一部分：項(xiàng)目總論結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分項(xiàng)目背景出背景展概況三、項(xiàng)目投資的必要性第三部分項(xiàng)目投資所在城市的基本概況展情況、城市氣候與生態(tài)環(huán)境六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟(jì)狀況七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局、城市對(duì)項(xiàng)目的影響與建議措施第四部分市場分析地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析第五部分地塊分析、項(xiàng)目取得用地的法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析2第六部分項(xiàng)目定位建議第七部分項(xiàng)目整體規(guī)劃分析目規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念第八部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)置第九部分投資估算與資金籌措第十部分銷售收入測(cè)定第十一部分財(cái)務(wù)與敏感性分析力分析衡分析目敏感性分析第十二部分綜合評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(定性)議3第十三部分競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容第十四部分附件一部分：項(xiàng)目總論結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目與區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃之間的關(guān)系，如城市交通規(guī)劃、城市功能規(guī)劃布4等.2、項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況.、項(xiàng)目投資的必要性。3、項(xiàng)目投資所帶來的社會(huì)影響力、企業(yè)品牌形象提升、對(duì)區(qū)域市場的影響力、行業(yè)第三部分項(xiàng)目投資所在城市的基本概況理位置、交通。七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。八、城市對(duì)項(xiàng)目的影響與建議措施.四部分市場分析產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供給情況說明與調(diào)查說明).54、近三至五年整體市場價(jià)格分析、各個(gè)物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析，以及整體市場價(jià)格趨勢(shì)分析.6、整體市場情況分析(小結(jié))。市場分析2、區(qū)域市場供給分析,包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比(項(xiàng)目產(chǎn)品組合與區(qū)域市場產(chǎn)品組包函各個(gè)樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去化量分析，市場競爭分析,對(duì)區(qū)域市場樓盤競爭特點(diǎn)進(jìn)行描述，如有必要請(qǐng)舉例說明。的,也要進(jìn)行整體城市典型個(gè)案調(diào)查分析)。色亮點(diǎn)、客戶構(gòu)成與特征等.五部分地塊分析64、項(xiàng)目四至.5、地面現(xiàn)狀，包括地塊內(nèi)是否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔6、地面現(xiàn)有居民情況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀等，并說明項(xiàng)目拆遷的復(fù)雜程度,預(yù)計(jì)折遷完成的時(shí)間，政府的支持力度7、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)受保護(hù)的歷史文物古跡。。1、地塊區(qū)位分析，項(xiàng)目與城市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設(shè)施相對(duì)的位置與距離、地段.交通分析.5、地塊周邊規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目是否有重大影響。如重大市政工程，大型商業(yè)中心建設(shè)等利好消息，以及對(duì)項(xiàng)目不利的消息，如建設(shè)火力發(fā)電廠、鐵路等。6、周邊生活配套，包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設(shè)施與項(xiàng)目7、地塊七通評(píng)估(均需說明到地塊的距離、成本、接入的可能性)，包括道路現(xiàn)狀與樓面地價(jià).1、從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。7、近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析.五、項(xiàng)目取得用地的法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析D、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件(寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索D、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索A、取得土地使用權(quán)的程序描述C、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)1)政府資源利用的評(píng)估：A政府對(duì)外來投資的態(tài)度;B府職能部門的辦事作風(fēng);D、地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素;82)政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響:估1)合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊(cè)資本、成立時(shí)間、特殊背景等。潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外,都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅3)主要合作條件，合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:B、土地使用年限;C、土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進(jìn)度及與土地出讓(轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā))土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;機(jī)會(huì)對(duì)策分析策分析角度評(píng)價(jià)角度評(píng)價(jià)問題點(diǎn)建議與規(guī)避9第六部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目定位目標(biāo)(依據(jù))分析總體發(fā)展戰(zhàn)略要求四大方面進(jìn)行定位目標(biāo)(依據(jù))分析.2、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)置，包括項(xiàng)目最終要達(dá)到什么目標(biāo)，以及從主要目標(biāo)延伸出來的相關(guān)位策略項(xiàng)目將開發(fā)什么價(jià)位、檔次的產(chǎn)品.位建議1)市場形象定位定位3)項(xiàng)目開發(fā)理念定位目產(chǎn)品概念定位5)項(xiàng)目綜合定位1)客戶區(qū)域劃分2)客戶群構(gòu)成3)客戶群類別的選擇,哪些客戶類別是項(xiàng)目的潛在核心客戶與重要客戶。4)細(xì)分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點(diǎn)等等,以及敏2)產(chǎn)品定位及物業(yè)組合，包括不同物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配第七部分項(xiàng)目整體規(guī)劃分析目規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析情況，要提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的解決方法.5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響.如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供計(jì)的影響及解決方法.有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化開發(fā)理念，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風(fēng)格塑造.第八部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)開發(fā)設(shè)置1、進(jìn)地時(shí)間、開工時(shí)間、出地平面時(shí)間、開竣工時(shí)間、交房時(shí)間及各期開發(fā)時(shí)間順序的施工橫道圖。2、有關(guān)工程計(jì)劃說明。點(diǎn)第九部分投資估算與資金籌措宅面若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突,以及如何1234(％)價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。第十部分銷售收入測(cè)定第十一部分財(cái)務(wù)與敏感性分析力分析衡分析、項(xiàng)目敏感性分析第十二部分綜合評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(定性)二、社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)建議結(jié)論及建議第十三部分競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容2、投資收益分析(參考以下格式)：A+nMA+2MAMA萬元,變化值不宜過大.銷銷售凈利率完全成本