商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)第1頁/共44頁房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。第2頁/共44頁按用途劃分

a)居住房地產(chǎn)

b)商業(yè)房地產(chǎn)

c)旅游房地產(chǎn)

d)工業(yè)房地產(chǎn)

e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)類型第3頁/共44頁基本是以拿到土地的使用類型劃分第4頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別第5頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)的定義第6頁/共44頁第7頁/共44頁第8頁/共44頁1、商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生期長，產(chǎn)生模型不一而足

利潤總銷售收入（銷售額）項目總開支（開發(fā)成本）=–住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型第9頁/共44頁總收入利潤項目總成本=–X營利模式不定性可行性Y營利模式自營銷售收入租金有入貨成本或沒有入貨成本短期5年或10年或N年收入=售貨利潤+現(xiàn)金流邊際利潤或中期收入=租金XN年收入=銷售面積X售價（元/平方米）其中N年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)；Y和X代表不定性收入模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型第10頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難第11頁/共44頁

好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商長舒一口氣，終于可以坐下來享享清福了，但好景不長，租戶撤場，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時間焦頭料額，望天興嘆，難道商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運不可逆轉(zhuǎn)。創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于要看開發(fā)商是否有長遠(yuǎn)經(jīng)營的心態(tài)。第12頁/共44頁1、以經(jīng)營商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn)

案例一：G市某大廈（1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營銷操作不當(dāng)（2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定診斷處方：做好前期市場調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性

第13頁/共44頁案例二：F市著名步行街某大型商業(yè)廣場（1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費（2）癥狀表現(xiàn)二：擴(kuò)建商鋪引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿（3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴（4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣診斷處方：做好前期市場，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性第14頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容及操作環(huán)節(jié)第15頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容第16頁/共44頁第17頁/共44頁第18頁/共44頁第19頁/共44頁第20頁/共44頁第21頁/共44頁第22頁/共44頁第23頁/共44頁第24頁/共44頁第25頁/共44頁第26頁/共44頁商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式第27頁/共44頁第28頁/共44頁第29頁/共44頁常見的商業(yè)業(yè)態(tài)第30頁/共44頁零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店第31頁/共44頁業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品第32頁/共44頁購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店客戶目標(biāo)顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長業(yè)態(tài)對比第33頁/共44頁百貨商店代表品牌新世界天虹百貨第34頁/共44頁專業(yè)店代表品牌：宜家家得寶百安居國美蘇寧第35頁/共44頁北京華聯(lián)家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪超市第36頁/共44頁餐飲休閑娛樂型麥當(dāng)勞中體倍力大地數(shù)字影院必勝客面點王星巴克肯德基第37頁/共44頁麥當(dāng)勞肯德基必勝客星巴克面點王

大地數(shù)字影院中體倍力餐飲娛樂第38頁/共44頁禾盈的技術(shù)路線第39頁/共44頁HCRE服務(wù)的主要流程