北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，目前為警備區(qū)用地，基地地形平坦，現(xiàn)為汪家橋停車(chē)場(chǎng)，作為一物流中心停車(chē)場(chǎng)和辦公地點(diǎn)，整個(gè)宗地呈規(guī)則矩形，落差小，場(chǎng)地平整，地塊上有少量簡(jiǎn)易的臨時(shí)用房。項(xiàng)目規(guī)劃利用情況本項(xiàng)目用地面積為62.1畝，規(guī)劃控制容積率為3.5，建筑密度≤35%，綠地率≥30%，用地性質(zhì)為居住用地。項(xiàng)目定位及價(jià)格本項(xiàng)目定位為：中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。價(jià)格預(yù)測(cè)：小高層3800元/平方米，高層3600元/平方米，商業(yè)用房平街8000元/平方米，平街層以上4000元/平方米（2022年價(jià)格，均為套內(nèi)價(jià)格）

項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期3年，2007年7月取得土地使用權(quán)，2022年2月開(kāi)工建設(shè)，2022年7月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，2022年6月開(kāi)發(fā)結(jié)束。財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.71%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬(wàn)元。土地價(jià)格我方可承受的最高地價(jià)（綜合價(jià)金）為194萬(wàn)元/畝，扣除出讓金后最高可承受轉(zhuǎn)讓地價(jià)為117萬(wàn)元/畝。建議土地價(jià)格控制在150萬(wàn)元/畝以內(nèi)，轉(zhuǎn)讓地價(jià)（不含出讓金）控制在73萬(wàn)元/畝以內(nèi)。結(jié)論及建議項(xiàng)目地處重慶市北部新區(qū)人和組團(tuán)，區(qū)域地理位置好，道路交通系統(tǒng)完善，區(qū)域配套設(shè)施完善，居住氛圍高，市場(chǎng)氛圍好，地塊平整且為規(guī)則矩形，有利實(shí)施快速開(kāi)發(fā)建設(shè)。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處于于可控范疇內(nèi)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤(rùn)率較高。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，且項(xiàng)目具有良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及實(shí)施狀況看都可行，具有很強(qiáng)的操作性和可行性，建議盡快組織實(shí)施。目錄第一章項(xiàng)目概況1一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2三、四至關(guān)系2第二章市場(chǎng)環(huán)境分析3一、北部新區(qū)區(qū)域解析3二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析5三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析6第三章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6一、區(qū)域房地產(chǎn)概況6二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研11四、區(qū)域商業(yè)解析16五、周邊配套19第四章項(xiàng)目SWOT分析20一、地塊解析20二、SWOT分析20第五章項(xiàng)目初步定位21一、目標(biāo)客戶定位21二、產(chǎn)品定位22三、價(jià)格定位23第六章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)24一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向分析24二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)24三、項(xiàng)目初步方案選擇29第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售計(jì)劃30一、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃30二、各期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積30三、銷(xiāo)售進(jìn)度分析31第八章投資估算31一、投資估算依據(jù)31二、建設(shè)項(xiàng)目總投資估算32三、分年投資計(jì)劃預(yù)測(cè)35第九章項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與資金籌措計(jì)劃37一、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、營(yíng)業(yè)稅及附加預(yù)測(cè)37二、項(xiàng)目的啟動(dòng)資金37三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃37第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)41一、評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)41二、財(cái)務(wù)評(píng)估靜態(tài)指標(biāo)42三、財(cái)務(wù)評(píng)估動(dòng)態(tài)指標(biāo)42四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論46第十一章不確定性分析46一、主要不確定性因素46二、敏感性分析46三、臨界點(diǎn)分析47四、盈虧平衡分析47五、土地成交價(jià)格分析48第十二章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施49一、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別49二、風(fēng)險(xiǎn)分析49三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估49四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策50第十三章項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議51一、項(xiàng)目可行性研究綜合評(píng)價(jià)51二、項(xiàng)目建議51第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，目前為某某區(qū)用地，基地地形平坦，現(xiàn)為汪家橋停車(chē)場(chǎng)，作為一物流中心停車(chē)場(chǎng)和辦公地點(diǎn)，整個(gè)宗地呈規(guī)則矩形，落差小，土地平整，地塊上有少量簡(jiǎn)易的臨時(shí)用房。地理區(qū)位圖：

場(chǎng)地現(xiàn)狀二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積62.1畝容積率3.5建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質(zhì)居住用地三、四至關(guān)系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。重慶消防總隊(duì)對(duì)面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速人和立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“人和麗景”樓盤(pán)和鳳麟苑（經(jīng)濟(jì)適用房）、怡和小區(qū)。地塊屬于四周臨路，但是不靠近主干道。周邊區(qū)域現(xiàn)狀：

第二章市場(chǎng)環(huán)境分析一、北部新區(qū)區(qū)域解析1、北部新區(qū)介紹北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢(shì)平緩開(kāi)闊的大面積開(kāi)發(fā)區(qū)。北部新區(qū)于2000年12月18日設(shè)立，2001年4月25日掛牌成立，重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，提出用10年時(shí)間在北部新區(qū)“再造一年重慶工業(yè)“，即北部新區(qū)加經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)在2022年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1500億元（相當(dāng)于2000年重慶市工業(yè)總產(chǎn)值）。據(jù)了解，2006年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到87億元，比2001年增長(zhǎng)10.2倍；

工業(yè)總產(chǎn)值從2001年的7.3億元迅速飆升到2006年的292億元，增長(zhǎng)39倍，年均增幅達(dá)109%；

固定資產(chǎn)投資總額從2001年的11億元猛增到2006年的166億元，增長(zhǎng)15倍。2001～2006年累計(jì)，北部新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)到536億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254億元；

北部新區(qū)的入庫(kù)稅金總額從2001年的0.83億元迅速增長(zhǎng)到2006年的35億元，增長(zhǎng)41倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)111.3%。截至2006年底，北部新區(qū)歷年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目達(dá)到686個(gè)，合同投資額598億元，目前已開(kāi)工、投產(chǎn)或營(yíng)業(yè)項(xiàng)目共568個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)率達(dá)到83%。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成“3個(gè)1“的發(fā)展格局：“1座汽車(chē)城“，“１個(gè)星系列百萬(wàn)方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)“，“1條嘉陵江濱江景觀帶“，目前，北部新區(qū)兩園已由一個(gè)城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個(gè)新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極的布局構(gòu)架。2、北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部新區(qū)規(guī)劃概況：

規(guī)劃性質(zhì)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)用地規(guī)模規(guī)劃區(qū)總用地面積136.60平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地91.73平方公里，占總用地的67.15%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬(wàn)人北部新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃分布：

禮嘉組團(tuán)黃茅坪組團(tuán)翠云組團(tuán)鴛鴦組團(tuán)人和組團(tuán)大竹林組團(tuán)金山組團(tuán)北部新區(qū)七大組團(tuán)規(guī)劃：

組團(tuán)主要功能組團(tuán)概況人和組團(tuán)商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.72平方公里，人口20萬(wàn)人大竹林組團(tuán)信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.31平方公里，人口10萬(wàn)人禮嘉組團(tuán)高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū)以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地16.15平方公里，人口18萬(wàn)人黃茅坪組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地5.95平方公里，人口3.5萬(wàn)人翠云組團(tuán)新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地11.3平方公里，人口6萬(wàn)人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園鴛鴦組團(tuán)服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地11.69平方公里，人口10萬(wàn)人金山組團(tuán)出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地9.53平方公里，人口1.5萬(wàn)人二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析1、園區(qū)介紹北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約50平方公里，包括人和組團(tuán)和大竹林組團(tuán)，是重慶高新區(qū)最新最大的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，于2001年4月正式啟動(dòng)，被稱(chēng)為“重慶EBD”（生態(tài)技術(shù)商務(wù)區(qū)）。該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃布局了未來(lái)新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。人和組團(tuán)：建設(shè)成為以光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以及商務(wù)辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。大竹林組團(tuán)：建設(shè)成為以軟件和儀器儀表產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。2、居住環(huán)境（1）、人均綠地面積64.8平方米北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約50平方公里，城市規(guī)劃建設(shè)用地約39.21平方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，占總用地的20.06%。在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，綠地面積927.13公頃（其中公園綠地515.23公頃），占總規(guī)劃用地的23.65%（其中公園綠地占13.14%）。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃，到2022年，高新園人均公共綠地15平方米，人均綠地面積64.8平方米。（2）、休閑配套區(qū)域內(nèi)有環(huán)境幽雅、綠樹(shù)成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內(nèi)的的天然綠肺；

方尖碑、人和民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了人和的人文歷史；

金科天籟城小區(qū)的進(jìn)駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來(lái)自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動(dòng)作用。（3）、居住規(guī)劃北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯(cuò)落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī)模約250萬(wàn)平方米。截止2005年12月底園區(qū)土地供應(yīng)基本情況：

類(lèi)別合計(jì)(公頃)建設(shè)用地(公頃)非城市建設(shè)用地小計(jì)產(chǎn)業(yè)用地居住用地公共設(shè)施用地交通用地市政設(shè)施其它(綠化用地、水面)合計(jì)4834.433921.07775.93893.91352.67874.9880.5943.08913.36所占比例100%81.11%16.05%18.49%7.29%18.10%1.67%19.50%18.89%（4）、完善的交通網(wǎng)絡(luò)北部新區(qū)高新園城市市政道路總長(zhǎng)288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五條“金”系列主干道總長(zhǎng)36.5公里，人和組團(tuán)道路總長(zhǎng)106.1公里，大竹林組團(tuán)總長(zhǎng)100公里、火車(chē)北站片區(qū)道路總長(zhǎng)46公里），已經(jīng)建成道路58.3公里（五條“金”系列主干道已建成通車(chē)6.5公里），目前正在實(shí)施的道路長(zhǎng)35公里，預(yù)計(jì)2022年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設(shè)。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢(shì)，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。北部新區(qū)高新園區(qū)結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬(wàn)平米的商務(wù)樓投入市場(chǎng)，可以滿足1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達(dá)到了76%。據(jù)了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴(kuò)大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價(jià)值。實(shí)施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項(xiàng)目63萬(wàn)㎡，到2007年年底形成150萬(wàn)㎡規(guī)模。并于今年下半年全面開(kāi)工建設(shè)“太陽(yáng)座“、“土星“科技孵化樓。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)“十一五“規(guī)劃由200萬(wàn)㎡提高到250萬(wàn)㎡。上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，及促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、區(qū)域房地產(chǎn)概況總述：

憑借得天獨(dú)厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)等條件，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年開(kāi)始，便飛速發(fā)展，相繼出現(xiàn)了以龍湖·香樟林別墅、比華利豪園、金科·天籟城、金科·天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國(guó)際花園、協(xié)信TOWN城、龍湖·水晶酈城等中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為名符其實(shí)的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述為代表的中高檔項(xiàng)目和以安置房和其它小項(xiàng)目為代表的中低端項(xiàng)目為主，從區(qū)域目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地供應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好。區(qū)域管轄內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目保利香檳花園、魯能星城（部分）、北岸新洲、比華利豪園、財(cái)富中心、大眾·御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新·仁和欣座、金科東方王榭、金科·天湖美鎮(zhèn)、金科·天籟城、勁力·五星城、龍湖·水晶酈城、南極·鳳麟苑、榮鼎國(guó)際、協(xié)信TOWN城、中興渝景苑、棕櫚泉國(guó)際花園。1、高新園區(qū)2006年商品房市場(chǎng)分析單位：萬(wàn)㎡、元/建筑㎡2006年3月-2007年3月北部新區(qū)高新園商品房成交情況分析：

⑴、高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售面積分析從上表數(shù)據(jù)可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房成交面積94.76萬(wàn)㎡，其中住宅成交比重較大，達(dá)93.06%，非住宅成交面積僅為6.58萬(wàn)㎡，表現(xiàn)出該區(qū)域以住宅供應(yīng)為主和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關(guān)配套的投入而成熟。⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應(yīng)戶型來(lái)分析，2006年3月至2007年3月期間，以60-80㎡的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以100-120㎡為主，這源于保利·香檳花園、尚源印象、勁力·五星城等項(xiàng)目的大面積放量。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，成交的多為120-150㎡區(qū)間的住宅，這多是高檔產(chǎn)品的繼續(xù)消化過(guò)程，而從普通住宅的交易情況來(lái)看，80-100㎡的二房和100-120㎡的三房銷(xiāo)售也比較理想。⑶、住宅銷(xiāo)售價(jià)格從上表可以看出，受金科·天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國(guó)際花園、協(xié)信TOWN城等高端項(xiàng)目的影響，該區(qū)域住宅銷(xiāo)售價(jià)格一直保持建筑面積3000-3200元/㎡的高價(jià)運(yùn)行，并逐漸呈上升的趨勢(shì)，高端項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售和區(qū)域優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價(jià)。二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；

市場(chǎng)成交量有所增加；

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和；

房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析⑴、土地供應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)、控制房屋積壓，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要措施。本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共協(xié)議出讓宗地5宗，面積為43公頃；

掛牌出讓土地6宗，面積為42公頃；

行政劃撥6宗，面積31公頃。供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。⑵、預(yù)售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進(jìn)行商品房預(yù)售許可登記21幢，1486戶，總面積為13.88萬(wàn)平方米。和去年同期相比有所下降，近年來(lái)北部新區(qū)高新園區(qū)的商品房新增幅度一直保持著一個(gè)良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)平和，供需基本保持平衡，目前商品房累計(jì)可售面積約為127.98萬(wàn)平方米。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析⑴、購(gòu)房需求面積的選擇本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售最多的為180㎡以上的房屋，其次是120-150㎡以及150-180㎡的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷(xiāo)售總量的58%。這類(lèi)房屋主要是由近幾個(gè)月開(kāi)盤(pán)的“棕櫚泉”和“協(xié)信town城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。從上圖可以看出，這類(lèi)房屋雖然面積大價(jià)格高但仍然擁有很大一批的消費(fèi)群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤(pán)總體規(guī)劃好、性價(jià)比高，因此始終還是不乏購(gòu)買(mǎi)者。另外，本季度80-100㎡的中等互型房屋也保持著一定的銷(xiāo)售量，位居第四，占總銷(xiāo)售量的16%。這類(lèi)房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費(fèi)者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷(xiāo)售形勢(shì)。隨著棕櫚泉國(guó)際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信town城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，本季度均價(jià)6000元/平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長(zhǎng)，特別是10000元/平方米以上的房屋也銷(xiāo)售了7套。由此可見(jiàn)，購(gòu)房者雖然偏向于價(jià)位在3000元/平方米以下的房屋，但面對(duì)樓盤(pán)大環(huán)境好的房屋，雖然價(jià)格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對(duì)那些具有一定經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的購(gòu)房人具有吸引力，因此對(duì)于樓盤(pán)的銷(xiāo)售還有潛力可挖。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量分析⑴、二級(jí)市場(chǎng)成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售成交2297套，總面積26.04萬(wàn)平方米，成交金額9.9億元,分別比去年同期增長(zhǎng)82%、73%、94%。其中,商品房住宅成交1936套，總面積23.92萬(wàn)平方米,成交金額8.95億元,分別同比增長(zhǎng)61%、55%、87%;非住宅成交361套，總面積2.12萬(wàn)平方米,成交金額0.96億元,分別同比增長(zhǎng)491%、266%、159%。本季度商品房銷(xiāo)售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。說(shuō)明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來(lái)的商品房銷(xiāo)售情況并不是一味瘋長(zhǎng)，而是略有波動(dòng)，但處于持續(xù)增長(zhǎng)的良好世態(tài)。⑵、三級(jí)市場(chǎng)成交情況在北部新區(qū)的建設(shè)進(jìn)程不斷加快，二手房市場(chǎng)也越來(lái)越被看好的情況下,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓數(shù)量也是節(jié)節(jié)攀升,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢(shì)。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，總面積1.79萬(wàn)平方米,轉(zhuǎn)讓金額0.52億元,分別比群年同期增長(zhǎng)105%、95%、53%。其中住宅轉(zhuǎn)讓144套，總面積1.66萬(wàn)平方米,轉(zhuǎn)讓金額0.49億元,分別比去年同期增長(zhǎng)106%、105%、63%。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析從近1年的價(jià)格走勢(shì)分析來(lái)看，北部新區(qū)高新園區(qū)整體房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了574元/平方米，漲幅為19%。2004年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政府宏觀調(diào)控以來(lái)，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭已逐漸相對(duì)平緩，處于穩(wěn)步增長(zhǎng)中。三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研1、住宅個(gè)案中興·渝景苑⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1、周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀2、中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實(shí)力3、與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套劣勢(shì)1、生活配套尚未成熟2、項(xiàng)目背側(cè)緊鄰金開(kāi)大道，受噪音影響⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)中興·渝景苑所屬區(qū)域板塊人和版塊物業(yè)地址渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園）

占地面積28389.80平方米建筑面積79123.64平方米容積率2.79樓層規(guī)劃兩棟18層高層和五棟11+1小高層建筑形態(tài)小高層、高層開(kāi)盤(pán)日期2006-09主力房型72-114㎡銷(xiāo)售均價(jià)3480元/㎡銷(xiāo)售率80%以上總戶數(shù)512開(kāi)發(fā)商重慶中興發(fā)展公司物業(yè)管理待定榮鼎國(guó)際⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1.位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機(jī)場(chǎng)路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯2.后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境3.背擁盤(pán)溪河，龍湖香樟林、財(cái)富中心等城市住宅景觀。劣勢(shì)1、緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)榮鼎國(guó)際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機(jī)場(chǎng)路（中國(guó)移動(dòng)大廈旁）

占地面積26232㎡平方米建筑面積131360.27平方米容積率4.46樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開(kāi)盤(pán)日期預(yù)計(jì)五月中旬主力房型71-108㎡銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)3500-3600元/㎡銷(xiāo)售率未售總戶數(shù)512戶開(kāi)發(fā)商重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理待定財(cái)富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1.香江國(guó)際為過(guò)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，成功運(yùn)作過(guò)多個(gè)案例2.位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)的發(fā)展已為項(xiàng)目帶來(lái)驚人的效益3.享盡園區(qū)內(nèi)、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套4.緊鄰龍湖大社區(qū)劣勢(shì)1.花園洋房的存在使局部建筑密度過(guò)大⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)財(cái)富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號(hào)占地面積26232㎡平方米建筑面積131360.27平方米容積率4.46樓層規(guī)劃點(diǎn)式高層：25、28、31F板式小高層：18F花園洋房：4+1、6F建筑形態(tài)點(diǎn)式高層板式小高層花園洋房開(kāi)盤(pán)日期點(diǎn)式高層：2005.7板式小高層：2004.8花園洋房：2006.8主力房型點(diǎn)式高層：50-114㎡板式小高層：70-140花園洋房：110-200㎡銷(xiāo)售均價(jià)點(diǎn)式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷(xiāo)售率點(diǎn)式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數(shù)點(diǎn)式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開(kāi)發(fā)商重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達(dá)文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)·觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1.金科地產(chǎn)，我市一線知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚2.項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有自然湖泊，內(nèi)部自然條件優(yōu)越3.被靠市政山體公園外部自然環(huán)境較好4.擁有社區(qū)內(nèi)部園林與建筑綜合景觀劣勢(shì)1.公交系統(tǒng)不太完善2.生活配套相對(duì)不成熟⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開(kāi)版塊物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)金開(kāi)大道1號(hào)占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率1.35樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開(kāi)盤(pán)日期板式小高層：2005.12主力房型80-110㎡銷(xiāo)售均價(jià)3600-3800元/㎡銷(xiāo)售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開(kāi)發(fā)商?hào)|成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管2、商業(yè)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置體量面積區(qū)間售價(jià)租金天一順和康城渝北區(qū)北部新區(qū)萬(wàn)壽支路4000㎡以上20-300㎡4000-11000元/㎡30-60元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開(kāi)大道1號(hào)1100040-400㎡7000-1200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后4000-5000㎡未定未定未定分析：

⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；

⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價(jià)格，在套內(nèi)4000-14000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開(kāi)大道、人和大道、黃山大道）的商業(yè)價(jià)格較高，售價(jià)相對(duì)較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。四、區(qū)域商業(yè)解析1、區(qū)域商業(yè)整體分析分析：

從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個(gè)業(yè)態(tài)比例最高為21%，其次是物流倉(cāng)儲(chǔ)占整個(gè)業(yè)態(tài)比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐飲11%、大中型餐飲8%、美容美發(fā)4%、醫(yī)療保健4%、金融服務(wù)1%。2、人和大道商業(yè)分析分析：

從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢(shì)的主要原因：①、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。②、店鋪面積過(guò)大租賃價(jià)格過(guò)高，致使空置率較高。該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在20-40㎡的店鋪出租率較高，店面開(kāi)間控制在3-4米，進(jìn)深在10-12米。3、雙寧路分析：

圖中生活便利店占整個(gè)業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務(wù)4%。該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內(nèi)，其形態(tài)為3層中式復(fù)古建筑，13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營(yíng)業(yè)面積均在300-800㎡之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費(fèi)人群、政府職能部門(mén)、大中型企業(yè)；

東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過(guò)整改形成商住相結(jié)合的形式，面積集中在10-20㎡，通過(guò)調(diào)研，均為住戶以自己經(jīng)營(yíng)為目的，在方便本路段人群的同時(shí)，也算為自己增加收入。4、寧支路(人和麗景)圖表顯示物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項(xiàng)目（人和麗景）四周，通過(guò)實(shí)地調(diào)研店面總數(shù)近80個(gè)，單個(gè)商鋪面積均在30-50㎡之間，開(kāi)間尺度在3-4米不等，進(jìn)深在10-12米范圍，從商家使用上來(lái)看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉(cāng)儲(chǔ)相結(jié)合的方式，便于商家停車(chē)裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。因我司意向性地塊為長(zhǎng)途貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)的原故，消化了該案80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項(xiàng)目的啟動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致停車(chē)場(chǎng)與大部分商家的搬遷，此時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會(huì)急劇上升，該問(wèn)題是本項(xiàng)目商業(yè)定位具有重要的參考價(jià)值。5、小結(jié)人和大道商業(yè)形態(tài)主要以建材、汽車(chē)配件、布藝家居裝飾品為主，重百超市與小部分生活便利店為輔助；

雙寧路的兩極分化商業(yè)特征，既滿足了區(qū)域內(nèi)的基本生活需求，又輻射到了區(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)人群；

雙寧支路的汪家橋停車(chē)場(chǎng)臨時(shí)的存在，也帶活了該支路的商業(yè)發(fā)展；

通過(guò)本案周邊商業(yè)分布以及規(guī)劃形態(tài)的研究，再結(jié)合現(xiàn)目前整體與潛在的商業(yè)空置看來(lái)，我們得出以下結(jié)論：

①、本案商業(yè)功能定位應(yīng)考慮服務(wù)于本社區(qū)業(yè)主，在長(zhǎng)期來(lái)看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來(lái)的商業(yè)消費(fèi)的增長(zhǎng)，考慮鄰近規(guī)劃中的學(xué)校帶來(lái)的消費(fèi)機(jī)會(huì)；

②、位置盡量靠近社區(qū)主入口周?chē)?，以方便使用?/p>

③、商業(yè)規(guī)劃與布局時(shí)，應(yīng)不影響社區(qū)品質(zhì)及未來(lái)業(yè)主的居住，面積控制在5000㎡左右；

④、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開(kāi)間、進(jìn)深的控制。五、周邊配套1、公交系統(tǒng)路線車(chē)型開(kāi)收班時(shí)間起始站點(diǎn)125B中級(jí)車(chē)6：30-19：30人和、中華坊、讀書(shū)梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車(chē)6：30-19：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級(jí)車(chē)6：30-21：00人和、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車(chē)6：00-19：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級(jí)車(chē)7：00-19：10人和醫(yī)院、中華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車(chē)6：30-18：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、新牌坊、加州市場(chǎng)、海關(guān)、小苑、家樂(lè)福606中級(jí)車(chē)6：30-19：30人和鎮(zhèn)、加州市場(chǎng)、紅旗河溝、上清寺、火車(chē)站、黃沙溪、袁家崗125普通車(chē)6：30-19：30人和鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱、菜園壩、工貿(mào)、金臺(tái)、南坪區(qū)府2、外部配套學(xué)校人和中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、人和醫(yī)院、佳愛(ài)骨科門(mén)診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂(lè)女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、人和綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)金融中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合市政水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn)其它金科酒店、消防隊(duì)招待所第四章項(xiàng)目SWOT分析一、地塊解析l從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；

l從項(xiàng)目所在區(qū)域解釋?zhuān)簠^(qū)域未來(lái)將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；

l從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；

l從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高，以理消費(fèi)價(jià)位較高。l從未來(lái)發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會(huì)進(jìn)一步提高，成為產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)中心和居住中心。二、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）

l區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套日益完善；

l區(qū)域市場(chǎng)知曉度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿Υ螅?/p>

l區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動(dòng)很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進(jìn)入，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；

l項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好；

l地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，交通配套日益完善，交通通達(dá)性好。2、劣勢(shì)（W）

l項(xiàng)目?jī)蓚?cè)中低端項(xiàng)目形象較差，低端居住人群對(duì)居住環(huán)境有一點(diǎn)的影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目檔次和形象的提升；

l項(xiàng)目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置，用途未知，將會(huì)影響項(xiàng)目在后期的動(dòng)作及推廣；

建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷(xiāo)售中心。3、機(jī)會(huì)（O）

l高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來(lái)極大的升值潛力和人口的入?。?/p>

l周邊可供開(kāi)發(fā)用地較少，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱；

l項(xiàng)目場(chǎng)地平整，有利于減少開(kāi)發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤(rùn)。4、威脅（T）

l項(xiàng)目周邊其他熱點(diǎn)住宅板塊對(duì)客源的分流。l項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開(kāi)發(fā)，物流中心暫時(shí)搬遷至前面或后面地塊，其帶來(lái)的若干負(fù)面效應(yīng)將會(huì)影響本案的銷(xiāo)售。l地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過(guò),地塊退紅線3米多,其的修建及規(guī)劃變更的可能,會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成影響。小結(jié)：通過(guò)以上的分析，可以看出，項(xiàng)目地塊臨金科·天籟城側(cè)有著相對(duì)較好的居住環(huán)境，EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）、金融中心、外事中心的發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)更多的產(chǎn)業(yè)人口的入駐及生活配套的完善，并且項(xiàng)目具有較好的景觀資源和休閑居住資源。因此項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對(duì)其的影響，打造成中高檔樓盤(pán)的形象，才會(huì)在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第五章項(xiàng)目初步定位一、目標(biāo)客戶定位1、區(qū)域目標(biāo)客戶群目前，通過(guò)對(duì)金科·天湖美鎮(zhèn)、金科·天籟城、金科·中華坊、財(cái)富中心等項(xiàng)目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來(lái)以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域?yàn)檩o，而我市周邊區(qū)縣來(lái)客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。2、最具參考價(jià)值目標(biāo)客戶（中興·渝景苑）

據(jù)中興·渝景苑內(nèi)部銷(xiāo)售初步統(tǒng)計(jì)，移動(dòng)、電信是他們最主力客戶，該部門(mén)主管、部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)人員之類(lèi)的，他們收入狀況略微豐厚、相對(duì)穩(wěn)定，顧能承受總價(jià)在25萬(wàn)以內(nèi)的兩房，30-35萬(wàn)的三房，年齡范圍相對(duì)較寬在25-50之間，是因?yàn)閭€(gè)人能力而決定，他們對(duì)公交配套的依賴(lài)性相對(duì)較強(qiáng)，從建筑形態(tài)的接受度來(lái)看，30-40之間的中青年對(duì)于小高層、高層的抗性不大，相對(duì)容易接受，戶型設(shè)計(jì)只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對(duì)較高，40-50歲年齡階段群體他們通過(guò)充足的積累在戶型設(shè)計(jì)的功能性和舒適度方面要求要略高一些。該案自2006年9月點(diǎn)式小高層3、4、5號(hào)樓（11+1、一梯四戶）開(kāi)盤(pán)以就去化率看來(lái)，點(diǎn)式小高層6號(hào)樓（18+1、兩梯六戶），于2007年1月至今開(kāi)盤(pán)入市以來(lái)去化50%-55%，從客戶群體的接受程度看來(lái)，我們可以分析出：1、在面積控制合理2、在戶型設(shè)計(jì)上鑒于舒適和實(shí)用之間3、尊尋合理的市場(chǎng)價(jià)格。結(jié)論：在滿足分析中1、2、3項(xiàng)條件，18F-30F的高層建筑也能實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)效果，我們通過(guò)項(xiàng)目測(cè)試和他們對(duì)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的見(jiàn)解，直接反映出了，客戶對(duì)于高層低密度的認(rèn)同度還是較高的。通過(guò)深入調(diào)研和統(tǒng)計(jì)分析如：天湖美鎮(zhèn)、天籟城、中華坊、財(cái)富中心等項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售已經(jīng)印證了該項(xiàng)目小高層（18+1）的市場(chǎng)前景是看好的，也為我司項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，起到了引導(dǎo)性、和方向性、重要性。3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群我們對(duì)本案的目標(biāo)客戶群初步解析如下：

⑴、目標(biāo)客層區(qū)域主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。⑵、目標(biāo)客層職業(yè)通過(guò)調(diào)研高新園內(nèi)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的近100方的高科技產(chǎn)業(yè)樓宇，分布著各企業(yè)的中、基層管理者與部分技術(shù)人員，同時(shí)該群體也不排除分布在區(qū)域內(nèi)的政府職能部門(mén)以及移動(dòng)、電信等未置業(yè)與將置業(yè)的潛在群體。⑶、目標(biāo)客層年齡25-35歲之間的主體年齡區(qū)間，36-45歲為輔助群體。⑷、目標(biāo)客層消費(fèi)力在高科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)條件下他們相對(duì)穩(wěn)定的收入足以支撐他們置業(yè)。⑸、目標(biāo)客對(duì)產(chǎn)品需求他們是實(shí)用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能性和一定舒適度。⑹、目標(biāo)客層對(duì)于配套的需求在本社區(qū)內(nèi)配套上滿足基本生活需求便可。二、產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目檔次定位通過(guò)對(duì)區(qū)域的分析及周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們建議將項(xiàng)目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。理由：

⑴、項(xiàng)目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢(shì)，及臨近金科·天籟城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，使其注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品；

⑵、項(xiàng)目容積率為3.5，通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷(xiāo)售與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售旗鼓相當(dāng)，甚至高層的銷(xiāo)售速度快于花園洋房的銷(xiāo)售速度（財(cái)富中心就是），因此，從市場(chǎng)的角度和經(jīng)濟(jì)效益的角度，我們都建議項(xiàng)目用足容積率，以量來(lái)獲取較多的利潤(rùn)；

⑶、項(xiàng)目占地規(guī)模相對(duì)較小，且四面臨馬路，兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟(jì)適用房等低檔小區(qū)，因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品；

⑷、從周邊項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)看，高層產(chǎn)品應(yīng)以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。2、物業(yè)形態(tài)配比建議以點(diǎn)式高層為主，板式小高層為輔，并輔以少量的臨街商業(yè)。建議在項(xiàng)目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點(diǎn)式高層住宅，在臨近金科·天籟城側(cè)布以小高層板式住宅，在布局與視線通廊上，應(yīng)充分利用地塊西、北側(cè)的自然景觀（山景、公園景觀等）及建筑景觀（金科·天籟城社區(qū)等景觀），做到景觀資源最大化。商業(yè)建議以裙房或獨(dú)立臨街門(mén)面的形式布局，以1-2層為宜，建議主要在項(xiàng)目東、西兩側(cè)布置，體量控制在5000㎡左右。3、戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設(shè)計(jì)在控制面積的同時(shí)，保證其功能的齊全及使用的舒適性。具體戶型配比有待于隨著調(diào)研的深入而更細(xì)化、更精確。三、價(jià)格定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的深入分析和項(xiàng)目周邊參考個(gè)案的調(diào)研，假定本案能在明年銷(xiāo)售，我們暫定項(xiàng)目靜態(tài)銷(xiāo)售為點(diǎn)式高層套內(nèi)價(jià)格3600元/㎡、板式小高層套內(nèi)價(jià)格3800元/㎡，商業(yè)門(mén)面套內(nèi)面積銷(xiāo)售均價(jià)一層為8400元/㎡、二層為4500元/㎡。具體價(jià)格策略有待于隨著調(diào)研的深入而更細(xì)化、更精確。第六章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向分析根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃控制指標(biāo)，結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，要使項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)用足，項(xiàng)目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開(kāi)發(fā)建設(shè)多層花園洋房。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向?yàn)樾「邔雍透邔幼≌母鞣N組合。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)根據(jù)前階段的工作成果，設(shè)計(jì)了如下四種方案：

（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)原則考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定本小區(qū)的設(shè)計(jì)原則如下：

1．根據(jù)甲方的開(kāi)發(fā)意見(jiàn)的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開(kāi)發(fā)規(guī)模。2．作為新世紀(jì)的住區(qū)建設(shè)工程，設(shè)計(jì)應(yīng)展望新世紀(jì)居住理念，具有超前性，達(dá)到高起點(diǎn)與高水準(zhǔn)。3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時(shí)室內(nèi)居住水平的同時(shí)，加強(qiáng)戶外環(huán)境設(shè)計(jì)。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。4．充分利用現(xiàn)有地形條件，繼承和發(fā)揚(yáng)周邊當(dāng)?shù)匚幕?，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個(gè)可持續(xù)的、功能化和藝術(shù)化的生活社區(qū)。5.本項(xiàng)目將商住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)放在城市的大視野下進(jìn)行思考，建立完善的城市系統(tǒng)，以控制城市發(fā)展的空間序列和形態(tài)；

創(chuàng)新獨(dú)特的城市景觀設(shè)計(jì)，將對(duì)原有城市的景觀從形態(tài)和精神上進(jìn)行全面的更新，按照有機(jī)整體的功能要求，進(jìn)行全面布局；

遵從合理發(fā)展原則，以區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展和進(jìn)步，使其處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的升級(jí)系統(tǒng)中。6．商業(yè)歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細(xì)分市場(chǎng)。設(shè)計(jì)概念概念一——人車(chē)分流，動(dòng)靜分區(qū)車(chē)行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)分開(kāi)設(shè)置，車(chē)行系統(tǒng)同室外道路停車(chē)結(jié)合，形成“鬧”的外環(huán)，步行系統(tǒng)同中央綠地相結(jié)合，形成“靜”的核心。使小區(qū)內(nèi)居民有一個(gè)安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設(shè)計(jì)小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實(shí)現(xiàn)全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見(jiàn)景。概念三——城市設(shè)計(jì)思想的運(yùn)用以運(yùn)營(yíng)城市的意識(shí)，把對(duì)城市的功能進(jìn)行有機(jī)的整合作為本項(xiàng)目規(guī)劃的思想和原則基礎(chǔ)。概念四——現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格本設(shè)計(jì)采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代的造型風(fēng)格，力爭(zhēng)以典雅的現(xiàn)代風(fēng)格形成清新而鮮明的個(gè)性。概念五——充分體現(xiàn)對(duì)家庭生活的原點(diǎn)通過(guò)對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注實(shí)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。家庭具有比純粹的居住更為廣泛的社會(huì)功能，因而也將賦予居住區(qū)更為生動(dòng)的時(shí)代氣息。因此，小區(qū)設(shè)計(jì)定位于為每個(gè)人及每個(gè)家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。概念六——密切關(guān)注21世紀(jì)人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)。隨著我國(guó)開(kāi)始進(jìn)入老齡人口社會(huì)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專(zhuān)門(mén)的健身、娛樂(lè)設(shè)施，為其活動(dòng)提供開(kāi)敞空間.并引入陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設(shè)施及場(chǎng)地，使居住者的活動(dòng)范圍不僅局限于居室?？偲矫娌贾每偲矫娌季猪槕?yīng)城市設(shè)計(jì)的架構(gòu)，充分照顧到與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形與周邊建筑，與環(huán)境協(xié)調(diào)共生。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合的方式，開(kāi)合有度、高低錯(cuò)落；

社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識(shí)別性；

各組團(tuán)結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。交通組織車(chē)行流線為避免給城市干道帶來(lái)巨大壓力，將小區(qū)車(chē)行出入口、地下車(chē)庫(kù)入口全部設(shè)在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個(gè)車(chē)流節(jié)點(diǎn)在支路上拉開(kāi)距離合理布置。外部人流則在整個(gè)項(xiàng)目的沿街面設(shè)計(jì)美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場(chǎng)等豐富的、多主題的開(kāi)放步行體系。3、獨(dú)立劃分的商業(yè)用地，為以后商業(yè)開(kāi)發(fā)的升級(jí)和功能的調(diào)整提供了很大空間；

4、商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。5、組團(tuán)式布局，易于分期開(kāi)發(fā)。6、設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件?？偨ㄖ娣e16.27萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：

（三）方案三4棟高層（32層）+16棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置1、采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營(yíng)造出超大中心庭院，四棟點(diǎn)式高層點(diǎn)綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o的居住空間，提高了居住品質(zhì)；

2、住區(qū)內(nèi)形成南北和東西兩個(gè)視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀；

3、商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。4、設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件?？偨ㄖ娣e16.29萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：

（四）方案四4棟高層（32層）+11棟小高層（6棟11層，5棟18層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置1、采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次；

2、小區(qū)內(nèi)部建筑錯(cuò)落布置，形成一大一小兩個(gè)中心花園。同時(shí)，本方案建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)；

3、設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件?？偨ㄖ娣e16.32萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：

三、項(xiàng)目初步方案選擇根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對(duì)今后市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷，我們初步選擇“方案一”做為詳細(xì)分析測(cè)算的依據(jù)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表6-1：

表6-1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值比例備注項(xiàng)目總用地面積(萬(wàn)㎡)4.14－62.1畝項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e(萬(wàn)㎡)4.14－62.1畝容積率3.49－建筑密度(%)19.07綠地率(%)43.00總建筑面積(萬(wàn)㎡)16.610100.00%地上建筑面積(萬(wàn)㎡)14.46787.10%地下建筑面積(萬(wàn)㎡)2.14312.90%其中住宅用房(萬(wàn)㎡)14.07284.72%

其中小高層住宅(萬(wàn)㎡)2.55218.14%12層高層住宅(萬(wàn)㎡)11.52081.86%32層商業(yè)用房(萬(wàn)㎡)0.3952.38%2層公建配套(萬(wàn)㎡)2.14312.90%地下車(chē)庫(kù)用房(萬(wàn)㎡)2.09397.67%地上考慮20%地下配套用房(萬(wàn)㎡)0.0502.33%第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售計(jì)劃一、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃由于本項(xiàng)目總建筑面積為16萬(wàn)方左右，由6棟高層和6棟小高層組成，且項(xiàng)目的場(chǎng)地平整，無(wú)拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實(shí)施快速開(kāi)發(fā)。根據(jù)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，區(qū)域的房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度大約有1年左右，即開(kāi)盤(pán)后一年內(nèi)基本可以售完?；谥?jǐn)慎性原則，我們?nèi)?個(gè)季度，銷(xiāo)售節(jié)奏做如下設(shè)計(jì)：30%：30%：20%：10%：10%，即開(kāi)盤(pán)后的前兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn)30%的銷(xiāo)售，第三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)20%的銷(xiāo)售，第四五兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn)10%的銷(xiāo)售。因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價(jià)值最大化，商業(yè)用房在2022年不銷(xiāo)售，而是安排在2022年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。二、建設(shè)項(xiàng)目總投資估算1、土地費(fèi)用土地成本中土地價(jià)格（綜合價(jià)金，含轉(zhuǎn)讓費(fèi)及出讓金）參照評(píng)估結(jié)果取146萬(wàn)元/畝，地上有少量臨時(shí)用房，根據(jù)《重慶市拆遷管理辦法》不予補(bǔ)償，契稅的稅率為3%，計(jì)算基數(shù)為全部地價(jià)和50%的配套費(fèi)。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可研編制及市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi)、國(guó)內(nèi)外的設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)及三通一平費(fèi)用。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。4、建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。包括商業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費(fèi)用。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要是指為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要物管用房、醫(yī)療、郵政及會(huì)所等公共設(shè)施用房。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)按工程建設(shè)費(fèi)用之和（上述3、4、5項(xiàng)）的5%計(jì)算，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的3.3%計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬(wàn)元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售回款情況，年利息費(fèi)用率10%計(jì)算而得。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。7、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)主要包括城市建設(shè)配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)和其他稅費(fèi)。根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi)190元/平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取50元/平方米。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)因?yàn)楸卷?xiàng)目市政配套齊全，場(chǎng)地平整，開(kāi)發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取取上述七項(xiàng)之和的2%。9、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)主要是針對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中由于材料價(jià)格的上漲而導(dǎo)致投資的增加。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)率參照重慶市工程造價(jià)信息上所載取值3%。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表8-1。10、開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資上述八項(xiàng)之和，為41410萬(wàn)元，詳見(jiàn)表8-1?？紤]到目前實(shí)行銷(xiāo)售的一價(jià)清政策，在我們調(diào)查分析確定的售價(jià)上我們把原五通費(fèi)回收部分折到每年的售價(jià)上，根據(jù)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們?nèi)?0元/平方米。每年的銷(xiāo)售價(jià)格詳見(jiàn)表9-1。根據(jù)前述分析，本項(xiàng)目在2022年第3個(gè)季度即可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)之初的前兩個(gè)季度可銷(xiāo)售60%，第三個(gè)季度銷(xiāo)售20%，余下的在第四、五兩個(gè)季度銷(xiāo)售完。項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入52798萬(wàn)元，其中小高層住宅銷(xiāo)售收入為9046萬(wàn)元，高層住宅銷(xiāo)售收入為37425萬(wàn)元，商業(yè)用房銷(xiāo)售收入為2280萬(wàn)元，車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入為4047萬(wàn)元。銷(xiāo)售稅金為2904萬(wàn)元。各類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售收入情況詳見(jiàn)表9-1。二、項(xiàng)目的啟動(dòng)資金本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金(即項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售止)為18200萬(wàn)元。主要用于土地款的支付（考慮全額支付）、前期工程費(fèi)、部分規(guī)費(fèi)及部分工程款支出，需求計(jì)劃為：2007年第3季度10500萬(wàn)元，第4季度2500萬(wàn)元，2022年第1個(gè)季度3300萬(wàn)元，第2個(gè)季度1900萬(wàn)元。項(xiàng)目自有資金安排7000萬(wàn)元，用于2007年的土地費(fèi)用支付及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的資金缺口。項(xiàng)目建設(shè)另需借款11200萬(wàn)元，剩余部分23210萬(wàn)元由銷(xiāo)售收入補(bǔ)充，項(xiàng)目總投資為41410萬(wàn)元。表9-4項(xiàng)目還本付息表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2007年2022年2022年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計(jì)貸款0354461649659118248416598647252本期新增貸款350025003300190000003本期應(yīng)計(jì)利息441201952652962101501184本期應(yīng)還本金000034082430126147255本期應(yīng)還利息0000296210150118注：考慮最大還款能力還款方式第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是基于前述有關(guān)售價(jià)的預(yù)測(cè)，售價(jià)年增長(zhǎng)幅度的預(yù)測(cè)，房屋的銷(xiāo)售率，基準(zhǔn)收益率設(shè)定，融資利息費(fèi)用率及工程造價(jià)年增長(zhǎng)率等關(guān)鍵性指標(biāo)。有關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表10-1：評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)。表10-1評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)表物業(yè)類(lèi)別/指標(biāo)名稱(chēng)2022年售價(jià)(元/㎡)年增長(zhǎng)率銷(xiāo)售率備注商業(yè)用房(平街層)70008%70%商業(yè)用房(2F及以上)37508%70%小高層住宅32008%98%高層住宅30508%98%地下車(chē)庫(kù)20004%50%貸款年利息費(fèi)用率10%－－現(xiàn)行貸款利率和集團(tuán)公司融資情況標(biāo)準(zhǔn)投資收益率(i)12%－－《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）

工程造價(jià)指數(shù)年增長(zhǎng)率2.5%－－重慶市工程造價(jià)信息二、財(cái)務(wù)評(píng)估靜態(tài)指標(biāo)本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為5984萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額為4584萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率(稅前)為4.82%，資本金利潤(rùn)率為28.5%，指標(biāo)在行業(yè)中處于較高水平，投資回收期滿足要求（有關(guān)指標(biāo)詳見(jiàn)表10-2：投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表）。三、財(cái)務(wù)評(píng)估動(dòng)態(tài)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按某一基準(zhǔn)收益率（Ic），將計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本投資分析基準(zhǔn)收益率按12%計(jì)算。本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬(wàn)元，均大于零，說(shuō)明項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益率高于基準(zhǔn)收益率（12%）。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表10-3：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目自身的實(shí)際動(dòng)態(tài)贏利能力。本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.71%，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.79%，均高于基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為98.37%。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表10-4：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。第十一章不確定性分析一、主要不確定性因素從房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，影響本行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素有銷(xiāo)售價(jià)格、土地成本、建安工程成本、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、借款利率等。針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，土地成本是一個(gè)具有較大不確定的因素，配套費(fèi)和人防費(fèi)也剛剛上漲，短期內(nèi)上漲可能性不大，借款利率我們已做了充分的考慮?；诖?，本次確定的三個(gè)不確定因素為土地價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格和建安工程成本。二、敏感性分析本報(bào)告敏感性分析針對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率2項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行，分別計(jì)算當(dāng)土地價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格和建安工程成本分別變動(dòng)±5%和±10%時(shí)對(duì)它們的影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表11-1：

表11-1敏感性分析結(jié)果一覽表序號(hào)項(xiàng)目不確定因素變化率項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)敏感度系數(shù)(FIRR)敏感度系數(shù)(NPV)1基本方案022.71%2931.81－－2土地價(jià)格5%20.88%2477.221.613.1010%19.11%2022.621.583.10-5%24.62%3386.401.683.10-10%26.61%3840.991.723.103銷(xiāo)售價(jià)格5%29.59%5009.266.0614.1710%36.00%7086.695.8514.17-5%15.26%854.356.5614.17-10%7.11%-1223.076.8714.174建安工程成本5%20.19%2217.402.224.8710%17.61%1503.012.254.87-5%25.18%3646.232.184.87-10%27.60%4360.622.154.87由上表可看出，本項(xiàng)目按敏感性大小排序?yàn)殇N(xiāo)售價(jià)格、建安工程成本、土地價(jià)格。銷(xiāo)售價(jià)格為最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作過(guò)程中，控制項(xiàng)目土地的取得價(jià)格，合理安排規(guī)劃好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的節(jié)奏，增強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，提升項(xiàng)目的亮點(diǎn)，盡可能提高項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)控制工程成本，加強(qiáng)投資控制的力度，項(xiàng)目一定能在獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。四、盈虧平衡分析1、平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算根據(jù)各類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)的順序和投放市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)，可以計(jì)算出各類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售總價(jià)為52798萬(wàn)元（全部銷(xiāo)售完），由項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中計(jì)算出項(xiàng)目總的可售面積為16.56萬(wàn)㎡，由銷(xiāo)售總價(jià)除以總可售面積而得項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格為3188