之平管理營(yíng)口乾豐顧問(wèn)組：楊歡（hank）物業(yè)管理前期介入及案例分析目錄1

物業(yè)前期介入概念目錄2

物業(yè)前期介入的目的目錄3

物業(yè)前期介入的作用目錄4

思考與小結(jié)目錄1

物業(yè)前期介入的概念圖片實(shí)例說(shuō)明什么？思考1：大家思考一下，以下1組圖片說(shuō)明什么？物業(yè)管理前期介入的概念前期介入的概念：指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)接受發(fā)展商的委托，提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的一系列物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的總和。物業(yè)管理前期介入充當(dāng)了什么角色？物業(yè)管理前期介入是：房地產(chǎn)商的“第二監(jiān)理”業(yè)主的“影子和替身”物業(yè)公司的“先遣隊(duì)+偵察兵”目錄2

物業(yè)前期介入的目的我們先看看，以下統(tǒng)計(jì)說(shuō)明什么？以上統(tǒng)計(jì)圖表說(shuō)明什么問(wèn)題：業(yè)主的一些投訴和訴求得不到有效解決；房屋存在工程質(zhì)量問(wèn)題；產(chǎn)品存在設(shè)計(jì)缺陷；設(shè)施、設(shè)備存在運(yùn)行故障；……思考2：某物業(yè)管轄項(xiàng)目入伙階段投訴統(tǒng)計(jì)圖表說(shuō)明什么問(wèn)題？實(shí)施物業(yè)前期介入的目的？物業(yè)前期介入的目的？1.優(yōu)化和提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)品質(zhì)（開(kāi)發(fā)商角度）；2.利于日后物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)（物業(yè)管理角度）；3.便于真實(shí)、科學(xué)、有效把握顧客需求（客戶角度）。思考3：從開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、客戶三方面，試著舉例說(shuō)明前期介入的實(shí)際好處有哪些？物業(yè)前期介入的各個(gè)階段物業(yè)前期介入的各個(gè)階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)階段銷(xiāo)售與入伙階段注意：前期介入的時(shí)機(jī)越早越好，所消耗的成本越少。思考4：乾豐祥水灣目前處于前期介入的那個(gè)階段？從前期介入角度看開(kāi)發(fā)、物管、客戶三者關(guān)系開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)主潛在顧客立項(xiàng)設(shè)計(jì)施工銷(xiāo)售物業(yè)管理前期介入系統(tǒng)圖物業(yè)前期介入與“1:10:100”成本法則注意：前期介入的時(shí)機(jī)越早越好，所消耗的成本越少?！?:10:100”成本法則關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量與成本的關(guān)系問(wèn)題，企業(yè)界有一個(gè)著名的“1：10：100”成本法則。意思是說(shuō)，假如企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)前，發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)欠缺并加以彌補(bǔ)，只需1元錢(qián)；如果該產(chǎn)品缺陷在建設(shè)階段被發(fā)現(xiàn)，需花10元錢(qián)的代價(jià)來(lái)彌補(bǔ)；如果此缺陷直到生產(chǎn)完畢（建設(shè)完畢）在使用階段才被發(fā)現(xiàn)，則需花上100倍甚至上千倍的代價(jià)來(lái)彌補(bǔ)。思考5：以“1:10:100”成本法則舉例說(shuō)明前期介入如何實(shí)現(xiàn)節(jié)約？“1:10:100”成本法則——真實(shí)案例因設(shè)計(jì)、選材不當(dāng)，該項(xiàng)目后期用于購(gòu)買(mǎi)和更換溝蓋板的成本達(dá)到近20萬(wàn)元鑄鐵、水泥蓋板更換為高強(qiáng)度樹(shù)脂蓋板“1:10:100”成本法則——真實(shí)案例2目錄3

前期介入的重要作用前期介入的重要作用之一作用1：有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)（設(shè)計(jì)階段的介入）例如，在南方高溫時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)用電量特別是一些商業(yè)樓宇，就必須考慮用電負(fù)荷的問(wèn)題，而在北方，取暖問(wèn)題則是考慮重點(diǎn)。這些物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問(wèn)題。前期介入的重要作用（1）作用1：有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)（從設(shè)備選型方面）圖片說(shuō)明：該太陽(yáng)能電池路燈，燈桿及燈座所選材質(zhì)為鑄鐵材質(zhì)（一體成型）。對(duì)于營(yíng)口所處地理位置（臨海）的大風(fēng)氣候，上述選型則未能考慮抗風(fēng)等級(jí)。前期介入的重要作用之二作用2：有利于提高房屋建造質(zhì)量（施工階段的介入）由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解。通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段的“監(jiān)理”，強(qiáng)化施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。體現(xiàn)“第二監(jiān)理”的作用。前期介入的重要作用（2）圖片說(shuō)明：在天花尚未施工前發(fā)現(xiàn)漏水后，施工單位一直未處理。目前石膏吊頂已被水浸泡。前期介入的重要作用之三作用3：有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)全面了解（從日后管理角度出發(fā)）物業(yè)公司正式接管后，要想做好日后物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、管線走向、設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試情況了如指掌。對(duì)于圖紙與實(shí)際情況之間的改動(dòng)（或增、減部分）作出認(rèn)真記錄，例如：管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置一般和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置均有一定差距，通過(guò)實(shí)地標(biāo)注和記錄，為日后問(wèn)題的查找和處理提供真實(shí)數(shù)據(jù)。特別注意：如果無(wú)法過(guò)早介入（如設(shè)計(jì)階段介入），設(shè)備安裝與調(diào)試階段則是非常合適的物業(yè)前期介入節(jié)點(diǎn)。前期介入的重要作用（3）圖片說(shuō)明：通過(guò)對(duì)隱蔽工程（管線走向、施工狀態(tài)、施工方式等）的了解，為日后物業(yè)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)提供真實(shí)、有效的依據(jù)。有效降低日后物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本。前期介入的重要作用之四作用4：有利于物業(yè)承接查驗(yàn)工作的順利完成物業(yè)管理承接查驗(yàn)主要包括兩部分：1.施工圖紙、施工檔案、施工合同等文字類(lèi)資料的交接，2.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物（房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備）承接查驗(yàn)；通過(guò)前期介入工作的開(kāi)展，可以提前了解物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍和內(nèi)容，便于迅速、高效的完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。思考6：以一名物業(yè)人的眼光，談?wù)劕F(xiàn)階段乾豐物業(yè)該如何開(kāi)展物業(yè)前期介入工作？前期介入的重要作用之五作用5：有利于提升業(yè)主入住后的物業(yè)滿意度通過(guò)前期介入工作，關(guān)注并優(yōu)化與業(yè)主入住后密切相關(guān)的各類(lèi)需求（功能性角度、便利性角度、安全性角度、舒適性角度等），達(dá)到提升業(yè)主滿意度的作用。功能性角度：如溫泉水能否滿足使用需求，樓宇用電負(fù)荷情況便利性角度：車(chē)庫(kù)進(jìn)出口設(shè)置、殘疾人通道設(shè)置等安全性角度：監(jiān)控及門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)置、安保崗位布局等舒適性角度：供暖管網(wǎng)地?zé)徜佋O(shè)等目錄4

思考和小結(jié)思考和小結(jié)思考1：大家思考一下，以下1組圖片說(shuō)明什么？思考和小結(jié)思考2：某物業(yè)管轄項(xiàng)目入伙階段投訴統(tǒng)計(jì)圖表說(shuō)明什么問(wèn)題？思考3：從開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、客戶三方面，舉例說(shuō)明前期介入的實(shí)際好處有哪些？思考4：乾豐祥水灣目前處于前期介入的那個(gè)階段？思考5：以“1:10:100”成本法則舉例說(shuō)明前期介入如何實(shí)現(xiàn)節(jié)約？思考6：以一名物業(yè)人的眼光，談?wù)勀壳扒S物業(yè)該如何開(kāi)展現(xiàn)階段的物業(yè)前期介入工作？以上思考在下節(jié)課時(shí)，由大家互動(dòng)解答。下節(jié)課程預(yù)告：《物業(yè)管理職業(yè)健康與安全》主講人：之平管理乾豐顧問(wèn)組助理：覃龍飛（Clark）開(kāi)課時(shí)間：2012年11月07日（周三）15:00授課范圍：乾豐物業(yè)員工授課地點(diǎn)：乾豐祥水灣售樓處——物業(yè)辦公室特別說(shuō)明：若因工作安排之需，無(wú)法正常參加本課程，請(qǐng)?zhí)崆芭c乾豐物業(yè)（趙主管）知會(huì)。無(wú)法參加的同事，可在課后獲得紙質(zhì)及電子文本講義，以供自學(xué)。感謝您的聆聽(tīng)！THANKYOUFORYOURATTENTION!歡迎登陸“之平管理”企業(yè)網(wǎng)站：溫馨提示1.若您對(duì)本課程有何好的意見(jiàn)和建議請(qǐng)致電：楊歡（hank）手機(jī)箱：hankyang@2.若您對(duì)本課程不明之處，請(qǐng)課下直接聯(lián)系：楊歡（hank）3.若您需要獲得課程講義，請(qǐng)與主講人楊歡（hank）索取謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)之平管理。2.利于日后物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)（物業(yè)管理角度）。房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）。注意：前期介入的時(shí)機(jī)越早越好，所消耗的成本越少。物業(yè)前期介入與“1:10:100”成本法則?！?:10:100”成本法則。思考5：以“1:10:100”成本法則舉例說(shuō)明前期介入如何實(shí)現(xiàn)節(jié)約?！?:10:100”成本法則——真實(shí)案例。鑄鐵、水泥蓋板更換為高強(qiáng)度樹(shù)脂蓋板?！?:10:100”成本法則——真實(shí)案例2。作用1：有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)（設(shè)計(jì)階段的介入）。