酒店工程與設(shè)備管理

實(shí)務(wù)與創(chuàng)新

MaintenanceManagement

&CreationinHotels課件

引入工欲善其事,必先利其器；君若利其器,首當(dāng)順其治。請(qǐng)注意幾個(gè)事實(shí)：據(jù)在國內(nèi)100家酒店抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，幾乎所有的酒店的設(shè)備嚴(yán)重維護(hù)保養(yǎng)不足；國際上酒店的工程維護(hù)和能耗占總費(fèi)用的比例不足10%；而國內(nèi)酒店一般要達(dá)到12%以上；國際上酒店設(shè)施更新的周期一般為8-12年；因?yàn)榫S護(hù)不良，國內(nèi)酒店設(shè)施一般4-6年就需要更新。飯店設(shè)備主要特征：服務(wù)性可靠性安全性美觀性飯店工程與設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)幾個(gè)原則：飯店總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工或總監(jiān)負(fù)責(zé)制原則；管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)三位一體原則；組織結(jié)構(gòu)精簡、扁平化原則；保持最佳管理幅度原則；最快反應(yīng)速度和信息反饋原則；職、責(zé)、權(quán)分明原則；不拘一格、因店而宜原則。飯店工程與設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)兩個(gè)典型模式：(系統(tǒng)專業(yè)分工式）

工程部經(jīng)理行政助理調(diào)度電氣工程師機(jī)械工程師制冷工程師土建工程師配電、電梯管道、水暖空調(diào)系統(tǒng)裝修、建筑辦公自動(dòng)化機(jī)械類設(shè)施冷庫、冰箱木器、家私專業(yè)維修組專業(yè)維修組專業(yè)維修組專業(yè)維修組飯店工程與設(shè)備管理資產(chǎn)管理旅游飯店資產(chǎn)內(nèi)容和分類生活服務(wù)設(shè)備：照明、通風(fēng)、空調(diào)、給排水、制冷、廚房、清潔、洗衣、美容；信息辦公設(shè)備：通訊（電話、傳真）、辦公（打字、計(jì)算機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印）；能源設(shè)備：鍋爐、配電、發(fā)電；文娛保健設(shè)備：健身、游泳、保齡、彈子、音響、電視、投影、舞廳燈光、保健按摩；環(huán)境廣告：音樂燈光噴泉、彩燈廣告；保安設(shè)備：消火、煙火報(bào)警、防盜監(jiān)控；交通運(yùn)載設(shè)備：車輛、行李運(yùn)載車、電梯、自動(dòng)扶梯。飯店工程與設(shè)備管理資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理要點(diǎn)合理分類正確編碼登記建卡檔案管理（設(shè)備卡，安裝、租賃、轉(zhuǎn)移、事故、故障、維修、改造、報(bào)廢記錄）文件資料管理（說明書、設(shè)備圖紙、電子線路圖、安裝圖、合同及附件、圖書、雜志）建立計(jì)算機(jī)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。飯店設(shè)備與工程前期管理設(shè)備選型綜合評(píng)估要素：配套性（配套、協(xié)調(diào)）時(shí)效性（先進(jìn)、適時(shí)）功能性舒適性（適用、舒適）美觀性（色彩、造型）環(huán)保性（限噪、降污）可靠性（安全、可靠、低故障）適修性（四易、三保）(易查、易近、易拆、易換）（保安、保修、保供）飯店設(shè)備與工程潤滑管理

設(shè)備磨損曲線磨損量

磨合正常磨損階段劇烈磨損階段磨損階段

T

設(shè)備磨損曲線飯店設(shè)備與工程潤滑管理

潤滑管理目的和內(nèi)容目的：

防止?jié)櫥瑒┪廴?、泄漏防止?jié)櫥收咸岣咴O(shè)備可靠性降低維修成本內(nèi)容：潤滑技術(shù)管理潤滑物資管理飯店設(shè)備與工程潤滑管理管理要點(diǎn)油品質(zhì)量管理：入庫化驗(yàn)，在用品定期化驗(yàn)；潤滑“五定”管理：

定點(diǎn)，定質(zhì)，定量，定人，定期；潤滑“三過濾”管理:領(lǐng)油過濾,轉(zhuǎn)桶過濾,加油過濾飯店設(shè)備與工程備件管理保障運(yùn)行和降低庫存---魚和熊掌可以兼得采用計(jì)算機(jī)信息管理，搜集和存儲(chǔ)備件信息；附近有供應(yīng)商、可以即時(shí)送貨的備件可以減少庫存，甚至零庫存；采用合同化委外維修的設(shè)備，把備件庫存壓給承包方；供大于求的備件，爭取采用適量庫存，用完結(jié)算付款方式運(yùn)行。飯店設(shè)備與工程故障管理設(shè)備故障及分類定義：設(shè)備喪失規(guī)定功能（不能工作，性能劣化，不安全）產(chǎn)生過程分類：突發(fā)性故障漸進(jìn)性故障時(shí)間長短分類：間歇性故障永久性故障宏觀原因分類：固有故障操作維護(hù)不當(dāng)磨損故障功能劣化分類：潛在故障功能故障飯店設(shè)備與工程故障管理故障原因和模式宏觀原因：設(shè)計(jì)缺陷材料缺陷制造缺陷操作維護(hù)環(huán)境不當(dāng)微觀原因：彈性變形失效塑性變形（屈服）失效塑性斷裂失效脆性斷裂失效疲勞斷裂失效腐蝕失效磨損失效蠕變失效飯店設(shè)備與工程故障管理故障漸變過程

設(shè)P－F間隔在P－F

備潛在故障發(fā)生線P間隔進(jìn)行性功能故障發(fā)生線F預(yù)防維修能

tPtF

時(shí)間飯店設(shè)備與工程故障管理劣化漸變過程微缺陷中缺陷大缺陷故障

不會(huì)產(chǎn)生會(huì)產(chǎn)生已發(fā)展到停機(jī)，暫時(shí)不小停機(jī)或影響故障邊緣，置之影響功能設(shè)備功能不理后果嚴(yán)重

飯店設(shè)備與工程故障管理

故障復(fù)合多重狀況劣化原因劣化劣化劣化原因原因原因劣化劣化劣化原因原因原因原因單一因素多因素復(fù)合因素結(jié)構(gòu)飯店設(shè)備與工程故障管理魚骨分析中骨中骨中骨小骨小骨小骨脊骨故障小骨小骨小骨細(xì)骨中骨中骨中骨飯店設(shè)備與工程故障管理

PM分析透過現(xiàn)象，分析其物理本質(zhì)的方法。

P:phenomenaphysicalproblempreventive

現(xiàn)象是有物理(原因的),導(dǎo)致問題，是可預(yù)防的

M:mechanismmaterialmachinemanpowermethod

機(jī)理材料設(shè)備人力方法

連續(xù)問5個(gè)為什么,總會(huì)找出滿意的答案。

階段B：

問題B：換向閥5A有什么問題？假設(shè)驗(yàn)證密封圈失效經(jīng)檢查，密封圈無異常電磁鐵D1損壞用內(nèi)六角扳手將閥芯推到底，壓力使閥芯不到位仍上不去，假設(shè)不成立電磁閥內(nèi)部磨損嚴(yán)閥芯與閥孔間隙過大，假設(shè)成立重，間隙大，封不住油

結(jié)論B：換向閥配合表面間隙過大，換向后不能封住先導(dǎo)油，使溢流閥不能正常調(diào)壓。

階段C：

問題C：為什么換向閥5A磨損嚴(yán)重？假設(shè)驗(yàn)證使用太久在每一循環(huán)中，換向閥5A動(dòng)作3次，5B動(dòng)作1次，故5A損壞，5B正常，假設(shè)成立液壓油不用32號(hào)機(jī)械油，長期不換，有水分，污染合要求嚴(yán)重，假設(shè)成立

結(jié)論C：換向閥換向次數(shù)過多，液壓油污染嚴(yán)重，引起配合表面磨損嚴(yán)重。處理措施：1重新配換向閥5A配合表面，使之達(dá)到公差范圍；2換油并清洗油箱。飯店設(shè)備與工程故障管理

劣化趨勢圖分析

設(shè)備性能

t1t2t3t4t5

時(shí)間飯店設(shè)備與工程故障管理

故障樹分析

（頂事件）設(shè)備故障與部件故障1（中間事件）部件故障2與或

元件1元件2元件3元件4失效失效失效失效（底事件）手提砂輪故障樹實(shí)例

導(dǎo)線

電源電機(jī)砂輪開關(guān)保險(xiǎn)絲電動(dòng)機(jī)過熱電動(dòng)機(jī)電流過大電動(dòng)機(jī)潤滑不良散熱差電路電流太大保險(xiǎn)絲不斷負(fù)荷過大工作時(shí)間保險(xiǎn)絲過長容量過大電源電壓電動(dòng)機(jī)過高內(nèi)部短路

手提砂輪故障樹飯店設(shè)備與工程故障管理故障的集合優(yōu)選搜尋

f1f2f3f4f5

故障集合表征集合

s1s2s3s4s5s6s7s8

三個(gè)原則：最大概率,

最小費(fèi)用,

純集優(yōu)選“零故障”要從細(xì)微之處做起記住下面的故事：缺掉一枚釘子，壞了一支蹄鐵；缺了一支蹄鐵，跌翻了一匹馬；跌翻了一匹馬，摔死了一個(gè)騎兵勇士；死了這位騎兵勇士，失去了戰(zhàn)斗的勝利；失去了戰(zhàn)斗勝利，亡掉了一個(gè)帝國；飯店設(shè)備與工程故障管理故障處理

故障特征起因重復(fù)性多發(fā)性周期性耗損性先天性失誤性修理性故障故障故障故障故障故障故障項(xiàng)修局改造定期糾正改造規(guī)范培訓(xùn)質(zhì)部改造報(bào)廢維修恢復(fù)再設(shè)計(jì)訓(xùn)練量控制

維修模式?jīng)Q策流程確定單臺(tái)關(guān)鍵設(shè)備重要關(guān)鍵性以故障后果評(píng)估排序維修與故障記錄按故障模式故障分析確定維修方式狀態(tài)監(jiān)測狀態(tài)定期機(jī)會(huì)改進(jìn)事后合同維修維修維修維修維修維修經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估編制單臺(tái)設(shè)備維修計(jì)劃運(yùn)行空隙時(shí)間

編制成套設(shè)備維修規(guī)劃維修資源人的可靠性

對(duì)設(shè)備管理影響的研究

人腦處理問題能力102比特/秒

信息輸入

信息處理

信息輸出

視覺技能語言聽覺規(guī)則動(dòng)作其它（感知）知識(shí)表情

109比特/秒

102比特/秒

107比特/秒失誤：忽略，忘記，太早，太晚，太多，太少人的可靠性

對(duì)設(shè)備管理影響的研究

人類失誤分層模型

分類表現(xiàn)心理原因

失誤無意識(shí)滑過沒注意不正確潛意識(shí)中的錯(cuò)誤習(xí)慣漏掉忘記

有意識(shí)錯(cuò)誤規(guī)則性錯(cuò)誤知識(shí)性錯(cuò)誤技藝性失誤破壞故意人的可靠性對(duì)設(shè)備管理影響的研究

實(shí)踐證明：80％的人為失誤是管理不善造成的成也管理，敗也管理*組織結(jié)構(gòu)不合理；*工作劃分不科學(xué)；*定置化、目視化、規(guī)范化現(xiàn)場管理不善；沒有：讓容易發(fā)生的失誤很難發(fā)生；讓很難做好的事情易于實(shí)現(xiàn)；*員工培訓(xùn)不夠；*企業(yè)文化，員工愿景，心智模式不良結(jié)論：設(shè)備可靠性

人的可靠性

從管理做起飯店工程與設(shè)備管理的系統(tǒng)三維立體結(jié)構(gòu)資源維資金材料信息能源選型采購人力規(guī)劃安裝調(diào)試反饋設(shè)計(jì)制造試運(yùn)行檢查時(shí)間維實(shí)施報(bào)廢運(yùn)行組織認(rèn)識(shí)改造修理維護(hù)計(jì)劃功能維設(shè)備管理的系統(tǒng)思考

木桶效應(yīng)長板效應(yīng)短板效應(yīng)疏板效應(yīng)尋短策略

全員規(guī)范化設(shè)施維護(hù)

飯店設(shè)備管理新模式設(shè)計(jì)

TNFM-TotalNormalizedFacilityMaintenance

什么是全員規(guī)范化設(shè)施維護(hù)？全體員工以規(guī)范化的運(yùn)行和維護(hù)行為，共同參與的飯店全系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)體系，力求根本改變飯店面貌，使飯店設(shè)施隨時(shí)達(dá)到最佳服務(wù)性能的發(fā)揮。TNFM在設(shè)備維護(hù)體制中的定位飯店設(shè)備維護(hù)體制

TNFM全系統(tǒng)

現(xiàn)場設(shè)備管理運(yùn)行維修體制

清潔點(diǎn)檢保養(yǎng)潤滑預(yù)防事后改善維修自主維修維修維修維修預(yù)防如果設(shè)備是人體，TNFM是：

設(shè)備（人體）

手段：TNFM維修

相當(dāng)于人的：自我保健手術(shù)治療達(dá)到目的：增加免疫力驅(qū)除疾病設(shè)備目標(biāo)：保持基本狀態(tài)零故障修復(fù)故障TNFM不僅僅是設(shè)備

維護(hù)系統(tǒng)，還是：企業(yè)管理的升華企業(yè)精神的錘練企業(yè)靈魂的鑄造“綠色”企業(yè)的營建學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)、技術(shù)素質(zhì)型團(tuán)隊(duì)、教育型組織的修煉

TNFM的五大支柱

和四個(gè)“全”

最佳設(shè)備全系統(tǒng)所有工作從領(lǐng)導(dǎo)到小組活動(dòng)功能發(fā)揮預(yù)防維修完全規(guī)范每個(gè)員工動(dòng)機(jī)管理TNFM五大支柱里的四個(gè)“全”全功能是目標(biāo)全功能全系統(tǒng)是載體全系統(tǒng)全規(guī)范為過程全規(guī)范全員是基礎(chǔ)全員

TNFM的6S活動(dòng)整理：取舍分開，取留舍棄；整頓：條理擺放，取用快捷；清掃：清掃垃圾，不留污物；清潔：清除污染，美化環(huán)境；保安：消除隱患，可靠安全；素養(yǎng)：形成制度，養(yǎng)成習(xí)慣。營建一個(gè)“綠色”的飯店！TNFM的6個(gè)S之間的關(guān)系企業(yè)核心是整理素養(yǎng)整頓保安素養(yǎng)清潔清掃文化TNFM的自主維護(hù)漸進(jìn)過程自主管理的深入整理整頓步入規(guī)范化自主點(diǎn)檢總點(diǎn)檢臨時(shí)基準(zhǔn)與規(guī)范的編制對(duì)污染源、故障源的攻關(guān)對(duì)策初始清潔TNFM的預(yù)防維修體系設(shè)計(jì)

——SOONSOON—Strategy—On-site-information—Organizing——Normalizing流程SOON體系框架

Checking

檢查

StrategyOn-siteMonitoringOrganizingNormalizing

策略現(xiàn)場監(jiān)測組織規(guī)范

Diagnosing

診斷TNFM的“員工未來能力

持續(xù)成長”模型——FROGTNFM的全員規(guī)范化是與員工的培訓(xùn)和成長同步進(jìn)行的。因而，員工的能力成長決定著TNFM的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。我們把“員工未來能力持續(xù)成長”的英文定為FutureRe-boostingOperators’Growth，并把她幽默化為“青蛙”活動(dòng)。TNFM的“員工未來能力持續(xù)成長”模型——FROG一、自我工作能力分析二、成長約束分析三、樹立新觀念四、

制訂個(gè)人成長計(jì)劃五、目標(biāo)導(dǎo)向的自上而下培訓(xùn)六、員工自主式的單點(diǎn)課程培訓(xùn)體系建立七、邁出行動(dòng)的每一步八、讓員工和企業(yè)一同成長FROG體系

自我工作能力分析成長約束分析樹立新觀念制定個(gè)人成長計(jì)劃自上而下的培訓(xùn)計(jì)劃邁出行動(dòng)的每一步員工和企業(yè)一同成長TNFM的“員工未來能力持續(xù)成

長”模型——FROGTNFM的組織推進(jìn)

組織結(jié)構(gòu)董事長公司TNFM推進(jìn)委員會(huì)總經(jīng)理公司TNFM專職機(jī)構(gòu)飯店TNFM推進(jìn)委員會(huì)經(jīng)理部門TNFM推進(jìn)委員會(huì)組長部門技術(shù)攻關(guān)組