Welcometothe物業(yè)管理

仁恒星園華發(fā)新城老舊小區(qū)同學(xué)們以后置業(yè)，是選擇物業(yè)管理費高的還是物業(yè)管理費低的？一個高檔的小區(qū)有以下幾個特點：地段不錯，大社區(qū)，金牌物業(yè)，人車分流，配套的商業(yè)街、配套的幼兒園及小學(xué)。珠海的金牌物業(yè)公司：華發(fā)物業(yè)，萬科物業(yè)，金地物業(yè)、仁恒物業(yè)……在我國的大中城市中，住房消費觀念的變化，就業(yè)方式的變化和人才流動的加快產(chǎn)生出大量的房屋租賃需求，而伴隨著房屋租賃市場的發(fā)展，利用租賃來的房屋從事違法犯罪活動的案件也屢見不鮮，對這樣的房屋急需進(jìn)行管理方式的改革。另外，隨著個人財富的增加，以保值增值為目的而擁有房地產(chǎn)的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對物業(yè)管理所能帶給業(yè)主的效益更關(guān)心，因為良好的物業(yè)管理帶來的物業(yè)升值是對投資行為的極好回報。一個小區(qū)租客多好還是租客少好？物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為滿足廣大業(yè)主的需求而產(chǎn)生的，它隨著國家城市化建設(shè)的發(fā)展而發(fā)展，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的概念二、物業(yè)的種類三、物業(yè)的性質(zhì)第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。（1）已建成并具有使用功能的各類居住用和非居住用的建筑物（2）與這些建筑物相配套的設(shè)施設(shè)備（3）相關(guān)場地物業(yè)組成部分場地公共設(shè)施附屬設(shè)備房屋建筑物本體

各類建筑物可以指一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)；也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施（包括水塔、鍋爐房、配電室）和與之相鄰的場地、庭院、干道等。二、物業(yè)的分類根據(jù)使用的功能不同，可分為四類：（1）居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等（2）商業(yè)物業(yè)：包括寫字樓（辦公樓）、商業(yè)中心（大廈）、酒店、貿(mào)易中心、會展中心等（3）工業(yè)物業(yè)：如工業(yè)廠房、倉庫、研發(fā)用房等（4）其他用途的物業(yè)：（公益性和營利性）A文化教育類：學(xué)校、圖書館、博物館、檔案館、文化館B體育類：體育館、健身房、游泳館、網(wǎng)球館C衛(wèi)生類：醫(yī)院、衛(wèi)生所、療養(yǎng)院、藥檢所

D娛樂類：影視劇場、歌舞廳、卡拉OK廳、游樂場等E其他：行政辦公場所、機(jī)場、碼頭、高速公路、水利、農(nóng)業(yè)建筑、園林、寺廟、教堂、古建筑、監(jiān)獄、公墓等。Page6⑥①②③④⑤物業(yè)已建成并投入使用的“各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”。各類房屋配套設(shè)施和場地建筑群，住宅小區(qū)，工業(yè)小區(qū)；也可以是單體建筑，如一棟住宅樓，寫字樓，商業(yè)大廈各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地，庭院，道路Page5這些都是物業(yè)嗎？一個住宅單位全球通大廈

商業(yè)大廈中的一個單元政務(wù)服務(wù)中心從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等。（2）設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等。（3）設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施，（如幼兒園、醫(yī)院）等。（4）場地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。

完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設(shè)備、設(shè)施或是單獨的場地（如空地），就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。

第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等。物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別

房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)和物業(yè)屬于近義詞，首先，【房地產(chǎn)】一詞書面多用于指一個行業(yè)體系?！疚飿I(yè)】一詞，多用于指具體的一棟或一套房產(chǎn)，而且大多時候，【物業(yè)】一詞特指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)工作。而在口語中，物業(yè)也往往等同于房產(chǎn)。比如聊天時可以說“我在某地添置了一套物業(yè)”大家都知道是指買了一套房產(chǎn)。如果說“我在某地添置了一套房地產(chǎn)”大家會以為某人是在某地做房地產(chǎn)開發(fā)項目。

【不動產(chǎn)】是針對【動產(chǎn)】而提出的。

房地產(chǎn)或物業(yè)，都屬于不動產(chǎn)。但是不動產(chǎn)并不是只限于房地產(chǎn)

不動產(chǎn)概念定義：是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。除房地產(chǎn)外，礦山、樹木、湖泊、海洋等等均屬不動產(chǎn)。房地產(chǎn)僅僅屬于不動產(chǎn)中的一項。習(xí)題訓(xùn)練1、物業(yè)是指各類房屋建筑。（）2、一個完整的物業(yè)應(yīng)至少包括建筑物、設(shè)備、設(shè)施、場地四個部分。（）3、物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房和商業(yè)用房等建筑。（）4、物業(yè)就是不動產(chǎn)，是不動產(chǎn)的另一稱謂()5、物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。()6、關(guān)于物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)三個概念，說法正確的是（）A房地產(chǎn)包括不動產(chǎn)和物業(yè)B不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)和物業(yè)

C物業(yè)包括房地產(chǎn)和不動產(chǎn)D房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)互不相干物業(yè)的性質(zhì)（包括自然屬性和社會屬性）

人既有自然屬性又有社會屬性。所謂自然屬性是指人的肉體存在及其特性；所謂社會屬性是指在實踐活動的基礎(chǔ)上人與人之間發(fā)生的各種關(guān)系。自然屬性是人存在的基礎(chǔ)，但人的本質(zhì)屬性在于他的社會性。自然屬性：1、物業(yè)的二元性（由土地和建筑物兩大部分構(gòu)成）1、固定性（不可移動的固定性特點）2、耐久性（使用年限長，能更長久保留下來）3、多樣性（范圍廣、規(guī)模、形狀各異）4、高值性（使用價值、觀賞價值）社會屬性：1、商品屬性（物業(yè)是商品）2、稀缺性3、保值、增值性4、宏觀政策的調(diào)控性因為物業(yè)具有（），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計，要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。A．穩(wěn)定性B．固定性C．耐久性D．多樣性一、物業(yè)管理及其特點

（一）含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。思考問題：1.誰接受誰的委托？委托方？受托方？2.通過什么方式約定委托雙方的責(zé)任?3.管理對象是什么？為誰服務(wù)？4.服務(wù)是無償?shù)膯?物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常稱為物業(yè)管理公司；物業(yè)業(yè)主，即物業(yè)所有人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人；業(yè)主可以是個人、集體、國家。物業(yè)管理的對象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對象是人。Page8社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的綜合性統(tǒng)一管理Page9提供勞務(wù)和服務(wù)有償服務(wù)以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展將社會分工集中起來統(tǒng)一管理選聘物管企業(yè)尋找可以代管的物業(yè)按現(xiàn)代企業(yè)制度組建獨立經(jīng)濟(jì)實體，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧具有自我改造和自我發(fā)展的能力成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人物業(yè)管理企業(yè)人員配備組織機(jī)構(gòu)管理工具和設(shè)備管理措施和工作程序Page10物業(yè)管理兩個關(guān)鍵要素業(yè)主的自治自律物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理業(yè)主公約成立業(yè)主委員會矛盾和關(guān)系的協(xié)調(diào)和處理專業(yè)性、技術(shù)性的管理工作提高物業(yè)管理整體水平降低成本費用指導(dǎo)、規(guī)范、約束業(yè)主和使用人行為代表廣大業(yè)主利益選聘物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理工作對物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)自覺維護(hù)公共環(huán)境和公眾利益自律的保證業(yè)主自治的前提Page11Page11一、常規(guī)定性的公共服務(wù)二、針對性的專項服務(wù)三、特約的委托服務(wù)Page12概念：為所有的住用人提供的最基本的管理與服務(wù)目的：確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的秩序和美化環(huán)境Page

36日常保潔垃圾清運外墻清洗殺毒防疫設(shè)備設(shè)施基本情況管線走向、完好率日常保養(yǎng)維修更新改造(及時、準(zhǔn)確)綠地、植被樹木、花卉景觀、假日布置火災(zāi)的預(yù)防火災(zāi)的救護(hù)處理代繳水電、煤氣費有線電視費、電話費等……Page

37概念：為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作目的：改善和提高特點：預(yù)先設(shè)立、可選擇性Page15日常生活類商業(yè)服務(wù)類文教衛(wèi)體類代理中介類社會福利類金融服務(wù)類衣、食、住、行商業(yè)店鋪等代辦保險、銀行等業(yè)務(wù)生活館、學(xué)校、會所等家政、家教、廣告等照顧老人、擁軍優(yōu)屬等Page

39定義：為了滿足個別需求所提供的服務(wù)合同中未要求，專項服務(wù)中也未設(shè)立盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)如代訂牛奶、書報，送病人就業(yè)、喂藥代接代送兒童入托、入園代洗車輛等Page17第一類是最基本的工作，必須做好第二、第三大類，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好各項工作物業(yè)管理的目標(biāo)從物的角度講，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值從人的角度看，為住戶創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境。從社會的角度看，促進(jìn)社區(qū)管理和社會的和諧穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度，保證城市的可持續(xù)發(fā)展。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)Welcometothe。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。（1）已建成并具有使用功能的各類居住用和非居住用的建筑物。（4）其他用途的物業(yè)：（公益性和營利性）。已建成并投入使用的“各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、