本文格式為Word版，下載可任意編輯——統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析淺析預(yù)警體系

[摘要]房地產(chǎn)預(yù)警根本方法有黑色預(yù)警方法、白色預(yù)警方法、紅色預(yù)警方法、綠色預(yù)警方法和黃色預(yù)警方法。黃色預(yù)警方法是根據(jù)警級預(yù)報(bào)的警度，舉行由理由到結(jié)果的分析，是一種常用的最根本預(yù)警方法，也有人稱為灰色分析。概括細(xì)分為三種方法：統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法、指數(shù)預(yù)警方法和模型預(yù)警方法。本文通過細(xì)致的統(tǒng)計(jì)，對預(yù)警體系舉行深入探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)預(yù)警體系

由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域差異性，至今還沒有形成一套公認(rèn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，本文根據(jù)我國城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展處境構(gòu)建了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)體系，并對預(yù)警指標(biāo)綜合加權(quán)來預(yù)料房地產(chǎn)市場狀態(tài)，判斷房地產(chǎn)市場的冷熱程度。

一、房地產(chǎn)市場預(yù)警統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的建立

本文預(yù)警指標(biāo)體系的建立是從房地產(chǎn)進(jìn)展的總體目標(biāo)啟程，將總體目標(biāo)分解成三個(gè)子目標(biāo)，同時(shí)用指標(biāo)體系的三大板塊來表現(xiàn)。第一板塊是房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系；其次板塊是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)關(guān)系；第三板塊是房地產(chǎn)市場供求的協(xié)調(diào)關(guān)系。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額／固定資產(chǎn)投資額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增加或裁減，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也會(huì)相應(yīng)隨之增加或裁減，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額應(yīng)有一個(gè)合理的區(qū)間，來透露房地產(chǎn)市場進(jìn)展的狀況，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額在市場穩(wěn)定時(shí)是一個(gè)對比穩(wěn)定的數(shù)值，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生波動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資額中所占的比例就會(huì)產(chǎn)生明顯的波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額／GDP。該指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例，從整體上反映房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部社會(huì)資源的比例。國內(nèi)生產(chǎn)總值保持正增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資也相應(yīng)持續(xù)正增長；國內(nèi)生產(chǎn)總值負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資也相應(yīng)負(fù)增長。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國內(nèi)生產(chǎn)總值呈正相關(guān)關(guān)系，所以在國民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康進(jìn)展時(shí)，該指標(biāo)會(huì)維持在一個(gè)合理的區(qū)間。但當(dāng)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不協(xié)調(diào)時(shí)，會(huì)展現(xiàn)房地產(chǎn)進(jìn)展過熱或過冷，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長速度或裁減速度會(huì)明顯超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度或裁減速度，這一指標(biāo)就會(huì)發(fā)生明顯的變化，所以比例過低，說明房地產(chǎn)進(jìn)展偏冷，比例過高，說明房地產(chǎn)進(jìn)展偏熱。

3.房地產(chǎn)開發(fā)用地面積/城市創(chuàng)辦用地面積。該指標(biāo)從土地實(shí)物量的角度反映房地產(chǎn)開發(fā)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系。由于城市創(chuàng)辦用地面積實(shí)際上無法取得，所以通常以“商品房開發(fā)購置土地面積增長速度/GDP增長速度”指標(biāo)代替。該指標(biāo)理應(yīng)有一個(gè)合理的比例區(qū)間，比例過高，說明房地產(chǎn)市場進(jìn)展偏熱，比例過低，說明房地產(chǎn)市場進(jìn)展偏冷。

4.房地產(chǎn)類貸款余額／金融業(yè)貸款余額。該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)市場同國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性特別重要的指標(biāo)。指標(biāo)中房地產(chǎn)類貸款包括個(gè)人消費(fèi)貸款和開發(fā)貸款，個(gè)人消費(fèi)貸款包括公積金貸款和住房按揭貸款。金融業(yè)貸款余額包括中長期貸款和中資金融機(jī)構(gòu)的短期貸款，指標(biāo)所包含內(nèi)容的選取考慮到了數(shù)據(jù)的可獲取性和持續(xù)性。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率/社會(huì)平均利潤率。與前四個(gè)指標(biāo)不同，該指標(biāo)從經(jīng)營成果的角度綜合地反映房地產(chǎn)市場進(jìn)展同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，前四個(gè)指標(biāo)是從貨幣和實(shí)物兩個(gè)角度反映房地產(chǎn)市場進(jìn)展同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系。

6.別墅高檔公寓竣工面積／全體住宅竣工面積。該指標(biāo)是反映產(chǎn)品檔次是否合理的一個(gè)指標(biāo)，它理應(yīng)有一個(gè)合理的比例區(qū)間，比例過高、過低，都說明商品房開發(fā)布局失衡。由于同一城市不同階段的進(jìn)展差異和各城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的差異，該指標(biāo)檔次的劃分是不同的。

7.實(shí)際預(yù)售面積／批準(zhǔn)預(yù)售面積。該指標(biāo)在反映房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)關(guān)系中是敏感度較強(qiáng)的指標(biāo)，該指標(biāo)理應(yīng)有一個(gè)合理的比例區(qū)間。比例過高，說明房地產(chǎn)市場進(jìn)展偏熱；比例過低，說明房地產(chǎn)市場進(jìn)展偏冷。

8.商品房銷售價(jià)格指數(shù)／租賃價(jià)格指數(shù)。該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)協(xié)調(diào)關(guān)系最概括、最靈敏的指標(biāo)。商品房銷售價(jià)格包括投資需求的因素，而租賃價(jià)格是由消費(fèi)需求產(chǎn)生的，商品房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格兩者的關(guān)系是實(shí)際價(jià)值和市場價(jià)格的對比，在確定程度上反映了市場程度和房地產(chǎn)泡沫的大小。

二、房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)

1.預(yù)警區(qū)間確實(shí)定。按照確定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一組數(shù)值，把該組數(shù)值稱為檢查值，以這些檢查值為端點(diǎn)形成預(yù)警區(qū)間即預(yù)警界限，當(dāng)某一指標(biāo)的值超過或落入該預(yù)警區(qū)間時(shí)，就發(fā)出相應(yīng)的預(yù)警信號。

2.預(yù)警系統(tǒng)的內(nèi)容。預(yù)警根據(jù)某些統(tǒng)計(jì)信息度量某種狀態(tài)偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，對被監(jiān)控對象的指標(biāo)舉行監(jiān)視，對未來可能展現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)出預(yù)警信號的過程。一個(gè)完善的預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)包含監(jiān)測、預(yù)警與排警三方面內(nèi)容。

3.預(yù)警方法確實(shí)定。預(yù)警方法主要是指獲得預(yù)警信號和判別警情的方法。本文選擇統(tǒng)計(jì)預(yù)警綜合加權(quán)方法，首先通過對能夠反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的敏感性指標(biāo)的處理，然后依據(jù)先行指標(biāo)變動(dòng)處境，確定各警兆的警級，結(jié)合警兆的重要性舉行警級綜合，即將多個(gè)指標(biāo)合并成為一個(gè)綜合性指標(biāo)，用一組交通信號燈的標(biāo)志舉行模擬，把每個(gè)指標(biāo)和綜合指標(biāo)在當(dāng)前的狀態(tài)直觀地表達(dá)出來，通過查看分析信號的變動(dòng)處境，用以判斷房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，來預(yù)料未來房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢。

結(jié)合預(yù)警區(qū)域劃分原那么，本文對預(yù)警指標(biāo)變量的報(bào)警區(qū)間分別賦值如下：安好1分、輕警2分、中警3分、重警4分。按照各指標(biāo)重要性的不同，可以計(jì)算每年各指標(biāo)的加權(quán)總分。得分比重大于30%，表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)偏冷，亮白燈，應(yīng)采取刺激增長措施；得分比重大于等于30%小于等于50