淺談房地產(chǎn)項目精細化成本管理***咨詢***土地資源的逐漸漸稀缺，國家家宏觀調(diào)控政政策的不斷出出臺，特別是是2004年8月31日建設(shè)部《關(guān)于土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度度》的正式實施施，行業(yè)從此由“地產(chǎn)時代”進入了“房產(chǎn)時代”。面對多重重挑戰(zhàn)的房地地產(chǎn)行業(yè)，其其贏利模式也也開始從粗放放的土地贏利利向精細的產(chǎn)產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變變。因為，房房地產(chǎn)企業(yè)已已經(jīng)意識到，僅僅僅憑借土地地巨大的溢價價增值收益就就能賺得盆滿滿缽滿的時代代已一去不返返了。所以，在土地成成本透明化、市市場化的環(huán)境境下，如何對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本進行精精細化管理，從從而降低開發(fā)發(fā)成本、提高高經(jīng)濟效益已已經(jīng)成為房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展的一個必然然趨勢。而要要做到成本管管理的精細化化，達到及時時、準確、完完整地進行成成本管理和控控制的目的，信信息化工具的的支持不容小小視。那么，房地產(chǎn)企企業(yè)該如何進進行成本管理理信息化呢？？筆者認為，可可以從以下四四個方面考慮慮：整體規(guī)劃，成本本先行整體規(guī)劃指企業(yè)業(yè)整體的信息息系統(tǒng)規(guī)劃（即IT規(guī)劃）。如財務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng)，銷售需要售樓系統(tǒng)，工程需要項目管理系統(tǒng)，高層需要智能分析系統(tǒng)，公司整體需要一個OA系統(tǒng)……這樣的信息時代，房地產(chǎn)企業(yè)有著多方面的信息化建設(shè)需求。那這么多的信息化需求，上哪些？誰先上？花多少錢合適？選擇什么樣的合作伙伴？……只有把這些問題先考慮清楚了，才不會出現(xiàn)信息化進程與企業(yè)發(fā)展脫節(jié)或者信息孤島林立的狀況。企業(yè)可以根據(jù)自自己的實際情情況，設(shè)計IT規(guī)劃系統(tǒng)藍藍圖，根據(jù)需需要可以先推推行成本信息息化。明確方向，把握握需求在這里，我們可可以分別從行行業(yè)宏觀和企企業(yè)微觀兩個個方面來探討討房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)成本管理的的需求和方向向。行業(yè)宏觀方面：：明晰行業(yè)成成本管理模式式我們知道，房地地產(chǎn)行業(yè)的特特性源自于不不動產(chǎn)的特性性，產(chǎn)品完全個個體化，并且且建設(shè)周期長長、投資大，因因此決定了其其成本管理模模式也不同于于一般的消費費品行業(yè)。房房地產(chǎn)行業(yè)的的成本管理特特點決定了其其采用以“目標成本＋＋動態(tài)成本＋＋責任成本”為核心的成成本管理模式式。這種模式式的好處在于于它能夠很好好地將事前、事事中、事后三三者結(jié)合起來來。其中“目標成本”和“責任成本”在各行業(yè)中中都有應(yīng)用，這這里面最具有有房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)特點就是“動態(tài)成本”，即是用來來在過程中時時刻反映總成成本的變化。這種概念已經(jīng)突突破了財務(wù)傳傳統(tǒng)的成本概概念，大家從從動態(tài)成本的的公式中也可可以發(fā)現(xiàn)：動動態(tài)成本=已結(jié)算合同+未結(jié)算合同+非合同性成成本+待發(fā)生費用用。這里面是個大雜雜繪，“已結(jié)算合同”和“未結(jié)算合同”體現(xiàn)了權(quán)責責發(fā)生制原則則，“非合同性成成本”又是收付實實現(xiàn)制，“待發(fā)生費用”還未發(fā)生，其其實根本都不不能算是成本本。因此，這這種管理模式式不是從財務(wù)務(wù)會計角度出出發(fā)的，而是是為了滿足管管理的需要而而生，但是這這又要與財務(wù)務(wù)發(fā)生密切關(guān)關(guān)聯(lián)。因此也也使得通用的的成本管理軟軟件根本處理理不了這種特特別的需要，得得有專門的軟軟件來支持。企業(yè)微觀方面：：鎖定成本信信息化具體需需求相對于土地開發(fā)發(fā)成本，房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本更更復(fù)雜、更具具代表性，下下面我們就以以房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本為切入入點進行闡述述。（1）“目標成成本”的建立目標成本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確定的的、在一定時時期內(nèi)和經(jīng)過過努力所要實實現(xiàn)的成本目目標，是開發(fā)發(fā)成本的控制制線。目標成本的建立立是整個成本本控制體系的的基礎(chǔ)，也是是在信息系統(tǒng)統(tǒng)幫助下，實實現(xiàn)管理精細細化的第一步步。整個目標標成本體系是是動態(tài)成本的的基礎(chǔ)，主要要包括三方面面的內(nèi)容：一一是房產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的結(jié)構(gòu)構(gòu)；二是成本本分類，三是是目標成本的的形成。成本結(jié)構(gòu)：房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中會發(fā)生很很多費用，就就其用途來說說，一般可分為以以下幾個大部部分：土地費用前期費用建安成本配套費用籌資成本管理費用銷售費用其中，后三者———籌資成本、管管理費用、銷銷售費用，從從財務(wù)的角度度，是期間費費用的性質(zhì)，也也可稱之為開開發(fā)間接費，一一般不納入成成本管理的范范疇。前四者者，都屬房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本，其其中，在房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)階段，土土地費用已是是一個歷史沉沉沒成本，已已經(jīng)沒有控制制的意義；而而前期費用、建建安成本、配配套費用這三三部分費用金金額大、結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜，是房房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本的主主要管理對象象。信息系統(tǒng)要提供供靈活的房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本分分類：精細化的成本管管理需要精細細化的成本分分類，成本分分類是后續(xù)成成本管理模式式及報表體系系規(guī)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也是成本本管理信息系系統(tǒng)應(yīng)用的基基礎(chǔ)，因此對對于企業(yè)非常常重要。在房房地產(chǎn)行業(yè)，成成本分類一般般以成本樹的的方式來展現(xiàn)現(xiàn)。表1是某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的一個個框架性的成成本樹：表1某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本框框架樹一級科目二級科目三級科目注釋前期費用勘測費設(shè)計費顧問費報批報建費向政府支付的行行政執(zhí)行類費費用前期工程費建筑安裝費圍護工程圍護工程樁基工程樁基工程工程樁外墻裝飾外墻裝飾石材、幕墻、外外門窗室內(nèi)精裝飾設(shè)備及其安裝費費專業(yè)化分包電梯及安裝費電梯……安裝工程大樓內(nèi)工程總總包合同內(nèi)室內(nèi)給排水系統(tǒng)……附屬設(shè)施工程配套設(shè)施費上水上水供電供電高配電設(shè)備、高高低壓配電及及安裝費燃氣燃氣（煤氣、天天然氣）通訊通訊對于成本分類的的方法和明細細程度，應(yīng)當當視不同企業(yè)業(yè)的需要而定定。在表1中，我們主主要將其劃分分為三級。當當然，如果需需要也可以再再繼續(xù)進行細細分，如表1中的“前期費用——顧問費用”可繼續(xù)往下下細分為：機機電顧問、幕幕墻顧問、景景觀顧問等。從從成本精細化化的角度來說說，當然是劃劃分得越細越越好，但企業(yè)業(yè)還是要兼具具可操作性和和成本效率原原則，因此在在細分之前，最最好做一次評評估。此外，成成本樹的設(shè)計計還要遵循穩(wěn)穩(wěn)定性與靈活活性相結(jié)合的的原則，如上上述成本樹設(shè)設(shè)三級，第一一、二級保持持穩(wěn)定，第三三級可根據(jù)實實際情況增加加明細。信息系統(tǒng)要支持持目標成本的的形成，常用用的有兩種方方式，由下而而上和由上而而下：由下而上：有關(guān)關(guān)部門根據(jù)房房地產(chǎn)項目的的類別、定位位、市場競爭爭等情況，分分階段逐步完完善，最后在在施工圖階段段形成目標成成本，由于這這個過程非常常復(fù)雜，需要要相當?shù)膶I(yè)業(yè)積累，可以以利用外部專專業(yè)公司資源源協(xié)助完成。如如圖1所示：新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計成本估算目標成本測算之一目標成本測算之二目標成本圖1施工階段段形成目標成成本由上而下：決策策層根據(jù)市場場價格和心理理預(yù)期收益，倒倒推出一個總總目標成本，然然后在此基本本上再按成本本分類樹逐級級細分。由于于操作簡單，這這種方式在實實際中運用比比較多，缺點點就是準確度度不足，并不不能做到成本本最優(yōu)。（2）實現(xiàn)“動動態(tài)成本”，對開發(fā)成成本進行實時時控制“動態(tài)成本”是是項目實施過過程中，各個個時期體現(xiàn)的的預(yù)期成本結(jié)結(jié)果，它能夠夠?qū)崟r反映預(yù)預(yù)計總成本以以及預(yù)計總成成本與目標成成本的差異。在在這個過程中中，需要回答答：系統(tǒng)如何實時反反映項目估算算、項目概算算、合同管理理、付款管理理各階段的實實際成本，體體現(xiàn)項目建設(shè)設(shè)的全過程管管理？系統(tǒng)如何進行開開發(fā)項目合同同管理？如合合同的分類管管理，多層級級的合同審批批流管理，合合同變更提出出方和合同變變更原因的基基礎(chǔ)信息管理理，合同變更更審批流管理理和嚴格的權(quán)權(quán)限控制。系統(tǒng)如何與其他他子系統(tǒng)緊密密集成？包括括與財務(wù)、BI、租售等系系統(tǒng)的集成，實實現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)一體化。（3）滿足“責責任成本”的評估需要要“責任成本”是是一種以成本本控制為導(dǎo)向向的績效體系系，通過確定定責任主體和和評價部門，通通過技術(shù)經(jīng)濟濟指標的目標標設(shè)定、執(zhí)行行和考核，來來保證整體成成本的合理性性和先進性，令令全員實施自自覺的成本管管理行為。責任成本本管理體系包包括如下要素素：責任范圍圍、責任人、評評價標準、評評價。表2是一個責任任成本評估的的例子：表2責任成本本評估舉例責任范圍責任主體配合部門評價部門土地、報批報建建費項目發(fā)展部財務(wù)部建安成本責任目標1、建造內(nèi)容、建建筑形式合理理化設(shè)計部銷售部成本部2、結(jié)構(gòu)指標合合理化及施工工圖質(zhì)量設(shè)計部\工程部部成本部3、獲取競爭性性的合理低價價工程部\成本部部項目經(jīng)理部招標領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管管理、施工質(zhì)質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部工程部工程部（4）提供經(jīng)營營分析，支持持各層管理人人員決策尋找伙伴，謹慎慎選型有了明確的房地地產(chǎn)企業(yè)成本本管理方向和和需求定位，我我們就需要選選擇合適的軟軟件產(chǎn)品來滿滿足企業(yè)需求求?，F(xiàn)在市場場上有很多廠廠商均聲稱可可以提供房地地產(chǎn)企業(yè)成本本解決方案，國國內(nèi)的有金蝶蝶K3、EAS，用友,明源，天諾諾等；國外的的有JDE，SAP，Oraclle等。這么多軟件，究究竟哪家功能能最合適，誰誰的性價比最最高，最好的的辦法就是拉拉出來同場競競技，也就是是根據(jù)之前明明確的企業(yè)關(guān)關(guān)鍵需求，進進行選型競標標。確立方案，分步步實施“可以說，在我我們這個傳統(tǒng)統(tǒng)的房地產(chǎn)企企業(yè)進行這樣樣的信息化建建設(shè)就像是進進行一場革命命”，在我們?yōu)闉槟彻具M行行咨詢時，客客戶如是說。我我們可以由此此體會到信息息化對企業(yè)所所帶來的沖擊擊力是多么地地強大。而這這也同時意味味著企業(yè)在信信息化面前阻阻力重重，除除了軟件、資資金等方面的的問題外，最最大的阻力來來源于企業(yè)內(nèi)內(nèi)部對于信息息化的認可程程度。這是由由于：信息化把以前許許多黑箱工作作透明化、規(guī)規(guī)范化，直接接影響了很多多人的經(jīng)濟利利益；信息化改變了很很多人的工作作習(xí)慣，特別別是在試運行行期間，手工工和系統(tǒng)的并并行使工作量量大增，勢必必引起人們的的不滿；信息化是一個長長期的建設(shè)過過程，效果不不會那么快的的立竿見影，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的熱情與與推進力不能能持續(xù)；因此，為了克服服這些阻力，保保證系統(tǒng)的順順利推行，在在實施前，需需要進行多方方面的準備和和鋪墊：思想上：由決策策層指揮，項項目組造勢，讓讓員工意識到到信息化很重重要，而且別別無選擇。技術(shù)上：選擇一一種合適的系系統(tǒng)應(yīng)用模式式，盡量減少少實施過程中中員工的工作作壓力。一般般常用的有兩兩種系統(tǒng)應(yīng)用用模式：集中中式和分布式式。簡言之，集中式式就是由企業(yè)業(yè)的一個精英英部門集中處處理數(shù)據(jù)，維維護系統(tǒng)，其其他業(yè)務(wù)部門門按要求提供供數(shù)據(jù)即可，到到時可在系統(tǒng)統(tǒng)上查詢自己己所需的報表表，不用介入入系統(tǒng)中復(fù)雜雜的業(yè)務(wù)處理理。分