三亞市上半旅游市場運(yùn)行分析報告.（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

三亞市上半旅游市場運(yùn)行分析報告.（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）三亞市2021年上半年旅游市場運(yùn)行情況分析報告三亞市旅游發(fā)展委員會三亞市旅游協(xié)會二〇一四年七月

目錄一、2021年上半年旅游接待基本情況 1（一）總體情況 11.游客接待量 12.旅游總收入 3（二）旅游住宿業(yè)接待情況 4（三）旅游景區(qū)接待情況 6（四）旅游交通情況 6（五）新業(yè)態(tài)旅游接待情況 81.游艇游船接待情況 82.直升機(jī)旅游接待情況 93.高爾夫旅游接待情況 9（六）旅游業(yè)對三亞經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn) 91.旅游業(yè)對三亞GDP的貢獻(xiàn) 92.旅游稅收收入對三亞財政收入的貢獻(xiàn) 10二、2021年上半年國際旅游市場分析 10（一）臺灣市場回暖又快速下滑，憂臺港澳曇花一現(xiàn) 11（二）國際旅游市場全線下滑，俄羅斯及歐洲市場前景堪憂 11（三）國際宣傳推廣力度亟待加強(qiáng)，擴(kuò)大營銷資金規(guī)模 15三、2021年上半年國內(nèi)旅游市場分析 16（一）國內(nèi)游客結(jié)構(gòu)與來源分析 161.北上廣成渝位列客源城市前五位 162.以成渝為核心的西南地區(qū)成為第4極客源地 17（二）國內(nèi)游客消費(fèi)行為分析 181.親友推薦、網(wǎng)站和電視成為游客信息主要來源 182.海洋、氣候和吃海鮮是游客來三亞主要動機(jī) 18（三）國內(nèi)游客旅游消費(fèi)狀況分析 181.家庭月收入8000以上的白領(lǐng)階層是三亞主要游客 182．游客人均消費(fèi)額在2000元以上占85% 193．濱海娛樂、海鮮美食和雨林是游客消費(fèi)主要內(nèi)容 194.經(jīng)濟(jì)型酒店和度假公寓成為游客住宿新選擇 19四、2021年上半年旅游市場主要亮點(diǎn) 20（一）上半年旅游市場總體快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好。 201.春節(jié)黃金周實現(xiàn)開門紅，人財兩旺獨(dú)占鰲頭 202.淡季市場表現(xiàn)活躍，活動頻出成果顯著 20（二）旅游新產(chǎn)品再發(fā)力，激活國民休閑旅游市場 221.旅游演藝成游客夜間休閑首選，市場格局初定 222.直升機(jī)等低空旅游成市場新寵，綜合效益凸顯 223.婚慶旅游方興未艾持續(xù)暢銷，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大 224.郵輪游艇游船海上觀光再升溫，玩海概念深化 23（三）出行方式發(fā)生變革，家庭游和自駕游是主力 23（四）“清涼一夏三亞度假”營銷活動擴(kuò)展到“大三亞旅游圈”，今年淡季不淡 24五、2021年上半年旅游市場主要問題 25（一）國際國內(nèi)旅游市場發(fā)展失衡：國漸熱、國際冷 251.國際國內(nèi)旅游市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)一升一降 252.俄羅斯市場繼續(xù)下滑，航空國際通道急需打通 25（二）政企聯(lián)合營銷有待進(jìn)一步完善 26（三）旅游市場秩序有待進(jìn)一步規(guī)范 27六、2021年下半年旅游市場趨勢預(yù)測 28（一）國內(nèi)旅游市場發(fā)展繼續(xù)快速增長 281.國內(nèi)旅游市場快速增長的有利因素 282.國內(nèi)旅游市場快速增長的挑戰(zhàn)因素 29（二）國際旅游市場將在重重困難中繼續(xù)發(fā)展 301.國際旅游市場有利因素 312.國際旅游市場不利因素 31圖表目錄TOC\h\z\t"樣式1"\c表12021年上半年三亞市游客接待量情況 2表22021年上半年三亞市旅游總收入情況 4表32021年上半年三亞市旅游飯店客房出租率 5表42021年上半年三亞各灣區(qū)酒店出租率情況（%） 5表52021年上半年三亞市主要景區(qū)游客接待量（萬人次） 6表62021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場吞吐量總體情況 7表72021年上半年三亞旅游總收入與全市GDP比較 9表82021年上半年三亞市財稅收入及旅游稅收情況（單位：萬元） 10表92021年上半年臺港澳旅游市場接待情況（人次） 11表102021年上半年外國人到訪三亞數(shù)量前10名的國家和地區(qū)情況 14表112021年上半年三亞鳳凰機(jī)場進(jìn)港旅客前10個城市 17表122021/2021年第二季度三亞市旅游接待人數(shù)（萬人次） 21TOC\h\z\t"樣式2"\c圖12021年上半年旅游接待人數(shù)表（月度） 2圖22021年上半年旅游收入月度情況 4圖32021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場月度旅客吞吐量走勢（萬人次） 7圖4三亞鳳凰國際機(jī)場2021-2021進(jìn)出航班情況（單位：班次） 8圖52021年上半年外國旅游市場洲際分布 12圖62021年上半年外國旅游市場前十國的比例分布 13圖72021年上半年三亞接待游客量前五名國家情況 15圖82021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場出港人數(shù)統(tǒng)計情況 21【摘要】2021年上半年旅游市場整體好于預(yù)期，實現(xiàn)人財兩旺。2021年下半年旅游市場預(yù)期整體向上，有機(jī)遇更有挑戰(zhàn)，必須內(nèi)外兼修。以成渝為核心的西南市場成為三亞旅游客源市場第四極。以自駕游、家庭親子游為主的散客化趨勢強(qiáng)勢增長。以游艇、高爾夫、直升機(jī)、海棠灣免稅城等會產(chǎn)生新的旅游吸引力，可能成為旅游市場新寵。國際國內(nèi)旅游市場發(fā)展失衡：內(nèi)熱外冷，俄羅斯市場堪憂。以“清涼一夏三亞度假”為口號的三亞夏季旅游逐步得到市場的認(rèn)同，效果日益顯著?！按笕齺喡糜稳Α钡慕?，使三亞旅游產(chǎn)品更豐富，市場遠(yuǎn)景逐步清晰，有望形成可持續(xù)發(fā)展的動力2021年上半年三亞市旅游市場在春節(jié)黃金周開門紅的強(qiáng)勁帶動下實現(xiàn)了“旺丁又旺財”，接待過夜游客數(shù)量保持增長，游客停留時間延長，游客滿意度增加，旅游總收入穩(wěn)步提升，作為三亞市第一支柱產(chǎn)業(yè)，旅游市場表現(xiàn)良好。一、2021年上半年旅游接待基本情況（一）總體情況1.游客接待量上半年（1-6月）全市接待過夜游客675.49萬人次，同比增長11.04%，完成年度計劃的50.92％。其中：接待過夜國內(nèi)游客654.97萬人次，同比增長12.48%；接待過夜入境游客為20.52萬人次，同比下降21.28%（其中：過夜外國人10.72萬人次，同比下降30.33%；過夜臺灣地區(qū)游客1.9萬人次，同比下降22.13%。）。據(jù)統(tǒng)計，海南省2021年上半年全省旅游游客接待量為1887.10萬人次，三亞市占全省總接待量的比例35.79％。具體情況如下：表12021年上半年三亞市游客接待量情況月份游客接待量（萬人次）游客增加量（萬人次）同比增長率（%）1月126.3316.9415.492月159.8423.4317.183月122.087.646.684月98.504.214.475月88.2010.6413.736月80.546.729.10上半年合計675.4969.5811.04圖12021年上半年旅游接待人數(shù)表（月度）2021年春節(jié)恰逢在1月底2月初，從上述圖表來看，三亞旅游市場接待總?cè)藬?shù)1月份同比增長15.49%，證明三亞作為春節(jié)旅游目的地深受廣大游客的喜愛；2月份同比增長17.18%，接待總?cè)藬?shù)和增幅均超過1月份。據(jù)調(diào)查顯示，大量游客選擇在春節(jié)黃金周之后到三亞錯峰旅游，形成了一個“后黃金周”度假旅游高峰。在2021年第二季度中，淡季旅游促銷效果開始顯現(xiàn)，眾多旅游企業(yè)紛紛推出各式套餐產(chǎn)品，刺激了清明節(jié)、五一節(jié)、端午節(jié)、六一節(jié)等小長假旅游消費(fèi)的顯著增加，掀起了四個旅游小高峰，呈現(xiàn)一個波浪式曲線圖，為上半年旅游市場繁榮作出了重要貢獻(xiàn)。以“五一”小長假為例：今年5月1日-3日小長假期間全市旅游飯店平均開房率為59.04%，同比提高2.04個點(diǎn)(旅游飯店房量同比增長4.49%)。五大景區(qū)共接待9.78萬人次，同比增長2.74%。2.旅游總收入上半年三亞市旅游總收入152.9億元，同比增長16.67%，完成年度計劃的61.16%；其中旅游外匯收入0.99億美元，同比下降27.21%。據(jù)統(tǒng)計，海南省2021年上半年全省旅游總收入為210.50億，三亞市占全省比例72.64％。其中5-6月份旅游總收入增長比例分別為16.53%和12.12%，是進(jìn)入淡季后的兩位數(shù)增長，說明三亞旅游淡季總體形勢持續(xù)上升，出現(xiàn)了“人旺財也跟著旺”的新局面。具體情況如下：表22021年上半年三亞市旅游總收入情況月份旅游總收入（億元）總收入增加額（億元）同比增長率（%）1月21.623.1316.932月68.759.6516.333月19.521.649.174月15.450.785.325月14.242.0216.536月13.321.4412.12上半年合計152.9018.6616.67圖22021年上半年旅游收入月度情況（二）旅游住宿業(yè)接待情況上半年全市旅游飯店共接待過夜游客量551.67萬人次，同比增長12.56%；三亞市旅游酒店平均出租率60.3%，同比增長3.33個百分點(diǎn)。其中4月份旅游飯店平均出租率小幅下降。5月和6月旅游飯店平均出租率同比分別提高5.46個和3.07個百分點(diǎn)。各月情況如下：表32021年上半年三亞市旅游飯店客房出租率月份平均出租率（%）同比增長百分點(diǎn)1月69.570.622月78.208.673月65.321.974月53.30-1.345月48.045.466月45.693.07據(jù)統(tǒng)計，截止2021年6月底，三亞共有旅游飯店242家，客房4.56萬間。主要分布在四大海灣及市區(qū)。根據(jù)抽樣測算，各灣區(qū)旅游飯店平均入住率分別為：表42021年上半年三亞各灣區(qū)酒店出租率情況（%）區(qū)域第一季度出租率%同比提高百分點(diǎn)第二季度出租率%同比提高百分點(diǎn)海棠灣51持平331亞龍灣71-152-4大東海70-1537三亞灣725538市內(nèi)及其他703525其中海棠灣表現(xiàn)突出，在2021年繼續(xù)推行客房銷售獎勵政策，成功吸引了大量會議團(tuán)隊入住海棠灣區(qū)域，1-6月份，海棠灣各酒店景區(qū)共接待游客115.78萬人次，平均房價1024元，平均出租率49.5%。（三）旅游景區(qū)接待情況2021年上半年，天涯海角旅游區(qū)和南山文化旅游區(qū)依舊是接待游客量最多的景區(qū)，大小洞天、熱帶天堂和蜈支洲島屬于第二梯隊，三亞千古情景區(qū)作為新開張景區(qū)1-6月接待游客100.12萬人次，快速進(jìn)入“百萬俱樂部”，成為新老游客的熱門之選。具體數(shù)據(jù)如下：表52021年上半年三亞市主要景區(qū)游客接待量（萬人次）總接待量排名景區(qū)名稱1月2月3月4月5月6月小計總計1天涯海角40.4757.9142.1226.7922.9918.9209.18656.862南山41.2565.2335.9526.6420.2317.43206.733大小洞天14.7420.4518.0711.045.624.3274.244亞龍灣森林公園14.8021.0315.149.898.847.0876.785蜈支洲島11.7019.3613.189.289.169.3372.016西島3.564.973.622.311.91.5617.92（四）旅游交通情況2021年上半年，三亞鳳凰機(jī)場完成航班起降49847架次，同比增長11.1%，完成年度計劃的52.6%。旅客吞吐量761萬人次，同比增長14.0%，完成年度計劃的54.4%，其中進(jìn)港旅客為376.58萬人次。鳳凰機(jī)場旅客吞吐量在全國排名第14位，與去年持平。同期，?？诿捞m機(jī)場完成航班起降52259架次，進(jìn)港旅客為353.18萬人次。具體如下：表62021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場吞吐量總體情況指標(biāo)名稱數(shù)量同比增長（%）年度預(yù)算完成度起降架次4984711.19485052.54%旅客吞吐量（萬人次）761.014.0140054.36%可用座位數(shù)（萬個）858.211.1──平均客座率87.5%1.1──圖32021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場月度旅客吞吐量走勢（萬人次）從2021年上半年各月旅客吞吐量走勢曲線（圖3）來看，1-6月份各月較去年同期增長迅速，其中第一季度（旺季）平均增長12.1%；第二季度（淡季）平均增長17.5%。綜合分析三亞鳳凰機(jī)場和海口美蘭機(jī)場2021年上半年進(jìn)出航班數(shù)及進(jìn)港旅客情況發(fā)現(xiàn)，1-2月（旺季）海口美蘭機(jī)場增長幅度較大，4-6月（淡季）三亞鳳凰機(jī)場增長量較大。其主要原因有：1-2月旺季來臨海口美蘭機(jī)場航班明顯增加，而三亞鳳凰機(jī)場航班幾乎滿負(fù)荷運(yùn)行，增長幅度較?。?-6月淡季來臨，?？诤桨嗷謴?fù)夏季航運(yùn)表，三亞則在2021年的基礎(chǔ)上大幅度穩(wěn)定和增加淡季航班數(shù)，1-3月進(jìn)出航班數(shù)保持在10000架次上下，4-6月進(jìn)出航班保持在6500-7000架次上下，總體上，1-6月比2021年同期增加4879個進(jìn)出航班，進(jìn)港游客也穩(wěn)定增長。圖4三亞鳳凰國際機(jī)場2021-2021進(jìn)出航班情況（單位：班次）（五）新業(yè)態(tài)旅游接待情況1.游艇游船接待情況根據(jù)對鴻洲、揚(yáng)帆、新華、鐘情、港務(wù)局等五家游艇會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-6月五家游艇會共接待游客量9.65萬人次，實現(xiàn)營業(yè)總收入1033.3萬元。2.直升機(jī)旅游接待情況根據(jù)對亞龍航空和美亞航空兩家低空旅游公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-6月兩家公司共接待游客量0.6萬人次，實現(xiàn)營業(yè)總收入約700萬元。3.高爾夫旅游接待情況對亞龍灣、鹿回頭、海棠灣、紅峽谷等高爾夫球會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-6月份上述球會共接待游客量3.07萬人次，實現(xiàn)營業(yè)總收入2659.56萬元。（六）旅游業(yè)對三亞經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)隨著《旅游法》頒布實施、國民休閑旅游意識提升，國內(nèi)旅游市場持續(xù)升溫，三亞旅游市場表現(xiàn)突出。1.旅游業(yè)對三亞GDP的貢獻(xiàn)三亞市上半年GDP為191.04億元，旅游總收入為152.90億元，占全市GDP的80.04%。其中，第一季度GDP為116.7億元，旅游總收入109.89億元，占全市GDP的94.16%；第二季度GDP為74.34億元，旅游總收入43.01億元，占全市GDP的57.85%。表72021年上半年三亞旅游總收入與全市GDP比較季度GDP（億元）旅游總收入（億元）旅游產(chǎn)業(yè)所占百分比第一季度116.70109.8994.16%第二季度74.3443.0157.85%上半年合計191.04152.9080.04%2.旅游稅收收入對三亞財政收入的貢獻(xiàn)2021年三亞上半年度公共財政收入653890萬元，其中稅收收入549005萬元，旅游稅收收入（大口徑）127189萬元，占三亞公共財政19.45%，占三亞稅收收入23.17%。具體數(shù)據(jù)如下：表82021年上半年三亞市財稅收入及旅游稅收情況（單位：萬元）項目2021年第一季度2021年第二季度合計公共財政228421425469653890稅收收入180695368310549005旅游稅收（大口徑）4350783682127189旅游稅收占財政收入百分比（%）19.05%19.66%19.45%旅游稅收占稅收收入百分比（%）24.08%22.72%23.17%備注：旅游稅收收入（大口徑）包括旅游服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)二、2021年上半年國際旅游市場分析2021年上半年全市接待過夜入境游客20.52萬人次，同比下降21.28%。其中接待外國游客10.72萬人次，同比下降30.33%；接待臺灣游客1.9萬人，同比下降22.13%；接待香港游客2.25萬人次，同比增長8.03%；接待澳門游客0.12萬人，同比增長27.26%。旅游外匯收入0.99億美元，同比下降27.26%。（一）臺灣市場回暖又快速下滑，憂臺港澳曇花一現(xiàn)臺灣市場經(jīng)歷了2021年的回暖起升后，2021年小幅下降9.47%，2021年上半年下降趨勢更明顯、幅度更大。1月創(chuàng)下最大跌幅50.62%，3-6月下跌幅度一直在兩位數(shù)。分析其原因主要有三個：一是三亞旅游產(chǎn)品還是略顯單調(diào)且精細(xì)化欠缺，價格相對于臺灣市場還是偏高；二是旅游服務(wù)質(zhì)量和管理水平整體無法滿足臺灣市場需求；三是臺灣空中通道不穩(wěn)定。相對臺灣市場，港澳市場雖然呈現(xiàn)快速增長趨勢，但仍在低位運(yùn)行。表92021年上半年臺港澳旅游市場接待情況（人次）月份地區(qū)1月2月3月4月5月6月合計臺灣（人次）20742423310935654072383519062同比增長（%）-50.62-5.61-14.94-18.94-23.85-12.14-22.13香港（人次）34022838369249403334432222528同比增長（%）37.1224.7514.4037.41-6.27-6.698.03澳門（人次）1401111773471672811223同比增長（%）7.6923.33-15.71191.60-13.9228.9027.26合計（人次）56165372697888527573843842879（二）國際旅游市場全線下滑，俄羅斯及歐洲市場前景堪憂國際旅游市場一直延續(xù)2021年以后的下降趨勢，2021年國際市場下降17.56%，2021年上半年下降幅度擴(kuò)大到30.33%，特別是俄羅斯市場下降39.31%。就洲際市場而言，全市接待亞洲游客數(shù)為3.28萬人次，小幅下降2.58%；接待歐洲游客數(shù)為5.72萬人次，大幅下降35.75%；接待美洲游客數(shù)為0.99萬人次，下降9.73%；接待大洋洲游客數(shù)為0.29萬人次，下降6.27%。圖52021年上半年外國旅游市場洲際分布圖62021年上半年外國旅游市場前十國的比例分布可以看出，國際旅游市場格局中歐洲市場超過一半，達(dá)到53%，亞洲市場為31%（圖5）。從圖6可以看出以下幾個特點(diǎn)：（1）游客量前十位的國家和地區(qū)有俄羅斯、美國、新加坡、韓國、日本、馬來西亞、德國、加拿大、澳大利亞和蒙古，其中俄羅斯占前十位市場總量的55%；（2）千人以上市場增幅靠前的國家和地區(qū)有印尼、新加坡、馬來西亞和加拿大，亞洲國家居多；（3）千人以上市場跌幅前十名的國家和地區(qū)有俄羅斯、法國、韓國、蒙古、德國、美國、英國、日本、泰國等，其中俄羅斯跌幅接近40%（表10）。表102021年上半年外國人到訪三亞數(shù)量前10名的國家和地區(qū)情況序號到訪量前十名千人以上市場增幅前十名千人以上市場跌幅前十名國別游客數(shù)同比情況國別游客數(shù)同比情況國別游客數(shù)同比情況1俄羅斯41736-39.31%印尼126434.61%俄羅斯41736-39.31%2美國6097-13.38%新加坡571119.13%法國1659-19.43%3新加坡571119.13%馬來西亞336217.14%韓國5475-18.65%4韓國5475-18.65%加拿大25548.54%蒙古1937-18.37%5日本3417-9.67%——————德國3179-16.25%6馬來西亞336217.14%——————美國6097-13.38%7德國3179-16.25%——————英國1810-10.31%8加拿大25548.54%——————日本3417-9.67%9澳大利亞21382.59%——————泰國1134-5.89%10蒙古1937-18.37%——————根據(jù)對來訪三亞游客量前五位國家的月度分析可以看出，俄羅斯市場在總體市場下滑的情況下呈現(xiàn)出非常不穩(wěn)定的波浪式態(tài)勢，市場前景堪憂；美國市場相對穩(wěn)定，新加坡在總量上呈波浪式的增長趨勢；韓國和日本呈現(xiàn)波浪式的下跌趨勢（圖7）。圖72021年上半年三亞接待游客量前五名國家情況（三）國際宣傳推廣力度亟待加強(qiáng)，擴(kuò)大營銷資金規(guī)模當(dāng)前，我市國際市場促銷推廣形式主要包括參加知名國際旅游展覽、召開三亞專場旅游推介會、拜訪客源地主要旅行商、維護(hù)境外旅游推廣聯(lián)絡(luò)處、投放國際廣告和維護(hù)外文網(wǎng)絡(luò)平臺等。2021年上半年，我市先后參加了德國柏林國際旅游展（ITB）、烏克蘭基輔國際旅游展（UITT）、俄羅斯莫斯科春季國際旅游展（MITT）、俄羅斯莫斯科秋季國際旅游展（ITF）、哈薩克斯坦阿拉木圖國際旅游展（KITF）、中國國際旅游交易會（CITE）、阿聯(lián)酋迪拜國際旅游展（ATM）、韓國首爾國際旅游展（KOTEA）、亞太城市觀光振興機(jī)構(gòu)（TPO）年會等國際性的旅游行業(yè)營銷活動，舉辦了包括三亞（柏林）旅游專場推介會在內(nèi)的多個旅游專業(yè)推介會，設(shè)立了加拿大、日本、香港、柏林等旅游推廣聯(lián)絡(luò)處，在英國廣播公司（BBC）投放了三亞旅游專題廣告片，新開了英文和日文網(wǎng)站。經(jīng)初步匡算，在國際旅游市場的營銷推廣投入累計達(dá)2200萬元，超過年度營銷預(yù)算的一半，達(dá)到歷史新高，但是相對于目前嚴(yán)峻的國際旅游市場競爭環(huán)境，目前的資金投入規(guī)模還是捉襟見肘，最為明顯的是國際性廣告投入不足，在俄羅斯、香港、臺灣、德國等主要境外市場的戶外、電視、平面或網(wǎng)絡(luò)上鮮有看到三亞的旅游廣告，三亞在境外市場還遠(yuǎn)未進(jìn)入潛在旅游者的決策視野，只有類似俄羅斯PEGAS、南十字、洲際等旅行商對三亞作為旅游目的地在俄羅斯進(jìn)行了適度推廣。因此，加大國際旅游市場促銷資金的投入、增加三亞旅游形象與客源地市民“親密接觸”以及“網(wǎng)贏天下”的策劃才是三亞國際旅游市場崛起的希望之所在。三、2021年上半年國內(nèi)旅游市場分析（一）國內(nèi)游客結(jié)構(gòu)與來源分析1.北上廣成渝位列客源城市前五位從鳳凰國際機(jī)場上半年生產(chǎn)報告數(shù)據(jù)顯示，前十位主要客源城市分別是北京、上海、廣州、成都、重慶、杭州、鄭州、西安、哈爾濱、長沙，其中北京最高達(dá)到46萬人次，北上廣成渝五城在上半年均超過22萬人次，值得注意的是哈爾濱客流人數(shù)持續(xù)下降（表10）。2.以成渝為核心的西南地區(qū)成為第4極客源地三亞傳統(tǒng)核心客源地是以珠三角為核心的華南地區(qū)、以京津為核心的華北地區(qū)、以長三角為核心的華東地區(qū)，結(jié)合鳳凰國際機(jī)場近3年來相關(guān)數(shù)據(jù)分析，以“成渝”為核心的西南地區(qū)在數(shù)量和增幅上都明顯加快，成為三亞新興的第四大核心客源地。表112021年上半年三亞鳳凰機(jī)場進(jìn)港旅客前10個城市序號客源地旅客人數(shù)(萬人次)1北京46.162上海39.993廣州29.864成都22.715重慶22.406杭州16.217鄭州15.168西安15.069哈爾濱13.8410長沙13.71（二）國內(nèi)游客消費(fèi)行為分析1.親友推薦、網(wǎng)站和電視成為游客信息主要來源抽樣調(diào)查顯示，游客了解三亞的主要渠道是親友推薦（27%）、旅游網(wǎng)站（19%）、電視廣告（17%）和旅行社推薦（13%）。說明親友推薦的口碑傳播非常重要、以攜程網(wǎng)和去哪兒網(wǎng)為代表的旅游網(wǎng)站已經(jīng)成為游客選擇旅游目的地的重要來源和信息渠道。2.海洋、氣候和吃海鮮是游客來三亞的主要動機(jī)抽樣調(diào)查顯示，游客被三亞吸引的前三位因素是海洋風(fēng)光（29%）、熱帶氣候（29%）、海鮮美食（14%），游客最想去的旅游景區(qū)前三位是南山（20%）、森林公園（18%）和天涯海角(17%)，說明三亞的旅游吸引物主要在“熱帶”、“海洋”、“美食”等幾個方面。體驗型和度假型旅游產(chǎn)品建設(shè)還需要繼續(xù)加強(qiáng)，這些特點(diǎn)從各大景區(qū)接待游客量也可體現(xiàn)。（三）國內(nèi)游客旅游消費(fèi)狀況分析1.家庭月收入8000以上的白領(lǐng)階層是三亞主要游客抽樣調(diào)查顯示，游客職業(yè)分布以公司職員（25%）、事業(yè)單位職員（16%）、自由職業(yè)者（18%）為主；家庭月收入在8000元以上的占56%（8000-12000元占29%，12000-20000元占16%，20000元以上占10%）。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以判斷，三亞中高端的年輕客人比例正在逐年增加，已經(jīng)成為來三亞主流群體，符合三亞打造中高端度假旅游目的地的目標(biāo)。2．游客人均消費(fèi)額在2000元以上占85%抽樣調(diào)查顯示，游客在三亞的人均消費(fèi)達(dá)4000元以上的占51%、2000-4000元的占34%、2000元以內(nèi)的占15%。說明三亞游客消費(fèi)檔次處于中高檔消費(fèi)層次，與游客家庭月收入情況相符。3．濱海娛樂、海鮮美食和雨林是游客消費(fèi)主要內(nèi)容抽樣調(diào)查顯示，游客到達(dá)三亞之后，80%的游客會選擇停留4天以上，游客在三亞停留的時間里，有多種娛樂方式可選，其中選擇沙灘娛樂的占24%，選擇品味美食的占18%，選擇海上娛樂占15%，選擇雨林探險占13%,新興的游艇體驗、農(nóng)家樂以及表演秀也占據(jù)了一定比例。此外，在游客其他出行計劃的調(diào)查中54%的游客有到海南其他地區(qū)觀光游覽的意愿，其中以“6+1”大三亞旅游圈的為主。4.經(jīng)濟(jì)型酒店和度假公寓成為游客住宿新選擇近幾年來，三亞旅游住宿業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，游客的選擇也比較多樣。抽樣調(diào)查顯示，選擇經(jīng)濟(jì)酒店的占33%，選擇住高端度假酒店的占16%，選擇自有住房和親友住房各占13%，選擇住家庭旅館的占10%。該數(shù)據(jù)說明：（1）經(jīng)濟(jì)酒店以其價格優(yōu)勢和連鎖規(guī)?？焖僬碱I(lǐng)中低檔旅游飯店市場；（2）三亞房地產(chǎn)的快速發(fā)展對中高端度假酒店產(chǎn)生了較大影響，越來越多的游客選擇了自有住房、親友住房和度假公寓（閑置房產(chǎn)進(jìn)入旅游住宿業(yè)），對旅游經(jīng)濟(jì)的推動作用有限。四、2021年上半年旅游市場主要亮點(diǎn)（一）上半年旅游市場總體快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好。2021年上半年，面對《旅游法》實施后的市場變化，三亞市旅游市場發(fā)展態(tài)勢良好，在接待總?cè)藬?shù)及旅游總收入上保持了快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好。1.春節(jié)黃金周實現(xiàn)開門紅，人財兩旺獨(dú)占鰲頭2021年春節(jié)黃金周旅游7天旅游接待人數(shù)達(dá)到70.74萬人次，同比增長25.47%；旅游總收入54.64億元，同比增長達(dá)25.31%。從單月而言，旅游接待人數(shù)占2月份的44.26%，旅游總收入占2月份的79.48%；從全年來看，春節(jié)7天5.32%的游客接待量創(chuàng)造了21.86%的全年旅游總收入；從部分旅游企業(yè)而言，春節(jié)7天的營業(yè)收入和利潤接近全年的三分之一?！包S金周”名副其實，2021年旅游市場實現(xiàn)“開門紅”。2.淡季市場表現(xiàn)活躍，活動頻出成果顯著每年4-9月份是三亞旅游市場的傳統(tǒng)淡季，今年4-6月份三亞淡季市場表現(xiàn)活躍，以四個小長假為契機(jī)，實現(xiàn)了旅游接待人數(shù)的大幅增長。表122021/2021年第二季度三亞市旅游接待人數(shù)（萬人次）年份月份4月5月6月合計2021年94.2977.5673.81245.662021年98.5088.2080.53267.23同比增長（%）4.4713.739.109.60從表中可見，第二季度共接待游客人數(shù)267.23萬人，相比去年同期增長9.60%，其中五月份相較去年同期增幅達(dá)到13.73%，6月份增長幅度為9.10%。圖82021年上半年三亞鳳凰國際機(jī)場出港人數(shù)統(tǒng)計情況從五月份開始，三亞針對夏季市場開展了多項旅游促銷宣傳活動。特別是在“5·19中國旅游日”啟動“清涼一夏三亞度假”旅游促銷活動，由市旅游協(xié)會組織旅游酒店、旅游景區(qū)、航空公司、餐飲企業(yè)制定夏季特惠產(chǎn)品套餐，在南京、重慶等12個客源地城市開展旅游業(yè)界推介會及外場促銷活動，促進(jìn)了夏季旅游市場的穩(wěn)定增長。同時，廣大旅游企業(yè)紛紛針對夏季旅游市場，推出各具特色的“家庭親子游”“畢業(yè)季”產(chǎn)品，以更高的性價比刺激暑假旅游市場。旅行社也紛紛通過組織夏令營活動、舉辦沙灘運(yùn)動會等形式吸引游客，取得了良好到效果。（二）旅游新產(chǎn)品再發(fā)力，激活國民休閑旅游市場1.旅游演藝成游客夜間休閑首選，市場格局初定自宋城景區(qū)《三亞千古情》開演以來，三亞夜間旅游演藝進(jìn)入新的發(fā)展階段，產(chǎn)品、價格和服務(wù)都有了很大進(jìn)步，基本形成了宋城景區(qū)《三亞千古情》、萬達(dá)文化中心《海棠秀》、美麗之冠《拉斯維加斯秀》并行的局面。再加上鳳凰鎮(zhèn)駿達(dá)《意大利車技秀》、鳳凰島《海洋之星秀》、奇異夢幻館等，成為游客夜間休閑活動的好去處。2.低空旅游成市場新寵，綜合效益凸顯隨著亞龍航空的直升機(jī)低空旅游及美亞航空的水上飛機(jī)低空旅游項目正式運(yùn)營，低空旅游成為今年三亞旅游的一個新亮點(diǎn)，在三亞度假旅游期間乘坐直升飛機(jī)觀光及體驗水上飛機(jī)項目成為最新潮的旅游方式。據(jù)統(tǒng)計，1-6月共接待游客量0.6萬人次，實現(xiàn)營業(yè)總收入700多萬元。3.婚慶旅游方興未艾持續(xù)暢銷，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大經(jīng)過多年的努力，婚慶旅游成為2021年上半年一個新亮點(diǎn)，并有可能成為三亞旅游新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。根據(jù)對全市主要婚紗攝影機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計，上半年來三亞拍婚紗照的新人在12萬對左右，以5000元/對的消費(fèi)額度計算，相關(guān)收入達(dá)到6億元，總體上較去年增長30%以上。根據(jù)對主要酒店婚禮數(shù)量的不完全統(tǒng)計，在三亞結(jié)婚的新人約300場，相關(guān)產(chǎn)值接近1億元，較去年同期有所下降（今年尚無超豪華的千萬級婚禮）。目前，各旅游飯店都紛紛設(shè)立婚慶服務(wù)部門、配備專門人員、開發(fā)專題婚禮產(chǎn)品、與島內(nèi)外婚慶策劃公司拓展合作渠道，各旅游景區(qū)紛紛與婚紗攝影公司達(dá)成合作關(guān)系、開辟婚紗攝影專用服務(wù)措施等。除此之外，在市旅游委和旅游協(xié)會的持續(xù)推動下，上半年舉辦了2021婚慶旅游產(chǎn)品發(fā)布會、組織婚慶旅游企業(yè)參加成都婚博會和北京婚博會、舉辦婚慶旅游策劃師培訓(xùn)班和婚禮主持人大賽，促進(jìn)了婚慶旅游行業(yè)逐漸向產(chǎn)業(yè)化、品牌化發(fā)展。4.海上觀光再升溫，玩海概念逐步深化隨著游客意識的不斷提高和度假旅游的深入發(fā)展，海洋旅游產(chǎn)品與服務(wù)已從“看?！敝鸩较颉巴婧！卑l(fā)展，包括郵輪、游艇、游船、潛水、海釣、沖浪、帆船等各類體驗產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，豐富了三亞體驗式旅游產(chǎn)品。三亞現(xiàn)有11家企業(yè)從事海上船艇旅游服務(wù)業(yè)務(wù)，成為三亞一大新型消費(fèi)點(diǎn)。（三）黃金周出行方式發(fā)生變革，家庭游和自駕游成為主力隨著《旅游法》頒布實施的影響效益，散客成為上半年出游三亞的主力軍，散客與團(tuán)隊比例進(jìn)一步擴(kuò)大約為6.5：3.5。根據(jù)春節(jié)黃金周抽樣調(diào)查，家庭親子游占64%，并多選擇自駕車出行。自駕車游客主要來自黑、吉、遼、粵、貴、桂、川、渝、陜等省區(qū)市，“海南人游三亞”在上半年十分搶眼，許多本島居民紛紛和家人一起來三亞享受碧海藍(lán)天。（四）“清涼一夏三亞度假”營銷活動擴(kuò)展到“大三亞旅游圈”，今年淡季不淡三亞從2007年開始持續(xù)開展“清涼一夏三亞度假”夏季旅游營銷推廣活動，主打“清涼”和“暑期”，采用“走出去”、“請進(jìn)來”及“城城聯(lián)動”的方式，在全國近40個客源城市開展了豐富多彩的旅游推廣活動。2021年將啟動儀式提前到了5月19日“中國旅游日”，將參與主體擴(kuò)展到了“大三亞旅游圈”，實現(xiàn)“7城互動”局面，創(chuàng)新開發(fā)了“線上旅游節(jié)”及“新人優(yōu)享計劃”。從5-6月的市場數(shù)據(jù)來看，接待游客量同比分別增長了13.73%和9.10%，增長率明顯高于往年，而且旅游飯店平均出租率在客房數(shù)增長的情況下接近50%，是歷年來淡季最好的市場表現(xiàn)。這些數(shù)據(jù)說明“清涼一夏·當(dāng)然，上半年還有很多三亞特色節(jié)事活動吸引了中外游客。包括海南島歡樂節(jié)、環(huán)海南島大帆船賽、第五屆海天盛筵游艇公務(wù)機(jī)及高端生活方式展、2021年博鰲亞洲論壇系列國事活動、世界旅游旅行大會（WTTC）等多個標(biāo)志性節(jié)事活動，持續(xù)推動三亞城市品牌建設(shè)，拉動旅游消費(fèi)，取得積極成效。五、2021年上半年旅游市場主要問題（一）國際國內(nèi)旅游市場發(fā)展失衡：國內(nèi)熱、國際冷1.國內(nèi)國際旅游市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)一升一降2021年上半年，全市接待過夜國內(nèi)游客近654.97萬人次，同比增長12.48%，接待過夜入境游客20.52萬人次，同比下降21.28%，其中外國人10.72萬人次，同比下降30.33%。入境游客占接待總量的3.01%，外國游客占接待總量的1.59%。隨著國內(nèi)旅游市場日漸成熟，入境游客比例和外國游客比例呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這種趨勢與旅游在三亞的第一支柱產(chǎn)業(yè)和三亞國際旅游城的發(fā)展定位不符，將對三亞旅游產(chǎn)業(yè)國際化發(fā)展產(chǎn)生不可預(yù)見的隱性影響。2.俄羅斯市場繼續(xù)下滑，航空國際通道急需穩(wěn)定總體上講，三亞國際市場客源相對比較單一，尤其是對俄羅斯市場的高度依賴。由于占市場份額最大的俄羅斯市場跌幅較大，對國際市場影響巨大，市場前景堪憂。究其原因，除了受世界金融危機(jī)的影響外，還有三個具體方面：（1）三亞往返俄羅斯及周邊國家的國際航線從今年年2月起受阻，由原來直飛三亞調(diào)整為落地?？?，增加游客的時間成本和旅行商的服務(wù)成本，極大地抑制了市場需求；（2）越南、柬埔寨、緬甸等新興的南亞國家參與爭奪俄羅斯市場的行列，利用其文化特色、地域風(fēng)情和價格優(yōu)勢對三亞原本不強(qiáng)勢的市場地位造成較重沖擊；（3）PEGAS等大型有實力的旅行商轉(zhuǎn)移目的地，造成三亞部分旅行社多年來建立起來的駐俄市場網(wǎng)絡(luò)和營銷系統(tǒng)損失巨大。因此，重振以俄羅斯市場為核心的國際旅游市場首先需要打通三亞與俄羅斯及周邊市場的航空通道，獲取各級政府對航空航權(quán)開放政策的落地與執(zhí)行，需要更多的資金投入對大型旅游包機(jī)商進(jìn)行獎勵、對客源地促銷推廣進(jìn)行補(bǔ)貼，需要更多的旅游企業(yè)開發(fā)更多的新產(chǎn)品滿足國際游客需要，需要更嚴(yán)格的市場主體誠信體系建設(shè)和監(jiān)管。（二）政企聯(lián)合營銷有待進(jìn)一步完善隨著三亞旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，政府每年直接投入到旅游市場促銷和推廣的專項經(jīng)費(fèi)也隨之相應(yīng)有所提高。2021年全年旅游營銷費(fèi)用在4000萬左右，主要用于旅游展、推介會、主題活動、媒體營銷、網(wǎng)絡(luò)推廣、宣傳資料、廣告投入等方面。此外，政府在大型文體活動及航班補(bǔ)貼方面的投入在2億元左右。各旅游企業(yè)也會按照其營業(yè)收入3%-6%不等提取營銷推廣費(fèi)用，據(jù)估算僅全市旅游飯店企業(yè)每年營銷費(fèi)用大概在3億至4億元，這些費(fèi)用也是主要用于媒體公關(guān)、參加旅游展、舉辦推介會、資料印刷、媒體廣告投入、產(chǎn)品研發(fā)等方面。在某種程度上講，政府和旅游企業(yè)的資金來源、業(yè)務(wù)范圍和市場目標(biāo)基本相同，不同的是政府側(cè)重形象宣傳，企業(yè)側(cè)重產(chǎn)品推廣，政府注重長遠(yuǎn)目標(biāo)，企業(yè)注重短期收益。因此政府和旅游企業(yè)應(yīng)加大合作力度。更緊密地開展聯(lián)合營銷。（三）旅游市場秩序有待進(jìn)一步規(guī)范2021年上半年，市旅游質(zhì)量監(jiān)督管理局共接受旅游咨詢與投訴2851件，其中：旅游咨詢1248件，旅游投訴1603件，為游客爭取到理賠金額共計196.54萬元，辦結(jié)率100%。按同期全市接待過夜游客675.49萬人次計算，投訴率為2.37（件）/萬人次。針對我市綜合排查的旅游市場方面的52項問題和四類突出問題（黑艇黑潛、欺客宰客、零負(fù)團(tuán)費(fèi)、不合格供應(yīng)商）要繼續(xù)下大力氣進(jìn)行專項整治和綜合整治相結(jié)合，市旅游委充分利用12301旅游投訴平臺和《旅游法》相關(guān)法規(guī)，繼續(xù)推進(jìn)“三亞市旅游服務(wù)合格供應(yīng)商”認(rèn)證體系，重點(diǎn)對全市旅游住宿、景區(qū)、旅行社和購物等業(yè)態(tài)進(jìn)行資格認(rèn)證；市工商局推出“誠信市場主體”創(chuàng)建活動，對旅游餐飲及海鮮類等旅游企業(yè)進(jìn)行評比；市物價局推出“旅游飯店客房價格指導(dǎo)價”工作方案，定期通報黃金周旅游飯店客房價格；指導(dǎo)市旅游協(xié)會持續(xù)開展“價格守信商家”體系建設(shè)和“誠信一日游”項目，在營造“游客識證消費(fèi)、商家認(rèn)證管理”誠信旅游氛圍方面做出標(biāo)桿和榜樣，不斷探索和推進(jìn)“政府-協(xié)會-企業(yè)-游客”多位一體的誠信三亞品牌建設(shè)之路。六、2021年下半年旅游市場趨勢預(yù)測（一）國內(nèi)旅游市場發(fā)展繼續(xù)快速增長總體上，下半年國內(nèi)游客量增長率有望突破12%，達(dá)到660萬人次；旅游收入增長率有望突破15%，達(dá)到130億元。1.國內(nèi)旅游市場快速增長的有利因素（1）全國加薪措施開始實施：全國性的工資上調(diào)方案正在實施，包括公務(wù)員、事業(yè)單位及白領(lǐng)階層收入將有不同程度的提高，可望為旅游休閑注入新的消費(fèi)動力。（2）全民旅游意識持續(xù)提升：國民休閑旅游意識的空前提升，家庭汽車的增量消費(fèi)和升級消費(fèi)為自駕游和家庭游奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)中汽協(xié)數(shù)據(jù)，上半年，全國汽車產(chǎn)銷1178.34萬輛和1168.35萬輛，同比增長9.60%和8.36%，其中乘用車產(chǎn)銷970.85萬輛和963.38萬輛，同比增長12.05%和11.18%。越來越多的家庭成為“有車一族”，外出旅游更方便、更靈活、更經(jīng)濟(jì)。（3）旅游促銷效果已經(jīng)顯現(xiàn)：2021年上半年旅游促銷活動的提前開啟和持續(xù)跟進(jìn)，特別是“清涼一夏三亞度假”夏季旅游促銷活動，不僅將7-8月份暑期市場明顯提前，而且為“溫暖冬季三亞度假”奠定了堅實的基礎(chǔ)。（4）新旅游吸引力可望產(chǎn)生：三亞新興旅游產(chǎn)品越來越豐富，特別是9月即將開業(yè)的全球最大的中免集團(tuán)海棠灣免稅購物中心、水上主題樂園等新項目的不斷開張，直升機(jī)旅游和水上飛機(jī)項目的不斷完善，《三亞千古情》、《海棠秀》、《拉斯維加斯秀》、《飛車秀》等文化旅游項目的不斷成熟，越來越有口碑，新的旅游吸引力值得期待。（5）眾多節(jié)事活動拉動明顯：2021年下半年包括英國橋牌賽、木球世界杯、環(huán)海南島自行車賽、三亞游艇展銷會、目的地婚博會、天涯海角婚慶節(jié)、海南島歡樂節(jié)、沃爾沃環(huán)球帆船賽等數(shù)量多、類型多、規(guī)模大的文體賽事活動，將對旅游消費(fèi)起到積極的促進(jìn)作用。（6）“大三亞旅游圈”逐步形成合力：大三亞旅游圈各市縣的旅游資源和產(chǎn)品整合不斷深入，“住在三亞、游在大三亞”的消費(fèi)理念和模式已經(jīng)具備，只要在旅游交通問題上取得突破，將具有較大的吸引力。2.國內(nèi)旅游市場快速增長的挑戰(zhàn)因素（1）旅游市場管理挑戰(zhàn)：從“十一”國慶黃金周開始的旅游旺季是三亞歷年的一個重大挑戰(zhàn)，其中欺客宰客和假冒偽劣等誠信問題是重點(diǎn)、熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，由于信息不對稱而產(chǎn)生的“劣質(zhì)”淘汰和擠占“優(yōu)質(zhì)”的現(xiàn)象可能再度發(fā)生。因此要在政府的統(tǒng)籌下，加強(qiáng)各級市場主體的行為自律、行業(yè)準(zhǔn)入、組織推薦、制度約束與違規(guī)懲戒需要進(jìn)一步強(qiáng)化，并大力宣傳。（2）旅游產(chǎn)品價格挑戰(zhàn)：“旺季漲價”與“淡季降價”本是一個市場供求關(guān)系的正常表現(xiàn)，但是在三亞演變成了“天價傳奇”，在市場上形成了幾個可怕的慣性思維，即：“三亞=高價”、“海鮮=宰客”、“出租車=詐騙”、“導(dǎo)游=騙子”的負(fù)面品牌印象，相當(dāng)數(shù)量的高端游客開始放棄三亞而選擇其他旅游目的地。這一點(diǎn)不得不引起足夠重視，需要政府、協(xié)會、企業(yè)、媒體和社會共同努力，積極引導(dǎo)和扭轉(zhuǎn)這些負(fù)面品牌印象，逐步建立起“三亞=陽光、海水、沙灘”，“三亞=誠信+實惠”，“三亞=高端+品質(zhì)”，“三亞=度假”等正面的品牌形象。（3）旅游服務(wù)質(zhì)量挑戰(zhàn)：隨著下半年的來臨，三亞旅游旺季逐漸來臨，旅游企業(yè)面臨著人手緊張、接待任務(wù)重的壓力，旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和個性化之間的把握臨著巨大挑戰(zhàn)。因此，旺季來臨之前的旅游人才儲備、服務(wù)技能提升、質(zhì)量管理等方面需要加強(qiáng)。（4）旅游生產(chǎn)安全挑戰(zhàn)：面對遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期的游客，安全是最大的挑戰(zhàn)。特別是旅游交通、海上項目、游客財物、生產(chǎn)環(huán)節(jié)等四個方面是旅游生產(chǎn)安全的薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，需要包括旅游主管部門在內(nèi)的各級政府和職能部門的密切配合才能完成。其中旅游從業(yè)人員的安全意識、安全知識、安全技能的培訓(xùn)工作及應(yīng)急預(yù)案的演練訓(xùn)練需要提前開展，確?！奥糜伟踩?、人人有責(zé)”。（二）國際旅游市場將在重重困難中繼續(xù)發(fā)展雖受國際經(jīng)濟(jì)形勢和國際航班周期性計劃問題的影響，以俄羅斯為首的國際游市場仍將是我市的主流客源市場。1.國際旅游市場有利因素（1）世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動力：歐美發(fā)達(dá)國家已經(jīng)走出金融危機(jī)的陰影，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，美元和歐元有增值趨勢，有利于國際游客來到中國，來到三亞。（2）政府資源協(xié)調(diào)的能力：市政府和旅游委已經(jīng)就俄羅斯旅游包機(jī)轉(zhuǎn)停美蘭機(jī)場問題與省政府有關(guān)部門、國家民航局進(jìn)行積極溝通協(xié)調(diào)，并已取得成效，近期的國際航班以回歸三亞?？?。（3）自然氣候資源的優(yōu)勢：三亞之于俄羅斯及周邊地區(qū)市場依然具有巨大的吸引力，特別是9月后遠(yuǎn)東地區(qū)及歐洲進(jìn)入冬季，氣溫下降，三亞溫暖的冬天是他們十分向往的地方。（4）國際旅游促銷成果的延續(xù)：下半年三亞還會參加俄羅斯莫斯科秋季國際旅游展等一系列國際展，國際廣告投入效果開始顯現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)營銷即將發(fā)力，將在某種程度上促進(jìn)國際旅游市場的發(fā)展。2.國際旅游市場不利因素（1）人民幣的升值趨勢明顯：根據(jù)部分媒體報道，隨著中國貿(mào)易順差的持續(xù)擴(kuò)大和資金的流入，人民幣在2021年將繼續(xù)升值并可能“破6”。這將提高國際游客的旅游支出，進(jìn)而抑制來中國旅游的外國人數(shù)量，理所當(dāng)然地會影響到三亞的國際旅游市場。（2）周邊地區(qū)的競爭強(qiáng)勁：雖然三亞在中國是唯一的熱帶濱海度假旅游城市，但在東南亞及世界范圍內(nèi)，有眾多的競爭對手，特別是周邊的傳統(tǒng)的新馬泰和巴厘島，新興的越南、菲律賓及柬埔寨等地區(qū)，其風(fēng)情和價格是三亞最大的威脅。（3）產(chǎn)品的性價比不高：相對新馬泰和越菲柬，三亞旅游價格偏高，特別是景區(qū)、酒店和餐飲價格被不斷推高，已經(jīng)超出了很多國際游客的預(yù)期。（4）產(chǎn)品的文化內(nèi)涵欠缺：除了陽光、海水、沙灘等優(yōu)勢自然資源，文化資源相對比較匱乏，而且沒有形成明顯的特色產(chǎn)品。（5）旅游服務(wù)還欠佳：客觀地講，三亞旅游服務(wù)水準(zhǔn)離國際水準(zhǔn)還有相當(dāng)?shù)牟罹啵菏紫染褪欠?wù)態(tài)度上缺乏真誠與尊重，其次在服務(wù)知識上普遍缺乏國際常識，最后在服務(wù)技能上語言能力相當(dāng)欠缺，除了國際品牌酒店相對較好以外，英語交流能力及氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東南亞其他競爭對手?？傊?，2021年上半年三亞旅游市場運(yùn)行總體正常，旅游促銷推廣活動效果不斷提升，旅游產(chǎn)品開發(fā)水平和吸引力不斷提高，游客滿意度和旅游舒適度均呈現(xiàn)出適度水平。綜合各方因素，2021年下半年三亞旅游市場預(yù)期比較樂觀，特別是國內(nèi)旅游市場增長值得期待。泰州坡子街項目市場分析及投資測算報告目錄項目概況及周邊環(huán)境分析………………31.1地理位置……………31.2項目現(xiàn)狀……………31.3周邊環(huán)境……………4泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析………………52.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展……………52.2生活水平……………52.3人口…………………6泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析……………73.1泰州商業(yè)市場分析…………………7市場特點(diǎn)………………………7市場供給………………………9需求……………9未來趨勢分析…………………123.2問卷調(diào)查分析………………………13泰州市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場分析……184.1住宅市場分析………………………184.2辦公樓市場分析……………………214.3酒店（公寓）市場分析……………22項目SWOT分析及產(chǎn)品定位……………245.1項目SWOT分析……………………245.2項目風(fēng)險提示………………………275.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位…………………30產(chǎn)品定位………………………31產(chǎn)品分區(qū)………………………32客戶定位………………………33價格定位………………………335.4住宅、辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位…………34營銷推廣………………356.1廣告策略…………356.2租售策略…………36租售面積的確定……………36銷售進(jìn)度……………………37 6.3招商管理……………37目標(biāo)商戶設(shè)定與選擇…………37招商流程………………………38財務(wù)分析……………387.1項目開發(fā)進(jìn)度計劃…………………387.2方案1（出售為主）的財務(wù)測算…………………387.3方案2（出售為主）的財務(wù)測算…………………437.4方案1和方案2的比較…………46結(jié)論和建議…………47第一章項目概況及周邊環(huán)境分析1.1地理位置本項目位于泰州市坡子街，為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址。項目北面聚集了泰州商城、泰州第一百貨和錦泰購物廣場等眾多商業(yè)設(shè)施，是泰州市最為繁華的商業(yè)區(qū)；項目南面將建設(shè)貫通東城河和西城河的護(hù)城河；項目東面是在建的濱河綠地廣場。人文、景觀、商業(yè)，獨(dú)一無二的地段優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)提供了有利的條件。1.2項目現(xiàn)狀2004年5月坡子街進(jìn)行拆遷改造后建設(shè)本項目，目前，項目用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。項目已經(jīng)于去年年底開始銷售，目前購物中心底層部分已經(jīng)銷售70%左右。該項目用地共六塊，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個大型購物中心，其下面三層為ShoppingMall,上面四至六層為辦公用途；其余四塊用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。項目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)名稱數(shù)值占地面積41038平方米容積率4.33建筑密度59.7%綠化率21.1%地上部分（平方米）商業(yè)部分82105.12辦公樓23664.66住宅60292.50酒店式公寓10929.24屋頂樓梯間749.35合計177740.87地下部分（平方米）大賣場16000車庫及設(shè)備用房24382.36合計40382.36車位部分（個）地上車位70地下車位4241.3周邊環(huán)境項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，為泰州市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。項目用地為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)施，項目北面為第一百貨，東進(jìn)西路對面為泰州商城和錦泰購物廣場，項目南面為泰山購物中心，項目東面已經(jīng)建成濱河商貿(mào)城，在項目東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。項目東面已建成下沉式濱河綠地廣場，待項目南面貫通東西城河后，該廣場將成為泰州市民的一大休閑場所。項目南面附近聚集了中國銀行、中信實業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)設(shè)施，東北面則有中醫(yī)院北院和仁濟(jì)藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。項目北面的東進(jìn)路貫通泰州東西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。第二章泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來，泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。2004年，泰州市GDP達(dá)到705.2億元，開始步入全國百強(qiáng)市行列，列第75位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長14.8%。但從經(jīng)濟(jì)總量來看，泰州在江蘇省13個地級市中相對較少，2003年都地區(qū)生產(chǎn)總值排在第十位，僅高于宿遷、連云港和淮安三市，從城市規(guī)模以及整體經(jīng)濟(jì)實力上看仍與其蘇中重要地區(qū)的地位難以匹配。2.2生活水平2004年度，泰州市城市居民人均可支配收入9695元，增長13.8%；人均消費(fèi)性支出6318元，增長10.0%。全市城鎮(zhèn)職工平均工資13188元，增長15.4%。2.3人口近年來，泰州市人口持續(xù)下降。截至2004年末，泰州市戶籍總?cè)丝跒?02.77萬人，比上年下降1.8‰。其中，市區(qū)62.81萬人，增長8.3‰。全市城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到44.4%，較上年提高2個百分點(diǎn)。第三章泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析3.1商業(yè)市場分析市場特點(diǎn)根據(jù)對泰州市商業(yè)市場以及居民消費(fèi)的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，泰州市商業(yè)市場主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：整體消費(fèi)水平不高，以中檔消費(fèi)為主；影響居民消費(fèi)的主要因素是價格，其次才是品牌，反映了泰州市居民對價格的敏感度較高；人口結(jié)構(gòu)對消費(fèi)觀念的影響。目前泰州市年輕的群體很多在上海、蘇南，他們消費(fèi)主要在外地，而在本地的消費(fèi)群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；部分高收入群體選擇去外地進(jìn)行較高檔次的購物消費(fèi)；地區(qū)差異對消費(fèi)的影響。目前泰州主要為本地消費(fèi)，其中七八成為城區(qū)居民消費(fèi)，其余二三層為周邊區(qū)域消費(fèi)者。消費(fèi)區(qū)域集中在項目周邊區(qū)域；交通情況對消費(fèi)者的影響。泰州市交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場等沒有足夠的停車場所，無法駐留，對商業(yè)消費(fèi)影響較大；目前，泰州商業(yè)經(jīng)營以服裝和餐飲為主，尚無經(jīng)營狀況特別好的經(jīng)營種類，目前經(jīng)營狀況相對較好的為網(wǎng)吧等低消費(fèi)娛樂場所和超市等，中高檔消費(fèi)群體比較有限。市場供給目前泰州市商業(yè)分布主要在以下幾個區(qū)域：第一百貨周邊區(qū)域沿東進(jìn)路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時代購物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個商業(yè)項目?？偯娣e約175000平方米。東進(jìn)路沿線主要商業(yè)分布項目名稱位置規(guī)模經(jīng)營品種經(jīng)營狀況金貿(mào)大廈東進(jìn)西路/青年路約60000m家用電器、小家電等,主力店為蘇寧電器一般時代購物中心東進(jìn)西路/青年路約30000m百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開業(yè)太平洋電腦市場東進(jìn)西路/青年路約3000m電腦主機(jī)、配件、電腦耗材經(jīng)營較好泰州第一百貨東進(jìn)西路/海陵北路約20000m日用百貨經(jīng)營較好泰州商城東進(jìn)西路/海陵北路約25000m服裝為主已關(guān)閉錦泰購物廣場東進(jìn)東路/新民路約24000m日用百貨經(jīng)營慘淡濱河商貿(mào)城東進(jìn)東路/新民路約13000m服裝、皮革、箱包、餐飲人氣不足，但出租率較高此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場、泰山購物中心等多個項目，總面積超過16000平方米。五一路沿線區(qū)域五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以及在建的財富廣場后續(xù)部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以經(jīng)營品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在20-90平方米之間，總建筑面積估計約6000平方米。由于區(qū)域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊(yùn)，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域經(jīng)營較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng)營效果較好，但二層經(jīng)營較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過財富廣場二期估計還將會有部分商業(yè)項目推出，保守估計將達(dá)到10000平方米。在五一路和青年路交匯處聚集了兩個新的商業(yè)項目，一個是泰山行宮步行街，建筑面積約3000平方米；另一個是現(xiàn)代城，建筑面積不足1000平方米。這兩個項目目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。文峰千家惠周邊區(qū)域這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是泰州市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場,總面積約30000平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約6000平方米。時代超市位于它們的南側(cè)，距離200米，面積約為5000平方米。此外，緊鄰時代超市還有即將搬遷的港澳家具城。濟(jì)川東路沿線區(qū)域本區(qū)域集中了太陽商業(yè)廣場和世紀(jì)聯(lián)華兩個較大的商業(yè)項目。太陽商業(yè)廣場位于濟(jì)川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約24000平方米，附近還將有主營板材、五金、綜合材料的二期項目啟動。世紀(jì)聯(lián)華位于濟(jì)川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約10000平方米，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。此外，在泰州市西部揚(yáng)州路上的新港澳家具城約30000平方米，經(jīng)營品牌家具，該項目出租率較高，目前月租金在25元/平方米。江洲廣場附近的海鳥家具市場經(jīng)營檔次較低，約2萬平方米。泰州市東部的泰東鎮(zhèn)南通路上分布有多個綜合市場，總建筑面積約74000平方米。主要是兩個較大的商業(yè)市場：蘇北商業(yè)廣場和溫泰小商品市場。蘇北商業(yè)廣場以經(jīng)營床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約30000平方米。溫泰小商品市場分為四個區(qū)，以經(jīng)營建材、服裝、百貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方米。此外，嘉誠五金裝潢電器市場（約4000平方米）、永安裝飾材料批發(fā)市場（約7000平方米），天中市場（3000平方米）。以上各主要商業(yè)設(shè)施累計面積達(dá)到39萬平方米，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)施。此外，隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)項目陸續(xù)完成，如大學(xué)城附近的易初蓮花（20000平方米），泰州市的商業(yè)供給非常迅猛，競爭也將日趨激烈。需求近年來，隨著居民生活水平的快速提高，社會消費(fèi)迅速增加。2004年，泰州市全社會消費(fèi)品零售額首次超過200億元，達(dá)到200.69億元，增長達(dá)15.5%。而從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。2004年，泰州市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額達(dá)到172.26億元，增長15.4%。其中，食品、飲料、煙酒類商品增長達(dá)16.2%，服裝、針紡織品類商品增長11%，日用品類增長4.3%，家用電器和音像器材類商品增長15.0%,通訊器材類商品增長72.3%。此外，餐飲業(yè)增長也很迅速，2002年至2004年，泰州市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長，2004年為25.35億元，增長17.9%。2004年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長達(dá)13.8%,農(nóng)民可支配收入增長12.1%。收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，2004年，泰州市居民消費(fèi)支出增長較快，市區(qū)居民生活消費(fèi)支出達(dá)到6318元，增長10%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出達(dá)到2924元，增長12.2%。未來趨勢分析從泰州市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長較快。2005年新增了濱河商貿(mào)城、五星電器、蘇寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購物廣場等多個項目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出泰州市GDP和居民可支配收入增長速度。其結(jié)果是市場競爭激烈，幾家歡喜幾家愁。從泰州市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營狀況來看，泰州市第一百貨、文峰千家惠、時代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、太平洋電腦市場經(jīng)營狀況都不錯，而錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、泰州商城、泰山購物中心等經(jīng)營狀況堪憂，泰州商城經(jīng)營到現(xiàn)在約兩年時間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。錦泰購物廣場開業(yè)不久又準(zhǔn)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，濱河商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。根據(jù)前面的分析，預(yù)計到2005年底，泰州市主要的商業(yè)設(shè)施面積超過40萬平方米，這還不包括沿街商鋪以及住宅商鋪。而從泰州市發(fā)展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，泰州市區(qū)的商業(yè)對周邊區(qū)域的輻射力不夠強(qiáng)，泰州市區(qū)商業(yè)項目所面對的消費(fèi)群體主要是泰州市區(qū)居民。目前，泰州市老城區(qū)人口約34萬人，人均擁有商業(yè)面積超過1.2平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積0.5-1平方米的水平。從泰州市商業(yè)業(yè)態(tài)來看：百貨商業(yè)過多。老城區(qū)內(nèi)目前有泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、月星廣場、華聯(lián)商廈、時代購物中心、文峰千家惠、泰山購物中心等多個項目，由于項目眾多，相距較近，商品品種與經(jīng)營管理差異性不明顯，所以相互競爭非常激烈，導(dǎo)致多家商場瀕臨倒閉。大型超市經(jīng)營狀況較好，尤其是時代超市和世紀(jì)聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時，泰州市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。專業(yè)綜合市場仍有潛力。從泰州市目前的幾個專業(yè)綜合市場來看，家具市場已經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個項目，即將開業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時代購物中心也將有一層作為家具市場，因此，泰州的家具市場基本飽和；目前，泰州市區(qū)僅有太平洋電腦市場，該項目規(guī)模較小，檔次不高，經(jīng)營狀況較好，而隨著信息化的普及，電腦以及相關(guān)服務(wù)將會有非常大的增長潛力，因此，電腦以及電腦耗材等專業(yè)市場前景較好；目前，泰州市較大的家電專業(yè)市場是五星電器城和蘇寧電器，其它的主要是綜合百貨中的家電市場，作為專業(yè)市場的蘇寧電器在競爭中無疑占據(jù)絕對優(yōu)勢。因此，家用電器市場未來增長潛力不大。從2004年泰州市居民消費(fèi)增長來看，通訊器材