可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告某區(qū)科技創(chuàng)新孵化基地項(xiàng)目初步可行性報(bào)告目錄第一章孵化基地概況孵化基地概述地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況項(xiàng)目背景項(xiàng)目方介紹第二章孵化基地的發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo)重點(diǎn)孵化領(lǐng)域先期啟動項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)第三章孵化基地的業(yè)務(wù)運(yùn)營及策略孵化基地的建設(shè)運(yùn)營及策略孵化器公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營及策略第四章項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)孵化基地投資概算表項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目資金來源計(jì)劃第五章項(xiàng)目投資收益分析售樓業(yè)務(wù)收益分析租賃物業(yè)收益分析孵化器運(yùn)營收益分析其他收益分析敏感性分析現(xiàn)金流量分析投資回報(bào)預(yù)期第六章項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對策1.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3.市場風(fēng)險(xiǎn)附件1.“聯(lián)合建設(shè)XXXX科技創(chuàng)新孵化基地協(xié)議”2.規(guī)劃用地紅線圖3.總平方案圖可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第一章孵化基地概況孵化基地概述XXXX區(qū)科技創(chuàng)新孵化基地位于XX區(qū)創(chuàng)業(yè)投資中心區(qū)西北角，由XX區(qū)人民政府聯(lián)合中國工程物理研究院、XX清華大學(xué)研究院等共同建設(shè)，該孵化基地西近同三高速公路，北臨杭甬高速北侖段，被XX市中心城區(qū)、東部新城區(qū)、XX中心區(qū)以及東錢湖休閑旅游區(qū)所包圍。基地占地面積約47畝，總投資約為5億元人民幣，總建筑面積為10萬平方米，通過政府引導(dǎo)，民營資本參與、市場化運(yùn)作手段，計(jì)劃經(jīng)過三至五年的建設(shè)和運(yùn)營，建成一個(gè)國內(nèi)一流、軍民融合的國家級科技創(chuàng)新孵化基地。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況“我國東南沿海重要的港口城市、長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心、國家歷史文化名城?！边@是經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《XX城市總體規(guī)劃(2006—2020年)》確定的XX城市性質(zhì)。近年來，XX在眾多榜單中排名靠前，是二線城市中的佼佼者。2007年，XX市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3433.08億元，比上年增長14.8%，按年均匯率折算的人均GDP達(dá)8026美元；完成財(cái)政一般預(yù)算收入723.92億元，其中地方財(cái)政收入329.12億元，比上年分別增長29.0%和27.9%。表一：2007年XX市主要經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 實(shí)績增長（%）XX市GDP億元3433.0814.8第二產(chǎn)業(yè)億元1888.6814.5第三產(chǎn)業(yè)億元1390.7616.4港口貨物吞吐量億噸3.4511.5集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱935.0032.3自營出口額億美元382.5533.0財(cái)政一般預(yù)算收入億元723.9229.0地方財(cái)政收入億元329.1227.9隨著甬臺溫鐵路、杭甬客運(yùn)專線的規(guī)劃建設(shè)以及空港對外籍飛機(jī)的開放，XX將從交通末端向區(qū)域性交通樞紐轉(zhuǎn)變。今年，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立XX梅山保稅港區(qū)，杭州灣跨海大橋正式通車，對于XX來說，無疑增添了再次騰飛的“雙翼”。XX區(qū)為XX市的下轄區(qū)，下轄17個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)街道辦事處，454個(gè)行政村，30個(gè)農(nóng)村居民委員會，31個(gè)農(nóng)村社區(qū)居委會，全區(qū)區(qū)域總面積為1406平方公里。2006年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值421.36億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長15.9%，人均生產(chǎn)總值突破5萬元，達(dá)到54011元（6917美元），比上年增長14.7％，經(jīng)濟(jì)社會綜合實(shí)力在2005年全國百強(qiáng)縣測評中居第11位。XXXX地區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)鏈較為完整，上下游配套密切，形成了具有特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。擁有各類工業(yè)企業(yè)近2萬家，形成以輕紡、服裝、機(jī)械、電子、汽配、食品為主的工業(yè)體系。其中光機(jī)電一體化、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為XX經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。XX投資創(chuàng)業(yè)中心位于XX市東南郊，地處XX區(qū)的中心區(qū)域，總規(guī)劃面積12.3平方公里。中心地理位置優(yōu)越，交通便捷，東起71省道，南臨鄞縣大道，西至沿海大通道——同三高速，北靠滬杭甬高速公路；距市中心僅5分鐘車程，東距北侖港18公里，可充分依托港口的運(yùn)輸優(yōu)勢，北距XX火車東站不足2公里，西距XX櫟社國際機(jī)場10公里，擁有一個(gè)完善的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。3、項(xiàng)目背景XX區(qū)區(qū)委、區(qū)政府在大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，著力營造科技創(chuàng)新和科技孵化的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長特色，采取各種優(yōu)惠政策，積極扶植XX區(qū)科技創(chuàng)新孵化基地的建設(shè)。通過公共技術(shù)平臺、創(chuàng)業(yè)投資平臺、技術(shù)轉(zhuǎn)移平臺的整合和互動以達(dá)到技術(shù)轉(zhuǎn)移和成果轉(zhuǎn)化孵育高新技術(shù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域創(chuàng)新資源集聚、擴(kuò)散與輻射。因此XX區(qū)從去年開始與XX清華大學(xué)研究院和中國工程物理研究院進(jìn)行了多輪磋商，于今年四月十八日三方正式簽訂了“聯(lián)合建設(shè)XXXX科技創(chuàng)新孵化基地協(xié)議書”（見附件），并由清華研究院轉(zhuǎn)移中心和中物院轉(zhuǎn)移中心各自授權(quán)關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)在XX發(fā)起組建孵化基地項(xiàng)目公司。4、項(xiàng)目方介紹XX清華國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心XX清華國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心（XXXX孵化器發(fā)展有限公司）是XX清華大學(xué)研究院下屬專門從事孵化器投資管理連鎖經(jīng)營和國內(nèi)外技術(shù)轉(zhuǎn)移的機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)圍繞電子與信息、節(jié)能與新能源、新材料、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域，以技術(shù)轉(zhuǎn)移為工具，以創(chuàng)投基金管理為手段，進(jìn)行項(xiàng)目孵化和企業(yè)孵化，實(shí)施“科技創(chuàng)新孵化器”投資管理連鎖經(jīng)營，將研究院“科技創(chuàng)新孵化器”的運(yùn)營模式和成功經(jīng)驗(yàn)對外輸出，與地方政府和企業(yè)集團(tuán)合作，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚、創(chuàng)新意識強(qiáng)的地區(qū)構(gòu)建和經(jīng)營孵化器和加速器，塑造“XX孵化器”——科技創(chuàng)新孵化器“ ”專業(yè)品牌。中國工程物理研究院技術(shù)轉(zhuǎn)移中心中國工程物理研究院創(chuàng)建于1958年，是以發(fā)展國防尖端科學(xué)技術(shù)為主的理論、實(shí)驗(yàn)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的綜合體，擁有12個(gè)研究所、100余個(gè)科研室和30多個(gè)生產(chǎn)車間及3萬多臺（套）各類先進(jìn)設(shè)備儀器，主要從事沖擊波與爆轟物理；核物理、等離子體與激光技術(shù)；工程與材料科學(xué)；電子學(xué)與光電子學(xué)；化學(xué)與化工；計(jì)算機(jī)與計(jì)算數(shù)學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域的研究及應(yīng)用?，F(xiàn)有4個(gè)國防科技重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和2個(gè)國家“863”計(jì)劃重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室。中物院軍轉(zhuǎn)民經(jīng)過20多年發(fā)展，已形成較為完善的民品管理體系與技術(shù)創(chuàng)新制度，在核技術(shù)應(yīng)用、環(huán)境保護(hù)、電子信息、精細(xì)化工、新材料、光機(jī)電等領(lǐng)域積累了一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，先后開發(fā)與轉(zhuǎn)化科技項(xiàng)目數(shù)百項(xiàng)，孵化80余家企業(yè)，建立了3個(gè)國家級工程技術(shù)研究中心，7個(gè)省級工程技術(shù)研究中心和省級企業(yè)技術(shù)中心。為搭建技術(shù)創(chuàng)新平臺，釋放國防科技潛能，更好地為國家和地方科技進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，中國工程物理研究院于2004年成立了中物院技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，同時(shí)出資成立了四川中物技術(shù)有限責(zé)任公司（簡稱“中物技術(shù)”），實(shí)行“兩塊牌子，一套班子”的運(yùn)行模式。中物技術(shù)以實(shí)施資源整合型發(fā)展戰(zhàn)略，培育和打造以技術(shù)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)化為主導(dǎo)的“中物”品牌，矢志成為國內(nèi)有較大影響的技術(shù)轉(zhuǎn)移?？尚行匝芯繄?bào)告可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告家。中物技術(shù)倡導(dǎo)“幫助他人、成就自我”的核心價(jià)值觀，致力于建立以學(xué)習(xí)力提升為核心、陽光團(tuán)隊(duì)打造為重點(diǎn)、個(gè)人與組織協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)的企業(yè)成長模式，逐步形成了“人本、誠信、創(chuàng)新、協(xié)作”的企業(yè)精神。目前，中物技術(shù)正力求在重點(diǎn)項(xiàng)目孵化、創(chuàng)業(yè)投資、技術(shù)轉(zhuǎn)移平臺建設(shè)與經(jīng)營等方面取得切實(shí)成效，積極探索資源經(jīng)營、資本經(jīng)營和品牌經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合，加速推進(jìn)技術(shù)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。香港清華同方股份有限公司（待補(bǔ)充）第二章孵化基地的發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo)重點(diǎn)孵化領(lǐng)域基于XX的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)孵化領(lǐng)域?yàn)椋汗鈾C(jī)電、公共安全、新材料、節(jié)能環(huán)保等。光機(jī)電領(lǐng)域：重點(diǎn)圍繞固體激光、太陽能、汽車電子、光傳輸?shù)裙鈾C(jī)電一體化項(xiàng)目。公共安全領(lǐng)域：重點(diǎn)圍繞信息安全、特種材料、應(yīng)急救援等。新材料領(lǐng)域：重點(diǎn)圍繞超硬材料、高分子改性材料、高分子功能材料、金屬非金屬復(fù)合材料、新能源材料、環(huán)保材料等。節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域：重點(diǎn)污水處理、粉塵處理、固體廢棄物處理等。先期啟動項(xiàng)目在“XXXX創(chuàng)新孵化基地”新大樓建設(shè)期間，利用現(xiàn)有資源和區(qū)政府及相關(guān)部門提供的條件，擬先期租用2萬平方米左右的房產(chǎn)，啟動XX區(qū)過渡性創(chuàng)新孵化基地的建設(shè)和運(yùn)營，吸引高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)項(xiàng)目的入駐，同時(shí)建設(shè)面向企業(yè)服務(wù)的“窗口型”技術(shù)中心并開展相關(guān)業(yè)務(wù)：工程仿真技術(shù)中心：開展仿真技術(shù)服務(wù)工業(yè)計(jì)測技術(shù)中心：開展計(jì)量、檢測、測試、分析、試驗(yàn)服務(wù)。表面工程技術(shù)中心：超硬、耐蝕等環(huán)保型新技術(shù)應(yīng)用服務(wù)及產(chǎn)品開發(fā)。高分子材料技術(shù)中心：特種工程塑料等高分子材料技術(shù)的應(yīng)用服務(wù)及產(chǎn)品聯(lián)合開發(fā)。環(huán)保及資源再生工程技術(shù)中心：推廣工業(yè)污水、市政污水的處理技術(shù)。發(fā)展目標(biāo)在政府政策支持到位的情況下，引入政府、企業(yè)等資源，采用投資主體多元化，運(yùn)行機(jī)制市場化和經(jīng)營管理專業(yè)化的模式，未來3-5年的發(fā)展目標(biāo)如下：建設(shè)公共技術(shù)平臺4—7個(gè)，為入孵企業(yè)和入孵項(xiàng)目及區(qū)內(nèi)科技企業(yè)服務(wù)。孵化科技企業(yè)30～100家。孵化科技成果50～100個(gè)，其中一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目10-30個(gè)。引入以色列科技項(xiàng)目5—10個(gè)。第三章孵化基地的業(yè)務(wù)運(yùn)營及策略1、孵化基地的建設(shè)運(yùn)營及策略孵化基地主要圍繞二個(gè)功能區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。孵化區(qū)以中檔高層寫字樓式標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，規(guī)劃面積在8萬平方米左右。公共技術(shù)平臺和專項(xiàng)服務(wù)區(qū)以擬建高檔寫字樓配置服務(wù)性裙房設(shè)計(jì)建設(shè)，規(guī)劃面積在2萬平方米左右，包括技術(shù)研發(fā)平臺以及餐飲食堂、銀行郵局、健身花房等服務(wù)設(shè)施，并配置適當(dāng)面積的專家公寓。本孵化基地的建設(shè)和運(yùn)營采取“分期開發(fā)”、“租售結(jié)合”、“邊建設(shè)邊運(yùn)營”的經(jīng)營策略?！胺制陂_發(fā)”，根據(jù)目前XX市科技孵化器和寫字樓市場建設(shè)經(jīng)營和市場情況，為最大限度地在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)爭取收益的最大化，孵化基地?cái)M采取分二期開發(fā)的策略，計(jì)劃在第一期，建設(shè)完成5萬平方米的計(jì)容積率建筑面積和全部地下建筑，根據(jù)市場等情況，再擇機(jī)完成第二期另5萬平方米的計(jì)容積率建筑面積?！白馐劢Y(jié)合”，為降低投資者和銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，孵化基地?cái)M采取租售結(jié)合的業(yè)務(wù)策略，計(jì)劃一期開發(fā)建筑面積5萬平方米，其中出租及銷售各2.5萬平方米，計(jì)劃二期開發(fā)建筑面積5萬平方米，其中出租0.5萬平方米以上，出售不超過4.5萬平方米。“變建設(shè)邊運(yùn)營”，考慮到孵化基地運(yùn)營對孵化基地分期建設(shè)及租售的積極促進(jìn)作用，也考慮到孵化基地運(yùn)營對地方經(jīng)濟(jì)的巨大提升作用，擬采取孵化基地“邊建設(shè)邊運(yùn)營”的策略，計(jì)劃先期在XX區(qū)租用2萬平方米左右的臨時(shí)寫字樓或廠房，在孵化基地的建設(shè)期，籌建市場需要的各類技術(shù)研發(fā)平臺和研發(fā)中心，吸引當(dāng)?shù)氐母咝录夹g(shù)企業(yè)和高新技術(shù)項(xiàng)目入駐該臨時(shí)基地，一旦新基地落成交付使用，再實(shí)施整體搬遷，同期，積極進(jìn)行孵化器資質(zhì)的認(rèn)定工作。2、孵化器公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營及策略圍繞創(chuàng)新孵化價(jià)值鏈，孵化器公司將以XX市和以XX區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)需求為導(dǎo)向，為高科技企業(yè)、中小型企業(yè)、高科技項(xiàng)目以及創(chuàng)新孵化基地的企業(yè)孵化、項(xiàng)目孵化、技術(shù)孵化提供設(shè)計(jì)、研發(fā)、測試、咨詢等服務(wù)。促進(jìn)清華研究院、中物院、中科院等國內(nèi)外科研院校的技術(shù)成果在XX商業(yè)化，特別是中物院豐富的軍用科技資源在XXXX區(qū)域的民用化。公司按照市場化運(yùn)營，上述服務(wù)為有償服務(wù)，運(yùn)營收益主要為技術(shù)策劃、檢測、評估及咨詢類收入。第四章項(xiàng)目投資估算1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的用地面積為31185平方米，初步規(guī)劃總建筑面積為10萬平方米（不包括地下3萬平方米），初步計(jì)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表二：備注用地面積㎡備注用地面積㎡31185總建筑面積㎡100000備注一其中：服務(wù)中心㎡10000科技孵化單元㎡10000寫字樓㎡80000雙層地下車庫面積㎡30000備注二其中人防建筑面積㎡10000占地面積㎡11287綠地面積㎡8000容積率3.2建筑密度%36綠地率%35地面機(jī)動車位輛120按每個(gè)車位約40平方米、每100平米建筑面積配置1個(gè)車位設(shè)計(jì)地下機(jī)動車位輛892備注一：總建筑面積可申報(bào)調(diào)整至120000㎡以下，如總建筑面積調(diào)整，在可行性報(bào)告完整版本時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)再作相應(yīng)調(diào)整；備注二：可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)減人防面積或地下車位面積。可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告孵化基地投資概算表根據(jù)上表初步計(jì)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，經(jīng)初步測算，XX孵化基地的投資開發(fā)成本如下表三：加銷售稅金 1293.60 129.36按銷售額的6.6%上交國稅為40%計(jì)銷售總成本合計(jì) 48184.054818.41按11～13項(xiàng)加計(jì)項(xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)本章以上初步測算，本項(xiàng)目初步規(guī)劃的總建筑面積為10萬平方米（不含地下部分），扣除政府補(bǔ)助資金及減免規(guī)費(fèi)后，投資總成本為人民幣45910萬元，按總建筑面積計(jì)算的單位造價(jià)為4591元/㎡。考慮到目前當(dāng)?shù)胤趸骷皩懽謽鞘袌龅目傮w銷售及出租情況、XX科技創(chuàng)新孵化器建設(shè)的進(jìn)程、以及項(xiàng)目投資回報(bào)等因素，本項(xiàng)目初步考慮分二期建設(shè)，即第一期先行建設(shè)地下部分及其中一棟約5萬平方米的塔樓，第二期在建設(shè)另一棟5萬平方米的塔樓。項(xiàng)目的初步投資計(jì)劃如下：總投資：45910萬元第一期：投資約為29323萬元土地部分約3736萬元地下部分9000萬元地面部分約（45910-9000-3736）/2=16587萬元第二期：地面部分約16587萬元具體投資進(jìn)程初步計(jì)劃如下表四： 第一年第二年第三年第四年第五年第六年合計(jì)前期工程款 3736 1000 500 5236樁基及地下室費(fèi)用 9000 9000建安工程費(fèi) 2500 5000 750010000 25000財(cái)務(wù)費(fèi)用 500 1000 2000 2488 5988其他費(fèi)用（減規(guī)費(fèi)） 200 400 400 486 1486減：補(bǔ)貼 -400 -400 -400 -400 -400 -2000合計(jì) 393612500 6000 898612000 248845910備注：以上投資計(jì)劃不包括售樓費(fèi)用及營業(yè)稅約2273.6萬元。4、項(xiàng)目資金來源計(jì)劃本項(xiàng)目的資金來源包括：項(xiàng)目公司的自有資金注冊資本1億元人民幣項(xiàng)目公司的售樓收入計(jì)劃本項(xiàng)目一期售樓2.5萬平方米，二期售樓4.5萬平方米，合計(jì)售樓7萬平方米。如按平均售價(jià)為7000元/㎡，合計(jì)售樓收入為4.9億元。資金來源為5.9億元人民幣，資金運(yùn)用為建筑總造價(jià)45910萬元及售樓費(fèi)用和營業(yè)稅2273.6萬元合計(jì)48183.6萬元，資金結(jié)余為10816.4萬元。在本項(xiàng)目的建設(shè)過程中，由于資金運(yùn)用和資金來源的時(shí)間差造成的項(xiàng)目臨時(shí)資金缺口問題，公司將運(yùn)用承建商墊資、工程結(jié)算款、股東借款及銀行貸款等多種方式解決。第五章項(xiàng)目投資收益分析本項(xiàng)目全部出售情況下的投資收益測算本項(xiàng)目計(jì)劃建筑面積為10萬平方米，此外，地下室建筑面積為3萬平方米（其中人防工程面積為1萬平方米），那么本項(xiàng)目的售樓收益為：10萬㎡×（7000元/㎡-4818元/㎡）=21,820萬元本項(xiàng)目的車位收益為19040萬元（下表五，未考慮營業(yè)稅）數(shù)量（個(gè)）售價(jià)（萬元）銷售金額（萬元）地下車位8922017840地面車位120101200合計(jì)101219040本項(xiàng)目的售樓收益及車位出售收益合計(jì)為40860萬元，由于國家對孵化器項(xiàng)目的所得稅政策另有減免規(guī)定，本初步報(bào)告暫不分析所得稅政策對公司盈利的影響，待可行性報(bào)告最終版本時(shí)再作進(jìn)一步測算。當(dāng)然，本項(xiàng)目作為科技孵化器用房，主要考慮租售結(jié)合的方式，以上測算主要是為后續(xù)的分析測算提供一個(gè)參照而已。本項(xiàng)目租售結(jié)合情況下的投資收益測算本項(xiàng)目的定位為國家級孵化器的建設(shè)和經(jīng)營，作為國家級孵化器，需要預(yù)留2～3萬平方米或以上的孵化用房。此外，從資金周轉(zhuǎn)的角度考慮，本項(xiàng)目以無負(fù)債狀況下經(jīng)營孵化器對股東各方為有利。鑒于上述考慮，本項(xiàng)目計(jì)劃分期出售地面建筑面積7萬平方米，其中一期出售2.5萬平方米、二期出售4.5萬平方米；其余3萬平方米地面建筑面積及地下車位、地面車位則全部采用出租方式。售樓業(yè)務(wù)收益分析按平均售價(jià)7000元/㎡、平均銷售成本4818元/㎡計(jì)（表三，含銷售費(fèi)用及銷售稅金），銷售7萬平方米的收入為49000萬元，基本可以滿足表三測算的投資成本、銷售費(fèi)用和銷售稅金支出共48180萬元。換言之，如果如期完成投資計(jì)劃和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目7萬平方米地面建筑銷售完成之后，從現(xiàn)金流的角度分析，公司可還清全部銀行貸款本息、清償完畢本項(xiàng)目的其他債務(wù)、回收股東1億元出資款，且擁有3萬平方米的孵化物業(yè)和3萬平方米的地下建筑（或1012個(gè)車位），自有物業(yè)的租賃收益測算如下一節(jié)。此時(shí)，公司的銷售收益則為：7萬㎡×（7000元/㎡-4818元/㎡）=15,274萬元租賃物業(yè)收益分析租賃物業(yè)包括孵化用房及配套物業(yè)3萬平方米、地下室車庫（含人防工程）3萬平方米共892個(gè)，地面車位120個(gè)，在滿租情況下，租賃物業(yè)的收益分析如下表六：功能功能出租面積（㎡）或個(gè)月租（元/㎡或個(gè)）月租金收入（萬元）年租金收入（萬元）孵化用房200003060720配套設(shè)施酒樓咖啡吧快餐等60005030360員工食堂200025560銀行健身房郵局等20005010120車位地面車位1201101.3215.84地下車位89225022.3267.6合計(jì)128.621543.44孵化器運(yùn)營收益分析（暫略）其他收益分析（暫略）敏感性分析影響本項(xiàng)目最終收益的因素主要包括國家及地方政府對孵化器項(xiàng)目的稅收政策、建安成本變動、銷售價(jià)格變動、孵化用房及車位租金變動及出租率變動等五個(gè)因素。現(xiàn)金流量分析（暫略）7、投資回報(bào)預(yù)期（暫略）可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第六章項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估一、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目包括建設(shè)、銷售及運(yùn)營三個(gè)部分。相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)包括建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)部分。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)劃和配套設(shè)施等方面。由于本項(xiàng)目為XX區(qū)政府重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目，具備了較好的項(xiàng)目外部環(huán)境，有利于與政府部門的協(xié)調(diào)和溝通，特別是在項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)階段具有較好的可控性和操作性。由于項(xiàng)目特征為非經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)，因此可享受政府的一些公共性資源、使得項(xiàng)目建設(shè)的保障性較好。銷售風(fēng)