太倉市人民北路地塊彩虹天下項(xiàng)目可行性分析報(bào)告前言及主要結(jié)論本報(bào)告旨在研究太倉房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀并對(duì)太倉人民北路地塊項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。本報(bào)告所述之項(xiàng)目是指擬在太倉人民北路開發(fā)建設(shè)的一個(gè)設(shè)計(jì)適當(dāng)超前、風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約、社區(qū)景觀優(yōu)美的生態(tài)住宅小區(qū)。本項(xiàng)目占地45000平米，總規(guī)劃建筑面積約55800平米。規(guī)劃容積率1.24，建筑密度23.76%，綠化率45%。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為“太倉針對(duì)中上階層的更具前瞻性的時(shí)尚的高品質(zhì)社區(qū)”。本項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格為2800元/平方米?？墒勖娣e綜合造價(jià)為2342元/平方米。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為：周邊生活配套及休閑娛樂設(shè)施齊全、區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃、合理的空間布局和戶型配比、注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象、智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性、如今太倉樓市較火，前景看好。以上結(jié)論依據(jù)的假設(shè)條件為：100%實(shí)現(xiàn)銷售，開發(fā)期間建材價(jià)格沒有發(fā)生變化和匯率固定，并未考慮上述因素變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨匣窘Y(jié)論，此項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)可行。

第一章目標(biāo)市場(chǎng)分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)太倉市充分發(fā)揮其長(zhǎng)江岸線的資源優(yōu)勢(shì)和"濱江鄰滬"的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了“以港興市”的戰(zhàn)略特色和開放開發(fā)的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，近年來全市經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。各項(xiàng)指標(biāo)2023年同比增長(zhǎng)GDP181億元16%財(cái)政收入15.8億元30.30%固定資產(chǎn)投資額60億元37.90%合同外資8億美元117.80%工業(yè)增加值90億元16%農(nóng)業(yè)增加值15億元4.1%三產(chǎn)增加值67億元12.4%二、太倉房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)的區(qū)域性較強(qiáng)，通過對(duì)其區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展?fàn)顩r及現(xiàn)狀的分析，可以指導(dǎo)我們?cè)撘?guī)避什么，發(fā)揚(yáng)什么，提高整個(gè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也可為項(xiàng)目提出良好的產(chǎn)品建議提供參考，同時(shí)我們可以從其發(fā)展規(guī)律中預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，從而使得項(xiàng)目的產(chǎn)品具有一定的前瞻性。

（一）太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析開發(fā)量分析太倉市2023年~2023年住宅開發(fā)量統(tǒng)計(jì)情況如下：說明：1、2023年到2023年開發(fā)量漲幅較大，原因在于2023年的地塊改造工程較多，帶來開發(fā)量的增長(zhǎng)。2、2023年到2023年間開發(fā)量下降，原因一方面在于房?jī)r(jià)上漲了，抑制了需求；另一方面在于市場(chǎng)上存量房需要消化。交易量情況分析2023年全市商品房交易量為24.5萬平方米，而從2023~2023年這4年間，全市商品房交易量大約以5~6%的比例逐年增長(zhǎng)，這也表明隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們已經(jīng)越來越重視居住條件的改善了。價(jià)格及銷售分析從太倉目前在售樓盤的情況知，目前太倉市多層價(jià)格最高的樓盤是位于小北門街上的人杰景典，已經(jīng)達(dá)到了2680元/平方米，該案應(yīng)該算是市中心樓盤的代表，由于地段較好，所以價(jià)格也較高；而處在城北東路上的樓盤主要以陽光北苑和名都花苑為代表，售價(jià)在2500元/平方米左右，原因在于離市區(qū)較近，但是從地段上來講有些偏郊區(qū)；而城北靠近新城北路的一段在太倉人心目中被認(rèn)為是郊區(qū)，所以價(jià)格又要低一些，該區(qū)域代表樓盤有桃園路上的景都花苑和世外桃園以及登創(chuàng)商住樓，均價(jià)在2200元/平方米左右；對(duì)于新區(qū)的樓盤來說，目前人氣還不夠，而且交通非常不便，所以價(jià)格也較低，代表樓盤為東倉路上的津華園、中鑫商住樓，均價(jià)在2300元/平方米左右，同時(shí)由于新區(qū)的自然環(huán)境不錯(cuò)，且將來隨著太倉城市向東的發(fā)展，該區(qū)域的物業(yè)升值潛力還是很大的，所以該區(qū)域的物業(yè)價(jià)格和市郊物業(yè)的價(jià)格相差不大；而位于錦州路上的華僑公寓售價(jià)卻達(dá)到了2580元/平方米，原因很多，一方面是錦州路周圍的配套較齊全，人氣也較旺，另一方面在于開發(fā)商的實(shí)力較強(qiáng)，具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。小高層的價(jià)格都在3000元/平方米以上?？偟膩碚f，目前對(duì)太倉物業(yè)價(jià)格影響較大因素還是地段。如太倉一個(gè)很不錯(cuò)的樓盤世紀(jì)苑由于地段太偏，所以售價(jià)比新區(qū)其他樓盤要低，2200元/平方米左右。目前樓市較火，加上最近拆遷戶很多，且太倉市大多數(shù)樓盤的定位都較低，所以各樓盤的銷售情況都較好。產(chǎn)品分析太倉的樓盤主要以帶閣樓的多層產(chǎn)品為主，別墅這種高端產(chǎn)品主要集中在城市東南面，小高層在太倉也已經(jīng)出現(xiàn)了，且反響不錯(cuò)，目前有三個(gè)樓盤規(guī)劃有小高層——華僑房產(chǎn)小高層、人杰景典、高爾夫湖濱花園。預(yù)計(jì)將來小高層在太倉的市場(chǎng)應(yīng)該不錯(cuò)，規(guī)劃中的城南新城區(qū)將是高端產(chǎn)品的集結(jié)地。太倉樓盤的開發(fā)規(guī)模都不大，市區(qū)樓盤基本上占地都在3萬平方米左右，新區(qū)樓盤占地較大，最大的世紀(jì)苑占地為23萬平方米。在建筑方面，各樓盤都沒多少特色，建筑繁雜，色彩單調(diào)；在景觀方面，除了部分綠化之外，區(qū)內(nèi)其他景觀很少；在物業(yè)管理方面，大多數(shù)小區(qū)都限于保安、保潔方面，而其他更細(xì)致的服務(wù)基本上沒有；在智能化方面，大多數(shù)小區(qū)都沒有，而其他有智能化的小區(qū)也只限于可視對(duì)講系統(tǒng)方面；在房型方面，目前各樓盤主要是以三房為主。在區(qū)內(nèi)配套設(shè)施方面，各樓盤區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足，沒有設(shè)置會(huì)所。銷售推廣分析太倉各樓盤的的銷售方式基本上限于在物業(yè)周邊設(shè)立一個(gè)很是一般的銷售中心，部分樓盤設(shè)有模型，同時(shí)銷售人員的專業(yè)程度不夠。在推廣方面，太倉的樓盤很少通過媒體做廣告，而對(duì)于POP（戶外看板）這一很有效的廣告形式，在太倉基本上沒有。太倉推廣最有力的樓盤是世紀(jì)苑，該案曾經(jīng)在《太倉日?qǐng)?bào)》上做過一年的整版廣告，同時(shí)也在昆山參加過房展會(huì)。太倉市開發(fā)商和代理商的合作很少。（二）發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)以上分析，我們得出太倉房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析如下：房?jī)r(jià)與周邊城市的價(jià)格相比，太倉市的房?jī)r(jià)偏低，而從周邊城市的房?jī)r(jià)上漲過程來看，同時(shí)從最近土地拍賣中地價(jià)大漲的情況來看，太倉的房?jī)r(jià)仍有上漲空間。產(chǎn)品小高層已經(jīng)在太倉出現(xiàn)，所以未來太倉市的住宅產(chǎn)品將會(huì)朝復(fù)合型產(chǎn)品方向發(fā)展，在規(guī)模、景觀、建筑、房型、規(guī)劃、智能化和物業(yè)管理等方面都將有一個(gè)整體的提升。營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣不力是太倉市樓盤存在的普遍現(xiàn)象，開發(fā)商和代理商的合作很少，太倉開發(fā)商和代理商合作的個(gè)案幾乎沒有，這也使得某些樓盤不論是在產(chǎn)品上還是推廣上都存在一些不足，而代理商在市場(chǎng)把握和產(chǎn)品定位以及營(yíng)銷推廣和樓盤包裝等方面的優(yōu)勢(shì)還沒有被開發(fā)商充分認(rèn)識(shí)，而開發(fā)商不僅可以通過代理商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，同時(shí)也可以通過代理商的介入從樓盤品質(zhì)上打響自身的品牌。而從周邊其他城市房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商和代理商的合作已經(jīng)成為一個(gè)趨勢(shì)和必然，相信將來太倉市開發(fā)商和代理商的合作會(huì)逐步加強(qiáng)。個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太倉市房地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

第二章產(chǎn)品定位隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求也愈來愈高，對(duì)住宅建設(shè)提出了許多新的課題，例如：隨著私人汽車的增多，如何解決汽車的停放，如何在居住區(qū)內(nèi)合理地組織人流、車流，如何在高建筑密度條件下創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，如何適應(yīng)不斷加快的生活節(jié)奏，如何把科技產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)用到住宅建設(shè)中去，如何在建筑設(shè)計(jì)上更好地節(jié)約能源等等問題。人們對(duì)住宅的評(píng)價(jià)已不僅是面積的大小，而是它的舒適性和環(huán)境質(zhì)量的綜合評(píng)定。基于以上的思考，我們的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想是為居民創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安靜、安全的居住生活環(huán)境，合理解決居住數(shù)量與環(huán)境質(zhì)量關(guān)系的問題，滿足規(guī)劃要求，力爭(zhēng)做到：建房多、綠地大、環(huán)境美、住宅及商業(yè)用房使用靈活。在此前提下，合理規(guī)劃，節(jié)約用地，為發(fā)展留有余地。針對(duì)本地塊的基本情況，結(jié)合在市場(chǎng)調(diào)查中獲得的信息和客戶反饋的意見，我們對(duì)本案的產(chǎn)品方面提出如下建議：（一）樓盤定位建議針對(duì)中上階層的更具前瞻性的時(shí)尚的高品質(zhì)社區(qū)——城市生活的新名片1、更合理的空間分布、更具生態(tài)性和藝術(shù)性的景觀綠化3、更多健康，讓運(yùn)動(dòng)就在家門口4、更輕靈更時(shí)尚的建筑色彩，更多精彩生活從市場(chǎng)調(diào)研的情況來看，目前太倉市的個(gè)案普遍缺乏特色，檔次較低。雖然有些樓盤的業(yè)主社會(huì)地位尚可，但是整個(gè)小區(qū)的居住感受卻不是太好，單調(diào)的建筑外觀，乏味的建筑形態(tài)，緊湊排布的樓棟，簡(jiǎn)單的景觀綠化，跟不上潮流的智能化和物業(yè)管理，除了居住還是居住的落后的小區(qū)規(guī)劃等等不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)表明：太倉市民需要高品質(zhì)的和周邊其他城市接近的居住環(huán)境，因而高檔樓盤的推出也是必然。同時(shí)此種定位也能填補(bǔ)市場(chǎng)空白，減少與其他產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。我們這里所說的高檔并不單單指總價(jià)的高低，而是要從整體規(guī)劃上為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)更舒適的居住環(huán)境，提供一系列更人性化的服務(wù)，同時(shí)開發(fā)商也可以通過高品質(zhì)社區(qū)的建立為自己打造一個(gè)品牌，為自己增加無形的資產(chǎn)。（品牌已經(jīng)成為消費(fèi)者第一認(rèn)知的要素，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)）（二）總體規(guī)劃建議根據(jù)本案的基本情況，再結(jié)合問卷調(diào)查的意見，我們對(duì)本案的產(chǎn)品提出如下建議：（1）小區(qū)排布建議整個(gè)小區(qū)采用合圍式布局，樓宇采用錯(cuò)位排布的方式，堅(jiān)決摒棄兵營(yíng)式的排布。（2）主要建筑形態(tài)全區(qū)由13幢居住用房和部分商業(yè)用房組成，其中6幢8層小高層，5幢4層多層，2幢5層多層，臨燕山路的兩幢多層底層為商業(yè)用房。其中小高層每單元一梯兩戶。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為南低北高，東低西高，13幢板式建筑一起形成高低錯(cuò)落、層次豐富的空間輪廓線。其中小高層規(guī)劃在地塊以北，其中西邊3幢，東邊3幢，多層布置在小高層以南。建筑高低組合，瓦頂與平臺(tái)屋面結(jié)合，以及溫和的外墻色彩的變化，使整個(gè)小區(qū)親切感人，具有鮮明的時(shí)代氣息。我們?cè)谝?guī)劃產(chǎn)品的時(shí)候應(yīng)該使產(chǎn)品具有一定的前瞻性，而從周邊其他城市的房產(chǎn)發(fā)展軌跡來看，小高層已經(jīng)成為房產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的必然，同時(shí)從市場(chǎng)調(diào)研中了解到小高層產(chǎn)品在太倉的接受度較高，因此我們提出了建造小高層的建議。增加小高層住宅的比例，可以有效地提高土地容積率而又減少建筑的覆蓋率，留出更多的土地用于綠化，從而改善小區(qū)環(huán)境。（3）會(huì)所及區(qū)內(nèi)配套建議從周邊城市個(gè)案的情況來看，會(huì)所已經(jīng)成為所有較高檔樓盤所必備的區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，而從問卷反映的情況來看，人們對(duì)區(qū)內(nèi)配套的要求主要是如下幾點(diǎn)——便利店、托兒所、醫(yī)務(wù)室、運(yùn)動(dòng)設(shè)施。綜合以上因素得出如下建議：設(shè)立一個(gè)中心會(huì)所，其中設(shè)置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休閑娛樂設(shè)施。同時(shí)引入一種目前較流行的泛會(huì)所概念，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如沿河設(shè)置跑道，在區(qū)內(nèi)設(shè)置晨練場(chǎng)、鵝卵石足底按摩走道、兒童游樂設(shè)施等以體現(xiàn)本案更多運(yùn)動(dòng)元素的特征。同時(shí)由于小區(qū)規(guī)劃有商鋪，所以便利店的問題也就迎刃而解了，而籌建中的慈愛醫(yī)院就近在咫尺，所以醫(yī)務(wù)室也不用考慮。建議可以設(shè)置一個(gè)托兒所。（4）小區(qū)入口建議為封閉式管理小區(qū)，設(shè)計(jì)擬在人民北路及燕山路各設(shè)一個(gè)出入口，臨人民北路一面設(shè)置主要出入口。而主入口就如同一個(gè)小區(qū)的精神堡壘，是整個(gè)社區(qū)的臉面，應(yīng)盡量做得宏偉有氣勢(shì)，同時(shí)也應(yīng)該考慮出口處道路的交通便利情況，要做到方便、醒目。（5）小區(qū)道路小區(qū)內(nèi)部主要以一條環(huán)路輕捷地完成內(nèi)部交通，道路網(wǎng)絡(luò)活潑生動(dòng)，環(huán)形道路將車流分隔在內(nèi)部中心庭園以外，人車分流，充分體現(xiàn)小區(qū)道路“通而不透，暢而不穿”的設(shè)計(jì)原則。小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)簡(jiǎn)捷，從功能出發(fā)，安排人流車流。區(qū)內(nèi)道路分為兩級(jí)：小區(qū)主路路面寬8m；從主路分出次路通入宅間，路面寬4-6m。主路轉(zhuǎn)變半徑為10m，次路轉(zhuǎn)彎半徑為8m。路下設(shè)有各種管線及電纜。為方便殘疾人使用，建議小區(qū)道路作無障礙設(shè)計(jì)，路口及樓門入口做坡道，老人和殘疾人可以由此進(jìn)入各戶（平臺(tái)與住宅之間的高差由坡道連接）。（6）小區(qū)停車對(duì)于一個(gè)檔次較高的小區(qū)來說，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都比較強(qiáng)，這就要求在本案設(shè)置更多的車位以滿足業(yè)主需要。鑒于本案的基本情況，建議本案車位與戶數(shù)比為0.7：1，停車采取上、下結(jié)合，即半地下、地面、架空層結(jié)合的方式，充分利用環(huán)路外圍邊角地帶和路的盡端處布置地面停車場(chǎng)，解決住戶車輛的停放問題；本著就近停車的原則，利用小高層架空平臺(tái)下空間設(shè)置集中停車場(chǎng)。半地下車庫的位置設(shè)在中庭景觀之下，這樣既可以保證區(qū)內(nèi)的人車分流，又可以保證車庫離出入口的較近距離，方便業(yè)主出行。采用半地下車庫，使坡道減短又便于自然采光通風(fēng)，并且做到就近停放，住戶下車后就能乘電梯或經(jīng)樓梯直達(dá)家門，從而完善地解決了小區(qū)停滯不前車和人車分流的問題。這種做法的還可利用車庫的局部屋頂，形成首層住戶獨(dú)用的大露臺(tái)，既改善了首層的居住環(huán)境，減少了干擾，又增添了小區(qū)景觀層次。此外，半地下車庫還成為垃圾集散、管道總配備的恰當(dāng)空間。建議在躍層式建筑底下設(shè)置半地下車庫，保證每位躍層式業(yè)主至少有一個(gè)車位，且可以就近停車。（三）建筑外部建議（1）建筑風(fēng)格目前太倉各樓盤的建筑比較傳統(tǒng)，且有種千篇一律的感覺，而從市場(chǎng)調(diào)研中了解到市民對(duì)樓盤特色的要求正在提高，因此我們認(rèn)為：在建筑風(fēng)格方面，我們要引入一種全新的、特色鮮明而又充滿現(xiàn)代感的風(fēng)格——澳洲風(fēng)格，此種風(fēng)格的建筑主要體現(xiàn)一種澳洲的生活，簡(jiǎn)潔的建筑形態(tài)、流暢的建筑線條、毫無多余修飾的建筑立面、鮮明輕靈的色彩，加上大面積的玻璃原版移植了悉尼的陽光生活。同時(shí)這也和在問卷調(diào)查中人們購房時(shí)對(duì)采光和通風(fēng)的要求較高相符。相信在產(chǎn)品上的創(chuàng)新將是制勝的關(guān)鍵。（2）建筑外觀目前太倉各案的建筑顏色多為磚紅色，灰白色和淡藍(lán)色，而且一幢樓甚至整個(gè)小區(qū)都是以一種顏色作為立面顏色，給人感覺既單調(diào)又乏味。因此我們建議可在本案產(chǎn)品的外立面上以一些充滿活力的、輕靈的、較鮮明的顏色作為主色調(diào)，同時(shí)各種色彩互相搭配，讓建筑也成為景觀中的一部分，讓滿身疲憊的歸者精神為之一振，讓回家的感覺更好。另外，充分調(diào)動(dòng)一切元素使之成為建筑立面構(gòu)成的一部分，也是立面設(shè)計(jì)的一個(gè)基本原則。如將空調(diào)器外機(jī)同陽臺(tái)或凸窗進(jìn)行組合設(shè)計(jì)，避免了立面的雜亂無章。（3）架空的建議人們對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的要求越來越高，因此區(qū)內(nèi)綠化和景觀較多的小區(qū)更能得到人們的青睞，而對(duì)于本案規(guī)模不大的事實(shí)來說，要增加綠化，只有在架空層上增加，因此建議本案的小高層做局部架空，架空層可以做綠化用，這樣既增加了小區(qū)的綠化率，又增強(qiáng)了小區(qū)的通透性，讓人們的視野更加的開闊。同時(shí)還可以考慮在架空層上設(shè)置一些停車位。架空層的高度不超過2.2米。（四）套內(nèi)空間戶型設(shè)計(jì)原則分區(qū)明確是戶型設(shè)計(jì)的基本原則根據(jù)動(dòng)靜分區(qū)，潔污分離的原則，將戶內(nèi)空間分為三個(gè)部分進(jìn)行設(shè)計(jì)：動(dòng)區(qū)：玄關(guān)、起居廳、餐廳、廚房、洗衣靜區(qū)：臥室、書房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間以上每個(gè)區(qū)均徹底獨(dú)立，功能上自成體系互不干擾。功能專門化是提高生活質(zhì)量的標(biāo)志功能上的兼顧是低水平經(jīng)濟(jì)生活的一種表現(xiàn)，如：將廚房移入陽臺(tái)等。對(duì)中高標(biāo)準(zhǔn)的居住建筑的戶內(nèi)各部分空間進(jìn)行功能上及空間上的專門化設(shè)計(jì)是高質(zhì)量生活的保證。廚房、洗衣的結(jié)合是功能專門化的典范。食品的加工及貯藏、衣物的清潔是人類居家生活的兩大活動(dòng)，應(yīng)將其結(jié)合設(shè)置避免了這兩種活動(dòng)對(duì)其他空間的干擾。儲(chǔ)藏室作為一個(gè)輔助空間存在也是很必要的?？臻g形狀的完整性是人性化的高度體現(xiàn)。人類對(duì)其所處空間的完整性的敏銳感覺是與生俱來的。在今天生活節(jié)奏高度緊張的情況下，人們?cè)诠ぷ髦?，家居空間是其休息、放松的主要去處。不言而喻，在每一處空間的處理上滿足人類對(duì)空間的追求是極其重要的，也是人性化設(shè)計(jì)的重要體現(xiàn)。玄關(guān)的設(shè)計(jì)：現(xiàn)今很多戶型的玄關(guān)經(jīng)常是一個(gè)狹長(zhǎng)的走道，而在這里，我們應(yīng)將玄關(guān)尺寸適當(dāng)調(diào)整使之在空間形態(tài)上接近方形，以避免單調(diào)、壓抑的感覺。在臥室區(qū)的進(jìn)口處，一般處理僅為1米寬的走道，盡量將尺寸略加調(diào)整，使之成為一個(gè)方型小廳，做為臥室區(qū)同起居廳之間的過渡空間。在設(shè)計(jì)起居廳時(shí)，應(yīng)留有兩面相對(duì)較長(zhǎng)的墻面（一般均在4米以上），保證起居空間能容納一個(gè)小型的家庭影院。在廚房的設(shè)計(jì)中，應(yīng)將所有的廚房空間設(shè)計(jì)成近乎方型的空間，使櫥柜呈“島型”布置，氣派、大方，空間感覺完整。以上這樣處理，使戶內(nèi)空間連續(xù)完整、節(jié)奏感強(qiáng)，最大限度的滿足了人們潛意識(shí)里對(duì)空間的渴求，使空間充滿了人性化的感覺。不同標(biāo)準(zhǔn)的戶型應(yīng)遵循不同的設(shè)計(jì)原則建筑師對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，絕不能拿一把尺量遍所有的人。要盡量遵循這一原則。以“躍層式”戶型的設(shè)計(jì)原則為例：底層設(shè)置的功能有：起居廳、餐廳、客人房、廚房、洗衣間、衛(wèi)生間等等。頂層設(shè)置的功能有：家庭起居廳、主臥室、次臥室、書房、衛(wèi)生間等等。以上兩點(diǎn)僅是功能方面一般“躍層式”戶型的基本設(shè)計(jì)原則。另外，在“躍層式”戶型中還要進(jìn)行更高處理：如起居廳均設(shè)置了“吹拔”以增加其空間的流動(dòng)性及趣味性；將戶內(nèi)樓梯同起居廳聯(lián)系起來使之作到“步移景異”；在室外景觀良好的一面設(shè)置了觀景平臺(tái)，使之有空中花園的效果；在主臥的衛(wèi)生間外設(shè)置了衣櫥間，以提高檔次。在“躍層式”戶型的設(shè)計(jì)中采用不同的設(shè)計(jì)原則，會(huì)取得完全不同的空間效果。套內(nèi)建議（1）臥室、起居室主要居住空間（起居、主臥）應(yīng)避免相互干擾，有充足的陽光和良好的視野。臥室之間不穿越，應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。（2）廚房廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。廚房排油煙機(jī)的排氣管通過外墻直排室外時(shí)，應(yīng)在室外排氣口設(shè)置避風(fēng)和防止污染環(huán)境的構(gòu)件。燃?xì)鉄崴鞯呐艧煿懿坏门c排油煙機(jī)的排氣管合并接入同一管道。（3）衛(wèi)生間主衛(wèi)盡量有直接采光（明衛(wèi)）、自然通風(fēng)。無外窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。衛(wèi)生間要干濕分離（從問卷中了解到洗手臺(tái)和馬桶之間最好分隔，建議在房型設(shè)計(jì)中予以考慮）無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)該直接開向起居室或廚房。應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置，宜貼近或結(jié)合衛(wèi)生間布置，應(yīng)避免暴露在起居室。（4）陽臺(tái)本案地塊周邊景觀較佳，所以建議在每棟樓的東邊和西邊戶型設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)折陽臺(tái)，這樣既增加了人的活動(dòng)空間，同時(shí)也擴(kuò)大了人的視野，產(chǎn)生一種步移景遷的效果。陽臺(tái)可由大部分的鋼化玻璃擋板和部分混凝土擋板組成，這樣可增加陽臺(tái)的通透性。如今陽臺(tái)功能的細(xì)分使得南陽臺(tái)主要用做觀景，而北陽臺(tái)作為衛(wèi)生間的輔助空間越來越為人們所重視，所以建議在北邊設(shè)置一個(gè)工作陽臺(tái)，以滿足人們?nèi)粘＜覄?wù)所用。（5）窗窗型設(shè)計(jì)要有新意，可采用大玻璃固定窗與小方格開啟窗扇組合，既滿足通透觀景需要，又吸取歐式白色格窗和民族傳統(tǒng)窗欞的精髓。主人房采用低窗臺(tái)，外墻設(shè)淺花池，從而大大改善了室內(nèi)景觀環(huán)境，房主雖然身居高樓，也會(huì)產(chǎn)生如臨花園的美好感受。建議應(yīng)用大面積的落地玻璃，轉(zhuǎn)角玻璃、外飄型的臥室角窗等設(shè)計(jì)，這些設(shè)計(jì)能擴(kuò)大視野和采光面積，同時(shí)外飄窗臺(tái)又可使寬大的窗臺(tái)成為一個(gè)舒適的休息平臺(tái)，所以建議在本案產(chǎn)品中也予以采用。（6）過道、儲(chǔ)藏空間和套內(nèi)樓梯套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于1.2米，通往臥室、起居室的過道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9米；過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。同時(shí)儲(chǔ)藏室作為一個(gè)輔助空間也在問卷中為廣大市民所期望。對(duì)于躍層式房型，要考慮一個(gè)客廳挑空的問題，要使樓上樓下功能分區(qū)明顯（如樓下為日?；顒?dòng)的動(dòng)區(qū)，樓上為睡覺休息的靜區(qū)），同時(shí)可在底層設(shè)置錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)空間的變化。套內(nèi)樓梯不宜采用螺旋形樓梯。套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于0.22米，高度不應(yīng)大于0.2米。（五）景觀建議（1）綠化居住區(qū)綠地及綠化配置具有保護(hù)環(huán)境、美化環(huán)境、拓展生活空間等諸多作用，是人、建筑與自然和諧共生的自然基礎(chǔ)，因此，人們對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的要求也就越來越高。小區(qū)綠化布局是住宅區(qū)的重要特色，建議沿小區(qū)中部南北向成線型帶狀布置，一方面，居民進(jìn)出都須途徑此地，另一方面，使各幢住宅與公共綠地有最大的接觸面，具有較強(qiáng)的可達(dá)性，并將住宅有機(jī)地劃分與聯(lián)結(jié)。公共綠地內(nèi)組織有為居民游憩、玩耍的場(chǎng)所，提供了鄰里交往的空間，同時(shí)有效地促進(jìn)了社會(huì)性活動(dòng)的進(jìn)行。帶狀綠地改善了小區(qū)的小氣候，集中綠地以大面積草坪為主，局部配以樹木、山石和小品，居民無論是上下班、散步、游戲都置身于花園之中。從太倉市區(qū)各樓盤的綠化情況來看，綠化率都很低，而從問卷統(tǒng)計(jì)的情況來看，市民對(duì)綠化的要求較高，所以建議本案做較高比例的綠化。建議在架空層增加綠化，同時(shí)在沿馬路和沿河道旁種植成年喬木作吸收噪音、抵御灰塵之用；同時(shí)市民對(duì)樓棟之間的綠化要求也較高，所以建議在樓棟之間做大量綠化，讓住戶足不出戶就能感受屋外美景，同時(shí)綠化更要注重一種均好性，做到戶戶有景、家家見綠。除此之外，還建議推出空中花園的概念，也即是在屋頂做綠化，讓綠意溢滿整個(gè)小區(qū)?？傊?，注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑要互相輝映，注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合。在植物搭配上要體現(xiàn)出季節(jié)的變化，在不同季節(jié)不同地方都應(yīng)該有綠地空間，小區(qū)主路兩側(cè)的行道樹以香樟為主，路兩側(cè)局部配以花卉，做到春有花、夏有蔭、秋有果、冬有綠，落葉喬木，常青灌木、常綠草坪高低參差、交相輝映，注重發(fā)揮綠化在整個(gè)居住區(qū)生態(tài)中的深層次作用。（2）中庭景觀區(qū)從問卷反映的情況來看，人們對(duì)中庭景觀的認(rèn)知度最高，所以建議在小區(qū)主入口處設(shè)置一處中庭景觀，此處景觀可以綠化和水結(jié)合的形式來表現(xiàn)，要盡量做到美觀精致，以此來體現(xiàn)小區(qū)的檔次和樓盤的品質(zhì)，同時(shí)可以在水中和綠化間設(shè)置投射燈，讓整個(gè)小區(qū)的夜晚也魅力十足。中心庭園景觀配置完全仿效自然，根據(jù)太倉氣候條件，配以集中綠化。形狀自由的鋪地，邊線曲折流暢；各種小品及綠化的空中廊架，與成片綠化一起，塑造居住區(qū)的自然環(huán)境及人文環(huán)境。（3）水景及其他從問卷中得知，人們對(duì)水景的認(rèn)知度也較高，所以本案也可以考慮在小區(qū)內(nèi)部再引入幾條水系（水系標(biāo)高要高于天然河水），水底鋪藍(lán)色地磚，定時(shí)更換。這樣就更能體現(xiàn)小區(qū)的水域生活。還可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些景觀小品（如假山、雕塑等），設(shè)置一些供休憩用的公用設(shè)施，在各單元區(qū)設(shè)置樓宇指示牌，在燈光方面建議用光線較為柔和的燈，且燈不宜放置的太高，最后值得一提的是在全區(qū)各處設(shè)置小區(qū)的CI標(biāo)志，這樣可以給人較強(qiáng)的視覺沖擊力，對(duì)于提高整個(gè)小區(qū)的知名度有很大的作用。小高層圍合的平臺(tái)空間（半地下車庫頂上）增加了室外活動(dòng)空間，為住戶提供了一個(gè)交往的鄰里空間。既有單獨(dú)的使用與活動(dòng)范圍，又有集中的公共活動(dòng)空間，并且改善了環(huán)境和景觀，由于覆土層較淺的關(guān)系，盡量布置草坪及灌木綠化、鋪地、燈具等。平臺(tái)花園設(shè)有兒童活動(dòng)場(chǎng)和老年人休息的地方，給居民創(chuàng)造一種樂融融的人際交往氛圍。（六）建材設(shè)備建議及物業(yè)管理建議（1）建材設(shè)備建議1、外墻——采用高級(jí)防水型涂料2、窗——雙層真空塑鋼窗3、供電——采用雙回路供電4、供水——采用變頻直接供水5、排水——采用直排式排水6、其他——建筑主體為毛坯結(jié)構(gòu)，毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，樓面屋面采用混凝土現(xiàn)澆板，預(yù)留空調(diào)機(jī)位，預(yù)留天然氣管道，全區(qū)單體住戶做到管線到戶。建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單建議表建材設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。外墻采用高檔防水外墻涂料，局部外墻磚貼面。屋頂采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋頂結(jié)構(gòu)，上鋪改性瀝青防水層及水泥珍珠巖保溫層。門窗入門采用國(guó)家品牌系列防盜門，窗采用雙層真空塑鋼窗。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙，起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正、順直。給排水符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、線預(yù)留。（2）智能化設(shè)備建議1、周界報(bào)警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線；2、電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的24小時(shí)定時(shí)、不定時(shí)的巡視，杜絕一切隱患；3、安保監(jiān)控系統(tǒng)：4、背景音樂系統(tǒng)及公共廣播：在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)通知正在散步的業(yè)主；而在平時(shí)，這些音響播放的自然聲和背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松愉悅的享受；5、車閘管理系統(tǒng)：以智能化的IC卡實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)車輛的出入管理，而對(duì)于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時(shí)通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通；6、三表遠(yuǎn)程讀表，實(shí)行IC卡門禁管理，每戶設(shè)置可視對(duì)講，并與管理中心連線，同時(shí)在各個(gè)住戶內(nèi)設(shè)置報(bào)警按鈕；7、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)。（3）物業(yè)管理項(xiàng)目建議目前太倉各樓盤的物業(yè)管理水平較低，服務(wù)項(xiàng)目較少，而對(duì)于一個(gè)樓盤來說，物業(yè)管理的好壞直接體現(xiàn)樓盤檔次的高低。因此對(duì)于本案來說，建議聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。物業(yè)代勞業(yè)務(wù)代管房屋、代業(yè)主租售房屋代請(qǐng)家教、保姆、鐘點(diǎn)工代辦報(bào)刊雜志訂閱和收發(fā)郵件代訂飛機(jī)、輪船、火車、汽車票垃圾處理：小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾集中箱房，并于固定時(shí)段定點(diǎn)收集、定時(shí)處理，給小區(qū)帶來一個(gè)潔凈、清新的空間。園藝管理：四季植物養(yǎng)護(hù)、整修。公共綠地除草。水面清潔維護(hù)。清潔管理：各戶垃圾定時(shí)定點(diǎn)收集。公共部位的清潔。各級(jí)道路的清潔。行政管理：定期召開業(yè)主會(huì)議，建立良好溝通渠道。小區(qū)內(nèi)部信息電腦化管理存檔，控制及監(jiān)察各項(xiàng)公共設(shè)施。設(shè)備管理：按時(shí)維護(hù)保養(yǎng)公用機(jī)電設(shè)備，確保雙回路供電系統(tǒng)。24小時(shí)維修中心為業(yè)主排憂解難注：具體項(xiàng)目由物業(yè)公司擬定，物業(yè)管理費(fèi)由市物價(jià)局定。（七）面積配比及價(jià)格建議（1）面積配比建議結(jié)合市場(chǎng)反饋的信息，我們對(duì)本案產(chǎn)品面積和價(jià)格提出如下建議：見下表表一容積率總建面（M2）建筑密度總戶數(shù)（戶）1.245580023.76%370目前太倉的房型主要以三房為主，兩房的供應(yīng)量和需求量都很少，主要原因就在于太倉外來人口較少，購房主要以本地人為主，同時(shí)在居住觀念上覺得兩房的房間太少，不能滿足日常生活的需要。所以在戶型規(guī)劃中建議以三房為主，不規(guī)劃兩房。表二各種產(chǎn)品建筑面積表（單位：M2）小高層多層（躍式）多層（平層）商業(yè)用房合計(jì)備注3428091209360230055060平層在商業(yè)用房上表三房型編號(hào)建筑面積（M2）戶數(shù)（戶）房型說明所占比例A12064三房?jī)蓮d兩衛(wèi)17.3%B130136三房?jī)蓮d兩衛(wèi)36.8%C14032三房?jī)蓮d兩衛(wèi)8.6%D15060三房?jī)蓮d兩衛(wèi)16.2%E16030三房?jī)蓮d兩衛(wèi)8.1%F18024四房三廳三衛(wèi)6.5%G20024四房三廳三衛(wèi)6.5%

第三章價(jià)格定位價(jià)格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)，針對(duì)定價(jià)主要考慮以下因素：a.區(qū)域價(jià)格b.產(chǎn)品本身的特點(diǎn)由此產(chǎn)生本案定價(jià)方法：隨行就市和成本導(dǎo)向定價(jià)多層平層式：均價(jià)2300元/平方米多層躍層式：均價(jià)2600元/平方米小高層：均價(jià)3000元/平方米差價(jià)綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素商鋪：4500元/平方米建議以低開高走作為本案的價(jià)格策略，以較低價(jià)格入市，從而形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，聚集人氣，然后不斷的上調(diào)價(jià)格，每次調(diào)價(jià)的周期控制在半個(gè)月左右，調(diào)價(jià)幅度在3%——5%之間，在調(diào)價(jià)期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調(diào)價(jià)要注意兩點(diǎn)：調(diào)價(jià)頻率要頻，調(diào)價(jià)幅度要小。說明：上調(diào)價(jià)格可以給人造成物業(yè)升值和熱銷的感覺，從而給客戶以信心。

第四章機(jī)會(huì)與問題分析機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、本案占地45000平方米，規(guī)模在市區(qū)較大；2、地處城市主干道人民北路，升值潛力較大；3、周邊生活配套及休閑娛樂設(shè)施齊全；4、更具特色、更具人性的規(guī)劃使得本案更具競(jìng)爭(zhēng)力；5、注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象；6、智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性；7、合理的空間布局和戶型配比；8、健康的、運(yùn)動(dòng)的社區(qū)；9、區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃；10、如今太倉樓市較火，前景看好；11、市區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大；12、土地拍賣帶來的地塊本身價(jià)值的增加。問題點(diǎn)分析1、周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。2、燕山路要到7、8月間才能通車對(duì)本案的影響。

第五章主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想根據(jù)規(guī)定性指標(biāo)，考慮小區(qū)規(guī)模、檔次、周邊配套狀況，將該主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暫估如下，見下表。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值總用地面積平米45000住宅建筑面積平米52760商業(yè)建筑面積平米2300公建建筑面積平米740建筑密度%23.76容積率1.24綠化率%45總戶數(shù)戶370

第六章投資估算工程總造價(jià)為11612萬元，折合可銷售建筑面積綜合成本為2116元/平方米。第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)附1：2023年太倉市規(guī)劃拍賣土地情況太倉市推行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣、掛牌出讓起始于2023年，隨著土地市場(chǎng)化的日趨深化，國(guó)有土地交易在太倉市日漸活躍。太倉經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無錫等地的開發(fā)商，紛紛前來“淘金”。以下是2023年太倉市規(guī)劃拍賣的土地情況：序號(hào)土地坐落原權(quán)屬單位面積（畝）用途備注1東郊村新增用地60房產(chǎn)2太勝村新增用地600房產(chǎn)大慶二期3香花橋、鳳聯(lián)新增用地500房產(chǎn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)4太勝村上海路西新增用地50房產(chǎn)5太勝村濱河路北新增用地192房產(chǎn)6向陽村公安局后新增用地30房產(chǎn)7城廂鎮(zhèn)存量9房產(chǎn)城中派出所8城廂鎮(zhèn)存量38房產(chǎn)中聯(lián)地毯廠9山南路新增用地102房產(chǎn)10城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)春路工投公司28房產(chǎn)特種機(jī)電廠11沙溪鎮(zhèn)新北街工投公司17房產(chǎn)農(nóng)具五金廠12城廂鎮(zhèn)人民南路工投公司68房產(chǎn)二棉廠13城廂鎮(zhèn)小北門工投公司10房產(chǎn)印刷廠合計(jì)1704其他改造及拍賣情況：西大門改造，約500畝，已經(jīng)列在拍賣計(jì)劃中。西門市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)改造，約500畝，不一定拍賣。布廠、經(jīng)編廠地塊改造為住宅（別墅）用地。盛大房產(chǎn)以3000萬拍得長(zhǎng)春路西門某地塊。市政府南面某地塊方案規(guī)劃已經(jīng)通過，用做商住。另據(jù)悉，大慶石油管理局投資的錦繡新城居住小區(qū)占地1300畝，它位于太倉新區(qū)（東南側(cè)、沿江高速公路西側(cè)），一期不對(duì)外銷售，主要定銷上海籍的大慶職工，因此后期的開發(fā)量是巨大的。綜合以上的土地統(tǒng)計(jì)資料和目前在售的樓盤存量，太倉市未來住宅的供應(yīng)量是非常大的。附2：最近一次太倉市所拍土地的基本情況地塊位置：長(zhǎng)春路（原機(jī)電廠）用途：二類住宅占地面積：15981.8平方米說明：起價(jià)960萬，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以3600萬拍得，平均每平方米地價(jià)2252元從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點(diǎn)：外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉的房產(chǎn)市場(chǎng)，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價(jià)，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應(yīng)的房?jī)r(jià)定會(huì)隨之攀升。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤(rùn)滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會(huì)導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對(duì)后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號(hào)。（2）管道接口完成后，用短管甲