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ShenZhen.08.2011容積率解釋Part1容積率解釋

何謂容積率？簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量容積率專業(yè)解釋通俗解釋一般規(guī)則特殊規(guī)則容積率=總建筑面積÷總用地面積定義計(jì)算公式計(jì)算規(guī)則123定義

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

通俗解釋專業(yè)解釋說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大越舒服了所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度容積率一般是由政府規(guī)定的一般而言,容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2-0.5,聯(lián)排別墅為0.4-0.7,6層以下多層住宅為0.8-1.2,11層小高層住宅為1.5-2.0,18層高層住宅為1.8-2.5,19層以上住宅為2.4-4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別計(jì)算公式

容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時該層建筑面積加倍計(jì)算容積率總建筑面積總用地面積容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低注明：計(jì)算容積率時，總建筑面積不包括地下建筑面積；

（半地下室層高超過2.2米時，按全面積算，層高低于2.2米時，按半面積計(jì)算）；當(dāng)建筑層高超過3M時，這些層應(yīng)除以3M進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.5m時，多出部分不計(jì)入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時，多出部分按1層計(jì)算計(jì)算規(guī)則

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

特殊規(guī)則一般規(guī)則地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行

當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米時，當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米時，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時，當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米時，當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米時，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算計(jì)算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算計(jì)算規(guī)則

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

特殊規(guī)則地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值容積率的特征Part2特性

主要呈現(xiàn)4個特性特性一1特性二2特性三3特性四4容積率在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘咳莘e率是“相對指標(biāo)”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的

這個特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過程之中樓面占地率〔注〕與容積率成反比特性一

容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘刻匦匀匦远匦砸惶匦运奶匦曰竟绞?R=F/A

R——容積率F——地塊上的總建筑面積(m)A——地塊面積(m)“凈地塊”是指為建筑所使用的場地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設(shè)施用地、歷史保護(hù)地段等。因此，在使用或評價容積率時，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時，必須在同樣“凈”度的基礎(chǔ)上進(jìn)行?？偨ㄖ娣e，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建筑面積，應(yīng)特別注明，以資區(qū)別特性二在一定的建筑密密度條件下，容容積率與層數(shù)成成正比；同理，，在一定的層數(shù)數(shù)條件下，容積率與與建筑密度成正正比特性三特性一特性二特性四特性當(dāng)A為常數(shù)時，R=C·HC——建筑密度或建筑筑覆蓋率，C=0～1H——建筑層數(shù)(或平均層數(shù))

C·A—建筑基底面積(m)

F———地塊上的總建筑面積(m)

A———地塊面積(m)當(dāng)H每增加1(即平均提高1層)，R的提高值=C；當(dāng)R每提高C的值，H平均提高1層從公式可以看到到特性三樓面占地率〔注〕與容積率成反比比特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/R樓面占地率(即每平方米建建筑面積占用用的地塊土地地面積)當(dāng)L愈小，R愈大，即每平平方米建筑面面積所占用的的土地愈少，，建設(shè)開發(fā)中中土地費(fèi)用所所占的比重愈愈低，則土地地利用率和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益愈高高公式結(jié)論特性四容積率是“相相對指標(biāo)”，，因此有一定定“彈性”，，是可以“談?wù)勁小钡奶匦远匦砸惶匦运奶匦匀匦躁P(guān)心順序(出讓價格)、R、

意愿傾向向:↑從提高R，可以吸引(D)，獲得較高的的PG關(guān)心順序:C、H、R，

意愿傾向向:↓從控制C和H，以滿足空地地、日照、間間距、綠化、、停車以及景景觀等要求關(guān)心順序:R、F、P(樓面地價)，

意愿傾傾向:↑(P↓↓)盡可能提高R，獲得更大的的F，使P降低，即每平平方米建筑面面積所攤的土土地費(fèi)用最小小UPD在實(shí)行城市土土地出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)機(jī)制的的情況下，容容積率往往成成為城市政府府(G)、規(guī)劃師(UP)和開發(fā)者(D)之間談判的一一項(xiàng)主要“杠杠桿”土地所有者，，關(guān)心從土地地出讓中獲得得比較好的收收益，用于城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)城市環(huán)境質(zhì)量量與整體效益益的關(guān)心者房地產(chǎn)開發(fā)者者，關(guān)心從開開發(fā)中獲得最最大的利潤容積率對各個個因素的影響響Part3容積率對各個個因素的影響響容積率在不僅僅影響規(guī)劃中中物業(yè)的類型型、建筑密度度、社區(qū)規(guī)模模、規(guī)劃布局局、土地的增值，還還直接影響我我們的生活品品質(zhì)生活品質(zhì)物業(yè)類型社區(qū)規(guī)模建筑密度規(guī)劃布局土地的增值容積率與物業(yè)業(yè)類型不同的容積率率數(shù)值直接影影響不同的物物業(yè)類型在容積率低于容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但密度有點(diǎn)大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項(xiàng)目品位就相當(dāng)提高了很多；容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項(xiàng)目，如穿插獨(dú)棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響；容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；容積率1.2－1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)；容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目；容積率2.0－2.5，正常的小高層項(xiàng)目；容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差；容積率3.0－6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）；容積率6.0以上，摩天大樓先簡單說一說說各類物業(yè)分分別對應(yīng)的容容積率數(shù)值：：（依據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和規(guī)律）容積率與物業(yè)業(yè)類型對于一個項(xiàng)目目來說，僅通通過容積率一一個簡單數(shù)字字遠(yuǎn)不能概括括社區(qū)物業(yè)類類型A項(xiàng)目：3.0容積率，城市市公園東側(cè)，，建筑類型為為疊拼別墅+小高層+高層如A項(xiàng)目，容積率率3.0，一般如此高高的容積率，，我們都會想想到是一個高高層物業(yè)的社社區(qū)，但項(xiàng)目目通過結(jié)合周周邊的資源，，籍低密度的的別墅物業(yè)提提升項(xiàng)目的檔檔次，利用水水景隔開別墅墅布置高層物物業(yè)，使別墅墅與高層建筑筑形成各自相相對獨(dú)立的組組團(tuán)，相互不不干擾，提升升了社區(qū)品質(zhì)質(zhì)又保障了項(xiàng)項(xiàng)目容積率。。小高層和高高層使社區(qū)能能更好的通風(fēng)風(fēng)采景，建筑筑天際線也更更唯美。在如如此高的容積積率下，項(xiàng)目目通過的靈活活的運(yùn)用物業(yè)業(yè)組合，打造造豪華別墅產(chǎn)產(chǎn)品，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次，而而為項(xiàng)目后期期發(fā)展，適應(yīng)應(yīng)后期市場需需求，并塑造造了生態(tài)景觀觀公寓，在區(qū)區(qū)域內(nèi)打造出出了自己的差差異化產(chǎn)品A項(xiàng)目容積率與建筑筑密度建筑密度反映映了同一土地地上空白面積積即能夠留給給園林規(guī)劃面面積的大小，，從定義上是指規(guī)劃劃用地范圍內(nèi)內(nèi)，所有建筑筑物低層占地地面積與用地地面積的比率率（%）在用地面積一一定的前提下下，建筑密度度與容積率兩兩者是反比關(guān)關(guān)系；建筑容容量增加需要要建筑層數(shù)的的增高，密度度則降低；這這時，社區(qū)舒舒適度提高，，但同時會帶帶來土地利用用的不充分和和建筑成本的的增加；建筑筑容量的減小小，密度增大大，這時，社社區(qū)居住舒適適度又將會受受到影響；在項(xiàng)目規(guī)劃中中，容積率和和建筑密度二二者是一個矛矛盾點(diǎn)，需要要去尋找找一一個合理點(diǎn)、、均衡點(diǎn)，來來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開開發(fā)的最大目目標(biāo)如：B、C項(xiàng)目，容積率率相同，因?yàn)闉榻ㄖ芏鹊牡牟町?，?xiàng)目目的品質(zhì)就有有了很大的差差異把社區(qū)品位放放在環(huán)境空間間上，綠化空空間豐富社區(qū)可利用的的綠地空間少少，基本上沒沒有什么綠化化空間B項(xiàng)目：容積率0.88密度25%規(guī)劃采用組團(tuán)圍合合布局，每個組團(tuán)團(tuán)都擁有一個相對對組團(tuán)中心景觀；；全部采用多層電電梯洋房C項(xiàng)目：容積率0.88密度32%建筑類型以聯(lián)排別別墅為主，少量小小高層物業(yè)，排列列式布局；在0.88的容積率下采用了了常規(guī)的低密度項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品類型，所所以密度相對大容積率與社區(qū)規(guī)模模在傳統(tǒng)思維中，覺覺得社區(qū)規(guī)模越大大，容積率越低，，舒適度越高。實(shí)實(shí)際情況并不全是這樣從規(guī)劃條件上來看看，規(guī)模小的項(xiàng)目目，在規(guī)劃審批階階段多為一個大項(xiàng)項(xiàng)目的某一個部分分，其綠化率和建建筑密度已在整個個用地上進(jìn)行了平平衡，在這個單獨(dú)獨(dú)小塊地上，建筑筑密度能夠做的較較高而綠化率能夠夠做的較低，容積積率自然能夠做的的比較高，而其舒舒適度卻不會因此此而降低，而且還還可能通過建筑類類型上的差別而優(yōu)優(yōu)于規(guī)模較大的社社區(qū)D項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，，用地規(guī)模為10萬㎡，容積率為1.7，建筑類型是多元元化的，從聯(lián)排別別墅到多層以及高高層住宅E項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，，市區(qū)中心位置，，規(guī)劃用地2萬多㎡，容積率為為5.6，建筑類型全為高高層板樓，共享城城市公園資源同為住宅項(xiàng)目，地理、資源環(huán)境相當(dāng)，兩個項(xiàng)目要就是因?yàn)橛玫匾?guī)模的差別由此產(chǎn)生容積率的差異，而產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設(shè)施等的差異容積率與規(guī)劃布局局在相同的容積率的的條件下，通過巧巧妙的建筑規(guī)劃布布局，不僅能在產(chǎn)產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且且能夠獲得不同的的舒適度如：F、H項(xiàng)目，相同的地塊塊面積，同樣容積積率，規(guī)劃布局差差異可以非常大，，社區(qū)空間和產(chǎn)品品的差異也非常大大。由于F項(xiàng)目全部采采用了高層層建筑類型型，降低建建筑密度，，提高綠化化面積；建建筑布局也也采用了獨(dú)獨(dú)棟點(diǎn)式布布局，采光光通風(fēng)都得得到了最佳佳，270°觀景視線與與H項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目就一目目了然了F項(xiàng)目：2.5容積率，建建筑類型均均為獨(dú)棟高高層塔樓，，點(diǎn)式布局，，均為南北北朝向，綠綠化率48%以上H項(xiàng)目：2.5容積率，建建筑類型有有多層，小小高層、高高層，排列+圍合式布局局，綠化率率32%，部分東西西朝向布局容積率與規(guī)規(guī)劃布局在相同的容容積率的條條件下，通通過巧妙的的建筑規(guī)劃劃布局，不不僅能在產(chǎn)產(chǎn)品類型上上突破、創(chuàng)新新，而且能能夠獲得不不同的舒適適度Y項(xiàng)目：4.0容積率，圍圍合式布局局，采用了了大比例的的高層板樓樓，社區(qū)還還營造了罕罕有的大規(guī)規(guī)模中心園園林項(xiàng)目分析容積率高達(dá)達(dá)4，不僅擁有有大比例的的高層板樓樓，而且社社區(qū)還營造造了罕有的的大規(guī)模中中心園林。。在這里，，其關(guān)鍵的的圍合式布布局起到了了很大的作作用，三棟棟板樓式住住宅圍合成成三合院式式，將節(jié)省省的占地面面積讓給了了中心園林林，使社區(qū)區(qū)中心景觀觀作為黃金金地段的市市區(qū)中心城城市稀缺景景觀資源，，成為項(xiàng)目目最有力的的核心賣點(diǎn)點(diǎn)。三合院排列列，面對面面的兩棟樓樓相距超100米，它不僅僅以差異化化的社區(qū)空空間和生活活便利的享享受引起購購房者青睞睞，而且還還可以用高高容積率、、高售價保保證開發(fā)商商豐厚的利利潤回報(bào)容積率與土土地的增值值土地的增值值是開發(fā)商商模切關(guān)心心的問題，，直接影響響項(xiàng)目的虧虧贏，容積積率則是計(jì)計(jì)算模型的決決定因素設(shè)每種物業(yè)業(yè)類型的參參考容積率率為Ri，各種產(chǎn)品品的用地比比例為Xi，城市規(guī)劃劃容積率為為J，土地面積積為D，某種產(chǎn)品品的每平米米土地增值值為Zi，則：每平平米土地增增值（Zi）=[售價×（1-營業(yè)稅及附附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率率-每平米土地地費(fèi)用利潤最大值值Ymax=（∑Zi*Xi）D其中：0≤Xi≤≤1∑Xi≤1∑∑Xi*Ri≤J示例：假設(shè)設(shè)一項(xiàng)目的的土地面積積為2萬平米，最最高容積率率為1.2，土地費(fèi)費(fèi)用為5000萬元；多多層售價價5500元/平米，參參考容積積率1.5項(xiàng)目名稱別墅多層住宅參數(shù)備注建安成本1200850元/平米專業(yè)費(fèi)用250200元/平米管理費(fèi)用3625建安成本的3%不可預(yù)見費(fèi)6042建安成本的5%利息6042建安成本的5%銷售費(fèi)用340220收入的4%營業(yè)稅及附加468302收入的5.5%別墅與多多層住宅宅費(fèi)用簡簡表通過計(jì)算算機(jī)可以以算出容容積為1.2，別墅與與多層用用地比例例為0.3:0.7時，即多多層住宅宅面積21000平米，別別墅面積積3000平米，土土地增值值達(dá)到最最大值4845萬元結(jié)論容積率不不僅影響響居住區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃，還直直接影響響著居住住區(qū)內(nèi)的的生活環(huán)環(huán)境與品品質(zhì)綜合上面面的各種種因素和和相互之之間的關(guān)關(guān)系，我我們要充充分和全全面的考考慮、均均衡容積積率和地地塊情況況、建筑筑密度、、物業(yè)之之間的關(guān)關(guān)系，尋尋找到一一個符合合項(xiàng)目目目標(biāo)的最最合理值值和搭配配比重，，從而達(dá)達(dá)到相對對的建筑筑成本最最小化，，土地利利用最大大化，居居住品質(zhì)質(zhì)最高化化，進(jìn)而而得到收收益的最最大化，，利潤的的最大化化,這將是我我們對容容積率進(jìn)進(jìn)行深度度解析的的最終目目標(biāo)高容積率率的住宅宅項(xiàng)目意意味著小小區(qū)內(nèi)房房子建得得多，而高高密度的的住宅必必定會帶帶來高密住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力由于高容容積率住住宅對土土地使用用率的過過分追求求，小區(qū)內(nèi)的的樓層會會比較高高、綠地地的比例例也會相相應(yīng)的減少少，從而而影響居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)的生活活環(huán)境與與品質(zhì)確定容積積率的因因素Part4各項(xiàng)因素素，應(yīng)結(jié)結(jié)合城市市的實(shí)際際情況，，經(jīng)過綜綜合研究究后確定定，此外外，為了了考慮到到通過談?wù)勁锌梢砸缘玫嚼?，以以及為不不可預(yù)知知的某些些因素留留有余地地，公布布的容積積率宜低低于“理理論的””上限數(shù)數(shù)值。地塊的使使用性質(zhì)質(zhì)地塊的基基礎(chǔ)設(shè)施施條件這是由于于各種用用地有不不同的““功能””要求，，如商業(yè)業(yè)、旅店店、辦公公樓等的的容積率率一般應(yīng)應(yīng)該高于于住宅、、學(xué)校、、醫(yī)院、、劇院等等；即開發(fā)建建設(shè)的支支撐條件件，包括括現(xiàn)有基基礎(chǔ)設(shè)施施的水平平和自然然條件(如地基、、土壤、、排水等等)。一般說說，較高高的容積積率需要要較好的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件件和自然然條件作作為支撐撐；地塊的區(qū)位

城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會有不同的出讓價格。一般說，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)地塊的空空間環(huán)境境條件即與相鄰鄰四周在在空間環(huán)環(huán)境上的的制約關(guān)關(guān)系，以以及城市市設(shè)計(jì)上上的要求求，如建建筑高度度、間距距、形體體、綠化化、通道道等；地塊的土地出出讓價格即政府的期望望價格。一般般情況下，容容積率與出讓讓價格成正比比。期望價格格高，容積率率也要相應(yīng)提提高容積率對房地地產(chǎn)項(xiàng)目影響響實(shí)證分析Part5容積率對項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)定定位的影響容積率對地價價的影響容積率對房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的的影響容積率對建筑筑設(shè)計(jì)的影響響容積率與其他他主要規(guī)劃技技術(shù)指標(biāo)的關(guān)關(guān)系容積率成為政政府調(diào)控項(xiàng)目目的重要手段段容積率對房地地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)影響具具體分析項(xiàng)目環(huán)境氣圍圍分析條件分析結(jié)論同一塊地在不不同容積率下下投資效益分分析容積率是房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件中最重要要的指標(biāo)之一一,對項(xiàng)目的定位位、成本、建建筑設(shè)計(jì)、投投資效益等均均產(chǎn)生不同程程度的影響。。以北京溫榆榆河別墅項(xiàng)目目為例,論證了不同同容積率對對投資效益益的影響容積率對項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)定位的的影響1容積率對地地價的影響響2容積率對房房產(chǎn)開發(fā)成成本的影響響3容積率對建建筑設(shè)計(jì)的的影響4容積率與其其他主要規(guī)規(guī)劃技術(shù)指指標(biāo)的關(guān)系系5容積率成為為政府調(diào)控控項(xiàng)目的重重要手段6容積率對房房地產(chǎn)項(xiàng)目目影響實(shí)證證分析容積率對項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)定位的的影響容積率是項(xiàng)項(xiàng)目總平面面規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)鍵指指標(biāo)，決定定該項(xiàng)目的的定位眾所周知,容積率的高高低直接關(guān)關(guān)系到項(xiàng)目目開發(fā)面積積的多少,影響著建筑筑密度和綠綠地率的指指標(biāo),影響著建筑筑物的高度度的控制。。實(shí)質(zhì)上容容積率是項(xiàng)項(xiàng)目總平面面規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)鍵指指標(biāo),其中涉及總總圖中的建建筑造型、、道路走向向、建筑間間距、綠化化布置、空空間布局、、管網(wǎng)埋設(shè)設(shè)等一系列列數(shù)據(jù)的均均衡和協(xié)調(diào)調(diào),從而決定該該項(xiàng)目的定定位(即是否設(shè)計(jì)計(jì)成低密度度、低層建建筑高品質(zhì)質(zhì)樓盤,還是設(shè)計(jì)成成多層或連連排式的中中端產(chǎn)品、、或是設(shè)計(jì)計(jì)成普通低低端產(chǎn)品樓樓盤)。比如,規(guī)劃部門批批準(zhǔn)的容積積率指標(biāo)偏偏低,為了滿足建建筑物使用用面積的需需要,設(shè)計(jì)時為了了不突破建建筑密度指指標(biāo)或綠地地率指標(biāo),在一定的容容積率下就就只有增加加建筑物高高度,減少公共建建筑用地,使生活配套套設(shè)施減少少,降低了生活活居住的舒舒適度容積率關(guān)鍵指標(biāo)建筑造型建筑間距綠化布置空間布局項(xiàng)目定位國土主管部部門根據(jù)土土地用途劃劃分類別按按不同地理理位置和區(qū)區(qū)域情況劃劃分等級,以容積率指指標(biāo)大小制制定土地出出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和土地基基準(zhǔn)地價,并以表格形形式公布,其規(guī)律是:同一類別、、同一容積積率隨著級級別的增加加,出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)減少,同一類別、、同一級別別隨著容積積率指標(biāo)的的增加,出讓金逐減減。以北京京市為例,目前建設(shè)用用地按用途途劃分為商商業(yè)、綜合合、居住、、工業(yè)等四四類,根據(jù)不同用用途土地的的特點(diǎn)及相相應(yīng)地價水水平,將四類用地地的基準(zhǔn)地地價由高至至低,由城區(qū)至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)分別別劃分為若若干個級別別。其中,商業(yè)、綜合合和居住用用地的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價分為為10個級別,工業(yè)用地的的基準(zhǔn)地價價分為9個級別。計(jì)計(jì)算基數(shù)規(guī)規(guī)定如下:一到八級,為一、二、、三類用地地容積率大大于1時其出讓金金以建筑面面積為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),容積率小于于等于1時,其出讓金以以地面面積積為標(biāo)準(zhǔn),四類用地和和九、十級級各類用地地的出讓金金均以地面面面積計(jì)算算、根據(jù)這這一計(jì)算原原則,由于容積率率增加所引引起的建筑筑面積增加加幅度大于于出讓金降降低幅度,所以土地總總成本將是是隨著容積積率的增加加而增大容積率對地地價的影響響容積率是項(xiàng)項(xiàng)目總平面面規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)鍵指指標(biāo)，決定定該項(xiàng)目的的定位地面面積地面面積地面面積9級10級地面面積建筑面積地面面積建筑面積地面面積建筑面積1-8級地面面積<1>1<1>1<1>1容積率工業(yè)居住綜合商業(yè)容積率對房房產(chǎn)開發(fā)的的成本的影影響前面提到容容積率越高高,出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)越低,折算到每平平米建筑面面積的土地地成本也越越低。一定定的地價,容積率在控控制指標(biāo)下下變動,容積率越高高開發(fā)的房房屋面積越越大,其地成本折折算成每平平米房屋成成本造價就就越低,否則容積率率越低,其地成本折折算成每平平米房屋成成本造價就就越高。另另外容積率率的高低還還影響到區(qū)區(qū)內(nèi)道路的的設(shè)計(jì)和綜綜合管線的的布置與埋埋設(shè),從而影響到到這些綜合合市政配套套設(shè)施的造造價容積率與開開發(fā)成本的的關(guān)系2011（單位：1）分析FAR容積率開發(fā)成本容積率對建建筑設(shè)計(jì)的的影響設(shè)計(jì)任務(wù)書書中容積率率一旦被確確定下來,設(shè)計(jì)師只能能在這一限限制下進(jìn)行行發(fā)揮?，F(xiàn)現(xiàn)在社區(qū)公公園、中央央水景、中中心會所等等成為房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的亮點(diǎn),也成為宣傳的重重要口號,而這些在設(shè)計(jì)上上都極盡奢華,大大降低土地有有效的利用率如果容積率低,設(shè)計(jì)師可以盡情情發(fā)揮,可以自由選擇建建筑風(fēng)格,充分利用景觀構(gòu)構(gòu)造使人與自然然達(dá)到和諧統(tǒng)一一如果容積率高,則實(shí)際可用地少少,景觀設(shè)計(jì)必然是是相當(dāng)困難的,景觀構(gòu)造中無法法形成合力,也無法體現(xiàn)人性性化優(yōu)勢如果容積率高,而導(dǎo)致樓間距小小,相互之間私密性性差,則使整個樓盤檔檔次下降,會直接影響到樓樓盤定價和銷售售效果123容積率與其他主主要規(guī)劃技術(shù)指指標(biāo)的關(guān)系在一定的建筑高高度(層次)與房屋間距的控制制下容積率與建筑筑密度是成正比關(guān)關(guān)系見圖1;在限制建筑層數(shù)的的情況下,容積率越高,綠地率越小,其關(guān)系如圖2FAR容積率D建筑密度FAR容積率GAR綠地率圖1、容積率與建筑密密度的關(guān)系Fig、1ConnectionbetweenFARandD圖2、容積率與建筑密密度的關(guān)系Fig、2ConnectionbetweenFARandGAR容積率成為政府調(diào)調(diào)控項(xiàng)目的重要手手段隨著我國經(jīng)濟(jì)體制制改革和對外開放放,特別是城市土地有有償有期使用,房屋商品化進(jìn)程的的不斷深化,房地產(chǎn)業(yè)得到了極極大發(fā)展,日趨繁榮。開發(fā)房房地產(chǎn)的目的,一方面固然是為了了改善城市的面貌貌、改善一部分先先富起來經(jīng)濟(jì)條件件較好的人的居住住環(huán)境和居住條件件,但更重要的是房屋屋開發(fā)商是為了獲獲取豐厚的利潤,并且普通老百姓投投資房產(chǎn)已經(jīng)逐漸漸成為一種投資手手段。而土地又是是稀缺資源,是不可再生的,同時隨著房價的上上升容易引起房價價過高導(dǎo)致泡沫的的產(chǎn)生,所以政府又勢必會會對房地產(chǎn)行業(yè)有有所控制。政府對對房地產(chǎn)的控制方方法很多,有政策性的、有金金融性的、還有技技術(shù)性的調(diào)控。通通過對容積率的控控制達(dá)到控制房地地產(chǎn)項(xiàng)目的控制就就是技術(shù)性的調(diào)控控。從規(guī)劃的角度度,控制容積率是一個個非常重要的手段段,調(diào)節(jié)城市發(fā)展,規(guī)劃用地,和容積率大小是非非常有關(guān)系的。同同時,政府提高容積率,希望房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)小高層,可以節(jié)約土地資源源,壓低房價,使老百姓得利。項(xiàng)目環(huán)境氣圍1分析條件2同一塊地在不同容容積率下投資效益益分析以北京溫榆河別墅墅項(xiàng)目為例,論證了不同容積率率對投資效益的影影響分析結(jié)論3項(xiàng)目環(huán)境氣圍溫榆河別墅項(xiàng)目區(qū)區(qū)位于北京市京承承高速、北六環(huán)、、機(jī)場高速北線交交匯處,距北京國貿(mào)商圈30分鐘車程,距中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)30分鐘車程,距北京機(jī)場僅15分鐘車程,且均為高速直達(dá)無無交通堵塞困擾。。而且項(xiàng)目位于北北京市溫榆河景觀觀帶,開發(fā)公司通過運(yùn)作作,花了極少費(fèi)用將溫溫榆河北岸河岸防防護(hù)區(qū)約300畝地代征代管,并將其設(shè)計(jì)為一個個九洞的高爾夫練練習(xí)場和親水郊野野公園車程5分鐘可到達(dá)圈車程10分鐘可到達(dá)圈車程15分鐘可到達(dá)圈分析條件12345同一地塊塊其地價價一定,土地面積積100萬m2,土地總價價115億元不同容積積率應(yīng)滿滿足在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件容容積率控控制指標(biāo)標(biāo)1.2之下建筑物類類別差別別不大時時,其設(shè)定的的建安成成本,配套成本本基本相相近銷售費(fèi)用用,管理費(fèi)用用按一定定的比例例計(jì)算,(兩稅一費(fèi)成成本暫不考考慮)房屋銷售價價是通過市市場調(diào)查設(shè)設(shè)定。就上上述分析條條件,選取4種不同容積積率對該項(xiàng)項(xiàng)目投資效效益進(jìn)行分分析,見表1:表1.項(xiàng)目投資效效益分析Table1.AnalyzinginvestmentbenefitofWenyuhereal-estateproject序號分析項(xiàng)目分析指標(biāo)備注1方案定位低密度住宅連排別墅獨(dú)棟別墅獨(dú)棟、連排、雙拼結(jié)合2容積率1.20.60.250.35用地面積100萬元/㎡3建筑面積㎡120萬60萬25萬35