行業(yè)研究行業(yè)投資策略報告證券研究報告——2022年下半年房地產行業(yè)投資策略報告業(yè)核心觀點：行業(yè)在我國經濟中具有重要地位，房地產行業(yè)的穩(wěn)定是“穩(wěn)增長”的重要方面，當前行業(yè)處于供給收縮、需求觀望狀態(tài)，預計下半年政策寬松力度仍會持續(xù)加碼，逐漸扭轉當前供求觀望狀態(tài)，我們認為行業(yè)市場競爭格局將在風險出清中逐漸優(yōu)化，優(yōu)質房企或將走出α行情。建議關注行業(yè)研究行業(yè)投資策略報告證券研究報告——2022年下半年房地產行業(yè)投資策略報告業(yè)核心觀點：行業(yè)在我國經濟中具有重要地位，房地產行業(yè)的穩(wěn)定是“穩(wěn)增長”的重要方面，當前行業(yè)處于供給收縮、需求觀望狀態(tài)，預計下半年政策寬松力度仍會持續(xù)加碼，逐漸扭轉當前供求觀望狀態(tài)，我們認為行業(yè)市場競爭格局將在風險出清中逐漸優(yōu)化，優(yōu)質房企或將走出α行情。建議關注+”的良性資金循環(huán)的房企。市樓市放松政策較多，已逐漸向高能級城市擴散。我們認為在基本面回暖前政策工具箱處于持續(xù)打開狀態(tài)。方式上，預計仍以因城施策為主出臺支持剛需和改善性住房的政策，力度上，依賴于基本面恢復情況，需求端政例等力度較大的政策上傾斜，供給端政策預計會持續(xù)托底支持房企融資、各地。房地產行業(yè)在我國經濟中具有重要地位，是“穩(wěn)增長”的重要方面：在經房地產行業(yè)中長期需求仍有支撐，居民杠桿率仍有空間：我們測算我國中62.1%，與海外發(fā)達國家相比仍有加碼空間。房地產行業(yè)當前處于需求觀望、供給收縮狀態(tài)：受新冠疫情反復以及經濟加房地產行業(yè)信用風險持續(xù)釋放，購房者整體持觀望態(tài)度。房企受資金壓的持續(xù)疊加下有望逐漸改善需求端的觀望情緒，尤其是房貸利率下調將提升房產的配置價值。銷售回暖以及融資端托底政策將驅動房企-10%-15%-20%-25%-30%房地產滬深300%5%0%-5%證券研究報告|房地產相關研究貸轉正，政策放松持續(xù)S027052202000102032255210panyj@第2頁共第2頁共33頁證券研究報告|房地產具有融資優(yōu)勢的高信用類、深耕高能級城市以及具有高質量運營基礎的房第3頁共第3頁共33頁證券研究報告|房地產tart1政策：支持合理住房需求，構建長效發(fā)展機制 5 2房地產行業(yè)在我國經濟中具有重要地位 10 3房地產行業(yè)中長期需求有支撐 12 42022年下半年施工端與投資端壓力仍較大 23 6政策仍是房地產板塊的重要驅動因素 29 7板塊估值與投資建議 31 P 1表10：房地產相關稅收(左軸)占公共財政收入比重(右軸) 12圖表11：土地使用權出讓收入(左軸)占政府性基金的比重(右軸) 12 第4頁共第4頁共33頁證券研究報告|房地產 右軸，元/平)與溢價率(左軸，%) 4年年末商品房待售面積(左軸)與狹義去化周期(右軸) 25 第5頁共第5頁共33頁證券研究報告|房地產1.1在“房住不炒，因城施策”的政策體系下，支持合理住房需求堅持房住不炒的政策定位。房地產行業(yè)自2021年下半年以來基本面持續(xù)下行，自不炒”是支持房地產行業(yè)健康發(fā)展的政策前提。述的變化時間發(fā)布機構會議/文件政策要點保監(jiān)會《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度理的通》一是相關貸款不納入房地產貸款集中度，二是保障性租賃住房的貸款力度要加建部、民銀行銀保監(jiān)會《關于規(guī)范期，部分城市商品房預售資金監(jiān)管不到位，一些房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預售發(fā)建部、民銀行銀保監(jiān)會《關于規(guī)范銀保監(jiān)會促進經濟金融良性循環(huán)和高質量發(fā)展新聞發(fā)布會金融體系資產擴張恢復到較低水平，房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉。銀保監(jiān)、央行《關于加強銀保監(jiān)、央行《關于加強新市民金融服務工作的知》《政府工作報告》要繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，第6頁共第6頁共33頁證券研究報告|房地產融穩(wěn)定發(fā)展委員會穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。證監(jiān)會、委、工商聯(lián)《關于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》持民全力做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務》穩(wěn)預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房全力做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務》保監(jiān)會金融支持實體經濟座談會做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。治局治局《關于支持經濟若施的通，人民銀行召資人民銀行召銀保監(jiān)會銀保監(jiān)會召要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影服務。證監(jiān)會證監(jiān)會召開證監(jiān)會證監(jiān)會召開保監(jiān)會《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利派出機構按照“因城施策”的原則，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商資料來源：網絡資料整理，萬聯(lián)證券研究所支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)第7頁共第7頁共33頁證券研究報告|房地產“因城施策”的原則，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房③為在基本面回暖前政策工具箱依然處于持續(xù)打開狀態(tài)，預計后續(xù)仍有較多邊際改善向限購/限貸/限售/首付比例等力度較大的政策上傾斜，供給端政策預計會持續(xù)推進并購貸以及托底房企融資、各地集中供地政策會根據(jù)實際成交情況不斷優(yōu)化。③關政策情況價公積金貸款額度稅費減免中衢州、晉中州吉哈爾濱福州哈爾濱德州、達、佛衢州津州、資陽、湖城、龍巖、泰湖、株洲、無錫、揚州、銅陵、瀘州、南陽、中山南平、州、昆廊坊、惠州、株洲第8頁共第8頁共33頁證券研究報告|房地產證券研究報告|房地產合肥、長嘉興、東南京、海成都、煙臺、杭州、天津濱海、湖州、銀大連、武濟南、太原、廈門、唐山鶴壁包頭湘潭駐馬店六盤水鎮(zhèn)江涼山彝族自治州徐州金華州州州山資陽、嘉江門、德、泉欽州、金濟源、洛雅安、舟常州、莆綿陽、安衡陽、泰高安、瀘彝族自治赤峰、南六安、棗池州、濟湘潭、貴湛江、宣城、唐山梅州、贛州、資陽、洛陽、徐州、鎮(zhèn)江、長春、揚州、吉林、德州、景德鎮(zhèn)、欽州、濟源、常州、莆田、海口、海南、大治、宿州、高安、銀川、泰安、宿遷、云南楚雄彝族頭、貴南、青、唐山、安陽照、無錫、漯河、瀘州、連云港、德州、駐馬店、六盤水、黃山、唐山、鶴壁、鎮(zhèn)、欽州、大治、太原、淄博、安陽資料來源：網絡資料整理，萬聯(lián)證券研究所，以上資料整理至5月29日.建立的保障性住國的保障性住房體系經過多年的發(fā)展，目前初步形成了以保障城鎮(zhèn)中等偏下及以下和新青年等全體的保障性租賃住房的多樣化的保障性住房體系。政治局會議和中央力增加保障性租賃住房公積，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達住房的建設將有利于我國住房體系不斷完善，也將對2022年房地產投資形成一定支第9頁共第9頁共33頁證券研究報告|房地產省/直轄市總籌建/建設規(guī)模(萬2022年規(guī)劃占十四套/萬間)五規(guī)劃比重市籌建/建設規(guī)模(萬套/萬間)福建福建佛山市珠海市25%佛山市珠海市25%3022%舟山市舟山市1.4湖州市7.58福福州市343423%8證券研究報告|房地產贛州市5≥30% 664%沈陽市6-528%(含公租房) 3合肥市15≥30% 30西安市30≥30%邯鄲市1 9 臨滄市5- 昆明市6 昆明市6長沙市15≥30% 湘潭市1 湘潭市1%2房地產行業(yè)在我國經濟中具有重要地位我們以2020年投入產出表估算，2021年房地產產業(yè)鏈增加值占GDP的比重為20.56%，、道路貨物運輸和運輸輔助活動、陶瓷制品等行業(yè)的拉動效應較為明顯。P9.0%8.0%79.0%8.0%7.0%6.0%5.0%.0%(房地產+69.4%建筑業(yè))增加值/GDPind其他建筑服務的增加值占2020年建筑業(yè)增加值的比重計算所得。圖表7：我國房地產行業(yè)帶動的上下游行業(yè)增加值/GDP(2020年)石油和核燃料加工品和玻璃制品配電及控制設備餐飲教育貨物運輸和運輸輔助活動公共管理和社會組織售裝修和其他建筑服務他金融服務0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%業(yè)與建筑行業(yè)(住宅房屋建筑、建筑安裝、其他土木工程建筑、建筑裝飾、裝修和其他建筑服務)的各中間投入分別加總，計算各中間投入占其總投入的比重，與其相應的行業(yè)增加值估算房地產行業(yè)對各中間行業(yè)增加值帶動情況。2.2房地產行業(yè)在金融系統(tǒng)中具有重要的信用擴張作用房地產本身單價高，形成了以期房銷售模式以及住房抵押貸款為主的兩條信用擴張季度居民中長期貸款占新增信貸比重僅12.8%。1212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121203 (左軸，%)0.000,000.000,000.000.0000.00金融機構:人民幣:貸款余額:房地產貸款%%%%%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00居民中長期累計值居民中長期貸款占新增人民幣貸款的比重indwind2.3房地產相關稅收以及土地出讓收入是我國財政收入的重要部分出稅收(包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅)，占公共財政收入比重10.3%(2021年)；間接影響主要包括地方政府債券融資以及城投企業(yè)土地抵押融資等。圖表10：房地產相關稅收(左軸)占公共財政收入比圖表11：土地使用權出讓收入(左軸)占政府性基金的比0.000.000.000.005,000.00.8%.6%.4%.2%.0%,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00.0%收入占政府性基金的比重房地產相關稅收合計(億元)資料來源：wind，萬聯(lián)證券研究所資料來源：中指研究院，萬聯(lián)證券研究所3房地產行業(yè)中長期需求有支撐3.1房地產市場中長期需求有多維支撐撐。我們認為住房需求主要驅動因素來自(1)改善性需求帶來的人均住房面積的提證券研究報告|房地產人均住房面積復合增速的一半作為未來2022-2030年人均居住面積增速進行估算，預計到2030年人均居住面積達到接近36平方米(歷年的人均住房面積為測算值，統(tǒng)計局大提升空間，假設至2030年達到70%?？側丝?萬城鎮(zhèn)人口人)(萬人)率(%)人均居住面存量城鎮(zhèn)住房面積(億平):住宅(萬平)130756.0056212.0042.9919.16107.697.83131448.0058288.5132129.0060633.88132802.0062403.0.35133450.0064512.89134091.0066978.60134916.0069926.1135922.0072174.51136726.0074502.137646.0076737.138326.0079302.139232.0081924.140011.0084342.8.77140541.0086432.59.59141008.0088426.4.32141212.0090220.141260.0091425..17141766.3995493.142401.9399681. (億平) (億平)2022-2030年均住房需求(億平)均值變動相較于近十-9.9%住宅銷售規(guī)模估算的數(shù)據(jù)。100.0080.0060.0040.0020.000.00證券研究報告|房地產100.0080.0060.0040.0020.000.00圖由內至外依次是2005年、2010、2015年統(tǒng)計數(shù)據(jù)120.00英國美國 英國美國軸)出現(xiàn)下降Apr18ctApr19Apr18ctApr19ctApr20ctApr21ctApr22655.50%,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00 00.00.002013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-03 人均可支配收入:名義同比%3.2房地產行業(yè)當前處于需求觀望、供給收縮狀態(tài)2022年4月城鎮(zhèn)調查失業(yè)率已經超過2020年疫情時水平，居民對未來收入增長預期下到30%，二線、三四線、縣城分別為20%、19%、24%。表17：居民收入增加預期下降(%)4 查失業(yè)率:25-59歲人口 就業(yè)人員調查失業(yè)率:16-24歲人口(左軸)9202012202112202204增加不變減少可能失業(yè)，沒有收入不清楚wind資料來源：中指研究院，萬聯(lián)證券研究所供給端有所收縮。土地市場供應與成交規(guī)模持續(xù)下降，今年以來全國100城住宅用地圖表18：全國100城住宅用地推出與成交走勢(萬平方米)2021-01-242021-02-072021-02-212021-03-072021-03-212021-04-042021-04-182021-05-022021-05-162021-05-302021-06-132021-06-272021-01-242021-02-072021-02-212021-03-072021-03-212021-04-042021-04-182021-05-022021-05-162021-05-302021-06-132021-06-272021-07-112021-07-252021-08-082021-08-222021-09-052021-09-192021-10-032021-10-172021-10-312021-11-142021-11-282021-12-122021-12-262022-01-092022-01-232022-02-062022-02-202022-03-062022-03-202022-04-032022-04-172022-05-012022-05-152022-05-292022-06-12圖表19：100中大城市住宅用地成交樓面價(右軸，元/平)與溢價率(左45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.00 5.000.00100大中城市:成交土地樓面均價:住宅類用地:當周值元/平方米100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地:當周值%16,000.0014,000.0012,000.0010,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.0000002021R12021R22021R32022R102030405060708020304050607080910111201020304050607080910111201020304資料來源:中指研究院，萬聯(lián)證券研究所22：2022年第一批集中供地成交溢價率和流拍率情況5087654322021R12021R22021R32022R1當頁匯總濟南長沙青島成都北京長春福州廈門武漢深圳杭州寧波廣州上海天津重慶合肥蘇州沈陽南京無錫00000000當頁匯總濟南長沙青島成都北京長春福州廈門武漢深圳杭州寧波廣州上海天津重慶合肥蘇州沈陽南京無錫000000000平均溢價率(%)流拍率(%)研究院，萬聯(lián)證券研究所資料來源:中指研究院，萬聯(lián)證券研究所供給收縮主要受經營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流預期不佳所致。房地產開發(fā)企業(yè)到位同比分別-24.4%/-5.2%/-37%/-25.1%。50.0%40.0% .0%.0%.0%.0%圖表24：房地產企業(yè)境內債發(fā)行規(guī)模(億元)：2022年房企信用債到期規(guī)模情況(億元)01-3102-2803-3104-3005-3106-3007-3108-3109-3010-3111-3012-3101-3102-2803-3104-3005-3106-3007-3108-3109-3010-3111-3012-31證券研究報告|房地產01-3102-2803-3104-3005-3106-3007-3108-3109-3010-3111-3012-3101-3102-2803-3104-3005-3106-3007-3108-3109-3010-3111-3012-3100.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021202200.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.00wind資料來源：wind，萬聯(lián)證券研究所額分別達到365.29億美元、281.98億美元(2021H1、H2分別為357.14億美元、225.37然較大。元)(億美元) 00 .00 .00 .00 .000.000windwind研究所供需兩端信心不足導致當前商品房銷售市場表現(xiàn)較弱，盡管今年以來房地產行業(yè)利單月數(shù)據(jù)同比增速下滑。2022年1-4月銷售面積和銷售金額同比分別下滑20.9%和456745678910111223456789101112234.0%.0%.0%.0%wind資料來源：wind，萬聯(lián)證券研究所3.3供給收縮與需求觀望的現(xiàn)狀如何破局？下調至4.25%，突破了2009年以來實際房貸利率水平。而今年以來理財產品收益率下在居民財富配置相對價值。我們認為因城施策下的需求端改善政策會持續(xù)，另一方面房貸利率仍有進一步下調影響下貨幣政策寬松周期開啟導致政策利率持續(xù)下調，一般貸款利率持續(xù)低于個人圖表29：銷售面積與銷售金額當月同比增速(%)%%% 40% %% 計值同比增速 值同比增速圖表30：房貸利率(左軸)與10年期國債收益率(右軸)圖表31：百城住宅收益率估算證券研究報告|房地產500050005000500000.50.006.206.106.005.905.805.705.605.505.405.305.202020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-11 2020-12 6.005.004.003.002.001.000.00060210060210060210060210060210060210060210060210060210060210060210060210060210060210 金融機構人民幣貸款加權平均利率:個人住房貸款%百城住宅租金收益率%百城住宅價格指數(shù):同比%當年購房預期收益率(估算值)%率(估算值)以30%首付比例、當年的百城住宅租金收益率、百城住宅價格指數(shù)、房貸利率水平進行估算。圖表32：個人房貸利率高于一般貸款利率(%)圖表33：今年以來權益市場和債券市場表現(xiàn)不佳.5 .5 .5 .54pApr11Aug13rctypApr18Aug20rct 金融機構人民幣貸款加權平均利率:個人住房貸款----000005.00 00000073.991.922.01 -15.15-15.35性現(xiàn)金流改善以及銷售端的逐漸修復將驅動房企推政策環(huán)境的向好均將有助于銷售端的修復。今年以來關于并購貸以及支持民營房企業(yè)等均成功在發(fā)債中應用了信用保護工具，預計后續(xù)對于支持房企融資的相關創(chuàng)新圖表34：銷售面積增速與M1/M2增速對比(%)------------------------0000.00.00.00.00時間部門或文件福建南平《關于印發(fā)促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展十條措施的通知》企業(yè)或控股公司(母公司)可憑銀行擔保函，抵頂不高于擔保函額度的體施工結束的不予減免)；對信用等級為AA級開發(fā)企企業(yè)實施激勵措監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點(工程單體施工結束的通知》的不予減免)。的，求，金融管理部門近日金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司(AMC)開會，研究資產參與風險房地產企業(yè)的資產處置、項目并購及相關金融中介服《全國性商品房預售資金監(jiān)管辦法》銀保監(jiān)會恢復到較低水平，房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉。消費投資較為銀保監(jiān)會持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，促進房地產業(yè)良性循環(huán)證監(jiān)會實體經濟合理融資，積極配合相關部門有力有效化解房地產企證券研究報告|房地產市場、平臺經濟健康穩(wěn)定發(fā)展。及時回應市場，共同維護資本市場平穩(wěn)運行。業(yè)，堅定支持實體經濟發(fā)展，保持經濟運行在合理區(qū)間。堅持穩(wěn)中求央行進，防范化解房地產市場風險，穩(wěn)妥推進并盡快完成大型平臺公司整改進平臺經濟健康平穩(wěn)發(fā)展，提高國際競爭力。出有力有效的防范化解風險應對方預售轉現(xiàn)售合同文本有關事宜的通知》產項目，在完成不動產首次登記(確權)且東莞市房產交易平臺可獲取到預售轉現(xiàn)售合同文本有關事宜的通知》支持力度。加強房地產市場和企業(yè)運行監(jiān)測，主在風險。政策措施》企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。和經案》和經案》優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于風險處置項目的兼持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管、促進房地產市場體體服務實體企業(yè)發(fā)展工作，服務好民營房地產企業(yè)的合理融資需碧桂園、美的置業(yè)、龍湖三家“示范房企”采用“債券+信用保護工具”對開發(fā)商對開發(fā)商前期資金使用約束進行了一定程度的松綁，將土地競拍保證金銀川《關于促進銀川市房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》證券研究報告|房地產圖表36：民營房企成功應用信用保護工具進行發(fā)債(億元)房企名稱債券簡稱發(fā)行規(guī)模保護工具工具提供機構美的置業(yè)新城控股4.02信用保護憑證信用保護合約5CDSCDS10信用風險緩釋憑證(CRMW)中債信用司或不及前幾輪市場表現(xiàn)。42022年下半年施工端與投資端壓力仍較大4.1開竣工：預計開竣工修復明顯滯后于銷售端0歷史低位，1-4月竣工面積同比下降11.9%。，我們預計下半年開竣工相較于當前會有一定程度的修復，但是將明顯晚于銷售端的修圖表37：銷售面積與新開工面積累計同比增速對比(%)030711030711030711030711030711030711030711030711030711030711030711030811030609120407100205081103060912040710020508110306091204.00 40.00 .00.00.00商品房銷售面積:累計同比房屋新開工面積:累計同比圖表38：房屋新開工面積累計同比增速(%)圖表39：房屋竣工面積累計同比增速(%) %%%%------------------000圖表40：開竣工面積與土地成交面積累計同比增速情況(%)00.00.00.00計同比證券研究報告|房地產去化周期(右軸)00.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.00,000.0000.00商品房待售面積:累計值(萬平方米)狹義去化周期(月)0000000,00000,000000廣義庫存(萬平)廣義去化周期(月)積)/當年月均商品房銷售面積發(fā)投資增速表現(xiàn)較弱。0205081102050811020508020508110205081102050811020508110205081102050811020508110205081102%%%%.00.00圖表43：房地產開發(fā)投資累計同比增速(%)圖表44：房地產開發(fā)投資當月同比增速00 %%019019022022wind資料來源：wind，萬聯(lián)證券研究所%)購置費和建筑工程投資同比增速.00證券研究報告|房地產企有望實現(xiàn)顯著優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。我們統(tǒng)計了部分出現(xiàn)違約風險或存在流動性壓力債券展期房企2021年在全國商品房銷售市場份額情況，銷售面積和銷售金額口徑下操盤面積(萬平)操盤金額(億元)花樣年控股發(fā)展新力控股集團世茂集團佳兆業(yè)集團團控股合計90 5.2當前環(huán)境下高信用房企具有更大優(yōu)勢行業(yè)資源向具有融資優(yōu)勢的高信用房企傾斜。在政策調控持續(xù)以及行業(yè)基本面下行營現(xiàn)金流明顯弱于去年同期；從籌資性現(xiàn)金流量凈額來看，國/央企表現(xiàn)出更強的融露中體現(xiàn)出了更強的融資優(yōu)勢，良好的融資能力無論是對公司后續(xù)的投圖表48：A股房企經營性現(xiàn)金流量凈額(億元)圖表49：A股房企籌資性現(xiàn)金流量凈額(億元)000.0 0 0.0 00.000.0000.0證券研究報告|房地產000.0 0 0.0 00.000.0000.00-500.0000.0500.0wind，萬聯(lián)證券研究所資料來源：wind，萬聯(lián)證券研究所0108489%47.67%.73.22%天津九城2021年以來的四次集中供地成交情況統(tǒng)計。企在轉型中更具優(yōu)勢。A企業(yè)“三道紅線”情況20202021H12021H2橙檔合計石油石化飾銀行有色金屬牧漁基礎化工公用事業(yè)品飲料料社會服務機械設備造媒機石油石化飾銀行有色金屬牧漁基礎化工公用事業(yè)品飲料料社會服務機械設備造媒機導的5.4布局高能級城市房企優(yōu)勢更加凸顯調投資策略，在人口凈流入城市有一定基礎的房企將持續(xù)受益。圖表52：2020年各城市人口凈流入城市情況(萬人)圖表53：2020年各城市人均GDP與人口凈流入情況1,4001,2001,0008006004002000-200深圳上海北京成都深圳上海北京成都佛山武漢西安天津廈門南京嘉興大連福州泉州蘭州南昌紹興湖州長春鎮(zhèn)江南通漳州寧德龍巖人均GDP(萬元)17.315.313.35.33北京南京長春北京南京長春深圳武漢寧波寧波廣上海州合肥長合肥福州廈門 南昌大連南昌濟南成都鄭州西 西蘭州安蘭州口哈0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.0人口凈流入(萬人)nd市總人口-戶籍人口計算所得；6政策仍是房地產板塊的重要驅動因素6.12022H1房地產行業(yè)相對收益顯著截止2022年6月9日，房地產行業(yè)(申萬一級行業(yè))下跌8.2%，滬深300下跌15.48%。圖表54：A股申萬一級行業(yè)2022年以來市場漲跌幅情況(%) 0000048證券研究報告|房地產6.2政策仍是房地產行業(yè)股價的主要驅動因素在2021年9月份央行提出“兩維護”后，房地產行業(yè)的政策持續(xù)改善，板塊的市場表圖表55：房地產指數(shù)(左軸)歷史復盤、70個大中城市二手住宅價格指數(shù)(右軸，%)1.56%，低于標準配置比例0.54pct，環(huán)比+0.2pct。2022年一季末房地產行業(yè)基金重比例為2.12%，低于標準配置比例0.45pct，環(huán)比+0.6pct。圖表56：房地產行業(yè)基金重倉配置情況(%)房地產行業(yè)投)市值比(股票市場標準行業(yè)配置比例(%)6543210證券研究報告|房地產圖表57：2022一季末基金重倉持有A股房地產行業(yè)主要個股情況(%)2022年一季末季報持倉變動(萬股)持股占流通股比變動情況(%)名名稱保利發(fā)展金地集團招招商蛇口萬業(yè)企業(yè)新城控股新城控股金科股份金科股份中南建設綠綠地控股上海臨港陸家陸家嘴陽光城濱江集濱江集團榮盛發(fā)展華發(fā)股華發(fā)股份中國國貿持持股總市值(萬元)2022Q12022Q12021Q42021Q32986861.8134145.