新中美南昌國(guó)際商業(yè)中心策劃銷售代理競(jìng)標(biāo)的方案XXXX0315(修改稿)綠地新都會(huì)

我們發(fā)現(xiàn)：當(dāng)一座城市的歷史被改寫、一座城市正逐步趨向偉大的時(shí)候，總有一座具有精神旗幟和時(shí)代象征意義的偉大建筑來代表這座城市。從紐約到倫敦，從東京到香港……帝國(guó)大廈、瑞士再保險(xiǎn)大廈、六本木新城、香港ICC……輝煌時(shí)代崛起的偉大建筑，他們成為城市永恒的標(biāo)志和城市精神的象征……豫章故郡、起義之鄉(xiāng)，中部崛起的引擎之一，湘鄂贛皖城市聯(lián)盟重要一環(huán)，京滬貫通、地鐵修建構(gòu)建大都市……此時(shí)，我們?cè)賹徱曔@座城市：當(dāng)南昌加速邁入偉大城市行列的時(shí)候，南昌迫切呼喚更多能夠助推南昌經(jīng)濟(jì)騰飛、承載城市榮光與夢(mèng)想的偉大建筑！新中美·南昌國(guó)際商業(yè)中心綜合體項(xiàng)目必將成為南昌邁向國(guó)際化的精神象征重要一環(huán)，承載城市榮光與夢(mèng)想的偉大建筑……我們預(yù)測(cè)：向上的城市力量我們相信：新中美·南昌國(guó)際商業(yè)中心綜合體項(xiàng)目為南昌“一江兩岸”建設(shè)插上騰飛的翅膀新中美南昌國(guó)際商業(yè)中心策劃銷售代理競(jìng)標(biāo)提案江西中原顧問事業(yè)部一江兩岸格局全線展開鳳凰州九龍湖青山湖朝陽州前言九龍湖老城區(qū)紅角洲CBD鳳凰洲城市重點(diǎn)發(fā)展向南紅谷灘翼角—中央居住區(qū)+CBD商務(wù)商旅接待區(qū)規(guī)劃利好—規(guī)劃跨江大橋、市民公園開工未定紅谷灘發(fā)展雙翼，矛盾的多元體，無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)但無可非議，項(xiàng)目擁優(yōu)質(zhì)資源、較高品質(zhì)中原對(duì)項(xiàng)目是如此理解擔(dān)負(fù)鳳凰州區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)引擎和“一江兩岸”建設(shè)的功能使命，但區(qū)域地位和開發(fā)強(qiáng)度略顯不足，面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?。?！實(shí)現(xiàn)新中美品牌在江西生根！！！發(fā)展商需求理解客戶要求與項(xiàng)目理解提案重點(diǎn)為寫字樓、公寓、商業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售計(jì)劃、成本測(cè)算；酒店非重點(diǎn)；需涉及初步營(yíng)銷操作；開發(fā)商要求快速回籠資金。各物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展定位建議各物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議銷售計(jì)劃制定在既定的規(guī)劃下，從市場(chǎng)需求角度出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商營(yíng)銷目標(biāo)，對(duì)寫字樓、公寓、商業(yè)提出市場(chǎng)發(fā)展定位；酒店規(guī)模及星級(jí)已確定，不再做市場(chǎng)發(fā)展定位的論述。根據(jù)各類物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從現(xiàn)階段市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，制定各物業(yè)的銷售價(jià)格、銷售計(jì)劃，測(cè)算收益在既定的規(guī)劃下，結(jié)合市場(chǎng)和目標(biāo)，對(duì)寫字樓、公寓提出市場(chǎng)發(fā)展定位和可行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建議？酒店不做過多考慮CLD中的濱江商務(wù)區(qū)，品牌開發(fā)商進(jìn)駐，加速區(qū)域發(fā)展，但現(xiàn)狀成熟度有限現(xiàn)實(shí)核心問題——目標(biāo)ⅠⅡ?qū)徱晠^(qū)域發(fā)展，尋找適合定位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流下的品牌之路在既定的規(guī)劃條件下，最優(yōu)配置各物業(yè)產(chǎn)品，滿足現(xiàn)金流和價(jià)值最大化ⅢVSVSVS核心問題是什么？根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，制定物業(yè)的銷售價(jià)格、計(jì)劃和收益取勢(shì)和對(duì)位客戶，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)我司關(guān)于提案思考、回答的核心問題：第一章項(xiàng)目理解第二章發(fā)展機(jī)會(huì)第三章項(xiàng)目定位第四章物業(yè)建議項(xiàng)目既定規(guī)劃理解與分析核心問題提出市場(chǎng)分析物業(yè)建議項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位報(bào)告目錄項(xiàng)目審視市場(chǎng)需要什么項(xiàng)目適合做什么產(chǎn)品產(chǎn)品怎樣定位整體開發(fā)節(jié)奏建議第五章營(yíng)銷攻略銷售目標(biāo)賣什么價(jià)格多久賣完利潤(rùn)有多大營(yíng)銷策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議中原執(zhí)行力和優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目如何占位1CHAPTER項(xiàng)目理解關(guān)鍵詞:規(guī)劃理解/核心問題規(guī)模中等。初步規(guī)劃為“超甲級(jí)寫字樓+酒店+公寓+商業(yè)”物業(yè)，以酒店+寫字樓為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)的綜合體模式注：立面和三棟塔樓的布局、酒店規(guī)模不可更改。天幕流泉立面效果震撼南面為未開發(fā)空地。西面——臨紅谷中大道，隔路為師大附中、鳳凰城。北面——錦江路，未開發(fā)地塊東面——臨贛江北大道，隔路為建設(shè)中的市民廣場(chǎng)項(xiàng)目位于鳳凰洲錦江路與贛江北大道交匯處，一線江景，但現(xiàn)階段周邊仍處于建設(shè)起步階段，商業(yè)氛圍近乎沒有南面——為未開發(fā)的地塊區(qū)位：鳳凰洲“北外灘花園廣場(chǎng)”規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，一線江景，擁有較好的昭示性；區(qū)域內(nèi)生活氛圍濃厚，但當(dāng)前商務(wù)氛圍差項(xiàng)目位置：本案位于本案位于鳳凰洲北外灘花園廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越，輻射范圍廣；周邊視野無較高的遮擋，一線江景，景觀視野廣闊；

地塊可利用景觀資源豐富，利于項(xiàng)目后期打造及展示區(qū)體驗(yàn)。關(guān)鍵詞一：CLD核心本案廬山南大道贛江北大道紅谷北大道鳳凰中大道景觀價(jià)值：四重立體景觀，占據(jù)核心的景觀資源。近在咫尺的贛江風(fēng)光帶、一覽無余的揚(yáng)子洲頭、盡收眼簾的浩渺贛江、隔江而望的滕王閣贛江：項(xiàng)目處于贛江第一排，近攬贛江水，無敵江景資源；揚(yáng)子洲頭：項(xiàng)目位置正對(duì)揚(yáng)子洲頭，江心島；贛江風(fēng)光帶：南昌最大的城市休閑綠帶，贛江市民公園三期由4大組團(tuán)構(gòu)成。休閑健身廣場(chǎng)、綠化帶以及歷史文化景觀組成，集防洪、觀光、旅游、休閑、健身等功能于一體。滕王閣：風(fēng)景名勝、夕陽晚照項(xiàng)目規(guī)劃和屬性理解小結(jié)

綜上所述：

1、本項(xiàng)目定位為城市綜合體，是對(duì)本地塊地段優(yōu)勢(shì)、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對(duì)地塊價(jià)值較好的一種利用手段，初步物業(yè)發(fā)展規(guī)劃是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價(jià)值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng)。

2、地塊具備發(fā)展中高、高端綜合體項(xiàng)目的條件，但目前商務(wù)氛圍十分欠缺，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。項(xiàng)目超甲級(jí)寫字樓、公寓定位是否合適，值得審視。

3、考慮開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流需求，在產(chǎn)品規(guī)劃方面，立高度控成本，防風(fēng)險(xiǎn)！

4、新中美具有強(qiáng)開發(fā)實(shí)力，但缺乏品牌知名度！2CHAPTER市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞:市場(chǎng)機(jī)會(huì)解析定位和發(fā)展戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇模型4-案例視角目標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)核心問題3-樓市視角立足宏觀、把握城市發(fā)展、關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是我們選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位的四個(gè)維度視角2-城市視角1-宏觀視角市場(chǎng)：國(guó)五條代表過去，新國(guó)5條（細(xì)則）代表今后思路？北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法出臺(tái)國(guó)務(wù)院再發(fā)堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲通知央行銀監(jiān)會(huì)要求暫停發(fā)放第三套房貸三部委聯(lián)合規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展限購(gòu)令:同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知新國(guó)八條：限購(gòu)限貸全面實(shí)施1、“調(diào)控從嚴(yán)從緊更具針對(duì)性，加大房產(chǎn)稅、個(gè)稅的調(diào)節(jié)作用，通知關(guān)于限購(gòu)、限貸等要求，體現(xiàn)出從嚴(yán)從緊的特點(diǎn)。2、公布時(shí)間表加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。3:、分區(qū)域差別化細(xì)則要求增加。4：新政策未完全延續(xù)之前多年調(diào)控思路，首次差別化分城市類別精細(xì)調(diào)控，將可能代表后10年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向。新國(guó)5條的主要特點(diǎn)：政策解析：新國(guó)5條政策10大要點(diǎn)

（一）制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。本年一季度公布；（七）從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理；（三）可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；（六）2013年底前，外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；（四）到“十二五”期末，所有地?jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)；（五）各地應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期；（二）限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；（八）對(duì)造謠傳謠誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)機(jī)構(gòu)媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理；（九）要求正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施；（十）自有住房能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；推進(jìn)房產(chǎn)稅重點(diǎn)政策解析：二手房個(gè)稅提高到差額20%，力度超強(qiáng)（十）自有住房能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；

充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。二手房交易稅費(fèi)的增加幅度雖然依然要看各地細(xì)則，但影響整體市場(chǎng)的效果必然巨大。對(duì)商品房市場(chǎng)也難有利好，升值預(yù)期降低，升值利潤(rùn)重稅，購(gòu)房者群體將萎縮。重點(diǎn)政策解析：限購(gòu)政策全面實(shí)施，力度強(qiáng)（二）限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；在目前全國(guó)有47個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)政策，但其中有30個(gè)城市限購(gòu)范圍以市區(qū)等范圍為限。而且這一政策如果細(xì)化執(zhí)行，可以預(yù)期將影響購(gòu)房者。未來市場(chǎng)影響-購(gòu)房者（一）細(xì)則出臺(tái)后整體市場(chǎng)短期至中期形成一定的觀望氛圍（二）改善型客戶買房意愿將明顯降低

（三）二手房交易在追趕末班車后很快陷入冰點(diǎn)，

（四）新建住宅也將受到一定影響，樓市上漲趨勢(shì)起碼被壓制3個(gè)月以上未來市場(chǎng)變化：成交量上半年萎縮，難持續(xù)12年表現(xiàn)觀望情緒蔓延

兩會(huì)敏感期出臺(tái)的原則性政策，必然在各地加大力度落實(shí)，而且新領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)后，維穩(wěn)重要性高。抑制房?jī)r(jià)力度大。在12年開始的一年反彈，使得一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)再創(chuàng)歷史新高。目前的高房?jī)r(jià)，低信貸杠桿，使得部分購(gòu)房者也無力置業(yè)，只能期待政策見效。

除了一些本就不急于買房或賣房的客戶將可能選擇觀望外，個(gè)別正在積極洽談交易的房主和買主在新政的影響下也暫時(shí)觀望。未來房?jī)r(jià)變化：高速上漲時(shí)代結(jié)束房?jī)r(jià)平穩(wěn)，高速上漲時(shí)代結(jié)束新六條非常粗暴的用稅收手段限制了購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)性收入。限購(gòu)、限貸的繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行將給繼續(xù)打壓市場(chǎng)信心。市場(chǎng)對(duì)本政策的適應(yīng)期起碼3個(gè)月以上。本次調(diào)控雖然需要各地細(xì)則出臺(tái)，但從目前的市場(chǎng)變化來看，肯定會(huì)有非常大的影響?？梢哉f是調(diào)控力度僅次于2011年的限購(gòu)疊加限貸調(diào)控。政策之下的發(fā)展趨勢(shì)：商業(yè)地產(chǎn)成政策調(diào)控“避風(fēng)港”，引來開發(fā)熱潮，萬科、金地等介入商業(yè)地產(chǎn)，20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目萬科總裁郁亮首次透露了公司這一重大決定：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，其中，住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克和總裁張華綱就在日前的投資者見面會(huì)中表示，集團(tuán)將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，集團(tuán)今年在土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“避風(fēng)港”

隨著住房市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)家調(diào)控政策范圍之外，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正成為規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高，當(dāng)前許多資金已經(jīng)開始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開拓力度。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮襲來近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。如萬科、綠地、保利地產(chǎn)等大開發(fā)商都在調(diào)整以住房為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資?！拔蚁嘈盼磥?0年，中國(guó)大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，絕對(duì)不會(huì)如今天這樣，只有大連萬達(dá)一家。”——金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克宏觀政策視角思考2013年樓市調(diào)控加碼，成交量萎縮、難持續(xù)2012年樓市表現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“避風(fēng)港”，發(fā)展前景看好；警惕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集中爆發(fā)、郊區(qū)非核心商業(yè)面臨洗牌風(fēng)險(xiǎn)；定位和發(fā)展戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇模型4-案例視角目標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)核心問題3-樓市視角立足宏觀、把握城市發(fā)展、關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是我們選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位的四個(gè)維度視角2-城市視角1-宏觀視角城市發(fā)展PART2.1湘鄂贛皖結(jié)盟打造兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：中國(guó)經(jīng)濟(jì)“第四極”，提升南昌城市影響力湘鄂贛皖共襄打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)“第四極近年來，以長(zhǎng)株潭城市群、環(huán)鄱陽湖城市群、皖江城市帶、武漢城市圈為主體的長(zhǎng)江中游城市群，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域之一。成為繼珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市群之后的又一大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2月23日，中部四省省會(huì)城市在武漢簽署了《長(zhǎng)江中游城市群暨長(zhǎng)沙、合肥、南昌、武漢戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將聯(lián)手打造以長(zhǎng)江中游城市群為依托的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第四極”。旅游產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展契機(jī)、提升城市整體實(shí)力四省市共同建設(shè)文化旅游強(qiáng)區(qū)，以岳麓書院、巢湖、滕王閣、黃鶴樓等著名景區(qū)為重點(diǎn)，聯(lián)合推廣“一程多站式”旅游、四城市“旅游一卡通”，共建長(zhǎng)江旅游黃金帶和中部高鐵旅游協(xié)作區(qū)。南昌經(jīng)濟(jì)：南昌GDP持續(xù)6年保持2位數(shù)的增長(zhǎng)，城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城市融城擴(kuò)城，帶來南昌發(fā)展的大飛躍房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷：GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源南昌統(tǒng)計(jì)年鑒&統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)中心城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提升城市吸附能力，為城市人口快速增長(zhǎng)創(chuàng)造條件南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)均較快，其中第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在身后奮力追趕；第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將為市場(chǎng)創(chuàng)造大量的樓市需求，尤其是剛需性和改善性需求；數(shù)據(jù)來源南昌統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃：城市框架不斷拉大，一江兩岸建設(shè)加速，都市化進(jìn)程加快，由單核城市向多核發(fā)展，最終走向大都市南昌市在“一江兩岸、南北雙城、雙核擁江、組團(tuán)發(fā)展”的總體思路下，打造“雙核三圈五組團(tuán)”格局；2012年國(guó)務(wù)院批復(fù)南昌整體規(guī)劃，城市規(guī)劃擴(kuò)容至1400平方公里，中心城區(qū)建設(shè)用地265平方公里；南昌市未來幾年重點(diǎn)打造17各特色小鎮(zhèn)，力爭(zhēng)用2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)南昌市外圍城鎮(zhèn)城市化率70%；主城副城副城副城副城單中心城市多核性形成大都市形成2003-2020南昌城市規(guī)劃一江兩岸，雙核擁江紅谷灘老城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)南昌發(fā)展趨勢(shì)：京滬貫通、地鐵修建、舊改熱潮，一個(gè)國(guó)際化大都市崛起的身影若現(xiàn)滬昆貫通高檔次物業(yè)地鐵效果圖地鐵修建紅谷灘南昌城市發(fā)展研究小結(jié)：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：南昌將會(huì)成為中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎

城市發(fā)展方面：南昌將進(jìn)入城市全面升級(jí)擴(kuò)容的階段

房地產(chǎn)發(fā)展方面：南昌房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來新的歷史發(fā)展機(jī)遇123南昌城市發(fā)展將會(huì)迎來新的歷史契機(jī)。啟示：城市大都市進(jìn)程加快，城市吸附能力增強(qiáng)，樓市發(fā)展勢(shì)頭良好“一江兩岸”在城市發(fā)展主基調(diào)下，加速成長(zhǎng)或完善；區(qū)域發(fā)展PART2.2鳳凰州：中央居住區(qū)；但沿江規(guī)劃為濱江CBD，承接大紅谷灘商務(wù)、商旅服務(wù)接待功能鳳凰州功能劃分鳳凰洲片區(qū)：規(guī)劃11平方公里城市居住新城以居住為主，沿八一橋下規(guī)劃商貿(mào)金融及辦公等物業(yè)類型濱江風(fēng)光帶、碟子湖體育公園；景觀結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一帶四心”，“一帶”為臨江景觀軸線，依托贛江北大道展開，臨江區(qū)域?yàn)橼M江市民公園三期?！八男摹睘橹行木G化景觀節(jié)點(diǎn)，主要位于八一大橋北側(cè)，珠江路口、錦江路口和英雄大橋南側(cè)。區(qū)域規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃利好，跨江大橋，地鐵構(gòu)建區(qū)域快捷交通；商業(yè)規(guī)劃、師大附中，省人民醫(yī)院等配套設(shè)施將加快鳳凰洲片區(qū)的發(fā)展。廬山南大道黃河路碟子湖大道英雄大橋鳳凰中大道錦江路贛江北大道紅谷灘中心CBD北外灘花園生活廣場(chǎng)紅谷北大道師大附中中央居住區(qū)南昌日?qǐng)?bào)省人民醫(yī)院贛江市民公園三期將建設(shè)成為一處集娛樂、餐飲以及商業(yè)辦公為一體的綜合性公園本項(xiàng)目歐陸小鎮(zhèn)工業(yè)長(zhǎng)廊漁人碼頭夢(mèng)幻水城工業(yè)長(zhǎng)廊歐陸小鎮(zhèn)漁人碼頭夢(mèng)幻水城城市發(fā)展視角——區(qū)域規(guī)劃價(jià)值突破帶來的項(xiàng)目支撐：占有多重稀缺資源、高端屬性先天既定紅谷灘片區(qū)：未來南昌發(fā)展的新中心，被譽(yù)為南昌展示的門戶片區(qū)，發(fā)展價(jià)值與地段優(yōu)勢(shì)靠齊深圳后海,鳳凰洲的價(jià)值隨之提升；北外灘的打造，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，也為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升創(chuàng)造機(jī)遇；地段優(yōu)勢(shì)、政策配套與扶持、城市層面規(guī)劃價(jià)值高，北外灘的打造使其價(jià)值可堪比上海外灘，滿足提升項(xiàng)目高端形象價(jià)值！北外灘占有人文沉淀、地鐵、自然景觀與江景等多重稀缺資源，高端屬性先天既定，具備成為高端寫字樓的潛質(zhì)！區(qū)域價(jià)值與資源屬性支撐本項(xiàng)目未來搶占高端市場(chǎng)，關(guān)鍵在于產(chǎn)品力及營(yíng)銷力是否具備搶占高端寫字樓市場(chǎng)份額的能力！南昌“浦東”價(jià)值比深圳后海對(duì)鳳凰板塊價(jià)值分析的小結(jié)：初步構(gòu)123區(qū)域功能定位：中央居住區(qū)+濱江CBD商務(wù)區(qū)區(qū)域形象定位：南昌CBD商務(wù)接待、商旅接待中心區(qū)域發(fā)展定位：南昌“一江兩岸”全線升級(jí)的重要承載者，未來2-5年發(fā)展核心之一鳳凰板塊將會(huì)發(fā)展成為南昌的“北外灘”。啟示：區(qū)域價(jià)值與資源屬性支撐本項(xiàng)目未來搶占高端市場(chǎng)！但區(qū)域發(fā)展速度與影響力呈現(xiàn)給市場(chǎng)的能量有限！定位和發(fā)展戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇模型4-案例視角目標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)核心問題2-城市視角立足宏觀、把握城市發(fā)展、關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是我們選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位的四個(gè)維度視角3-樓市視角1-宏觀視角區(qū)域樓市PART3.1關(guān)鍵詞：開發(fā)強(qiáng)度區(qū)域在售樓盤以高尚住宅為主，大型綜合體項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)上市，如銅鑼灣廣場(chǎng)、鳳凰印象，區(qū)域總建筑面積約189萬方，其中寫字樓約19萬方，占10%待開發(fā)用地：未來1-2年大型、品牌開發(fā)商將進(jìn)駐區(qū)域，主要開發(fā)商業(yè)性質(zhì)土地，開發(fā)總建面在155萬㎡12區(qū)域在售樓盤以高尚住宅為主，大型綜合體項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)上市；區(qū)域未來1-2年總建筑面積約344萬方，其中商業(yè)性質(zhì)物業(yè)體量超過100萬平米；當(dāng)前區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍較差，尤其是項(xiàng)目沿江帶，推售需謹(jǐn)慎；2區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)3品牌企業(yè)進(jìn)駐，區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度加大，區(qū)域加速成長(zhǎng)啟示：區(qū)域可供開發(fā)總建面達(dá)344萬平米，但區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度、速度低于預(yù)期。隨著綠地、鳳凰印象入市，區(qū)域商業(yè)、商務(wù)氛圍有望得到提升寫字樓市場(chǎng)PART3.2關(guān)鍵詞：區(qū)域、配置、銷售2011年南昌寫字樓市場(chǎng)供求比為1:0.5,均價(jià)首破萬元大關(guān)，盡管2010年后住宅市場(chǎng)需求受到政策調(diào)控抑制，但作為商業(yè)屬性的寫字樓市場(chǎng)受政策影響不大，主要是由于兩個(gè)方面原因：1、南昌產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，對(duì)寫字樓的辦公需求快速放大；2、住宅投資受限購(gòu)政策打壓，居民投資部分轉(zhuǎn)向商業(yè)屬性物業(yè)。08-12年南昌寫字樓產(chǎn)品供求價(jià)走勢(shì)圖自09年下半年開始，寫字樓產(chǎn)品隨市場(chǎng)大環(huán)境量?jī)r(jià)雙雙大幅增長(zhǎng)，特別是近兩年寫字樓價(jià)值獲得巨大的飛升。量?jī)r(jià)走勢(shì)隨著城市的發(fā)展擴(kuò)張，副中心、次中心等組團(tuán)式開發(fā)將成為城市規(guī)劃發(fā)展方向，獨(dú)立成區(qū)，便需要居住、商業(yè)、辦公及其他配套的綜合有序開發(fā)，才能保證其健康、向上發(fā)展。高新區(qū)紅谷灘新區(qū)泛市中心主要分布于市中心、紅谷灘CBD以及高新區(qū)泛市中心區(qū)域以八一廣場(chǎng)為中心包括北京西路、中山路、海關(guān)、洪城路、壇子口片區(qū)；以存量寫字樓為主，新增供應(yīng)少，設(shè)施檔次逐漸落伍紅谷灘CBD紅谷灘中央商務(wù)區(qū)，是目前南昌寫字樓市場(chǎng)最熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)大、項(xiàng)目多，檔次高，售價(jià)高，打造省級(jí)金融中心南昌寫字樓主要分為三大板塊：南昌寫字樓格局高新區(qū)未來寫字樓集中供應(yīng)區(qū)之一，尤其是艾溪湖湖東規(guī)劃有總部基地12567341110121315814紅谷灘片區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目約9個(gè)，其中4個(gè)項(xiàng)目為尾盤銷售期（博能、時(shí)間廣場(chǎng)、IFC）15南昌寫字樓市場(chǎng)分析——紅谷灘區(qū)9紅谷灘寫字樓整體銷售較火爆，相對(duì)普通寫字樓去化速度要快于高售價(jià)的甲級(jí)寫字樓；一般寫字樓年去化量3萬平米左右，去化較好的在6-8萬平米，普通寫字樓售價(jià)在9200-11000元/㎡，超高層甲級(jí)寫字樓售價(jià)在萬/㎡目前紅谷灘片區(qū)在售寫字樓多為超高層、甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目；甲級(jí)寫字樓主力戶型面積區(qū)間在150-280平米，部分帶裝修銷售在售超高層寫字樓多集中在紅谷灘片區(qū)，戶型層高在3.8米以上，入戶大堂層高9米以上在售超高層寫字樓多為帶裝修對(duì)外銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500—2000元/平米，配有高端硬件和品牌物業(yè)管理公司服務(wù)電梯品牌多為進(jìn)口三菱高速電梯，超高層多采用變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)（VAV）、智能安防安全閘門機(jī)系統(tǒng)、low-e幕墻聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目/入市時(shí)間待售存量約6.45萬㎡唐寧街待售存量約1㎡綠地中心雙塔待售存量約15.4萬㎡新地中心待售存量約1萬㎡目前紅谷灘在售寫字樓待售量約42萬平米，主要以超高層寫字樓為主，估算需要半年多時(shí)間去化總部基地（萍鋼、地王大廈、金久二期）約16萬㎡約8萬㎡（甲級(jí)）2014年7-12月2012年7-12月

2013年1-6月2013年7-12月2014年1-6月新地阿爾法約5萬㎡銅鑼灣國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目/入市時(shí)間嘉里項(xiàng)目估算約8萬㎡（甲級(jí)）約5.9萬㎡華爾街廣場(chǎng)九頌山河寫字樓約6萬㎡（甲級(jí)）估算約6萬㎡（準(zhǔn)甲級(jí)218米）中央金融大街聯(lián)泰金中環(huán)約4萬㎡萊蒙國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃70萬方，寫字樓估算約10萬（甲級(jí)）紅谷灘片區(qū)未來2年內(nèi)新入市項(xiàng)目多集中在2013年中推出，預(yù)計(jì)2年能新增供應(yīng)量在48萬平米，其中甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓有7個(gè)，紅谷灘未來2年供應(yīng)巨大；鳳凰印象約3萬㎡（中高檔）華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)世紀(jì)歐美中心綠地紫峰廣場(chǎng)傳奇國(guó)際廣場(chǎng)云中城濱江一號(hào)央央春天眾一富東國(guó)際商務(wù)中心南昌寫字樓市場(chǎng)分析——老城區(qū)、高新區(qū)泰豪科技廣場(chǎng)中節(jié)能集團(tuán)（總部城）老城區(qū)寫字樓供應(yīng)相對(duì)偏少，售價(jià)在1.7萬元/平米，銷售較差；高新片區(qū)寫字樓因售價(jià)較便宜，銷售形勢(shì)較好未來1-3年老城區(qū)寫字樓供應(yīng)量約17.6萬平米，高新區(qū)寫字樓供應(yīng)量集中放量，約85萬平米；高新區(qū)將僅次于紅谷灘，成為南昌第二大寫字樓供應(yīng)區(qū)未來競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)研判：未來1～2年可統(tǒng)計(jì)貨量寫字樓供應(yīng)約200萬平米，其中紅谷灘片區(qū)寫字樓供應(yīng)量在90萬方左右；以甲級(jí)寫字樓為主，供應(yīng)時(shí)間集中2013-2014年，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)比較激烈。南昌未來1~2年寫字樓供應(yīng)約在200萬方，競(jìng)爭(zhēng)形式比較激烈12未來2年紅谷灘約90萬平米的供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)大；且多為甲級(jí)寫字樓，競(jìng)爭(zhēng)者水平較高；超高層甲級(jí)寫字樓較為集中在紅谷灘，層高在米，主力戶型面積區(qū)間在150-280平米，大堂層高在9米以上；23在售超高層寫字樓多為毛坯銷售，公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500—2000元/平米；電梯品牌多為進(jìn)口三菱高速電梯，超高層多采用變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)（VAV）、智能安防安全閘門機(jī)系統(tǒng)、low-e幕墻；普通高層寫字樓多用分聯(lián)機(jī)中央空調(diào)系統(tǒng)（VRV），省電省錢寫字樓市場(chǎng)總結(jié)啟示：寫字樓遍地開發(fā)，供應(yīng)集中放量、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)日益提升，客戶對(duì)辦公的環(huán)境要求較高；建議項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃上，控制成本注重投入產(chǎn)出比。公寓市場(chǎng)分析PART3.2成交價(jià)變化：南昌公寓價(jià)格從10年的不到6000，較快速上漲到2012年超過8000；成交量變化：公寓產(chǎn)品市場(chǎng)需求較大且較為穩(wěn)定，09-10年持續(xù)供不應(yīng)求；11年銷量下滑主要因?yàn)槭袌?chǎng)存量及新增供應(yīng)量較少，且有部分高價(jià)公寓（例如唐寧街）持續(xù)滯銷，而高性價(jià)比中端產(chǎn)品仍比較搶手；與寫字樓比，單純公寓價(jià)值存較大的瓶頸，單純的靠精裝修拉升價(jià)格很難被市場(chǎng)接受，故成交均價(jià)較低。供求量穩(wěn)步上漲，精裝修及兼顧辦公，價(jià)格迅速上漲但由于居住舒適度差或產(chǎn)品功能混雜，價(jià)值存有瓶頸整體銷售情況良好，以居住型公寓為主，少數(shù)兼顧商務(wù)功能；以毛坯為主，豪裝提價(jià)接受度不高。商務(wù)公寓的去化價(jià)格和速度優(yōu)于居住性公寓青山湖在售項(xiàng)目公寓項(xiàng)目除東方銀座及天域國(guó)際公寓因性價(jià)比較高，銷售較好外，其他項(xiàng)目銷售均不理想；銷售不好主要是產(chǎn)品與價(jià)格定位不符，導(dǎo)致滯銷西湖區(qū)在售公寓除仕中心，多集中在朝陽新城，主要憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)走量唐寧街因入市產(chǎn)品及定價(jià)過高，導(dǎo)致開盤不利，一致滯銷；世茂天城、名門8號(hào)以高性價(jià)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑市場(chǎng)；紅谷灘區(qū)域公寓供應(yīng)偏少，多處于尾盤銷售：公寓產(chǎn)品售價(jià)普通低于寫字樓售價(jià)，且整體去化速度不及寫字樓未來2-3年南昌可預(yù)計(jì)公寓供應(yīng)量約在60萬㎡以上，供應(yīng)量相對(duì)較少，需求旺盛，普遍定位中檔，LOFT和SOHO是目前趨勢(shì)未來供應(yīng)未來競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)研判：未來2～3年內(nèi)南昌市公寓供應(yīng)量約80平米左右，且均集中在2013年放量大，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)比較激烈，多以中端供應(yīng)為主；南昌未來公寓競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)目前銷售較好的精裝公寓其裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500元/平米，以此控制總價(jià)同時(shí)不失檔次，其主要部分如墻面裝修基本采用高級(jí)乳膠漆、墻紙為主，地面采用瓷磚、復(fù)合地板為主，櫥柜、洗手間基本上采用國(guó)內(nèi)品牌居多12供求量穩(wěn)步上漲，精裝修及兼顧辦公，價(jià)格迅速上漲，但由于居住舒適度差或產(chǎn)品功能混雜，價(jià)值存有瓶頸，多做為現(xiàn)金流產(chǎn)品；SOHO、LOFT商務(wù)類公寓比普通公寓的價(jià)值更高，速度相差不大南昌市目前在售公寓主要集中在青山湖，紅谷灘公寓產(chǎn)品供應(yīng)偏少，多屬于尾盤銷售期，紅谷灘公寓產(chǎn)品售價(jià)普通低于寫字樓售價(jià)，且整體去化速度不及寫字樓。標(biāo)準(zhǔn)層面積一般在1200-1500平，分戶20-25戶內(nèi)23目前銷售較好的精裝公寓其裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500元/平米，以此控制總價(jià)同時(shí)不失檔次。公寓市場(chǎng)總結(jié)啟示：商務(wù)辦公類公寓如SOHO，優(yōu)于居住類公寓；建議對(duì)前期公寓產(chǎn)品進(jìn)行修正，建議以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，冠以MOHO概念，擴(kuò)大客戶面、迎合市場(chǎng)定位和發(fā)展戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇模型4-案例視角目標(biāo)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)核心問題3-房地產(chǎn)市場(chǎng)視角立足宏觀、把握城市發(fā)展、關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是我們選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位的四個(gè)維度視角2-城市發(fā)展視角1-宏觀視角案例視角PART4智慧廣場(chǎng)——花園里的CBD——讓花園式辦公的美夢(mèng)成真地址：南山區(qū)僑香路與深云路交界處西北側(cè)占地面積：2.68萬㎡

總建筑面積：16.5萬㎡宗地號(hào)T405-0010使用年限：50年辦公面積：9.73萬㎡園林面積：1.2萬配套面積：1萬容積率：3.7綠化率：40%，綠地面積：1.2萬㎡套數(shù)：86停車位：1063個(gè)開間面積：700-1250㎡

開發(fā)商：深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)

承建商：深圳市建筑工程股份

建筑及園林設(shè)計(jì)單位：新加坡邁博物管顧問：世邦魏理仕

建筑設(shè)計(jì)：新加坡邁博、深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院工程監(jiān)理：深圳市粵鵬建設(shè)監(jiān)理智慧廣場(chǎng)——花園里的CBD——讓花園式辦公的美夢(mèng)成真智慧廣場(chǎng)：華僑城片區(qū)、別墅級(jí)商務(wù)空間，打造低密度、高綠化的舒適的辦公環(huán)境交通：地處南山區(qū)僑香路與深云路的交匯處，快速連接深南大道、濱海大道、北環(huán)大道等三大主干道，地鐵二號(hào)線，廣深高速出口近在咫尺1個(gè)地鐵延長(zhǎng)線站點(diǎn)：2號(hào)線僑城北站3條城市快速干道：快捷對(duì)接深南大道、濱海大道、北環(huán)大道、距廣深高速、南坪快線出口僅2公里。瞬即抵達(dá)深圳口岸、機(jī)場(chǎng)、蛇口港福田CBD---向東10分鐘，寶安機(jī)場(chǎng)---向西20分鐘，香港---往南15分鐘，龍華北站---往北15分鐘。11條公交路線環(huán)繞：僑香深云路口站：104、390等路；東方科技園站：326路；天鵝堡站：237路；沙河建工村站：6、25、49、104、235、325、326、390等路。景觀：南眺華僑城于深圳灣，北望唐朗山與燕晗山，擁有優(yōu)美的山、林、湖、水環(huán)境東面看竹子林與車公廟商圈從智慧廣場(chǎng)看南面景觀：燕晗山公園、華僑城GOLF球場(chǎng)、香年廣場(chǎng)、及豪宅（天鵝堡、純水岸、香山里、首地容御）項(xiàng)目總體商務(wù)面積達(dá)到1.2萬平米，包含餐飲、會(huì)議中心、SPA、健身會(huì)所、快餐店、24小時(shí)便利店、銀行，豐富業(yè)態(tài)充分滿足消費(fèi)。內(nèi)部配套：1.2萬平米專屬休閑商務(wù)配套，分布于地下陽光商街，同時(shí)項(xiàng)目配備了充足的商務(wù)配套智慧廣場(chǎng)還設(shè)了4間多功能會(huì)議室（分別容納35、50、120、209人），均配齊全的多媒體及燈光設(shè)備，為企業(yè)提供階段性的服務(wù)不僅配置5A智能化體系，更在門禁通行，電梯智能控制、通告證復(fù)合功能，物體征識(shí)別系統(tǒng)、大會(huì)議室租用、VIP私屬服務(wù)等采用最為高端、人性化的設(shè)施設(shè)置約33-41米的大開間，僅17-26米的進(jìn)深，且戶戶南北通透，三面采光，打造低碳環(huán)保的辦公環(huán)境。在層高打造上，智慧廣場(chǎng)米的超高層高，使得平面更具有空間感每層?xùn)|西兩區(qū)獨(dú)立式設(shè)計(jì)，戶戶南北通透，三面采光。高至85-88%的實(shí)用率，比傳統(tǒng)多15-20%的面積。項(xiàng)目單元面積產(chǎn)用非常規(guī)尺度，單元面積最小為730平米，最大高1300平米，85%的超高使用率也使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較高的溢價(jià)外接繁華：幾步之遙便是城市華深處，得享華僑城片區(qū)頂級(jí)商業(yè)配套三大高爾夫球場(chǎng)：沙河高爾夫、名商高爾夫，華僑城高爾夫三大五星級(jí)酒店：洲際酒店威尼斯酒店威斯汀酒店一大體育中心：華僑城體育中心一大主題購(gòu)物廣場(chǎng)：益田假日廣場(chǎng)眾多高端餐飲名店：丹桂軒10號(hào)公館星巴克歐陸地酒吧街華僑城食街等百佳超市、沃爾瑪超市、銅鑼灣ShoppingMall、波托菲諾內(nèi)部商業(yè)街區(qū)近在咫尺北京CBD北京國(guó)貿(mào)CBD代表建筑不僅在外立面上進(jìn)一步突破,通過空中花園等內(nèi)部軟性配套更實(shí)現(xiàn)了高度人性化建外SOHO大樓理念：民主時(shí)代建筑采取了開放式空間設(shè)計(jì)，沒有圍墻，公共空間是完全開放。此項(xiàng)目風(fēng)格簡(jiǎn)潔明朗，設(shè)置了超過20個(gè)雙層花園，16條小街，力圖通過公共空間營(yíng)造舒適健康的環(huán)境產(chǎn)品KPI排序開放空間理念辦公、商業(yè)、公寓等多種業(yè)態(tài)之間毫無區(qū)隔的空間高舒適度超過20個(gè)雙層花園營(yíng)造健康環(huán)境央視新大樓大樓理念：有機(jī)的人文建筑創(chuàng)新設(shè)計(jì)：通過庫哈斯的大膽設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)理念、技術(shù)水平上挑戰(zhàn)固有模式，獲得了大量關(guān)注，成功成為北京新地標(biāo)之一產(chǎn)品KPI排序造型可識(shí)別性挑戰(zhàn)傳統(tǒng)力學(xué)的設(shè)計(jì)獲得大量關(guān)注人文理念人部應(yīng)有盡有的配套實(shí)現(xiàn)了對(duì)內(nèi)部人員的人文關(guān)懷＞＞上海陸家嘴上海陸家嘴地標(biāo)建筑往往憑借話題性的立面造型,在市場(chǎng)上形成口啤效應(yīng)安全性便捷性達(dá)到領(lǐng)先形成話題的獨(dú)特外立面起到了良好的營(yíng)銷作用個(gè)性設(shè)計(jì)：上海中心擁有632米的高度，設(shè)計(jì)上使用升龍的概念，成功獲得了多方關(guān)注。大樓理念：簡(jiǎn)約綠色采用大量綠色環(huán)保技術(shù)，力求為國(guó)際建筑業(yè)設(shè)置一個(gè)綠色標(biāo)桿天圓地方運(yùn)用天圓地方的典故，外立面的弧線其實(shí)代表著巨大圓形的一部分，體現(xiàn)了與環(huán)境融合的意境產(chǎn)品KPI排序獨(dú)特外立面設(shè)計(jì)先進(jìn)技術(shù)上海中心環(huán)球金融中心中國(guó)第一高樓占位引起了市場(chǎng)關(guān)注通過”節(jié)材、節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能“等全面實(shí)現(xiàn)環(huán)保產(chǎn)品KPI排序地標(biāo)高度全面環(huán)保＞＞深圳CBD、南昌代表性項(xiàng)目深圳安聯(lián)大廈大樓理念：簡(jiǎn)約環(huán)保以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計(jì)理念構(gòu)建高端寫字樓綜合優(yōu)勢(shì)，并為其成為高端寫字樓領(lǐng)跑者提供了支撐體系產(chǎn)品KPI綠色環(huán)保節(jié)能空中花園與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能上下中庭構(gòu)成空氣對(duì)流南昌國(guó)際金融中心城市綜合體生活示范區(qū)會(huì)所及空中花園平臺(tái)設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊完善的配套、高附加值產(chǎn)品、高增值服務(wù)，確保產(chǎn)品價(jià)值的提升空間。產(chǎn)品KPI立體綠化/有氧辦公/現(xiàn)代智能化花園式辦公空間案例啟示：對(duì)于居住區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)，主打綠色生態(tài)是存在機(jī)會(huì)憑借良好的規(guī)劃，獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)，融入生態(tài)綠色元素，開啟花園辦公新模式?？罩谢▓@與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能，最直接體現(xiàn)了生態(tài)寫字樓的本質(zhì)特征。3CHAPTER項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞:發(fā)展戰(zhàn)略及模式選擇/項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及模式選擇PART1優(yōu)勢(shì)分析123SWOT分析SWOT策略1.放大地塊的區(qū)域價(jià)值,提升產(chǎn)品形象,迎合未來客戶追求的品質(zhì)感.榮耀感;2.差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì),迎合更多的市場(chǎng)需求,同時(shí)規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn);12344劣勢(shì)分析機(jī)會(huì)分析威脅分析優(yōu)勢(shì)提升劣勢(shì)弱化機(jī)會(huì)利用威脅規(guī)避1.挖掘中央居住區(qū)的價(jià)值潛力2.充分體現(xiàn)國(guó)際化商務(wù)氛圍;1.通過項(xiàng)目的昭示性.形象等高調(diào)入圍,以領(lǐng)導(dǎo)者的角色進(jìn)入片區(qū)市場(chǎng);2.放大片區(qū)的價(jià)值,項(xiàng)目獨(dú)有的特征,擊敗區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;1.打造個(gè)性獨(dú)特的樓盤造型;2.引入未來寫字樓發(fā)展概念,形成項(xiàng)目的標(biāo)簽;【SWOT提升策略】1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位居鳳凰州濱江商務(wù)區(qū)；2.交通優(yōu)勢(shì)：遠(yuǎn)期規(guī)劃跨江大橋，交通便利；3.其他優(yōu)勢(shì)：景觀資源豐富4.自身配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃有博物館1.濱江區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度較低2.周邊商務(wù)配套、氛圍缺乏1.全市范圍內(nèi)寫字樓數(shù)量供應(yīng)量較大,競(jìng)爭(zhēng)大,且本項(xiàng)目無絕對(duì)明顯優(yōu)勢(shì);2.本區(qū)域作為未來商務(wù)的總戰(zhàn)場(chǎng),大量項(xiàng)目入市將會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶;1.濱江CBD大發(fā)展及配套推動(dòng)商務(wù)市場(chǎng)的需求;2.項(xiàng)目輻射片區(qū)將有綠地等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),能提升區(qū)域價(jià)值及商務(wù)氛圍;項(xiàng)目整體發(fā)展策略：

對(duì)外WT策略在保證足夠競(jìng)爭(zhēng)力的硬件配置上，打造獨(dú)特、個(gè)性符合未來發(fā)展方向的外在形象；南昌首創(chuàng)博物館寫字樓+酒店，兩大標(biāo)簽提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)力；

對(duì)內(nèi)WT策略以產(chǎn)品梯度規(guī)劃，物業(yè)功能的彈性來規(guī)避未來可能的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；考慮市場(chǎng)消化能力，合理安排開發(fā)順序和分批入市時(shí)間；項(xiàng)目發(fā)展模式說明：以酒店、寫字樓產(chǎn)品為主導(dǎo)，輔以商業(yè)、MOHO等高價(jià)值物業(yè)；充分利用市場(chǎng)契機(jī)，以酒店拔高項(xiàng)目形象，以MOHO和寫字樓快速回籠資金，商業(yè)成為整體物業(yè)活力的核心；多種物業(yè)模式聯(lián)動(dòng)，打造南昌市最具標(biāo)桿性的綜合體物業(yè)；項(xiàng)目發(fā)展模式選擇：甲級(jí)寫字樓+MOHO（準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓）+酒店+商業(yè)以酒店建立高端形象，寫字樓和MOHO為市場(chǎng)先驅(qū)，商業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化項(xiàng)目發(fā)展模式選擇：各功能性產(chǎn)品的戰(zhàn)略角色：形象貢獻(xiàn)度利潤(rùn)貢獻(xiàn)度高高低酒店甲級(jí)寫字樓商業(yè)MOHO（準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓）形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品明星（標(biāo)桿）產(chǎn)品補(bǔ)充型產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品各種物業(yè)類型之間的關(guān)系及要求相互支持關(guān)系相互要求甲級(jí)寫字樓標(biāo)志性服務(wù)寫字樓客戶為商業(yè)帶來人流為公寓和寫字樓提供專業(yè)服務(wù)為商業(yè)、酒店、公寓帶來潛在客戶區(qū)域標(biāo)識(shí)性，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升現(xiàn)金流主要來源承擔(dān)某種社會(huì)職能形成完善的配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心不影響辦公、酒店的大堂和昭示性利用其它功能價(jià)值最大化補(bǔ)充其它功能現(xiàn)金流主要來源宜商宜居，輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施＼辦公環(huán)境。商業(yè)（FACEMALL）MOHO酒店項(xiàng)目整體定位PART2謀全局者方能謀一域城市綜合體濱江CBD立體交通城市人文/公園中央居住區(qū)新中美一江兩岸對(duì)于本案而言，形成六星閃耀開發(fā)格局，其定位將要整合“一江兩岸”開發(fā)理念并契合新中美運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，形成一個(gè)聚合價(jià)值體、整體的良性互動(dòng)。項(xiàng)目有條件打造成為南昌最有標(biāo)志性的城市示范項(xiàng)目之一發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位思考最高質(zhì)素物業(yè)形態(tài)擁生態(tài)贛江＼城市人文＼商務(wù)金融的綠色生態(tài)區(qū)標(biāo)志性建筑群落融合酒店/寫字樓/公寓的20萬平米濱江建筑群承接大紅谷灘的商務(wù)、商旅接待功能超前區(qū)域規(guī)劃城市價(jià)值的承接者濱江CBD，一江兩岸格局的重要構(gòu)成環(huán)節(jié)需求的承接者企業(yè)、客戶、政府對(duì)于項(xiàng)目的需求繽紛大都會(huì)演繹速度與欲望周而復(fù)始為了工作遺忘了生活多想放空自己一個(gè)人享受片刻不要透過LOW-IN玻璃有陽光有交流有懶惰項(xiàng)目整體定位：新城市廣場(chǎng)重新定義都市生活大都會(huì)“漫”生活融合5星酒店、典藏甲級(jí)寫字樓、菁英MOHO、FACEMALL于一體的全價(jià)值系領(lǐng)袖聚合體占據(jù)城市價(jià)值，遠(yuǎn)見未來走向！項(xiàng)目整體的形象價(jià)值：4CHAPTER物業(yè)建議關(guān)鍵詞:分物業(yè)建議/開發(fā)節(jié)奏分物業(yè)規(guī)劃建議PART1寫字樓物業(yè)發(fā)展建議MOHO物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議首創(chuàng)生態(tài)文化花園式５“O”甲級(jí)寫字樓整體定位推進(jìn)先進(jìn)理念：超越5A定義5O,軟實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)——5“O”生態(tài)辦公，低碳理念高綠化視野率，中央綠地，情趣屋頂花園景觀空間開闊，交通便捷，業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)周到享受專屬高端會(huì)議廳及高端物業(yè)服務(wù)超星級(jí)禮遇城市經(jīng)濟(jì)騰飛，享受多重政策優(yōu)惠南昌寫字樓購(gòu)買客戶呈現(xiàn)一個(gè)階段性變化：由散客投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜貕艛嘈浴⒌禺a(chǎn)、大型實(shí)業(yè)，全國(guó)性金融證券、銀行、外貿(mào)、IT，政府部門為主近一年來寫字樓價(jià)值的快速提升、客群需求層次的大幅提高，目前寫字樓產(chǎn)品普遍選擇大面積（或半層、整層）或整棟購(gòu)買；購(gòu)買客戶也從早期投資為主的散戶開始發(fā)展為大型實(shí)力企業(yè)，且自用（或兼顧投資）比例明顯提升；但有部分更高端的客戶仍覺得南昌現(xiàn)有的高端寫字樓達(dá)不到心理預(yù)期而沒有出手。客戶描述核心客戶江西大型本土企業(yè)金融證券系統(tǒng)政府單位及企事業(yè)國(guó)企房地產(chǎn)、建筑及相關(guān)企業(yè)重要客戶世界500強(qiáng)及中國(guó)500強(qiáng)等大型跨區(qū)域企業(yè)跨區(qū)域外貿(mào)、IT本地投資散戶輻射客戶外地投資散戶核心客戶重要客戶輻射客戶南昌高端寫字樓購(gòu)買客戶初步定位綠地元?jiǎng)?chuàng)國(guó)際：由52組客戶購(gòu)買1、28組為綠地老業(yè)主比例為54%，24組為新客戶比例為46%；2、成交面積19組為自用客戶，以240-1780㎡為主，占銷售比例的71%，投資客戶33組，以散戶為主，占銷售比例的29%；3、購(gòu)買年齡層集中在35-50歲之間；4、南昌本地客戶為43組，比例為83%，外地客戶為9組，比例為17%；5、客戶購(gòu)買本項(xiàng)目的主要原因有綠地品牌、地段、地標(biāo)、品質(zhì)、升值潛力等；購(gòu)買客戶：客戶購(gòu)買用來投資兼自用的比例上升江西大型本土企業(yè)建筑企業(yè)世界500強(qiáng)金融證券系統(tǒng)政府單位商貿(mào)等代理、IT等電子行業(yè)、房地產(chǎn)及相關(guān)、金融債券、投資及信息咨詢業(yè)通過市場(chǎng)調(diào)研得出南昌市典型寫字樓租賃客戶組成租賃客戶IT電子行業(yè)信息咨詢企業(yè)金融投資企業(yè)商貿(mào)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)本項(xiàng)目寫字樓客戶定位通過南昌市高端寫字樓客戶研究得出本項(xiàng)目寫字樓客戶定位：本項(xiàng)目應(yīng)立足本土大型（龍頭）國(guó)有私有企業(yè)（實(shí)業(yè)）、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、以及對(duì)地域能級(jí)抗性較小的金融債券等行業(yè)；重點(diǎn)拓展世界500強(qiáng)及中國(guó)500強(qiáng)駐昌（贛）企業(yè)、全國(guó)性外貿(mào)、IT類企業(yè)，以及本地投資散戶；積極爭(zhēng)取外地投資客戶；充分利用開發(fā)商擁有的資源：開發(fā)商的合作伙伴及上下游供應(yīng)商等。第三級(jí)第二級(jí)第一級(jí)321智能化電信與電力單層面積空調(diào)電梯廳、共同走道寬度柱間距衛(wèi)生間車位電梯大堂層高立面說明：根據(jù)寫字樓中各項(xiàng)硬件指標(biāo)的重要性與后期可改造度進(jìn)行分級(jí)：一級(jí)為最重要，二級(jí)次重要?？蛻絷P(guān)注度后期可改造性重點(diǎn)打造產(chǎn)品物業(yè)建議原則：重點(diǎn)打造客戶關(guān)注度最高的地方——寫字樓硬件第一級(jí)：車位、電梯、空調(diào)及層高現(xiàn)階段，南昌超高層寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)面積段維持在1500-2000的區(qū)間，標(biāo)準(zhǔn)層高為米。建議：從分割合理和辦公舒適度來考量，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1800-2000的區(qū)間為合理。從空間維度衡量，考慮到辦公環(huán)境的舒適度，標(biāo)準(zhǔn)層高米。核心筒的合理設(shè)計(jì)，必須保證寫字樓得房率為不低于70%。市場(chǎng)參考標(biāo)準(zhǔn)層定位面積段定位產(chǎn)品檔次定位甲級(jí)寫字樓1800-2000㎡標(biāo)準(zhǔn)平面200㎡-2000㎡辦公空間項(xiàng)目本體市場(chǎng)主流區(qū)域發(fā)展客戶預(yù)期本項(xiàng)目寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層控制在2000㎡以內(nèi)，甲級(jí)寫字樓，層高4-4.2米戶型切割段參考17-29層（中區(qū)）3-15層（低區(qū)）35-45層（高區(qū)）31-33層（高區(qū)）大堂設(shè)計(jì)——大堂高度建筑高度100米左右，大堂高度大概占據(jù)底層2-3層高度建筑高度200米左右，大堂高度大概占據(jù)底層3-4層高度建筑高度200米以上，大堂高度大概為7.5%深圳中心區(qū)典型寫字樓大堂高度紅谷灘區(qū)域典型寫字樓項(xiàng)目大堂建議：大堂設(shè)計(jì)通透、空間感強(qiáng)，體現(xiàn)氣度，建議高度至少10米（2F），大堂面積不低于500平大堂設(shè)計(jì)考慮因素雙入口設(shè)計(jì)三入口設(shè)計(jì)四入口設(shè)計(jì)項(xiàng)目大堂建議：雙大堂、多入口建議如超高層的電梯數(shù)量多，所以要注意一個(gè)方向來人可能對(duì)大堂壓力過大，所以應(yīng)該有兩個(gè)面的入口較好。大堂多入口雙層大堂設(shè)計(jì)考慮到超過200M層的建筑，每層的建筑面積偏大，電梯數(shù)量較多，人流量也比較大，所以可以設(shè)雙大堂，并區(qū)分電梯分區(qū)的搭乘，一方面解決疏散進(jìn)出的擁擠，一方面也可以提高大堂的整體氣質(zhì)，并可以在首層大堂單設(shè)自動(dòng)扶梯，方便上下。大堂裝備2個(gè)自動(dòng)扶梯，連接雙大堂。建議轎廂內(nèi)安裝LED，以提高入駐客戶舒適感；建議轎廂選型時(shí)要特別注意其內(nèi)部的空間感，內(nèi)部高度應(yīng)盡可能接近3米，電梯門寬至少1.3米，同時(shí)整體裝修風(fēng)格應(yīng)與大堂、電梯廳的裝修風(fēng)格保持一致。電梯建議：?jiǎn)翁荩?000KG）服務(wù)面積不超過3500㎡生態(tài)活氧：利用上下貫通的綠色中庭，和避難層，打造通風(fēng)采光、綠色生態(tài)的“生態(tài)活氧商務(wù)體”。以“肺空間”，以及由此發(fā)展而來的“活體建筑·健康商務(wù)”為設(shè)計(jì)理念。與建筑高度齊高的150米肺中庭；深圳安聯(lián)大廈案例：綠色寫字樓—深圳安聯(lián)大廈贛江第一排，無限江景資源；贛江風(fēng)光帶、揚(yáng)子洲頭等多重資源；生態(tài)活氧商務(wù)體的前提景觀資源最大化；景觀資源親近化；塑造“生態(tài)活氧商務(wù)體”的核心價(jià)值體系；生態(tài)活氧商務(wù)體的原因上下貫通的綠色中庭同時(shí)在避難層也可以拿出一部來做生態(tài)觀光活動(dòng)區(qū)，打造天然氧吧。每標(biāo)準(zhǔn)層做一個(gè)休閑平臺(tái)建議采用刷卡進(jìn)電梯間的智能化系統(tǒng)，提供客戶更私密性的辦公環(huán)境也能大力提升了項(xiàng)目的品質(zhì).智能安防空調(diào)系統(tǒng)：具備24小時(shí)供應(yīng)條件建議：采用美國(guó)麥克維爾VRV空調(diào)系統(tǒng)，特點(diǎn)為獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)，分戶計(jì)量，方便每戶使用。變風(fēng)量箱要點(diǎn)：隔板采用掛式設(shè)計(jì)裝修，方便清潔無死角。設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。洗手間考慮：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。車位配比建議：至少保證1PS/200平米公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感建議要點(diǎn)：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象

——國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)裝修建議分物業(yè)規(guī)劃建議PART1寫字樓物業(yè)發(fā)展建議MOHO物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議首創(chuàng)MOHO菁英系花園式創(chuàng)智公寓MOHO（MobileOfficeHotelHouse）是一種全新的物業(yè)形態(tài)，是“移動(dòng)高檔商務(wù)辦公、商務(wù)公寓、星級(jí)酒店和配套設(shè)施”四大功能集一身的集成性商務(wù)復(fù)合物業(yè)，SOHO的升級(jí)版.

MOHO區(qū)別于普通住宅的地方就在于重點(diǎn)突出專屬、舒適、私秘、方便、效率等功能，進(jìn)行酒店式體貼細(xì)微的管家服務(wù)?！耙苿?dòng)辦公+酒店式服務(wù)”讓其擁有廣闊市場(chǎng)跨國(guó)、跨地區(qū)公司駐南昌辦事處都市白領(lǐng)階層創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)智力服務(wù)型中小企業(yè)（高知型的服務(wù)性企業(yè)，如IT、律師等）關(guān)注點(diǎn)：區(qū)位規(guī)劃及升值潛力關(guān)注：用來居住，區(qū)位和周邊配套資源，如教育資源關(guān)注：用來自住，離上班地點(diǎn)近，周邊配套齊全關(guān)注：偏向那些租金不高，但區(qū)位較好、并具有辦公基本配置的商務(wù)公寓關(guān)注：一般租賃形象好、地段好、服務(wù)較好的寫字樓關(guān)注：形象好，有較好的物業(yè)管理和服務(wù)投資客自用客戶我們的客戶MOHO客戶主要傾向于以下六大類，可滿足辦公、居住及投資需求市場(chǎng)參考建議：從分割合理和辦公舒適度來考量，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在800-1200的區(qū)間為合理。從空間維度衡量，考慮到辦公環(huán)境的舒適度，標(biāo)準(zhǔn)層高米。核心筒的合理設(shè)計(jì)，必須保證得房率為不低于70%。標(biāo)準(zhǔn)層定位面積段定位產(chǎn)品檔次定位準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，MOHO約1000-1200㎡標(biāo)準(zhǔn)平面50-150㎡MOHO辦公空間項(xiàng)目本體市場(chǎng)主流區(qū)域發(fā)展客戶預(yù)期產(chǎn)品定位準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，3.6米層高，單層分戶控制在20以內(nèi)第三級(jí)第二級(jí)第一級(jí)321智能化電信與電力單層面積外立面大堂面積與挑高電梯廳、共同走道寬度柱間距衛(wèi)生間車位電梯空調(diào)層高說明：根據(jù)寫字樓中各項(xiàng)硬件指標(biāo)的重要性與后期可改造度進(jìn)行分級(jí)：一級(jí)為最重要，二級(jí)次重要?？蛻絷P(guān)注度后期可改造性重點(diǎn)打造重點(diǎn)打造客戶關(guān)注度最高的地方——寫字樓硬件第一級(jí)：車位、電梯、空調(diào)及層高寫字樓配置建議大堂南昌部分高品質(zhì)寫字樓大堂裝修參考紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)濱江一號(hào)建議大堂接待處放在主入口北側(cè)；盡量擴(kuò)大大堂挑空部分面積;建議放棄使用一、二樓洗手間，體現(xiàn)大堂立面的整體感;裝修建議：地面：高檔進(jìn)口天然大理石石材；墻面：天然石材、黑鈦不銹鋼，配以部分裝飾物件；天花：輕鋼龍骨石膏板造型吊頂，乳膠漆飾面，配高檔照明燈飾。電梯廳南昌部分高品質(zhì)寫字樓電梯廳裝修參考為提高運(yùn)行效率，建議電梯采用高低分區(qū)，6臺(tái)電梯；一般而言，高低區(qū)的設(shè)置是以設(shè)備層為界，針對(duì)本項(xiàng)目，分區(qū)樓層的確定應(yīng)在確定各樓層功能定位、電梯運(yùn)載能力和平均等待時(shí)間的基礎(chǔ)上，會(huì)同電梯供應(yīng)商共同討論決定；電梯速度、載重以及樓層分區(qū)的基本原則是要保障每一分區(qū)的5分鐘運(yùn)載力應(yīng)在10%以上，同時(shí)平均等待時(shí)間宜在40秒左右；建議轎廂內(nèi)安裝LED，以提高入駐客戶舒適感；建議轎廂選型時(shí)要特別注意其內(nèi)部的空間感，內(nèi)部高度應(yīng)盡可能接近3米，同時(shí)整體裝修風(fēng)格應(yīng)與大堂、電梯廳的裝修風(fēng)格保持一致。紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)綠地中央元?jiǎng)?chuàng)國(guó)際綠地中央峰創(chuàng)國(guó)際Codeofthisreport|31?CopyrightCentalineGroup,2010內(nèi)部休憩空間打造建議用途：企業(yè)員工因工作壓力導(dǎo)致大腦反應(yīng)遲鈍、緊張、壓迫等情緒時(shí)需要進(jìn)行休息、放松、鍛煉的場(chǎng)所；如在樓宇中設(shè)置健身房、咖啡屋等。包裝建議：可在樓宇中招商引進(jìn)健身中心、瑜伽室、咖啡休閑會(huì)所，也可由物管公司自己經(jīng)營(yíng)管理。健身房

瑜伽室咖啡休閑會(huì)所配套項(xiàng)目大堂入戶大門電梯廳走道衛(wèi)生間消防梯間辦公區(qū)

建議裝修標(biāo)準(zhǔn)地面：高檔進(jìn)口天然大理石石材；墻面：天然石材，配以部分裝飾物件；天花：輕鋼龍骨石膏板造型吊頂，乳膠漆飾面，配高檔照明燈飾高空高酒店式智能感應(yīng)入戶大門（或旋轉(zhuǎn)大門）地面：高檔進(jìn)口天然大理石石材；墻面：天然石材、黑鈦不銹鋼、高檔木材；天花：輕鋼龍骨石膏板造型吊頂，乳膠漆飾面，配高檔照明燈飾地面：高級(jí)大理石石材；墻面：高級(jí)大理石石材、黑鈦不銹鋼、高檔木材；天花：高檔吸音材料吊頂，配高檔照明燈飾地面：中高級(jí)石材地面、墻面；中高級(jí)石材、中高檔瓷磚；品牌潔具地面：高級(jí)瓷磚；墻面：乳膠漆飾面；天花：乳膠漆飾面，配以聲控照明燈飾地面：鋪設(shè)鋼架網(wǎng)絡(luò)地板；頂面、墻面抹灰裝修建議建議引進(jìn)全球高端物業(yè)管理，由國(guó)際金鑰匙提供全程物業(yè)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)顧問，引入禮賓式服務(wù)，打造世界級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)品質(zhì)。結(jié)合酒店資源，提供5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)公共設(shè)施服務(wù)特色增值服務(wù)項(xiàng)目白金管家服務(wù)客服專員服務(wù)商務(wù)類生活類娛樂健身委托代辦類提供專業(yè)的酒店式服務(wù)分物業(yè)規(guī)劃建議PART1寫字樓物業(yè)發(fā)展建議MOHO物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)中大型餐飲、中高端商務(wù)咖啡茶座、以及日常辦公生活配套開放式高端商業(yè)同時(shí)滿足以項(xiàng)目為中心商務(wù)人士及居民生活需求的集文化、商務(wù)、休閑于一體濱江社交商業(yè)業(yè)態(tài)定位南昌首個(gè)社交型商業(yè)FACEMALL除主體寫字樓、公寓、酒店外，規(guī)劃以商業(yè)、美食、休閑娛樂等為一體的商業(yè)體濱江高端主題開放式商業(yè)商業(yè)定位我司認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍1-3年很難成熟，裙樓1層以上的商鋪銷售難度較大，我司提出以下建議：1）一層：沿街可分割成多個(gè)小鋪銷售，可設(shè)置銀行、通訊、特色小餐飲、洗衣店、面包房、早餐店，超市2）二層：大型休閑娛樂，中間建議分割4-8個(gè)大鋪，銷售給自營(yíng)的中大型餐飲、娛樂或大投資者不同物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)樓層分布建議案例參考一|新加坡IonOrchard藝術(shù)及文化的慶典展館IONOrchard不但是一個(gè)商場(chǎng)，更是慶祝藝術(shù)及文化的地方。IONArt位于面積約五千平方米，是專門用作獨(dú)家藝術(shù)及文化活動(dòng)展覽。這里可同時(shí)進(jìn)行本地及國(guó)際藝術(shù)社區(qū)進(jìn)行表演、視覺藝術(shù)、多專業(yè)藝術(shù)、聽覺藝術(shù)及文學(xué)藝術(shù)表演的計(jì)劃博物錧功能轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)盈利對(duì)于博物館功能轉(zhuǎn)換的思考收藏博物館的寫字樓：將博物館放至超高層寫字樓內(nèi)，或集中在頂上五個(gè)樓層，或分配在高中低段不同的五個(gè)樓層，每個(gè)樓層賦予一個(gè)主題40F~45F觀光、博物館展覽7F~48F辦公1~2F大堂45F36F27F18F9F分樓層不太主題博物館參考案例：環(huán)球金融中心寫字樓酒店觀光、展覽商業(yè)觀光辦公展覽會(huì)議酒店商業(yè)整體開發(fā)節(jié)奏建議PART2開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)策略：以MOHO（準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓）、甲級(jí)寫字樓開發(fā)回現(xiàn)，補(bǔ)貼酒店開發(fā)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)開發(fā)順序建議、依次如下：MOHO甲級(jí)寫字樓酒店入市時(shí)間建議及開發(fā)周期根據(jù)當(dāng)前工作進(jìn)度推算、及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，建議項(xiàng)目MOHO在2014年1月入市銷售；根據(jù)南昌寫字樓單盤的去化量3-8萬平米，及企業(yè)的快速回現(xiàn)和滾動(dòng)開發(fā)目標(biāo)，和中原的銷售能力，除酒店外其它物業(yè)銷售周期約為2年。5CHAPTER營(yíng)銷攻略關(guān)鍵詞:營(yíng)銷攻略/經(jīng)濟(jì)測(cè)算營(yíng)銷攻略PART1營(yíng)銷攻略。核心問題：取勢(shì)和對(duì)位客戶需求，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)快速走量？核心策略2：展示策略：通過產(chǎn)品差異化的展示重建項(xiàng)目的差異化產(chǎn)品價(jià)值核心策略3：推廣策略：借助區(qū)域炒作，通過話題炒作，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，入市即紅核心策略1：推售策略：分層多頻次推售，保證開盤持續(xù)快銷；根據(jù)產(chǎn)品特性及競(jìng)爭(zhēng)情況，以商務(wù)屬性的遞增方式進(jìn)行分類系列化產(chǎn)品推售核心策略4：客戶策略客戶定位為南昌商務(wù)客戶、投資客戶，自用客戶對(duì)其精準(zhǔn)定位，采取定向方式進(jìn)行拓展,同時(shí)擴(kuò)大客戶搜索范圍，多渠道拓展客戶推售原則：分類系列化推售節(jié)點(diǎn)原則9月初動(dòng)工，11月初售樓部進(jìn)場(chǎng)，1月月初首開入市競(jìng)爭(zhēng)原則合理規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，提前入市，樹立項(xiàng)目高端形象核心原則以分類系列化推售為核心，實(shí)現(xiàn)商務(wù)屬性由高往低遞減推售，低開高走，節(jié)節(jié)高升以分類系列化推售為核心根據(jù)3大前提確定整體推售原則推售策略1、推售策略——營(yíng)銷總控圖推售鋪排：規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，商務(wù)價(jià)值由低到高推售，先推MOHO到甲級(jí)寫字樓，分層多頻次推售，節(jié)節(jié)高升關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)8月７月時(shí)間節(jié)點(diǎn)10月營(yíng)銷中心開放正式開工寫字樓開盤首批商鋪銷售1月MOHO首批開售5月寫字樓二批開盤2014年2015年2013年1１月合理產(chǎn)品分割和銷售控制，保障項(xiàng)目的客戶定位和高形象得以實(shí)現(xiàn)高端樓層中端樓層部分持有，前期招租引入“領(lǐng)頭羊”；面向大單投資者組合銷售；嚴(yán)格控制散售，如面積仍有剩余，通過單價(jià)來提高投資者的租金預(yù)期，面向?qū)嵙?qiáng)、知名度高但面積需求小的企業(yè)；通過個(gè)案服務(wù)及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立差異。形象興奮點(diǎn)優(yōu)先考慮企業(yè)自用購(gòu)買，同質(zhì)單位盡量集中，避免大小單位混雜底部樓層作為集中的散售單位高形象與相對(duì)較低價(jià)位和使用成本保障成交穩(wěn)定現(xiàn)金流1、推售策略A、第一重建立差異化產(chǎn)品價(jià)值展示：樣板間強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的精細(xì)化及產(chǎn)品成本展示，以突顯產(chǎn)品價(jià)值擴(kuò)大園林展示區(qū)（公共區(qū)），以恢宏、大氣的品質(zhì)展示氣勢(shì)，提升產(chǎn)品價(jià)值展示和五星服務(wù)展示來建立產(chǎn)品差異化壁壘，讓客戶認(rèn)同新中美的產(chǎn)品價(jià)值B、第二重打造園林：展示園林品質(zhì)強(qiáng)調(diào)園林展示區(qū)的品質(zhì)，擴(kuò)大展示區(qū)，做好展示C、第三重項(xiàng)目形象展示：高端精致氛圍強(qiáng)調(diào)恢宏、大氣的外部氣質(zhì)打造及內(nèi)部的精致氛圍營(yíng)造2、展示策略展示策略：通過入戶大堂、售樓處等配合展示，拔升產(chǎn)品價(jià)值；帶客戶觀看項(xiàng)目園林景觀及配套，提升客戶感知價(jià)值1、公寓樣板房展示2、寫字樓入戶大堂、電梯展示3、辦公區(qū)展示4、園林景觀軸展示5、售樓處營(yíng)銷配合細(xì)節(jié)打造2、展示策略新中美南昌商業(yè)項(xiàng)目地下車庫、大堂、電梯間展示：奢華大堂設(shè)計(jì)、“生態(tài)”車庫、“隨心智能”電梯間，讓客戶感知產(chǎn)品價(jià)值?！吧鷳B(tài)”車庫打造藝術(shù)性、景觀化帶裝修停車公園，導(dǎo)入車居與人居同等關(guān)懷的理念，藝術(shù)涂鴉或雕塑、生態(tài)綠化環(huán)繞其間。硬件標(biāo)配：大堂的地面、墻面色澤鮮明，配合法國(guó)香頌風(fēng)格演繹。藝術(shù)格調(diào)：擺置藝術(shù)雕塑、懸掛法國(guó)、意大利藝術(shù)大師的油畫。奢華配備：懸掛水晶大吊燈、利用舒適的沙發(fā)來讓客戶流連忘返?！跋磉m生活”大堂“隨心智能”電梯間轎箱內(nèi)飾：設(shè)置按鍵面板的同時(shí)增設(shè)智能刷卡系統(tǒng)，以適合業(yè)主、訪客不同需求2、展示策略2、展示策略售樓處展示：售樓處裝修方向_低調(diào)的奢華體驗(yàn)，內(nèi)部植物、建筑元素與項(xiàng)目主題一致：尊貴、閑適、生態(tài)裝飾墻洽談區(qū)水吧挑空大堂售樓處展示：售樓處接待體系提升1、物管管家開車門迎賓2、管家助理端濕毛巾3、專職管理員代客泊車4、門童為客戶開門［奢華五星級(jí)接待體驗(yàn)］——舒適體驗(yàn)高端銷售工具配合銷售人員通過IPAD展示立體空間效果，同時(shí)把大堂及公共空間的效果圖也展示出來。2、展示策略恢宏氛圍展示：使用樓體發(fā)光字，利用夜景燈光效果增加項(xiàng)目昭示性及檔次；同時(shí)還可及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息2、展示策略恢宏、大氣的樓體發(fā)光字新中美南昌項(xiàng)目88888888深圳卓越大廈深圳卓越大廈話題式傳播，通過對(duì)鳳凰州濱江區(qū)及財(cái)富價(jià)值的宣傳和炒作，貫穿各個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)，在各階段形成市場(chǎng)熱度通過強(qiáng)勢(shì)推廣、立體營(yíng)銷奠定知名度與高形象，建立客戶溝通渠道：以廣告?zhèn)鞑榛A(chǔ)，傳達(dá)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)信息，提高社會(huì)關(guān)注度；以活動(dòng)營(yíng)銷為核心，建立與目標(biāo)客戶的直效溝通渠道；用事件營(yíng)銷添彩，關(guān)聯(lián)社會(huì)事件，提高公眾曝光率與美譽(yù)度；ACTION1.舉辦“價(jià)值論壇”系列，邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)軍人物參與：主題：產(chǎn)品---客戶-----服務(wù)-----品牌價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目浙步認(rèn)知，形成項(xiàng)目品牌影響力ACTION2.“NEWWORLDCLUB”積累的客戶以及老業(yè)主為基礎(chǔ)，隆重召開產(chǎn)品發(fā)布會(huì)——開盤前2個(gè)月。3、推廣策略目標(biāo)人群的生活軌跡中的新渠道寫字樓上班與客戶在俱樂部共進(jìn)午餐入住五星級(jí)酒店打高爾夫球商場(chǎng)購(gòu)物高爾夫球俱樂部星級(jí)酒店資料商場(chǎng)金卡會(huì)員電梯媒體去機(jī)場(chǎng)出差機(jī)場(chǎng)廣告、飛機(jī)雜志開車上班接送子女戶外廣告/電臺(tái)廣告休閑時(shí)尚雜志圍追堵截3、推廣策略根據(jù)以往媒體效能研究，確定核心媒體渠道選擇以長(zhǎng)效大眾媒體為主，戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、分眾等大眾媒體推廣宣傳核心媒體戶外——立形象（1、2、3階段）報(bào)廣——重要節(jié)點(diǎn)爆破（各個(gè)重大節(jié)點(diǎn)）網(wǎng)絡(luò)——炒作（貫穿整個(gè)銷售周期）分眾——形象拔高（1階段）短信——實(shí)效營(yíng)銷（2、3階段）輔助媒體雜志及酒店刊物新中美南昌項(xiàng)目

8888888888999993、推廣策略重大活動(dòng)——售樓部進(jìn)場(chǎng)活動(dòng)：取勢(shì)天下，閃耀全城——酒店簽約簽約暨新中美盛大開放2013年11月邀請(qǐng)各大主流媒體、貴賓意向客戶等參與開放儀式3、推廣策略“貴賓之旅”——持續(xù)組織各大公司參觀之旅體驗(yàn)之服務(wù)重點(diǎn)：享受貴族式接待服務(wù)參與活動(dòng)體驗(yàn)精致樣本生活參加夜色風(fēng)情酒會(huì)“公元2014中部財(cái)富新貴置業(yè)高峰論壇暨產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”邀請(qǐng)南昌的財(cái)富新貴、地產(chǎn)專家、南昌主流媒體參加客戶策略：客戶定位為南昌商務(wù)客戶、投資客戶，對(duì)其精準(zhǔn)定位，采取定向方式進(jìn)行拓展；同時(shí)擴(kuò)大客戶搜索范圍，多渠道拓展客戶A、客戶定位為南昌商務(wù)客戶、投資客戶，對(duì)其精準(zhǔn)定位，采取定向方式進(jìn)行拓展，立足高新昌北，狠抓商務(wù)客、投資客B、多渠道拓客：有效利用行銷和各類渠道資源進(jìn)行客戶拓展中原平臺(tái)的充分利用行銷搶拉截客渠道拓展客戶瘋狂CALL客，深挖中原各類客戶資源庫客戶4、客戶策略拓客策略——先于市場(chǎng)而動(dòng)，避免后期競(jìng)爭(zhēng)壓力，建立支持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客戶資源庫和營(yíng)銷渠道－NEW

WORLD

CLUB建立客戶管理系統(tǒng)，形成傳奇置業(yè)獨(dú)有的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)以企業(yè)自身關(guān)系客戶及本項(xiàng)目意向客戶成立客戶會(huì)建立客戶會(huì)會(huì)員刊物組織客戶活動(dòng)，包括客戶維護(hù)活動(dòng)和新項(xiàng)目溝通會(huì)等關(guān)鍵動(dòng)作項(xiàng)目開盤前建立，持續(xù)維護(hù)實(shí)施時(shí)間4、客戶策略ACTION1.開盤前實(shí)施大客戶定向營(yíng)銷計(jì)劃：面向南昌所有中高檔寫字樓內(nèi)以及所有大企業(yè)、知名企業(yè)；銷售資料注重體現(xiàn)頂級(jí)形象；成立專門工作組負(fù)責(zé)此事；ACTION2.舉行大客戶簽約發(fā)布會(huì)，給予市場(chǎng)持續(xù)的興奮點(diǎn)。拓客策略——尋找領(lǐng)頭羊，形成羊群效應(yīng)4、客戶策略拓客策略——大客戶攻堅(jiān)是奠定項(xiàng)目形象平臺(tái)的關(guān)鍵一戰(zhàn)大客戶推廣渠道大客戶界定：企業(yè)一般的現(xiàn)金流是總營(yíng)業(yè)收入的15%—20%。而購(gòu)置500平方以上寫字樓作為固定資產(chǎn)，需要年?duì)I業(yè)收入約為二千五百萬元的企業(yè)。(500平方*7500元/平方=375萬元)渠道圈層營(yíng)銷活動(dòng)高爾夫、俱樂部等行業(yè)協(xié)會(huì)定向營(yíng)銷中介推介會(huì)政府招商辦4、客戶策略策劃+項(xiàng)目經(jīng)理+銷售頭腦風(fēng)暴，疏理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)策劃+項(xiàng)目經(jīng)理給銷售代表培訓(xùn)Call客技巧及內(nèi)容策劃+項(xiàng)目經(jīng)理一起撰寫Call客說辭制定Call客比賽規(guī)則，Call客率最高的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理下定Call客目標(biāo)，要求達(dá)5%的有效Call客率，項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，每天Call結(jié)束后及時(shí)開會(huì)反饋結(jié)果集討論Call遇到的問題，并及時(shí)提供解決辦法新中美內(nèi)部關(guān)系戶中原南昌各個(gè)項(xiàng)目的所有成交、來電、來訪客戶資源中原九江、萍鄉(xiāng)等項(xiàng)目的所有成交、來電、來訪客戶資源中原外省贛籍客戶資源＋＋拓展客戶：多渠道客戶資源瘋狂CALL客＋新中美客戶資源中原客戶資源客戶渠道客戶資源CALL方式4、客戶策略平臺(tái)資源利用：整合中原內(nèi)部資