我們此次匯報內(nèi)容是針對市場視角闡述如何發(fā)展區(qū)域?qū)槕?yīng)乃至引領(lǐng)市場更有利明顯為需求導(dǎo)向、為市場客觀著想蘇州樂園區(qū)域策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)

}“”它，是一個區(qū)域而不是一個地方，是一個令人興奮的、引人注目的、充滿旅游期望的與蘇州文化遺產(chǎn)聯(lián)系的地方愿景Vision休閑娛樂購物中心——打造區(qū)域購物、美食、休閑、娛樂旺地蘇州樂園區(qū)域策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)

}具體表述集餐飲、休閑、娛樂、文化藝術(shù)類商品為一體的大型商業(yè)廣場。打造成為蘇州市絕無僅有的購物、美食、休閑、娛樂旺地，成為代表蘇州城市形象的一道亮麗風(fēng)景線。提高項目游樂區(qū)的商業(yè)價值、增加人氣，同時提高項目的整體商業(yè)價值和消費(fèi)檔次。蘇州樂園區(qū)域策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)

}1問題與困境問題與困惑Questions蘇州樂園規(guī)劃的思考過去的引領(lǐng)現(xiàn)在的滯后未來的危機(jī)圖片圖片圖片圖片如何破題VS問題與困惑Questions蘇州樂園的規(guī)劃思考蘇州樂園是否需要變革蘇州樂園如何變革蘇州樂園變革方向的思考關(guān)鍵字：73170000077%71%75%市場發(fā)展歷程客源構(gòu)成的現(xiàn)狀商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成經(jīng)營情況人均次消費(fèi)每年入園人次門票收益比例蘇州本地人比例散客比例蘇州樂園歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)項目商業(yè)定位(匯報稿，叁)APR，2011蘇州樂園區(qū)域策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)

}蘇州樂園區(qū)域策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)

}2旅游產(chǎn)業(yè)演進(jìn)產(chǎn)品特征需求產(chǎn)品定制設(shè)計階段從消費(fèi)者需求出發(fā)，對成熟的整合產(chǎn)品資源進(jìn)行細(xì)分、重新設(shè)計，并提供創(chuàng)新的體驗和服務(wù)。典型特征旅游消費(fèi)的內(nèi)容是時間和體驗，而非空間等物理產(chǎn)品觀光游休閑度假游定制主題游沒去過，沒見過。要去看看、獵奇。常去去，?？纯?。放松、享受。去我想去的地方，做我想做的事。實現(xiàn)夢想。需求實質(zhì)產(chǎn)品配套及整合階段為旅游業(yè)的擴(kuò)充相應(yīng)配套開發(fā)，以資源整合為目的的生活設(shè)施與服務(wù)設(shè)施建設(shè)。形成功能聚集的各類設(shè)施及服務(wù)(旅游城鎮(zhèn))。旅游資源粗放式的開發(fā)，解決可達(dá)性、適應(yīng)性等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和簡單開發(fā)的階段景點(diǎn)產(chǎn)品開發(fā)階段旅游產(chǎn)品從無到有旅游各階段吃住行游購?qiáng)驶静惋嫹?wù)基本住宿服務(wù)交通通達(dá)/基本交通設(shè)施景點(diǎn)/景區(qū)旅游紀(jì)念品/購物基本娛樂服務(wù)觀光游休閑度假游特色餐飲服務(wù)文化消費(fèi)會務(wù)服務(wù)商務(wù)旅游周末休閑主題型消費(fèi)康體服務(wù)體驗型消費(fèi)獎勵旅游MICE創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)娛樂產(chǎn)業(yè)都市服務(wù)業(yè)研發(fā)2.5產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)KIBS產(chǎn)業(yè)演進(jìn)旅游方式的轉(zhuǎn)變旅游產(chǎn)業(yè)的提升文化產(chǎn)業(yè)MICE創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)娛樂產(chǎn)業(yè)都市服務(wù)業(yè)研發(fā)2.5產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)KIBS旅游業(yè)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)文化產(chǎn)業(yè)蘇州樂園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)娛樂產(chǎn)業(yè)都市服務(wù)業(yè)旅游業(yè)文化產(chǎn)業(yè)主題樂園迪斯尼橫店方特歡樂谷洋人街華僑城……恐龍園錦繡中華鎮(zhèn)北堡三國城水滸城…………同樣發(fā)展旅旅游，主語語不同vs項目旅游旅游者以項目本身作為旅游目的地,在項目內(nèi)部及其周邊地區(qū)完成其包括物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)在內(nèi)的各種旅游活動的總稱。旅游項目旅游資源豐富、旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善、項目環(huán)境優(yōu)美、旅游發(fā)達(dá)且在項目功能結(jié)構(gòu)中占有重要地位的項目。圓明園唐城蘇州樂園同樣發(fā)展旅旅游，主語語不同側(cè)重旅游資資源發(fā)展側(cè)重項目綜綜合發(fā)展被動發(fā)展旅游依托利用傳統(tǒng)資源主動發(fā)展旅游積極整合資源發(fā)展旅游2被動借助旅游發(fā)展項目依托項目資源兼顧旅游3主動借助旅游發(fā)展項目利用旅游資源打造項目名片vs項目旅游旅游者以項目本身作為旅游目的地,在項目內(nèi)部及其周邊地區(qū)完成其包括物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)在內(nèi)的各種旅游活動的總稱。旅游項目旅游資源豐富、旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善、項目環(huán)境優(yōu)美、旅游發(fā)達(dá)且在項目功能結(jié)構(gòu)中占有重要地位的項目。同樣發(fā)展旅游，主主語不同被動發(fā)展旅游依托利用傳統(tǒng)資源主動發(fā)展旅游積極整合資源發(fā)展旅游2被動借助旅游發(fā)展項目依托項目資源兼顧旅游3主動借助旅游發(fā)展項目利用旅游資源打造項目名片vs項目旅游旅游項目迪斯尼橫店方特歡樂谷洋人街華僑城恐龍園錦繡中華鎮(zhèn)北堡三國城水滸城同樣發(fā)展旅游，主主語不同被動發(fā)展旅游依托利用傳統(tǒng)資源主動發(fā)展旅游積極整合資源發(fā)展旅游2被動借助旅游發(fā)展項目依托項目資源兼顧旅游3主動借助旅游發(fā)展項目利用旅游資源打造項目名片vs項目旅游旅游項目迪斯尼橫店方特歡樂谷洋人街華僑城恐龍園錦繡中華鎮(zhèn)北堡三國城水滸城按照人均消費(fèi)蘇州特色小吃/點(diǎn)心蘇州特色菜/宴特色美食一條街大型集中式美食城中高檔宴請餐飲特色蘇州私房菜茶館咖啡館四星級酒店快捷酒店特色古宅旅舍國際青年旅舍小型精品酒店渡船游輪旅游巴士自駕車(停車場)城市自行車游樂設(shè)施游樂旅游區(qū)視聽館沿區(qū)游船體驗游水上樂園游艇碼頭異國商業(yè)街土特產(chǎn)超市特色工藝品便利商業(yè)游樂場高爾夫酒吧/酒廊棋牌麻將卡拉OK夜總會特色咖啡館漁船碼頭會所游艇會所健康休閑會所SPA/美容理療吃住行游購?qiáng)事糜?大要素vs旅游項目項目旅游硬件提高在項目空間的完善善與提升城市服務(wù)業(yè)配套vs旅游項目項目旅游硬件提高旅游業(yè)發(fā)展的基本本要素內(nèi)容以迪斯尼與華僑城為例項目服務(wù)業(yè)配套清單：餐飲統(tǒng)計娛樂統(tǒng)計購物統(tǒng)計酒店運(yùn)動休閑教育類菜系數(shù)量(家)類型數(shù)量(家)類型數(shù)量(家)類型數(shù)量(家)類型數(shù)量(家)類型數(shù)量(家)中國菜54酒吧/夜店66大型購物商場34精品酒店28美容國際學(xué)?？Х劝?7劇院17衣飾/包包32高檔酒店35健身房9語言培訓(xùn)Fusion12舞廳&迪斯科14古玩22中檔酒店19瑜伽兒童活動中心意大利10電影院10民俗工藝品20經(jīng)濟(jì)酒店14SPA音樂培訓(xùn)日本10游樂場8藝術(shù)店13青年旅社4武術(shù)館3美術(shù)培訓(xùn)美國9創(chuàng)意園區(qū)8書店/音像店9游泳館圖書館2法國菜7博物館6服裝/布料市場6桑拿文習(xí)場所12印度/尼泊爾6會所2超市6其它2泰國4家居設(shè)計6西班牙3電子器材4素食3花鳥市場3墨西哥2茶葉2韓國2特色食品2東南亞2飾品2土耳其1戶外運(yùn)動2面包1玩具1地中海1德國1旅游業(yè)發(fā)展的基本本要素內(nèi)容項目服務(wù)業(yè)配套的的基本要素內(nèi)容vs旅游項目項目旅游軟件提高游客視角特色

當(dāng)?shù)鼗糜蔚鬲?dú)有的、具有排他性特征相對客源地日常生活具有的異地化特色以客源地日常生活標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)

國際化非旅游地獨(dú)有、非本地化特征基本標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定基本標(biāo)準(zhǔn)研判矩陣陣異地化

體驗旅游的實質(zhì)：四川火鍋避風(fēng)塘異地特色(非當(dāng)?shù)?標(biāo)準(zhǔn)

國際化特色當(dāng)?shù)鼗?旅游當(dāng)?shù)?本地化不具特色只有特色有特色一般標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)靥厣惖貥?biāo)準(zhǔn)不夠有特色全球統(tǒng)一異地標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)一定特色滿足外來游客需求滿足本地居民需求蘇州現(xiàn)狀示意麥當(dāng)勞星巴克上島咖啡????蘇州小吃青年旅社蘇州小吃vs旅游項目項目旅游先是可留長駐再是可居短期觀光游游客(1-2天)短期出差商旅客(1-2天)日周期休閑游游客(5-7天)中短期度假游人群(10-15天)周期性出差/會晤商旅客(3-4天)短期工作營商旅客(5-7天)周中長期療養(yǎng)人群(1-2月/年)中短期駐場工作人群(1-2月/年)月中長期候鳥族人群(3-4月/年)中長期駐場工作人群(3-4月/年)季每年長期居住(往返)長住居民1-2年外派工作人群(往返)3-5年以上常駐外派工作人群(舉家)年家庭公寓普通居住公寓TOWNHOUSE居家別墅分時度假公寓養(yǎng)老公寓青年公寓(小戶型)度假村精品度假酒店產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓五星級酒店星級酒店度假村度假型酒店會議型酒店快捷酒店3星級酒店4星級酒店小型精品酒店游客-休閑型居住人群進(jìn)入一個項目的不同階段長期居住度假/養(yǎng)老居住中短期度假游周期休閑游短期觀光游團(tuán)隊進(jìn)入一個項目的不同階段臨時性出差周期性出差階段性辦事處長駐辦公室企業(yè)區(qū)域中心有最好的旅游資源、歷史文化資源不等于就是最好的旅游項目比較性總結(jié)旅游與項目的關(guān)系系旅游業(yè)的發(fā)展對一個項目發(fā)展的直接拉動性弱但對提升項目服務(wù)務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和引入外外來旅游人口方面面的拉動卻是直接接性的vs旅游項目項目旅游純粹的旅游是有很強(qiáng)季節(jié)性的，打破季節(jié)性桎梏，變季節(jié)性為常態(tài)旅游項目的出路不在于盯住本城市消費(fèi)群體，而是要關(guān)注外來人群的入駐項目收益逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營為主，而非單純依賴門票問題與困惑Questions游園配套設(shè)施動物園游樂公園配套游樂市民廣場游樂……目的游覽/影視基地三國城水滸城圓明園橫店……大型設(shè)施游樂園蘇州樂園方特世界常州恐龍園錦繡中華……游樂附屬配套主題觀光游多種游樂體驗隨機(jī)放松隨機(jī)休息新景點(diǎn)配套……三國城水滸城圓明園橫店……游樂體驗新鮮刺激短時間大量游玩多種類型……功能類型需求問題與困惑Questions游樂附屬配套主題觀光游多種游樂體驗綜合景區(qū)瀏覽綜合功能體驗綜合文化回味特征過去現(xiàn)在未來？特征綜合商業(yè)提升蘇州樂園區(qū)域策劃劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)}3案例研究迪斯尼迪士尼全稱為TheWaltDisneyCompany，取名自其創(chuàng)始人人華特·迪士尼，是總部設(shè)設(shè)在美國伯班克的的大型跨國公司，，主要業(yè)務(wù)包括娛娛樂節(jié)目制作，主主題公園，玩具，，圖書，電子游戲戲和傳媒網(wǎng)絡(luò)。皮皮克斯動畫工作室室(PIXARAnimationStudio)，驚奇漫畫公司司（MarvelEntertainmentInc），試金石電影影公司(TouchstonePictures)，米拉麥克斯(Miramax)電影公司，博偉偉影視公司(BuenaVistaHomeEntertainment)，好萊塢電影公公司（HollywoodPictures），ESPN體育，美國廣播播公司(ABC)都是其旗下的公公司（品牌）。。當(dāng)今的迪士尼已已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于于從事動畫電影影這一個行業(yè)了了，迪士尼手表表、迪士尼飾品品、迪士尼少女女裝、迪士尼箱箱包、迪士尼家家居用品、迪士士尼毛絨玩具、、迪士尼電子商商業(yè)產(chǎn)品以及主主題樂園等多個個產(chǎn)業(yè)。由于許許多人都是從小小看著迪士尼的的動畫片長大了了，所以迪士尼尼所涉及的各大大產(chǎn)業(yè)都受到了了廣大消費(fèi)者的的一至好評，取取得了豐碩的商商業(yè)價值。作為一個娛樂品品牌，迪士尼在在2008年《商業(yè)周刊》的世界100強(qiáng)品牌（按照品品牌價值）排名名為第9位。2008年12月30日，世界權(quán)威的的品牌價值研究究機(jī)構(gòu)－－世界界品牌價值實驗驗室舉辦的“2008世界品牌價值實實驗室年度大獎獎”評選活動中中，迪士尼憑借借良好的品牌印印象和品牌活力力，榮登童裝品品牌類“中國最最具競爭力品牌牌榜單”大獎，，贏得廣大消費(fèi)費(fèi)者普遍贊譽(yù)。。1928年，就是米老鼠鼠誕生的這一年年國家城市建成時間占地面積每年游客人次美國洛杉磯1955年207公頃2000萬美國奧蘭多1971年12228公頃1600萬日本東京1983年780公頃1730萬法國巴黎1992年1951公頃1200萬中國香港2005年126公頃450萬中國上海2013年后400公頃---美國所有的迪士士尼樂園幾乎一一模一樣，都是是由8個主題園區(qū)構(gòu)成成：美國大街、、冒險樂園、新新奧爾良廣場、、萬物家園、荒荒野地帶、歡樂樂園、米奇童話話城、未來世界界，這八大主題題園區(qū)就叫做MagicPark，另上海迪斯尼尼總投資約250億元人民幣。迪斯尼之上海上海迪士尼樂園園將是全球第6個、中國第2個迪士尼樂園。。上海迪士尼樂園園將不但擁有與與全球迪士尼旅旅游目的地度假假區(qū)一致的設(shè)施施，還將具有中中國本土的神奇奇特色。上海迪斯尼主題題樂園及配套設(shè)設(shè)施區(qū)域首期規(guī)規(guī)劃開發(fā)面積約約為４平方公里里，將以占地約約１平方公里的的主題樂園區(qū)為為主要核心區(qū)，，投資規(guī)模約２２５０億元人民民幣，首期開發(fā)發(fā)建設(shè)工程計劃劃用５年到６年年時間完成。首期開發(fā)的上海海迪斯尼主題樂樂園將圍繞著““神奇王國”的的主題展開設(shè)計計和建設(shè)工作，，其中包括建設(shè)設(shè)五個主題化的游游樂區(qū)域，精選“小熊維維尼歷險記”““太空飛碟”等等２０多個主要要景點(diǎn)。在主題題樂園區(qū)的周邊邊，再配套以綠綠化水面、交通通設(shè)施、商業(yè)餐餐飲、賓館住宿宿等服務(wù)設(shè)施，，共同構(gòu)成約４４平方公里的迪迪斯尼主題樂園園及配套設(shè)施區(qū)區(qū)。上海迪士尼效應(yīng)應(yīng)“效應(yīng)一”：直直接拉動相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和周邊經(jīng)濟(jì)濟(jì)?！靶?yīng)二”：填填補(bǔ)國內(nèi)旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空白?！靶?yīng)三”：有有助于刺激本土土文化產(chǎn)業(yè)和旅旅游產(chǎn)業(yè)加速發(fā)發(fā)展?！靶?yīng)四”：有有助于上海和長長三角的經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。迪斯尼功能組合主題及定位商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成客源構(gòu)成營銷模式盈利模式將卡通影視作品品中中所運(yùn)用的的色彩、刺激、、魔幻等表現(xiàn)手手法與游樂園的的功能相結(jié)合的的卡通動漫娛樂主主題的大型游樂樂綜合區(qū)域多個主題、建筑筑風(fēng)格的功能區(qū)區(qū)域，素材大多多取自于自身影影院、電視商業(yè)業(yè)產(chǎn)品線游樂設(shè)施、酒店店配套、商業(yè)配配套、線上商業(yè)業(yè)產(chǎn)品、紀(jì)念品品以及動漫人物物場景的現(xiàn)實化化活動、建筑、、景觀表現(xiàn)全領(lǐng)域覆蓋，相相對偏重年輕人人及兒童，但因因80多年的歷史根源源，加重了各個個年齡層的懷舊舊心理多領(lǐng)域合作互助助互進(jìn)，尤為電電影的廣泛傳播播，同時在線上上線下虛擬化與與實體化推廣，，注重消費(fèi)體驗驗后的口碑傳播播3成依靠門票收益益，7成依靠其他收益益，如商業(yè)配套套（酒店住宿餐餐飲）、紀(jì)念品品銷售、情景環(huán)環(huán)境的參與體驗驗消費(fèi)、音響制制品的制作銷售售、電影電視劇劇播放與版權(quán)等等迪斯尼成功的關(guān)關(guān)鍵因素之一卡通主題鮮明，，建筑風(fēng)格夢幻幻獨(dú)特，超大規(guī)規(guī)模體量，豐富富的商業(yè)產(chǎn)品設(shè)設(shè)置大跨度的跨界商商業(yè)產(chǎn)品（線上上線下）完美結(jié)結(jié)合，互推互進(jìn)進(jìn)，經(jīng)營模式的的多樣化與跨界界特性影院、電影拍攝攝、電視劇拍攝攝、原創(chuàng)音樂制制作/唱片、電子商業(yè)業(yè)產(chǎn)品、游樂場場、玩具、酒店店、電臺、紀(jì)念念品、狂歡活動動……豐富的素材基礎(chǔ)礎(chǔ)，影院電視長長期培養(yǎng)出的人人物與故事《白雪公主》、《獅子王王》、《波斯王王子》、《加勒比比海島島》、《米老鼠鼠唐老老鴨》、《花木蘭蘭》、《愛麗絲絲夢游游仙境境》、《飛屋環(huán)環(huán)游記記》、《玩具總總動員員》、《機(jī)器人人總動動員》、《海底總總動員員》、《恐龍》、《閃電狗狗》………豐富的的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品素材材積累累，多多樣化化的商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品組組合迪斯尼尼成功功的關(guān)關(guān)鍵因因素之之二選擇的的虛擬擬卡通通人物物與消消費(fèi)的的零距距離耳熟能能詳?shù)牡闹奶撎摂M代代言人人實現(xiàn)現(xiàn)了與與客群群零距距離接接觸與與走入入平常常百姓姓家，，不斷斷擴(kuò)大大目標(biāo)標(biāo)客源源的數(shù)數(shù)量基基礎(chǔ)，，與客客群對對人物物的喜喜好程程度。。層出不不窮的的影視視作品品、樂樂園活活動不不停的的給予予市場場興奮奮點(diǎn)與與新鮮鮮感互動體體驗性性實現(xiàn)現(xiàn)最好好的樂樂園在夢幻幻般的的卡通通建筑筑群落落中，，隨時時都可可能遇遇見陪陪伴兒兒時成成長的的卡通通人物物與夢夢想中中的英英雄人人物并并零距距離接接觸；；隨時時可以以參與與或扮扮演喜喜歡的的電影影中的的角色色，將將虛擬世世界現(xiàn)現(xiàn)實化化，現(xiàn)現(xiàn)實世世界虛虛擬化化融入到到每一一個細(xì)細(xì)節(jié)中中?；趦?yōu)優(yōu)秀商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品組組合的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的商業(yè)業(yè)設(shè)置置迪斯尼尼酒店店、卡卡通餐餐廳、、快餐餐廳、、音樂樂廳、、酒吧吧、紀(jì)紀(jì)念品品銷售售、外外地活活動展展演……優(yōu)秀高高效的的運(yùn)營營與獨(dú)獨(dú)具匠匠心的的推廣廣傳播播模式式獨(dú)有風(fēng)風(fēng)情的的建筑筑群落落豐富的的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品線，，精致致細(xì)致致的紀(jì)紀(jì)念品品種優(yōu)秀的的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品素材材與大大量喜喜聞樂樂見的的卡通通人物物主題酒酒店的的設(shè)置置加速速了幾幾何級級消費(fèi)費(fèi)體系系的增增長盈利模式的多樣化化商品及IT產(chǎn)品類影視類線上游戲類酒店類線下游戲類游玩觀光類其他類……無處不在在的情景景互動感動、回回憶、回回歸、向向往、深深度消費(fèi)費(fèi)娛樂商業(yè)業(yè)化，主主題文化化融入到到每個細(xì)細(xì)節(jié)中游客的親親身體驗驗東部華僑僑城東部華僑僑城坐落落于中國國深圳大大梅沙，，占地近近9平方公里里，由華華僑城集集團(tuán)斥資資35億元精心心打造，，是國內(nèi)內(nèi)首個集集休閑度度假、觀觀光旅游游、戶外外運(yùn)動、、科普教教育、生生態(tài)探險險等主題題于一體體的大型型綜合性性國家生生態(tài)旅游游示范區(qū)區(qū)，主要要包括大大俠谷生生態(tài)公園園、茶溪溪谷休閑閑公園、、云海谷谷體育公公園、華華興寺、、主題酒酒店群落落、天麓麓大宅等等六大板板塊。具具體包含含兩個主主題公園園、三座座旅游小小鎮(zhèn)、四四家度假假酒店、、兩座36洞山地球球場、大大華興寺寺和天麓麓地產(chǎn)等等項目于于一體。。東部華僑僑城功能組合合主題及定定位商業(yè)產(chǎn)品品構(gòu)成客源構(gòu)成成開發(fā)策略略盈利模式式集休閑度度假、觀觀光旅游游、戶外外運(yùn)動、、科普教教育、生生態(tài)探險險等主題題于一體體的大型型綜合性性國家生生態(tài)旅游游示范區(qū)區(qū)暨綜合合性都市市型山地地主題休休閑度假假區(qū)集生態(tài)動動感、休休閑度假假、戶外外運(yùn)動等等多項文文化旅游游功能于于一體，，兩個主主題公園園、三座座旅游小小鎮(zhèn)、四四家度假假酒店、、兩座36洞山地球球場、大大華興寺寺和天麓麓地產(chǎn)等等項目于于一體。。包括大大俠谷生生態(tài)公園園、茶溪溪谷休閑閑公園、、云海谷谷體育公公園、華華興寺、、主題酒酒店群落落、天麓麓大宅等等六大板板塊以體育高高爾夫、、主題酒酒店為核核心的，，集合休休閑餐飲飲、活動動集會、、文藝演演出的商商業(yè)集群群項目性質(zhì)質(zhì)從“做做單個項項目”向向“打造造旅游聚聚集區(qū)””的突破破；空空間從城城市中心心向郊野野地帶突突破；類類型上上從觀光光旅游向向休閑度度假突破破。外地旅游人口口占到總營業(yè)業(yè)消費(fèi)額度的的9成，尤為針對對度假型客源源，輔助旅游游團(tuán)隊、會晤晤及散客綜合性區(qū)域開開發(fā)邏輯，商商業(yè)部分以各各個景點(diǎn)門票票收益、高額額儲值會員制制、酒店及散散落各個主題題功能區(qū)的自自營商業(yè)部分分組成盈利板板塊華僑城成功的的關(guān)鍵因素之之一主題元素表現(xiàn)現(xiàn)原汁原味，，異域風(fēng)情濃濃郁，游客身身入其境的感感覺尤為強(qiáng)烈烈功能齊全，生生態(tài)自然的主主題鮮明，原原生與再造建建筑優(yōu)美融洽洽、新穎獨(dú)特特多個全國首例例的商業(yè)模式式，“人無我我有”非傳統(tǒng)常見歐歐美建筑風(fēng)格格，以北歐山山地建筑與南南美小鎮(zhèn)為實實現(xiàn)目標(biāo)，令令人耳目一新新地域風(fēng)情的景景觀小品展現(xiàn)現(xiàn)淋漓盡致四大主題酒店店集群、傳統(tǒng)統(tǒng)佛教及禪宗宗文化主題酒酒店、四尊觀觀音貼金像華僑城成功的的關(guān)鍵因素之之二以景區(qū)生態(tài)為啟啟發(fā)點(diǎn)常態(tài)化活活動演繹及專屬屬節(jié)日抓住生態(tài)主題旅旅游的發(fā)展方向向，旅游與商業(yè)業(yè)協(xié)同發(fā)展，商商業(yè)同時成為旅旅游景點(diǎn)之一生態(tài)旅游帶動的的生態(tài)商業(yè)的消消費(fèi)如茶餐、嘗茶點(diǎn)點(diǎn)、吃土菜、觀觀茶戲、飲茶酒酒，深入了解茶茶禪文化；茶藝藝坊、茶酒坊、、陶藝坊親身體體驗采茶、制茶茶、做陶的樂趣趣精準(zhǔn)的開發(fā)策略略與唯一性的活活動組織游樂主題貼近生生態(tài)與自然室外空間室內(nèi)化化推廣活動推廣活動主題酒店問題與困惑Questions需求歸根到底仍然是是人的需求再造商業(yè)融合引領(lǐng)的的問題人的紀(jì)念、回憶憶需求的再造商業(yè)增值與商業(yè)業(yè)產(chǎn)品市場引領(lǐng)領(lǐng)的問題商業(yè)與旅游的相相互融合，用商商業(yè)需求來打破破旅游季節(jié)性因因素對項目的沖沖擊如上案例對蘇州州樂園“破題””的啟示從商業(yè)消費(fèi)中要要效益，而不是是旅游門票中求求收益問題與困惑Questions需求紀(jì)念/回味參與/體驗滿足商業(yè)消費(fèi)需需求商業(yè)旅游融合一一體蘇州樂園區(qū)域策策劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)}4蘇州樂園如何破破題破題Solve文化商業(yè)產(chǎn)品功能植入商業(yè)產(chǎn)品與與設(shè)施、服務(wù)差異化地域風(fēng)格鮮明文化感強(qiáng)烈商業(yè)功能突出相得益彰，自成成一體變更再造與補(bǔ)助延展、延展、再再延展強(qiáng)化虛擬人物的的構(gòu)建和外界進(jìn)行有效效合作，借力，，利用外界的資資源聯(lián)合宣傳，，增強(qiáng)補(bǔ)足商業(yè)業(yè)功能，只做更更好的不做最好好的唐寅非遺絲綢緙絲……空間尺度投資資商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)實為基礎(chǔ)文化思維的變革革商業(yè)產(chǎn)品延展線線的變革功能再造的變革革商業(yè)再造之酒店店餐飲類蘇味餐館（中餐、主題自自助餐等）三國主題酒店愛情公寓酒店唐記廣德酒樓蘇式養(yǎng)生堂非遺-明式家具體驗茶館江南昆曲主題茶藝館露天日式居酒屋只有人駐留下來來，商業(yè)才有存存活的機(jī)會商業(yè)的存活才能能帶動經(jīng)濟(jì)與品品牌價值的固化化才能在風(fēng)險規(guī)避避、盈利創(chuàng)造上上另辟蹊徑才能在激烈的商商業(yè)產(chǎn)品競爭中中強(qiáng)壯與發(fā)展蘇味中餐廳日式販賣車亞洲美食/戶外燒烤情景度假酒店（人文特色、童童話寓言風(fēng)格））（蘇州樂園三國國酒店）（蘇州樂園愛情情公寓酒店）（蘇州樂園經(jīng)典典園林酒店）蘇式茶坊及養(yǎng)生生堂蘇州非遺文化商商業(yè)產(chǎn)品展銷非遺工藝習(xí)作工工作室蘇州地方小吃街街等異域美食及快餐餐商業(yè)再造之酒店店餐飲類情景度假酒店（人文特色、童童話寓言風(fēng)格））（蘇州樂園三國國酒店）（蘇州樂園愛情情公寓酒店）（蘇州樂園經(jīng)典典園林酒店）蘇味餐館（蘇州樂園唐寅寅廚師自助晚餐餐）蘇式茶坊蘇州非遺文化商商業(yè)產(chǎn)品展銷非遺工藝習(xí)作工工作室蘇州地方小吃街街等只有人駐留下來來，商業(yè)才有存存活的機(jī)會商業(yè)的存活才能能帶動經(jīng)濟(jì)與品品牌價值的固化化才能在風(fēng)險規(guī)避避、盈利創(chuàng)造上上另辟蹊徑才能在激烈的商商業(yè)產(chǎn)品競爭中中強(qiáng)壯與發(fā)展商業(yè)配套，實現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)者的駐留留、過夜等二天天以上游玩所需需的生活、體驗驗、娛樂的商業(yè)業(yè)需求酒店特設(shè)園區(qū)免免費(fèi)巴士、小火火車，往返于游游客集散中心酒店的各個角落落、場地都可能能遇到幻想中的的虛擬明星人物物酒店房間可以有有湖景、樂園景景觀、園林景觀觀等分類酒店配備會議中中心，為商旅會會議團(tuán)隊提供情景早餐、下午午茶、樂隊表演演國內(nèi)經(jīng)典菜品中中餐廳戶外燒烤、亞洲洲美食，露天設(shè)設(shè)計的星光餐廳廳花園草坪上的野野餐會、快餐會會倒影居酒屋、休休閑鋼琴吧商業(yè)再造之消費(fèi)費(fèi)品兒童服飾配飾家具家居用用品兒童玩玩具消費(fèi)電電子汽車配配飾期刊雜雜志圖書音音像禮品體育器器材……精品手手工藝藝類玩具運(yùn)動服服飾家居用用品時尚用用品飾品配配件兒童類類用品品小型游游玩/電玩家具類類（后續(xù)續(xù)發(fā)展展中））……又如期期盼中中與LV，Amani，Hermes聯(lián)合發(fā)發(fā)行紀(jì)紀(jì)念用用品與SWAROVSKI，Swatch，Nokia等領(lǐng)域域產(chǎn)品品聯(lián)合合發(fā)行行紀(jì)念念品參與電電影電電視，，音像像制品品的制制作發(fā)發(fā)行破題的的構(gòu)想想商業(yè)再再造之之共享享平臺臺合作，，與外外界公公司合合作，，與玩玩具反反斗城城、檸檸卡王王國牽牽手打打造資資源共共享平平臺獨(dú)立的的銷售售專區(qū)區(qū)虛擬人人物扮扮演兒童職職業(yè)體體驗卡通偶偶像派派對兒童職職業(yè)體體驗角色扮扮演玩具反反斗城城卡通偶偶像派派對破題Solve商業(yè)再再造之之虛擬擬社區(qū)區(qū)與明明星搭建屬屬于蘇蘇州、、中國國、乃乃至亞亞洲的的的虛虛擬商商業(yè)明明星研究和和借用用歐美美亞已已經(jīng)形形成的的帶有中中國文文化元元素的的虛擬擬明星星，如《功夫熊熊貓》、《花木蘭蘭》、《青蜂俠俠》、《木乃伊伊歸來來3》、《2012》………破題的構(gòu)想商業(yè)再造之網(wǎng)絡(luò)““線上線下”在線游戲網(wǎng)絡(luò)壁紙影視/活動計劃虛擬游玩網(wǎng)絡(luò)拍照主題創(chuàng)意相冊虛擬人物交友與各大線上互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)公司、游戲公會會合作，在游戲開開發(fā)，商業(yè)產(chǎn)品活活動贊助等方面著著手，小鬼當(dāng)家暑期尋寶寶百萬現(xiàn)金公會爭霸霸賽玩游戲抽大獎蘇州樂園小公主加加冕盛典蘇州樂園藝術(shù)創(chuàng)意意大賽蘇州樂園消費(fèi)品專專區(qū)登陸二三線城城市蘇州樂園商業(yè)產(chǎn)品品團(tuán)購活動破題Solve蘇州手工藝教學(xué)坊坊蘇州非遺技藝車間間（以探索、基礎(chǔ)、、提高等不同班次次）蘇州小吃制作后場場技能認(rèn)證及證書頒頒發(fā)蘇州文化教學(xué)（可與蘇州大學(xué)等等學(xué)府或機(jī)構(gòu)聯(lián)辦辦）技藝三日、一周等等多日學(xué)習(xí)課程……破題的構(gòu)想商業(yè)再造之培訓(xùn)基基地非遺習(xí)作-蘇扇非遺習(xí)作-印象蘇州-穿越-昆曲姜思序國畫顏料破題Solve如何將人留下來，，延長人群的駐留留時間1、商業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)模模式更豐富，消費(fèi)費(fèi)群體在短期內(nèi)不不能全部體驗2、商業(yè)產(chǎn)品的市場場吸引力強(qiáng)勁，游游園時、后更能令令消費(fèi)者回憶與品品味，促進(jìn)口碑傳傳播與再次消費(fèi)3、商業(yè)產(chǎn)品文化性性，并扎根于當(dāng)?shù)氐?，挖掘文化消費(fèi)費(fèi)，加大與提高外外地旅游者對樂園園的向往程度4、豐富商業(yè)配套，，實現(xiàn)消費(fèi)者的駐駐留、過夜等二天天以上游玩所需的的生活、體驗、娛娛樂的商業(yè)需求，，如情景度假酒店店（人文特色、童童話寓言風(fēng)格）、、蘇味餐館、蘇式式茶坊、蘇州非遺遺文化商業(yè)產(chǎn)品展展銷、非遺工藝習(xí)習(xí)作工作室、蘇州州地方小吃街等航空藏主題客房特色情景式餐廳5、標(biāo)志化商業(yè)產(chǎn)品品林立，標(biāo)志性建建筑與主題虛擬人人群豐富化，針對對不同階層的消費(fèi)費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)化研研究，以年輕化的的消費(fèi)群體為主要要目標(biāo)市場來組織織商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成6、服務(wù)游樂化，提提高服務(wù)質(zhì)量，從從接待、游玩、離離開各個階段令旅旅游者有獨(dú)具匠心心、新穎、新奇的的服務(wù)特征，并加加大游園、互動活活動在樂園中的展展現(xiàn)力度，激發(fā)游游樂者的好奇心與與參與感7、政府掌舵，企業(yè)業(yè)劃槳，與主要核核心景區(qū)合作，在在門票共享、信息息共享、宣傳共享享等方面共建平臺臺，并將活動類的的事件進(jìn)行相互串串聯(lián)（著重倚重蘇蘇州文化類的活動動，尤為非遺），，制造新話題8、蘇州樂園走進(jìn)高高校、社區(qū)、公園園，在長三角各大大頂級賣場進(jìn)行連連續(xù)巡展與活動促促銷，拉近與一線線消費(fèi)群體的距離離9、強(qiáng)化新樂園、新新蘇州樂園的營銷銷口號（有實現(xiàn)前前提）10、突出景觀小品的的設(shè)置內(nèi)容，尤為為在結(jié)合蘇州文化化的基礎(chǔ)上，盡量量少使用抽象手法法與元素來表現(xiàn)，，更多的以現(xiàn)代聲聲光電、漫畫等工工藝手法來展現(xiàn)11、加大細(xì)節(jié)的表現(xiàn)現(xiàn)力，在建筑表現(xiàn)現(xiàn)、小品設(shè)置、商商家經(jīng)營細(xì)節(jié)等方方面強(qiáng)化，學(xué)習(xí)吸吸收外來先進(jìn)操作作案例12、公共區(qū)域的整治治更新蘇州樂園-昆曲習(xí)作-地鐵為蘇州、長三角、、乃至于中國，再造“樂園”蘇州蘇州樂園區(qū)域策劃劃推廣研究(討論版)MAR,2011SuzhouSZLY{蘇州樂園+YDSYZY一德商業(yè)置業(yè)}5項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位位及規(guī)劃布局項目商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)點(diǎn)選擇休閑商業(yè)，，有以下幾個方面面的原因：對休閑消費(fèi)的需求會越來越大經(jīng)營休閑業(yè)種的商家準(zhǔn)入程度低，商家可選擇面廣城市生活中的休閑娛樂習(xí)慣和傳統(tǒng)蘊(yùn)藏著城市休閑商業(yè)物業(yè)發(fā)展的巨大市場空間商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)點(diǎn)選擇休閑商業(yè)，，有以下幾個方面面的原因：對休閑消費(fèi)的需求求會越來越大目前居民閑暇時間間增多，相當(dāng)一部部分消費(fèi)者去購物物中心并無購買目目的或沖動型購物物，去商店不一定定有購買目標(biāo)，往往往為了滿足休閑閑、欣賞和獵奇心心理。但在外界環(huán)環(huán)境的影響下，碰碰上合適的商品，，也會立即購買。。項目選擇休閑業(yè)業(yè)態(tài)的目的就在于于最大限度地激發(fā)發(fā)消費(fèi)者的欣賞興興趣，延長消費(fèi)者者在項目逗留的時時間，誘發(fā)使其聯(lián)聯(lián)想，最終刺激消消費(fèi)者購買。商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)點(diǎn)選擇休閑商業(yè)，，有以下幾個方面面的原因：經(jīng)營休閑業(yè)種的商商家準(zhǔn)入程度低，，商家可選擇面廣廣現(xiàn)代商業(yè)競爭越來來越激烈，商業(yè)必必須經(jīng)常創(chuàng)造新的的形式以維持活力力，而百貨店或?qū)I(yè)賣場的主要租租賃者都是大型商商家，可選擇的面面窄，商業(yè)布局形形式更換較難，這這也是將項目定位位于休閑商業(yè)的主主要原因。項目商業(yè)物業(yè)所選選擇餐飲、休閑、、娛樂、商務(wù)、健健身等業(yè)態(tài)，易找找到具有經(jīng)營實力力和能力的商家。。商業(yè)業(yè)態(tài)的廣泛泛性，不但對經(jīng)營營商家的準(zhǔn)入門檻檻降低，同時對投投資者而言，也相相應(yīng)降低了風(fēng)險，，無疑使項目商業(yè)業(yè)物業(yè)在市場上所所面對的客戶群更更大，更廣。因而而項目的產(chǎn)品入市市，將受到商家和和投資者的追捧。。商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議項目商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)點(diǎn)選擇休閑商業(yè)，，有以下幾個方面面的原因：城市生活中的休閑閑娛樂習(xí)慣和傳統(tǒng)統(tǒng)蘊(yùn)藏著城市休閑閑商業(yè)物業(yè)發(fā)展的的巨大市場空間在城市傳統(tǒng)商鋪升升級換代以適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)生活活的今天，項目對對城市休閑娛樂商商業(yè)物業(yè)的認(rèn)識獨(dú)獨(dú)具匠心，蘊(yùn)藏巨巨大發(fā)展空間。商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層業(yè)種或主力商家面積建議購物區(qū)服飾1-2樓品牌男女時尚裝、兒童裝、鞋類、運(yùn)動系列、旅游用品1500平米小百貨1樓便利超市500平米文化藝術(shù)2樓書店、油畫美術(shù)用品、精品花飾、家庭裝飾品、布藝、特色工藝品等500平米餐飲區(qū)西餐1-2樓肯德基、日韓餐館、星期五餐廳等500平米中餐1-3樓中國八大菜系餐館或飲食店、小肥羊、客家王、湘鄂情等1200平米娛樂休閑區(qū)咖啡1-2樓名典咖啡、上島咖啡等300平米休閑健身2-3樓美容美甲、美發(fā)、舍賓康體、養(yǎng)生館、醫(yī)藥中心等1000平米娛樂休閑1-3樓酒吧、網(wǎng)吧、書吧、茶樓、水吧等800平米電玩3樓游戲廳（湯姆熊）、游樂場1000平米主題酒店1-3主題酒店生活配套區(qū)1樓移動或聯(lián)通電信超市150平米ATM柜員機(jī)50平米商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)規(guī)劃劃布局思考一：北側(cè)兩條街道為北北廣場入口的人流流動線，從街區(qū)商商業(yè)形象延展面與與標(biāo)志性建筑角度度入手，需要在圖圖示設(shè)置標(biāo)桿性商商業(yè)，諸如情景酒酒店。缺點(diǎn)在于酒酒店的聚集效應(yīng)過過于明顯，有一定定可能弱化南側(cè)商商業(yè)的人氣。建議不硬性性劃分各個個功能區(qū)，，將零售休休閑餐飲娛娛樂各類商商業(yè)局部集集中，全面面交互，因因空間尺度度較小，并并不會弱化化商業(yè)組團(tuán)團(tuán)效應(yīng)并可可有利于人人流的穿插插流動。同時考慮運(yùn)運(yùn)營模式與與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)的問題，，姑且考慮慮以設(shè)置在在如圖所示示位置為思思考方向。。思考二：考慮人流的的聚合性，，將圖示中中設(shè)置，其其他娛樂休休閑餐飲圍圍繞酒店布布置酒店設(shè)置的的前置性思思考?xì)W陸風(fēng)情老老街旅游紀(jì)念品品零售、室室外歐陸民民間風(fēng)情展展示，通過過適當(dāng)?shù)摹啊办o”與內(nèi)內(nèi)里商業(yè)的的“動”形形成交相輝輝映的互動動環(huán)節(jié)，更更以兩條連連接動線作作為南北兩兩側(cè)商業(yè)銜銜接的空間間策略，并并以此成為為園區(qū)內(nèi)商商業(yè)景點(diǎn)化化的典型示示范區(qū)域特色旅游接接待功能區(qū)區(qū)目的性商業(yè)業(yè)，蘇式中中餐，小型型mini會所，日韓韓式聚酒屋屋，形成一一個小范疇疇的以娛樂樂放松為目目的性的、、融合東亞亞東南亞街街巷里弄特特色情景消消費(fèi)的商業(yè)業(yè)聚集地，，解決區(qū)域域腹地商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)挖掘掘的難題城市接待功功能聚集區(qū)區(qū)情景酒店（（主題方向向待定，以以后續(xù)策劃劃及合作推推進(jìn)而定）），休閑類類商業(yè)，茶茶館、書場場、休閑養(yǎng)養(yǎng)生館旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)中式文化餐餐廳、唐記記廣德酒樓樓旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)異域特色美美食、蘇式式地域小吃吃、非遺主主題旅游紀(jì)紀(jì)念品旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)露天野餐、、特色燒烤烤、日式花花車、快速速消費(fèi)品+特型景觀小小品旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)養(yǎng)生休閑SPA、生活配套套、特色文文化紀(jì)念類類、非遺工工藝習(xí)作較長時間駐留，驚喜而又舒適的旅游休閑娛樂及城市接待型業(yè)態(tài)

較短時間駐留，以更靜的體驗、回味為旅游需求特征的觀光旅游及餐飲業(yè)態(tài)歐陸風(fēng)情老老街旅游紀(jì)念品品零售、室室外歐陸民民間風(fēng)情展展示，通過過適當(dāng)?shù)摹啊办o”與內(nèi)內(nèi)里商業(yè)的的“動”形形成交相輝輝映的互動動環(huán)節(jié)，更更以兩條連連接動線作作為南北兩兩側(cè)商業(yè)銜銜接的空間間策略，并并以此成為為園區(qū)內(nèi)商商業(yè)景點(diǎn)化化的典型示示范區(qū)域產(chǎn)品設(shè)置如如：傳統(tǒng)紀(jì)紀(jì)念品、兩兩側(cè)商業(yè)延延伸的情景景營業(yè)區(qū)域域、非遺習(xí)習(xí)作的展銷銷店面等（（經(jīng)營模式式以引導(dǎo)店店家和外雇雇）特色旅游接接待功能區(qū)區(qū)目的性商業(yè)業(yè)，小型mini會所，日韓韓式居酒屋屋，形成一一個中小范范疇的以娛娛樂放松為為目的性的的、融合東東亞東南亞亞街巷里弄弄特色情景景消費(fèi)的商商業(yè)聚集地地，解決區(qū)區(qū)域腹地商商業(yè)業(yè)態(tài)挖挖掘的難題題經(jīng)營模式以以招商、聯(lián)聯(lián)營為主日式販賣車城市接待功功能聚集區(qū)區(qū)情景酒店（（主題方向向待定，以以后續(xù)策劃劃及合作推推進(jìn)而定）），休閑類類商業(yè)，書書場、休閑閑養(yǎng)生館等等經(jīng)營方式以以酒店自營營或委托管管理，其他他招商與聯(lián)聯(lián)營愛情公寓酒店蘇式養(yǎng)生堂旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)中式文化餐餐廳、唐記記廣德酒樓樓經(jīng)營方式以以招商為主主，聯(lián)營自自營為輔考考慮唐記廣德酒樓蘇味中餐廳旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)異域特色美美食、蘇式式地域小吃吃、非遺主主題旅游紀(jì)紀(jì)念品經(jīng)營模式主主要為為招招商、聯(lián)營營、保底抽抽傭等旅游配套接接待功能區(qū)區(qū)養(yǎng)生休閑SPA、茶館、生生活配套、、特色文化化旅游紀(jì)念念類、非遺遺工藝習(xí)作作（經(jīng)營模模式：招商商、聯(lián)營））非遺-明式家具體驗茶館江南昆曲主題茶藝館旅游配套接待功能能區(qū)露天野餐、特色燒燒烤、日式花車、、快速消費(fèi)品充分利用廣場的集集聚效應(yīng)，將室外外商業(yè)以規(guī)整原則則布置在核心廣場場處，將其作為商商業(yè)的中樞地帶，，以更具特色和異異域文化的諸如日日式量販車、酒保保、拉美室外燒烤烤等布置于廣場中中。同時將廣場周邊商商業(yè)待客區(qū)外延，，與廣場中心的室室外商業(yè)形成呼應(yīng)應(yīng)，實現(xiàn)室外商業(yè)業(yè)室內(nèi)化/室內(nèi)商業(yè)室外化的的消費(fèi)情景，諸如如將歐式的西餐廳廳、咖啡館等室外外消費(fèi)場地。另保留廣場中心地地段的活動場地，，為后期夜游巡演演、游園活動或不不定期場景活動留留下腹地。露天日式居酒屋日式販賣車亞洲美食/戶外燒烤其他廣場以花車、風(fēng)情推車車類快餐+特型景觀小品商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)規(guī)劃劃布局廣場+街區(qū)=完美的商業(yè)規(guī)劃無論項目的商業(yè)物物業(yè)在外觀上如何何變化，立面上如如何造型，空間形形態(tài)上如何組合，，廣場+街區(qū)的基本規(guī)劃思思想是不變的。商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning蘇州樂園商業(yè)規(guī)劃劃布局廣場+街區(qū)=完美的商業(yè)規(guī)劃無論項目的商業(yè)物物業(yè)在外觀上如何何變化，立面上如如何造型，空間形形態(tài)上如何組合，，廣場+街區(qū)的基本規(guī)劃思思想是不變的。廣場是聚集消費(fèi)者者的重要手段街區(qū)能夠營造足夠夠的商業(yè)氛圍廣場不但可以給消消費(fèi)者提供休憩和和觀賞的空間，而而且可以通過在廣廣場舉辦豐富多彩彩的表演活動，吸吸引消費(fèi)者的主動動參與，使人們樂樂于在此逗留時間間，刺激人們的消消費(fèi)行為，提高商商業(yè)物業(yè)的購買力力。在廣場上種植植花、草，布置小小橋、流水、廊道道、坐椅等，最大大限度地為消費(fèi)者者提供一個休憩、、觀賞和交流的空空間，其最終目的的就是要讓消費(fèi)者者在此停留盡可能能長的時間，刺激激消費(fèi)者的購物行行為。街區(qū)式商業(yè)是一種種傳統(tǒng)的商業(yè)布局局方式，雖然它集集客的功能弱，但但由于街區(qū)尺度小小，消費(fèi)者在購物物行進(jìn)的過程中能能夠制造良好的商商業(yè)氣氛，是營造造商業(yè)氛圍的重要要手段。商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)管理理運(yùn)營的精髓就是是要把松散的經(jīng)營營單位和多樣的消消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到到一個經(jīng)營主題和和信息平臺上。不不能統(tǒng)一運(yùn)營管理理的商業(yè)街區(qū)，會會逐漸從“商業(yè)管管理"蛻變成“物業(yè)管理理"，直至最終完全喪喪失自己的商業(yè)核核心競爭力。“統(tǒng)一招商管理"是后面三個統(tǒng)一工工作的基礎(chǔ)和起源源。這項工作的成成敗得失不僅決定定了發(fā)展商前期的的規(guī)劃是否成功，，而且決定著后期期購物中心商業(yè)運(yùn)運(yùn)營的管理能否成成功。經(jīng)過經(jīng)營定位、經(jīng)經(jīng)營品項、服務(wù)功功能設(shè)計、經(jīng)營規(guī)規(guī)劃布局設(shè)計、建建筑規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)運(yùn)營管理設(shè)計、招招商設(shè)計這些階段段后購物中心就可可開始統(tǒng)一招商了了。這是開業(yè)前最最重要的工作，也也是能否順利實現(xiàn)現(xiàn)前期設(shè)計目標(biāo)的的關(guān)鍵工作。““統(tǒng)一招商管理的的十項基本原則"，希望能對商業(yè)街街區(qū)的招商管理工工作有所幫助。統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物管統(tǒng)一招商管理蘇州樂園商業(yè)招商商策略商業(yè)定位及規(guī)劃布布局BusinessPlanning第一基本原則：要要維護(hù)商業(yè)街區(qū)的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都都比較認(rèn)同零售餐餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例例，此比例特別適適用于商業(yè)街區(qū)，，招商要注意維護(hù)護(hù)和管理好這個經(jīng)經(jīng)營比例（當(dāng)然不不是絕對的）。第二基本原則：要要維護(hù)商業(yè)街區(qū)的的統(tǒng)一主題形象和和統(tǒng)一品牌形象購物中心是一種多多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)業(yè)組織模式，但它它絕不是一個無序序的大雜燴,商業(yè)街區(qū)必須是一一個擁有明確經(jīng)營營主題和巨大創(chuàng)造造力的品牌形象企企業(yè)。招商要始終終注意維護(hù)和管理理好已確定的經(jīng)營營主題和品牌形象象。第三基本原則商業(yè)業(yè)街區(qū)的招商目標(biāo)標(biāo)要能夠在功能和和形式上同業(yè)差異異、異業(yè)互補(bǔ)簡單地說，同業(yè)業(yè)差異就是市場場有一定承受力力，不能盲目招招同一品類的店店進(jìn)入。譬如零零售業(yè)態(tài)的核心心主力店招商，，就不要同時招招來兩家基本上上都是經(jīng)營食品品和日用品的大大型超市；核心心主力店同質(zhì)化化無差異更是不不能想像的。異異業(yè)互補(bǔ)的目的的就是要滿足顧顧客消費(fèi)的選擇擇權(quán)，并能讓顧顧客心身體驗變變化，提高其消消費(fèi)興趣。譬如如百貨超市因為為經(jīng)營品項不同同，可以互補(bǔ)；；讓顧客逛得疲疲勞的零售店與與讓顧客休息放放松的餐飲店可可以互補(bǔ)等等。。蘇州樂樂園商商業(yè)招招商策策略商業(yè)定定位及及規(guī)劃劃布局局BusinessPlanning第四基基本原原則商商業(yè)街街區(qū)經(jīng)經(jīng)營方方式的的選擇擇原則則購物中中心的的經(jīng)營營方式式基本本有三三種：：自營營、聯(lián)聯(lián)營和和租賃賃。我我們認(rèn)認(rèn)為商商業(yè)街街區(qū)畢畢竟是是一個個以零零售為為主的的商業(yè)業(yè)組織織形式式，而而零售售是一一個精精細(xì)化化管理理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，精細(xì)細(xì)化管管理要要求管管理者者加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營營控制制力度度；另另外，，相對對于非非主力力零售售商戶戶的招招商條條件，，核心心主力力零售售店必必須引引入知知名度度高的的大商商家，，故核核心主主力零零售店店的招招商較較困難難且招招商條條件放放得較較寬，，造成成核心心主力力零售售店的的提成成或租租金收收入偏偏低。。我們們建議議，商商業(yè)街街區(qū)的的發(fā)展展商以以前不不管是是房地地產(chǎn)商商或是是零售售商，，在條條件容容許的的情況況下，，核心心主力力零售售店盡盡量自自營一一部分分或全全部，，這樣樣一可可以加加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營控控制力力度，，有利利于長長期經(jīng)經(jīng)營；；其次次可增增強(qiáng)其其他商商戶與與之合合作的的信心心；第第三可可以提提高非非主力力零售售店的的提成成或租租金收收入。。而招招非主主力零零售商商盡量量以聯(lián)聯(lián)營為為主、、租賃賃為輔輔，這這樣也也可以以增強(qiáng)強(qiáng)發(fā)展展商對對商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的整整體控控制力力度。。第五基基本原原則：：招商商順序序原則則核心主主力店店先行行，輔輔助店店隨后后的原原則零零售購購物項項目優(yōu)優(yōu)先，，輔助助項目目配套套的原原則。。第六基基本原原則：：核心心主力力店招招商布布局原原則核心主主力店店的招招商對對整個個商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的運(yùn)運(yùn)營成成敗購購物中中心輔輔助和和配套套店的的引進(jìn)進(jìn)都有有重大大的影影響。。一個個超級級連鎖鎖店的的入駐駐，常常常能能帶動動整個個商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的順順利招招商與與管理理。另另外核核心主主力店店對于于人流流也起起著關(guān)關(guān)鍵的的作用用，其其布局局直接接影響響到商商業(yè)街街區(qū)的的形態(tài)態(tài)購物物中心心特別別是超超級連連鎖店店的核核心主主力店店適合合放在在經(jīng)營營軸線線（或或線性性步行行街））的端端點(diǎn)，，不宜宜集中中放置置在中中間，，這樣樣才能能達(dá)到到組織織人流流的效效果。。蘇州樂樂園商商業(yè)招招商策策略商業(yè)定定位及及規(guī)劃劃布局局BusinessPlanning第七基基本原原則：：特殊殊商戶戶招商商優(yōu)惠惠原則則“以點(diǎn)點(diǎn)代面面，特特色經(jīng)經(jīng)營"是商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)經(jīng)營營特點(diǎn)點(diǎn)。特特殊商商戶是是指具具有較較高文文化、、藝術(shù)術(shù)、科科技含含量的的經(jīng)營營單位位，對對它們們給予予優(yōu)惠惠政策策，邀邀請其其入場場，能能夠起起到增增強(qiáng)文文化氛氛圍，，活躍躍購物物中心心氣氛氛之作作用。。例如如深圳圳華僑僑城MALL購物中中心就就專門門邀請請三百百硯齋齋，展展示中中國的的硯文文化。。當(dāng)然然特殊殊商戶戶的經(jīng)經(jīng)營范范圍要要與購購物中中心的的經(jīng)營營主題題及品品牌形形象相相吻合合。第八基基本原原則：：租賃賃經(jīng)營營采用用放水水養(yǎng)魚魚的原原則因為商商業(yè)街街區(qū)經(jīng)經(jīng)營具具有長長期性性特點(diǎn)點(diǎn)，采采用合合理租租金與與優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)做法法，將將整個個商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)作熱熱，而而后根根據(jù)運(yùn)運(yùn)營狀狀態(tài)，，適當(dāng)當(dāng)穩(wěn)步步地調(diào)調(diào)整租租金。。這樣樣，發(fā)發(fā)展商商與商商戶才才能一一同成成長。。放水水養(yǎng)魚魚的原原則可可以理理解為為“先先做人人氣，，再做做生意意"的原則則。第九基基本原原則：：統(tǒng)一一招商商的““管理理”要充分分體現(xiàn)現(xiàn)和強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對對商戶戶的統(tǒng)統(tǒng)一服服務(wù)統(tǒng)一服服務(wù)包包含統(tǒng)統(tǒng)一的的商戶戶結(jié)算算、統(tǒng)統(tǒng)一的的營銷銷服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的信息息系統(tǒng)統(tǒng)支持持服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的賣場場布置置指導(dǎo)導(dǎo)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的行政政事務(wù)務(wù)管理理服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)等等等。這這個““統(tǒng)一一服務(wù)務(wù)"不但要要體現(xiàn)現(xiàn)在思思想上上和招招商合合約中中，更更要體體現(xiàn)到到后期期的管管理行行動中中。這這個““統(tǒng)一一服務(wù)務(wù)"就是要要求““服務(wù)務(wù)"出商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的品品牌與與特色色來。。第十基基本原原則購購物中中心要要具備備完善善的信信息系系統(tǒng)，，為商業(yè)街街區(qū)管理者者、廣廣大簽簽約商商戶和和顧客客都提提供便便利當(dāng)然，，便利利各有有不同同，有有管理理便利利、財財務(wù)核核算便便利、、營銷銷便利利、經(jīng)經(jīng)營決決策便便利、、結(jié)算算便利利、消消費(fèi)便便利等等等商商業(yè)街街區(qū)有有必要要建立立完善善的信信息系系統(tǒng)，，以便便在招招商時時就能能夠承承諾對對顧客客與商商戶提提供信信息技技術(shù)支支持服服務(wù)，，最終終為顧顧客與與商戶戶都能能夠提提供便便利。。蘇州樂園商商業(yè)招商策策略商業(yè)定位及及規(guī)劃布局局BusinessPlanning蘇州樂園商商業(yè)運(yùn)營管理策略運(yùn)營管理是是商業(yè)街運(yùn)運(yùn)營的核心心，是商業(yè)業(yè)街收益和和物業(yè)價價值提升的的源泉。現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)街街管理運(yùn)營營的精髓就就是要把松松散的經(jīng)經(jīng)營單位和和多樣的消消費(fèi)形態(tài)，，統(tǒng)一到一一個經(jīng)營主主題和信息息平臺上上。不能統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營管管理的商業(yè)業(yè)街項目，，會逐漸從從“商業(yè)管管理”蛻蛻變成“物物業(yè)管理””，直至最最終完全喪喪失自己