廣西北海銀灘萬泉城項目3期營銷策略的報告謹呈：萬泉房產(chǎn)同致行（中國）地產(chǎn)顧問銀灘·3期營銷策略報告3住宅集團—北海萬泉房產(chǎn)品牌延續(xù)與提升開發(fā)目標目標延續(xù)1、2期的勢頭，實現(xiàn)形象超越與價值升級項目目標4目標及問題品牌的延續(xù)與提升，形象超越與價值升級Q1.如何挖掘3期價值、實現(xiàn)延續(xù)與超越？Q2.如何差異化營銷吸引目標客戶上門？Q3.如何快速優(yōu)化、提升項目銷售體系？5解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標報告思路市場分析客戶分析項目分析備注：詳見附件《北海市場分析》銷售體系推廣布局展示攻略6宏觀——北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下的北海外部機遇1：通過“對接東盟，謀求海上合作”，北海將成為中國通向東盟的海上橋頭堡，成為泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)核心城市之一，城市價值將得極大提升。77宏觀——旅游度假發(fā)展趨勢下的北海外部機遇2：北海具有極佳的休閑旅游度假資源和氣候條件，而且以休閑度假為目的的第二居所模式成為一種趨勢。結(jié)合本項目的地理位置及海景資源優(yōu)勢，價值認可度高。88宏觀——城市空間發(fā)展背景下的北海外部機遇3：經(jīng)濟快速發(fā)展和北部灣經(jīng)濟區(qū)的確定，北海市城市空間快速外拓，城市向南擴展，本項目所處的銀海區(qū)將會成為未來的中央居住區(qū)，區(qū)域價值突顯。宏觀——房地產(chǎn)發(fā)展形勢下的北海999外部機遇4：區(qū)域發(fā)展政策及規(guī)劃是北海地產(chǎn)的風向標，09年以來市場呈現(xiàn)兩大亮點，一海景房價格的穩(wěn)步上升、供求兩旺，二是異地購房客戶比例持續(xù)增長。中觀——四縱四橫板塊地產(chǎn)大格局11板塊典型樓盤產(chǎn)品構(gòu)成價格客戶構(gòu)成板塊特征北部灣大道香檳郡安盛·東海岸東盛美景等由于較近海，以銷售海景物業(yè)為主，高層和小高層為主。面積60㎡～120㎡不等，戶型1-3房均有。均價在3800元/㎡左右部分外地人與不少本地人的購買。作為北海的老城區(qū)，該區(qū)域人口多、商業(yè)氛圍濃厚、基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施較為完善云南路碧桂華庭以一梯兩戶的多層為主均價為3300元/㎡。外地為主路散亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進入的最大障礙，盡管具備一些先天條件，至今仍難引領(lǐng)風騷,前景看好四川路白金瀚宮黃金海岸蔚藍家園等別墅持續(xù)升溫，樓盤新貴光彩奪目外沙海鮮島的繁榮給四川路注入了更多的活力和色彩政府推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。城市格局遷移,承接老城區(qū)壓力金海岸大道藍色海岸國際森海豪庭楓林藍灣本項目部分別墅、觀海高層3400-8000元外地投資客重點關(guān)注的區(qū)域此地段靠近銀灘風景區(qū)有較好的景觀資源

板塊特點：鐵路以北板塊處于老城區(qū)，背靠廉洲灣，市政配套和海景是其樓盤的主要賣點；鐵路以南板塊處于銀海區(qū)，臨近國家4A風景區(qū)——銀灘，旅游資源、海景、未來發(fā)展?jié)摿κ瞧錁潜P的主要賣點。中觀——板塊特征對比分析中觀——項目所處銀海區(qū)綜合特征4、外地客戶首選區(qū)域

銀海區(qū)憑借海景豐富資源，以別墅等高尚住宅為主，主打投資及度假型客戶,

據(jù)統(tǒng)計，購房客戶中外地客戶高達65%以上。1、海景是本區(qū)域地產(chǎn)永不落幕的亮點.

片區(qū)樓盤成功開發(fā)的兩大條件,首要條件海景資源為賣點,其二、是以交通主干道為依托，本項目完全具有以上優(yōu)越條件。2、高尚居住板塊崛起.廣東路和金海岸大道板塊是目前地產(chǎn)開發(fā)熱點和重點，金海岸大道是北海海景最豐富區(qū)域，本項目和森海豪庭前期大規(guī)劃開發(fā),“銀灘大會戰(zhàn)”已經(jīng)拉開帷幕，金海岸大道一帶形成高尚居住區(qū)。3、高層觀海房下半放量大增,有望成為投資熱點.

由于開發(fā)節(jié)奏同步，片區(qū)內(nèi)下半年高層物業(yè)規(guī)劃推向市場，土地資源和海景資源稀缺性，觀海物業(yè)有望成為片區(qū)投資熱點。區(qū)域內(nèi)競爭項目——目標客戶爭奪激烈31藍色海岸2.同和水岸香堤3.森海豪庭4.銀州海岸5,圣美陽光萬泉城周邊樓盤比較多，而且大多數(shù)都以小戶型為主，品質(zhì)一般都較高，除了銀州海岸，區(qū)域內(nèi)項目目標客戶爭奪性強。1234514物業(yè)類型多層、小高層公寓、別墅開發(fā)商北海市金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置北海銀灘國家旅游度假區(qū)（銀灘大橋旁）規(guī)模640畝、總建筑面積達45萬平方米容積率1.15綠化率52%建筑風格現(xiàn)代，色彩鮮艷園林風格歐陸風情戶型高層以一房二房公寓為主，部分拼合戶型價格別墅起價4800元/㎡，最高8600元/㎡開盤日期2008年10月客源外地客戶為主廣告媒體DM直郵/項目圍墻/分眾傳媒銷售狀況別墅銷售完畢，小高層目前價格還沒出臺主題賣點歐陸別墅，觀海公寓；碧海銀灘，上層溫泉社區(qū)。區(qū)域內(nèi)競爭項目——森海豪庭15拼合戶型建筑面積：約88/51m2森海豪庭簡評：擁有一線海景，高層戶型硬傷不少，沒有可圈可點之處。拼合戶型的設(shè)計降低了物業(yè)開發(fā)的風險，為銷售帶來更多的彈性。因為兩個項目相距太近,客源爭奪性強.16物業(yè)類型兩棟高層,三棟多層開發(fā)商北海商都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置銀灘萬泉城東側(cè)規(guī)模建筑面積41135.23m2容積率3.0綠化率39.52%建筑風格歐陸園林風格一般園林戶型主力戶型一房兩房價格2685元/平米起開盤日期客源投資客60%主題賣點天下第一灘旅游地產(chǎn)原始股，精裝修高層海景度假公寓區(qū)域內(nèi)競爭項目——銀州海岸17外立面和與戶型圖銀州海岸高層也是以小戶型為主,與萬泉城的比較優(yōu)勢是價格特別便宜,爭奪了部分低端客戶.18物業(yè)類型普通住宅、普通商品房開發(fā)商北海圣美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置北海市城市干道廣東南路西側(cè)規(guī)模建筑用地面積72914m2,建筑占地面積17505m2,總建筑面積143921m2,住宅建筑面積134817m2,商業(yè)建筑面積4683m2，總戶數(shù)為1634戶。容積率1.97建筑風格現(xiàn)代風格園林風格自然園林戶型90m2以下戶型建筑面積98866m2；90m2以上戶型建筑面積21888m2。一期基本上推出的為85-90m2的兩房。價格3020元/m2起價。3300元/m2均價開盤日期2008年6月28日客源主力客戶：東北客戶廣告媒體銷售狀況在售量有限,一期處于尾盤清理期主題賣點大型親海休閑社區(qū)圣美陽光簡評：目前只有少量小戶型在售,構(gòu)成直接威脅的是等待開發(fā)的新入市場供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)競爭項目——圣美陽光19物業(yè)類型多層、小高層公寓、商鋪開發(fā)商北海同和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司位置廣東路213號（公務(wù)員小區(qū)對面）規(guī)模規(guī)劃用地面積115163m2，總建筑面積248128m2，其中住宅面積164368m2，商鋪建筑面積40058.13m2容積率1.793綠化率40.05%建筑風格地中海風情園林風格地中海風情戶型一期推出多層，90米以下的戶型占70％，二房建面約80m2，三房建面約85-90m2。樓中樓建筑面積150-160m2。價格3600元/平方米均價廣告媒體互聯(lián)網(wǎng)、電視、戶外銷售狀況目前8月開盤房源已經(jīng)完,10月開盤房源也預約中主題賣點25萬平方米地中海風情住區(qū)區(qū)域內(nèi)競爭項目——同和·水岸香堤2021兩房兩廳兩衛(wèi)＋入戶花園＋雙陽臺兩房兩廳一衛(wèi)＋雙陽臺＋雙飄窗22兩房兩廳＋觀景陽臺＋雙飄窗

1、雖與本項目不在同一板塊,但其品質(zhì)也與本項目構(gòu)成一種競爭,也是小戶型為主;2、其戶型設(shè)計亮點較多，雙陽臺、雙飄窗、入戶花園，這些戶型配置在北海較為少見。

3、其廣告設(shè)計相對于北海其他樓盤，水平較高，尤其是其樓盤網(wǎng)站設(shè)計,在網(wǎng)絡(luò)推廣方面值得學習;23解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標報告思路市場分析客戶分析項目分析銷售體系推廣布局展示攻略24通過全國濱海旅游度假城市客戶分布規(guī)律的梳理，主要客戶分類特征如下：第二居所投資者分時度假購買者第二居所使用者待退休退休第一居所使用者定義投資/度假雙重目的分割產(chǎn)權(quán)酒店度假專用，季節(jié)性居住現(xiàn)在用于投資/度假，為將來退休備用長期或季節(jié)性居所長期居住特征持有優(yōu)良資產(chǎn)酒店不出租，自住家庭代表即將退休家庭代表退休家庭代表仍然工作年齡35-5535-5540-5550-6060+35-55本城市5%0%0%10%10%50%本地區(qū)30%40%40%40%40%20%全國65%60%60%50%50%30%資料來源：同致行數(shù)據(jù)庫本項目目標客戶是誰——濱海度假客戶分析25第二居所投資者分時度假購買者第二居所使用者待退休退休第一居所使用者心理因素自然愉悅的環(huán)境,控制成本，度假價值提升購物機會餐飲,娛樂、度假設(shè)施（度假）滿足情感需要的生活方式（養(yǎng)老度假）滿足情感需要的生活方式（養(yǎng)老度假）滿足居住或者升級功能購買決定因素多樣化體驗，使用，現(xiàn)金流，總價不高，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，景觀多樣化體驗，使用，便于接近自然愉快的環(huán)境使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于有權(quán)擁有和管理，便于體驗增值，社區(qū)，社會結(jié)構(gòu)，自然愉快的環(huán)境，醫(yī)療設(shè)施，便利店，便于服務(wù)，便于接近海醫(yī)療設(shè)施，便利店，便利服務(wù)，便于接近海，自然愉快的環(huán)境，安全，持久，私密學校，工作地點，便利店，便于服務(wù)物業(yè)需要公寓別墅公寓公寓別墅單親住宅土地土地單親住宅家庭住宅土地單親住宅家庭住宅單親住宅家庭住宅土地本項目目標客戶是誰——濱海度假客戶分析26第二居所投資者分時度假購買者第二居所使用者待退休退休第一居所使用者來源大型或超大型都市區(qū)域?qū)頋撛诘牡诙铀徺I者來源地廣泛，大部分為多套（3-4）物業(yè)擁有者物業(yè)所有者正在工作，距退休有5-7年時間已經(jīng)退休本地訴求希望社區(qū)內(nèi)有積極的度假活動內(nèi)容，不能負擔或接受非理性的投資決定，希望高質(zhì)量物業(yè)管理和出租營銷能力，特別希望獲得跟平時緊張生活截然不同的生活環(huán)境，關(guān)注出租市場，選擇物業(yè)時強烈關(guān)注未來前景希望社區(qū)內(nèi)有積極的度假活動內(nèi)容，關(guān)注度假產(chǎn)品而不單是物業(yè)，關(guān)注度假計劃靈活性，這一群體增長迅速，特別希望獲得跟平時緊張生活截然不同的生活環(huán)境希望社區(qū)內(nèi)有積極的度假活動內(nèi)容，具有非常強的財務(wù)自主能力，物業(yè)選擇自由度大，強調(diào)交通便利，避免一年中原居住地的特定季節(jié)和氣候，特別希望獲得跟平時緊張生活截然不同的生活環(huán)境，第二居所生活方式環(huán)境以及生活行為同第一居所住地有非常大的區(qū)別關(guān)注于度假產(chǎn)品而不單是物業(yè)，喜歡購買正在完善的社區(qū)，在退休前使用物業(yè)有多重目的考慮生活成本，希望馬上入住，強烈參與住宅創(chuàng)作的意識本地生活工作本項目目標客戶是誰——濱海度假客戶分析27第二居所投資者分時度假購買者第二居所使用者待退休退休第一居所使用者購買決定因素多樣化體驗，使用，現(xiàn)金流，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于所有權(quán)擁有和管理，景觀多樣化體驗，使用，便于接近自然愉快的環(huán)境使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近江海湖，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于有權(quán)擁有和管理，便于體驗增值，社區(qū)，社會結(jié)構(gòu)，自然愉快的環(huán)境，醫(yī)療設(shè)施，便利店，便于服務(wù)，便于接近水醫(yī)療設(shè)施，便利店，便利服務(wù)，便于接近水，自然愉快的環(huán)境，安全，持久，私密學校，工作地點，便利店，便于服務(wù)本項目資源片區(qū)價格不高，有上升空間，一線海景靠近國家4A風景區(qū)銀灘一線海景，品質(zhì)好位于城市主干道，離中心城區(qū)近便利，私密城市居住開發(fā)發(fā)展方向擬合度本項目目標客戶是誰——濱海度假客戶分析28北方季節(jié)性客戶特征：非常喜歡北海的氣候，尤其是空氣質(zhì)量，經(jīng)常在北海過冬追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好追求享受、個性，喜歡炫耀有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性購房特征：需求的住房面積大重視居住的舒適性和體驗性對總價不敏感相信自己的判斷力高端品質(zhì)，資源好特征：喜歡北海的氣候，準備在北海購房度假追求居住的舒適感、注重品味選擇兩房為今后度假和季節(jié)性居住對社區(qū)內(nèi)外環(huán)境和品質(zhì)要求比較高希望能看見海景購房特征：一次性付款對樓盤單價不夠敏感北京度假客戶內(nèi)在品質(zhì)，舒適感特征：在上海已經(jīng)擁有兩處房產(chǎn)非常喜歡北海的氣候和環(huán)境喜歡面積小一點的戶型希望小區(qū)內(nèi)環(huán)境做好關(guān)注買入價格和持有價值看好北部灣及北海的發(fā)展前景作為度假和未來養(yǎng)老的居所購房特征：對樓盤單價較敏感對樓盤品質(zhì)有要求上海投資度假客戶持有價值，投資本項目目標客戶是誰——意向客戶訪談根據(jù)同致行在北海前期操作項目2區(qū)及廣東路智弘項目的客戶摸底，意向性客戶基本特征描述如下：29本地人客戶特征：不喜歡海邊的房子，住著不舒服追求房子的實用性希望面積大一些，120平米左右對小區(qū)內(nèi)外環(huán)境有比較高要求希望離市區(qū)近，交通便利，配套齊全購房特征：理性購買，不要求海邊一線海景重視居住的舒適性和實用性對總價和單價都敏感可以被引導特征：喜歡北海的氣候，尤其是生活節(jié)奏不緊張，很舒適選擇70-80平米的房子對社區(qū)內(nèi)外度假環(huán)境要求比較高希望能體驗濱海風情購房特征：被北海的環(huán)境吸引，但是財力有限看好北部灣發(fā)展前景容易被引導西安養(yǎng)老客戶外在環(huán)境，養(yǎng)老特征：40多歲，有些積蓄但是不太多希望總價不要超過50萬作為以后度假養(yǎng)老的居所年輕時辛苦工作，現(xiàn)在希望可以享受生活，追求健康對北海氣候和環(huán)境很滿意購房特征：對樓盤總價較敏感對生活品質(zhì)有要求希望過一種和現(xiàn)在完全不同的生活方式南寧國企中層享受生活，度假社區(qū)環(huán)境，實用性本項目目標客戶是誰——意向客戶訪談30森海豪庭客戶構(gòu)成外部特征描述基礎(chǔ)客戶本地客戶（約占25%）本地生意人，彰顯身份；本地公務(wù)員階層核心客戶東北季節(jié)性客戶（約占40％）有私家車，成功人士老家有私房，市區(qū)擁有1至2套物業(yè)彰顯身份追求生活的舒適與享受北海周邊投資客（約占25%）中產(chǎn)階級，老家擁有至少一兩處房產(chǎn)善于投資，家族式或團體形式購買投資精明，比較優(yōu)柔寡斷邊緣客戶全國旅游度假的散客(約占10%)因工作需要經(jīng)常到北海，具有投資意識本項目目標客戶是誰——對比區(qū)域內(nèi)項目31藍色海岸客戶構(gòu)成外部特征描述核心客戶大都市的具有投資意識的視野廣闊的中高端客戶（約占50%）職業(yè)：私營企業(yè)主，知識分子，國企管理高層，成功人士，待退休房產(chǎn)與交通：擁有多處房產(chǎn)，一般有私家車家庭結(jié)構(gòu)：孩子已經(jīng)獨立生活：目前住在大都市，方便生活、子女獨立、工作重要客戶北方季節(jié)性度假客（約占35%）有度假需求，追求生活質(zhì)量，高收入人群；財力能力雄厚；季節(jié)性度假，避免北方寒冬惡性氣候；邊緣客戶分時度假游客(約占15%)時間自主能力較弱；利用長假出游。本項目目標客戶是誰——對比區(qū)域內(nèi)項目32核心客戶重要客戶邊緣客戶上海、江浙、福建、廣東等地中產(chǎn)階級投資客東北及北京等三北地區(qū)季節(jié)性客戶休閑度假游客、準備退休或者已退休的養(yǎng)老客本地考慮改善居住條件的本地居民全國各地的旅游度假散客客戶重度關(guān)系項目目標客戶定位33沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、追求身份與地位的象征標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有自己的精神信仰、對生活質(zhì)量有一定要求、追求自然豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感財富層面價值層面舊式轉(zhuǎn)型新式高中低項目吸引點：北部灣的、海景的、標桿的項目目標客戶定位341、客戶多元性：本項目主力客戶群體以三北地區(qū)中小戶型物業(yè)投資和季節(jié)性度假及部分本地換房客戶為主；全國其他地區(qū)旅游投資散客為輔。4、客戶關(guān)注點之三，功能的實用性+居住的舒適性+配套的完善性，除區(qū)域市政配套外，注重產(chǎn)品的實用率和產(chǎn)品品質(zhì)，注重住宅產(chǎn)品的細節(jié)設(shè)計，還比較重視小區(qū)配套，如小區(qū)內(nèi)的會所功能等。3、客戶關(guān)注點之二，本地客戶與外地客戶的差異性：由于置業(yè)動機和居住習慣的不同，本地客戶與外地客戶的置業(yè)需求存在著一定的差異性。東北客戶及本地客戶的主力需求為三房兩廳，面積在120M2左右。而除東北地區(qū)的外地季節(jié)性度假客戶的主力需求為二房二廳，面積在81-100M2之間。2、客戶關(guān)注點之一，外地客戶購買動機的雙重性：大部分外地客戶在北海置業(yè)動機具有雙重性，一是濱海季節(jié)性度假，二是投資升值。在雙重動機的驅(qū)使下，使得大量外地客戶來北海投資置業(yè)。因此，外地客戶投資首要關(guān)注樓盤的資源品質(zhì)及升值潛力。客戶分析總結(jié)35解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標報告思路市場分析客戶分析項目分析銷售體系推廣布局展示攻略36

銀灘萬泉城項目由1區(qū)和2區(qū)組成總占地約440畝，總建筑面積五十萬平方米，現(xiàn)在開發(fā)的是1區(qū)，其占地面積是1346000平方米，總建筑面積297888平方米，規(guī)劃尺度嚴謹大氣，別墅與高尚公寓相映成趣，多元風情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末;

銀灘萬泉城一區(qū)工程位于北海市金海岸大道8號，其中一、二期工程約計90000M2已經(jīng)開發(fā)建成，現(xiàn)擬進行三期工程建設(shè)。三期工程包括6幢高層住宅建筑樓（9#、10#、11#、13#、15#、16#）和一幢多層商住樓（21#），共計建筑面積約為71856.18M2。三期的商業(yè)與高層相互獨立,商業(yè)在目前社區(qū)相對成熟區(qū)域3期指標界定37建筑名稱屬性層數(shù)戶數(shù)占地面積建筑面積9號樓高層19119484.78M29338.70M210號樓高層19102438.10M28197.72M211號樓高層1968450.60M28228.90M213號樓高層1985392.15M27351.71M215號樓高層30174546M215829.13M216號樓高層30174546M215829.13M221號樓商住4402767.23M27080.89M2合計7626398．86M271856.18M2產(chǎn)品特征:

1.小戶型(50-90)占70.22%,90M2以上戶型占29.78%;2.空間使用率高,層高比二期高10到20厘米3.戶型更加豐富,分段比較完整;產(chǎn)品設(shè)計更加合理，提升了產(chǎn)品的綜合競爭力3期戶型分布38銀灘片區(qū)城南新區(qū)

項目處于新城區(qū)重點開發(fā)區(qū)域，毗鄰銀灘休閑度假區(qū)。

項目距離銀灘僅1公里，依借銀灘，享有良好的海景資源。

項目同處兩大板塊交匯處,共享雙面優(yōu)勢項目所處區(qū)域3期區(qū)域?qū)傩?9海景的最大化利用生活配套不完善；交通欠發(fā)達；周邊的農(nóng)民房影響了項目整體形象；地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，目前缺乏人氣；商業(yè)部分運作有一定難度；市場潛在供應(yīng)量較大，本地承接能力有限；本項目同類競爭樓盤蓄勢待發(fā)；市場過熱,導致后期樓市不明;金海岸大道沿線市場競爭激烈。北部灣這一機遇為本項目帶來區(qū)域外客戶；北海政府重點發(fā)展區(qū)域，配套將日趨成熟；區(qū)域內(nèi)高檔住宅大量推出，可提高區(qū)域認知度，吸引高端客戶關(guān)注；銀灘景區(qū)規(guī)劃的建設(shè)的發(fā)展和完善，有利于市場對項目的接受與追捧；產(chǎn)品設(shè)計突出,宜居性強臨近銀灘國家旅游度假區(qū)，前景好；開發(fā)商品牌度高；規(guī)模優(yōu)勢，項目可塑性強；高層有較好的海景景觀資源；地塊臨交通干線，易吸引外地客戶。SWOT項目SWOT分析40?發(fā)揮項目優(yōu)勢，搶占市場機會Action1——區(qū)域內(nèi)推廣和區(qū)域外推廣相結(jié)合Action2——打造高附加值產(chǎn)品，制造差異化產(chǎn)品?利用項目機會，克服自身劣勢Action1——預支遠景與未來，形象先行Action2——充分整合合作單位的優(yōu)勢和資源，創(chuàng)造項目差異化優(yōu)勢?發(fā)揮項目優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化市場威脅Action1——高姿態(tài)強勢入市，展示領(lǐng)跑Action2——營銷整合推廣?減小項目劣勢，避免市場威脅Action1——全新社區(qū)概念Action2——提前宣傳項目，搶占市場份額揚長避短，充分挖掘潛力項目SWOT分析發(fā)展對策及目標41解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標報告思路市場分析客戶分析項目分析銷售體系推廣布局展示攻略42項目核心價值支撐梳理區(qū)域形象資源條件競爭優(yōu)勢銀灘一線海景成熟大盤、創(chuàng)新戶型項目屬性大盤3期過渡性開發(fā)銀海區(qū)、中央居住區(qū)43對銀灘·萬泉城3期蘊涵精神的思考……4421世紀是海洋的時代。海洋，被世界公認為“藍色國土”，綜合開發(fā)利用海洋資源也被稱為發(fā)展“藍色經(jīng)濟”。事實上，從美國、加拿大到日本……世界各國均瞄準海洋資源，抓緊藍色資源，藍色經(jīng)濟新紀元已經(jīng)到來。

在這樣的國際背景下，中國也加緊對海洋的綜合利用與開發(fā)。中國的海岸線長達1.8萬公里，居世界第四，但可居住海岸線只有1800公里，大陸人均占有更只有0.14厘米。經(jīng)濟規(guī)律決定新財富將流向具有戰(zhàn)略競爭的生產(chǎn)部門，流向能夠產(chǎn)生更大溢出價值的部門。海洋資源，作為21世紀戰(zhàn)略經(jīng)濟主要發(fā)展方向之一，將成為國家乃至個人搶占的要地。

從居住角度考慮，人類對海洋的向往，是其誕生起便自然產(chǎn)生的聯(lián)系?？紤]到中國可居住海岸線的極度匱乏，世界高端灣區(qū)居住的數(shù)量稀少性，提前占據(jù)高品質(zhì)的海岸居住生活，將成為未來若干年中國財富移民的主要動向。關(guān)于藍色居住模式探索思考……45比弗利山莊：美國洛杉磯臨灣地帶最有名的富人區(qū)，這里方圓十多公里的居住區(qū)，是美國頂級知名人物居住的地方，別墅的平均價格在600萬美元左右，擁有完善的生活配套及包括私人飛機在內(nèi)豪華、便捷的交通工具，也是世界聞名的景點之一?；艨藶硡^(qū)：新西蘭霍克灣面臨浩瀚的太平洋，土地肥沃、風光明媚，散布著許多歷史悠久的葡萄園，尤其以獨特建筑風格聞名世界：這里有“雙子城”之稱的內(nèi)皮爾和哈斯丁斯，現(xiàn)代ARTDECO建筑風格享譽全球，又有主題式的城市生活方式之稱。Noosa灣區(qū)：澳大利亞布里斯班附近著名的灣區(qū)旅游小鎮(zhèn)，意思為“天堂”，這里的海除了可以像黃金海岸一般遠觀、沖浪之外，還可以讓人以休閑的姿態(tài)進行親密接觸?？梢哉fNoosa灣區(qū)代表了世界真正意義的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低價格為每套200萬澳元。東京灣：20世紀80年代起，日本政府大手筆規(guī)劃出來的世界著名的富人區(qū)。這是世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)，提高了各國政府注重對灣區(qū)資源保護、利用的意識，并證明了“社會—自然”的文明共生關(guān)系。國際八大藍色居住典范46Burau灣：馬來西亞Burau灣，以天成海灣與富人運動Detai海灣高爾夫俱樂部，舉世聞名。昂貴的游艇俱樂部和高爾夫俱樂部使得這里成為世界富人度假、休閑的天堂，而且Burau灣風姿卓絕的自然美景亦是舉世無雙。雙水灣：澳大利亞悉尼雙水灣由Keltie海灣和BlackBurn海灣組成，豪宅散布在沿途海岸，充滿了濃郁的地中海情調(diào)。這里是藍色海洋城市中的現(xiàn)代都市，是一個風光迤邐海濱城市，標志著世界城市文明下的海濱生活魅力。淺水灣：香港最高尚的住宅區(qū)之一，同時也是香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘。淺水灣四周都是建筑華麗的豪宅，浪漫的茶座，高級餐廳，泳灘水清沙幼，沿岸海堤是幽靜的小徑，居住環(huán)境一流。長島：位于美國紐約州，主要有兩類住宅：一類是60萬－100萬美元的普通房子，另一類是100萬美元以上的豪宅，但不管是哪一種，都讓大部分美國人望而卻步。近幾年來長島的房價不斷上漲，平均每年要上漲15％左右。而現(xiàn)在長島的平均房價已經(jīng)是20年前的4.5倍了。47——世界級的居住潮流——國際化生活典范——CEO們反思中的向往——自由與獨立的生活方式——有閑階層的特權(quán)——尊貴的全新演繹——最佳休閑度假生活藍色居住是什么？48闡述上面三點藍色居住方式四大內(nèi)在價值點:1、海景資源的稀缺性2、人們對康居生活的追求3、臨海而居是身份的象征4、投資價值3期?印象巴厘世界級濱?！こ墒齑蟊P·尚HOUSE解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標銷售體系推廣布局展示攻略報告思路市場分析客戶分析項目分析51項目展示價值攻略停車場+營銷中心示范園林住戶大堂樣板房接待區(qū)介紹海景、大盤生活的極大體驗電梯1234567導示柱+形象墻+樓體廣告架空園林影像區(qū)感受展示區(qū)感知多維體驗室8360°CS服務(wù)理念1.圍墻包裝，設(shè)置看房專用通道內(nèi)部施工現(xiàn)場隔離核心價值展示路線53樹立路邊導示牌2.前廣場與導視系統(tǒng)前廣場54與示范園林部分的共通與過渡——綠意與生機。3.架空園林體驗55全部墻面和地面砌平墻面刷白日光燈全天打開少量的桌椅點綴屋內(nèi)、露臺做植物盆栽、壁掛油畫點綴4.清水樣板房56360°銷售服務(wù)理念——同致行CS美學5.360度銷售服務(wù)理念——同致行CS57解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標銷售體系推廣布局展示攻略報告思路市場分析客戶分析項目分析58物料準備價值實現(xiàn)推廣布局項目價值載體項目階段推廣計劃3期價格初步判斷物料準備總體推廣策略59《濱海假日說明書》1假日人生1、再現(xiàn):印象巴厘—關(guān)于山野的假日人生觀；2、創(chuàng)見：萬泉房產(chǎn)—濱海物業(yè)大變身；3、扣問：世界級濱海生活方式解析；4、杰作：成熟大盤新生代悠然人生；……世界級濱海生活解析1.物料準備——說明書60《產(chǎn)品使用手冊》2戶型解析，每一種戶型空間元素對生命的回歸和理解，每一種戶型完成的人生的使命，世界級濱海生活方式的召喚與提升。生活，在印象巴厘<90㎡二房：時間：2009年*月*日，晴地點：萬泉城會所場景：欣賞了這個地方的海后今天第一次這么平靜、從容的與美麗的銀灘對話

……

一次愜意的海景交流……1.物料準備——產(chǎn)品使用手冊61影視片3售樓中心背景氣氛烘托,客戶體驗真實生活場景；完善配套、山海清泉、落日余輝、漁舟唱晚……“世界級濱海生活”，風格上盡量少語音，強調(diào)音樂與畫面的配合。世界級濱?！ど蠬OUSE印象巴厘萬泉房產(chǎn)1.物料準備——影視片6209年8月工程節(jié)點主線輔線推售策略9月10月11月12月10年1月3期形象籌備期第一批開建中心園林、清水藝術(shù)樣板房住宅集團萬泉地產(chǎn)品牌延續(xù)、銷售團隊組建、產(chǎn)品細節(jié)調(diào)整、各個階段營銷推廣總綱客戶梳理、銷售現(xiàn)場持續(xù)性培訓提升開盤盛典商業(yè)部分前期招商工作開展一批推售二批推出2.推廣布局——階段推廣計劃3月第二批開建預售證封頂開盤銷售持續(xù)階段老帶新、業(yè)主答謝、自架游、現(xiàn)場熱場活動等節(jié)點性活動組合63

2.推廣布局——活動策略國慶假期期間，舉辦一到兩次老業(yè)主活動，為后期“老帶新”蓄勢64

安排一定線路圖和時間安排

售樓處接待,樓盤參觀,發(fā)放小禮品

負責游客午餐,展開一次茶話會似的濱海居住討論2.推廣布局——活動策略與旅游公司或網(wǎng)絡(luò)公司等合作,定期組織自駕游活動,吸引外地客戶到現(xiàn)場65售樓處周末客戶活動：吃、娛樂、玩，通過音樂，游戲等手段營造氣氛，在周末現(xiàn)場造勢吸引售樓處客戶邀請當周所有進線及上門客戶參加周末活動為售樓部暖場的同時，有效吸引中海的客戶上門2.推廣布局——活動策略

定期在售樓部組織活動活躍氣氛，提升形象，促成上門客戶落單662.推廣布局——同致行全國服務(wù)資源整合673.價值實現(xiàn)——項目價格初步判斷城市683.價值實現(xiàn)——項目價格初步判斷693.價值實現(xiàn)——項目價格初步判斷同致行定價決策模型基于對北海房地產(chǎn)市場價格的研究，同致行認為本項目有實現(xiàn)三種價格的可能：●完全利好的策動下，住宅均價有望達到4100-4300元/㎡

；●市場正常情況下,住宅均價亦有望實現(xiàn)3900-4100元/㎡●全部利空前提下，住宅均價亦有望實現(xiàn)3700元/㎡以上；備注：商業(yè)部分因周邊無參考性物業(yè)，價格及租金需根據(jù)招商及客戶調(diào)查另行判斷，此處不做解析。70解決問題目標與問題營銷策略定位實現(xiàn)目標銷售體系推廣布局展示攻略報告思路市場分析客戶分析項目分析71同致行CCEMS銷售管理體系運用72同致行銷售現(xiàn)場管理運用73同致行銷售現(xiàn)場管理運用74同致行銷售現(xiàn)場管理運用75同致行銷售現(xiàn)場管理運用76同致行客戶管理與維護77同致行客戶管理與維護78

同致行專業(yè)服務(wù)觀THEPROJECTSERVICE79副總經(jīng)理銷售經(jīng)理（1）策劃執(zhí)行（2）策劃總監(jiān)銷售代表（8）策劃經(jīng)理（1）信心之一：團隊陣營體系隊長總經(jīng)理總裁/技術(shù)委員會總參部勤務(wù)（2）戰(zhàn)略技術(shù)兵陣后勤同致行操作本項目的信心80Ourcs信心之二：精銳的執(zhí)行團隊同致行CS美學81副總經(jīng)理/總經(jīng)辦（三審）副總經(jīng)理策劃執(zhí)行自審策劃經(jīng)理初審銷售經(jīng)理策劃代理部二審質(zhì)量體系維護技術(shù)委員會（終審）質(zhì)量監(jiān)控體系核心銷售管理銷售管理銷售主任四點四級審核信心之三：質(zhì)量監(jiān)控體系同致行操作本項目的信心82√信心之四：全國著名地產(chǎn)品牌機構(gòu)、十五年項目運營經(jīng)驗策劃代理濱海物業(yè)的經(jīng)驗策劃代理高端項目的經(jīng)驗建筑規(guī)劃方面的深入研究定期定向的市場動態(tài)研究深圳瑞河耶納、聽海……深圳菲詩艾倫、翡翠灣……

技術(shù)委員會/王波董事長

集團研發(fā)中心√嚴格周密的營銷顧問組織萬泉城項目組√√√同致行操作本項目的信心83同致行用心鉅獻

Professional

ServiceWithHeart誠祝：萬泉城項目圓滿成功！84北部灣視角北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下北海城市地位分析旅游度假趨勢下北海城市地位分析項目區(qū)域視角城市空間發(fā)展背景下項目區(qū)域價值分析大視角下的項目價值發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場視角房地產(chǎn)市場概況回顧銀海區(qū)房地產(chǎn)市場分析附件：《北海市場市場分析》85胡錦濤：廣西沿海發(fā)展應(yīng)形成新的一極

2008年2月21日，自治區(qū)政府在南寧舉行《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》新聞發(fā)布會。自治區(qū)主席馬飚向媒體正式宣布，國家批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)正式納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)將建設(shè)成為重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。2006年8月，胡錦濤強調(diào)指出，廣西要把發(fā)展放在第一位；要進一步擴大開放，發(fā)揮沿海優(yōu)勢；廣西沿海發(fā)展應(yīng)形成新的一極。泛北部灣合作前景廣闊。推動合作，要從推動交通等基礎(chǔ)設(shè)施開始，基礎(chǔ)設(shè)施條件好了，才能更好地做別的事，如產(chǎn)業(yè)合作等。

86國家戰(zhàn)略引擎：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)風生水起北部灣經(jīng)濟區(qū)成立的影響：經(jīng)濟層面臨海經(jīng)濟強勢崛起，促使北?！扒案酆髲S”模式向“港區(qū)和物流園區(qū)一體化”模式過渡；

社會層面

促使北海城市發(fā)展將會進入快車道，城市建設(shè)和社會事業(yè)等將有很大發(fā)展空間；區(qū)域?qū)用?/p>

海上大動脈的形成使得“交通末梢”的北海成為中國與東盟“海上旅游黃金線”始發(fā)點。

北部灣經(jīng)濟區(qū)的成立將成為廣西發(fā)展的“彈跳點”，促使廣西尤其是北部灣地區(qū)跨越式發(fā)展。北部灣經(jīng)濟區(qū)的成立及相關(guān)優(yōu)惠政策利好，將會吸引大量的投資，為經(jīng)濟發(fā)展注入了源源不斷的活力。87環(huán)渤海經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈北部灣經(jīng)濟圈中國經(jīng)濟“出?？凇盫S西部大開發(fā)突破口

北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，將進一步完善了我們沿海經(jīng)濟帶的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟增長的第四極。同時，憑借其優(yōu)越的區(qū)位，北部灣將成為中國大西南的出海口，支撐西部大開發(fā)推進。北部灣經(jīng)濟區(qū)—中國經(jīng)濟發(fā)展第四極環(huán)渤海經(jīng)濟圈大西南的出?？?8區(qū)域經(jīng)濟合作下的北部灣

北部灣經(jīng)濟區(qū)功能定位是：立足北部灣、服務(wù)“三南”（西南、華南和中南）、溝通東中西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺作用，以開放合作促開發(fā)建設(shè)，努力建成中國—東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。大西南區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)中國－東盟區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)89南寧市

南寧，中國廣西壯族自治區(qū)首府，它是中國西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市，是中國大西南出海通道的重要樞紐城市，是中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的重要中心城市，是溝通中國和東盟的前沿城市。欽州市欽州市位于廣西南部沿海，全市陸地總面積1.084萬平方公里，2005年末總?cè)丝?41.1萬。1994年6月撤銷欽州地區(qū)，設(shè)立地級欽州市。欽州市區(qū)位獨特，資源豐富，開發(fā)潛力大。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越?？偯娣e3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里。北海市防城港市是1993年5月23日經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的地級沿海開放城市，位于中國大陸海岸線的最西南端，南涉北部灣，西南與越南交界。全市海岸線584公里，陸地邊境線230多公里。防城港市北?！袊ㄏ驏|盟的海上“橋頭堡”90五大功能組團北海獨占其二北海組團：主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，其功能定位為:發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。鐵山港（龍?zhí)叮┙M團：主要包括北海市鐵山港區(qū)、玉林市龍?zhí)舵?zhèn)，充分發(fā)揮深水岸線和緊靠廣東的區(qū)位優(yōu)勢，重點建設(shè)鐵山港大能力泊位和深水航道，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展臨港型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)海峽兩岸（玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)。北海在北部灣經(jīng)濟區(qū)中功能定位91北部灣綜合交通規(guī)劃規(guī)劃高速公路規(guī)劃高速公路城際軌道一航道——鐵山港航道二期工程；一碼頭——廣西北部灣國際港務(wù)集團鐵山港首批深水公共碼頭；五條路——南寧至北海城際高速鐵路、合浦至河唇鐵路、玉林至合浦鐵路、北海鐵山港鐵路支線和玉林至鐵山港高速公路。近期交通主要工程

十一五期間，北海市交通設(shè)施建設(shè)共需投入321.8億元，其中用于鐵路、公路、港口建設(shè)的資金投入分別是102.3億元、73.2億元、135.4億元。92重點國際區(qū)域合作大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作：1992年由亞洲開發(fā)銀行發(fā)起，涉及瀾滄江－湄公河流域內(nèi)的中國、越南、緬甸、老撾、柬埔寨、泰國6個國家，旨在通過加強各成員國之間的經(jīng)濟聯(lián)系，消除貧困，促進次區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。中越“兩廊一圈”合作：“兩廊”是指昆明－老街－河內(nèi)－海防和南寧－諒山－河內(nèi)－海防兩條經(jīng)濟走廊；“一圈”是指環(huán)北部灣經(jīng)濟圈。泛北部灣經(jīng)濟合作：泛北部灣經(jīng)濟合作涉及中國和東盟國家中的文萊、印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡、越南等國家，旨在發(fā)揮北部灣的區(qū)位優(yōu)勢，促進環(huán)北部灣和南海沿岸國家和地區(qū)間的合作。南寧－新加坡經(jīng)濟走廊：以南寧－河內(nèi)－金邊－曼谷－吉隆坡－新加坡鐵路和高等級公路為依托形成的通道經(jīng)濟走廊。93泛北部灣經(jīng)濟區(qū)外貿(mào)增長顯著

今年1月—4月廣西對東盟共進出口11.3億美元，比去年同期（下同）下降25.8%，占廣西對外貿(mào)易總額的33.7%，東盟繼續(xù)保持廣西第一大貿(mào)易伙伴地位。其中，進口3.2億美元，出口8億美元，分別下降38.3%和19.2%。1月—4月廣西對東盟貿(mào)易逐月走高，1月份2.2億美元，2月份2.5億美元，環(huán)比增長14.3%，3月份3.1億美元，環(huán)比增長22.1%，4月份增至3.4億美元，環(huán)比增長10.3%。進口主要商品為煤、水果和金屬礦砂，出口主要商品為紡織品、化工產(chǎn)品和豆粕。94北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下北海城市解讀：1、北部灣經(jīng)濟規(guī)劃區(qū)的確立，使北海面臨第二次發(fā)展浪潮城市的發(fā)展進入內(nèi)涵式增長和外延式增長并重的模式。投資升級、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，臨海型經(jīng)濟強勢崛起，旅游產(chǎn)業(yè)的方興未艾，都會帶動北海二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。3、北海城市的定位方向，為房地產(chǎn)發(fā)展提供新契機隨著北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，北海市的城市功能定位也塵埃落地，北海的功能定位是濱海旅游城市、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。這都為北海發(fā)展旅游地產(chǎn)和打造中國濱海宜居城市提供了政策支撐。2、優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，使北海成為中國通向東盟的橋頭堡北部灣經(jīng)濟規(guī)劃區(qū)的確立，將繼珠三角、長三角、環(huán)渤海灣三大經(jīng)濟圈之后，成為中國經(jīng)濟增長的第四極。而北海，以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和港口資源，將成為北部灣乃至大西南通往東盟的橋頭堡。95

外部機遇總結(jié)1：通過“對接東盟，謀求海上合作”，北海將成為中國通向東盟的海上橋頭堡，成為泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)核心城市之一。所以，整個城市的價值也面臨著重估。96大視角下的項目價值發(fā)現(xiàn)北部灣視角北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下北海城市地位分析旅游度假趨勢下北海城市地位分析項目區(qū)域視角城市空間發(fā)展背景下項目區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場視角房地產(chǎn)市場概況回顧銀海區(qū)房地產(chǎn)市場分析97北海：南中國的“北戴河”

北海市空氣質(zhì)量優(yōu)，有”中國最大的城市氧吧”之美稱?？諝庵胸撗蹼x子濃度每立方厘米達2500—5000個，遠遠高于內(nèi)陸城市。

而國家4A級風景區(qū)銀灘素有”中國第一灘“的美譽，更是為北海贏得了不少美譽，被世人稱為南中國的北戴河。北海銀灘以其“灘長平、沙細白、水溫凈、浪柔軟、無鯊魚”的特點著稱于世，每年都有不少游客慕名而來。北海銀灘98

北海市除了銀灘旅游度假區(qū)外，潿洲島、星島湖兩個省級旅游度假區(qū)、冠頭嶺國家森林公園、山口國家級紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)、儒艮（美人魚）國家自然保護區(qū)、白龍珍珠城遺址、合浦漢代墓葬保護區(qū)和大士閣、東坡亭古建筑群等一大批國家級、省級著名的旅游景區(qū)（點），也獨具特色。北海旅游資源形成了集“海、灘、島、湖、山、林”于一體的旅游資源鏈，自然風光和人文景觀兼?zhèn)?。北海旅游資源豐富，產(chǎn)業(yè)鏈初見端倪潿洲島星島湖白龍珍珠城遺址斜陽島東坡廳99

北海旅游經(jīng)濟圈：以銀灘旅游帶為中心，加強全市旅游項目的策劃、引導、組織和推介，形成市內(nèi)旅游區(qū)（點）和線路的黃金組合。整合優(yōu)化全市的旅游資源和產(chǎn)業(yè)布局，形成“159”發(fā)展格局，即一條黃金旅游帶（指冠頭嶺到大冠沙的銀灘旅游帶），五大旅游功能區(qū)（指市區(qū)半島旅游區(qū)、潿洲島—斜陽島海洋旅游區(qū)、廉州—星島湖觀光度假旅游區(qū)、山口紅樹林海洋生態(tài)旅游區(qū)和（合）浦東北山水湖光客家文化旅游區(qū)），九大旅游特色產(chǎn)品（指濱海度假旅游、海洋及沙灘運動旅游、生態(tài)探秘旅游、避寒養(yǎng)生旅游、疍家風情旅游、海上跨國旅游、美食購物旅游、文物古跡旅游、會議展覽旅游）。兩大旅游經(jīng)濟圈奠定旅游新格局北海旅游發(fā)展計劃：規(guī)劃目標：2010年2015年國內(nèi)游客：800萬人次1600萬人次境外游客：10萬人次30萬人次總收入50億元150億元外匯收入3000萬美元2億美元

北部灣旅游經(jīng)濟圈：立足發(fā)展區(qū)域性大旅游，確立“環(huán)北部灣”大旅游圈的思路，抓住建立中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)、中國—東盟博覽會和“泛珠三角”區(qū)域合作的機遇，積極開展與珠三角、西南地區(qū)和東盟的旅游合作，共同開發(fā)和構(gòu)建對國內(nèi)外游客具有較大吸引力、知名度較高的旅游線路，形成各區(qū)域旅游區(qū)（點）和線路的黃金組合，把北海市打造成為環(huán)北部灣濱海休閑度假勝地、會展旅游勝地。100近年來北海旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速年份旅游收入(萬元)國內(nèi)游客(萬人次)創(chuàng)匯(萬美元)境外游客(人次)旅行社星級飯店床位數(shù)定點飯店床位數(shù)定點餐館定點商店2002175502380.41790420754535734213242624172003161600368.5279.94131853838851712209928192004183176398.82553.34253343837822711196918162005200500440.36642.36302283139990329552221172006237700471.19969.63402462639990329552221172007294800601.361400.835500030309903----2008379400694.971450560003537-----2002年-2008年北海市旅游統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源：北海市旅游局

由上表可以看出，近年來北海市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。雖然目前遠沒有三亞、青島等濱海城市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達，但其發(fā)展勢頭不可小覷。同時，北海市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必會帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。101休閑度假城市中休閑度假地產(chǎn)與休閑度假旅

游業(yè)兩者形成良性循環(huán)，相互促進只有休閑旅游度假的興起，房地產(chǎn)市場才有大的發(fā)展機會102旅游資源與房地產(chǎn)開發(fā)的嫁接北海旅游資源核心屬性特征以銀灘為核心的濱海資源產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性思考濱海資源型房地產(chǎn)開發(fā)模式探索探索10321世紀是海洋的時代。海洋，被世界公認為“藍色國土”，綜合開發(fā)利用海洋資源也被稱為發(fā)展“藍色經(jīng)濟”。事實上，從美國、加拿大到日本……世界各國均瞄準海洋資源，抓緊藍色資源，藍色經(jīng)濟新紀元已經(jīng)到來。

在這樣的國際背景下，中國也加緊對海洋的綜合利用與開發(fā)。中國的海岸線長達1.8萬公里，居世界第四，但可居住海岸線只有1800公里，大陸人均占有更只有0.14厘米。經(jīng)濟規(guī)律決定新財富將流向具有戰(zhàn)略競爭的生產(chǎn)部門，流向能夠產(chǎn)生更大溢出價值的部門。海洋資源，作為21世紀戰(zhàn)略經(jīng)濟主要發(fā)展方向之一，將成為國家乃至個人搶占的要地。

從居住角度考慮，人類對海洋的向往，是其誕生起便自然產(chǎn)生的聯(lián)系?？紤]到中國可居住海岸線的極度匱乏，世界高端灣區(qū)居住的數(shù)量稀少性，提前占據(jù)高品質(zhì)的海岸居住生活，將成為未來若干年中國財富移民的主要動向。藍色居住模式探索思考104比弗利山莊：美國洛杉磯臨灣地帶最有名的富人區(qū)，這里方圓十多公里的居住區(qū)，是美國頂級知名人物居住的地方，別墅的平均價格在600萬美元左右，擁有完善的生活配套及包括私人飛機在內(nèi)豪華、便捷的交通工具，也是世界聞名的景點之一?；艨藶硡^(qū)：新西蘭霍克灣面臨浩瀚的太平洋，土地肥沃、風光明媚，散布著許多歷史悠久的葡萄園，尤其以獨特建筑風格聞名世界：這里有“雙子城”之稱的內(nèi)皮爾和哈斯丁斯，現(xiàn)代ARTDECO建筑風格享譽全球，又有主題式的城市生活方式之稱。Noosa灣區(qū)：澳大利亞布里斯班附近著名的灣區(qū)旅游小鎮(zhèn)，意思為“天堂”，這里的海除了可以像黃金海岸一般遠觀、沖浪之外，還可以讓人以休閑的姿態(tài)進行親密接觸。可以說Noosa灣區(qū)代表了世界真正意義的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低價格為每套200萬澳元。東京灣：20世紀80年代起，日本政府大手筆規(guī)劃出來的世界著名的富人區(qū)。這是世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)，提高了各國政府注重對灣區(qū)資源保護、利用的意識，并證明了“社會—自然”的文明共生關(guān)系。國際八大藍色居住典范105Burau灣：馬來西亞Burau灣，以天成海灣與富人運動Detai海灣高爾夫俱樂部，舉世聞名。昂貴的游艇俱樂部和高爾夫俱樂部使得這里成為世界富人度假、休閑的天堂，而且Burau灣風姿卓絕的自然美景亦是舉世無雙。雙水灣：澳大利亞悉尼雙水灣由Keltie海灣和BlackBurn海灣組成，豪宅散布在沿途海岸，充滿了濃郁的地中海情調(diào)。這里是藍色海洋城市中的現(xiàn)代都市，是一個風光迤邐海濱城市，標志著世界城市文明下的海濱生活魅力。淺水灣：香港最高尚的住宅區(qū)之一，同時也是香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘。淺水灣四周都是建筑華麗的豪宅，浪漫的茶座，高級餐廳，泳灘水清沙幼，沿岸海堤是幽靜的小徑，居住環(huán)境一流。長島：位于美國紐約州，主要有兩類住宅：一類是60萬－100萬美元的普通房子，另一類是100萬美元以上的豪宅，但不管是哪一種，都讓大部分美國人望而卻步。近幾年來長島的房價不斷上漲，平均每年要上漲15％左右。而現(xiàn)在長島的平均房價已經(jīng)是20年前的4.5倍了。106——世界級的居住潮流——國際化生活典范——CEO們反思中的向往——自由與獨立的生活方式——有閑階層的特權(quán)——尊貴的全新演繹——最佳休閑度假生活藍色居住是什么？107闡述上面三點藍色居住方式四大內(nèi)在價值點:1、海景資源的稀缺性2、人們對康居生活的追求3、臨海而居是身份的象征4、投資價值108具有一線海景的城市——北海

在藍色居住時代的背景下,具有國際級濱海資源、而當前房價又處于同類城市較低水平的北海房地產(chǎn)，存在很大的發(fā)展空間。隨著城市品牌影響力不斷提升，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，北海必將成為繼三亞等城市之后的又一旅游休閑、養(yǎng)老度假產(chǎn)業(yè)熱點城市。極具潛質(zhì)的世界級休閑度假海濱旅游勝地109外部機遇總結(jié)2：北海市具有極佳的休閑度假資源和氣候條件，而且以休閑度假為目的的第二居所模式成為一種趨勢。所以，結(jié)合項目地理位置及海景資源優(yōu)勢，本項目發(fā)展高檔次物業(yè)具有巨大的潛力。110北部灣視角北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下北海城市地位分析旅游度假趨勢下北海城市地位分析項目區(qū)域視角城市空間發(fā)展背景下項目區(qū)域價值分析大視角下的項目價值發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場視角房地產(chǎn)市場概況回顧銀海區(qū)房地產(chǎn)市場分析1111122008-2025年北海市規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖“一城兩區(qū)八組團”的城市空間結(jié)構(gòu)骨架“一城”指中心城。即本次規(guī)劃的中心城建設(shè)用地范圍，包括兩區(qū)?！皟蓞^(qū)”指主城區(qū)和鐵山港區(qū)。改造北鐵公路使其成為聯(lián)結(jié)兩區(qū)的快速干道；兩區(qū)之間及周邊設(shè)置以生態(tài)保護帶為主，充分體現(xiàn)“海、城、港”的城市空間特色?！鞍私M團”指主城區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)組團、海灣新城組團、鐵路南組團、大冠沙新區(qū)組團、竹林組團以及鐵山港區(qū)的鐵山港東組團、鐵山港西組團、港口物流組團。113“一帶兩灣”構(gòu)建北海發(fā)展新格局規(guī)劃北海2008-2012城市發(fā)展空間示意圖一帶：以海景大道為紐帶的重點發(fā)展地區(qū)，最終形成以海景大道為重點的多節(jié)點多組團發(fā)展的濱海經(jīng)濟帶。廉洲灣鐵山港灣廉洲灣：廉州灣及其沿岸以城市建設(shè)為主，重點發(fā)展旅游、商貿(mào)、休閑度假和居住，而廉州灣東側(cè)將加強與南欽防崇左4城市以及廣西其他地市的合作，重點發(fā)展高新技術(shù)、海洋、電子信息等產(chǎn)業(yè)，打造大型工業(yè)園區(qū)和美麗宜人的海灣新城，規(guī)劃面積80平方公里。鐵山港灣：西岸地區(qū)，建設(shè)大型臨海工業(yè)園區(qū)，建設(shè)億噸大港，構(gòu)建商貿(mào)基地和物流中心。大力發(fā)展大港口、大工業(yè)、大物流，把鐵山港打造成為中國—東盟區(qū)域性的商貿(mào)基地、工業(yè)基地、物流基地；東岸地區(qū)將整合兩省區(qū)三市（北海、玉林、湛江）在東岸地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，加強與玉林的發(fā)展合作，積極創(chuàng)造條件成為珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地，重點發(fā)展港口、臨海工業(yè)和商貿(mào)物流基地。114馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)：居住用地面積約80公頃，居住人口約5萬人。海灣新城片區(qū)：居住用地面積約150公頃，居住人口約9萬人。鐵路以北生活片區(qū)：居住用地面積約600公頃，居住人口約23萬人。鐵路以南生活片區(qū)：居住用地面積約280公頃，居住人口約14萬人。銀灘旅游度假區(qū)：居住用地面積約220公頃，居住人口約8萬人。未來中央居住區(qū)2008-2012年居住片區(qū)及人口分布圖115大中專院校商業(yè)中心公園農(nóng)貿(mào)市場中小學度假酒店醫(yī)院2008-2012年項目周邊配套規(guī)劃圖銀行加油站變電站本項目1162008年北海市人均GDP達到2940美元，城市逐漸向主動郊區(qū)化發(fā)展；城市中高收入階層向城市邊緣外溢居住消費特征指標特征城市特征階段劃分城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能人均收入(GDP)/美圓<300解決溫飽問題；生理需求占主導地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價房分布中郊區(qū)占到絕對比重郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓1000-3000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化率70%追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段，對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等。城市發(fā)展趨勢：城市中心區(qū)建設(shè)完善，人口不斷集聚，城市居住環(huán)境下降，周邊郊區(qū)成為未來發(fā)展的主流方向，城市中高收入階層主動或被動向城市邊緣外溢。北海市老城區(qū)已經(jīng)滿足不了城市發(fā)展空間，向郊區(qū)擴張是城市生長的必然選擇。1171、北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下，北海城市定位和發(fā)展目標更為明確城市性質(zhì)：區(qū)域性國際濱海旅游城市，以高新產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)為主的港口城市。發(fā)展目標：建設(shè)國際北海、海洋北海、休閑北海、宜居北海，成為國際城市網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點、面向東盟的合作開放示范區(qū)、服務(wù)三南（西南、華南和中南）的經(jīng)濟社會繁榮區(qū)和國際海韻灣區(qū)。隨著北海城市定位和發(fā)展目標的調(diào)整改進，項目將擁有更多的外部發(fā)展機遇。2、北海中央居住區(qū)初見端倪

城市外溢是北海城市發(fā)展的必然，從北海城市空間規(guī)劃可以看出，北海市城市發(fā)展方向“東拓、南進”。南進方向中，鐵路南片區(qū)、馮家江片區(qū)、銀灘度假片區(qū)將形成北海市中央居住區(qū)。城市空間發(fā)展背景下項目區(qū)域價值分析總結(jié)118外部機遇總結(jié)3：由于經(jīng)濟快速發(fā)展和北部灣經(jīng)濟區(qū)的確定，北海市城市空間快速外拓，城市向南擴展，本項目所處的銀海區(qū)將會成為未來的中央居住區(qū)。119北部灣視角北部灣經(jīng)濟區(qū)背景下北海城市地位分析旅游度假趨勢下北海城市地位分析項目區(qū)域視角城市空間發(fā)展背景下項目區(qū)域價值分析房地產(chǎn)市場視角房地產(chǎn)市場概況回顧大視角下的項目價值發(fā)現(xiàn)銀海區(qū)房地產(chǎn)市場分析120

2008年北海生產(chǎn)總值313.88億元，同比增長16.9%，分別高出廣西和全國4.1%和7.9%。2008年GDP增速領(lǐng)先廣西和全國

新型工業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，引領(lǐng)北海區(qū)域經(jīng)濟全面升溫!121房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持較快增長，位居北部灣經(jīng)濟圈上游

受北部灣發(fā)展規(guī)劃獲國家批準實施的利好帶動，投資熱點繼續(xù)向沿海城市轉(zhuǎn)移，北部灣沿海地區(qū)成房地產(chǎn)投資熱點。2008年，北海房地產(chǎn)全年投資量同比增長62.2%，投資額約為25億元，位居南-欽-北-防經(jīng)濟圈投資增長比前列，防城港、欽州、南寧投資增長比分別為：78%、43.4%、32%。122土地交易：價格一路飆升北海土地成交情況和價格走勢年份成交宗數(shù)成交面積（畝）成交總價（萬元）均價（萬/畝）20044996．481401114．120053479．792381．284．962006221297．2539283．530．28200721684.3920087247.635104.7141.782006年“泛北海灣經(jīng)濟圈”概念一經(jīng)提出，對北海土地市場的促進作用立竿見影，土地拍賣宗數(shù)、面積、價格均大幅超出之前的規(guī)模與水平。得益于廣西實施“泛北部灣經(jīng)濟圈”的戰(zhàn)略，北海的土地價值迅速提升，土地價格呈跨躍式走高。