“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”與養(yǎng)老地產(chǎn)一、目前老年人被長(zhǎng)期照護(hù)的形式及比例按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上人口占總?cè)丝诘?%或者60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，2009年底，60歲以上的人口約為1.67億，占我國(guó)總?cè)丝诘?2.5%，且每年以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)現(xiàn)行的養(yǎng)老居住政策國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的養(yǎng)老居住政策家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)-----90%的老人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老。社區(qū)養(yǎng)老為依托-----7%的老人通過(guò)購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充-----3%的老人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老?！?21家庭”催生養(yǎng)老住宅。以往的居住方式不利于兼顧照料老人和孩子。老人退休金不多，但資產(chǎn)不少。養(yǎng)老居住方式創(chuàng)新呼之欲出。學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家在養(yǎng)老模式上從起初的醫(yī)院到養(yǎng)老設(shè)施，最終都走向“家庭、社區(qū)養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，居家養(yǎng)老將成為我國(guó)老年人的主要養(yǎng)老方式。二、目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在哪些問(wèn)題？首先是開(kāi)發(fā)檔次比較低，配套和服務(wù)的水平、設(shè)施有限。以前專門(mén)為老人設(shè)計(jì)這方面做的還是很不好的，也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)。此外產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，老年的一些設(shè)施和設(shè)備都是很缺乏的，也不專業(yè)，這方面產(chǎn)品也特別少，缺乏全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。目前單一的養(yǎng)老院由民政部門(mén)、集體、個(gè)人參與投資建設(shè)。養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)少，城鄉(xiāng)建設(shè)極不均衡。福利性質(zhì)的養(yǎng)老不能做到公平。目前居家養(yǎng)老只是單一的居住功能，養(yǎng)老配套功能缺失，住宅沒(méi)有養(yǎng)老必須的設(shè)施設(shè)備，社區(qū)沒(méi)有養(yǎng)老的配套服務(wù)。其次是缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對(duì)老年客戶群細(xì)分不夠。在美國(guó)的購(gòu)買者：48歲---度假住宅。54歲---旅游區(qū)住宅。63歲---退休住宅。最高的財(cái)產(chǎn)凈值。57-65歲---購(gòu)買第二住房的峰點(diǎn)。72歲以后---放手新生活。在我國(guó)養(yǎng)老住宅的購(gòu)買人群肯定不一樣。中國(guó)中、老年人住房的需求市場(chǎng)主要集中于：工作導(dǎo)向、生活導(dǎo)向：--積極的可持續(xù)成長(zhǎng)型生活和工作。生活品質(zhì)通用設(shè)計(jì)水平生活福利設(shè)施情況專注于健身選用的技術(shù)適用性老人的情況非常復(fù)雜，年輕一點(diǎn)的老人身體非常健康，老了以后可能就會(huì)身體不好，需要照護(hù)。今天他比較健康，你就覺(jué)得他住的非常合適，明天他摔一跤，需要護(hù)理了，房間又滿足不了要求。（陪護(hù)、輪椅、衛(wèi)生間）三、養(yǎng)老居住模式和社會(huì)背景的關(guān)系首先是時(shí)代背景催生了遷居養(yǎng)老。由于人口流動(dòng)，異地求學(xué)、異地就業(yè)帶來(lái)的兩代分居，很多人現(xiàn)在都不是跟父母住在一起。但父母的養(yǎng)老子女必須要承擔(dān)，由于獨(dú)生子女的政策，他們養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)很重，他們也想到要把雙方父母接過(guò)來(lái)，想著給父母買一個(gè)房，父母也想著來(lái)幫著帶子孫，兩代有一個(gè)就近居住的要求。家庭小型化帶來(lái)第二、三套房的需求。其次是兩代家庭的居住聯(lián)盟。共同購(gòu)房：高房?jī)r(jià)背景下，50后與80后兩代人在經(jīng)濟(jì)上相互扶持。就近居住的要求：傳統(tǒng)觀念和獨(dú)生子女政策的影響，使育兒養(yǎng)老的問(wèn)題必須是由全家人的共同協(xié)力一起完成，需要各自獨(dú)立，又希望相互能夠支持這樣的一個(gè)居住模式。多數(shù)家庭希望在同一個(gè)城區(qū)或者社區(qū)居住，節(jié)約時(shí)間和生活成本。四、養(yǎng)老模式和經(jīng)濟(jì)能力的關(guān)系以金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。就是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來(lái)每個(gè)月需要給老人多少錢(qián)。稱之反向抵押貸款。一旦簽了這個(gè)協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個(gè)房子里，每個(gè)月保險(xiǎn)公司送來(lái)一筆錢(qián)，一直到老人的離去房子才拿到保險(xiǎn)公司來(lái)進(jìn)行拍賣。第二個(gè)是增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。人老了不僅需要錢(qián)，還需要社會(huì)尊重。不光是年輕人需要尊嚴(yán)，老年人更需要尊嚴(yán)。第三個(gè)好處是保護(hù)弱勢(shì)群體，有利于社會(huì)穩(wěn)定。反向抵押貸款關(guān)注的是高收入群體，但是富人和有錢(qián)人的特點(diǎn)就是有錢(qián)，不需要你反向抵押貸款，反向抵押貸款自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。第四個(gè)是實(shí)行遺產(chǎn)稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴(yán)重的國(guó)家不能夠沒(méi)有遺產(chǎn)稅，如果有了遺產(chǎn)稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產(chǎn)稅。但是房子一旦入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產(chǎn)稅了，因?yàn)槔先嗽谒熬皖I(lǐng)光了他在房產(chǎn)里的全部，他這房產(chǎn)已經(jīng)歸保險(xiǎn)公司了，不再歸他自己了?！耙怨ごB(yǎng)”：身體健康、年輕的老年人可以在社區(qū)、老人院等等地方，有組織地參加一些適合老年人的勞動(dòng)，按照勞動(dòng)情況，給予金錢(qián)或者提供餐飲、住宿方面的報(bào)酬。這個(gè)“以工代養(yǎng)”的模式，讓他們發(fā)揮余熱：如做老師的，你可以給小區(qū)里面的老年大學(xué)給老人講課；當(dāng)醫(yī)生的，可以給老人講保健知識(shí)。五、養(yǎng)老社區(qū)未來(lái)的發(fā)展、建設(shè)方向首先應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，單純的老年人社區(qū)建設(shè)太多也不是特別的合適。比如崁入式養(yǎng)老社區(qū)。第二要配備完整的，可應(yīng)對(duì)緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，醫(yī)療對(duì)老人非常重要，特別是緊急救護(hù)。三要擁有豐富的，滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)配套設(shè)施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的時(shí)間需要進(jìn)行鍛煉，對(duì)自己的疾病進(jìn)行康復(fù)，這些設(shè)施應(yīng)該配套的比較多一些。第四要有營(yíng)造方便學(xué)習(xí)交流的，跟上時(shí)代要求的環(huán)境和設(shè)施，因?yàn)楹芏嗬夏耆瞬坏墙?jīng)濟(jì)條件比較好，還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)，繼續(xù)深造。比如老年大學(xué)，老年學(xué)習(xí)交流平臺(tái)。第五個(gè)是具有符合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我的價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。比如老年技術(shù)人才服務(wù)平臺(tái)，老年管理人才服務(wù)平臺(tái)。六、老年人居住產(chǎn)品類型和設(shè)計(jì)要點(diǎn)目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老居住社區(qū)建設(shè)類型：按建設(shè)類型分：專門(mén)型---專門(mén)面向老年群體的老年社區(qū)?；旌闲?--適合各年齡層群體的社區(qū)，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型---在普通社區(qū)中配套插入多種老年設(shè)施，如老年公寓、專門(mén)老年戶型，日間照料中心、老年活動(dòng)中心。從地段方面分：城區(qū)型---城內(nèi)配套齊全，用地緊張，多為集中式高層公寓，以提供護(hù)理服務(wù)為主。郊區(qū)型---用地寬松，易建大型低密度老年社區(qū)，也可提供混合居住。景區(qū)型---景觀環(huán)境好，以度假養(yǎng)生型養(yǎng)老公寓為主，強(qiáng)調(diào)良好的自然生態(tài)與休閑娛樂(lè)。氣侯區(qū)域型---利用南北方氣候差異，充分享受各地最舒適的季節(jié)，實(shí)現(xiàn)候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。氣侯區(qū)域型是指有特別好的資源環(huán)境，實(shí)現(xiàn)候鳥(niǎo)式的養(yǎng)老，比如說(shuō)海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進(jìn)行候鳥(niǎo)式的養(yǎng)老，每年去住一兩個(gè)月。具體建筑形式：在樓棟的底層專門(mén)做老年人戶型。提供孤獨(dú)老人或者是需要?jiǎng)e人照顧的老人。因?yàn)檫M(jìn)出比較方便，輪椅也可以很方便的進(jìn)出，同時(shí)提供底層花園方便老人活動(dòng)等。托老中心。建筑可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個(gè)建筑里，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動(dòng)中心都管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來(lái)了，這樣也很方便。短外廊式的住宅。電梯對(duì)老人很重要，如果有一個(gè)短外廊連接兩個(gè)單元，每個(gè)單元就有兩個(gè)電梯，萬(wàn)一某個(gè)電梯檢修或者是有問(wèn)題，他可以上另外一部電梯。住宅里面衛(wèi)生間對(duì)著短外廊，這樣的戶型老人出事的時(shí)候能夠呼救。自立和護(hù)理相變式的養(yǎng)老公寓。老人的身體是會(huì)變化的，今天是很健康的，明天可能會(huì)出現(xiàn)臥床的情況，需要輪椅了。我們?cè)谠O(shè)計(jì)單元式住宅時(shí)，我們要考慮在有這種需求的時(shí)候，可以讓它變成了像護(hù)理單元，全變成了一間一間的護(hù)理房間，有公共的活動(dòng)還有管理室，有公共的洗浴和衛(wèi)生間，可以改造非常小就可以變?yōu)榱硗庖环N形式，適應(yīng)老年人生活習(xí)慣的變化。無(wú)障礙設(shè)計(jì)：要綜合考慮老年人的自理能力差，力氣小的特點(diǎn)，在交通，扶手，衛(wèi)生器具等等方面周到設(shè)計(jì)?？紤]老人視力障礙、行動(dòng)障礙、聽(tīng)力障礙等等，在設(shè)施、設(shè)備、家具方面周到設(shè)計(jì)。陪護(hù)：考慮行動(dòng)障礙的老年人需要陪護(hù)人員照顧，建筑空間方面要留有余地。在陪護(hù)人員勞動(dòng)時(shí)，視線能夠照顧老年人。設(shè)計(jì)考慮要素獨(dú)立、私密、個(gè)性化空間，無(wú)障礙設(shè)計(jì)。生理變化：殘疾人住宿，盡可能提供機(jī)會(huì)鍛煉、維持老年活力。感官變化通信系統(tǒng)、日光與人工照明、熱控制與熱舒適、避免過(guò)度到背景噪音、使用顏色與裝飾等定向裝置、墻上扶手、軟硬地板。鼓勵(lì)社會(huì)互動(dòng)。提供活動(dòng)選擇來(lái)替換個(gè)人已被取代的角色。通過(guò)使用個(gè)人的或者配偶的家具與配飾，鼓勵(lì)新舊生活的連續(xù)性?；旌先丝凇敉饣顒?dòng)、戶內(nèi)活動(dòng)。設(shè)計(jì)考慮要素實(shí)施細(xì)節(jié)安全無(wú)障礙私人領(lǐng)域---單元設(shè)計(jì)建筑內(nèi)部社區(qū)與鄰里設(shè)計(jì)（行走距離，休息機(jī)會(huì)，社交機(jī)會(huì)）活動(dòng)區(qū)域（到達(dá)---大型公共室、郵寄、管理部門(mén)。飲食服務(wù)---餐廳）醫(yī)務(wù)中心、熟練護(hù)理專項(xiàng)活動(dòng)（保健、游泳池、音樂(lè)、游戲、圖書(shū)館、園藝）七、養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)按投資人劃分：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對(duì)老人的住宅。政府民政部門(mén)推出有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。

不管哪一種產(chǎn)品形式，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。八、適合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的類型按經(jīng)營(yíng)的難易程度從難到易為：臨終關(guān)懷設(shè)施---老年病醫(yī)院---福利養(yǎng)老院---短期入住---托老所---養(yǎng)老住區(qū)---康復(fù)中心---養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老咨詢咨詢---兩代居---老年綜合社區(qū)。按護(hù)理程度的要求從低到高為：養(yǎng)老咨詢中心---兩代居---托老所---養(yǎng)老住區(qū)、短期入住---養(yǎng)老公寓---福利養(yǎng)老院---養(yǎng)老服務(wù)中心---康復(fù)中心---老年病醫(yī)院---老年綜合社區(qū)---臨終關(guān)懷設(shè)施類型特點(diǎn)50后型產(chǎn)品特點(diǎn)：能夠滿足居家辦公辦公需要，配置工作間，有良好的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境。健康型產(chǎn)品特點(diǎn)：環(huán)境配套設(shè)施齊全，包括運(yùn)動(dòng)、保健、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)設(shè)施。分時(shí)度假型產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型大小合理，強(qiáng)調(diào)會(huì)所和物業(yè)管理能力。護(hù)理型產(chǎn)品特點(diǎn)：醫(yī)療保健設(shè)施和服務(wù)完備?；旌闲彤a(chǎn)品特點(diǎn)：兼具50后、健康型和護(hù)理型特點(diǎn)。九、養(yǎng)老住區(qū)的建設(shè)方向?qū)崿F(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能配備完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套功能營(yíng)造方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代要求的環(huán)境和設(shè)施。具有符合精神與價(jià)值訴求的養(yǎng)老服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。十、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式養(yǎng)老地產(chǎn)----生命中的安全帶。（平時(shí)看不到它的存在，緊急時(shí)可以救命）“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。

目前對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)有采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。1住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式這種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于，開(kāi)發(fā)商通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品，還來(lái)源于完善的配套服務(wù)，可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。但是，這種經(jīng)營(yíng)模式資金投入比單純的住宅開(kāi)發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類繁多。開(kāi)發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。2住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)商的工作相對(duì)單純，只要完成產(chǎn)品的銷售，開(kāi)發(fā)商就可以收回投資獲取利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對(duì)較短，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。此外，社會(huì)上又推出了異地養(yǎng)老、“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老等。更出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜；另一方面，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工程，其盈利模式對(duì)投資方是很大考驗(yàn)。如果全部持有，采用出租模式，這就意味著，企業(yè)除了需要一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，更需要強(qiáng)大的財(cái)力支持。受制于資金壓力，開(kāi)發(fā)商可采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作。采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入??；或采取置換的方式，將老人的原有住房與老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。可行的辦法是，開(kāi)發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

十一、期待政策支持用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的？是應(yīng)該通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？這些政策在地方上并沒(méi)有得到細(xì)化落實(shí)。

首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門(mén)主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門(mén)合作，必須有明確的政策指導(dǎo)。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀