Word房地產(chǎn)開發(fā)背后的暴利亦莊樓市水漲船高據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：一塊地到底能夠“捂”出多高的價格，北京亦莊國銳金嵿項(xiàng)目作出了最為驚人的解答。

“目前僅剩10套房源了，均價36000元/平方米，這幾天可能還會上調(diào)價格。”12月24日，位于亦莊規(guī)劃核心區(qū)的國銳?金嵿項(xiàng)目的一位銷售人員在電話里如是介紹。

在此前的項(xiàng)目暗訪中，銷售人員曾向記者透露，項(xiàng)目老總認(rèn)為36000元/平方米的價格還是“賣便宜了”，在售房源后期將會有三次調(diào)價。而即將開盤的3B#樓預(yù)計(jì)均價超過40000元/平方米，戶型280m2以上，定位高端住宅。

據(jù)了解，這個早在2021年就拿地的項(xiàng)目，當(dāng)時拿地樓面價僅為924元/平方米。經(jīng)歷了四年的“靜默期”，項(xiàng)目卻遲遲未能開盤。在周邊同期項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入清盤階段后，國銳金嵿終于在2021年8月和10月開了兩棟50年產(chǎn)權(quán)商住樓。此時，亦莊的樓面價已破2.8萬元/平方米，相比國銳地產(chǎn)拿地時僅千元的樓面價上漲了近30倍。

在史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，項(xiàng)目為何能夠拿地四年才開盤入市，記者聯(lián)系國銳?金嵿項(xiàng)目營銷總監(jiān)李成，截至12月29日始終未得到回應(yīng)。

背后的暴利

耐人尋味的是，國銳金嵿的宣傳標(biāo)語用了“大器晚成”四個字，這一“晚”價格卻翻了數(shù)十倍。

國銳金嵿位于亦莊榮華中路與榮京西街交匯處西南角，距離亦莊地鐵線榮京東街站僅300多米，原名國銳廣場，包括超高層寫字樓、高層住宅、高層公寓及空中花園別墅四類產(chǎn)品，將被打造成60萬m2大型城市綜合體。

北京土地儲備中心資料顯示，2021年05月18日，北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.888576億元的報價擊敗北京中瑞建達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司兩家實(shí)力房企，獲得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)35號街區(qū)35C1地塊，即國銳?金嵿項(xiàng)目地塊。

根據(jù)招標(biāo)文件顯示，該地塊規(guī)劃建筑規(guī)模412800平方米，以此計(jì)算，國銳地產(chǎn)當(dāng)年拿地樓面價僅924元/平方米。即便加上建安及裝修成本，也不過3000~4000元/平方米，而如今項(xiàng)目售價36000元/平方米，甚至將躍過40000元/平方米大關(guān)，利潤空間令人咋舌。

值得注意的是，國銳金嵿地塊規(guī)劃建筑面積412800平方米，但項(xiàng)目宣傳卻為“60萬m2大型城市綜合體”，對此，銷售人員告訴記者，項(xiàng)目地下還有十幾萬平方米。

記者從亦莊管委會官網(wǎng)了解到，在一份2021年10月25日發(fā)布的“關(guān)于開發(fā)區(qū)35號街區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃控高調(diào)整的公示”中顯示，地塊規(guī)劃總建設(shè)用地規(guī)模118975平方米，地上建筑面積412800平方米，地下建筑面積206789平方米，總建筑面積619589平方米。

若按照總建筑面積619589平方米計(jì)算，國銳金嵿項(xiàng)目樓面價事實(shí)上僅為627.6元/平方米。與目前售價相比，該地塊的廉價程度為項(xiàng)目賺足了利潤。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》

亦莊樓市水漲船高

國銳金嵿項(xiàng)目“按兵不動”的四年間，亦莊的樓市發(fā)生了翻天覆地的變化。

在國銳地產(chǎn)拿地十個月后，2021年3月15日，中信地產(chǎn)以52.4億元總價拿下的中信新城項(xiàng)目，總建筑面積39.12萬平方米，樓面價達(dá)13395元/平方米?？鄢?0萬平方米保障房后，其商品房部分折合樓面價近18000元/平方米。

2021年9月，融創(chuàng)中國攜手保利地產(chǎn)，分別以10.6億元、配建33000平方米保障房和20.2億元、配建68500平方米保障房的出價，成功競得大興區(qū)亦莊新城兩地塊。除去保障房的面積，樓面價分別為1.44萬元/平方米和1.5萬元/平方米。

2021年初，方興地產(chǎn)分別以18億元和17.3億元連下兩城奪得亦莊兩地塊?？鄢Ｕ戏棵娣e后，兩地塊樓面價逼近1.7萬/平方米，再次將亦莊開發(fā)區(qū)地價推向新高。

而在國銳金嵿8月開盤之時，融創(chuàng)和葛洲壩聯(lián)合體41.2億在亦莊拿的兩地塊，樓面價已經(jīng)到了2.8萬元/平方米。

與此同時，國銳?金嵿旁邊與其同時期拿地的君安國際，已經(jīng)進(jìn)入清盤階段，在售價上，精裝修房源價格僅為3.3萬元/平方米，且為現(xiàn)房。

此外，中信新城項(xiàng)目也在拿地15個月后推出一期房源，但15個月時間仍未讓亦莊區(qū)域的房價達(dá)到中信預(yù)期的價格。2021年8月27日，中信新城二期又放出318套房源，均價2.45萬元/平方米，三期2.8萬元/平方米，目前已宣布售罄。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，國銳?金嵿捂盤4年，等周邊競爭樓盤都售罄之后，區(qū)域內(nèi)只剩其一家在賣，就可以坐地定價。

公開資料顯示，國銳地產(chǎn)創(chuàng)于2021年，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司，12年間開發(fā)面積超過300萬平方米，總投資規(guī)模超過人民幣300億元。目前開發(fā)項(xiàng)目以國銳?金嵿為主。

在國銳金嵿售樓處墻上，關(guān)于企業(yè)介紹一欄則赫然寫著國銳地產(chǎn)曾開發(fā)過易構(gòu)空間、贏海莊園、金長安大廈、財(cái)滿街寫字樓、三里屯village、財(cái)滿街商業(yè)街、興隆街。但在太古集團(tuán)看來，三里屯項(xiàng)目是其與基匯資本中國基金合資從國銳集團(tuán)收購