樊劍英開發(fā)回遷房按成本價(jià)審定計(jì)稅分析根源：中國(guó)稅網(wǎng)

作者：樊劍英

日期：

2014-01-28

2014

年1月

8日，國(guó)家稅務(wù)總局公布

2014

年第

2號(hào)通告《國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于納稅人開

發(fā)回遷布置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通告》，就納稅人開發(fā)回遷布置房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題進(jìn)行了

明確，通告自2014年3月1日起實(shí)行，通告奏效前未作辦理的事項(xiàng)，依照本通告規(guī)定履行。

通告規(guī)定，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不擔(dān)當(dāng)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷

布置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷布置房所有權(quán)的行為，依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行

條例實(shí)行細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)

稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以

審定，但不包含回遷布置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。對(duì)于該通告的理解，筆者認(rèn)為應(yīng)特別注意土地使用權(quán)在誰的名下，題，其次是從實(shí)質(zhì)上剖析土地使用權(quán)能否擔(dān)當(dāng)了土地出讓價(jià)款。

以誰的名義立項(xiàng)的問

一般來講，土地使用權(quán)在誰的名下，誰才能夠立項(xiàng)，即即是合作建房，一方出地、一方

出資本，也要求土地使用權(quán)辦理更改手續(xù)，方能夠兩方名義辦理合建審批手續(xù)。通告明確提到“納稅人以自己名義立項(xiàng)”能夠判斷出納稅人不論從實(shí)質(zhì)角度仍是從名義上或形式上看均

具備該回遷布置房土地的使用權(quán)。納稅人能否擁有土地使用權(quán)，決定了立項(xiàng)條件和稅收認(rèn)定。

第一種情況——對(duì)方立項(xiàng)下代建模式

比如，某舊城改造項(xiàng)目，有部分棚戶區(qū)需要拆遷布置，光明房地產(chǎn)公司承接該項(xiàng)目投資

建設(shè)。政府出讓給光明公司A地塊，土地出讓價(jià)款3000萬元，此外商定在A地塊以外的屬于政府所有的B地塊上要為政府建筑回遷布置房100套，建筑成本估計(jì)2000萬元，開發(fā)建設(shè)以及籌融資均由光明公司負(fù)責(zé)，完工后政府回購，回購價(jià)款假定2500萬元。該模式屬于光明公司接受政府拜托，代建回遷布置房。一般來講，拜托代建應(yīng)具備四個(gè)條件：①以拜托方的名義辦理立項(xiàng)手續(xù)和工程結(jié)算；②與拜托方不發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移；③雙方簽署拜托代建合同；④受托方不代墊資本。比如，《遼寧省地方稅務(wù)局對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司“代建房”收入征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(遼地稅流〔2000〕291號(hào))規(guī)定，依據(jù)國(guó)家基本建設(shè)管理和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司受托包辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位（以下簡(jiǎn)稱拜托建房單位）的房子建設(shè)，應(yīng)由拜托建房單位供給自有土地使用權(quán)證書或由其以自己名義辦理的土地征用手續(xù)，并獲得有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目同意手續(xù)和基建計(jì)劃；房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付資本，建筑施工公司將建筑業(yè)發(fā)票開具給拜托建房單位（由房地產(chǎn)開發(fā)公司將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給拜托建房單位）；房地產(chǎn)開發(fā)公司與拜托建房單位推行全額結(jié)算，并此外向拜托建房單位收代替建手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的“代建房”行為，凡同時(shí)具備上述條件的，對(duì)其獲得的代建手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；不然，不論拜托建房單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司怎樣簽署協(xié)議，也不論房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)賬務(wù)怎樣辦理，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司與拜托建房單位的全額結(jié)算收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。依照上述原則，光明公司只管不擁有B地塊土地使用權(quán)，不是其立項(xiàng)，也要依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。代建還有此外一種模式“建設(shè)—移交”。推行“建設(shè)—移交”模式的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)項(xiàng)目，一般由項(xiàng)目業(yè)主經(jīng)過招標(biāo)方式選擇投融資人，由投融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資本的籌集和項(xiàng)目的建設(shè)，

并在項(xiàng)目完工經(jīng)查收合格后移交給項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主依照合同的商定支付回購價(jià)款。例

如《湖南省地方稅務(wù)局對(duì)于BT方式建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通告》（湖南省地方稅務(wù)局

通告2011年第6號(hào)）第二條規(guī)定：以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)，對(duì)投融資人不論其能否具

備建筑工程總承包資質(zhì)，均應(yīng)作為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營(yíng)

業(yè)稅。營(yíng)業(yè)額按以下方式確立：

（一）項(xiàng)目的建設(shè)方（或投資方）與施工公司為同一單位的，建設(shè)方（或投資方）在取

得業(yè)主支付回購款項(xiàng)時(shí)以實(shí)質(zhì)獲得的回購款項(xiàng)作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額全額征收營(yíng)業(yè)稅，施工環(huán)節(jié)不

再征收營(yíng)業(yè)稅。（回購價(jià)款包含工程建設(shè)花費(fèi)、融資花費(fèi)、管理花費(fèi)和合理回報(bào)等收入。）

（二）建設(shè)方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其余施工公司的，建設(shè)方（或投資方）在獲得業(yè)主支付回購款項(xiàng)時(shí)按扣除支付給施工公司工程承包額或分包價(jià)款后的余額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,施工公司計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為工程承包額或獲得的分包價(jià)款。

依照“建設(shè)-移交”模式辦理，光明公司不擁有B地塊土地使用權(quán)，不是其立項(xiàng)，則依照“建筑業(yè)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

假如其不墊付資本，建筑施工公司將建筑業(yè)發(fā)票開具給政府（由開發(fā)商將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給

政府）；開發(fā)商與政府推行全額結(jié)算，并此外收代替建手續(xù)費(fèi)，則依照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”計(jì)征

營(yíng)業(yè)稅。

也就是在本事例中，光明公司存在著依照“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”、“建筑業(yè)”、“銷售不動(dòng)

產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅的可能性。因?yàn)楣饷鞴静粨碛谢剡w布置房土地使用權(quán)，以政府名義立

項(xiàng)，光明公司承建，筆者主張合用“建設(shè)-移交”模式來辦理，依照“建筑業(yè)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，

若回收價(jià)款2500萬元，應(yīng)交2500×3%=75萬元。光明公司會(huì)計(jì)辦理為：

獲得A地塊土地使用權(quán)

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷賠償費(fèi)3000

貸：銀行存款3000

發(fā)生回遷布置建筑支出

借：開發(fā)成本——代建回遷布置房2000

貸：銀行存款2000

移交回遷布置房借：其余業(yè)務(wù)支出2000貸：開發(fā)成本——代建回遷布置房2000

借：銀行存款2500

貸：其余業(yè)務(wù)收入——代建回遷布置房2500

第二種情況——自己立項(xiàng)下有對(duì)價(jià)的代建模式

比如，政府出讓給光明公司C地塊，出讓協(xié)議商定土地出讓價(jià)款3000萬元，此外將回

遷布置房土地D地塊也出讓給光明公司，協(xié)議商定出讓價(jià)款為2000萬元，該地塊主要用于

C、D地塊的原居民回遷布置，由光明公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)建設(shè)，政府賠償價(jià)款4200萬元，

屬于賠償超標(biāo)的面積由原居民向開發(fā)商補(bǔ)交房款。光明公司回遷房建筑成本估計(jì)2000萬元。

該種情況實(shí)質(zhì)上剖析仍屬于代建模式，可是開發(fā)商形式上擁有B地塊土地使用權(quán)，根

據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于“代建”房子行為應(yīng)怎樣征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1998〕554

號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱甲方）獲得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后依據(jù)其余單位

（以下稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方

辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，

假如甲方自備施工力量修筑該房子，還應(yīng)付甲方的自建行為按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。還能夠參照《湖南省地方稅務(wù)局對(duì)于BT方式建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通告》（湖南省地方稅務(wù)局通告2011年第6號(hào)）第一條規(guī)定：以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)，工程完工交托業(yè)主的，對(duì)投融資人所獲得收入應(yīng)依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為獲得的全部回購價(jià)款（包含工程建設(shè)花費(fèi)、融資花費(fèi)、管理花費(fèi)和合理回報(bào)等收入）。這里都重申了立項(xiàng)方代建工程均要依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。遼地稅流〔2000〕291號(hào)對(duì)不切合“應(yīng)由拜托建房單位供給自有土地使用權(quán)證書或由其以自己名義辦理的土地征用手續(xù)，并獲得有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目同意手續(xù)和基建計(jì)劃”也是這樣。這種操作模式便于辦理立項(xiàng)手續(xù)和為回遷戶未來辦理房子產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，較第一種模式更加政府所接受。這種模式下營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依照怎樣確認(rèn)呢？合用上述的政策規(guī)定依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)商有明確的對(duì)價(jià)，即其從事代建開發(fā)所收取的錢幣、實(shí)物或其余經(jīng)濟(jì)利益，即是營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依照。比如湖南省地方稅務(wù)局通告2011年第6號(hào)確立計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為獲得的所有回購價(jià)款（包含工程建設(shè)花費(fèi)、融資費(fèi)

用、管理花費(fèi)和合理回報(bào)等收入）。

第三種情況——自己立項(xiàng)下無對(duì)價(jià)收入的自建模式

比如，政府出讓給光明公司E地塊，出讓協(xié)議商定土地出讓價(jià)款3000萬元，光明公司

獲得拆遷允許證，獲得該土地從事開發(fā)建設(shè)還要進(jìn)行拆遷及布置賠償，錢幣拆遷花費(fèi)2000

萬元，產(chǎn)權(quán)調(diào)動(dòng)賠償方式下建筑成本支出4000萬元。

在以前《國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于外商投資公司從事城市住所小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批

復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)［1995］549號(hào)）中規(guī)定，外商投資公司（以下稱拆遷人）依據(jù)當(dāng)?shù)卣?/p>

市規(guī)劃和建設(shè)部門的要求，經(jīng)過各樣方式對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房子進(jìn)行拆遷并最后布置（或

償還）住戶。在詳細(xì)辦理“布置”或“償還”時(shí)，當(dāng)?shù)卣?guī)定，依據(jù)被拆房子的所有權(quán)性質(zhì)不一樣，分別推行產(chǎn)權(quán)調(diào)動(dòng)。按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)；或作價(jià)賠償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)動(dòng)，作價(jià)賠償相聯(lián)合等

方法，拆遷人與被拆遷人經(jīng)過明確拆遷布置事宜。并要求對(duì)外商投資公司從事這種城市住所小區(qū)建設(shè)波及的營(yíng)業(yè)稅問題予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)以下：對(duì)外商投資公司從事城市住所小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)依照的有關(guān)規(guī)定，就其獲得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住所房子的成本價(jià)審定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最后轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住所區(qū)配套公共設(shè)備（如居委會(huì)用房，車棚，托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住所房子轉(zhuǎn)讓價(jià)錢中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

依照該文件精神，光明公司在這種模式下獲得的土地成本實(shí)質(zhì)為3000+2000+4000=9000

萬元。其采納產(chǎn)權(quán)調(diào)動(dòng)的“對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類

住所房子的成本價(jià)審定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅”，此外，對(duì)于錢幣賠償或產(chǎn)權(quán)調(diào)動(dòng)收取的價(jià)差收入直接

確立營(yíng)業(yè)額。

對(duì)于視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的代建行為，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第二十條規(guī)定了三種營(yíng)業(yè)額確實(shí)定方式：

（一）按納稅人近來時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的均勻價(jià)錢審定；

（二）按其余納稅人近來時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的均勻價(jià)錢審定；

（三）按以下公式審定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或許工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）。

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確立。

這里有先后次序的規(guī)定，而對(duì)于回遷布置房的辦理，不受上述先后次序的限制，通告明

確：依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第

五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)

第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以審定，但不包含回遷布置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)

款。本次通告必定程度上承襲了國(guó)稅函發(fā)［1995］549號(hào)的規(guī)定，特別是明確了成本價(jià)不包

括回遷布置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款，解決了實(shí)務(wù)中對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅不可以不

包含土地成本的爭(zhēng)議。

第四種情況——自己立項(xiàng)下“凈地”回遷布置

《國(guó)有土地上房子征收與賠償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）公布后，“房子拆遷”已經(jīng)改為“征收與賠償”，“拆遷及賠償”工作已經(jīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)為政府“征收與賠償”。國(guó)務(wù)院令第

號(hào)第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政地區(qū)的房子征收與賠償工作。市、縣級(jí)人

民政府確立的房子征收部門（以下稱房子征收部門）組織實(shí)行本行政地區(qū)的房子征收與賠償

工作。第五條規(guī)定，房子征收部門能夠拜托房子征收實(shí)行單位，擔(dān)當(dāng)房子征收與賠償?shù)脑敿?xì)工作。房子征收實(shí)行單位不得以營(yíng)利為目的。房子征收部門對(duì)房子征收實(shí)行單位在拜托范圍

內(nèi)實(shí)行的房子征收與賠償行為負(fù)責(zé)監(jiān)察，并對(duì)其行為結(jié)果擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。

嚴(yán)格履行國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，土地征收、賠償、拆遷、平坦等一級(jí)開發(fā)達(dá)成以后方可進(jìn)行出讓，開發(fā)商獲得的應(yīng)當(dāng)屬于“凈地”，在這種模式下，不該當(dāng)存在回遷布置房怎樣計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的問題。價(jià)款

比如，政府將拆遷、征收賠償完成的土地F出讓給光明公司，出讓協(xié)議商定土地出讓7000萬元，光明公司支付3000萬元土地出讓金，此外4000萬元作為為政府配建的回

遷布置房賠償款，房子完工后，政府回收回遷布置房分派原土地被征收人。

光明公司在這種現(xiàn)有征收模式下獲得的土地成本實(shí)質(zhì)為7000萬元。未支付的土地成本

4000萬元抵頂了回遷布置房的政府回購收入?；剡w布置房有明確的對(duì)價(jià)，依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”

征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為4000萬元。

再如，政府拜托光明公司負(fù)責(zé)G地塊的拆遷布置，光明公司拆遷支出2000萬元、布置

房建設(shè)支出3000萬元，政府評(píng)審后確立為5500萬元，光明公司競(jìng)價(jià)8000萬元獲得C地塊

土地使用權(quán)，政府收取土地出讓價(jià)款后對(duì)于光明公司進(jìn)行返還，返還收入5500萬元，此中

拆遷花費(fèi)2200萬元，布置房建設(shè)3300萬元。

依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于政府回收土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷賠償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆掉、平坦土地并代委

托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷賠償費(fèi)的過程中，其供給建筑物拆掉、平坦土地勞務(wù)獲得的收入應(yīng)依照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代拜托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷賠償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以供給代理勞務(wù)獲得的所有收入減去其代拜托方支付的拆

遷賠償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。光明公司從事的拆遷平坦依照“建筑業(yè)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅2200×3%=66萬元；銷售給政府的回遷布置房依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅3300×5%=165萬元。

第五種情況——自己立項(xiàng)僅為操作便利

回遷布置工作完整由政府來實(shí)行，可是政府也受制于資本與開發(fā)建設(shè)的限制，在新的政策條件下依照常有模式進(jìn)行運(yùn)作，不免出現(xiàn)形式和實(shí)質(zhì)上不一致的問題。

比如，政府出讓光明公司土地H和J地塊，協(xié)議商定光明公司繳納H地塊出讓金1000萬元，獲得H地塊土地使用權(quán)；合同商定光明公司獲得J地塊土地使用權(quán)、地上建筑物及隸屬物的所有權(quán)與開發(fā)權(quán)，但要負(fù)責(zé)解決J地塊上原有住戶的拆遷、布置、賠償、置換事宜，無出讓金。表面上光明公司獲得“凈地”出讓，實(shí)質(zhì)上代政府擔(dān)當(dāng)了回遷布置房征收及賠償工作；并且形式上所簽署的土地出讓合同還可能非0價(jià)款出讓，比方H地塊少計(jì)出讓金或先收后返的方式。這種模式下，筆者認(rèn)為應(yīng)依照通告規(guī)定，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不擔(dān)當(dāng)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷布置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷布置房所有權(quán)的行為，依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條

第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以審定，但不包含回遷布置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

若是光明公司獲得H和J地塊后，拆遷J地塊原居民在H地塊上建房布置，能否計(jì)稅成本營(yíng)業(yè)額也不包含土地成本呢？

筆者認(rèn)為H地塊只管有土地成本，也不可以分派給回遷布置房。正如在J地塊上建筑的

房子還要分?jǐn)侶地塊土地成本同樣。

可是在公司所得稅辦理和土地增值稅辦理中，回遷布置房的建筑成本要視同銷售計(jì)入H

地塊的土地成本中，因?yàn)榧冋媸谦@得J地塊土地使用權(quán)看似0地價(jià)出讓，卻還要支出建筑成本沒有任何回報(bào)的話，沒有哪個(gè)開發(fā)商是愿意做的。

第六種情況——強(qiáng)迫配建的結(jié)果

《領(lǐng)土資源部對(duì)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促使土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通

知》（領(lǐng)土資發(fā)[2010]204號(hào)）規(guī)定：各地要依照公然公正公正、誠(chéng)實(shí)信譽(yù)、高效便民的原則，

在堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的前提下，踴躍探究“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)政策性住宅面積”、“在商品住所用地中配建保障性住宅”、網(wǎng)上掛牌、用地預(yù)申請(qǐng)、一次競(jìng)價(jià)、綜合評(píng)標(biāo)等多種交易形式，總結(jié)推行成功經(jīng)驗(yàn)和做法，改良和完美招拍掛制度內(nèi)

容，進(jìn)一步發(fā)揮招拍掛制度在深入土地因素市場(chǎng)改革、增強(qiáng)土地出讓領(lǐng)域反腐倡廉建設(shè)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中的踴躍作用。

《對(duì)于推動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)建議》（建保[2009]295號(hào)）第三條（八）

項(xiàng)規(guī)定：落實(shí)土地供給政策。城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造布置住宅用地歸入當(dāng)?shù)赝恋毓┙o計(jì)劃優(yōu)先安排，并簡(jiǎn)化行政審批流程，提升審批效率。布置住宅中波及的經(jīng)濟(jì)合用住宅和廉租住宅建設(shè)項(xiàng)目能夠劃撥方式供地，應(yīng)在《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》中明確商定住宅套型建

筑面積、項(xiàng)目開完工時(shí)間等土地使用條件。對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)備用地，一定以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。禁止將已供給的經(jīng)濟(jì)合用住宅、廉租住宅用地改變用途

用于商品住宅等開發(fā)建設(shè)。布置住宅推行原地和異地建設(shè)相聯(lián)合，以就近布置為主；對(duì)異地建設(shè)的，應(yīng)選擇交通便利、基礎(chǔ)設(shè)備齊備的地區(qū)。

《對(duì)于確實(shí)落實(shí)有關(guān)財(cái)政政策踴躍推動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財(cái)綜[2010]8號(hào)）規(guī)定：建保[2009]295號(hào)文件已明確規(guī)定了支持棚戶區(qū)改造的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，各

級(jí)財(cái)政部門要仔細(xì)貫徹履行，保證各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。

（一）確實(shí)免收各項(xiàng)收費(fèi)基金優(yōu)惠政策。依照《國(guó)務(wù)院對(duì)于解決城市低收入家庭住宅困

難的若干建議》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）和建保[2009]295號(hào)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造免收各項(xiàng)行政

事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。此中，免收的全國(guó)性行政事業(yè)性收費(fèi)包含防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、

白蟻防治費(fèi)等項(xiàng)目；免收的全國(guó)性政府性基金包含城市基礎(chǔ)設(shè)備配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資本、

新式墻體資料專項(xiàng)基金、城市教育附帶費(fèi)、地方教育附帶、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附帶等項(xiàng)目。在此

基礎(chǔ)上，省級(jí)財(cái)政部門要宣布免收當(dāng)?shù)赜虺雠_(tái)的波及棚戶區(qū)改造的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，嚴(yán)

格履行政府性基金審批程序，未經(jīng)國(guó)務(wù)院或財(cái)政部同意，禁止越權(quán)建立政府性基金項(xiàng)目。（二）嚴(yán)格依照規(guī)定免收土地出讓收入。依照建保[2009]295號(hào)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造

布置住宅中波及的經(jīng)濟(jì)合用住宅和廉租住宅建設(shè)項(xiàng)目能夠劃撥方式供地。各地在貫徹落實(shí)過

程中，要擬訂詳細(xì)操作方法。對(duì)于依照規(guī)定采納劃撥方式供地的，除依法支付土地賠償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)外，一律免收土地出讓收入。

在商品住所用地中配建保障性住宅，或許棚戶區(qū)改造中波及的經(jīng)濟(jì)合用住宅和廉租住宅建設(shè)項(xiàng)目能夠劃撥方式供地，開發(fā)商利用此劃撥土地所建筑的的回遷布置房