內(nèi)容摘要本項目(*****)位于新鄉(xiāng)市****路與南干道道交叉口西北北角，物業(yè)開開發(fā)類別為高高檔住宅，開開發(fā)商是****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司。本報報告通過對項項目地塊的開開發(fā)經(jīng)營環(huán)境境的市場調(diào)查查分析，以及及周邊主要同同類競爭物業(yè)業(yè)的比較后，依依據(jù)新鄉(xiāng)市目目前市場狀況況和對未來的的預(yù)測，對本本項目——****的可行性與與開發(fā)經(jīng)營策策劃提出初步步意見，結(jié)合合項目的特點點和優(yōu)點，對對項目的規(guī)劃劃設(shè)計方案進進行一定的描描述。本項目目的定位為中中檔住宅小區(qū)區(qū)，主要通過過廣告進行宣宣傳，采取多多種促銷手段段進行營銷。接接著本報告對對項目進行了了投資分析、財財務(wù)評價和風(fēng)風(fēng)險分析，以以期探討該地地塊進行住宅宅開發(fā)經(jīng)營的的可能性。依依據(jù)本文的方方案，項目用用地面積為22127平方米，總總建筑面積492688.1平方米。項項目總投資8733..12萬元,其中自有資資金為3500萬元。經(jīng)測測算項目財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值1518..71萬元，項目目財務(wù)內(nèi)部收收益率28%。在進行風(fēng)風(fēng)險分析時，分分別進行了盈盈虧平衡分析析和敏感性分分析，在敏感感性分析中分分別對銷售收收入和總投資資進行了分析析。經(jīng)過研究究分析可以看看出本項目在在經(jīng)濟上具有有較強的可行行性。關(guān)鍵詞****；市市場調(diào)查；

開發(fā)經(jīng)營；財務(wù)分析；風(fēng)險分析Thefeaasibillityrresearrchreeportofthheressidencceofthe“ShenggShuiiLvDDu”Candidaate:XuuHuaSupeervisoor:ZhhouWeeiAbstracctTheprooject(*****)atthhenorrthwesstcorrenoffLabooraRoaddandNangaanRoaadinXinxiiangCCity.IItwilllbedevellopedintoClasssicreesidennce(incluudemulltilayyer,bbusineesssttorefrront),,andtthedeevelopperiss*****ReallEstaateDeeveloppmentCompaany.Putfoorwarddthepreliiminarrysugggestiionoffthefeasiibilitty\deeveloppingaandmaanagemmentooftheeShenngShuuiLvDuacoorrdinngtothellocalmarkeetsittuatioonanddtheprediictionnoftthefuutureofXinxianng.Meaanwhilleinvvestiggatanddanallysisthemmartoofdevvelopmmentaandmaanagemmenteenviroonmenttofttheprrojectt,anddcompparetheperimmetermainsimillarcoompetiitionpropeerty.AAndthhroughhcombbininggthecharaacteriisticandaadvanttageooftheeprojject,,thenhaveadeppictioonofdesiggn.Thhisprrojecttorieentateeintoofirsst-claassseectionnforresiddence.Itwwillbbepubblizeddbyeexhibiitionsellssandadverrtisemmentsandwwillssellbbymannywayywhicchwilllproomotethessales.Thefolloowconntextofthhetexxtisinvesstmenttanallysis,finnanciaalanaalysissandriskanalyysisttotheeprojjectwwhichisinnhopeesofprobiinginntowhhetherrtheprojeectissfeassible..Thebasissforthisprogrramme,,theprojeectsiitearreaoff22,1127sqquaremeterrs,atotallconsstructtionaareaoof49,268.11squaaremeeters..Thetotallinveestmennt87..3312milliionyuuan,oofwhiich355milllionyyuanfforittsownnfundds.Meeasureedbythennetprresenttvaluueof15.18817miillionnyuannprojjectffinancce,prrojecttfinaanceiinternnalraateoffretuurn288perccent.Atthhetimmeoftherriskaanalyssis,aanalyzzebreeak-evvenannalysiisanddsenssitiviityannalysiis,anndfurrtheranalyyzethhesennsitivvityaanalyssisoffthesalessreveenuerrespecctivellyanddtotaalinvvestmeent.AAfterreseaarchaandannalysiiswecansseethhatthhisprrojectthasstronngecoonomiccviabbilityy.KeyworrdShengSShuiLLvDu；；Markketinnvestiigatioon；Devellopmenntmannagemeent；Finanncialanalyysis；Riskanalyysis目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc137578393"目錄4第HYPERLINK\l"_Toc137578394"1章總論66HYPERLINK\l"_Toc137578395"1.1項目建設(shè)設(shè)背景6HYPERLINK\l"_Toc137578396"1.2項目概況況6HYPERLINK\l"_Toc137578397"1.3項目可行行性研究報告告編制依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc137578398"1.4項目可行行性研究報告告范圍7HYPERLINK\l"_Toc137578399"1.5項目研究究結(jié)論及建議議7HYPERLINK\l"_Toc137578400"1.6項目主要要經(jīng)濟技術(shù)指指標(biāo)8第HYPERLINK\l"_Toc137578403"2章住宅市市場分析與營營銷戰(zhàn)略9HYPERLINK\l"_Toc137578404"2.1當(dāng)前住宅宅市場現(xiàn)狀99HYPERLINK\l"_Toc137578405"2.2新鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)狀與與市場需求..9HYPERLINK\l"_Toc137578406"2.3“精品住住宅”的市場需求求及發(fā)展10HYPERLINK\l"_Toc137578406"2.4當(dāng)前住住宅市場面臨臨的矛盾和問問題12HYPERLINK\l"_Toc137578406"2.5營銷戰(zhàn)略略132.6項目SSWOT分析15第HYPERLINK\l"_Toc137578407"3章項目建建設(shè)情況177HYPERLINK\l"_Toc137578408"3.1項目選址址17HYPERLINK\l"_Toc137578409"3.2建設(shè)條件件17HYPERLINK\l"_Toc137578410"3.3建設(shè)規(guī)模模及功能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)18第HYPERLINK\l"_Toc137578414"4章建設(shè)方方案20HYPERLINK\l"_Toc137578409"4.1建設(shè)場地地環(huán)境20HYPERLINK\l"_Toc137578409"4.2總體規(guī)劃劃布局20HYPERLINK\l"_Toc137578409"4.3建筑方案案設(shè)計21HYPERLINK\l"_Toc137578413"4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計計214.5HYPERLINK\l"_Toc137578413"公用設(shè)施施方案22HYPERLINK\l"_Toc137578413"4.6消防244HYPERLINK\l"_Toc137578413"4.7環(huán)境保護護244.8節(jié)能、節(jié)節(jié)水措施24HYPERLINK\l"_Toc137578415"第5章項目實實施進度安排排26第6章HYPERLINK\l"_Toc137578418"項目投投資、運營費費用估算27HYPERLINK\l"_Toc137578419"6.1投資估算算27HYPERLINK\l"_Toc137578422"第7章項目收收入估算311HYPERLINK\l"_Toc137578423"7.1銷售單價價估算31HYPERLINK\l"_Toc137578424"7.2銷售收入入及經(jīng)營稅金金估算31HYPERLINK\l"_Toc137578425"第8章資金籌籌措計劃33HYPERLINK\l"_Toc137578425"第9章經(jīng)濟評評價34HYPERLINK\l"_Toc137578425"9.1基本財務(wù)務(wù)報表34HYPERLINK\l"_Toc137578425"9.2財務(wù)盈利利能力分析34HYPERLINK\l"_Toc137578426"9.3資金平衡衡分析和資產(chǎn)產(chǎn)負債分析35HYPERLINK\l"_Toc137578427"第10章不確確定性分析37HYPERLINK\l"_Toc137578428"10.1敏感性性分析3710.2臨界界點分析37第11章風(fēng)險險分析及對策策39HYPERLINK\l"_Toc137578429"11.1市場風(fēng)風(fēng)險分析39HYPERLINK\l"_Toc137578429"11.2經(jīng)營管管理風(fēng)險分析析39第12章圖形分分析3912.1總成本本費用分析圖圖4012.2開發(fā)建建設(shè)成本費用用分析圖4012.3投資計計劃圖41第13章結(jié)論論與建議4213.1結(jié)論44213.2建議議42HYPERLINK\l"_Toc137578433"致謝44參考文獻45附錄46附錄1還款付付息表46附錄2資金籌籌措計劃表46附錄3項目建建設(shè)投資計劃劃表47附錄4銷售收收入與經(jīng)營稅稅金及附加表表48附錄5銷售收入入與經(jīng)營稅金金及附加表48附錄6損益表表49附錄7投資分分類損益表50附錄8資金來來源與應(yīng)用表表51附錄9全投資資現(xiàn)金流量表表52附錄10資本本金財務(wù)現(xiàn)金金流量表53附錄11敏感感性分析表54外文翻譯55附圖70****小區(qū)項項目開發(fā)可行性分析析報告第1章總論1.1項目建建設(shè)背景為滿足新鄉(xiāng)市城城市居民21世紀(jì)新的住住房要求，創(chuàng)創(chuàng)建新型城市市住宅小區(qū)，該該公司經(jīng)過全全面認真的市市場調(diào)研，對對項目區(qū)位環(huán)環(huán)境進行反復(fù)復(fù)的分析比較較，根據(jù)自前前房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與發(fā)展展趨勢，選擇擇靠近新鄉(xiāng)市市****館，臨****新村建設(shè)精精品住宅小區(qū)區(qū)。結(jié)合新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市城中村改改造的優(yōu)惠政政策，這一優(yōu)優(yōu)越條件為本本項目的開發(fā)發(fā)帶來不可多多得的商機。根據(jù)新鄉(xiāng)市城市市規(guī)劃發(fā)展需需要以及****新村控制性性規(guī)劃要求，**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司只要與與****新村委會簽簽訂合作開發(fā)發(fā)建設(shè)協(xié)議書書，合理安排排村民拆遷及及安置，即可可獲得該村土土地的并分期期開發(fā)建設(shè)。該項目初步規(guī)劃劃設(shè)計方案設(shè)設(shè)計已經(jīng)完成成，“****”項目建議書書等各項前期期工作和規(guī)劃劃報批方案工工作已相繼開開展。1.2項目概概況(1)項目名稱稱：“****”項目。(2))建設(shè)地點：：新鄉(xiāng)市****新村。(3))建設(shè)單位：****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司。(4))企業(yè)性質(zhì)：：股份制。(5))經(jīng)營范圍：：主營：房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營。(6))公司類別：：專營企業(yè)。(7))資質(zhì)等級：：城市綜合開開發(fā)二級。(8))企業(yè)概況：****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司是股份份制房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，本本公司現(xiàn)有各各類精通房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的技技術(shù)及管理人人才30多人，其中中高級職稱4人，中級職職稱8人，初級職職稱10人。幾年來來，該公司成成功開發(fā)了新新鄉(xiāng)市“**花園”、“**”等項目，總總開發(fā)面積數(shù)數(shù)十萬平方米米，形成一定定的開發(fā)規(guī)模模，積累了城城市住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并并得到了廣大大業(yè)主的好評評，在新鄉(xiāng)市市房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)站穩(wěn)了腳根根，給公司帶帶來了良好的的經(jīng)濟效益和和社會效益，企企業(yè)得到了較較快的發(fā)展?！?***”將是本公司司開發(fā)的又一一精品住宅小小區(qū)。(9))工程概況：“****”項目項目名名稱：****小區(qū)項目可可行性分析報報告總造價：87333.12萬元樓面造價：1772..57元/㎡建筑面積：499268.11㎡容積率：1.77綠化率：40%建設(shè)單位：*****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司1.3可行性性研究報告編編制依據(jù)(1)省市政府府有關(guān)城中村村改造的相關(guān)關(guān)政策以及合合作開發(fā)舊村村改造報批立立項；(2))*****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司與****新村委會簽簽訂合作開發(fā)發(fā)建設(shè)意向書書；(3))新鄉(xiāng)市規(guī)劃劃局關(guān)于城中中村改造的意意見及****新村控制性性詳細規(guī)劃；；(4))新鄉(xiāng)設(shè)計院院設(shè)計《“****”項目初步規(guī)規(guī)劃方案》；；(5))*****新村地質(zhì)勘勘探資料；(6))國家發(fā)改委委《建設(shè)項目目經(jīng)濟評價方方法與參數(shù)(第三版)》；(7))建設(shè)部《房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟評價價方法》。1.4可行性性研究報告研研究范圍根據(jù)“*****”項目建議書書批復(fù)和初步步規(guī)劃方案，本本研究工作范范圍主要是住住宅市場分析析及營銷戰(zhàn)略略，建設(shè)規(guī)模模及功能，住住宅及公用工工程建設(shè)方案案，投資估算算與資金籌措措，項目經(jīng)濟濟效益評價等等。1.5研究結(jié)結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)產(chǎn)住宅開發(fā)項項目，符合國國家城鎮(zhèn)住宅宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，開開發(fā)用地變更更及項目建設(shè)設(shè)規(guī)劃手續(xù)已已在辦理，建建設(shè)資金完全全自籌，現(xiàn)場場建設(shè)條件具具備。針對商商品房升級換換代，住宅建建設(shè)由低檔走走向高檔的發(fā)發(fā)展趨勢和新新鄉(xiāng)市已有一一部分收入較較高的住房消消費群體，戶戶型規(guī)劃為中中高檔住宅，根根據(jù)對新鄉(xiāng)市市住宅市場分分析預(yù)測，項項目開發(fā)有市市場銷路。財財務(wù)分析結(jié)果果表明，項目目經(jīng)濟效益可可行。本項目目開發(fā)土地利利用****新村村民用用地，對提高高村民生活水水平，推進集集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有有明顯的社會會效益。從目前前房地產(chǎn)市場場分析，商品品住宅結(jié)構(gòu)性性的矛盾還很很突出，建議議在下一步方方案規(guī)劃時，對對初步確定的的住宅戶型和和功能標(biāo)準(zhǔn)再再作進一步的的市場調(diào)研，尤尤其是面積較較大的較高檔檔商品房，如如完全作為住住宅，要根據(jù)據(jù)市場變化作作出更為準(zhǔn)確確的市場定位位，調(diào)整戶型型或面積，并并做好工程建建設(shè)規(guī)劃，加加強樓盤營銷銷工作，降低低開發(fā)建設(shè)成成本，盡量減減小項目風(fēng)險險。1.6主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)“****”項項目主要經(jīng)濟濟技術(shù)指標(biāo)見見表1—1。表1-1“****”項目主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米221272總建筑面積平方米49268.113建筑容積率1.74小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積平方米/戶806住宅總套數(shù)套2807建設(shè)投資萬元5035．6778銷售收入萬元9783.5999每平方米建設(shè)投投資元1772.57710投資利潤率%3.411全部投資財務(wù)凈凈現(xiàn)值（稅后后）萬元1518.71112全部投資投資回回收期（稅后后）年2.96第2章住宅宅市場分析與與營銷戰(zhàn)略2.1當(dāng)前住住宅市場現(xiàn)狀狀進入2008年年以來，在加加快住宅建設(shè)設(shè)和深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房體制改改革的推動下下，以住宅為為主體的房地地產(chǎn)市場，總總體上呈現(xiàn)平平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢。主要表表現(xiàn)在：（1）商品房房開發(fā)投資穩(wěn)穩(wěn)步回升。2006年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)超速發(fā)2007年下半年起起宏觀調(diào)控，至2008年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。2008年以后，商品房投資逐步增加，2007年，在國民生產(chǎn)總值增長的12%中，住宅建設(shè)的貢獻率達到4個百分點以上。（2）在住房房分配貨幣化化和各地促進進房地產(chǎn)市場場政策推動下下，居民對住住房消費的投投入迅速增加加，購房積極極性大大提高高，新的消費費熱點正在逐逐步形成。（3）住房公公積金制度逐逐步完善，個個人住房消費費貸款迅猛發(fā)發(fā)展。近幾年年來，住房消消費信貸迅速速發(fā)展起來，有有力地支持了了居民房，成成為啟動房地地產(chǎn)市場的一一大亮點。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)二、三級市市場聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)突出，三級級市場漸趨活活躍。房地產(chǎn)產(chǎn)二、三級市市場聯(lián)動從理理論探討轉(zhuǎn)向向廣泛的實踐踐，房屋置換換活動蓬勃展展開，必將成成為住宅市場場的一個熱點點。2.2新鄉(xiāng)市市商品房現(xiàn)狀狀與市場需求求新鄉(xiāng)市城市住宅宅建設(shè)速度加加快，城市居居民人均居住住面積2007年達到了20．98平方米，位位居全國大中中城市前列。但但商品房住宅宅在居民住房房中所占的比比例不大，家家庭每戶總建建筑面積還比比較小。從新新鄉(xiāng)市城市居居民住房構(gòu)成成現(xiàn)狀來看，商商品住宅市場場蘊藏著巨大大的需求潛力力。根據(jù)有關(guān)關(guān)市場調(diào)查資資料，新鄉(xiāng)市市目前有16％的市民住住房是“單位借房”，約49％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是是居民“購買的商品品房”。從以上現(xiàn)現(xiàn)象可以看出出，目前商品品房在新鄉(xiāng)市市市民住宅構(gòu)構(gòu)成中所占的的比例仍然很很小，商品房房的消費潛力力和商品住宅宅的市場空間間很大。隨著著住房制度改改革的進一步步深入，住房房分配貨幣化化，住房消費費信貸擴展和和住房二級市市場的開放，商商品住宅將成成為居民主要要的住房來源源。再從每戶住房房總建筑面積積來看，居民民住房60平方米(指建筑面積積，下同)以下的占38．96％，60～90平方米的占23．8％，91～110平方米的占24．82％，110平方米以上上的只占12.42％，有近87．58％的家庭住住房面積在110平方米以下下。隨著居民民生活水平的的提高，收入入的增加，部部分高收人人人群要求住房房寬敞、舒適適、功能齊備備及居住環(huán)境境典雅，每套套住宅面積在在110平方米以上上住房尸數(shù)將將比現(xiàn)在有較較大的提高，住住房的升級換換代蘊藏巨大大的消費潛力力。2.3“精品品住宅”的市場需求求及發(fā)展“人與自然和諧諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市市新型住宅小小區(qū)的呼喚，也也是今后對城城市住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)的的要求。隨著著新鄉(xiāng)市城市市居民收入的的日益增加，物物質(zhì)文化生活活水平不斷提提高，居住條條件也從只要要求戶內(nèi)寬敞敞、舒適，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到對住宅宅的功能、品品質(zhì)、科技含含量等方面來來，不僅要求求規(guī)劃合理，建建筑容積率低低，而且要求求綠地率高。根根據(jù)新鄉(xiāng)市城城市經(jīng)濟社會會發(fā)展，以及及商品房今后后發(fā)展趨勢預(yù)預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的的市場消費需需求，并將逐逐步成為城市市居民今后商商品住房的重重要選擇條件件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：：住宅市場趨趨向細分化隨著福利分房房制度的結(jié)束束，個人購房房將成為住宅宅消費市場的的主流。在住住宅市場日趨趨活躍，買方方面臨多種選選擇的今天，一一個樓盤吸引引消費者的前前提應(yīng)該是啟啟己與眾不同同的個性，換換句話說，住住宅細分是今今后住宅市場場的發(fā)展趨勢勢。前兩年，新新鄉(xiāng)市市住宅宅市場針對一一些消費群體體，推出高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、多戶型型新型住宅，由由于住宅小區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品品質(zhì)高，售價價合理，剛剛剛推出就賣掉掉80％以上，銷銷售火爆。從從中可以看出出，住宅市場場的一個發(fā)展展方向是住宅宅市場細分化化。對住宅從從業(yè)人員的專專業(yè)化程度要要求也越來越越高。市場對對規(guī)劃、設(shè)計計、營銷管理理、施工質(zhì)量量的敏感度越越來越高，并并要求從業(yè)人人員的專業(yè)水水平也應(yīng)隨之之提高。商品房市場場進入品牌角角逐時代隨著住宅市場場的不斷發(fā)育育和競爭的日日趨激烈，住住宅市場品牌牌商品房的出出現(xiàn)勢在必行行。在商品房房日益走向買買方市場的今今天，消費者者對于商品房房的關(guān)注將越越來越具體全全面，不僅要要求住宅居住住舒適、環(huán)境境優(yōu)美、配套套齊全，還要要考慮文化品品位、今后改改造余地以及及升值潛力等等等，這些都都是促成品牌牌商品房出現(xiàn)現(xiàn)的客觀環(huán)境境。同時，開開發(fā)商也會逐逐漸認識到品品牌在住宅開開發(fā)中的作用用，加大投資資力度，全面面提升樓盤品品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高高品質(zhì)商品住住宅這一誘人人的市場。在在去年新鄉(xiāng)市市市房地產(chǎn)及及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展展示會上，許許多購房者已已把咨詢的重重點由價格區(qū)區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)發(fā)商的品牌。“那帕溪谷”住宅的成功功開發(fā)和火爆爆銷售，就是是一個最好的的例子。商品品房市場出現(xiàn)現(xiàn)品牌角逐趨趨勢的原因，主主要有：1．先富者的的市場潛力。新鄉(xiāng)市改革開放放20年來，經(jīng)濟濟快速發(fā)展，城城市居民收入入水平有很大大提高，城市市人均收入和和消費居國內(nèi)內(nèi)大中城市中中上水平，據(jù)據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)統(tǒng)計，富裕家家庭約占5％左右，最最近兩年，富富裕家庭這一一比例又有提提高，今后還還將進一步提提高。這部分分富裕家庭對對中高檔商品品住房的需求求很大，形成成先富者市場場潛力。新鄉(xiāng)市區(qū)內(nèi)人口口密度大，聚聚集了眾多先先富起來的人人士，下一步步商品房的更更新?lián)Q代，加加上二，、三三級市場的放放開，將為商商品房交易提提供方便，并并有可能使先先富者對高檔檔次的品牌商品品住宅的潛在在需求轉(zhuǎn)化為為現(xiàn)實需求。2．商業(yè)消費費潛力。新鄉(xiāng)市經(jīng)濟飛速速發(fā)展，駐市市各類商業(yè)機機構(gòu)眾多，今今后私營企業(yè)業(yè)也越來越多多，私營企業(yè)業(yè)主的住房需需求趨旺，隨隨著多種所有有制成分共存存的發(fā)展，大大面積戶型住住宅可辦公和和居住兩用，因因此高檔次的的商品住房將將形成一定的的市場需求，像“****”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。3．項目區(qū)位市市場潛力?！?***”項項目環(huán)境得天天獨厚，是開開發(fā)高品質(zhì)的的精品住宅小小區(qū)不可多得得的地段位置置，加上開發(fā)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)優(yōu)越，開發(fā)品品牌商品住宅宅具有無可比比擬的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，并蘊藏藏著巨大的區(qū)區(qū)位市場潛力力。戶內(nèi)智能科科技的運用成成為住宅市場場的亮點戶內(nèi)智能科技技的運用是目目前住宅開發(fā)發(fā)的重大課題題，它包含新新型居室建筑筑材料的運用用以及居室內(nèi)內(nèi)部智能化設(shè)設(shè)施的安排，智智能住宅的優(yōu)優(yōu)勢不僅在于于其高科技和和高智能使業(yè)業(yè)主保持與時時代同步，更更在于其高附附加值性：一一套性能良好好、可更新?lián)Q換代的住宅智智能系統(tǒng)會隨隨著未來科技技的發(fā)展不斷斷增加新內(nèi)容容，使住宅本本身的科技含含量也不斷更更新。這方面面的意義遠超超過普通的實實體建材所能能實現(xiàn)的價值值，提高了住住宅的檔次、品品牌和價值。消費者對住宅宅質(zhì)量和物業(yè)業(yè)管理的關(guān)注注消費者購房是個個人的投資置置業(yè)行為，因因此質(zhì)量是購購房者首要關(guān)關(guān)注的問題。住住宅質(zhì)量要從從幾個方面進進行全面考慮慮。一是安全全性方面，主主要是結(jié)構(gòu)安安全和設(shè)備安安全。二是功功能性方面，住住宅應(yīng)具有完完備的居住功功能，將來高高價格的住宅宅應(yīng)是最好的的住宅。三是是舒適性方面面，包括衛(wèi)生生、日照、通通風(fēng)、室外環(huán)環(huán)境等。四是是適用性方面面，一個家庭庭在不同時期期有著不同的的家庭結(jié)構(gòu)，對對住宅消費也也有不同的要要求，因此會會形成若干即即期消費。所所以，住宅設(shè)設(shè)計要超前并并考慮可改造造。物業(yè)管理理是消費者購購房考慮的另另一重要因素素。對于購房房者來說，包包括售后服務(wù)務(wù)內(nèi)容的物業(yè)業(yè)管理與住宅宅本身的質(zhì)量量同等重要，他他們要求物業(yè)業(yè)管理具有多多種功能和高高品位，收費費合理，物有有所值。住宅開發(fā)向向規(guī)?；l(fā)展展前幾年新鄉(xiāng)市市城市住宅開開發(fā)數(shù)量發(fā)展展過快，但開開發(fā)規(guī)模偏小小。目前新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市已有商品品房200多個樓盤，但但大多規(guī)模較較小，不但開開發(fā)成本高，還還引發(fā)住宅市市場惡性競爭爭、粗制濫造造、哄抬地價價等問題。新新時代住宅不不僅要求戶內(nèi)內(nèi)居住舒適，有有足夠的居住住空間，功能能設(shè)施齊全，還還要有合理的的銷售價格。房房地產(chǎn)開發(fā)商商只有通過大大規(guī)模、低成成本開發(fā)，才才能滿足用戶戶的要求。新新鄉(xiāng)市目前開開發(fā)的東方明明珠、淺水灣灣小區(qū)等開發(fā)發(fā)建設(shè)規(guī)模都都在千戶以上上，具有很強強的市場競爭爭力。住宅開開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成成新的住宅市市場競爭，也也促使樓盤向向規(guī)模化方向向發(fā)展。住房消費逐步步成為居民消消費熱點和投投資手段隨著新鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收入水水平的逐步提提高，住宅消消費將逐步成成為居民消費費熱點和投資資手段。目前前，新鄉(xiāng)市居居民購房除直直接居住或自自用外，有近近15％是用于投投資保值、增增值或出租，這這與新鄉(xiāng)市市市民近幾年生生活水平很快快提高不無關(guān)關(guān)系。據(jù)有關(guān)關(guān)資料統(tǒng)計，1999年新鄉(xiāng)市城城鎮(zhèn)居民人均均收入為4579元，2003年為6384元，2005年達到10682元，2007年達到15764元，2007年比2005年實際增長42．2％。在居民民消費支出中中恩格爾系數(shù)數(shù)已由2003年的46．7％降到2007年的42．1％，最近幾幾年這一系數(shù)數(shù)又有新的下下降，這標(biāo)志志著居民生活活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨隨著城市耐用用消費品逐步步飽和后，消消費熱點將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向住房、汽汽車消費，這這是一個必然然的趨勢。隨隨著居民消費費水平的提高高和住房分配配方式的改革革，家庭住房房消費支出的的平均比重將將由7．1％上升到18％左右。其其中中低收入入的家庭為6％～10％，中高收收入家庭為15％—18％，，富裕裕家庭占20％--30％，加上銀銀行住房按揭揭貸款的支持持，住房消費費熱，點將加加快形成。個個人購房的比比例也由“八五”時期的28％增加到1997年的32％，目前這這一比例已超超過90％，并保持持逐步上升的的勢頭。從以上分析可以以看出，“通和英郡”、“水榭華都”等的成功開開發(fā)，預(yù)示著著未來商品房房的升級換代代，由低檔走走向高檔，高高品質(zhì)開發(fā)已已成為新趨勢勢，“****”市場定位在在中高檔住宅宅，是有其市市場需求依據(jù)據(jù)的。2.4當(dāng)前住住宅市場面臨臨的矛盾和問問題目前，以住宅為為主體的房地地產(chǎn)市場在發(fā)發(fā)展過程中面面臨著一些深深層次的矛盾盾，結(jié)構(gòu)性、階階段性、體制制性供給過剩剩的現(xiàn)象突出出，市場有效效需求的不足足。主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下三個個方面：商品房空置量繼繼續(xù)上升，消消化空置房壓壓力加大。據(jù)據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)統(tǒng)計，新鄉(xiāng)市市空置商品房房已達50余萬平方米米，一些建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施施工質(zhì)量差，戶戶型不合理，設(shè)設(shè)施或居住環(huán)環(huán)境不良的商商品房空置率率還將進一步步增加。(2)住房制制度改革未能能達到預(yù)期進進度，各種政政策的落實未未能實際到位位，住宅市場場消費需求的的良性循環(huán)要要有一個較長長的形成過程程。(3)市場發(fā)發(fā)育程度整體體水平偏低，地地區(qū)之間發(fā)展展嚴重不平衡衡。‘‘****”住宅開發(fā)也也面臨住宅市市場供大于求求的矛盾。雖雖然隨著福利利房的取消，房房地產(chǎn)二、三三級市場逐步步開放，居民民收入水平逐逐步提高，為為商品房市場場的發(fā)育打下下了一定的基基礎(chǔ)，但目前前結(jié)構(gòu)性供給給過剩與市場場有效需求不不足的矛盾十十分突出，加加上政府在2008年后將建成100萬平方米的的經(jīng)濟適用房房，低檔房市市場供給量很很大，對房地地產(chǎn)價格將產(chǎn)產(chǎn)生較大影響響，導(dǎo)致本項項目的開發(fā)有有一定的市場場風(fēng)險。2.5營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和和本項目市場場定位，制定定以下營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略：2．5.1確定項目整整體形象秀水華庭小區(qū)已已成功開發(fā)，其其形象得到了了新鄉(xiāng)市市民民和政府的認認同，在新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市市場有一定影影響，建立了了一定地域形形象?！?***”北臨新鄉(xiāng)市****館。地段位位置優(yōu)越，小小區(qū)整體形象象根據(jù)“人與自然”這一主題，強強調(diào)綜合環(huán)境境和居住生活活方式協(xié)調(diào)，注注重消費者人人際、精神和和心理上的需需求和溝通，人人與自然的和和諧，從規(guī)劃劃、設(shè)計、營營銷、管理等等方面突出該該住宅小區(qū)主主體形象，營營造21世紀(jì)高素質(zhì)質(zhì)物業(yè)，“****”的開發(fā)將是是新鄉(xiāng)市又一一個精品住宅宅小區(qū)。2.5．2“賣點”分析“****”住住宅小區(qū)憑借借其優(yōu)越的地地段位置和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，小小區(qū)住宅銷售售的“賣點”主要是：小區(qū)規(guī)劃不是簡簡單的綠化，而而是按“園林化”概念規(guī)劃建建設(shè)，因此有有突出的環(huán)境境特點。此外外，開發(fā)商重重視小區(qū)住宅宅多樣化戶型型和房屋外觀觀的設(shè)計。配套設(shè)施要要能提供全面面、綜合的配配套服務(wù)，注注重消費者生生活居住多方方面的需求與與溝通。物業(yè)管理在引進進知名品牌的的同時，服務(wù)務(wù)更加周到全全面，管理高高質(zhì)量、高水水平。小區(qū)住宅設(shè)計引引入“智能化”新概念，使使住宅小區(qū)按按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次次規(guī)劃設(shè)計和和經(jīng)營管理。除除以上因素外外，小區(qū)“賣點”還有消費者者最為關(guān)心的的價格、地段段、居住區(qū)環(huán)環(huán)境以及市場場定位等。2.5．3營銷推廣策策略高素質(zhì)的物業(yè)業(yè)開發(fā)，除了了高水平的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計外外，還需要有有一套行之有有效的市場營營銷策略和手手段，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地經(jīng)營和管管理，以確保保項目有市場場銷路，開發(fā)發(fā)商有合理的的收益。根據(jù)據(jù)本項目市場場定位和開發(fā)發(fā)特點，擬采采用以下營銷銷推廣策略：：1.廣告宣傳傳策略?！?***”項項目要針對確確定的目標(biāo)群群體，按計劃劃、分階段，系系統(tǒng)地對小區(qū)區(qū)的整體形象象和“賣點”集中進行廣廣告宣傳。廣廣告媒體包括括：現(xiàn)場售樓樓部、工地現(xiàn)現(xiàn)場、報紙、電電視臺、新聞聞發(fā)布會、各各種宣傳資料料、戶外及路路牌廣告等，具具體宜采用的的宣傳媒體和和方式應(yīng)根據(jù)據(jù)其效果和費費用而定，廣廣告宣傳費用用列入項目開開發(fā)成本。2.促銷策略。1)促銷的階階段性策略。一一般按以下階階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階階段；②首次公開展展銷和跟進銷銷售階段；③二次公開展展銷及跟進銷銷售階段；④三次公開展展銷及跟進銷銷售階段；⑤掃尾階段銷銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷銷售階段，制制定不同的銷銷售策略。2)銷售對象象及銷售時機機。本項目銷銷售對象主要要是：①擬更新?lián)Q代代商品房的消消費者；②收入較高或或中、高收入入的消費者；；③駐A市辦事機構(gòu)構(gòu)商用或商住??；④其他消費者者。最佳銷售售時機根據(jù)小小區(qū)廣告宣傳傳效果和試銷銷情況：以及及市場情況而而定。3)促銷手段段。擬采用多多種促銷手段段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會會；⑤集團認購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷銷會；⑦靈活多樣的的付款方式；；⑧工程質(zhì)量、進進度及完善的的小區(qū)物業(yè)管管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣樣板房促銷；；⑩其他促銷手手段。2.5．4定價價策略1.價格定位。（1)根據(jù)新新鄉(xiāng)市目前房房地產(chǎn)屋源交交易信息，和和平路以外西西、南及東北北市區(qū)一帶，同同類商品房銷銷售價格見表表2-1。表2-1樓盤盤銷售價格情情況表序號名稱房屋類型地段最低價(元／平方米))最高價(元／平方米))1納帕溪谷聯(lián)排別墅牧野區(qū)192026802原鄉(xiāng)聯(lián)排別墅牧野區(qū)168023603花樣年華中檔住宅南站區(qū)138028804都市晶華多層住宅洪門鎮(zhèn)15802580從新鄉(xiāng)市20007年12月樓盤銷售售情況分析，于“****”同地段中高檔住宅售價每平方米在1500～2800元之間；別墅式高級住宅每平方米1800-2300元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。(2))價格優(yōu)惠策策略。擬采用用以下策略：：①付款方式優(yōu)優(yōu)惠；②集團購買優(yōu)優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)優(yōu)惠；④特殊消費對對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措措施。(3))價格浮動策策略。宜采用用浮動售價：：①展銷會期促促銷優(yōu)惠價；；②限期銷售優(yōu)優(yōu)惠浮動價；；③正常銷售期期段浮動價；；④其他浮動措措施。(4)定價方式式。主要按期期房價、現(xiàn)房房價、綜合價價、集團購買買價，并考慮慮樓層差、朝朝向差、地段段位置差。定定價方式突出出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境、地地段位置、樓樓層及朝向等等購房因素的的差異。2.6項目目SWOT分析優(yōu)勢及機會(1)該項目目地處新鄉(xiāng)市市最具發(fā)展?jié)摑摿Φ牡囟?，周周邊環(huán)境在不不久的將來是是最佳的居住住區(qū)域。(2)新鄉(xiāng)近近幾年的經(jīng)濟濟發(fā)展和市政政建設(shè)步伐，使使得該區(qū)域的的房地產(chǎn)具有有較大的升值值空間。(3)東東側(cè)大同花園園的成功開發(fā)發(fā)，為該區(qū)域域的房價定位位提供了市場場認可性。(4)周周遍日趨成熟熟的居住配套套及商業(yè)氛圍的的逐步形成，為為該項目的商商鋪價格奠定定了一定的基基礎(chǔ)。(5)拆拆遷的當(dāng)?shù)鼐泳用襁x擇就地地回遷的比例例較大，對該該項目的資金金流壓力有一一定的緩解作作用。(6)*****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司與新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市的政府及及建設(shè)主管部部門的良好公公共關(guān)系背景景，有利于****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司今后在在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展展。(7)物物業(yè)管理公司司在新鄉(xiāng)市的的先行介入，為為今后該項目目的物業(yè)管理理，具有一定定的優(yōu)勢互補補的性。(8)拆拆遷的難度較較大使得外地地的資金有所所顧慮，為我我們?nèi)〉眠@次次競價成功創(chuàng)創(chuàng)造了一定的的機會。劣勢及威脅(1)市市政設(shè)施的帶帶拆帶建，因因其標(biāo)準(zhǔn)的不不確定性，使使的成本的測測算具有一定定的不確定性性。(2)規(guī)規(guī)劃中對于地地塊的居住用用地的定位，今今后商業(yè)的規(guī)規(guī)劃能否通過過，具有一定定的不可確定定性。(3)小小高層的居住住觀念的形成成，物業(yè)管理理費、電梯的的運行和維護護等，將給今今后的銷售帶帶來一定的抗抗性。(4)該該地塊的居民民大多是二次次拆遷，拆遷遷的難度較大大。(5)后湖湖花園的日趨趨完善，又是是多層住宅，與與本項目的競競爭將比較激激烈。第3章項目目建設(shè)情況3.1項目選選址西臨****院院，東臨****公園，環(huán)境境得天獨厚，今今后新鄉(xiāng)市將將嚴格控制這這一地區(qū)規(guī)劃劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)以休閑娛樂樂和較高檔次次的住宅為主主，發(fā)展為新新鄉(xiāng)市的一個個高尚新社區(qū)區(qū)，其周邊環(huán)環(huán)境還將進一一步改善?！?***”項目在此選選址具有明顯顯的區(qū)位優(yōu)勢勢和較好的開開發(fā)建設(shè)條件件。3.2建設(shè)條條件位置優(yōu)越“****”項項目建設(shè)地塊塊位于**路的住宅區(qū)區(qū)，是新鄉(xiāng)市市較早開發(fā)的的商品住宅片片區(qū)，區(qū)內(nèi)人人口眾多商業(yè)業(yè)網(wǎng)點密布，生生意興隆，呈呈現(xiàn)一派繁榮榮景象。隨著著“人與自然和和諧發(fā)展”居住觀念的的建立，中高高檔住宅的更更新?lián)Q代將成成為新的趨勢勢，優(yōu)美的**花園自然環(huán)環(huán)境，“****”住宅開發(fā)建建設(shè)具有無可可比擬的區(qū)位位優(yōu)勢。交通方便**路和南干道道形成小區(qū)四四通八達的交交通網(wǎng)絡(luò)。公公共汽車由新新鄉(xiāng)市的汽車車站方向開往往“****”，坐車由“****”至市中心只只需5分鐘，交通通十分便捷。建設(shè)廠區(qū)“五五通”條件具備市政設(shè)設(shè)施有；道路路工程、排水水工程、供水水管網(wǎng)、電信信管網(wǎng)、電力力溝、路燈工工程、煤氣管管網(wǎng)、道路綠綠化工程等。形形成完善的路路、水、電、氣氣、通訊等市市政設(shè)施。供水；自備深水水井。供電：市政供電電。天然氣：具備接接入。地質(zhì)勘探：地質(zhì)質(zhì)勘探。通信：直接由新新鄉(xiāng)市市話通通信網(wǎng)接入場地：建設(shè)場地地為****新村用地，土土地平整，需需要拆遷。住宅小區(qū)商業(yè)業(yè)及文化教育育配套設(shè)施齊齊全“****”與與大商業(yè)區(qū)商商都、教育設(shè)設(shè)施小區(qū)新建建幼兒園、小小學(xué)、**中學(xué)等初等等教育園地也也在該區(qū)周圍圍，形成了良良好的文化氛氛圍。3.3建設(shè)規(guī)規(guī)模及功能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)內(nèi)容根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃批復(fù)，“****”項目建設(shè)為為高品質(zhì)住宅宅小區(qū)，初步步規(guī)劃總建筑筑面積492268.1平平方米。功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、建筑使用用功能20008年城市住宅宅流行模式為為：家庭向小小型化發(fā)展，戶戶規(guī)模3口戶為主，戶戶結(jié)構(gòu)以核心心戶為主，兩兩代人家希望望分離居住，但但要靠近。居居住環(huán)境質(zhì)量量有較大的改改善和提高，城城市公共交通通和私人汽車車有一定發(fā)展展，輕軌地鐵鐵也在進一步步規(guī)劃中；學(xué)學(xué)校和托兒所所與住宅距離離較近，能滿滿足服務(wù)半徑徑步行距離的的要求；公共共服務(wù)設(shè)施逐逐步完善，滿滿足居民文化化和購物等要要求，環(huán)境綠綠化有較大提提高。2008年住住宅的套型模模式：各空間間的功能更加加明確，設(shè)備備和裝修上更更加體現(xiàn)個性性，其舒適、配配套及與環(huán)境境協(xié)調(diào)是發(fā)展展趨勢。套型型的靈活性和和適應(yīng)性要求求更高，并使使空間有可能能再劃分。套套型基本面積積達到國家預(yù)預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這這一趨勢，“****”住宅建筑功功能和配套設(shè)設(shè)施按相應(yīng)的的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)設(shè)計。2、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)設(shè)備與設(shè)施，以以及消防、安安全防護等基基本要求須符符合《河北省省省城市住宅宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和和有關(guān)規(guī)范，并并按中高檔住住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計。1)住住宅裝飾及設(shè)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住住宅為初裝修修，廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間一次裝裝修完成。①外墻：高級級外墻涂料；；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)衛(wèi)為彩釉面磚磚，其余為涂涂料；③頂棚：廚、衛(wèi)衛(wèi)為塑料扣板板吊頂，其余余為涂料；④地面：廚、衛(wèi)衛(wèi)為防滑地磚磚，其余為無無砂地坪；⑤門窗：高級級塑鋼窗帶紗紗窗；分戶門門：復(fù)合防盜盜門；戶內(nèi)門門：實木鑲板板門，實木填填芯蒙板門；；⑥廚房設(shè)施：：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施施：臺下盆或或立柱盆、坐坐便器、浴盆盆；⑧陽臺：高級級塑鋼封閉式式陽臺；⑨其他：樓梯梯間踏步為面面磚，墻面噴噴塑，塑料扶扶手。2)小小區(qū)配套設(shè)施施：小區(qū)設(shè)有有院內(nèi)花園、草草地、水池、休休息廳、網(wǎng)球球場、地下停停車庫、室外外消防、配電電房、公共照照明、電子防防盜系統(tǒng)、通通風(fēng)及火災(zāi)報報警系統(tǒng)、閉閉路電視及通通信系統(tǒng)以及及保安監(jiān)視系系統(tǒng)等。3、住宅戶型型規(guī)劃根據(jù)“*****”區(qū)位環(huán)境和和住宅市場需需求，根據(jù)消消費對象需求求，綜合考慮慮住宅使用功功能與空間組組合、家庭人人口、代際關(guān)關(guān)系、職業(yè)特特征等因素，每每套住宅有臥臥室、起居室室、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、儲藏藏室及陽臺、餐餐廳和書房。各各種功能空間間臥室（單雙雙人間）、起起居室(廳)、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間的使用用面積滿足規(guī)規(guī)定的要求。工程項目一覽覽表依據(jù)初步步規(guī)劃方案，“****”主要工程項目見表3-1表3-1主要工工程量一覽表表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積492268.1mm22給排水工程水箱、水池、水水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強強電)配電房變配電設(shè)設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線((端子接單元元口)寬帶網(wǎng)、社區(qū)局局域網(wǎng)等7火災(zāi)報警及安全全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報報警，可視防防盜門8閉路電視住宅區(qū)9室外工程室外綠化及部分分道路場地第4章建設(shè)設(shè)方案4．1建設(shè)場場地環(huán)境地形建設(shè)場場地為****新村現(xiàn)狀較較規(guī)則矩形地地塊，地形平平坦。場地自然條件件(1))地貌：場地地位于新鄉(xiāng)市市西部，表層層現(xiàn)況為建筑筑物及回填土土層。(2))地震烈度：：根據(jù)建設(shè)部部建抗(19933)13號《關(guān)于執(zhí)執(zhí)行“中國地震烈烈度區(qū)劃圖(19900)”有關(guān)規(guī)定的的通知》和省省建抗(19933)44號《關(guān)于抗抗震設(shè)防烈度度有關(guān)規(guī)定的的通知》，本本工程按新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)防烈度度要求為7度。4.2總體體規(guī)劃布局片區(qū)規(guī)劃新鄉(xiāng)市規(guī)劃局對對****新村控制性性詳細劃，以以園林旅游、休休閑娛樂和高高檔住宅為主主。目前，該該片區(qū)市政配配套設(shè)施齊全全，周邊環(huán)境境還將進一步步改善。小區(qū)整體規(guī)劃劃設(shè)計原則(1))高綠化低密密度；(2))綜合服務(wù)配配套設(shè)施齊全全；(3))戶型設(shè)計適適應(yīng)“升級換代”居住要求；；(4))體現(xiàn)小區(qū)獨獨特的整體建建筑風(fēng)格?？偲矫娌季帧?***”總總平面略呈三三角形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團內(nèi)部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南邊兩個出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。具體布局見附圖交通組織小區(qū)交交通由小區(qū)出出入主通道、小小區(qū)次干道和和小區(qū)道路組組成，道路寬寬度和消防通通道按城市住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地地下停車出口口別設(shè)于小區(qū)區(qū)北面主出人人口，緊接北北面40米寬規(guī)劃路路。4.3建筑方方案設(shè)計本工程程設(shè)計涉及建建筑、結(jié)構(gòu)、防防火、節(jié)能、隔隔聲、采光、照照明。給排水水、通風(fēng)、燃燃氣、電氣等等各種專業(yè)，設(shè)設(shè)計時需遵循循有關(guān)的規(guī)范范規(guī)定，單體體設(shè)計時還應(yīng)應(yīng)符合國家現(xiàn)現(xiàn)行的有關(guān)強強制性標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)定。建筑方案總體體構(gòu)思建設(shè)地塊南面、東東面臨街?；疽笫牵海航ㄖ桨缚偪傮w構(gòu)思緊緊緊把握“人與自然和和諧發(fā)展”這一中心主主題，創(chuàng)造符符合時代精神神面貌的現(xiàn)代代化建筑和優(yōu)優(yōu)美環(huán)境的精精品住宅小區(qū)區(qū)，與周邊建建筑環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由由于社會經(jīng)濟濟的發(fā)展，人人們審美觀念念也隨之化，對對現(xiàn)代建筑功功能環(huán)境的要要求以及建筑筑技術(shù)、材料料也提出了高高的要求，因因此，小區(qū)的的建筑風(fēng)格和和形式還應(yīng)注注意不受傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)的影響或或限制，擬采采用簡練的現(xiàn)現(xiàn)代構(gòu)成手法法，體現(xiàn)建筑筑的時代息和和21世紀(jì)新的居居住理念。平面設(shè)計(1)住住宅。根據(jù)使使用功能，住住宅采用框架架結(jié)構(gòu)大空間間布局，條式式結(jié)構(gòu)可根據(jù)據(jù)消費需求在在設(shè)計時靈活活組合，調(diào)整整住宅平面空空構(gòu)成。住宅宅單體平面設(shè)設(shè)計符合國家家住宅建設(shè)基基本標(biāo)準(zhǔn)和有有關(guān)規(guī)范要求求。公用建筑。人民民公園廣場地地下設(shè)一層車車庫，地下車車庫出人口均均為小區(qū)南面面主出人口，地地下車庫的采采光、通風(fēng)、防防潮、排水及及安全防護措措施，符合現(xiàn)現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《汽車庫建建筑設(shè)計規(guī)范范》(JGJll00)的有關(guān)規(guī)定定。小學(xué)、幼兒園、物物業(yè)管理綜合合樓、會所、配配電室、休息息廳等建筑物物均建于地上上。室外有消消防環(huán)形車道道、中心廣場場和庭院綠化化帶、建筑小小品等。立面設(shè)計立面造造型設(shè)計突出出現(xiàn)代住宅建建筑特色，表表現(xiàn)簡潔明快快，有一定力力度，使園區(qū)區(qū)建筑輪廓線線優(yōu)美和富于于變化，并與與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)優(yōu)雅、和諧、寧寧靜的環(huán)境既既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又又具有鮮明的的個性。4.4結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計根據(jù)“****”地質(zhì)勘察報報告和本項目目工程初步規(guī)規(guī)劃，工程基基礎(chǔ)和上部結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采采用以下類型型：基礎(chǔ)選型及處處理1．樁樁基礎(chǔ)：樁基基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地地基條件、軟軟土層的分布布、樁的承載載性質(zhì)和成樁樁質(zhì)量，并根根據(jù)實際地質(zhì)質(zhì)勘探結(jié)果，確確定成樁方法法和工藝，以以保證成樁質(zhì)質(zhì)量。2．深層攪拌樁樁：采用深層層攪拌加固地地基，并按規(guī)規(guī)定養(yǎng)護、測測量，攪拌樁樁單樁還應(yīng)通通過試樁確定定。3．混凝土條形形基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)“****”建建筑群地上部部分小高層住住宅，地上建建筑物為、剪剪力墻、框架架和混合結(jié)構(gòu)構(gòu)；地下停車車庫為鋼筋混混凝土柱或墻墻。防震工程程按7度設(shè)防。4.5公用設(shè)設(shè)施方案供水排水水源為為城市自來水水管網(wǎng)，進水水管徑為DN200—DN800，由原有深深水井接入，并并按住宅建筑筑給排水工程程設(shè)計規(guī)范要要求設(shè)計如下下：1.用水標(biāo)準(zhǔn)和和用水量。住宅生活活用水：140公升／人·日，K=1.4；公建用水量按生生活用水量30%計算。2.給水。1)設(shè)300～～500立方米消防防水池若干，安安裝通用消防防水泵各2臺，自動消消防水泵各2臺。建設(shè)區(qū)區(qū)內(nèi)已設(shè)水泵泵房。2)在小高層住住宅屋頂設(shè)單單元屋頂水箱箱(每棟一個)。3.室內(nèi)給水和和消防給水系系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給給水：采用變變頻式供水系系統(tǒng)。2)普通消防供供水系統(tǒng)：由由上行、下行行、水平供水水干管和豎管管組成水平和和立環(huán)供水系系統(tǒng)。4.室內(nèi)外排水水。1)室內(nèi)污水排排放量按供水水量的85％—90％估算。室室內(nèi)排水需經(jīng)經(jīng)室外化糞池池處理后，進進入城市排污污管網(wǎng)。2)室外雨水按按清污分流制制排人城市排排水管網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，雨水量按按A市地區(qū)暴雨雨強度公式計計算。供電1．供配電系系統(tǒng)。(1)負負荷等級：工工程消防用電電設(shè)備、設(shè)備備機房、小區(qū)區(qū)道路照明、生生活泵等為二二級負荷，其其余負荷為三三級。(2)供供電電源及電電壓：供電電電壓為10kV電源，從變變電站內(nèi)增容容后接出，配配電房設(shè)自動動化柴油發(fā)電電機組作備用用電源。(3)主主要電力供應(yīng)應(yīng)指標(biāo)：設(shè)變變電站一座，進進站電壓10KV、配電電壓壓為380/2220V，設(shè)計用電電標(biāo)準(zhǔn)，居民民每戶5KW，公建及道道路照明用電電按居民用電電量30%設(shè)計，采用0.6用電系數(shù)。(4)計計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)設(shè)專用計量柜柜，住宅每戶戶設(shè)專用磁卡卡式分戶電表表。2．照明及電電力設(shè)計。(1)配配電方式：二二級負荷按設(shè)設(shè)備功能分組組，由不同母母線段供出回回路，到末端端配電箱后對對其供電；三三級負荷為單單回路供電；；每戶戶內(nèi)設(shè)設(shè)分戶箱，按按5kW／戶計算。(2)照照明設(shè)計：有有正常照明、應(yīng)應(yīng)急照明和小小區(qū)室外景觀觀照明。照度度標(biāo)準(zhǔn)按國家家標(biāo)準(zhǔn)GB1333—90的中值選取取。主要光源源為節(jié)能型熒熒光燈，住宅宅預(yù)留燈位，由由用戶裝修選選定。在公用用建筑疏散樓樓梯口、地下下車庫通道等等位置，設(shè)安安全出口標(biāo)志志燈；在通道道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)設(shè)疏散標(biāo)志燈燈。(3)電電力設(shè)計：消消防設(shè)備按消消防中心指令令開停機；通通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)集中聯(lián)動控控制；生活水水泵和潛水泵泵按水位自動動控制。所有有遠程控制設(shè)設(shè)備均設(shè)置手手動控制功能能。供氣采用城城市管道煤氣氣/天然氣供氣氣方式。主要要用氣地為住住宅區(qū)，煤氣氣用量按民用用建筑日煤氣氣用量標(biāo)準(zhǔn)估估算(每戶每月40—50立方米)，從市政預(yù)預(yù)留口接人。通風(fēng)空調(diào)（1）住住宅空調(diào)。住住宅可采用分分體熱泵式空空調(diào)器（掛璧璧式或立柜式式)。由住戶自自行購置(一般不需要)。（2）通通氣及防排煙煙設(shè)計。地下車庫設(shè)設(shè)機械排氣系系統(tǒng)，設(shè)管道道或通風(fēng)窗自自然補風(fēng)。安安裝機械排煙煙系統(tǒng)，排風(fēng)風(fēng)量按每小時時6次氣計算。設(shè)設(shè)備用房換氣氣次數(shù)為4～6次/小時（變配配電房按10次/小時計算)。弱電設(shè)計1.小小區(qū)通信線路路由慈溪市市市話網(wǎng)直接引引入。2.高高級商住兩用用住宅設(shè)數(shù)據(jù)據(jù)、語音用模模塊化插座。3.數(shù)數(shù)據(jù)語音均采采用100Mbbid高速傳輸方方式，用五類類傳輸線。4.小小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防防盜報警系統(tǒng)統(tǒng)。出入口及及重要部位設(shè)設(shè)置攝像機、雙雙監(jiān)報警監(jiān)視視器和微音器器。5.小小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視視網(wǎng)引入，每每用戶設(shè)2～3個電視用戶戶盒。6.設(shè)設(shè)火災(zāi)自動報報警、消防聯(lián)聯(lián)動系統(tǒng)和緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)。4.6消防(1))建筑物周圍圍設(shè)環(huán)形消防防通道，利用用建筑四周城城市道路系統(tǒng)統(tǒng)，為消防補補救提供有利利的交通應(yīng)急急條件。(2))地下停車庫庫設(shè)防煙疏散散樓梯間，采采用室內(nèi)自動動噴淋消防或或氣體消防設(shè)設(shè)施、消火栓栓。(3))小區(qū)室外按按規(guī)范設(shè)消火火栓。(4))地下車庫按按國家有關(guān)規(guī)規(guī)范設(shè)置防火火分區(qū)。(5))根據(jù)小區(qū)消消防用水量設(shè)設(shè)消防水池(花園水池及及消防兩用)，按規(guī)定要要求儲存充足足水量，以滿滿足消防的要要求。4.7環(huán)境保保護本工程程主要污染源源是地下停車車庫汽車排放放的尾氣對地地面周圍空氣氣和地下環(huán)境境構(gòu)成的污染染，其次是住住宅生活污水水、固體垃圾圾，地下層設(shè)設(shè)備運行的噪噪聲污染。對對上述污染擬擬采取以下措措施進行治理理：(1)公共共及生活污水水：公共污水水和住宅排污污經(jīng)化糞池處處理排人城市市污水管道。(2)固體體垃圾：采用用袋裝方式收收集處理，防防止二次污染染。(3)噪聲聲：設(shè)備選型型應(yīng)盡量選用用噪音較低的的，必要時對對有關(guān)功能分分區(qū)在建筑上上做隔聲處理理，達到環(huán)保保標(biāo)準(zhǔn)。4.8節(jié)能能、節(jié)水措施施節(jié)能措施能源是指能夠提提供某種形式式能量的物質(zhì)質(zhì)資源，如電電、煤、汽油油、天然氣等等。節(jié)約能源源是通過技術(shù)術(shù)進步、合理理利用和科學(xué)學(xué)管理手段，以以最小的能源源消耗，取得得最大經(jīng)濟效效益。節(jié)能工工作是一種特特定形式的“能源”開發(fā)，是解解決能源供應(yīng)應(yīng)緊張的有效效途徑。因此此，對擬建項項目的生產(chǎn)工工藝、技術(shù)設(shè)設(shè)備方案的確確定必須要提提出節(jié)能措施施：采用先進的技術(shù)術(shù)和設(shè)備，提提高能源利用用效率，降低低能源消耗根據(jù)運量及貨種種，確定合理理的工藝流程程，減少操作作環(huán)節(jié)，減少少交叉干擾，工工藝流程中各各種環(huán)節(jié)設(shè)備備配備合理，提提高設(shè)備的利利用率；盡可能縮短水平平運輸及提升升高度，以減減少能耗；選用能耗低、效效率高、工藝藝先進的裝卸卸設(shè)備；在變配電項目中中選用節(jié)能型型低損耗變壓壓器，道路、停停車場照明選選用節(jié)能鈉燈燈。節(jié)水措施水資源是人類環(huán)環(huán)境中主要的的資源之一，是是一切生物賴賴以生存的基基本條件。我我國年均水資資源為27000萬億m3。這個例子子表明我過水水資源還不十十分豐富，而而且分布不均均勻，有的地地區(qū)缺水十分分嚴重。因此此，保護水資資源，節(jié)約水水變得非常重重要。在項目建設(shè)過程程中對衛(wèi)生潔潔具，建筑管管件選購，應(yīng)應(yīng)盡可能地選選擇通用性強強，技術(shù)先進進的新型節(jié)水水型產(chǎn)品和管管配件。供水應(yīng)設(shè)置計量量水表，作到到節(jié)約用水。第5章項目目實施進度安安排本項目目計劃在7年左右的時時間內(nèi)建成。建建設(shè)進度計劃劃如下：2008年2月月1日：項目建建議書批復(fù)。2008年3月月1日～2008年5月：編制可可行性研究報報告并報批。20008年4月—2008年5月：建筑方方案設(shè)計。20008年5月：綜合管管網(wǎng)設(shè)計。2008年5月月～2008年8月：施工圖圖設(shè)計。2008年7月月～：基地拆拆遷。20008年9月：報建、領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃劃許可證。20008年11月：一期工工程開工。2009年6月月：二期工程程開工。2010年3月月：一期正式式人住。2010年6月月：三期工程程開工。2010年3月月：二期正式式人住。2010年6月月：三期工程程開工。2011年6月月：四期工程程開工。2013年3月月：三期正式式人住。2014年33月：整體竣竣工正式入住住第6章項目目投資、運營營費用估算6.1投資估估算（1）土地費用用該地為“熟地”出讓，每畝15.57萬元，土地地使用權(quán)的取取得費用516.990萬元。（2）前期工程程費前期工程費的估估算數(shù)據(jù)見表表6-1.（注注：以下所有有表均由房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟評價可可行性研究及及概預(yù)決算管管理系統(tǒng)專業(yè)版6.59軟件制作）表6-1前前期工程費估估算表序號工程項目（費用用）名稱工程量單價或費率造價或費用(萬萬元)樓面造價(元//M2)1地形圖測繪費1.000.140.310.062總體規(guī)劃設(shè)計費費（定點費）50000000.002.004.430.93地質(zhì)勘察費1.0055.006.601.344建筑設(shè)計費10.0049.27105城市市政建設(shè)配配套費（一級級地段）22127.00075.00360.5173.176規(guī)劃管理費22127.0003.007.931.617放線費1200.000326.001.960.48招標(biāo)費49268.1101.002.640.549監(jiān)理費48068.1102.005.291.0710預(yù)結(jié)算審計費264374555.003.007.931.6111消防配套費60.003.0014.422.9312施工合同鑒證費費264374555.001.002.640.5413噪音費264374555.001600.0008.001.6214建設(shè)項目環(huán)境影影響評價收費費264374555.003.007.931.6115避雷安裝檢測費費48068.11055.000.260.0516防洪堤工程建設(shè)設(shè)管理費264374555.003.0014.422.9317人防管理費50.0010.0049.271018防空地下室易地地建設(shè)費264374555.00800.00160.0032.4819工地管理費48.005000.0005.001.0120墻改費（民用）48068.1104.6022.664.621建筑方案評審費費49268.1100.200.990.222白蟻預(yù)防費2000.0002.009.852合計斟察、設(shè)計和前前期費742.31150.67由表可知，前期期工程費為742.331萬元。（3）小區(qū)配套套建設(shè)費配套建設(shè)費是指指建筑物2米以外和項項目用地規(guī)劃劃紅線以內(nèi)的的各種管線和和道路工程，其其費用包括供供水、供氣、排排污、綠化、路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建設(shè)費費用以及各項項設(shè)施與市政政設(shè)施干線、干管的接口費用。小區(qū)配套建設(shè)費費的估算數(shù)據(jù)據(jù)見表6-2。表6-2配配套建設(shè)費序號工程項目（費用用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬萬元)樓面造價(元//M2)1道路工程平方米10000.000100.00100.0020.32室外排污排水工工程米500.00410.0020.504.163室外供水工程米100.00500.005.001.014圍墻工程項1.00100000..0010.002.035室外供電安裝工工程項1.00900000..0090.0018.276綠化工程平方米6600.00060.0039.608.047路燈安裝工程盞50.00350.001.750.368供配電增容費（貼貼費）千瓦3000.000750.00225.0045.679公共配套設(shè)施費費（托兒所）平方米1200.000700.0084.0017.0510公共配套設(shè)施費費（文化活動動站）平方米60.00700.004.200.8511公共配套設(shè)施費費（居委會）平方米60.00700.004.200.8512公共配套設(shè)施費費（單車棚）平方米60.00700.004.200.8513公共配套設(shè)施費費（垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站）平方米20.00700.001.400.28合計（小區(qū)）配套建建設(shè)費589.85119.72由表可知，配套套設(shè)施費589.885萬元。（4）建筑安裝裝工程費建筑安裝工程費費是指建造房房屋建筑物所所發(fā)生的建筑筑工程費用、設(shè)設(shè)備采購費用用和安裝工程程費用等?？伎紤]到本項目目為框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，且具有一一定的造型要要求，參照慈慈溪市新近竣竣工的同類建建筑物的情況況，本項目建建筑安裝工程程費估算數(shù)據(jù)據(jù)參見表6-3.表6-3建建筑安裝工程程費序號工程項目（費用用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬萬元)樓面造價(元//M2)1樁工程平方米48068.11050.00240.3448.782土建工程平方米48068.110550.002643.755536.63室內(nèi)供水供電、線線路安裝工程程平方米49268.11035.00172.44354電梯安裝工程項10.00350000..00350.0071.04合計建筑安裝工程費費3406.522691.43由表可知，建筑筑安裝工程費費為3406..52萬元。（5）開發(fā)間接接費用開發(fā)間接費用是是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所屬屬獨立核算單單位在開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場組織管理理所發(fā)生的各各項費用。當(dāng)當(dāng)開發(fā)企業(yè)不不設(shè)立現(xiàn)場機機構(gòu)，由開發(fā)發(fā)企業(yè)定期或或不定期派人人到現(xiàn)場組織織開發(fā)建設(shè)活活動時，所發(fā)發(fā)生的費用可可直接計入開開發(fā)企業(yè)的管管理費用。結(jié)結(jié)合本項目具具體情況，此此費用可直接接計入開發(fā)企企業(yè)的管理費費用。（6）管理費用用管理費用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的管理部部門為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動而而發(fā)生的各項項費用。以上上述1-4項之和為基基數(shù)，費率為為1.65%%管理費用為：886.72萬元。（7）財務(wù)費用用財務(wù)費用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為籌集資資金而發(fā)生的的各項費用，主主要包括借款款利息、金融融機構(gòu)手續(xù)費費、代理費。財務(wù)費用為200萬元。詳見見貸款還本付付息表（附錄錄1）、投資計計劃與資金籌籌措表（附錄錄2）。（8）開發(fā)期稅稅費開發(fā)期稅費是指指房地產(chǎn)項目目開發(fā)期間按按稅法的規(guī)定定、國家或擬擬投資項目所所在地才上的的規(guī)定應(yīng)交納納的稅金以及及代收代付費費用。開發(fā)期期稅費見表6-4。表6-4開開發(fā)期稅費估估算表序號收費項目計量單位工程量單價或費率費用（萬元）樓面造價（元//㎡）1建筑面積測量費費平方米49268.1101.708.381.72房屋竣工總登記記費元、‰978359550.001.009.781.993教育附加費元、%264374555.001.0026.445.37合計稅費44.609.05（9）銷售成本本費用及租賃賃成本費用銷售成本費用及及租賃成本費費用是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在銷售和租賃賃房地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中發(fā)生生的各項費用用等。銷售成成本費用見表表6-5，租賃成本本費見表6-6。表6-5銷銷售成本費用用計算表編碼工程項目（費用用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬萬元)樓面造價(元//M2)百分比(%)1廣告費元、%978359550.003.00293.5159.573.37%2銷售策劃代理費費元、%978359550.0010.00978.36198.5811.21%3營業(yè)稅及其它元、%978359550.005.50538.10109.226.17%合計1809.977367.3720.73%表6-6租租賃成本費用用計算表編碼工程項目（費用用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬萬元)樓面造價(元//M2)百分比(%)1租賃管理費元、%13885000.005.006.941.410.08%2房屋維修維護費費元、%13885000.0010.0013.892.820.16%合計20.834.230.24%（10）不可預(yù)預(yù)見費不可預(yù)見費是指指項目開發(fā)與與經(jīng)營過程中中有可能發(fā)生生的，但又沒沒有包含在前前9項中的費用用。本項目的的不可預(yù)見費費以1-4項之和的5%記取。不可預(yù)見費為：：157.667萬元。（11）經(jīng)營資資金經(jīng)營資金是開發(fā)發(fā)企業(yè)用于日日常經(jīng)營的周周轉(zhuǎn)資金，也也就是在建設(shè)設(shè)期末為經(jīng)營營期準(zhǔn)備的鋪鋪底的流動資資金。項目投資（不含含財務(wù)費用）及及用款計劃見見附錄3第7章項目目收入估算7.1銷售單單價的估算根據(jù)新鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)市場的調(diào)調(diào)查與分析，通通過與類似項項目銷售價格格的分析與比比較，確定住住宅銷售的均均價、商鋪銷銷售均價及有有償出售的車車位，詳見表表7-1、表7-2。表7-1銷售售收入表序號樓層、單元或樓樓房名稱計量單位單價建筑面積(M22)可售面積(M22)項目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(萬元元)銷售模式1住宅元/㎡231438397383972802805183.600按建筑面積2商鋪元/㎡5000847480004000.000按可售面積3車位元/㎡500001197.11197.1120600.00按項目套數(shù)4公共建筑元/㎡1200按可售套數(shù)合計9783.599表7-2租賃賃收入表序號樓層、單元或樓樓房名稱計量單位單價建筑面積(M22)可租面積(M22)項目套數(shù)可租套數(shù)租賃收入(萬元元)租賃模式1一期商鋪元/㎡90200090.00按建筑面積租金金2二期商鋪元/㎡120100048.00按可租面積租金金3一期停車場元/套20500.40按項目套數(shù)租金金4二期停車場元/套30500.45按可租項目套數(shù)數(shù)租金合計138.857.2銷售收收入及經(jīng)營稅稅金估算根據(jù)《中華人民民共和國營業(yè)業(yè)稅暫行條例例》等有關(guān)規(guī)規(guī)定，營業(yè)稅稅按銷售收入入的5.5%計算，城市市維護建設(shè)稅稅按營業(yè)稅的的3%計算，教育育費附加按營營業(yè)稅的3%計算。銷售收入與經(jīng)營營稅金及附加加估算表見附附錄4、租賃收入與與經(jīng)營稅金及及附加估算表表見附錄5。第8章資金金籌措計劃房地產(chǎn)開發(fā)項項目的資金籌籌措主要是根根據(jù)項目對資資金的需求以以及投資使用用計劃，確定定資金的來源源與相應(yīng)的數(shù)數(shù)量。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的資金籌措通通常有資本金金、預(yù)售收入入及借貸資金金3種主要方式式。項目總投資87733.122萬元。****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司使用自自有資金3500萬元（占項項目總投資的的35%），商業(yè)貸貸款詳見表8-1，還款付息息表見附錄1及資金籌措措表見附錄2。表8-1借（貸貸）款明細表表序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1建行長期貸款1500.000500.001000.0002農(nóng)行短期貸款2000.0002000.000借（貸）款合計計3500.000500.001000.0002000.0001:中長期借（貸貸）款3500.000500.001000.0002000.0002:短期借（貸貸）款3:支付本金3500.0002243.9001256.1004:支付利息782.8025.0075.00155.00155.00155.00155.0062.80第9章經(jīng)濟濟評價經(jīng)濟評價分財務(wù)務(wù)評價和綜合合評價。對這這個一般項目目只需要進行行財務(wù)評價。房房地產(chǎn)開發(fā)項項目財務(wù)評價價是在房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查與與預(yù)測、投資資估算、收入入估算與資金金籌措等基本本資料和數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通通過編制基本本財務(wù)報表，計計算財務(wù)評價價指標(biāo)，對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的財務(wù)盈盈利能力、清清償能力和資資金平衡情況況進行分析。9.1基本財財務(wù)報表項目的基基本財務(wù)報表表：損益表（附附錄6）、資金來來源于運用表表（附錄8）、全部投投資財務(wù)現(xiàn)金金流量表（附附錄9）、資本金金財務(wù)現(xiàn)金流流量表（附錄錄10）9.2財務(wù)盈盈利能力指標(biāo)標(biāo)的計算與分分析靜態(tài)評價指標(biāo)標(biāo)的計算及其其分析1.利潤總額根據(jù)附錄6的有有關(guān)數(shù)據(jù)，本本項目的利潤潤總額1189..33萬元。2．稅后利潤總總額根據(jù)附錄6的有有關(guān)數(shù)據(jù)，本本項目稅后利利潤利潤總額額為739.551萬元。3．投資利潤率率投資利潤潤率=年平均利潤潤總額/總投資=11899.33*00.25/88733.112=3.44%4．資本金利潤潤率資本金利利潤率=年平均利潤潤總額/資本金=11899.33*00.25/33500=88.5%5．資本金凈利利潤率資本金凈凈利潤率=年平均稅后后利潤總額/資本金=739..51*0..25/35500=5..28%靜態(tài)評價指標(biāo)的的計算及其分分析1.全投資財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率根據(jù)附錄8的有有關(guān)數(shù)據(jù)，全全投資凈現(xiàn)值值函數(shù)為NVP(i)==-14199.81+6605.8((P/F,ii,1)+11094.221(P/FF,i,2))+11755.58(PP/F,i,,3)+2004.67((P/F,ii,4)-1169.088(P/F,,i,5)++27.300(P/F,,i,6)（1）全投投資財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指指按照投資者者最低可接受受的收益率或或設(shè)定的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，將將房地產(chǎn)項目目開發(fā)經(jīng)營周周期內(nèi)各期凈凈現(xiàn)金流量折折現(xiàn)到開發(fā)期期初的現(xiàn)值之之和。MARR表示投投資者最低可可接受的收益益率，當(dāng)i=MARRR=10%%時，F(xiàn)NPV==880.665萬元>0,則從全投資財財務(wù)凈現(xiàn)值的的角度判斷此此項目是可行行的。（2）全投資財財務(wù)內(nèi)部收益益率（FIRR）房地產(chǎn)開發(fā)項目目的財務(wù)內(nèi)部部收益率是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目在整個個開發(fā)經(jīng)營期期內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量現(xiàn)值值累計等于零零時的折現(xiàn)率率。它反映的的是項目動態(tài)態(tài)的投資收益益率，是考查查項目盈利能能力的主要動動態(tài)指標(biāo)。根據(jù)附錄8的有有關(guān)數(shù)據(jù)，通通過excel，可以計算算出FIRR==41.300%>MARRR=10%%,則從全投資資財務(wù)內(nèi)部收收益率的角度度判斷此項目目是可行的。2.資本金財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)附錄9的有有關(guān)數(shù)據(jù)，資資本金凈現(xiàn)值值函數(shù)為NVP(i)==-944..81+15530.844(P/F,,i,1)++2939..21(P//F,i,22)+10220.58((P/F,ii,3)+449.67((P/F,ii,4)-22567.998(P/FF,i,5))-129