2022年2022年1001行業(yè)概述中國購物中心的發(fā)展共經(jīng)歷雛形-起源-發(fā)展-成熟四個階段?，F(xiàn)階段，掌握優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目資源的重要性日趨顯著，購物中心行業(yè)并購類購物中心類型眾多，可按購物中心項目規(guī)模和業(yè)態(tài)分布情況、位置(影響力)、商業(yè)主題等角度進(jìn)行劃分購物中心定義及分類購物中心分類(按購物中心項目規(guī)模和業(yè)態(tài)分布情況劃分)心類別營面積面積營面積模購物中心分類(按建筑形式劃分)心類別例型型處于市級商圈，或規(guī)模較大，或商業(yè)具有滲透率于非市級商圈，或城市新興商圈透全市SM市廣場處于城市較大型生活社區(qū)中，或規(guī)模較小，無較大商業(yè)滲透率京國際購物中心處于城市邊緣或郊區(qū)，商業(yè)滲透范圍一般較大LL數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)購物中心分類(按商業(yè)主題劃分)心類別例時尚型商品組合以高端國際品牌為主場型商品組合以終端潮流時尚品牌為主西單大悅南京水游城套型商品組合一生活用品及家庭服務(wù)為主北京望中心LL商品組合以高端國際品牌折扣店為主型題或多主題混合源MALL躍進(jìn)階段 (2013年至今)形躍進(jìn)階段 (2013年至今)形成階段 (20世紀(jì)90年代)發(fā)展階段 (2003-2012年)開始對購，上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿(mào)中心的陸續(xù)建成開業(yè)，中國開始擁有一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營較成功的中國購物中心發(fā)展歷程起步階段起步階段 (20世紀(jì)80年代)自發(fā)探索?中國購物中心的雛形始于20世?受競爭加劇影響，中國部分百貨店開始尋求新的發(fā)展模式，開始升級傳統(tǒng)百貨，增加餐飲和娛樂方面服務(wù)，但經(jīng)營模式發(fā)生改變?該階段沒有影響力很大的代表出現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)主動嘗試?在改革開放及城市建設(shè)進(jìn)程加快的背景下，投資者開始關(guān)注零售房地產(chǎn)市場前景，并開始國購物中心的主動嘗試?廣州天河城廣場、上海港匯廣貿(mào)易中心國貿(mào)商城率先導(dǎo)入購物中心的開發(fā)運營理念，標(biāo)志著購物中心作為新型房地產(chǎn)投形式開始在中國出現(xiàn)穩(wěn)步成長?中國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，使得購物中心的成長基礎(chǔ)和成熟?尤其在2004年到2008年間，投資商、開發(fā)商看到了購物中心成功的案例和巨大發(fā)展空間，紛紛投入到購物中心的開發(fā)中，在全國范圍內(nèi)掀起了一轟轟烈烈的造Mall運動理性回歸?國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了由過去的高速增長到中速發(fā)展的換擋，“新常態(tài)”時期。?住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，一些城市和地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，政府密集出臺各項針對房地產(chǎn)的調(diào)控，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入購物中心行業(yè)，購物中心進(jìn)入到過量的“躍進(jìn)”階段數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會8成以上購物中心延遲開業(yè)，全年新開購物中8成以上購物中心延遲開業(yè)，全年新開購物中心數(shù)量回到5年前水平關(guān)店門店數(shù)量大于新開門店，品牌關(guān)店7.8萬家新開門店6.1萬家國貨品質(zhì)提升、消費理念變遷、免稅購物政策完善使得境外消費回流首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)蓬勃發(fā)展，為購物中心注入新的活力與吸引力斷涌現(xiàn)的機(jī)遇，境外消費明顯回流；疫情進(jìn)一步催化消費者對于健康、安全的訴求，同時也催生出對生活方式、居家購購物中心客流尚未完全恢復(fù)，12月份客流較同期恢復(fù)88%疫疫情催生消費者對生活方式、居家多元場景等的全新、升級業(yè)態(tài)需求0202市場規(guī)模國購物中心數(shù)量由4,300家增加至7,243家，年復(fù)合增長率為9.1%。購物中心面積也由20,222萬㎡增加至48,104萬㎡。數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)個4,0000中國購物中心數(shù)量，2015-2021年4,8004,3002015201620172018201920202021萬m240,0000中國購物中心體量，2015-2021年10443,53540,25925%22%35,48715%22015201620172018201920202021體量增速%中國購物中心行業(yè)市場規(guī)?！_業(yè)規(guī)模(1/4)下滑。中國開業(yè)購物中心數(shù)量及體量，2016-2021年個萬㎡0 504533522465374704,6244,60 504533522465374704,6244,60069201620172018201920202021數(shù)量(左軸)體量(右軸)6,0005,0004,0003,0002,0001,0000數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)30%20%10% 中國開業(yè)購物中心數(shù)量及體量同比增速，2016-2021年8.4%-0.5%-2.1%201620172018201920202021數(shù)量(左軸)體量(右軸)40.0%%吉林2家遼寧6家北京7家天津河北9吉林2家遼寧6家北京7家天津河北9家華北26家購物中心數(shù)量更多，其中華東區(qū)開業(yè)購物中心數(shù)量位居榜首中國開業(yè)購物中心分布情況，2021年黑龍江東北8家新疆2家內(nèi)蒙古2家山西新疆2家內(nèi)蒙古2家山西6家寧夏甘肅2家2家山東35家青海3家15家2家陜西6家河南9家2家陜西6家河南9家江蘇58家湖北安徽上海重慶23家重慶23家19家浙江44家24家56家四川29家1家湖南江西貴州1家湖南江西貴州21家20家福建12家19家廣西廣東臺灣西南74家云南8家12家8家12家67家香港2家海南2家6家數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)都中國開業(yè)購物中心TOP10城市，2021年01020304050數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)中國購物中心行業(yè)市場規(guī)模——開業(yè)規(guī)模(3/4)?一線城市相對飽和與同質(zhì)化，因此在新一線城市建設(shè)購物中心成為眾多開發(fā)者的首選。15個新一線城市開業(yè)總數(shù)量高達(dá)110個，占總開業(yè)數(shù)量比約32%。中國開業(yè)購物中心各級城市分布情況，2021年一一線城市,14%三線及以下,34%新一線城市,32%二線城市,20%?從規(guī)模分布層面來看，5-10萬㎡數(shù)量最多，占比約為33%，究其原因為5-10萬㎡的購物中心融合了衣食住行、娛樂場所、電影院等體驗性業(yè)態(tài)，可充分滿足商圈內(nèi)消費者需求，因此備受眾多開發(fā)者青睞。其次是10-15萬㎡，占比約為31%。中國開業(yè)購物中心規(guī)模分布情況，2021年115萬㎡以上,12%5-10萬㎡,33%10-15萬㎡,31%2-5萬㎡,24%數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)中國購物中心行業(yè)市場規(guī)模——開業(yè)規(guī)模(4/4)開業(yè)時間集中在年底?從開業(yè)時間層面看，由于下半年節(jié)假日更多，且假期時間更長，更易聚集客流，有利于營銷活動的開展，因此大多數(shù)購物中心選擇下半年開業(yè)。?具體來看，2021年下半年(7-12月)共開業(yè)351個，占比超50%。其中，12月份購物中心開業(yè)數(shù)量達(dá)136個，為全年峰值。個0中國開業(yè)購物中心月份分布圖，2021年4116481月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月003發(fā)展特點OP注重產(chǎn)品細(xì)分策略，開拓全新產(chǎn)品線，升級現(xiàn)有產(chǎn)品線；商管獨立上市，輕資產(chǎn)賽道擴(kuò)容；數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)中國購物中心行業(yè)發(fā)展特點——行業(yè)TOP10企業(yè)門檻提升項目源、保利商業(yè)、個0海集團(tuán)。中國開業(yè)購物中心數(shù)量TOP10企業(yè)，2021年999萬達(dá)集團(tuán)新城控股寶龍商業(yè)華潤萬家生活萬科集團(tuán)印力集團(tuán)龍湖集團(tuán)世紀(jì)金源保利商業(yè)愛琴海集團(tuán)占率的提升。各大企業(yè)新產(chǎn)品首秀和產(chǎn)品線迭代加速。四代萬達(dá)廣場等多個項目完成城市甚至區(qū)域商業(yè)首秀。杭州inspark內(nèi)景數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)崗萬達(dá)廣場內(nèi)景數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)分拆商辦物業(yè)上市，商管、輕資產(chǎn)賽道擴(kuò)容，伴隨部分購物中心輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略稱略集團(tuán)股立上市立上市數(shù)據(jù)來源：數(shù)位線下大數(shù)據(jù)京東MALL004優(yōu)化策略線上線下非零和協(xié)作；渠道+內(nèi)容精準(zhǔn)觸達(dá)；線上線下購物購物主要原因?qū)Ρ?.購買方便/快捷2.有促活動、價格便宜31.購買方便/快捷2.有促活動、價格便宜3.商品種類豐富4.款式/品牌多樣好看5.可以送貨上/極速送達(dá)6.商品質(zhì)量好7.款式更新快8.無需出門即可瀏覽購買9.退貨方便10.可以看到評論1.促銷活動力度大2.可以試穿/新品試穿3.會員專屬折扣/優(yōu)惠4.商品質(zhì)量好5.贈送禮品6.服務(wù)專業(yè)、態(tài)度好7.環(huán)境好/整潔8.積分兌換9.新品促銷/打折10.會員權(quán)益活動更新度選擇豐富 性價比精神關(guān)懷短視頻媒體大V短