）的層次。輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。是核心層和擴散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響。

城市區(qū)域項目核心層擴散層輻射層9世紀(jì)新城項目是90萬規(guī)模大盤，分為12個組團(tuán)，零散開發(fā)之后，目前以3、4組團(tuán)（共約30萬㎡）重新啟動4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)12組團(tuán)4組團(tuán)3組團(tuán)組團(tuán)用地（㎡）建面（㎡）容積率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市區(qū)域項目105組團(tuán)為大大型集中中商業(yè)將將在項目目末期開開發(fā)，3、4組團(tuán)也有有部分商商業(yè)4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)11、12組團(tuán)城市區(qū)域項目11水東路水東路支支線北入口：：東山路路南入口：：觀水路路通往烏當(dāng)當(dāng)（接保保利溫泉泉新城））通往水果果采摘場場及公墓墓（貴陽陽市民季季節(jié)性周周末度假假的去處處）項目交通通條件——地塊周邊邊正在修修建水東東路，政政府計劃劃2008年下半年年通車，，將成為為市區(qū)通通往烏當(dāng)當(dāng)區(qū)及周周邊度假假區(qū)等的的主要干干道城市區(qū)域項目項目周邊邊目前僅僅兩路公公交車到到達(dá)，且且周邊道道路狀況況通行狀狀況差，，經(jīng)常堵堵車，到到市區(qū)非非常不便便。對消消費者的的概念測測試顯示示大部分分消費者者認(rèn)為本本項目區(qū)區(qū)域陌生生，可達(dá)達(dá)性差。。目前從城城區(qū)通往往武當(dāng)區(qū)區(qū)的主要要道路是是新添大大道。距距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)。水東東路作為為通往烏烏當(dāng)區(qū)的的快速路路，必然然會吸引引部分有有車族選選擇通行行。政府計劃劃水東路路2008年下半年年通車，，樂觀估估計也要要到2009年才能通通車。項目出入入口較偏偏僻，且且環(huán)境差差。北面面臨菜市市場。12項目靠山山臨河，，景觀資資源豐富富。周邊邊開發(fā)樓樓盤多為為中高檔檔住宅區(qū)區(qū)，未來來居住人人群的消消費能力力很強周邊開發(fā)發(fā)樓盤為為中高檔檔項目，，世紀(jì)新新城的大大部分客客戶是企企業(yè)老板板，泛公公務(wù)員階階層及高高級白領(lǐng)領(lǐng)，潛在在消費能能力強。。項目周邊邊配套不不完善。。缺乏市市政設(shè)施施。本項項目內(nèi)部部將建設(shè)設(shè)學(xué)校。。商業(yè)配配套的建建設(shè)有望望改善區(qū)區(qū)域配套套情況。。城市區(qū)域項目13五組團(tuán)：：項目中中心商業(yè)業(yè)原規(guī)劃劃指標(biāo)——商業(yè)部分分計容積積率面積積為34130㎡一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運動城：4028影院:2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場：3170三層文化城：3170教育培訓(xùn)：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購物所占占面積比比例最高高，達(dá)46%。另有10%的餐飲。。電影院和和真冰溜溜冰場占占到19%。城市區(qū)域項目14三組團(tuán)：：商鋪共共三層，，總商業(yè)業(yè)面積38870平方米。。大部分分鋪位面面積集中中在100-300㎡之間1F2F3F總建筑面面積236819計容面積積207722住宅168852商業(yè)38870戶數(shù)900戶停車數(shù)數(shù)量1790輛城市區(qū)域項目鋪位呈呈長條條狀排排布，，擴大大了臨臨河面面的長長度，，充分分利用用了項項目景景觀資資源優(yōu)優(yōu)勢。。500以上的的鋪位位共四四個，，主要要分布布于項項目首首尾兩兩端，，方便便主力力店的的設(shè)置置。有12個鋪位位需要要聯(lián)鋪鋪銷售售。15四組團(tuán)團(tuán)商業(yè)業(yè)總面面積13903㎡，為為高層層底商商，共共三層層，局局部二二層總建筑筑面積積228906計容面面積186475住宅169701商業(yè)13903地下室室面積積42431戶數(shù)1308戶電梯數(shù)數(shù)量4臺樓梯數(shù)數(shù)量12處停車數(shù)數(shù)量953輛城市區(qū)域項目樓層商業(yè)面積一層4818.96二層4612三層3332.53四組團(tuán)團(tuán)建筑筑指標(biāo)標(biāo)16項目屬屬性界界定城市層層面貴陽地地處川川渝經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈邊緣緣，是是內(nèi)地地三線線城市市，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相相對滯滯后，，無強強勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。區(qū)域?qū)訉用骓椖课晃挥谥兄行某浅鞘羞呥吘墸?，所所在區(qū)區(qū)域不不在城城市發(fā)發(fā)展上上，且且分屬屬三個個區(qū)政政府管管轄。。項目層層面商業(yè)體體量大大，具具備強強勢景景觀資資源。。項目屬屬性=內(nèi)地三三線城城市主主城邊邊緣強強勢景景觀資資源大大規(guī)模模商業(yè)業(yè)17項目屬屬性界界定問題結(jié)結(jié)構(gòu)化化分析析第一部部分項項目目屬性性界定定與問問題結(jié)結(jié)構(gòu)化化分析析18S：情境境（situation）——項目背背景事事實位于主主城區(qū)區(qū)邊緣緣商業(yè)規(guī)規(guī)模大大本項目目及周周邊有有大規(guī)規(guī)模的的住宅宅開發(fā)發(fā)有較強強勢的的山水水資源源區(qū)域不不成熟熟，尚尚待開開發(fā)位于主主城區(qū)區(qū)邊緣緣規(guī)模較較大本項目目有大大規(guī)模模的住住宅開開發(fā)周邊有有正在在開發(fā)發(fā)的保保利溫溫泉新新城和和規(guī)劃劃中的的9平方公公里旅旅游度度假區(qū)區(qū)有較強強勢的的山水水資源源通往項項目的的兩條條主要要道路路：東東山路路為四四車道道，但但兩旁旁占道道經(jīng)營營嚴(yán)重重，短短期內(nèi)內(nèi)難以以改觀觀；水水東路路尚在在修建建中，，計劃劃08年底通通車，，但是是預(yù)計計09年內(nèi)完完工都都相當(dāng)當(dāng)有難難度。。區(qū)域尚尚待開開發(fā)，，周邊邊9平方公公里的的區(qū)域域控規(guī)規(guī)還在在報批批，預(yù)預(yù)計開開發(fā)量量在600萬㎡左左右，，以住住宅為為主，，沒有有詳細(xì)細(xì)資料料，預(yù)預(yù)計10~12年內(nèi)開開發(fā)完完畢。。19xxx提出出的項項目開開發(fā)目目標(biāo)與與限制制性條條件商業(yè)部部分資資金壓壓力很很小，，幾乎乎沒有有；中心商商業(yè)留留下來來；四四組團(tuán)團(tuán)高層層裙樓樓商業(yè)業(yè)銷售售；三三組團(tuán)團(tuán)考慮慮賣一一部分分，留留一部部分。。開發(fā)目目標(biāo)目標(biāo)1：保證項項目商商業(yè)利潤最大化化目標(biāo)2：商業(yè)為為項目目整體體帶來來城市市感受受，提提升項項目整整體價價值項目規(guī)規(guī)劃方方案已已基本本確定定，并并送政政府部部門審審批，，基本本上沒沒有調(diào)調(diào)整的的余地地，因因此，，體量量和建建筑形形式都都是不不能改改變的的。限制性性條件件客戶語語錄客戶關(guān)關(guān)注的的問題題：項目的的商業(yè)業(yè)是城城市級級的，，還是是區(qū)域域級的的？項目商商業(yè)的的功能能業(yè)態(tài)態(tài)如何何布局局？電影院院和真真冰溜溜冰場場要不不要做做？如何確確定商商業(yè)的的銷售售和長長期持持有的的比例例？目標(biāo)3：2008年商業(yè)業(yè)銷售售實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流入入7420萬元(后改為為9000萬元））20客戶目目標(biāo)解解析商業(yè)為項目目整體帶來來城市感受受，提升項項目整體價價值保證項目商商業(yè)利潤最最大化成功的經(jīng)營營才能給商業(yè)業(yè)帶來穩(wěn)定定的回報和和高額的增增值商業(yè)成功的經(jīng)營營為項目帶來來完善的生生活配套和和興旺的人人氣，使項項目融入城城市，提升升整體價值值目標(biāo)1：保證項目商商業(yè)利潤最大化目標(biāo)2：商業(yè)為項目目整體帶來來城市感受受，提升項項目整體價價值目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷售售實現(xiàn)現(xiàn)金金流入7420萬元遠(yuǎn)期目標(biāo)中期目標(biāo)近期目標(biāo)2008年商業(yè)銷售售實現(xiàn)現(xiàn)金金流入7420萬元本階段工作作需要解決決的問題營銷階段解解決的問題題21R1：非期望結(jié)果果——按常規(guī)發(fā)展展的可能結(jié)結(jié)果從消費和投投資選擇上上，本項目目處于主城城區(qū)邊緣，，消費者心心理距離較較遠(yuǎn)，不是是貴陽人消消費的理想想地點，僅僅靠社區(qū)內(nèi)內(nèi)的生活配配套性消費費無法支撐撐本項目8.69萬㎡的商業(yè)業(yè)體量，不不明朗的商商業(yè)前景使使得招商和和銷售陷入入困境；項目處于開開發(fā)相對滯滯后、區(qū)域域價值未被被挖掘、商商業(yè)價值較較低的地塊塊。按照常常規(guī)發(fā)展，，商鋪的租租金和價格格只能從屬屬于本區(qū)域商業(yè)業(yè)價值體系系，市場實現(xiàn)現(xiàn)不會有較較大突破；；若陷入來自自中華路、、大西門等等商圈的同同質(zhì)競爭，，將會給本本項目的持持續(xù)經(jīng)營和和市場銷售售帶來較大大壓力，難難以實現(xiàn)項項目目標(biāo)；；消費和投資資選擇上價值提升競爭22R2：期望結(jié)果——我們的期望望目標(biāo)從經(jīng)營和銷銷售上：使使本項目成成為消費者者新的熱點點選擇，同同時，以良良好的經(jīng)營營前景和升升值潛力，，吸引商家家和投資者者，使項目目成為貴陽陽的熱點商商業(yè)項目從價格體系系上：突破破世紀(jì)新城城片區(qū)現(xiàn)有有的商業(yè)租租金和價格格體系從競爭上：：避免陷入入與傳統(tǒng)商商圈的同質(zhì)質(zhì)競爭，實實現(xiàn)差異化化，建立自自己的核心心競爭力經(jīng)營和銷售售租金和價格格體系競爭23C：矛盾或沖沖突（complication）——R1與R2之間存在著著的矛盾或或沖突期望突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠(yuǎn)，無法支撐本項目8.69萬㎡的商業(yè)體量商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難使本項目成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營經(jīng)營和銷售售租金和價格格體系競爭24Q：提出問題題（question）——要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答答的核心問問題1.本項目需要要怎樣的市市場占位和和發(fā)展方向向，才能保保證本項目目8.69萬㎡體量的的商業(yè)存活活？2.本項目怎樣樣才能形成成商業(yè)的核核心競爭力力，保證商商業(yè)的可持持續(xù)經(jīng)營，，提升商業(yè)業(yè)價值？25社區(qū)商業(yè)區(qū)域級商業(yè)業(yè)中心城市級商業(yè)業(yè)中心第二部分項項目目發(fā)展方向向研判26本項目商業(yè)業(yè)的發(fā)展應(yīng)應(yīng)該是哪一一類型呢？？按照其輻射射范圍，商商業(yè)一般分分為三個層層次：城市市商業(yè)中心心、區(qū)域商商業(yè)中心、、社區(qū)商業(yè)業(yè)。一般來說，，規(guī)模合理理的社區(qū)商商業(yè)主要服服務(wù)于本社社區(qū)內(nèi)部的的居住人口口，面臨的的競爭和風(fēng)風(fēng)險較少。。那么，如果果本項目商商業(yè)作為社社區(qū)商業(yè)，，能否支撐撐其8.69萬㎡的體量量呢？城市商業(yè)中中心區(qū)域商業(yè)中中心社區(qū)商業(yè)？？？27如果作為社社區(qū)商業(yè)，，能否支持持本項目商商業(yè)體量？？按照《城市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計計規(guī)范》所規(guī)定的人人均商業(yè)服服務(wù)建筑面面積標(biāo)準(zhǔn)，，本項目人人口可以支支撐的商業(yè)業(yè)體量在21000到27300㎡之間，不足足以支撐8.69萬㎡的商業(yè)業(yè)體量一般城市居居住區(qū)商業(yè)業(yè)設(shè)施指標(biāo)標(biāo)類別居住指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m——《城市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計計規(guī)范》本項目社區(qū)區(qū)可以支撐撐的商業(yè)體體量21000-27300m2人均商業(yè)服服務(wù)建筑面面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人人口30000人左右[xxx世紀(jì)紀(jì)新城]占地1400畝，建設(shè)規(guī)規(guī)模100萬平方米，，居住8000戶，常住人人口3萬人?！F陽市志辦辦《貴陽市住宅宅區(qū)建設(shè)規(guī)規(guī)劃》28如果僅定位位于社區(qū)商商業(yè)，將無無法支撐本本項目的商商業(yè)體量本項目人口口不足以支支撐8.69萬平米的商商業(yè)體量國際類比社社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃指標(biāo)：：商業(yè)規(guī)模模比0.027：1（商業(yè)面積積：住宅面面積）——A.C.PERRY：《鄰里住區(qū)理理論》本項目社區(qū)區(qū)可以支撐撐的商業(yè)體體量約為2.16萬㎡商業(yè)規(guī)模比比0.027:1規(guī)劃住宅建建筑面積80萬㎡左右組團(tuán)1234567、8、101112SCHOOLTOTOL用地（㎡）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（㎡）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)服服務(wù)建筑面面積”和““商業(yè)規(guī)模模比”兩個個指標(biāo)來看看，作為社社區(qū)商業(yè)，，都不能支支持本項目目商業(yè)體量量29本項目商業(yè)業(yè)不能僅作作為社區(qū)商商業(yè)，那有有沒有可能能成為城市級的商商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中中心區(qū)域商業(yè)中中心社區(qū)商業(yè)？?30形成新城市市商業(yè)中心心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭形成新的城城市商業(yè)中中心31貴陽市正處處于單中心心城市發(fā)展展階段，以以云巖、南南明區(qū)為核核心的城市市中心區(qū)形形成了高密密度的人口口集聚和經(jīng)經(jīng)濟(jì)集聚貴陽市現(xiàn)階階段處于單單中心城市市擴張階段段；以云巖、南南明區(qū)為核核心的城市市中心區(qū)形形成了高密密度的人口口集聚和經(jīng)經(jīng)濟(jì)集聚；；受特殊地形形地貌限制制，城市空空間發(fā)展不不均衡，城城市中相對對平整的區(qū)區(qū)域得以發(fā)發(fā)展，山體體地勢的阻阻隔使城市市格局形成成了相對封封閉的組團(tuán)團(tuán)式發(fā)展格格局，組團(tuán)團(tuán)之間的融融合性差。。單中心城市市發(fā)展階段段的特點決決定了未來來3~5年內(nèi)貴陽市市城區(qū)的吸吸力依然大大于張力2005貴陽市各區(qū)區(qū)GDP2004年貴陽市內(nèi)內(nèi)各區(qū)人口口密度（單單位：人/平方公里））中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來源：：貴陽統(tǒng)計計年鑒20051、城市化力力量>郊區(qū)化力量量2、城市核心心的吸力>張力3、城市核心心的集聚效效應(yīng)——土地的高強強度開發(fā)，，人口的高高密度，資資本的高度度集中，配配套的高度度成熟4、組團(tuán)之間間相對獨立立，彼此之之間融合性性差；5、城市核心心圈層以外外的組團(tuán)市市場價值呈呈現(xiàn)跳躍式式遞減而非非層級式下下降。單中心城市市發(fā)展格局局的特點區(qū)位32未來土地供供應(yīng)仍集中中在金陽區(qū)區(qū)，花溪、、白云區(qū)也也有一定規(guī)規(guī)模的土地地供應(yīng)1235468興隆常青藤藤花城南岸40萬臥龍山莊18萬點城國際30萬君臨天下16萬9平方公里xxx項目目世紀(jì)金元800畝12367福建開發(fā)商商500畝9香港開發(fā)商商500畝897檀溪谷21萬1010元龍70萬11北京開發(fā)商商5000畝12成都遠(yuǎn)xx南湖1415鐵五建項目15區(qū)位33金陽新區(qū)是貴陽城城市未來的發(fā)展方方向，下一個可能成型的的城市級商業(yè)中心心最有可能出現(xiàn)在在金陽，而本項目不在城市的的主要發(fā)展方向上上貴陽市以中心區(qū)為為依托，形成多層層次的城市空間布布局總體發(fā)展方向：形形成以中心區(qū)為市市級中心，小河、、白云為市級次中中心，金陽、龍洞洞堡、花溪、三橋橋馬王廟、新添、、二戈寨為片區(qū)中中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)區(qū)形成“眾星捧月月”的空間布局形形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市市完善城市布局，，謀求快速發(fā)展而而開發(fā)的城市新區(qū)區(qū)貴陽市劃轄六區(qū)（（云巖區(qū)、南明區(qū)區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小小河區(qū)）、一市（（清鎮(zhèn)市）、三縣縣（修文縣、開陽陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪區(qū)位34本項目不是規(guī)劃中中的商業(yè)中心，位位置處于云巖、南南明、烏當(dāng)三區(qū)的的交界處，政府方方面的支持將會較較小新添片區(qū)（區(qū)域商商業(yè)中心）在貴開路、火炬大大道沿線區(qū)域形成成商業(yè)中心市級商業(yè)中心中華路、延安路、、中山路、小十字字一帶。周圍和和瑞金中路、市西西路、富水路等區(qū)區(qū)域形成幾條商業(yè)業(yè)街組成的商業(yè)中中心，從空間形態(tài)態(tài)上形成一個"中"字形商圈金陽新區(qū)（新城商商業(yè)中心）高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，，突出現(xiàn)代化、高高檔次、強輻射的的特點，成為未來來5-10年商貿(mào)設(shè)施擴容和和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的重要增長點和帶帶動點白云片區(qū)（區(qū)域商商業(yè)中心）在南湖新區(qū)沿線區(qū)區(qū)域形成新的商業(yè)業(yè)中心，在同心路路、白云大道一帶帶形成舊城區(qū)的商商業(yè)中心小河片區(qū)（區(qū)域商商業(yè)中心）在黃河路沿線區(qū)域域形成商業(yè)中心花溪片區(qū)（區(qū)域商商業(yè)中心）在清溪路、民主路路、花磊路沿線區(qū)區(qū)域形成商業(yè)中心心三橋馬王廟片區(qū)（（區(qū)域商業(yè)中心））在馬王街、三橋及及相關(guān)沿線區(qū)域形形成商業(yè)中心龍洞堡片區(qū)（區(qū)域域商業(yè)中心）在龍洞路沿線區(qū)域域形成商業(yè)中心二戈寨片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心））在富源南路中部沿沿線區(qū)域形成商業(yè)業(yè)中心貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點基本格局由1個市級商業(yè)中心、、1個新城商業(yè)中心、、7個區(qū)域商業(yè)中心、、53個社區(qū)商業(yè)中心和和眾多商業(yè)街，以以及旅游景點的商商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成區(qū)位35本項目距離市級商商業(yè)中心路程約3.7公里，無法與商業(yè)業(yè)中心融合，但是是又很難避免與傳傳統(tǒng)中心的競爭路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門商圈大南門商圈大十字&大十字商圈36本項目周邊的路網(wǎng)網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路路狀況也較差，影影響了其交通通達(dá)達(dá)性通往本項目的兩條條主要道路是東山山路和紅巖路，寬寬度都在20m以下，路況較差。。本項目距離貴陽主主干道寶山路的路路程超過了2公里，而且交通比比較擁堵。交通37貴陽的城市商業(yè)格格局是沿中華路形形成了五個主要的的城市核心商圈噴水池與大十字商商圈：主要沿中華路兩側(cè)側(cè)，是城市傳統(tǒng)老老商圈，以購物功功能為主。輻射范范圍為全省，是城城市級商業(yè)中心。。小十字商圈：緊挨中華路，部分分商場走差異化經(jīng)經(jīng)營路線，如娃娃娃國，動漫城。大西門商圈：沿市西路商業(yè)街以以中低檔服裝，鞋鞋帽批發(fā)為主，購購物環(huán)境差。沿中中山西路及延安路路以集中商業(yè)為主主，商品檔次高于于市西路商業(yè)街。。大南門商圈：以荔星名店為中心心形成的大南門商商圈是城市新興商商業(yè)區(qū)域，以中高高檔消費為主。旱碼頭：主要沿遵義路分布布，在浙江商城周周邊聚集了國鼎家家電，國美家電等等專業(yè)店。大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈體量&競爭38本項目商業(yè)比較較分散，而且商商業(yè)體量還遠(yuǎn)不不足以與城市核核心的中華路的的商業(yè)體量競爭爭路程約4km路程約3.7km噴水池商圈19.1萬㎡大小十字商圈16.6萬㎡大西門商圈19.2萬㎡本項目8.69萬㎡36萬㎡組團(tuán)商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901體量&競爭39本項目成為新的的城市級商業(yè)中中心的可能性非非常小區(qū)位交通體量&競爭本項目成為新的的城市級商業(yè)中中心的可能性非非常小貴陽市呈單核發(fā)發(fā)展，在一定時時期內(nèi)很難形成成新的城市核心心項目不在城市的的主要發(fā)展方向向上項目不處于城市市商業(yè)規(guī)劃中的的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心心融合，但是又又很難避免與傳傳統(tǒng)中心的競爭爭本項目商業(yè)比較較分散，而且商商業(yè)體量還遠(yuǎn)不不足以與城市核核心的中華路的的商業(yè)體量競爭爭本項目周邊的路路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，，道路狀況也較較差，影響了其其交通通達(dá)性40本項目商業(yè)不能能作為社區(qū)商業(yè)業(yè)，也不能成為為城市級商業(yè)中中心，那有沒有有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)??？41本項目具有相當(dāng)當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)業(yè)體量，區(qū)域距距離城市核心區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，處于相相對獨立的位置置，未來周邊有有大量的居住人人口本項目所處區(qū)域域距離城市核心心區(qū)有一定距離離，且區(qū)域相對對獨立。未來周邊待開發(fā)發(fā)或開發(fā)中的項項目包括保利溫溫泉新城和金士士旗9平方公里土地。。在未來10年中，包括本項項目在內(nèi)，本區(qū)區(qū)域估計總開發(fā)發(fā)量將達(dá)到7.6～8.6百萬平米。相對獨立的區(qū)域域和巨大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量帶來的的居住人口，使使本項目有條件件形成區(qū)域商業(yè)業(yè)中心路程約3.7km周邊項目名稱估計開發(fā)規(guī)模（㎡）預(yù)計開發(fā)時間本項目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000～

7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000～

8，600，0002003-2017本項目8.69萬㎡組團(tuán)商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901項目商業(yè)體量42適合本項目商業(yè)業(yè)的發(fā)展方向是是：區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心區(qū)區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居居住人口本項目8.69萬平米的商業(yè)體體量本項目發(fā)展方向向區(qū)域商業(yè)中心43為實現(xiàn)本項目目目標(biāo)，我們的唯唯一出路就是：：跳出與傳統(tǒng)核核心商圈的競爭爭，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心心如何通過創(chuàng)新的的模式來實現(xiàn)本本項目的差異化化競爭，成為富富于競爭力的區(qū)區(qū)域商業(yè)中心？？與城市核心區(qū)商商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻輻射全城通過案例研究，，來尋找適合本本項目的發(fā)展模模式44貴陽新添商業(yè)街街貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈圈深圳花園城中心心第三部分案案例研究45研究目的——主城區(qū)邊緣的區(qū)區(qū)域商業(yè)中心發(fā)發(fā)展規(guī)律案例研究對象——案例選取原則——1、早期較為陌生生、配套不成熟熟的大規(guī)模居住住區(qū)域2、與傳統(tǒng)商業(yè)核核心區(qū)域距離較較遠(yuǎn)3、具有較大的商商業(yè)規(guī)模4、后期商業(yè)經(jīng)營營成功，確立了了區(qū)域商業(yè)中心心的地位案例研究深圳花園城中心心、貴陽仁恒商商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)、、深圳華僑城商商圈46區(qū)域商業(yè)中心的的四種類型與城市核心區(qū)距距離近遠(yuǎn)項目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街街深圳花園城中心心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈圈47花園城距城市商商業(yè)核心較遠(yuǎn)，，總建面70500m2，是集購物，餐餐飲，休閑，娛娛樂于一體的區(qū)區(qū)域商業(yè)中心。。以南山的中高高檔收入人群為為目標(biāo)消費群花園城中心主力店名稱主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居6000迪卡儂4000洲立影院

五個放映廳629個座位花園城中心業(yè)態(tài)態(tài)組合花園城包括花園園城中心，沃爾爾瑪，順電及周周邊沿街餐飲，，服裝，雜貨店店等?；▓@城中心以花園城為核心心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口口60萬。車行15分鐘內(nèi)輻射人口口為160萬。60萬人160萬人48主力店沃爾瑪超超市最先啟動，，在聚集了大量量人氣后專業(yè)店店，百貨，電影影院相繼開業(yè)。。周邊人口的聚聚集、相對獨立立的區(qū)位條件為為項目的成功提提供了保障花園城中心花園城中心成功功原因：深圳商業(yè)呈現(xiàn)多多核發(fā)展格局。蛇口距離核心城城區(qū)較遠(yuǎn)，形成成了相對獨立的的居住和商業(yè)環(huán)環(huán)境。沃爾瑪在整個蛇蛇口片區(qū)產(chǎn)生了了強烈的積聚作作用。周邊不斷有新盤盤開發(fā)，帶來了了固定的客源。。濱海大道的開開通擴展了項目目輻射范圍。商業(yè)規(guī)模較大，，功能搭配合理理，能滿足消費費者“一站式””購物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開業(yè)百安居開業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影影院整體開開業(yè)花園城城中心心有餐飲25家，約約占總總建面面的23%，包括括高檔檔粵菜菜、品品牌咖咖啡、、面包包、美美食廣廣場、、中西西式快快餐等等。品牌餐餐飲有有：勝記記、六六千館館、元元綠壽壽司、、巴西西烤肉肉、面面包新新語、、棒約約翰、、仙棕棕林、、面點點王、、美樂樂匯、、麥當(dāng)當(dāng)勞、、星巴巴克等等。備注：：招商商花園園城（（住宅宅）的的開發(fā)發(fā)貫穿穿于花花園城城中心心開發(fā)發(fā)的全全程。。49仁恒商商業(yè)街街位于于烏當(dāng)當(dāng)區(qū)，，總建建面1.5萬平方方米，，2005年開業(yè)業(yè)。是是一條條統(tǒng)一一規(guī)劃劃，富富有熱熱帶風(fēng)風(fēng)情的的商業(yè)業(yè)街。。到中中心城城區(qū)距距離較較遠(yuǎn)仁恒商商業(yè)街街案例例項目由由新加加坡仁仁恒地地產(chǎn)投投資1.6億開發(fā)發(fā)，采采用騎騎樓結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計，，與景景觀步步道相相結(jié)合合，具具有濃濃厚的的熱帶帶風(fēng)情情。商商業(yè)街街設(shè)有有小型型休閑閑廣場場以凝凝聚人人氣。。仁恒商商業(yè)街街是仁仁恒地地產(chǎn)在在貴陽陽最大大的一一筆投投資，，開發(fā)發(fā)商主主要是是看好好區(qū)域域發(fā)展展?jié)摿α?。樓層布局主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進(jìn)深淺，商業(yè)價值得以提升。休閑椅，綠化小品的設(shè)計極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有2.1m的架空走廊，設(shè)有獨立樓梯和商業(yè)街相通。與三樓組合銷售。休閑娛樂三樓大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。休閑娛樂項目劃劃鋪方方式具具有特特色，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)在：：仁恒50仁恒商商業(yè)街街以購購物功功能為為主體體，輔輔以餐餐飲，，休閑閑，娛娛樂。。與對對面的的新天天購物物中心心共同同形成成了烏烏當(dāng)區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心仁恒商商業(yè)街街遠(yuǎn)離離城市市中心心，交交通不不便，，消費費者到到市區(qū)區(qū)購物物出行行成本本高，，因此此大多多數(shù)選選擇就就近購購物。。項目以以帶租租約的的形式式銷售售。一一樓售售價為為1.9-2萬元/平。二二三樓樓整體體銷售售。均均價1.4萬/平。商業(yè)街街對進(jìn)進(jìn)駐商商家有有嚴(yán)格格要求求，休休閑娛娛樂主主要分分布于于商業(yè)業(yè)街二二層，，生意意一般般。一一樓的的服裝裝多為為品牌牌服飾飾，代代表商商家有有：老老人頭頭服飾飾，與與狼共共舞，，以純純，勁勁霸男男裝等等。2005年：仁恒商商業(yè)中中心開開業(yè)2006年：仁恒恒別墅墅入住住周邊樓樓盤：：仁恒別別墅、、溫泉泉花園園、錦錦澳山山莊等等大型型居住住區(qū)。。主要水水中高高檔消消費群群體。。輻射人人口：：2010年預(yù)計計將達(dá)達(dá)11.2萬人。。仁恒商商業(yè)街街案例例51宅吉小小區(qū)位位于核核心城城區(qū)內(nèi)內(nèi)，距距離噴噴水池池約5分鐘車車程。。商業(yè)業(yè)總體體量4.5萬平方方米，，目前前經(jīng)營營狀況況好宅吉小小區(qū)案案例宅吉小小區(qū)位位于城城市北北部，，包括括鹽務(wù)務(wù)街，，宅吉吉路，，北京京路等等主要要道路路。主主要以以街鋪鋪為主主，大大部分分鋪位位陳舊舊，衛(wèi)衛(wèi)生條條件差差，休休閑娛娛樂入入口窄窄小，，昭示示性差差，但但經(jīng)營營狀況況好。。宅吉小小區(qū)是是貴陽陽最早早的商商品房房小區(qū)區(qū)之一一，周周邊有有商專專，貴貴州醫(yī)醫(yī)科大大學(xué)及及附屬屬醫(yī)院院，試試驗二二小等等，為為項目目帶來來了穩(wěn)穩(wěn)定的的消費費群體體。周邊的強勢勢教育資源源吸引了大大量租客，，這部分人人大多數(shù)是是為了小孩孩教育搬遷遷至此，他他們的遷入入豐富了人人口結(jié)構(gòu)，，增強了商商業(yè)活力。。11北京華聯(lián)宅宅吉店322卞氏菜根香香3凱里酸湯魚魚火鍋44麗都酒家55豪享來西餐餐52宅吉小區(qū)的的商業(yè)積聚聚屬自然形形成，目前前已成為以以北京華聯(lián)聯(lián)為核心的的區(qū)域商業(yè)業(yè)中心。其其購物功能能以生活配配套為主，，餐飲比例例高，輻射射范圍廣宅吉小區(qū)案案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開業(yè)開始開發(fā)商業(yè)自發(fā)形成99年老凱里酸湯魚開業(yè)業(yè)豪享來西餐廳開業(yè)商業(yè)紛紛進(jìn)駐2006年獲全國社區(qū)商業(yè)示示范單位租金范圍為為60-200元/平·月。沿華聯(lián)聯(lián)向兩邊遞遞減，可見見華聯(lián)的主主力店地位位不可動搖搖。距離核心城城區(qū)距離近近，大型購購物難以存存活。由于于中華路餐餐飲缺乏，，宅吉作為為補缺者吸吸引了大量量中心城區(qū)區(qū)客戶。租金分布圖圖主力商家名稱面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來西餐廳225m2宅吉餐飲類類型①大型中式餐餐飲②粵式酒樓③火鍋④西式快餐⑤特色餐飲⑥路邊攤北京華聯(lián)53華僑城在2000年還處于深深圳主城區(qū)區(qū)邊緣，華華僑城商圈圈目前已成成為深圳著著名的區(qū)域域商業(yè)中心心。地理位置：位與深圳圳市西部，，具深圳中中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積積450公頃，東南南面建成區(qū)區(qū)約320公頃，其中中旅游用地地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，，總建面約約218.96萬平方米。。城區(qū)功能：：是深圳市相相對獨立的的以居住、、旅游和高高科技工業(yè)業(yè)為主要功功能的城市市組團(tuán)。華僑城商圈圈54華僑城片區(qū)區(qū)以旅游、、商業(yè)為主主要功能，，形成區(qū)域域核心區(qū)；；居住區(qū)圍圍繞核心區(qū)區(qū)分布;商業(yè)區(qū)集中中布置于片片區(qū)中心項目概況：：由深圳華僑僑城房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)，項目位位于深圳著著名的人居居示范小區(qū)區(qū)華僑城社社區(qū)，整個個oct-cmall占地41萬平方米，，依山面海海。功能劃分：：分為雕塑公公園區(qū)（A區(qū)）、核心心購物區(qū)（（B區(qū)）、酒吧吧風(fēng)情區(qū)（（C區(qū)）和生態(tài)態(tài)廣場區(qū)（（D區(qū)）。商業(yè)概況：：核心購物區(qū)區(qū)8.5萬平方米，，包括銅鑼鑼灣百貨、、沃爾瑪購購物廣場、、易家儂家家具廣場、、銅鑼灣步步行街、西西部市場、、印尼海鮮鮮等休閑、、購物、餐餐飲、娛樂樂項目。主主力店銅鑼鑼灣百貨，，更以“海海洋文化+生態(tài)景觀””的主題定定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈圈55商業(yè)發(fā)展次次序：先是是以滿足片片區(qū)的民生生需求的超超市啟動，，輔以餐飲飲與娛樂輻輻射其他區(qū)區(qū)域擴大影影響力；發(fā)發(fā)展期標(biāo)志志為百貨與與主題商城城的進(jìn)駐；；成熟期表表現(xiàn)為商務(wù)務(wù)活動的擴擴展2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街街海景酒店銅鑼灣百貨貨易家儂家居居威尼斯酒店店百佳超市2007年洲際大酒店店順電2000年11月11日沃爾瑪在中國的第第10家超市在華華僑城開業(yè)業(yè)，進(jìn)一步步提升了華華僑城城區(qū)區(qū)的整體功功能。2001年10月28日，中國首首家主題酒酒店——深圳威尼斯斯酒店試業(yè)業(yè)。2002年4月8日,華僑城銅鑼鑼灣廣場正式招商新新聞發(fā)布會會品牌進(jìn)駐駐簽約儀式式在華僑城城舉行。2003年3月21日，中國首座座主題酒店店—威尼斯皇冠冠假日酒店店正式掛牌牌五星級。。2003年10月3日，以家電為主主題的順電在華僑城銅銅鑼灣百貨貨開業(yè)。2004年香港和記黃黃浦集團(tuán)所所屬屈臣氏氏集團(tuán)有限限公司旗下下的百佳超市正正式進(jìn)駐華華僑城片區(qū)區(qū)。華僑城商圈圈56商業(yè)發(fā)展與與住宅開發(fā)發(fā)的關(guān)系：：隨著華僑僑城片區(qū)住住宅的開發(fā)發(fā)及人口入入住，商業(yè)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)現(xiàn)為從民生生社區(qū)需求求為原點，，逐漸發(fā)展展為品質(zhì)需需求、目標(biāo)標(biāo)性購買；；同時餐飲飲與娛樂的的輻射力得得到進(jìn)一步步強化商業(yè)住宅世界花園10.6萬㎡錦繡花園園18.4萬㎡海景花園園世界花園園45萬㎡美加廣場場5.9萬㎡錦繡苑假日灣金海燕7.6萬㎡錦繡花園園二期13.6萬㎡天鵝堡14.6萬㎡純水岸12.7萬㎡碧海云天天一期10萬㎡錦繡花園園三期9.4萬㎡碧海云天天二期16.1萬㎡錦繡花園園三期9.4萬㎡天鵝堡Ⅱ區(qū)純水岸四四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超超市生態(tài)廣場場酒吧街開業(yè)西部市場場海景美食食街海景酒店店（四星））海景足浴浴休閑海景美容容美發(fā)銅鑼灣百百貨一致藥業(yè)業(yè)易家儂家家居威尼斯酒酒店（五星））百佳超市市2007年洲際大酒酒店（五星））順電人口2000年6月10日，華僑僑城房地地產(chǎn)在錦錦繡花園園舉行ISO9001國際質(zhì)量量體系認(rèn)認(rèn)證頒證證暨錦繡花園園二期開開盤儀式式。2001年11月18日，波托菲諾諾一期天天鵝堡銷銷售火爆爆。華僑城城地產(chǎn)及及波托菲菲諾分別別被評為為“中國國房地產(chǎn)產(chǎn)品牌企企業(yè)”和和“中國國名盤””。2002年7月22日,波托菲諾諾?純水岸發(fā)發(fā)售當(dāng)日日銷售超超過億元元，刷新新深圳房房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)錄。9月15日,錦繡花園園?翡翠郡發(fā)發(fā)售，當(dāng)當(dāng)日銷售售過億元元。刷新新深圳地地產(chǎn)紀(jì)錄錄。2003年11月23日，第五五屆住交交會在民民俗村鳳鳳凰劇場場舉行““三名””（名企企、名盤盤、名人人）頒獎獎典禮，，華僑城地地產(chǎn)獲““中國房房地產(chǎn)品品牌企業(yè)業(yè)50強”，波波托菲諾諾獲“中中國名盤盤旅游地地產(chǎn)特別別獎”。。華僑城商商圈目前華僑僑城片區(qū)區(qū)居住人人口在8萬人57華僑城商商圈業(yè)態(tài)態(tài)功能比比例：購購物功能能55％；餐飲飲休閑功功能34％，社區(qū)配套套11％功能業(yè)態(tài)面積㎡代表品牌購物

超市18000沃爾瑪百貨實際經(jīng)營13125銅鑼灣家電1200順電家具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡配套6000一致藥店、柯達(dá)沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁擁有雕塑公園園區(qū)、核心購購物區(qū)、酒吧吧風(fēng)情區(qū)、生生態(tài)廣場區(qū)等等四大功能區(qū)區(qū)；核心購物區(qū)包包括銅鑼灣百百貨、沃爾瑪瑪、易家儂家家居三個主力力店；進(jìn)駐2000多知名品牌；；順電、酒吧一一條街、銅鑼鑼灣音像超市市、運動營、、中視書店、、貝樂園、雀雀巢咖啡連鎖鎖店、品尚品品咖啡地帶、、澳洲星迪咖咖啡、李連貴貴熏肉大餅店店、草原肥羊羊食府以及永永和大王、seven-eleven24小時便利店、、在現(xiàn)美容美美發(fā)、意大利利伊爾薩干洗洗店、中國聯(lián)聯(lián)通、民生銀銀行等等，滿滿足顧客的不不同需要。58案例研究總結(jié)結(jié)（一）：本本項目商業(yè)規(guī)規(guī)模較大，與與城市核心商商業(yè)區(qū)的距離離不遠(yuǎn)，與深深圳華僑城商商圈的情況最最為相似標(biāo)桿案例：深圳華僑城商商圈輔助案例:與城市核心區(qū)區(qū)距離近遠(yuǎn)項目商業(yè)規(guī)模模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒一本項目與華僑僑城商圈的相相似之處：商業(yè)規(guī)模相似似未來周邊聚集集大量高消費費力人群有一定的景觀觀資源周邊有大規(guī)模模旅游/度假區(qū)本項目與華僑僑城商圈的不不同之處：華僑城有大型型主題公園的的拉動深圳與貴陽的的城市屬性有有所差別貴陽新添商業(yè)業(yè)街深圳花園城中中心貴陽宅吉小區(qū)區(qū)59截然不同的兩兩極：傳統(tǒng)商商業(yè)與都市休休閑主義都市休閑主義義清幽閑適的環(huán)環(huán)境休閑、優(yōu)雅、、緩緩而行的的人們在隨處可見的的大片的整潔潔草地、森林林和彌漫內(nèi)斂斂情緒的河水水,有時你分不清清這是城市還還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡怡然自得的生生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大大街、雜亂林林立的店鋪熙來攘往的人人群、車水馬馬龍霓虹閃爍、燈燈紅酒綠、紙紙醉金迷的氣氣氛快節(jié)奏、高效效率、繁忙的的生活匆忙、勞累的的逛街購物華強北、東門華僑城深圳中華路、大西門世紀(jì)新城貴陽案例借鑒一60通過案例啟示示和對標(biāo)分析析，找到了本本項目的成功功之道——以“世紀(jì)新城城模式”來打打造“貴陽都都市生活另一一極”相對獨立于核核心城區(qū)之外外，自成體系系，形成獨有有的特色與城市聯(lián)系緊緊密，是城市市核心區(qū)的一一部分與城市的關(guān)系系對公共交通的的依賴較弱對公共交通和和生活配套依依賴性強，要要求高對公共交通的的依賴與核心區(qū)商業(yè)業(yè)差異化，以以獨有的商業(yè)業(yè)功能和特色色吸引消費者者大規(guī)模、商業(yè)業(yè)聚集、一站站式購物、公公共交通便利利核心競爭要素素滿足對生活要要求更高的人人、實現(xiàn)生活活方式的轉(zhuǎn)換換體現(xiàn)傳統(tǒng)型商商業(yè)生活方式式生活方式遠(yuǎn)離都市喧囂囂、享受健康康的休閑生活活城市的繁華、、熱鬧形象定位主要滿足餐飲飲、休閑、娛娛樂需求，以以及部分就近近消費需求主要滿足各類類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異異化的區(qū)域商商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核核心區(qū)商業(yè)整體定位——都市休閑主義義“世紀(jì)新城模式式”傳統(tǒng)商業(yè)差異化61以二維分析法法，進(jìn)一步研研究案例的規(guī)規(guī)律與城市核心心區(qū)距離近遠(yuǎn)項目商業(yè)規(guī)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街街深圳花園城中心心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈圈案例借鑒二二62案例研究總總結(jié)（二））區(qū)域商業(yè)中中心要依靠靠主力商家家（主要是是大型超市市和家居/家電專業(yè)店店）對消費費者的巨大大吸引力來來實現(xiàn)自我我中心化，，形成對周周邊的有效效輻射力。。距離傳統(tǒng)城城市核心區(qū)區(qū)較近的區(qū)區(qū)域商業(yè)中中心一般與與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心的功功能業(yè)態(tài)具具有差異化化，餐飲、、休閑、娛娛樂等商業(yè)業(yè)功能所占占比例較高高；而距離離傳統(tǒng)城市市核心區(qū)較較遠(yuǎn)的區(qū)域域商業(yè)中心心購物功能能所占比例例較高，商商業(yè)功能比比例與城市市商業(yè)中心心相近。規(guī)模較大的的區(qū)域商業(yè)業(yè)中心一般般包括大型型超市和百百貨，前期期以大型超超市啟動，，聚集人氣氣，2至4年之后，專專業(yè)店、百百貨才先后后陸續(xù)開業(yè)業(yè)。在距離傳統(tǒng)統(tǒng)核心區(qū)較較近的區(qū)域域商業(yè)中心心中的百貨貨體量不宜宜過大，否否則容易造造成經(jīng)營困困難。案例借鑒二二63打造都市休閑商商業(yè)——“世紀(jì)新城模模式”的四四大關(guān)鍵舉舉措關(guān)鍵舉措二二：以主力力商家聚集集人氣引進(jìn)具有很很強吸引力力的大型超超市以及專專業(yè)店百貨規(guī)模不不宜太大，，在區(qū)域較較為成熟后后開業(yè)引進(jìn)有吸引引力的高檔檔大型餐飲飲、休閑、、娛樂商家家關(guān)鍵舉措一一：與城市市核心區(qū)商商業(yè)差異化化的功能餐飲所占比比例最高擁有較高比比例的休閑閑、娛樂購物所占比比例較低關(guān)鍵舉措四：通過建建筑裝飾符符號語言、、營銷活動動等，營造造都市休閑閑生活文化化倡導(dǎo)從容、、優(yōu)雅的都都市休閑生生活以鋪裝、構(gòu)構(gòu)件、裝飾飾、小品來來營造豐富富、有趣的的文化氛圍圍關(guān)鍵舉措三：打造體體現(xiàn)水岸休休閑都市生生活的建筑筑和園林景景觀大量的開放放空間、灰灰空間作為為駐留、休休閑區(qū)域以過渡空間間、木棧道道等拉近與與水面的距距離，營造造親水空間間展現(xiàn)都市水水岸休閑風(fēng)風(fēng)情的園林林景觀64總體商業(yè)市市場餐飲休閑娛樂購物第四部分市市場場機會挖掘掘與項目定定位項目定位65從GDP和社會消費費品零售總總額的坐標(biāo)標(biāo)體系來研研判貴陽的的城市地位位，貴陽處處于第五梯梯隊宏觀經(jīng)濟(jì)層層面第一梯隊：：上海、北京京第二梯隊：：廣州、深圳圳第三梯隊：：蘇州、天津津、重慶、杭州、無錫錫、青島、、寧波、南南京、成都、大連、沈陽陽、武漢第四梯隊：：東莞、唐山山、濟(jì)南、、石家莊、、哈爾濱、、鄭州、長沙沙、福州、淄博博、常州、、西安第五梯隊：：昆明、廈門、南昌、太原原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、、蘭州、桂桂林、貴陽陽、柳州、、遵義、玉玉溪、宜賓賓、吉安、海口紅色為東部部城市蘭色為西部部城市綠色為中部部城市第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊第五梯隊貴陽福州杭州廣州北京GDP社零66貴陽的城市市化率較高高，汽車保保有量較低低，2006年城鎮(zhèn)居民民家庭恩格格爾系數(shù)達(dá)達(dá)到38%，高于全國國水平恩格爾系數(shù)數(shù):>59%以上為貧困困50-59%為溫飽40-50%為小康30-40%為富裕<30%為最富裕宏觀經(jīng)濟(jì)層層面2005年我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家庭庭恩格爾系系數(shù)為36.7%67貴陽市居民民人均可支支配收入較較低，但人人均消費性性支出高居居西南城市市之首，反反映貴陽消消費者具備備很強消費費傾向貴陽的人均可支支配收入近年增增長迅速，從6909增長到了11222，接近翻了一番番。貴陽的人均消費費性高居西南城城市之首，反映映了消費者具備備超前的消費觀觀念。宏觀經(jīng)濟(jì)層面68貴陽商業(yè)租金水水平的峰值位于于噴水池商圈，，

核心商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點與邊緣性商商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)價價值差距大對貴陽市商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀況和租金金水平的調(diào)查研研究顯示：受地理條件限制制貴陽的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點緊湊、密集集，租金峰值位于噴噴水池商圈和大大小十字商圈，，其租金水平在在200~350元/㎡·月，個別的黃金金位置可以達(dá)到到400元/㎡·月以上的水平黔靈西路靠近中中華路的租金水水平與噴水池核核心商圈的租金金水平相當(dāng)，說說明黔靈西路的的餐飲、休閑娛娛樂業(yè)態(tài)承租能能力強核心商業(yè)網(wǎng)點與與邊緣性商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點物業(yè)價值差差距大，以鹽務(wù)街北京華華聯(lián)超市為代表表的區(qū)域商業(yè)租租金為150~200元/㎡·月商圈內(nèi)的街鋪租租金水平跨度較較大，反應(yīng)出各各街道的不同功功能及其輻射能能力400-450250-280150-200150-18020-25300-350200-250從上圖可以看出出本項目所處的的東山路租金水水平最低，同時時也說明了項目目商業(yè)成熟還有有待時日。69貴陽的五個主要要城市核心商圈圈都是沿中華路路分布大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈總體市場—購物70噴水池及大十字字是貴陽歷史最最悠久、最為繁繁華的商圈，大大型集中商業(yè)非非常集中新大陸數(shù)碼廣場場百盛鮮花店智誠名店時代廣場南樓百盛龍港店國貿(mào)廣場國美電器噴水池池店蘇寧電器噴水池池店搜秀商城星力百貨中華店店星力星天地智誠百貨大樓1234567891023456789101噴水池與大十字字的百貨出現(xiàn)市市場細(xì)分。智誠誠名店和國貿(mào)廣廣場走中高檔路路線。星力星天天地則主要針對對年輕時尚一族族。作為城市的商業(yè)業(yè)核心除百盛地地下一層，無大大型超市分布。。1111體量&競爭1212總體市場—購物71噴水池及大十字字商圈是貴陽消消費者購物的首首選場所，其消消費者主要以公公交車為交通工工具，因此非常常關(guān)注交通便利利程度總體市場—購物72小十字以潮流百百貨為主，主要要滿足年輕人追追求時尚和個性性的消費需求，，經(jīng)營情況良好好世紀(jì)新天地娃娃國義禾麗人名店白馬服裝城動漫城1234514235小十字主要包括括：中山路一段段、富水中路，，正新街體量&競爭總體市場—購物73大西門商圈以市市西路和星力百百貨為中心。市市西路以沿街鋪鋪位為主，經(jīng)營營低檔服飾和小小商品，人流量量非常大1星力百貨（瑞金金店）星力百貨（中山山店）國晨百貨女人大世界男人大世界市西百貨批零商商場12345623456大西門主要包括括：市西路，市市西路商業(yè)街，，延安中路，瑞瑞金路，中山西西路體量&競爭總體市場—購物74大南門以高檔百百貨、中高檔餐餐飲和部分商務(wù)務(wù)休閑為主，人人流量相對其他他幾個商圈較小小沃爾瑪商業(yè)中心心星力百貨荔星名名店王府井百貨123123大南門商圈近年年得到政府重點點支持，發(fā)展迅迅速大南門主要包括括：遵義路大南南門路段、青山山路、新華路、、神奇路、箭道道屆體量&競爭總體市場—購物75旱碼頭商圈臨近近火車站，交通通便利，形成了了以大型專業(yè)市市場、大型超市市、大型專業(yè)店店為核心的商圈圈浙江商城鴻鴻通商城沃爾瑪國國鼎鼎家電大昌隆商業(yè)廣場場1534235412旱碼頭主要包括括：遵義路旱碼碼頭路段，沙沖沖路，火車站附附近體量&競爭浙江商城投資金額：13.8億開發(fā)周期：4年，分三期開發(fā)發(fā)規(guī)模：建筑面積45萬平商業(yè)功能：綜合商品批發(fā)市市場大型精品購物中中心商業(yè)步行街市場配套服務(wù)設(shè)設(shè)施66貴陽火車站總體市場—購物76小十字大十字+噴水池大南門大西門貴陽現(xiàn)有商業(yè)購購物功能覆蓋了了從高檔到低檔檔，從草根階層層到城市精英的的消費者階層，，本項目發(fā)展購購物市場空間不不大大眾文化流行文化精英文化草根文化總體市場—購物77貴陽餐飲業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，04年餐飲占社會零零售總額的比重重就超過了21％，位居全國城城市第二，中低低檔消費占很大大的市場份額，，但近年高檔餐餐飲發(fā)展非常迅迅猛總體市場—餐飲國際品牌的餐飲飲：以西式快餐為主主，必勝客與KFC均已進(jìn)駐貴陽，，麥當(dāng)勞尚未進(jìn)進(jìn)入。必勝客僅僅有國貿(mào)一家店店，肯德基目前前有四家店，生生意均很好。中高檔餐飲：主要分布在小南南門至大南門的的南明河南岸一一線，景觀資源源好。且臨近南南明區(qū)政府，商商務(wù)，政務(wù)消費費頻繁。新添大道也是中中高檔餐飲的密密集區(qū)域，主要要是由于靠近政政府，中高檔消消費人群集中。。低檔餐飲：夜市主要分布于于陜西路，黔靈靈路和合群路，，大多以路邊攤攤占道經(jīng)營為主主，普遍利潤較較薄，但生意好好。8512346791011121314代表餐飲12345678龍門漁港劉老四金鉆豪庭天外天漁城貴州龍雅園漁村雅園名品雅園酒家仟納制造鹿鳴酒家紐西蘭餐廳成都飄香老牌川菜館新添大道合群路箭道街9101112131478貴陽休閑娛樂市市場發(fā)展處于初初級階段。中低低檔休閑娛樂分分布集中，競爭爭激烈。領(lǐng)導(dǎo)市市場的高檔休閑閑娛樂場所尚未未出現(xiàn)。銅鑼灣夜總會波特蘭代表商家經(jīng)營特點波特蘭88個KTV包房和一個跳舞大廳包房的定位有兩中風(fēng)格，2、3、4層是普通KTV包房；5樓的VIP商務(wù)套房，定位于高端市場。功能上趨于多元化，除了寬闊的K歌房，更有錯層風(fēng)格的會談區(qū)、麻將室、臺球室等。銅鑼灣夜總會演藝DISCO廣場紅館慢搖吧88間包房黔靈西路合群路陜西路中低檔酒吧，休閑。如：都市夜歸人，第五大道酒吧，醉終幻想酒吧，空瓶子啤酒屋等。人均單次消費金額低?？傮w市場—休閑娛樂12昨日重現(xiàn)34久庫酒吧5香格里拉演藝酒廊6黔靈西路合群路78貴陽電影院世紀(jì)星光電影院9貴陽協(xié)力電影院1011合群路黔靈路671234589101179現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃上上的問題：停車車位不足，缺乏乏過渡空間，內(nèi)內(nèi)部無中庭，導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，，人流動線混亂亂80街區(qū)商業(yè)衛(wèi)生條條件差，檔次較較低，業(yè)態(tài)混雜雜，部分街道晚晚間出現(xiàn)大量商商販占道經(jīng)營市西路出現(xiàn)一整整條占道經(jīng)營的的餐飲街，衛(wèi)生條件差，影影響周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境。星力百貨對面臨臨時搭出來的小小店瑞金路上人車流流洶涌，街鋪前前停滿車輛導(dǎo)致道路擁擠不不堪。部分街區(qū)商業(yè)光光線陰暗，且堆到了馬路上上，影響環(huán)境。品牌餐飲與低檔檔餐飲混雜在一起。81貴陽購物功能已已發(fā)展到成熟階階段，競爭激烈烈，市場空間小小。餐飲、休閑閑、娛樂則尚處處于發(fā)展階段，，具有很大的市市場空間萌芽階段起步階段發(fā)展階段少量，以路邊攤攤為主。滿足基基本的生理需要要。購物餐飲大量商品出現(xiàn)，，消費者可以選選擇不僅關(guān)注價價格，也關(guān)注質(zhì)質(zhì)量，對性價比比要求高。出現(xiàn)針對不同消消費人群的細(xì)分分市場。消費者者要求商品提供供多種選擇?！啊耙徽臼健辟徺徫锸艿较M者者歡迎娛樂滿足基本生活需需要?？蛇x擇類類型少。成熟階階段休閑關(guān)注服服務(wù)、、環(huán)境境等商商品之之外的的因素素。享享受購購物過過程，，追求求文化化體驗驗。關(guān)注性性價比比，同同時有有少量量的特特殊服服務(wù)要要求商務(wù)洽洽談，，朋友友聚會會的需需要。。對環(huán)環(huán)境和和服務(wù)務(wù)關(guān)注注，要要求有有停車車位。。需要健健康的的，體體現(xiàn)品品味和和身份份的飲飲食文文化。?；緵]沒有基本沒沒有少量，，以身身心的的放松松，朋朋友同同事的的聚會會為主主。主主要是是功能能性需需要。。關(guān)注功功能的的復(fù)合合性，，對服服務(wù)，，環(huán)境境關(guān)注注度高高，在在環(huán)境境和服服務(wù)好好的情情況下下愿意意去很很遠(yuǎn)的的地方方消費費。關(guān)注環(huán)環(huán)境和和服務(wù)務(wù)環(huán)境境，同同時