城市綜合體分析研究報告目錄：一、城市綜合體定義和發(fā)展二、基本內(nèi)容三、案例分析四、結(jié)論要點一、城市綜合體定義和發(fā)展1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的歷史沿革及發(fā)展3、城市綜合體的特點“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，通過一組建筑來實現(xiàn)。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體.城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值.《中國大百科全書》：城市綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑《美國建筑百科全書》：城市綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑1、城市綜合體的定義城市功能分區(qū)建設階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后---70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應對城市規(guī)模積聚擴張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設者意識到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時反思功能分區(qū)建設的弊端城市中心的地位重新得以恢復和加強強調(diào)多種功能復合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設主流2、城市綜合體的歷史沿革及發(fā)展城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)“城市綜合體”將城市人群的購物、商務、娛樂、居住等多種功能進行組合，在一組建筑物中進行分工和相互聯(lián)系綜合體的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標示作用由于城市綜合體的大型建設規(guī)模和多功能組合，對項目選址、景觀設計、交通設計和材料設備應用提出了更高的要求3、城市綜合體的特點1）容量巨大性2）建筑集群性3）功能復合性4）交通網(wǎng)絡化5）人流密集性6）環(huán)境生態(tài)性7）物管人性化8）布置均衡化9）效益統(tǒng)一性10）設施現(xiàn)代化二、基本內(nèi)容

1、功能構(gòu)成2、空間特點3、城市關(guān)系

居住居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求。酒店酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。商務商務是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。1、功能構(gòu)成商業(yè)商務酒店居住

作用

相互關(guān)系

提升整體檔次的有力手段標志性（尤其是對外地和外籍人士）

實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象

外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異

保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求

商業(yè)為寫字間、酒店和公寓提供配套

酒店為公寓提供共享的服務和配套設施

寫字間為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字間與酒店可共享大堂

公寓為商業(yè)提供客源選址特點業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心上海新天地美國COCOWALK0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%選址服務配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質(zhì)一流流頂級裝修通常為5萬平米以上商務核心區(qū)域域知名大型跨國國公司金融機構(gòu)甲級寫字樓商務區(qū)或區(qū)域域中心建筑標準有所所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標準陳舊舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企企業(yè)、機構(gòu)設施設備建筑品質(zhì)優(yōu)良良高檔裝修通常2-5萬平米有商務中心、、高檔餐廳、、大型會議廳廳、休閑設施施地上／地下停停車位充足有商務中心、、高檔餐廳、、大型會議廳廳、休閑設施施地上／地下停停車位充足有部分商務配配套有地上／地下下停車位幾乎沒有服務務配套品牌高效中央央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通通信品牌高效中央央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通通信有中央空調(diào)系系統(tǒng)有樓宇自控系系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系系統(tǒng)無樓宇自控系系統(tǒng)無綜合布線選址經(jīng)營特點酒店類型目標客戶代表項目商務酒店以公務出差的的旅客為主，，包含境外游游客城市中心商務區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊齊備之外通常常配備有大型型餐廳、會議議室、歌舞廳廳、商務中心心等綜合配套套設施滿足客客人商務相關(guān)關(guān)需求設施設備通常常采用較高標標準香格里拉洲際酒店經(jīng)濟型酒店商業(yè)中心附近近選址靈活國內(nèi)游客及中中小企業(yè)商務務差旅客人為為主團體會議及會會展服務接待待為主會議/會展酒店北京九華山莊莊五洲大酒店旅游度假酒店店景區(qū)游客接待待為主；季節(jié)節(jié)性明顯三亞天域酒店店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠郊或旅游風風景區(qū)以滿足住宿的的基本需求為為主，較少其其他服務配套套功能，價格格實惠通常以品牌連連鎖形式經(jīng)營營在一般商務酒酒店基礎上，，強化會議／／會展的設施施建設與相關(guān)關(guān)服務建設有多個不不同規(guī)模的會會議廳；及更更加豐富的休休閑娛樂設施施如家快捷具有完善的休休閑娛樂設施施突出個性化服服務；創(chuàng)造放放松環(huán)境酒店建設強調(diào)調(diào)與自然環(huán)境境的結(jié)合選址特點目標客戶住宅類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商普通住宅大眾消費者具備基本生活活配套的市區(qū)區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房房間完善；戶戶型以２居以以上為主一般為毛坯房房配套以停車場場及公共廣場場為主萬科商住樓商務區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可可辦公；部分分沒有廚房功功能強調(diào)商務中心心、餐飲功能能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型選址特點目標客戶公寓類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級經(jīng)理人外籍人士雅詩閣集團商業(yè)繁華區(qū)域域商業(yè)繁華區(qū)域域戶內(nèi)設施設備備完善，通常常配備高檔家家具電器星級裝修，尤尤其是公共區(qū)區(qū)域提供房間清潔潔，衣物送洗洗等酒店式服服務通常設有有會所，，提供餐餐飲、康康體等配配套服務務戶內(nèi)各功功能房間間完善；；一居小小戶型比比例較大大精裝修一般設有有大堂公寓類型型--空間特點點超大空間間尺度城市綜合合體是與與城市規(guī)規(guī)模相匹匹配，與與現(xiàn)代化化城市主主干道相相聯(lián)系的的，因此此室外空空間尺度度巨大，，一般均均具有容容納超大大建筑群群體和眾眾多的生生活空間間。由于于建筑規(guī)規(guī)模和尺尺度的擴擴張，建建筑的室室內(nèi)空間間也相對對較大，，一方面面與室外外的巨形形空間和和尺度協(xié)協(xié)調(diào)，另另一方面面則與功功能的多多樣相匹匹配，成成為多功功能的聚聚集焦點點。通道樹型型交通體體系通過地下下層、地地下夾層層、天橋橋?qū)拥挠杏袡C規(guī)劃劃，將建建筑群體體的地下下或地上上的交通通和公共共空間貫貫穿起來來，同時時又與城城市街道道、地鐵鐵、停車車場、市市內(nèi)交通通等設施施以及建建筑內(nèi)部部的交通通系統(tǒng)有有機聯(lián)系系，組成成一套完完善的““通道樹樹型”（（AccessTree）體系。。這種交交通系統(tǒng)統(tǒng)形態(tài)打打破了傳傳統(tǒng)街道道單一層層面的概概念，形形成豐富富多變的的立體街街道交通通空間?！，F(xiàn)代城市市景觀設設計應用現(xiàn)代代城市設設計、環(huán)環(huán)境與行行為理論論進行景景觀與環(huán)環(huán)境設計計是城市市綜合體體的重要要特征。。運用對對建筑群群體的深深度表現(xiàn)現(xiàn)打破傳傳統(tǒng)建筑筑立面概概念，通通過標志志物、小小品、街街道家具具、植栽栽、鋪裝裝、照明明等手段段形成豐豐富的景景觀與宜宜人的環(huán)環(huán)境。使使建筑群群體成為為景觀的的主體，，同時又又承載著著城市文文明與經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的歷史史責任。。地標式的的城市建建筑城市綜合合體一個個顯著特特點就是是均在所所在城市市矗立了了地標式式建筑。。城市綜合合體是發(fā)發(fā)生在街街區(qū)層次次上的開開發(fā)現(xiàn)象象，常為為多街區(qū)區(qū)綜合，，城市街街道也參參與到城城市綜合合體的運運作中城市關(guān)系系三大選址址標準項目所在在位置為為城市核核心區(qū)有有人流和和消費基基礎項目位于于城市中中心，是是城市經(jīng)經(jīng)濟新增增長點位于新開開發(fā)區(qū)。。必須有營營造園林林景觀的的基礎大型城市市綜合體體必須有有大面積積的綠化化作為其其營造園園林景觀觀的基礎礎。必須具有有交通便便捷的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢城市綜合合體與城城市的經(jīng)經(jīng)濟有著著密切的的聯(lián)系，，這一切切都需要要與城市市其他區(qū)區(qū)域之間間有快速速便捷的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡做紐紐帶，保保證在綜綜合體內(nèi)內(nèi)的辦公公人員出出行的便便利性。。最好位位于地鐵鐵站或交交通便利利位置。。交通的便便利將為為城市綜綜合體項項目帶來來大量的的人流和和物流，，特別是是為零售售提供持持續(xù)不斷斷的人流流，保證證所有資資源使用用的最大大化。必須營造造齊備的的生活系系統(tǒng)為滿足城城市精英英階層的的居住、、消費、、休閑、、娛樂、、社交多多種形態(tài)態(tài)的高品品質(zhì)生活活需求，，大型城城市綜合合體建筑筑必須擁擁有齊備備的生活活系統(tǒng)，，其中必必須具備備一定規(guī)規(guī)模的大大型購物物中心、、五星級級酒店和和國際化化寫字樓樓。三、案例例分析：：1、來福士士廣場2、三里屯屯soho3、東京中中城4、洛克菲菲勒中心心5、時代天天街6、深圳萬萬象城1、來福士士廣場—北京位于東直直門內(nèi)大大街和北北京二環(huán)環(huán)交匯處處。該場場所地處處北京商商業(yè)中心心的核心心區(qū)域，，坐落于于北京最最為繁華華的十字字路口之之一。整整個建筑筑設計流流暢、構(gòu)構(gòu)思精巧巧、表達達清晰。。整體建建筑被分分為四大大部分：：零售裙裙樓、住住宅公寓寓、北京京雅詩閣閣酒店式式公寓和和商用寫寫字樓。。盡享白白日光照照的零售售裙樓以以及中庭庭玻璃結(jié)結(jié)構(gòu)的““水晶蓮蓮”成為為來福士士廣場的的亮點，，伴以寫寫字樓大大廳的格格紋狀玻玻璃屋頂頂彰顯其其大氣恢恢弘，同同時也完完美地兌兌現(xiàn)了關(guān)關(guān)于設計計和建造造達到絕絕佳效果果的承諾諾。經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標：：項目占地地面積：：14685㎡總建筑面面積：146122㎡㎡地上建筑筑面積：：97638㎡辦公樓：：39128㎡（40%）零售商場場：29813㎡（30%，含地下下一層：：7754㎡）服務公寓寓：26765㎡（27%，高檔公公寓和酒酒店式公公寓）會所面積積：1913㎡（2%）附屬用房房及停車車場：48249㎡（610個停車位位）標準層建建筑面積積：2303㎡建筑控制制高度：：90m容積率（地上部部分）：：6.6普通公寓寓：避免項目目東側(cè)城城市快速速道路的的噪聲和和光線影影響，布布置在基基地西側(cè)側(cè)城市支支路一側(cè)側(cè)。酒店式公公寓：結(jié)合消消費者特特征，東東側(cè)為短短時間居居住，對對噪聲和和光線影影響要求求相對較較低。通通過布局局樓電梯梯和輔助助用房、、人行景景觀道等等盡量減減低不利利因素的的影響程程度。會所：項目南側(cè)側(cè)位于兩兩棟公寓寓之間，，方便公公寓用戶戶使用，，同時可可以對外外經(jīng)營。。5A級寫字樓樓：位于項目目北側(cè)，，在商場場入口部部分轉(zhuǎn)向向45度，與城城市道路路路口留留下充足足的緩沖沖空間，，形成購購物中心心形象入入口廣場場。購物中心心：作為三棟棟塔樓的的裙樓，，將項目目核心，，巧妙連連接項目目各部分分。人行景觀觀道：位于購物物中心東東側(cè)，與與基地東東側(cè)快速速路相鄰鄰。保證證了商業(yè)業(yè)裙房面面向城市市主道路路方向形形成完整整的、純純粹的商商業(yè)展示示面；變變化的景景觀造型型提供豐豐富的休休閑空間間，引導導人流至至東北角角入口廣廣場（購購物中心心主入口口）。入口廣場場：布置與基基地東北北角，作作為項目目的形象象展示，，成為吸吸引人流流的時尚尚地標。。停車場：：項目不設設置地面面停車，，設地下下停車場場。地下下停車場場出入口口位于車車流人流流相對較較少的基基地西側(cè)側(cè)、南側(cè)側(cè)的城市市次道路路。高層單體體：布置在商商場外側(cè)側(cè)，滿足足高層建建筑防火火規(guī)范的的同時為為商場中中庭空間間形成有有利條件件。普通通公寓與與酒店式式公寓俯俯視呈交交錯狀，，并且略略微傾斜斜以攝取取更多光光線及與與鄰近的辦公樓樓之間保保持最大大的距離離。2、三里屯屯soho區(qū)位：三里屯SOHO位于北京京市朝陽陽區(qū)工體體北路南南側(cè)，南南三里屯屯路路西西，為三三里屯商商業(yè)區(qū)核核心地段段的商業(yè)業(yè)、辦公公、居住住綜合社社區(qū)。三里屯soho經(jīng)濟技技術(shù)指指標：：占地面面積：：5.1萬平方方米建筑面面積：：46.6萬平方方米，，其中中地上上約31.6萬平方方米，，地下下約15萬平方方米；；容積率率：6.2各業(yè)態(tài)態(tài)面積積：商業(yè)：：約12.8萬平米米（B1-4層，局局部5層）辦公：：10.2萬平米米（共共5棟，5-24層）公寓：：12.0萬平米米（共共4棟，5-28層）建筑高高度：：97米建筑層層數(shù)：：地上：：地上上（最最高））28層；地下：：4層裝修：：公寓寓及寫寫字樓樓均為為精裝裝修車位：：地下下二、、三、、四層層，地地面55輛，地地下停停2362輛，共共計2417輛各種功功能規(guī)規(guī)模：：商業(yè)約約12.8萬平米米，占占37%辦公10.2萬平米米，占占29%公寓12.0萬平米米，占占34%項目規(guī)劃布布局：：三里屯屯SOHO是三里里屯商商業(yè)區(qū)區(qū)核心心地段段的商商業(yè)、、辦公公、居居住綜綜合社社區(qū)。。.由5個購物物中心心、5棟寫字字樓和和4棟公寓寓樓組組成。。三里屯屯soho平面圖圖A.4棟公寓寓樓坐落在在項目目用地地的南南側(cè)，，這里里的日日照條條件非非常理理想，，安靜靜適于于居住??；B.5棟寫字字樓坐落在在項目目用地地的北北側(cè)，，這里里與主主要街街道的的聯(lián)系系十分分便捷捷。公公寓樓樓和寫寫字樓樓的入入口貼貼近生生機勃勃勃的的周圍圍環(huán)境境，與與此同同時，，又使使上部部的工工作和和生活活具有有獨立立的空空間和和私密密性。。寫字字樓的的大廳廳位于于首層層，使使商業(yè)業(yè)活動動和工工作環(huán)環(huán)境融融合在在一起起，產(chǎn)產(chǎn)生互互補、、增效效的作作用。。C.5個購物物中心心在地上上由天天橋連連接，，地下下由下下沉式式廣場場連通通，其其組成成的一一條商商業(yè)步步行街街經(jīng)過過精心心的綠綠化后后完美美地貫貫穿于于整個個項目目。內(nèi)部交交通體體系：：開放式式設計計，整整個項項目沒沒有任任何圍圍墻，，目的的是和和城市市融合合；開開辟眾眾多街街道，，讓人人自由由游逛逛，為為整個個社區(qū)區(qū)注入入活力力。商業(yè)特特征位于地地下一一層至至地上上四層層（局局部五五層））的零零售商商業(yè)由由5個不同同規(guī)模模的商業(yè)業(yè)板塊塊組成成。2.在下沉步行行街和花園園的南端，，有一個小型廣場為本項目的心臟，，也將成為為吸引商業(yè)業(yè)人流的一一個“目的的地”。3.在擁有不同同經(jīng)營主題題的商業(yè)板板塊下面，，地下一層層的大商業(yè)業(yè)區(qū)是始終終貫通的。在商場的外外部，特別別是面對下下沉花園的的一側(cè)，二二層和三層層設置了室室外平臺，，這些平臺臺通過臺階階和橋彼此此連接起來來。5.不論布局還還是流線設設計都充滿滿動感，店鋪排列列緊密，每每個商鋪的的臨街設計計（臨內(nèi)廊廊和臨外街街）使整個個商業(yè)區(qū)域域規(guī)避了死死角商鋪，，更便于商商業(yè)人流的的穿行和消消費。6.這里不僅提提供完備的的商業(yè)設施施，更重要要的，這里里將是一個個供市民享享受生活、、休息和會會見朋友的的“場所””。整體景觀環(huán)環(huán)境：九幢形狀有有機協(xié)調(diào)的的超高層建建筑匯聚在在一起，形形成了一種種“未來大峽谷谷”的自然意境境。在這個個大峽谷中中，本來應應該是具有有陽剛之氣氣的超高層層建筑一下下子變成了了山谷，突突然間變成成了陰柔的的女性，這這種融解展展現(xiàn)給了我我們從未見見過的“市中心VS自然”的風景。3、東京中城城（TokyoMidtown）TokyoMidtown(東京中城)以紐約曼哈哈頓Midtown為藍本，距距六本木800米處，東京京六本木防防衛(wèi)廳舊址址上新建的的復合型商商業(yè)建筑群群;占地約10萬平米，由由6棟建筑構(gòu)成成，匯集了了各種各樣樣的商店、、餐館、寫寫字間、飯飯店、高級級租賃式公公寓、美術(shù)術(shù)館等設施施；2005年，以三井井不動產(chǎn)為為首的六家家公司中標標，總投投資34億美元，2007年3月正式開業(yè)業(yè)。由負責重建建新美國世世貿(mào)的SOM擔當主要設設計宮城中央公園涉外商圈金融中心CBD羽田機場千代田區(qū)日本的政治治、經(jīng)濟中中心。天皇住所、、日本國會會、最高裁裁判所、靖靖國神社與中央省廳廳皆位于千千代田區(qū)內(nèi)內(nèi)；日本諸諸多著名公公司的本社社，電器街街秋葉原等等也在該區(qū)區(qū)。港區(qū)聚集40多個外國大使館館、國際氣氛氛濃厚。商商務街，酒酒吧云集的的六本木，高級住宅宅街，高級級商店街，，大型復合合都市地帶帶六本木新城城、東京中中城和汐留SIO-SITE，日本第一一高東京鐵塔位于此區(qū)內(nèi)內(nèi)。中央?yún)^(qū)處于東京的的中心地，，日本經(jīng)濟濟、信息、、商業(yè)中心心。日本銀銀行、東京京證券交易易所，銀座、大型布莊莊、百貨公公司總社聚聚集的日本橋、以魚貨市場場聞名的筑筑地等皆位位于本區(qū)。。新宿日本最著名名的繁華商商業(yè)區(qū)，超超高層建筑筑云集，區(qū)區(qū)內(nèi)含東京都廳、諸多大型型企業(yè)總社社、百貨公公司、商店店街、高島屋時代代廣場等，聞名海海外的紅燈燈區(qū)歌舞伎町亦位于新宿宿。羽田機場1931年啟用，是是全日本最最大規(guī)模的的機場，目目前在機場場起降的航航班大多都都以國內(nèi)線線為主，國國際線航班班則在成田田國際機場場起降，但但皇族、閣僚僚所乘坐的行行政專機、、國賓外游、到訪訪等的專用用機、特別別機的起降降，全部都都在羽田機機場進行。。東京都格局局與項目位位置東京中城辦公部分許多企業(yè)都都將總部遷遷往東京中中城，包括括USEN、日本雅虎虎、富士軟軟片、富士士全錄、GoodwillGroup、游戲制作作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在東京中中城租下了了10層樓；目前所有辦辦公空間已已全部租出出，候補想想要進駐的的企業(yè)高達達百家以上上。商業(yè)部分堪稱東京擁擁有最大片片綠地的購購物商圈，，包括IsseyMiyakePleatsPlease在內(nèi)的高檔檔專賣商店店已紛紛進進駐東京中中城的商店店區(qū)。還有有包括服飾飾精品及餐餐廳的132家店鋪，預預計一年將將吸引3000萬游客，營業(yè)額將達達到300億日元(約合20億元人民幣幣)。酒店部分東京第一家家麗嘉酒店店(Ritz-Carlton)占據(jù)了主樓樓最上面的的9層樓，248間房間擁有有50平米以上的的寬敞空間間，位于最最高樓層的的頂級套房房約300平米，一晚晚叫價近2萬美元，飯店最便便宜的套房房也要600美金以上，3月30日開業(yè)至今今，全面客滿，，一房難求求。公寓部分由青木淳（（LV銀座店、表表參道店的的御用設計計師）負責責設計的長長期租用高高級住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6萬為起價。地區(qū)計劃面面積：約102,000m2計劃對象地地區(qū)面積：：約78,400m2總建設面積積：約569,000m2辦公室：約約330,000m2住宅：約111,000m2（約530間）飯店：約48,000m2（約250間）商業(yè)空間：：約57,000m2其他：23,000m2東京中城內(nèi)內(nèi)設有飯店店、住宅、、辦公室、、商業(yè)與文文化空間、、醫(yī)院、公公園等多種種設施。主主要的設施施是位于中中城大廈高高層（45～53樓）的飯店店“東京麗嘉嘉酒店”（TheRitz-CarltonTokyo）和從別處處搬遷進來來的“三得利美美術(shù)館”?？臻g布局公園與藝術(shù)術(shù)館辦公樓商業(yè)美術(shù)館Tower：酒店+辦公Parkside：酒店式公公寓檜町公園+中庭花園Front：辦公East：辦公+高級公寓West：租賃公寓寓Plaza：廣場Galleria：商業(yè)街21/21DesignSight：藝術(shù)機構(gòu)構(gòu)東京中城作作為大型城城市綜合體體開發(fā)，在在同類項目目的開發(fā)和和實踐中做做出了有益益的嘗試：：項目在立項項之初即確確立引入國國際頂級酒酒店，樹立立項目的價價值標桿，，為項目的的租售公寓寓提供物業(yè)業(yè)附加的同同時，提升升了項目商商業(yè)的價值值；項目率先確確定了寫字字樓的進駐駐企業(yè)，提提升了市場場信心，為為項目凝聚聚高端商務務氛圍；隨后確定的的住宅產(chǎn)品品形式和運運作方式圈圈定了常駐駐人群的圈圈層，奠定定了良好的的招商基礎礎；商業(yè)品牌公公布和商街街開業(yè)提升升項目價值值。4、洛克菲勒勒中心(RockefellerCenter)洛克菲勒中中心位于美美國紐約最最繁華的商商貿(mào)金融中中心—曼哈哈頓島中部部，占地8.9公頃頃，共有建建筑19座座，總建筑筑面積74萬平方米米，容積率率達18。。每天在這里里上班的總總?cè)藬?shù)達65000人，空間間構(gòu)圖生動動，環(huán)境外外部富于變變化，中心心布局上同同時滿足了了城市景觀觀和人們進進行商業(yè)、、文化娛樂樂活動的需需要。第五大道第六大道RCA大樓下沉廣場步行街國際大廈英國館法國館國際大廈美聯(lián)社大樓無線電音樂廳REO大廈洛克菲勒廣場道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大廈廣場10號時代生活大廈功能構(gòu)成：：洛克菲勒中中心一直被被視為美國國現(xiàn)代商業(yè)業(yè)文明的象象征，許多多全球性公公司像美國國在線、時代華納、GE、ＮＢＣ新聞聞網(wǎng)、以及全世世界最大的新聞聞中心—美聯(lián)社社等都在這里設設總部，銀行、、金融機構(gòu)林立立。建筑設施完善，，具備餐廳，藥藥店，銀行、購購物中心、電影影院、美術(shù)館、、學校等所有的的城市功能。第五大道：聞名遐邇的第五五大道可算得上上是流行時尚的的同義詞，世界界當紅商品，特特色的櫥窗設計計，著名的大都都會博物館都在在這條街上，成成為全世界最具具魅力的街區(qū)。。地下空間：洛克菲勒中心前前的下沉式廣場場與中心其他建建筑的地下商場場、劇場及第五五大道相連通。。如此的設計制制造了人行流動動的空間，讓一一天超過25萬萬的人潮在此穿穿梭無虞。下沉廣場：廣場雖然規(guī)模較較小，但使用效效率卻很高，在在夏季是露天咖咖啡吧、酒吧，，冬天則是倍受受歡迎的滑冰場場，環(huán)繞廣場的的地下層里均設設高級餐館，就就餐的游人可透透過落地大玻璃璃窗看到廣場上上進行的各種活活動。洛克菲勒中心在在紐約人心目中中有著極高的地地位，成為了紐紐約的城市符號號而且是美國財富富和文化的象征征，也是超級都都市的圖騰物。。在紐約，從什么么時候開始意味味著進入圣誕節(jié)節(jié)？

回答是：：每年11月30日晚，從洛克菲菲勒中心進行圣圣誕樹點燈儀式式以后開始。從1931年開始，洛克菲菲勒中心就成為為紐約圣誕節(jié)歡歡樂的中心“在大蕭條最低低迷的時候為成成千上萬的紐約約人提供了就業(yè)業(yè)機會?！边@這讓洛克菲勒贏贏得了工會和媒媒體的公開尊敬敬5、時代天街區(qū)位：本項目用地區(qū)域域位于重慶主城城渝中半島中心心區(qū)，擁有先天天的交通優(yōu)勢及及得天獨厚的地地域生活氣息。。所處的大坪商商圈為渝中的商商業(yè)副中心，同同時與各大商圈圈保持距離上的的獨立性，擁有有便捷的交通通通達性。周邊消消費支撐強勁，，用地形的商圈圈可覆蓋沙坪壩壩、江北、楊家家坪、解放碑商商圈所圍合形成成的城市中心區(qū)區(qū)，能有利消化化五商圈周邊的的消費力量，實實現(xiàn)各商圈的均均質(zhì)劃分。同時時規(guī)避同質(zhì)化競競爭，形成新型型商業(yè)中心。交通：基地周圍，網(wǎng)路路交錯，可以通通過長江一路到到達渝中各區(qū)域域，通過長江二二路到達楊家坪坪及南坪區(qū)域。。周邊輕軌二號號線及規(guī)劃地鐵鐵一號線站點均均設在項目周邊邊200米內(nèi)本項目三橫橫二縱，3個輕軌站組成的的核心道路體系系，便于到達各各個區(qū)域，具備備大型城市綜合合體建設的基礎礎。經(jīng)濟技術(shù)指標：：占地面積：196875平方米建筑面積：1308000平方米，其中：地上約91萬平方米，地下約39.8萬平方米；容積率：4.62綠地率：20%建筑密度：56.85%停車位：地下停7206輛，共計7274輛各業(yè)態(tài)面積：商業(yè)：54.3萬平米（41.5%）辦公：40萬平米（30.8%）住宅：14.4萬平米（11%）其他：22.1萬平方米（16.7%）功能能構(gòu)成：項目包括了精品住宅、大型購物物中心、精品商商業(yè)步行街、國國際品牌專營店店、休閑娛樂中中心、創(chuàng)意SOHO辦公空間、甲級級寫字樓、星級級酒店、城市廣廣場等，以多元元化的組成濃縮縮城市機能。商業(yè)部分：作為商務辦公的的裙樓部分，將將整個地塊的各各種功能有效聯(lián)聯(lián)系在一起。商商業(yè)部分通過商商業(yè)街、一站式式購物中心與開開放式文化商業(yè)業(yè)區(qū)多種形式，，為項目適用人人群提供多樣的的消費體驗方式式。廣場與街道部分分：商業(yè)街作為線性性的開放空間，，成為串聯(lián)項目目南北的重要方方式，并結(jié)合兩兩側(cè)商業(yè)形成完完整的商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)。廣場與公園園作為兩大功能能塊的連接體與與緩沖部分，實實現(xiàn)了城市綜合合體不同功能部部分的合理組織織。精品住宅：位于整個項目西西側(cè)，可實現(xiàn)與與周邊居住區(qū)共共用配套設施，，同時通過住區(qū)區(qū)公園與東側(cè)商商業(yè)、商務區(qū)域域形成較好的隔隔離，形成較好好的私密性。商務辦公：主要分布在項目目的東側(cè)與南側(cè)側(cè)，與商業(yè)賣場場結(jié)合設置，通通過項目的車行行交通系統(tǒng)，使使商務辦公與商商業(yè)賣場能夠形形成各自獨立的的出入口，實現(xiàn)現(xiàn)了人流的合理理區(qū)分。6、深圳萬象城華潤·萬象城位于深圳圳市羅湖金融商商務中心區(qū)，地地處深圳市東西西貫通的兩條主主干道深南大道道和濱河大道之之間，與“地王王大廈”隔深南南大道相望，交交通便利。是集集零售、餐飲、、娛樂、辦公、、酒店、居住等等諸多功能為一一體的城市綜合合體，總建筑面面積55萬平方米，包括括5A甲級寫字樓華潤潤中心，超大規(guī)規(guī)模室內(nèi)購物娛娛樂中心萬象城城，君悅酒店、、酒店式公寓、、國際商業(yè)休閑閑廣場和高尚住住宅。住宅塔樓君悅酒店萬象城華潤中心地王大廈萬象城區(qū)位深南大道濱河大道華潤大廈：國際際標準5A級寫字樓，共29層，辦公面積約約4.2萬平方米，目前前已有包括匯豐豐銀行、荷蘭銀銀行、家樂福、、雅培制藥、美美國百思買、日日本財險等公司司進駐。萬象城：總建筑筑面積18.8萬平方米，擁有有六層商業(yè)樓面面，300多個大小不一、、功能各異的獨獨立店鋪，它整整合了百貨公司司、國際品牌旗旗艦店、時尚精精品店、美食廣廣場、奧運標準準室內(nèi)溜冰場、、多廳電影院，，為市民及游客客提供一站式購購物、休閑、餐餐飲、娛樂服務務君悅酒店：由美美國凱悅酒店管管理集團管理的的深圳君悅酒店店是中國第四座座君悅酒店。住宅項目：由3棟49層的塔樓組成，，樓高約160米，總建筑面積積約11萬平方米，總戶戶數(shù)近800戶整個建設項目分分區(qū)分期進行，，一期包括北區(qū)區(qū)的辦公大廈和中區(qū)區(qū)的購物中心，，兩者通過地下下一層及地上二三層層的廊橋連接。。二期項目為南區(qū)區(qū)的購物商場，，公寓和酒店，，中區(qū)與南區(qū)通過廊廊橋聯(lián)通了室內(nèi)內(nèi)、室外二層購購物空間。整個購物中心只只有一條主動線線，無次要通道道，所有店面分分布在動線兩邊邊，避免了商場場死角的出現(xiàn)；；平面動線設計流流暢，在立體動動線設計上從多多個樓層直接導導入人流；立立體動線設計減減少了樓層之間間的租金差距；；內(nèi)外部交通合理理，卸貨區(qū)安排排在店面的后部部，通過貨梯直直接進入店面面的貨物區(qū)，真真正做到人車分分流、人貨分流流；四、結(jié)論要點：：1、指標控制體系系2、交通流線設計計（點與線）3、功能組織（面）一、指標控制制體系1、指標控制體體系主要指綜綜合體中各業(yè)業(yè)態(tài)的組合，，業(yè)態(tài)組合就就是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目根據(jù)自己的定位確確定商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的種類，每每種業(yè)態(tài)在其其中的分布狀狀況以及各成成分組合配比比主要涉及到以以下的兩個方方面：2、影響城市綜綜合體業(yè)態(tài)選選擇及組合比比例的因素：：經(jīng)濟因素購物中心：集購物、休休閑娛樂為一一體的一站式式消費場所，，通過其強大大的輻射作用用成為聚集人人人氣的保障障。同時，依依靠承租收益益獲取長期穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流，在達到一一定條件后，，進行資產(chǎn)打打包上市融資資，作為緩解解企業(yè)資金壓壓力的手段。。酒店：城市綜合體體的重要盈利利物業(yè)，其增增加了流動居居住人口的貢貢獻，且通過過夜間服務，，延續(xù)城市活活力。寫字樓：高端商務人人群的工作場場所，為購物物中心和公寓寓提供了眾多多潛在的客戶戶。住宅：城市綜合體體的最基礎組組成成分，在在實現(xiàn)項目快快速變現(xiàn)的同同時，為購物物中心提供最最穩(wěn)定的消費費群體。業(yè)態(tài)選擇：項項目涵蓋哪些些功能業(yè)態(tài)配比確定：各各業(yè)態(tài)在項目目中所占的比比例及每種業(yè)業(yè)態(tài)個品牌數(shù)數(shù)量是多少1）城市經(jīng)濟水水平2)開發(fā)商實力3)各業(yè)態(tài)自身特特點及相互關(guān)關(guān)系政策因素城市綜合體作作為城市系統(tǒng)統(tǒng)的而一個子子系統(tǒng)，其發(fā)發(fā)展必須與城城市的整體發(fā)發(fā)展規(guī)劃相一致由于我國國行政權(quán)力對對于社會經(jīng)濟濟活動的干預預能動性較強強，政府能通通過相關(guān)的政政策左右產(chǎn)業(yè)活動動的集聚、基基礎設施的布布置、土地使使用性質(zhì)等，，能夠和大程程度上影響城城市綜合體的開發(fā)發(fā)，進而影響響到城市綜合合體的功能定定位區(qū)位因素城市綜合體所所包含的各種種功能具有不不盡相同的規(guī)規(guī)律和選址要要求，不同的的區(qū)位條件下，適合開發(fā)發(fā)的功能種類類及規(guī)模有很很大的差異，，從而會產(chǎn)生生不同的功能能定位模式1、城市綜合體體的區(qū)位